業(yè)主大會的地位、運作與制度建設

Word版本，下載可自由編輯業(yè)主大會的地位、運作與制度建設隨著物業(yè)管理的普及和法律地位的不斷提升,物業(yè)管理行業(yè)的不斷壯大,人們對物業(yè)管理公司的行為約束和行為支持越來越關注。除去政府的直接管理和指導以外,業(yè)主大會和業(yè)主委員會逐漸成為焦點。

業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益的自治組織。對業(yè)主大會的歷史舉行適當?shù)脑u價。業(yè)主大會受人們關注的程度遠遠沒有物業(yè)公司高。這一現(xiàn)象說明業(yè)主大會在運作和制度建設方面存在一定的問題。利用對社會進展趨勢的觀看和對業(yè)想法識形態(tài)的分析,個人從業(yè)主大會的地位、運作和制度建設三個方面舉行論述。

一、業(yè)主大會的地位從以下三個方面得以體現(xiàn)

業(yè)主大會的合法性。業(yè)主大會是由相關組織召集召開的轄區(qū)內(nèi)業(yè)主舉行的會議形式。在符合特定的條件下,不產(chǎn)生與法律規(guī)矩相違反,作出的有關物業(yè)管理的決議的會議。容易理解,全國人民代表是國家權利機構,產(chǎn)生適合國家進展的法律文件和重要決議。業(yè)主大會是社區(qū)的權利機構,產(chǎn)生符合社區(qū)條件的規(guī)定。如選評、監(jiān)督物業(yè)公司,產(chǎn)生業(yè)主委員會和審訂《業(yè)主公約》等。業(yè)主大會的權威性。業(yè)主大會是社區(qū)內(nèi)業(yè)主利益的保證和維持的大會形式,是全體業(yè)主個人行為的約束和督導的大會。業(yè)主大會代表全體業(yè)主,業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行代表在與政府各界的溝通交流過程中代表社區(qū)權益,具有任何其他組織和業(yè)主個人行為的不行代替性。

業(yè)主大會的唯一性。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有且僅有一個業(yè)主大會的存在形式。就其代表業(yè)主委員會或暫時業(yè)主委員會而言只是在不同時期的表現(xiàn)形式,但前提都是在業(yè)主大會過程中選舉產(chǎn)生,不論第一次大會和以后的大會進行的條件和有關程序如何異同,都對唯一性作出很好的證實。

業(yè)主大會的合法性確保權威性的存在,是確定其唯一性的基礎支撐。業(yè)主大會的唯一性和權威性是合法性的詳細體現(xiàn)。二、業(yè)主大會的運作時表現(xiàn)出三個特征

業(yè)主大會是被動的,機械的。物業(yè)管理歷史在我國有21年的歷史,特殊是近10年來的輝煌進展,造就了城市管理的亮點。與此同時業(yè)主大會的進展顯得滯后,業(yè)主大會的召開與物業(yè)管理相關會議的召開而比,顯得十分的少。業(yè)主大會偶然的亮點是“**花園炒掉**公司”,這類被媒體暴光的信息,作為提示人們業(yè)主大會的存在?，F(xiàn)行的狀況是,進展商不主動召開第一次業(yè)主大會,政府主管應“顧”不暇,物業(yè)公司中立,甚至也不傾向支持。這就使得業(yè)主大會的所特定的“權威性和合法性”在體現(xiàn)時浮現(xiàn)被動和機械。這種天生的缺陷導致業(yè)主大會不能正確認清自己的出身和“貴族”品質(zhì),為今后的進展留下隱患。

業(yè)主大會是堅強的,孤立的。無真正的法律自立基礎,因物業(yè)管理法律的未出臺,業(yè)主委員會的法人地位未確立,導致業(yè)主大會無擔當民事和刑事責任的相應的條件。這樣在與物業(yè)管理公司簽定物業(yè)管理合同后的執(zhí)行過程中顯然處于一種弱勢地位,法定地位的不確定導致在業(yè)主樂觀爭取權益的時候浮現(xiàn)進退維谷的狀況。如某小區(qū)的業(yè)主大會利用對物業(yè)公司罷免,不能夠使得物業(yè)公司在得到一定賠償?shù)臓顩r下撤離。不與原物業(yè)公司續(xù)簽合同,另聘物業(yè)公司,而原物業(yè)公司不撤退,導致兩個物業(yè)公司的直接矛盾。這些大事的發(fā)生證實了業(yè)主大會的堅強和自立無援,使得業(yè)主大會象個衰老的幼兒步履蹣跚,扶壁而行。業(yè)主大會是片面的,分割的。隨著社會進展,人們的心態(tài)不斷變化甚至是躍進,其中有的人的心態(tài)變壞,而大部分業(yè)主仍就處于一種漠視的態(tài)度中,將會導致浮現(xiàn)個別業(yè)主和部分業(yè)主的引領業(yè)主委員會或者業(yè)主大會的問題。局部代替整體的利益的時刻就浮現(xiàn)了組織打算的片面性。物業(yè)管理條理明確規(guī)定的“兩金”帳戶,應在業(yè)主委員會成立后由其舉行管理,但實際上都是由物業(yè)公司自愿代管。這樣導致業(yè)主的權益被分割。

目前我國各地的物業(yè)管理進展狀況不同,各類級別的規(guī)矩規(guī)定有別,條例中確定的業(yè)主大會內(nèi)容也存在差異。這樣形成了地域差異,相關制度存在顯然的局限性,特殊時對物業(yè)管理行業(yè)的進展沒有歷史的前瞻性和預測性,這樣的規(guī)定就導致在業(yè)主大會或者其中問題上決策有一定的歷史局限性。

三、業(yè)主大會的制度建設業(yè)主大會預備制度的修改。規(guī)矩應在社會宣揚和正確引領兩個方面入手,在提升國民素養(yǎng)和法律意識的同步過程中,正確培養(yǎng)人們的參加意識,維權意識。因資源制約的問題,在這方面不能依賴政府主管部門舉行管理或協(xié)調(diào),政府主管應只是仲裁看法的提供部門。而引入居民委員會負責轄區(qū)的業(yè)主大會的召開和監(jiān)督,不能僅憑開展商支持召開第一次業(yè)主大會的規(guī)定執(zhí)行,進展商也不應作為特別的大業(yè)主地位舉行確立,這樣會直接導致進展商和業(yè)主、業(yè)主和物業(yè)公司的沖突?，F(xiàn)實的過程中是在入伙3年以后的小區(qū)內(nèi),物業(yè)公司對進展商的敬重程度比對業(yè)主的認可程度要高,由于進展商手中有新樓盤和本樓盤中的多少多少套房子等,這些實際狀況的浮現(xiàn)導致物業(yè)公司公正性的偏失,對“畢竟誰是業(yè)主?”產(chǎn)生懷疑。

業(yè)主大會預備制度的完美。在業(yè)主大會以及業(yè)主委員會推動的過程中應注重避開浮現(xiàn)以下問題。

一、細化業(yè)主大會的召開條件,以及業(yè)主身份

的真正核實,堅定杜絕個人代替組織或者一個法人代替業(yè)主大會組織的狀況產(chǎn)生,做到真正的民選民主。

二、業(yè)主大會在敬重現(xiàn)實的條件下應杜絕先入為主的狀況發(fā)生。對業(yè)主大會召開的條件不應實行什么百分比的形式,應以到居民委員會辦事點簽到確認的形式核實人數(shù)。防止物業(yè)公司或進展商介入籌備環(huán)節(jié)。

三、加強對業(yè)主委員會成員身份的要求。不是任何人都有權利進入業(yè)主委員會的,應從學歷、經(jīng)受或資格上舉行確認。

四、突出業(yè)主委員會的法律地位。要