2017年上半年寧夏房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：物業(yè)承接查驗(yàn)制度試題

2017年上半年寧夏省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：物業(yè)承接查驗(yàn)制度試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（）。A.相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B.土地的形狀C.組合完成的功能D.立體空間2、在強(qiáng)制拍賣中，拍賣的主體是_。A.人民法院和拍賣公司B.競買人和買受人C.人民法院和拍賣標(biāo)的所有權(quán)人D.拍賣公司和拍賣標(biāo)的所有權(quán)人3、某城市抽取的15個(gè)新樓盤開盤價(jià)如表所示:則該統(tǒng)計(jì)總體的全距為元/。（2008年試題）A：1500B：1950C：2131D：3000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、以下關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說法中，正確的是。A：房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，可能與其價(jià)值無關(guān)B：房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求相互結(jié)合所產(chǎn)生的，但現(xiàn)實(shí)中可以不需要完全具備這三個(gè)要素C：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格來說，主要是從房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)上把握房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)量”D：房地產(chǎn)價(jià)格有高有低，是由房地產(chǎn)稀缺性唯一確定的E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由制定并修改。A：業(yè)主大會(huì)B：業(yè)主委員會(huì)C：政府物業(yè)管理部門D：業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、下列關(guān)于在建工程抵押登記的表述中，錯(cuò)誤的是。人：已經(jīng)登記的在建工程抵押可以申請(qǐng)變更登記B：E經(jīng)登記的在建工程抵押可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記C：房屋所有權(quán)初始登記后，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記D：在建工程抵押登記后，由登記機(jī)構(gòu)發(fā)放《房屋他項(xiàng)權(quán)證》E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、隨著行業(yè)市場營銷費(fèi)用的增加，會(huì)引起需求水平的提高。當(dāng)市場營銷費(fèi)用超過一定水平之后，就不會(huì)刺激需求了，因此市場需求有一個(gè)上限，稱為。A：市場潛量B：市場預(yù)測(cè)量C：市場最低量D：市場最高量E：借款合同8、以下關(guān)于GDP與其他變量關(guān)系正確的表達(dá)式是_。GDP=GNP+對(duì)外要素收入凈額GDP=NDP+折舊GDP=32資+利息+利潤+租金+直接稅+企業(yè)轉(zhuǎn)移支付GDP=消費(fèi)支出+投資支出+政府購買+進(jìn)口-出口9、對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除—的余值為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。10%?20%10%?30%20%?30%30%?40%10、耕地占用稅免稅用地，凡改變用途、不屬于免稅范圍的，應(yīng)從起補(bǔ)繳稅款。A：改變開發(fā)時(shí)間B：改變用途C：改變產(chǎn)權(quán)人D：改變使用人E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人—面積。A.經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地B.經(jīng)批準(zhǔn)占用的土地C.實(shí)際占用的耕地D.實(shí)際占用的建設(shè)用地12、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為16%,計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%,銀行的貸款利率為5.44%,則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是。（2005年試題）A：3.57%B：4.00%C：6.56%D：10.56%E：借款合同13、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是_。A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣D.是對(duì)項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算14、在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的使用方式，才是—的使用方式。A.經(jīng)濟(jì)化B.最高最佳C.實(shí)際性D.常規(guī)15、超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金—以下的土地閑置費(fèi)。10%15%20%25%16、在發(fā)生過程中，一般要“立字為據(jù)”作為債權(quán)債務(wù)關(guān)系的證明。A：商業(yè)信用B：銀行信用C：消費(fèi)信用D：民間信用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%,則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為萬元。A：1838.00B：1844.55C：1845.87D：1850.00E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、某家庭預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)月收入為10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%,則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是萬元。（2005年試題）A：28.62B：29.16C：41.56D：48.24E：借款合同19、w市A房屋拆遷公司，在拆遷w市房屋時(shí)，與被拆遷人孫某達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由裁決。A：w市房地產(chǎn)管理部門B：w市規(guī)劃管理部門C：W市建設(shè)管理部門D：w市房屋拆遷管理部門E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章20、某臨街深度30.48m（即100ft）,臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft）,臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為萬元。A：53.34B：85.34C：106.68D：213.36E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、對(duì)拆除公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償通常采用—評(píng)估來確定。A.預(yù)算法B.成本法C.定額法D.拍賣法22、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)，項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資，每年的凈收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)—時(shí)的折現(xiàn)率。A.等于零B.大于零C.小于零D.無關(guān)聯(lián)23、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.權(quán)益融資24、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。45.05%49.31%58.86%63.6%25、附息債券息票上標(biāo)明利息額、支付利息的期限和債券號(hào)碼等內(nèi)容，息票一般以個(gè)月為一期。A：1B：3C：6D：9E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、房地產(chǎn)是指土地建筑物及其他地上定著物，是—的結(jié)合體。A.設(shè)備B.實(shí)物C.權(quán)益D.區(qū)地E.環(huán)境2、以下房地產(chǎn)中是基于租賃收入測(cè)算凈收益的有。A：影劇院B：普通住宅C：倉庫D：停車場E：汽車加油站3、投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、等。A：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案B：投資估算C：資源條件D：投資權(quán)益E：借款合同4、某寫字樓的購買價(jià)格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。9.00%8.05%30.00%7.52%5、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.選址規(guī)劃意見通知書B.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為一元/m2。21392146C.2651D.26597、城市房屋拆遷的裁決應(yīng)當(dāng)由—做出。A.仲裁機(jī)構(gòu)B.人民法院C.公安機(jī)關(guān)D.房屋拆遷管理部門8、某農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積0.2hm2（公頃），國家建設(shè)征收該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地面積10hm2,該耕地近3年平均年產(chǎn)值為10000元/hm2。下列關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的是_。A.不需農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人B.該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最少為60萬元C.每公頃耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口為5人D.由國家支付土地補(bǔ)償費(fèi)，由用地單位支付安置補(bǔ)助費(fèi)9、全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格制度的政策制定、資格考試、注冊(cè)登記、監(jiān)督管理等工作由—共同負(fù)責(zé)。A.國土資源部和人事部B.建設(shè)部和人事部C.建設(shè)部和房地產(chǎn)管理部門D.人事部和房地產(chǎn)管理部門10、在房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容中，對(duì)于需求分析中的是第一步。A：需求影響因素分析B：吸納率分析C：需求預(yù)測(cè)分析D：市場購買者的產(chǎn)品功能需求E：借款合同11、保險(xiǎn)的派生職能是指隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展而逐漸具有的職能，包括。A：分散風(fēng)險(xiǎn)職能B：組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能C：融通資金職能D：防災(zāi)防損職能E：分配職能12、租住房的租金實(shí)行政府定價(jià)，租金標(biāo)準(zhǔn)由—構(gòu)成。A.維修費(fèi)B.折舊費(fèi)C.稅金D.投資利息E.管理費(fèi)13、開發(fā)商企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門提供一下哪些證件及資料OA.商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表B.開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證D.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度地說明E.商品房預(yù)售方案14、以下屬于估價(jià)報(bào)告內(nèi)在質(zhì)量的有_。A.估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性B.估價(jià)方法選用的正確性C.參數(shù)選擇的合理性D.文字表述水平E.文字格式及印刷質(zhì)量15、投資性物業(yè)中運(yùn)營支出占—的比例是運(yùn)營費(fèi)用比率。A.稅后利潤B.經(jīng)營利潤C(jī).凈經(jīng)營利潤D.凈租金收入16、某10年前建成交付使用的建筑物，估價(jià)人員實(shí)地觀察判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為0,該建筑物的成新率為—％。7565554517、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有_。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽(yù)C.基礎(chǔ)租金與市場租金D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E.物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績18、在采用市場法估價(jià)時(shí)也可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等情況，有針對(duì)性地搜集一些__。A.市場案例B.交易實(shí)例C.交易預(yù)期值D.市場預(yù)期值19、房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在一下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的20、用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑設(shè)計(jì)圖是。A：建筑剖面圖B：建筑構(gòu)造詳圖C：建筑平面圖口：總平面圖E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、對(duì)評(píng)估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是_。A.保本點(diǎn)分析B.敏感性分析C.現(xiàn)金流量分析D.統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析22、邊際