房地產(chǎn)行業(yè)2023年3月報：短期因素主導春節(jié)后銷售改善關(guān)注近期復蘇的持續(xù)性

————副標題微軟雅黑28px主標題微軟雅黑加粗44px房地產(chǎn)2023年3月報——短期因素主導春節(jié)后銷售改善，關(guān)注近期復蘇的持續(xù)性感謝實習生黨雯銳對本文的貢獻年3月24日1銷售01?報告期：好于預期。主要是疫情積壓需求等短期因素主導銷售01?報告期：好于預期。主要是疫情積壓需求等短期因素主導開發(fā)02?報告期：有一定結(jié)構(gòu)性修復。因保交樓推進竣工顯著修復，開工投資仍延續(xù)?展望：開發(fā)投資修復滯后于銷售，預計依舊疲弱政策03政策03?展望：二季度需求側(cè)政策發(fā)力是關(guān)注重點2房地產(chǎn)主要指標趨勢回顧展望短期因素主導春節(jié)后銷售好轉(zhuǎn)。春節(jié)后我們觀察到新房銷售回暖，二手房復蘇強勁，同時統(tǒng)計局1-2月的銷售降幅大幅收窄。修復力度與修復節(jié)奏均好于我們?nèi)ツ昴╊A期，此前我們認為銷售最早在二季度修復，去年底的疫情帶來積壓性需求的釋放底部修復的第一階段，銷售底部已現(xiàn)，但是否持續(xù)性回暖尚待觀察。春節(jié)后主要是核心區(qū)域的核心樓盤銷售去化表現(xiàn)較優(yōu)，市場熱度還未向非核心區(qū)域傳導擴散，而我們了解到非核心區(qū)域樓盤的銷售去化難度仍然較高。后續(xù)若核心區(qū)域的推盤供應較低，銷售下滑是大概率事件。目前“小陽春”整體提前，三四月份是重要的銷售跟蹤時點，如果復蘇不具備可持續(xù)性，那么進一步的需求端政策在二季度出臺是有一定必要的。與此同時，竣工端有了明顯修復，可以看到去年下半年開啟的“保交樓”資金到位推動成效漸顯。不過，房企的開工、投資意愿依舊不足，投資端的修復明顯偏弱。我們看到，僅銀行端房企融資有所改善，非銀融資尚處于凈償還狀態(tài)。部分民企資金鏈依舊緊張，開發(fā)投資的恢復仍需時日。是否符合市場預期-是場-是-是是是投資額是到位資金是-數(shù)據(jù)來源：招商銀行研究院30大中城市一線城市三線城市-21%-30%-2%-25%-24%-23%13%-4%-20%高頻跟蹤-新房：春節(jié)后市場回暖，3月銷售由于低基數(shù)原因同比轉(zhuǎn)正30大中城市一線城市三線城市-21%-30%-2%-25%-24%-23%13%-4%-20%?低基數(shù)原因使得3月銷售同比。剔除春節(jié)錯位因素影響，30大中城市新房銷售1月同比為-19.7%，2月同比為-8.7%，3月1-20日同比為41.8%，新房成交在3月實現(xiàn)同比增速轉(zhuǎn)正。低基數(shù)(去年3月長三角疫情開始爆發(fā)封城)原因使得3月同比較去年轉(zhuǎn)正，從成交絕對量來看，3月與2月相差不大?；葜荼憩F(xiàn)突出，主要系惠州承載部分周邊城市(深莞港澳)的外溢住房需求，疫情政策調(diào)整后市際交流恢復，使得需求釋放。新新建商品房成交面積同比增速2023年2022年1-3.20累計3月中旬3月上旬2月下旬1-3.20累計3月中旬3月上旬2月下旬2月中旬2月上旬1月下旬1月中旬1月上旬12月9%47%-2%32%18%452%-86%-14%21%-27%4月11月3月9月6月5月8月1月7月2月-78%-28%-32%-51%-46%19% -9%-46%-57%-59%-34%-21%-37%-62% -5%-88%-94%-69% -5%-61%-51%-28%-45%-55%-56%-32%-20%-58%-57%-69%49%-77%-52%-55%-22%-61%-40%-22%-34%-23%-47%-57%-37%-47%-72%-69%-74%31%-24%34%-31% -3% -8%-6%-36%-46%-78%-28%-32%-51%-46%19% -9%-46%-57%-59%-34%-21%-37%-62% -5%-88%-94%-69% -5%-61%-51%-28%-45%-55%-56%-32%-20%-58%-57%-69%49%-77%-52%-55%-22%-61%-40%-22%-34%-23%-47%-57%-37%-47%-72%-69%-74%31%-24%34%-31% -3% -8%-6%-36%-46%-45%-40%-60%-49%-64% -7%-48%-46%33% 7%-31%15%-25%-58%-52%-48%-66%-54%-33%-68% 8%-75%-35%-57% -8% -9%-26%-77%56%-55% 139%74%31%-37%-28% 6%-33%-36%5%-34%15%-30%-29%-35%20% -5%-43%30%31%-39%-68%41%41%-28% -9% %-46%46%22% %-28%180% 0%-43%36% -9%-28% -9%-55%-50%-38%-43%23%52%-9%16%27%-22%-57%-21%-47%-42%-23%-48%-46%-92%-38%-38%-28%9%21% -9%-37%-33%-23%178%39%-61%-48%12%23%-45%-42%-61%-6%61%%-8%-29%85%-87%1%20%-20%9%47%-28%341%-81%-34%-24%-50%5%509%27%-26%-40%275%-94%47%-39%-2%%%%%-31%59%22%-58%-24%132%-89%-50%-25%-44%20%65%75%61%54%449%-73%-41%-4%-29%5%2%-3%100%-83%-36%-52%27%117%55%152%0%155%-79%-38%%23%22%-34%39%75%-79%-37%-36%0%-48%30%-9%-22%9%-30%-8%-43%162%-76%-32%-34%29%66%54%66%4%193%-52%-7%75%%33%89%49%24%%266%-68%34%38%%-2%26%22%8%34%117%-74%-35%-26%-28%83%154%160%216%180%469%-67%-2%9%8%81%-5%65%9%114%-81%7%-39%%-9%-45%83%55%-63%46%181%22%-25%54%80%25%-66%-19%37%14%上海深圳成都福州廈門無錫揚州韶關(guān)-3%-5%59%61%-3%-5%59%61%72%%-3% 85%-23% 32%27%23%%29%-80%-82%-81%-32%183%-4%4%-4%246%數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注：極端值系春節(jié)銷售空檔交錯--33%-6%-44%-7%-45%-52%-4%-48%-61%%-27%-52%-49%-45%-47%-47%-24%-7%-48%-25%-30%-7%-49%高頻跟蹤-二手房：復蘇強勁，顯著優(yōu)于新房?二手房回暖力度顯著優(yōu)于新房。剔除春節(jié)錯位因素影響，16城二手房成交面積1月同比為-4%，2月同比為65%、3月1-20日同比為63.4%。從成交面積數(shù)據(jù)來看，2月以來16城二手房成交已超過2021年，達到近五年新高。一方面，購房者對新房交付或仍存一定擔憂，具體表現(xiàn)在國央企開發(fā)商如保利、華潤等新房預售去化表現(xiàn)較好，而民企或小型開發(fā)商新推樓盤去化表現(xiàn)仍然較差。另一方面，改善換房需求增加。全國二手房2月、3月掛牌量較1月有顯著提升。島、杭州，三線城市東莞、揚州熱度較此前明顯提升。其中，成都2月二手房成交量創(chuàng)歷史新高。二二手房成交面積同比增速2023年2022年1-3.20累計1月上旬2月3月中旬2月上旬1月下旬446%-52%1-3.20累計1月上旬2月3月中旬2月上旬1月下旬446%-52%267%-61%320%-31%315%-55%288%-76%744%-72%248%-38%168%-79%419%-64%412%-65%1360%-39%710%-8%70%-85%670%-67%10月12月11月3月上旬6月5月4月-4%-24%-61%-38%-52%-28%300%341%145%-34%-3%-60%27%-41%-62%-18%-62%-69%-17%-36%-48%-45%-28%2%64%44%-28%-5%-27%-40%-89%76%70%-8%-34%-52%-39%-65%-67%-33%-41%-19%3月2月下旬1月中旬9月2月中旬8月7月1058%30%71%124% 68%107%161%130%242%-27%217%491% 57%1058%30%71%124% 68%107%161%130%242%-27%217%491% 57%63%199% 27%-13%125% 83% 24%110% 76% -2%263%87%269% 86% 50%96% 47% 43%113% 52%108%167% 80% 9%283%51%194%104%48%-80%-22%169%-49%-30%-64%-55%-49%-26%-31%-47%-70%-46%5%134% 50% 31%102% 41%156%162%128% -4%210%47%150%174% 91%-32%307%315%19%24%3%-6%9%-20%7%-31%14%-68%-77%38%-61%-43%-19%-4%140%-20% 69% 6% 39% 38% 47% 8%239%-68%-22%-30%-26%-35%17% -8%-62%-38%-47%-6% -5%64%-85%26%-2%9%164%99%-43% 25%111%41%168%51%-80%32%103%20%425% -2%30%42%86%47%105% 6%131%124%-39%-30%-38%9%-28% -6% 5% -7%11%6%39%155%-57%-26%6%128% 4%48%10%-27%30%22%32%135% 5%-4%-69%-34%156%-50%-64%-51%-28%-39%-47%-37%-36%-36%-66%-44%81% 72%58%23%44%56% 8%134%26%137%137%-26%38%-64%-28%188%-45%-20%-54%-41%-54%-32%-45%-35%-46%-43%-44%成都杭州廈門無錫佛山揚州金華1616城合計42%71%68%73%75%324%-56%-26%33%-3%32%58%23%21%1%-17%-30%-28%-31%-30%一線城市27%54%41%53%60%289%-60%-26%6%-34%-7%27%9%-29%-34%-47%-35%-35%-42%-39%二線城市49%86%73%84%81%311%-52%-26%43%4%40%87%40%62%40%29%8%-26%-20%三線及以下41%39%94%69%74%472%-59%-25%39%23%67%34%-8%-39%-25%-29%-35%-39%-44%-43%數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注：極端值系春節(jié)銷售空檔交錯6%商品房單月銷售面積及同比增速全國銷售：銷售數(shù)據(jù)好于預期，是否趨勢性回暖仍待觀察6%商品房單月銷售面積及同比增速?銷售數(shù)據(jù)好于預期，同比降幅大幅收窄。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-2月全國商品房銷售面積同比為-3.6%，降幅較去年12月收窄28pct。銷售改善主要在于年前因疫情積壓的需求集中釋放，此外開發(fā)商集體降低折扣力度也助推了居民購房情緒上漲。若剔除疫情因素影響，銷售的實際修復斜率或不及數(shù)據(jù)表現(xiàn)。?是否是趨勢性回暖有待觀察。當前地產(chǎn)處于大周期底部恢復的第一個階段，銷售底部已現(xiàn)，但是否持續(xù)性回暖有待觀察。春節(jié)后主要是核心區(qū)域的核心樓盤銷售去化表現(xiàn)較優(yōu)，市場熱度還未向非核心區(qū)域傳導擴散，而我們了解到非核心區(qū)域樓盤的銷售去化難度仍然較高。后續(xù)若核心區(qū)域的推盤供應較低，銷售下滑是大概率事件。?展望來看，我們維持2023年商品房銷售面積同比-5.7%的增速預期。節(jié)奏上，短期因素主導銷售修復早于我們年初預期，此前我們認為最早在二季度修復。目前“小陽春”整體提前，三四月份是重要的銷售跟蹤時點，如果復蘇不具備可持續(xù)性，那么進一步的需求端政策在二季度出臺是有一定必要的。商商品房累計銷售面積及同比增速000 數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院00022.5%22.5%3% 2020-012020-032020-052020-072020-092021-012021-032021-052021-072021-092022-012022-032022-052022-072022-092020-012020-032020-052020-072020-092021-012021-032021-052021-072021-092022-012022-032022-052022-072022-092023-0101030507090103050709010305070901-------------------2020-012020-032020-052020-072020-092021-012021-032021-052021-072021-092022-012022-032022-052022-072022-092023-010.7%0.0%趨勢的主要指標。自2021下半年以來，70大中城市二手房首次實現(xiàn)各線城市環(huán)比均止跌的跡象。2月，70大中城市中二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)為40個(2022.12為7個)，較此前顯著改善。?房價同比數(shù)據(jù)仍待修復，目前僅一線城市同比維持正增長。70大中70大中城市新建、二手住宅價格單月同比8%6%4%2%0%-2%-4%-6%2020-02020-012020-032020-052020-072020-092021-012021-032021-052021-07 新建商品住宅：同比2021-092021-092022-012022-032022-052022-072022-092023-01同比70大中70大中城市新建、二手住宅價格單月環(huán)比0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%-0.2%-0.4%-0.6%2020-02020-012020-032020-052020-072020-092021-012021-032021-052021-072021-092022-012022-032022-052022-072022-092023-0100.3% 新建商品住宅：環(huán)比二手住宅：環(huán)比數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院70大中70大中城市新建商品住宅價格單月同比-3.8%6%4%2%0%-2%-4%-6%一線城市：同比二線城市：同比一線城市：同比二線城市：同比70大中70大中城市新建商品住宅價格單月環(huán)比0.4%0.4%0.3%0.5%0.0%-0.5%20202020202020202020202020202021：環(huán)比：環(huán)比20212021202120212021202120212022202220222022202220222023城市：環(huán)比70大中70大中城市二手住宅價格單月同比0%-2.9%0%-2.9%-4.4%5%0%-5%城市：同比城市：同比城市：同比70大中70大中城市二手住宅價格單月環(huán)比0.5%0.0%-0.5%2020-012020-032020-012020-032020-052020-072020-092021-01市：環(huán)比市：環(huán)比2021-02021-032021-052021-072021-092022-012022-032022-052022-072022-092023-01線城市：環(huán)比5%--60%全國商住土地成交建筑面積及同比全國商住土地出讓金及同比年低基數(shù)情況下土地成交仍大幅下滑5%--60%全國商住土地成交建筑面積及同比全國商住土地出讓金及同比?全國商住土地成交仍呈現(xiàn)較大降幅。1-2月全國商住土地成交建面、出讓金同比分別為-27.2%、-20.0%，在去年低基數(shù)的情況下仍然呈現(xiàn)較大降幅。從成交量來看，1-2月成交建面、土地出讓金均為2010年來最低水平。其中，土地出讓金單月同比實現(xiàn)了6.5%的正增長，其修復主要受到春節(jié)錯位因素的影響。自2021下半年市場轉(zhuǎn)冷以來，并非首次土地出讓金單月同比增速轉(zhuǎn)正 (此前分別為2022年7月、10月)，是否持續(xù)修復尚待觀察。?受供地“質(zhì)提量少”影響，部分城市熱度有所抬升。1月、2月土地流拍率分別為6.4%、2.6%，供地宗數(shù)顯著減少，疊加土地供應常態(tài)化，使得流拍率較此前有所回落。土地溢價率分別4.2%、4.8%，在優(yōu)質(zhì)城市優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，溢價率較去年下半年小幅提升。近期完成集中出讓的北京、杭州、蘇州、南京等城市土拍熱度有所恢復，但鄭州等非熱門城市土拍仍然遇冷。土土地溢價率與流拍率%%00020000-30%0010305070901030507-090103數(shù)據(jù)來源：中指研究院，招商銀行研究院05070901 累計同比-右軸0-010-030-010-030-050-070-091-011-031-0521-071-092-012-032-052-072-093-01%6000-20%000000004.8% 4.8% 2.6%%%金(億元)單月同比-右軸累計同比-右軸平均溢價率流拍率數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院.注：21年為兩年平均增速2468246824682468246824682468246824682?新開工同比降幅顯著收窄，但體量仍然是歷史同期最低水平(2020年疫情期間除外)。1-2月新開工面積同比為-9.4%，較12月收窄35pct，修復主要源于去年的低基數(shù)，1-2月的新開工面積為2010年來的最低水平，顯示出房企補庫存意愿不足，新開工難以形成趨勢性修復。展望來看，考慮到2022年土地成交建面下滑25%，預計2023年新開工面積同比去年下降10%。?竣工面積歷經(jīng)12個月下跌后同比增速轉(zhuǎn)正。1-2月竣工同比為8%，為22年以來首次轉(zhuǎn)正。隨著保交樓紓困資金陸續(xù)到位，疊加因疫情因素停工項目恢復政策施工節(jié)奏，部分優(yōu)質(zhì)項目得以實質(zhì)性推進。展望來看，考慮到當前實際竣工與此前新開工面積的缺口，以及中央推進保交樓的決心，竣工端持續(xù)修復將是大概率事件，預計2023年竣工面積同比去年增長5%。的主要貢獻。展望來看，我們認為施工面積同比在年內(nèi)將持續(xù)為負，預計2023年同比去年下降5%。新新開工、竣工、施工面積累計同比 房屋新開工面積:累計同比房屋竣工面積:累計同比數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院.注：21年為兩年平均增速2020-022020-042020-062020-082020-022020-042020-062020-082021-032021-052021-072021-092022-022022-042022-062022-082020-022020-042020-062020-082021-022021-042021-062021-082022-022022-042022-062022-082023-0220%0%?房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額降幅收窄，但后續(xù)修復或仍受到制約。1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比為-5.7%，降幅較12月收窄6.5pct。分項來看，土地購置與建安投資1-2月同比分別為16.4%、-12.7%，土地購置同比為近一年來首次轉(zhuǎn)正，建安投資降幅繼續(xù)擴大。1-2月地產(chǎn)投資降幅的收窄主要源于土地購置費單月的集中釋放。土地購置費是房企真實購地行為(土地出讓金)的滯后指標，考慮到2021、2022年土地出讓金連續(xù)下滑，后續(xù)土地購置費的高增長難以為繼。?展望來看，我們維持年初預判，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比為-7.1%。土地投資、建安投資都難以對今年的房地產(chǎn)開發(fā)形成正向貢獻。節(jié)奏上，投資的修復會滯后于銷售，目前銷售暫未形成趨勢性上漲，投資難以看到明顯修復。房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計值及同比增房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計值及同比增速20,00018,020,00018,00040%16,00030%14,00012,00012,00010,0008,0006,0000%-5.7%4,0002,0002,0000-30%房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月值：億元單月同比-右軸房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計值及同比增房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計值及同比增速160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,00002023-027.0%6.9%7.0%7.0%6.9%4.4%0%-5.7%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計值:億元累計同比土土地投資、建安投資累計同比30%16.16.4%-20% 土地購置費:累計同比建安投資:累計同比數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注：21年為兩年平均增速234567891234567892345678912345678912345678912345678912資金、定金及預收款、個人按揭貸款同比分別為-15.0%、-18.3%、-11.4%、-15.3%，其中國內(nèi)貸款、定金及預收款、個人按揭貸款均較去年的深度下探有所修復。一方面，春節(jié)后銷售的回暖對房企資金面形成了一定支撐。另一方面，隨著“三支箭”的逐步落地，房企國內(nèi)貸款融資渠道也有所修復。不過，房企的自籌資金端并未顯著修復，這也與我們對房企融資的跟蹤結(jié)果一致，非銀端的債券、信托融資渠道仍待恢復。?到位資金的修復不及投資。1-2月房企到位資金的修復不及投資，房企資金鏈的恢復仍需時日。此外，到位資金的修復較弱也表明房企資金鏈壓力尚存，可供投資的資金有限，投資大概率難以持續(xù)修復。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況 目標與階9.27貨幣政策委員“維護住房消費者合法權(quán)益”邊際放松此前目標與階9.27貨幣政策委員“維護住房消費者合法權(quán)益”邊際放松此前嚴監(jiān)管的個人住房按揭貸②央行、銀保監(jiān)、證監(jiān)會等發(fā)言人在多個場合提到“支持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有通過發(fā)行債券、貸款等方兼并收購出險房企項目穩(wěn)民生”；②8月，中央通過政策性銀行專項借款方式支持“保交樓”，金額約2000億元，①二線“因城施策”開啟，高頻但力度?。阂?月二線城市鄭州出臺實質(zhì)性放松政策為信號，后續(xù)長三角、珠三角熱點城市在內(nèi)的二線城市基本都出臺了限購、限貸放松政策。②中央、銀保監(jiān)下調(diào)首套下限③金融監(jiān)管部門推動AMC段措施?本輪地產(chǎn)放松政策自2021年四季度開啟，隨著2022.11地產(chǎn)“三支箭”的出臺，本輪政策發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)向。截至目前，融資端對房企的限制基本打開，需求端延續(xù)“房住不炒”基調(diào)，仍有發(fā)力空間。?現(xiàn)階段政策的主要目標在于“釋放需求”、“化解房企風險”。若想行業(yè)良性發(fā)展，離不開銷售景氣的恢復。雖然今年兩會弱化“房住不炒”，但其已成為行業(yè)基本制度的一部分，后續(xù)需求側(cè)的政策調(diào)整仍將以此為準繩；2022年“三支箭”出臺后，行業(yè)再次出現(xiàn)系統(tǒng)性風險概率較小，后續(xù)重點在于恢復房企信用促進行業(yè)平穩(wěn)、健康發(fā)展。9-2022.219-2022.212022.3-6 2022.7-9 2022.10-12 -2023.3 險：有效防范化解頭部房企風險，改善債狀況。防止無需好新市民青年人等住房問題”寬松明顯擴展：①信貸(11.11)“十六條”②債券(11.8)重啟“第③股權(quán)(11.28)放開存量權(quán)融資；商業(yè)銀行出具保函置換預-----------------------9%6%居民中長期新增貸款及同比增速按揭貸款：表現(xiàn)依然疲弱，與銷售邊際回暖趨勢產(chǎn)生背離-----------------------9%6%居民中長期新增貸款及同比增速?雖然居民中長期貸款結(jié)束了連續(xù)14個月的同比少增，但表現(xiàn)依然疲弱。2023年1月、2月居民中長期貸款當月新增分別為2231、863億元，2月相較去年同期的負增長有所改善。若剔除春節(jié)因素影響，2023年1-2月居民中長期貸款的新增額相較2022年1-2月疫情前2019年1-2月的9195億元明顯少增，顯示居民中長期貸款的表現(xiàn)依然疲弱。?主要原因在于居民“提前還貸意愿”走高，新增中長期貸款與銷售邊際回暖產(chǎn)生了明顯背離。從居民中長期貸款與商品房銷售額同比數(shù)據(jù)來看，趨勢上在近期產(chǎn)生了明顯的背離，反映出存量房貸早償現(xiàn)象普遍存在。在存量房貸利率與現(xiàn)行利率利差擴大，以及投資理財收益變差的背景下，居民降杠桿意愿強烈。居民中長期新增貸款與商品房銷售額同比居民中長期新增貸款與商品房銷售額同比14711471471471金融機構(gòu):新增人民幣貸款:居民戶:中長期:當月值4711 數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院；注：2021年為兩年平均增速，2023年2月為1-2月累計同比1234123456789123456789123?房貸利率-房價”聯(lián)動機制正式建立。1月5日央行、銀保監(jiān)會發(fā)布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，這一政策將2022年“930”階段性調(diào)整措施常態(tài)化，意味著“房貸利率-房價”聯(lián)動機制正式建立。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，若房價同環(huán)比連續(xù)3個月均上漲，則恢復下限。?自22年9月房貸利率調(diào)整試點以來，已有64城降至4%以下或取消下限，其中二線城市16個，三線及以下城市48個。同時，受政策引導百城首套房貸款利率在3月降至歷史新低，為4.02%，較此前高點已回落172BP。二套房貸款利率已連續(xù)7個月保持政策利率底4.91%的水平。?對比2008和2014年兩輪大周期中的房貸利率下調(diào)政策，仍有一定下調(diào)空間。此前兩輪周期房貸利率下限為基準利率的7折，而從現(xiàn)在的各城市利率下限計算，大約為基準利率的9-9.2折，相較以往仍有下行空間。首套房按揭利率降至4%及以下的城市二線城市二線城市三線及以下城市麗水、岳陽、吉林、四平、揚義烏、金華、徐州、常州、無降至4.0%蘭州九江、洛陽、濮陽降至4.0%蘭州九江、洛陽、濮陽百城首套、二套房利率情況4.91%5.0%4.65%4.60%4.45%4.5%4.0%4.02%3.5%首套房貸平均利率二套房貸平均利率五年期LPR4.30%數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院，招商銀行研究院因城施策：二線及以下城市放松態(tài)勢延續(xù)，政策因城施策：二線及以下城市放松態(tài)勢延續(xù)，政策“擠牙膏”式出臺?今年以來，二線及以下城市政策出臺呈現(xiàn)“小步慢走”特點，尚未有實質(zhì)性突破。其中，下調(diào)首付比例城市有一定新增，繼南京、蘇州、杭州等城市之后，東莞、長沙也下調(diào)了首付比例。2023.1-3.20主要城市因城施策調(diào)整濟南(1.18)：限購區(qū)域內(nèi)3套及以上住房的，出售1套后可于半年內(nèi)在限購區(qū)域再購買1套住房。房。杭州臨平區(qū)(1.31)：喬司、南苑街道已落戶家庭或在本市工作且有一個月社保/個稅的非本市戶籍家庭即可購房，本市戶籍家庭購二套房取內(nèi)再購1套新建商品住房。廈門(3.3)：擁有二孩及以上的本市戶籍家庭可購買第3套自住商品住房。深汕特別合作區(qū)(3.10)：暫停對自然人實施商品房限購(原居民家庭限購2套，單身限購1套)。政視情況確定首付和利率。市停止個人住房查詢的對外查詢服務(即停止購房查冊，認貸不認房)。雄安新區(qū)(2.9)：首套房的認定包括本區(qū)不動產(chǎn)中心登記記錄和全國公積金貸款記錄兩個維度，不涉及商貸。東莞(1.6)：首套房購買非普通住宅(144m以上)首付比例從3-4成下降至2成，二套房購買非普通住宅首付比例從6成下降至3成，與普通住房%/45%降至30%/40%。惠州(2.16)：將商品房限售年限由3年縮短為1年。長沙(3.6)：由原來的“不動產(chǎn)權(quán)證滿4年”調(diào)整為“網(wǎng)簽滿4年即可出售”。常州(3.7)：商品住房自取得不動產(chǎn)權(quán)證后即可上市交易。深汕特別合作區(qū)(3.10)：限售年限縮短至2年(原5年)。-數(shù)據(jù)來源：招商銀行研究院；注：我們主要跟蹤2022.1之前嚴格限購限貸的城市政策放松情況15915915915915915915915911591591591591591591591591591591591591591591591?從當前“四限”政策的累計力度來看，相較2014-2016年周期，本輪政策力度仍較小。本輪放松政策月均下降約50分，遠小于此，下降幅度為41%，目前距離2016年2月926分的底部尚有59%的下降空間。?“四限”政策累計力度評分，參考廣發(fā)地產(chǎn)團隊評分規(guī)則：對限購套數(shù)、外地購房社保要求、是否認房又認貸、二套最高首付、限售年限、二