(房地產論文)談房地產企業(yè)成本管理問題及對策

【房地產論文】談房地產企業(yè)成本管理問題及對策摘要：房地產業(yè)是我們國家國民經濟的重要組成部分，也是拉動國民經濟增長的重要因素。隨著國家宏觀經濟政策的不斷調整，房地產業(yè)愈來愈趨向于理性化與規(guī)范化，同時市場競爭也日益加劇。如何更好地控制房地產企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經濟效益，獲得較大的利潤空間，成為房地產企業(yè)管理中需要重點關注的問題。在當前房地產業(yè)競爭日益激烈的大形勢下，企業(yè)必須在管理制度和流程方面進行優(yōu)化和改進，從而提高企業(yè)運行效率，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)效益。文章從房地產企業(yè)成本管理的重要性出發(fā)，對當前房地產企業(yè)成本管理中存在的問題進行了分析，并提出解決問題的相關對策，以期為房地產企業(yè)成本核算與控制提供有效的方法與參考。關鍵詞：房地產企業(yè)；成本管理一、房地產企業(yè)成本管理的重要性房地產業(yè)是我們國家國民經濟的重要支柱之一，也是我們國家國民經濟發(fā)展的基本保證。人口素質的提高、社會全面的進步、城市經濟和城市的現(xiàn)代化，都是以房地產企業(yè)為基礎的。近年來，受高額利潤的刺激，房地產業(yè)飛速發(fā)展，但隨著國家相繼出臺對房地產業(yè)的調控政策，各地也紛紛出臺限貸、限購政策，使得房地產企業(yè)的利潤受到了很大的影響。房地產企業(yè)要保持適度的利潤，不僅要“開源〞，進行市場的開拓和推廣，更要“節(jié)流〞，也就是要降低企業(yè)成本。如何降低企業(yè)成本，那么就需要從成本的預測、分析、核算與控制入手，從而加強企業(yè)在成本管理方面，十分是有利于建立、建全企業(yè)責任成本體系和成本考核體系著重入手；進而加強企業(yè)成本管理，最終使企業(yè)的內部成本管理體系逐步建立健全起來并使之逐步完善；加強企業(yè)成本管理，有利于建立健全企業(yè)的責任獎懲制度，以鼓勵先進、督促落后，調動各部門及人員不斷降低成本的積極性，促使企業(yè)競爭力不斷增強；加強企業(yè)成本管理，有利于提高房地產企業(yè)的經濟利潤。成本管理的好與壞，不僅影響到房地產企業(yè)的經濟效益和市場競爭力，也關系到企業(yè)的生存與發(fā)展。要把房地產企業(yè)的成本管理放在一個戰(zhàn)略核心的位置上。房地產企業(yè)開發(fā)周期長，開發(fā)成本也比較高，投入的資金量也大,這使得房地產企業(yè)尤其要重視成本的管理與控制工作。二、房地產企業(yè)成本管理存在的問題〔一〕成本管理意識淡薄，重視程度不足成本管理，是指企業(yè)在營運過程中實施成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活動的總稱。而房地產企業(yè)成本管理更是貫穿于企業(yè)的各個階段，從土地的取得，項目的設計，工程的招標、采購、施工，以致后來項目完工后的銷售，成本核算等。對于成本管理通常來講分為三個步驟，即按照事前、事中、事后管理的程序進行。但某些房地產企業(yè)在成本核算中，往往只重視對項目成本進行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。認為成本管理只存在于某一階段，只屬于某一部分人員的責任，而沒有把成本的控制貫穿于整個過程，缺少全員參與，導致在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)了資源的浪費，造成了整體成本的上升，對企業(yè)的經濟效益產生了一定的影響。在這樣的大背景下，越來越多的企業(yè)意識到成本管理是維持其生存的根本途徑之一，成本管理的重要性不言而喻。企業(yè)的成本管理必須從原先的僅從事后找原因轉變?yōu)橹厥虑昂褪轮械姆治雠c管理，從而使企業(yè)由成本的經歷體驗性控制向成本的規(guī)劃性控制轉變，以提高企業(yè)競爭優(yōu)勢。〔二〕缺少先進的成本管理方法在企業(yè)的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了各種各樣的管理模式。而其中對于成本方面也有較多的管理方法，如變動成本法、作業(yè)成本法、目標成本法、標準成本法等。而有些企業(yè)并不能結合自身的特點和實際運營情況，更好的完成企業(yè)的成本管理目標，甚至不能更好的選擇和運用適合企業(yè)的成本管理方法和成本管理工具，導致最終不能完成企業(yè)自身需要達到的目標。而一些房地產企業(yè)還采用傳統(tǒng)的成本控制方法，主要根據財務部門的決算報告來制定成本。而由于財務人員知識體系的局限性，使得出具的報告具有一定的偏頗，這種核算方法不能充分發(fā)揮成本控制的作用，與房地產企業(yè)成本管理的理念有一定的差距。這種成本控制方法不能充分發(fā)揮事前控制和事中控制在整個成本核算中的作用，使得成本核算中存在的問題不能及時被發(fā)現(xiàn)并提出解決的方案?！踩吵杀究刂企w系不完善，缺少全面性及系統(tǒng)性房地產企業(yè)的成本控制是指在項目開發(fā)過程中，根據成本計劃具體制定材料購買、施工時間等，對實際發(fā)生的各項成本費用進行審核、控制，并及時反饋，進而采取措施，保證成本計劃的順利執(zhí)行。很多房地產企業(yè)在成本控制中并沒有形成全面的成本管理體系，還處于粗放的狀態(tài)，這也給企業(yè)的成本管理工作帶來不小的障礙?；蛘哂行┓康禺a企業(yè)雖然建立了全面的成本管理制度，但在實際執(zhí)行中卻形同虛設，并沒有充分發(fā)揮其應有的作用，使得房地產企業(yè)的成本管理工作不能真正落到實處，對房地產企業(yè)的長期發(fā)展產生不利的影響。〔四〕財務管理體系不健全企業(yè)的財務管理部門不僅要處理企業(yè)日常財務核算事宜，還要參與到企業(yè)的內部管理中，為企業(yè)管理人員提供各類管理信息，為實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標打好基礎。但因企業(yè)缺少與自身發(fā)展相適應的財務管理體系，尤其是企業(yè)很多財務人員因思想、素養(yǎng)及培訓不到位，導致員工只求穩(wěn)定，不求發(fā)展，工作不積極、不主動，進而影響了企業(yè)的成本管理的實施。因此在對專業(yè)知識的掌握上缺少一定的主動性和積極性，限制了自身能力的提升，使得業(yè)務視野變得狹隘。與各部門的組織協(xié)調也有所欠缺，從而造成部門協(xié)同不力，企業(yè)運營效率低下，整體管理水平落后的問題。三、完善房地產企業(yè)成本管理的對策〔一〕實行財務人員牽頭，全員參與的管理理念為提高房地產企業(yè)的成本控制意識，在企業(yè)中不僅要提升員工的整體素質，實行全員、全方位、全過程的成本管理理念，制定考核制度并予以實施，實現(xiàn)責任到人、控制到位、考核嚴格、目標落實的最終目標。隨著同行業(yè)競爭的加劇和產業(yè)結構的變化和房地產業(yè)成本信息要求的增加，財務人員必須花費更多的精力和時間尋求合適的成本計算方法，從而計算出房地產業(yè)在各個階段的實際成本，為管理者制定決策提供必要的信息。企業(yè)財務人員要在企業(yè)成本管理中發(fā)揮應有的作用。如何具體表現(xiàn)出財務工作管理的價值，是每位財務工作者應當深思的問題。財務人員應創(chuàng)新現(xiàn)代財務理念，利用信息化成本控制技術等手段，充分發(fā)揮財務工作在房地產開發(fā)項目中的監(jiān)督、反饋等職能，更好地做好企業(yè)的成本控制工作?！捕臣訌姾怂慵氨O(jiān)督，選擇有效的成本管理方法，重視事前與事中的控制對房地產企業(yè)開發(fā)項目來說，成本核算是對該項目所發(fā)生的全部支出，運用一定的會計核算方法進行的合理劃分。要加強其對成本核算、成本控制和成本分析的監(jiān)督，避免在施工過程中出現(xiàn)費用虛增的情況。正的確施成本監(jiān)督對于房地產企業(yè)全面成本管理能否管控到位，企業(yè)經濟效益能否提高，直到至關重要的意義。以往，主要關注成本核算，但是隨著國家政策及市場環(huán)境等因素的變化，企業(yè)的成本管理理念也在不斷發(fā)生著變化，尤其是從靜態(tài)成本管理到動態(tài)成本管理的轉變，從單純的成本核算向企業(yè)成本控制的轉變。房地產企業(yè)在運用成本管理相關工具時，應充分權衡某個項目或工程能為企業(yè)帶來的利弊，避免效益低于成本的狀況發(fā)生。因此現(xiàn)在的企業(yè)應將目標成本法充分運用到企業(yè)的成本管理中去，在目標成本管理過程中使價值鏈上的全部成員共同參與，追求企業(yè)的成本費用最小化和利潤最大化。房地產企業(yè)要重視成本的事前與事中控制，在項目開發(fā)之前就要做好成本預測，對未來的成本水平及其發(fā)展趨勢進行預測和規(guī)劃，而作為能夠使企業(yè)成本在其掌控的最重要的環(huán)節(jié)即為事中控制。主要操作模式是指對項目運營過程中發(fā)生的成本進行監(jiān)督和控制，并根據企業(yè)的項目預訂目標及工程實際情況對成本預算進行必要的修訂?！踩惩晟破髽I(yè)內部控制制度，增強企業(yè)戰(zhàn)略成本管理在房地產企業(yè)成本管理中，要構建完善的內部控制制度，把成本控制工作視為一項系統(tǒng)工程，對成本控制人員的工作更加嚴格要求，加強對成本控制的重視程度，加強對開發(fā)項目的全過程控制?，F(xiàn)在企業(yè)成本管理系統(tǒng)正經歷著從成本核算到成本控制的轉變過程，這也使得戰(zhàn)略成本管理成為管理控制系統(tǒng)中不可或缺的一部分。從理論來講，戰(zhàn)略成本管理不僅拓寬了成本管理的“空間〞，即成本管理的對象從關注企業(yè)內部活動拓展到企業(yè)外部，而且還延伸了成本管理的“時間〞，即從基于企業(yè)的日常經營控制而轉向基于企業(yè)的長期戰(zhàn)略管理。現(xiàn)代成本管理的本質是“基于價值鏈的全面成本管理〞，企業(yè)的戰(zhàn)略成本管理來源于價值鏈分析?！菜摹惩晟破髽I(yè)財務管理體系，提高房地產企業(yè)的成本控制水平和能力房地產企業(yè)要建立健全適合企業(yè)自身發(fā)展的財務管理體系，避免因財務風險而造成成本控制在某些方面的脫節(jié)。企業(yè)要建立起全過程財務，建立成本控制機制，以避免因成本控制不當導致錯誤的管理決策。從企業(yè)整體來說，該體系的完善程度、運行是否合理，牽涉企業(yè)的各個部門，并直接關系到成本責任制度的推行。因此，應建立一個合理的內部財務管理體系，并使之逐步完善。一個企業(yè)的成本管理應以企業(yè)自身業(yè)務開展及運營模式為基礎，最為理想的管理方式則是將成本控制嵌入到企業(yè)的各個領域、各個層次、各個環(huán)節(jié)，與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標相適應。在房地產企業(yè)的營運過程中，成本管理工作已成為房地產開發(fā)企業(yè)的一項重要任務，房地產企業(yè)要維持一定的利潤，并持續(xù)生存下去，成本核算與控制工作就一定要做好。并且，企業(yè)一定要結合自身能力和發(fā)展目標，因地制宜的選擇適合企業(yè)的成本管理工具方法或綜合應用不同的成本管理工具方法，建立建全和完善成本管理體系，從而加強房地產企業(yè)對各個開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制，提高自身的成本管理水平，以適應市場發(fā)展的需要，以更好地實現(xiàn)成本管理的目標。在現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境下，加強房地產開發(fā)企業(yè)的成本管理已成為房地產企業(yè)的重點關注