土地收儲開發(fā)策劃方案

土地收儲開發(fā)

項(xiàng)目策劃方案

土地收儲及一級開發(fā)方案一項(xiàng)目基本情況1.1項(xiàng)目概述1。1.1項(xiàng)目名稱1。1.2區(qū)域位置1。1。3項(xiàng)目區(qū)域的自然特征1。1.4項(xiàng)目交通情況1。2項(xiàng)目土地利用現(xiàn)況二編制依據(jù)三項(xiàng)目市場分析3。1項(xiàng)目土地市場分析3。2項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場分析3。3宏觀政策導(dǎo)向四項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度4。1項(xiàng)目土地開發(fā)實(shí)施方式項(xiàng)目土地開發(fā)范圍項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施主要內(nèi)容4。3.1土地收儲及出讓流程4。3。2土地征地拆除方案項(xiàng)目開發(fā)涉及政府職能部門4。5項(xiàng)目土地供應(yīng)方案。1土地供應(yīng)模式。2土地供應(yīng)計(jì)劃.3土地一級開發(fā)深度五項(xiàng)目投資方案項(xiàng)目投資開發(fā)成本范圍1土地儲備運(yùn)營成本2土地回收出讓成本5。1.3土地整理開發(fā)成本4其他相關(guān)成本土地出讓金估算掛牌底價(jià)估算1底價(jià)確定程序2底價(jià)計(jì)算方法5。4土地銷售收入估算1項(xiàng)目部分土地二級開發(fā)完成后可實(shí)現(xiàn)銷售收入5。4。2項(xiàng)目部分土地進(jìn)行二級開發(fā)成本及利潤5。4.3熟地地價(jià)估算5.5項(xiàng)目融資方式分析項(xiàng)目開發(fā)資金使用特點(diǎn)融資模式的現(xiàn)狀與問題融資方式比較及聯(lián)動融資模式六項(xiàng)目方案總結(jié)一.項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目概述。1項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：土地收儲及一級開發(fā)整體規(guī)劃方案（湘陰縣）1。1.2區(qū)域位置湘陰縣位于湖南省東北部，南濱洞庭湖，湘資兩水尾閭，東經(jīng)112°30,-113°02,,北緯28°30,-29°03,,現(xiàn)隸屬湖南省岳陽市。湘江自南向北貫穿全境，把全縣分為東西兩部，東部為丘陵崗地，西部為濱湖平原.全縣轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，418個(gè)行政村，總面積1581.5平方公里，人口73萬人，目前城區(qū)規(guī)劃控制面積達(dá)50平方公里，建成區(qū)面積16平方公里。城區(qū)人口15萬..3項(xiàng)目區(qū)域自然特征湘陰位于季風(fēng)濕潤氣候區(qū)。四季分明，光照長，氣溫高,夏季長達(dá)4個(gè)月,同時(shí)降水集中在春夏暖熱季節(jié)，高溫期同多雨期一致。年平均氣溫為17℃，日極端高氣溫為40。1℃,極端低氣溫為-14.7℃。全年無霜期為223—304天。年日照1399.9-2058.9小時(shí).年太陽輻射總量97千卡—119.38千卡/平方厘米.年平均降雨量1392。62毫米，雨季（3-7月）降雨平均量可占年平均總量的54.4%。年平均相對濕度為81。37％。全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)、南風(fēng)、西北風(fēng)，年平均風(fēng)速3米/秒。湘陰縣境內(nèi)河渠縱橫交錯，湖沼塘堰星羅棋布。湘資兩水在縣內(nèi)流經(jīng)長度達(dá)250余公里，內(nèi)江流經(jīng)長度70余公里，計(jì)有外湖81個(gè)，內(nèi)湖78個(gè)，塘堰3372個(gè)，水壩2249座。主要河流有湘江、資江和白水江，主要外湖有橫嶺湖、團(tuán)林湖、淳湖和荷葉湖等，主要內(nèi)湖有鶴龍湖、洋沙湖、范家壩、白洋湖和南湖垸啞河等.水域面積98。56萬畝，占全縣總面積的41。56％，可利用率在55％以上，為養(yǎng)殖、捕撈、灌溉、航運(yùn)、工業(yè)用水提供了十分充裕的水源.全縣土地資源構(gòu)成可概括為“一山四水三分田二分道路和莊園”。地貌類型以沖積平原和崗地為主。成土母質(zhì)以河流沖積物、湖積物、第四紀(jì)紅土為主。全縣平原面積702。11平方公里,低山21.4平方公里，崗地200。92平方公里,水域面積657.06平方公里.全縣地勢較平坦，土地適種性廣.土壤以水稻土、紅壤、潮土為主。西部堤垸平原和湖洲分布著水稻土和潮土；東部低山崗地分布著紅壤和水稻土.平原土壤耕層深厚，質(zhì)地疏松，肥力較高，適宜水稻、油菜、綠肥等作物生長。崗地紅壤，質(zhì)地較粘重，酸性強(qiáng)，缺乏養(yǎng)分，適種茶樹。低山紅黃壤，質(zhì)地較松，有機(jī)質(zhì)豐富，有利于林木生長。湖洲潮土土層深厚，土質(zhì)肥沃，夏季淹水，冬季干涸，適種蘆葦、意大利楊。1。1.4項(xiàng)目區(qū)域交通情況湘陰緊臨省會長沙,居長沙、岳陽、益陽三市五縣中心，區(qū)域位置長沙市以北、在省會“長沙市半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)，屬“武漢三小時(shí)都市圈"范圍內(nèi)，沿湘江水路“通江達(dá)?！弊怨艦楹嬉亍＞硟?nèi)水陸交通十分便捷。水路承湘資沅澧四水,接煙波浩淼洞庭,航通萬里長江。正在建設(shè)的三千噸級漕溪港深水碼頭南通長沙港，北接岳陽城陵磯港，是湖南省地理?xiàng)l件最優(yōu)越的內(nèi)河港口,長沙霞凝港和金霞保稅物流園水上運(yùn)輸?shù)闹匾吸c(diǎn)，貨輪可直接進(jìn)湘江，出長江，直通遠(yuǎn)洋,同時(shí)又成為上游（長沙霞凝港）貨輪和下游船只停泊轉(zhuǎn)運(yùn)的驛站。公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，長湘高等級公路（拓建中的芙蓉北路）30分鐘可達(dá)長沙城區(qū),60分鐘可達(dá)長沙黃花國際機(jī)場;建成的湘陰沿江大道與規(guī)劃中長沙至湘陰的沿江風(fēng)光帶對接：距京廣鐵路復(fù)線15公里，省道S308線橫貫東西，向東接線京珠高速，即將動工新建的京珠高速復(fù)線，穿城而過，有2個(gè)出口。向西橫跨湘資連接益陽；向北環(huán)洞庭湖直達(dá)岳陽?？h內(nèi)湘汨、湘營、湘楊、湘樟、臨賽、新喬六大縣級主干道連通各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。通暢順捷的水陸交通格局基本形成。1。2項(xiàng)目土地利用現(xiàn)況（單位：公頃）湘陰縣土地總面積：153496。5農(nóng)用地耕地：42128。94園地：6246.53林地：15468.96其他農(nóng)用地：25712。87小計(jì):89557.30建設(shè)用地城鄉(xiāng)建設(shè)用地：10461。54交通水利用地:3428.67其他建設(shè)用地：165。33小計(jì)：14055.54未利用地水域:30516。13灘涂沼澤：13152.94自然保留地:6215。04小計(jì)：49884。11二編制依據(jù)中華人民共和國土地管理法城市房屋拆遷管理?xiàng)l例湖南岳陽市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）湖南國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法湖南城縣建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法湘陰縣政府房屋拆遷安置賠償辦法湘陰縣一級開發(fā)實(shí)施方案編制和審核辦法湘陰縣土地儲備管理辦法湘陰縣人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地市場管理秩序的意見三項(xiàng)目市場分析項(xiàng)目土地市場分析（岳陽數(shù)據(jù)）土地成交有所增加，地價(jià)隨量快速上揚(yáng)國土部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-6月招拍掛出讓土地共29宗，土地面積75。1萬m2,土地實(shí)際成交15宗。其中，住宅和商服用地成交12宗，土地面積16.04萬m2,成交金額2。19億元，綜合地價(jià)水平值1366元/m2，同比分別增長140%、45.7%、256%、150。6%。從岳陽歷年土地市場成交情況來看,2009年土地成交87.5萬,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2008年成交水平，回歸2005年市場水平，一方面體現(xiàn)目前岳陽市場處于相對平穩(wěn)的市場，開發(fā)商購地?zé)崆椴⑽措S著市場的回暖出現(xiàn)買地的熱潮；另一方面也體現(xiàn)了目前岳陽二手土地市場交易的活躍。項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析(岳陽市數(shù)據(jù))3。2。1開發(fā)投資持續(xù)增長,建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大據(jù)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25。42億元,同比增長31％，其中商品住宅投資22。08億元，同比增長18。2%。房屋新開工面積139。15萬m2，施工面積640。33萬m2，竣工面積81。30萬m2，同比分別增長61.3%、87.5%、120。9%。住宅竣工面積74。62萬m2,同比增長152。8%.全市共有在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目193個(gè)，同比增長70.8%。截止6月底,全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)312家，其中外來企業(yè)82家，今年新增注冊25家。3。2。2資金來源增幅較大，購房能力有所增強(qiáng)上半年,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源47。07億元，同比增長83.2%。其中企業(yè)自籌、銀行貸款、預(yù)收款分別為22.47億元、5。91億元、9.94億元，同比分別增長75。4%、123%、15.6%。市區(qū)共辦理房地產(chǎn)抵押登記3329起，抵押面積70.55萬平方米，抵押金額22.58億元。其中，辦理個(gè)人預(yù)購商品房抵押1953起，抵押面積23。66萬m2,抵押金額5。84億元；共辦理在建工程抵押50起，抵押面積22。4萬平方米，抵押金額3.87億元。3.2。3新增上市大幅增加,市場庫存略有減少1—6月，商品房上市面積50。59萬m2,同比增長48.7%；其中商品住房上市面積48。06萬m2,上市套數(shù)4495套，同比分別增長80。1%、86.3%；商業(yè)營業(yè)用房上市面積為1。85萬m2,同比下降68。4%。截止6月底，市中心城區(qū)商品房累計(jì)可售面積為95.97萬m2，其中商品住宅累計(jì)可售套數(shù)為5300套，面積為62.29萬m2,市場供應(yīng)比較充足。3。2.4商品房交易持續(xù)火熱,住房消費(fèi)需求旺盛1—6月，商品房成交面積47.03萬m2,成交套數(shù)4029套，成交金額13。71億元,同比分別增長26。4%、29。3%、64。5%；其中商品住房成交44。57萬m2,3758套，成交金額12。28億元，同比分別增長27.4%、33.8%、70.7%；商業(yè)營業(yè)用房成交2。25萬m2,236套,成交金額1。36億元,同比分別增長0.68%、-21。3%、19。9%。6月，商品房成交13。55萬m2,1186套，成交金額3。92億元，環(huán)比分別上漲69.8%、71.6%、65%。其中商品住房成交面積為13.33萬m2,同比增長67。5%,環(huán)比增長75.7%；成交套數(shù)為1167套,同比增長94。8%,環(huán)比增長81.2%;成交金額3.75億元,同比增長127.3%,環(huán)比增長73.1%.本月商品房放量成交,創(chuàng)歷史新高。3.2.5商品住房均價(jià)漲幅較大,品質(zhì)樓盤帶動上漲6月商品房成交均價(jià)2915元/m2,同比上漲30.2%。其中商品住房成交均價(jià)2755元/m2,同比增長34%；多層成交均價(jià)2346元/m2,同比上漲36.4%；高層成交均價(jià)2869元/m2,同比上漲21。4%。商業(yè)營業(yè)用房成交均價(jià)6044元/m2,同比上漲19.1%。6月，商品房成交均價(jià)2892元/m2,環(huán)比下降2.8%,同比增長27。1%;其中商品住房均價(jià)2834元/m2,環(huán)比下降1.5%,同比增長35。7%,住房均價(jià)比上月略有下降。。6供銷總量基本平衡,供銷結(jié)構(gòu)基本合理(1)1-6月,商品房供銷比(期間商品房上市面積:期間商品房銷售面積)為1.076:1,其中商品住房供銷比為1.078:1,商業(yè)營業(yè)用房供銷比為0。823:1.上半年商品房供銷基本平衡,住房市場供需兩旺.(2)商品住房供需以90m2—144m2為主。數(shù)據(jù)顯示，上市商品住房中,90m2以下的占1329套，90m2—144m2的占2897套，144m2以上的占179套，分別占比30%、66%和4%,普通住房供應(yīng)占比達(dá)到了96%.成交商品房中,90m2以下的占686套,90m2—144m2的占2574套,144m2以上的占498套，分別占比18%、69%和13%,普通商品住房成交占比達(dá)87%。宏觀政策導(dǎo)向四月十五日國務(wù)院常務(wù)會議（一）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1。1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平解讀：個(gè)人覺得,這個(gè)政策在一線城市或許影響并不大,但是在二三線城市的影響將是致命的!（1）將會扼殺一批貸過款,但是想換房的改善型客戶的購房欲望。首付并不是最主要的難點(diǎn),難點(diǎn)在于基準(zhǔn)利率的1。1倍,這將讓客戶承擔(dān)更多的銀行利息,這是這些改善型客戶所不愿,也不能承受的。（2）一線城市的收入明顯高于二三線城市,而且工資的上漲幅度也要高于二三線城市,加上一線城市的土地越來越稀缺,高利率換來的是高回報(bào)的話,還是有很多投資客敢于出手的,但是在二三線城市則不然,最關(guān)鍵的問題是高利率換不來高回報(bào),則投資客持觀望態(tài)度,則會導(dǎo)致二三線城市房子有價(jià)無市,甚至?xí)霈F(xiàn)大量的爛尾樓。已經(jīng)漲上去的房價(jià)很難在回調(diào),特別是二三線城市,會讓客戶對整個(gè)市場失去信心,最后的結(jié)果就是開發(fā)商不讓價(jià),客戶不買賬,繼續(xù)和07-08年一樣,市場冷淡,導(dǎo)致閑資流向其他的投資領(lǐng)域,例如股市,或存入銀行,市場缺乏活力,資金市場缺乏熱錢,導(dǎo)致很多的產(chǎn)業(yè)受到牽連,經(jīng)濟(jì)下滑等情況的出現(xiàn)。個(gè)人認(rèn)為,這個(gè)政策,是會遏制房價(jià)的上漲,但是絕對是治標(biāo)不治本,投資性購房最大的動機(jī)就是因?yàn)橛欣蓤D,當(dāng)市場上的房子達(dá)到一定的飽和程度了,不具備投資價(jià)值了,投資客也就減少了,所以國家應(yīng)該加大的是保障性住房,廉租房,公益房的修建力度和面積,應(yīng)該是加大國家自身對社會保障的投入,而不是通過調(diào)控政策來抑制房價(jià).讓想買房的人有更多的購房渠道,而不是只有商品房一條路。（二）4月17日,新國十條從本次“國十條”標(biāo)題“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲"直觀來看，針對的主要為一線城市，及部分房價(jià)上漲較快的2、3線城市。但是政策并未表明如何界定哪些城市為“房價(jià)過快上漲城市”因此,本次“國十條”政策的影響將是全面的。巨大的利空消息，將會對房地產(chǎn)業(yè)過快的發(fā)展起到切實(shí)的抑制作用，甚至引來房價(jià)大幅下跌；從“國十條”具體條款來看主要運(yùn)用2種手段，從3個(gè)層面來制約房價(jià)上漲。本次新政運(yùn)用“政策調(diào)控"+“金融調(diào)控”并舉的手段，從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)需求這3個(gè)層面來執(zhí)行，從政策的力度來看是空前的;政策逐條解讀：第1、2、3條-—制約房地產(chǎn)市場需求（1）商品住房價(jià)格過高、價(jià)格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;（2）對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。（3）地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù).解讀：上述3條主要是針對需求層面的新政，如果政策執(zhí)行嚴(yán)格，將會極大的抑制以投資及投機(jī)為目的購房。目前我國房地產(chǎn)市場中投資需求占房地產(chǎn)總需求的比例相當(dāng)大,當(dāng)這一部分需求者撤出房地產(chǎn)市場，必然會顯著影響整個(gè)房地產(chǎn)市場的供求狀況。從現(xiàn)階段的市場來看，如果剝離了投資或投機(jī)購房人群?；咀》啃枨笳?，由于供需雙方對房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期相距甚遠(yuǎn),供給和需求沒有實(shí)現(xiàn)均衡，導(dǎo)致一方面房屋積壓，另一方面又有很多居民持幣觀望，近期將持續(xù)一種博弈的狀態(tài),但從長期來看，由于開發(fā)商資金鏈壓力，最終將導(dǎo)致房價(jià)大幅下跌，以適應(yīng)剛性需求人群的支付能力。第4、8、9、10條-—加大房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)管理（4）稅務(wù)部門要認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價(jià)過高、價(jià)格漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。（8）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。（9）嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。（10）對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。解讀：通過政策及金融手段的方式，對房地產(chǎn)開發(fā)層面加以控制,抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱,政策也是針對拿地、開發(fā)、銷售三個(gè)環(huán)節(jié)制訂了明確的規(guī)定；在開發(fā)商拿地環(huán)節(jié)的政策，主要是規(guī)定了參與“招、拍、掛”竟地開發(fā)商的資質(zhì)問題，非主業(yè)的國有或國有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不得參與商業(yè)性土地開發(fā)與經(jīng)營；同時(shí)也規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)拿地環(huán)節(jié)的融資問題；在開發(fā)環(huán)節(jié)中，針對有土地閑置和炒地情況的開發(fā)企業(yè)在融資方面制定了嚴(yán)格的政策，禁止商業(yè)貸款同時(shí)暫停上市；在銷售環(huán)節(jié)中，制定了嚴(yán)格的稅務(wù)清查工作，“槍打出頭鳥”，對“定價(jià)過高、漲價(jià)過快”的房地產(chǎn)個(gè)案項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)的清算和稽查；第5、6、7條——調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)（5）房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量.調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu).（6）房價(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。（7）加快保障性安居工程建設(shè).地方各級人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃，并在2010年7月底前向全社會公布.解讀：2009年全國保障性住房土地供應(yīng)僅完成計(jì)劃一半,這也間接成為房價(jià)過快上漲的一個(gè)誘因,2010年“兩會”期間，中央政府著重強(qiáng)調(diào)了保障性住房的執(zhí)行力度，“二元化"的房地產(chǎn)格局已經(jīng)確定,即政府提供保障性住房，來解決中低收入群體的居住問題。改善性需求及投資需求市場化；本次政策更加明確了地方（尤其是房價(jià)過高、上漲過快的地區(qū)），加大保障性住房的供應(yīng)量及建設(shè)規(guī)劃的執(zhí)行力度,通過政策性住房來平抑房價(jià)，滿足低收入人群的居住及購房需求,解決民生問題；四項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度4.1項(xiàng)目土地開發(fā)實(shí)施方式政府聯(lián)合及委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。4。2項(xiàng)目土地開發(fā)范圍（1）依法無償收回、補(bǔ)償收回或置換的土地；（2）以市場方式收購或政府依法行使優(yōu)先購買權(quán)收購的土地；（3）未確定土地使用權(quán)人的國有土地；（4）實(shí)施舊城改造需要使用的國有土地；（5）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國有企業(yè)改制等原因調(diào)整的國有劃撥土地；（6）原批準(zhǔn)用途為非經(jīng)營性用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的土地;（7）為實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃而需要依法征收的所有建設(shè)項(xiàng)目的土地;（8）其他依法可以納入儲備的土地。4。3項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施主要內(nèi)容4.3.1土地收儲程序（一）集體土地征收儲備（1）儲備程序:第一步：市土地儲備中心聯(lián)合區(qū)儲備中心對擬征用儲備地塊進(jìn)行調(diào)查摸底，并進(jìn)行前期定界測量工作；第二步：根據(jù)擬征收儲備地塊的摸底材料情況,向所在區(qū)局辦公室提交用地預(yù)審申請及相關(guān)文件資料，經(jīng)批準(zhǔn)后由相關(guān)科室承辦初審，初審?fù)ㄟ^后,由區(qū)儲備中心將相關(guān)資料提交市局土地規(guī)劃處窗口進(jìn)行預(yù)審。第三步：被征收土地所在區(qū)國土資源局根據(jù)擬征用儲備地塊的摸底材料，準(zhǔn)備征地報(bào)批資料，并會同預(yù)審意見一同報(bào)市國土資源局耕保處；第四步:征地經(jīng)政府批準(zhǔn)后，市儲備中心負(fù)責(zé)籌集資金，區(qū)國土資源局負(fù)責(zé)公告并實(shí)施征地協(xié)議的簽訂和補(bǔ)償工作;第五步:市儲備中心向市規(guī)劃局申請定點(diǎn)和編制控制性規(guī)劃;第六步：征地程序完成后，將征為國有的土地存入政府儲備庫，并按照規(guī)劃實(shí)施前期開發(fā)和配套建設(shè)。（2）提交資料.建設(shè)用地預(yù)審意見；2。區(qū)、縣國土資源部門請示文件；.建設(shè)用地審查登記表；4。現(xiàn)場踏勘登記表；.建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)材料“一書三方案”；.土地權(quán)屬證明;。權(quán)屬匯總表；。聽證材料；。征收（用）土地告知書;.征收（用）土地確認(rèn)書；11。征收（用）補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合法性、安置途徑可行性說明；.擬占用土地1：1萬分幅土地利用現(xiàn)狀圖；.土地利用總體規(guī)劃圖（鄉(xiāng)級）；。建設(shè)用地勘測定界技術(shù)報(bào)告；15.可行性研究報(bào)告批復(fù)文件或立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；16。城市建設(shè)規(guī)劃部門的規(guī)定定點(diǎn)文件；17。規(guī)劃許可證；18.社保方案意見。（二）國有土地收購儲備（1）辦理程序:第一步：土地儲備中心對擬收購儲備的地塊進(jìn)行調(diào)查摸底，查清地塊的權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀；第二步：土地儲備中心向市規(guī)劃局申請確定地塊紅線范圍和土地用途；第三步：土地儲備中心與被收購單位達(dá)成初步收購意向,擬定收購儲備方案,報(bào)局長辦公會批準(zhǔn)；第四步:經(jīng)局長辦公會批準(zhǔn)后，儲備中心與被收購單位簽訂收購合同,約定付款期限和土地移交時(shí)間；第五步:土地儲備中心向市局申請辦理國有土地使用權(quán)過戶審批手續(xù);第六步：將收購?fù)恋卮嫒胝恋貎鋷?。?）提交資料：1。土地使用權(quán)收購申請書;2。被收購?fù)恋貑挝粻I業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;3.被收購?fù)恋貑挝环ǘù砣俗C明書（原件）及其身份證復(fù)印件；4。被收購?fù)恋貑挝宦毠ご泶髸馐召彽臎Q議;5.國有土地使用權(quán)證書原件及復(fù)印件；6.其他文件資料。（三）儲備地的出讓方式及辦理程序（1）土地使用權(quán)招標(biāo)程序第一步：對需要以招標(biāo)方式供應(yīng)的土地，由局主管處報(bào)經(jīng)局長會議批準(zhǔn)后，將有關(guān)資料移交局地產(chǎn)市場服務(wù)中心；第二步：服務(wù)中心對擬出讓地塊的資料進(jìn)行審查,并進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，確定權(quán)確認(rèn)權(quán)屬和界址；第三步：向市規(guī)劃局申請編制擬出讓地塊的控制性規(guī)劃;第四步：服務(wù)中心在委托評估機(jī)構(gòu)對擬出讓地塊進(jìn)行評估的基礎(chǔ)上,擬定土地招標(biāo)出讓方案，報(bào)局長辦公會議會審;第五步：服務(wù)中心根據(jù)批準(zhǔn)的招標(biāo)出讓方案，組成評標(biāo)小組，編制招標(biāo)文件,完成招標(biāo)準(zhǔn)備工作;第六步：利用社會媒體發(fā)布招標(biāo)公告；第七步：召開招標(biāo)推介會，向社會介紹擬出讓地塊的情況；第八步:受理投標(biāo)申請,確認(rèn)投標(biāo)資格,接受投標(biāo)報(bào)名申請;第九步:組織開標(biāo)大會，由評標(biāo)小組評標(biāo)，招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果,確定中標(biāo)人。簽訂招標(biāo)成交確認(rèn)書；第十步:招標(biāo)出讓資料移交局土地利用處辦理用地審批手續(xù)。（2）土地使用權(quán)拍賣程序第一步：對需要以拍賣方式供應(yīng)的土地，由局主管處報(bào)經(jīng)局長辦公會議批準(zhǔn)后,將有關(guān)資料移交局地產(chǎn)市場服務(wù)中心；第二步:服務(wù)中心對擬拍賣地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，確認(rèn)權(quán)屬和界址；第三步：向市規(guī)劃局申請編制擬拍賣地塊的控制性規(guī)劃；第四步：服務(wù)中心在委托評估機(jī)構(gòu)對擬拍賣地塊進(jìn)行評估的基礎(chǔ)上，擬定土地招標(biāo)拍賣方案,報(bào)局長辦公會議會審；第五步：拍賣方案經(jīng)局長辦公會議批準(zhǔn)后,編制拍賣文件,做好拍賣出讓準(zhǔn)備工作；第六步：利用社會媒體發(fā)布拍賣公告；第七步：召開拍賣推介會，向社會介紹擬拍賣地塊的情況;第八步：接受競買人報(bào)名申請，確認(rèn)競買人資格，發(fā)放競買標(biāo)志牌,布置拍賣會場;第九步：按照公告的拍賣時(shí)間、地點(diǎn),組織拍賣大會，確定競買人；第十步：與競買人簽訂國有土地使用權(quán)拍賣成交確認(rèn)書；第十一步：服務(wù)中心將拍賣資料移交局土地利用處辦理審批手續(xù)。（3）聯(lián)合拍賣房地產(chǎn)程序第一步：市地產(chǎn)市場服務(wù)中心根據(jù)聯(lián)合拍賣申請和審批文件，完成拍賣資料的審核和房地產(chǎn)現(xiàn)場踏勘工作,與拍賣公司簽訂《聯(lián)合拍賣協(xié)議》；第二步：服務(wù)中心在委托評估機(jī)構(gòu)對拍賣房地產(chǎn)進(jìn)行評估的基礎(chǔ)上，擬定拍賣方案，報(bào)局長辦公會議會審；第三步:拍賣方案經(jīng)批準(zhǔn)后，市地產(chǎn)市場服務(wù)中心與拍賣公司共同發(fā)布拍賣公告，組織拍賣會；第四步：拍賣成交后,共同與競得人簽訂《成交確認(rèn)書》;第五步：服務(wù)中心將拍賣資料移交局土地利用處辦理審批手續(xù)。（4）土地使用權(quán)掛牌程序第一步：對需要以掛牌方式供應(yīng)的土地，由局主管處報(bào)經(jīng)局長會議批準(zhǔn)后,將有關(guān)資料移交局地產(chǎn)市場服務(wù)中心;第二步：服務(wù)中心對擬掛牌地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，確認(rèn)權(quán)屬、界址。委托掛牌的,與申請單位商定土地補(bǔ)償?shù)娜〉梅绞健?biāo)準(zhǔn)等掛牌條件；第三步:向市規(guī)劃局申請編制擬掛牌地塊的控制性規(guī)劃;第四步:服務(wù)中心在委托評估機(jī)構(gòu)對擬掛牌地塊進(jìn)行評估的基礎(chǔ)上,擬定土地招標(biāo)出讓方案，報(bào)局長辦公會議會審；第五步:實(shí)施方案經(jīng)局長辦公會議批準(zhǔn)后，根據(jù)方案編制掛牌文件，在社會媒體上發(fā)布掛牌出讓公告，按法定程序組織掛牌交易；掛牌結(jié)束后,簽訂成交確認(rèn)書；第六步：服務(wù)中心將資料移交局土地利用處辦理用地審批手續(xù)。4。3。2項(xiàng)目征地拆除方案（一）征地補(bǔ)償內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《湘陰縣城區(qū)集體土地上房屋拆遷安置暫行辦法》①征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。②征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)施市最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地地區(qū)居民的生活水平、工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)等綜合因素確定,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行.③征地補(bǔ)償費(fèi)用于人員安置后再扣除地上物補(bǔ)償部分，其余部分作為土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地的鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織或者鎮(zhèn)政府,用于居民生產(chǎn)生活.（二）征地補(bǔ)償方案本項(xiàng)目采用貨幣補(bǔ)償方式與面積兌換及優(yōu)購方式相結(jié)合對拆遷的農(nóng)戶住宅采取貨幣安置方式的，按如下規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償和補(bǔ)助：.房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)：按照岳政發(fā)〔2009〕16號文件標(biāo)準(zhǔn)支付被拆遷房屋補(bǔ)償費(fèi)、房屋裝飾裝修及設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)；.購房補(bǔ)助費(fèi)：根據(jù)被拆除房屋的合法建筑面積,按350元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償;（三）裝飾裝修補(bǔ)助費(fèi):被拆遷對象每人按350元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助50平方米裝飾裝修費(fèi)；（四）失地安置補(bǔ)助費(fèi)：被征地拆遷戶的農(nóng)業(yè)人口按2。3萬元/人的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)助，被征地拆遷戶的農(nóng)業(yè)人口中是獨(dú)生子女的憑計(jì)生部門頒發(fā)的《獨(dú)生子女證》增加1個(gè)人的安置補(bǔ)助費(fèi).居民戶、外遷戶不享受此項(xiàng)補(bǔ)助。（2）面積兌換安置標(biāo)準(zhǔn)拆遷農(nóng)戶住宅，采取面積兌換還建方式安置的,以該戶正屋合法建筑面積兌換等量安置房面積，根據(jù)所兌換面積，按350元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助裝飾裝修費(fèi)，兌換還建戶農(nóng)業(yè)戶口安置補(bǔ)助費(fèi)仍按本辦法第六條第二款第四項(xiàng)執(zhí)行。偏雜屋按岳政發(fā)〔2009〕16號規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行貨幣收購,不再增加其它補(bǔ)償和補(bǔ)助.（3）優(yōu)購標(biāo)準(zhǔn).被拆遷對象每人可優(yōu)購安置房50平方米，按“一戶一套”在集中統(tǒng)一建設(shè)的居民區(qū)（點(diǎn)）進(jìn)行安置。安置房原則上規(guī)劃為多層住宅。安置房的基本戶型為100平方米、125平方米、150平方米三種，供優(yōu)購對象依照優(yōu)購面積標(biāo)準(zhǔn)自主選擇。各類戶型產(chǎn)權(quán)面積與設(shè)計(jì)面積原則上偏差不超過5平方米，具體戶型面積根據(jù)大多數(shù)被征地農(nóng)民意見，按照規(guī)劃要求,科學(xué)合理地進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。安置區(qū)內(nèi)的車庫一并納入優(yōu)購計(jì)劃；.安置房建設(shè)以經(jīng)濟(jì)適用、滿足居住功能為原則,按經(jīng)審定的設(shè)計(jì)圖紙施工，水電到戶外，以毛坯房對外優(yōu)購；.安置房基準(zhǔn)價(jià)格為成本價(jià)，由建設(shè)管理單位申報(bào)，縣物價(jià)部門參照我縣經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租房收購價(jià)核定。優(yōu)購安置房均價(jià)暫定為1100元/平方米，三年后按物價(jià)變更系數(shù)再行調(diào)整；.安置房屋統(tǒng)一按初始登記辦理分戶證，辦證費(fèi)用由安置對象按有關(guān)政策規(guī)定承擔(dān).產(chǎn)權(quán)人為拆遷戶戶口本中載明人員，不得擅自變更；。安置居民區(qū)（點(diǎn)）住房之外的其它構(gòu)（建）筑設(shè)施屬投資人所有；。房屋交易參照國家經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策辦理；7.安置房小區(qū)（點(diǎn)）物業(yè)管理費(fèi)用和公共維修基金,由安置對象（業(yè)主）承擔(dān)。項(xiàng)目開發(fā)涉及政府職能部門在土地一級開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等相關(guān)政府部門.（一）國土局主要負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)預(yù)審;確定土地一級開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗(yàn)收、違約責(zé)任、爭議的解決方式以及開發(fā)費(fèi)用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級開發(fā)單位進(jìn)行約定;下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)；負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的征地批復(fù)；會同有關(guān)部門進(jìn)行土地一級開發(fā)的驗(yàn)收和開發(fā)成本的審核等工作。（二）發(fā)改委主要負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的立項(xiàng)核準(zhǔn)工作。（三）規(guī)委主要負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復(fù)工作。（四）建委主要負(fù)責(zé)針對具體項(xiàng)目從資質(zhì)、注冊資金、項(xiàng)目資本金等方面對一級開發(fā)企業(yè)提出要求,對部分重點(diǎn)項(xiàng)目提出建設(shè)意見，以及拆遷許可證的批復(fù)工作。項(xiàng)目土地供應(yīng)方案土地供應(yīng)模式根據(jù)湘陰縣出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法，本項(xiàng)目在完成土地一級開發(fā)的征地、拆遷、規(guī)劃、大市政等各項(xiàng)工作后，通過土地公開市場方式（招標(biāo)、拍賣或掛牌）供應(yīng)。4.5.2土地供應(yīng)計(jì)劃本項(xiàng)目擬出讓用地面積為4000畝。根據(jù)土地一級開發(fā)及招拍掛出讓流程，結(jié)合已制定的征地、拆遷、市政工程的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2010年10月開始進(jìn)入一級開發(fā)工作程序，于2011年開始入市準(zhǔn)備工作，于當(dāng)年底前上市公開交易。4。5。3土地一級開發(fā)深度本項(xiàng)目完成土地一級開發(fā)時(shí)的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件達(dá)到“七通一平"的狀態(tài)，即宗地紅線外上水通、下水通、雨污水通、配電通、燃?xì)馔?、電訊通、道路通，宗地?nèi)場地平整。五項(xiàng)目投資方案（虛構(gòu)數(shù)據(jù)）項(xiàng)目投資開發(fā)成本范圍及估算征用土地費(fèi)用：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)、耕地

開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地管理費(fèi)、土地測量費(fèi)。收購或收回土地費(fèi)用:土地補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、破產(chǎn)或改制企業(yè)職工安置費(fèi)、土地測量評估費(fèi)、中介費(fèi)。開發(fā)整理土地費(fèi)用：土地測量評估費(fèi)、房屋拆遷費(fèi)、土地前期開發(fā)費(fèi)（不含市政大配套費(fèi)用）、土地整理費(fèi)、中介費(fèi)。處置土地發(fā)生的費(fèi)用：招投標(biāo)、拍賣、待出讓出租等過程中發(fā)生的土地評估費(fèi)、拍賣手續(xù)費(fèi)、廣告、中介費(fèi)等。銀行貸款利息：在儲備或處置土地過程中支付的銀行貸款利息.經(jīng)財(cái)政部門同意的其他符合規(guī)定的成本費(fèi)用。本土地一級開發(fā)項(xiàng)目直接投資主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)、拆除補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等，經(jīng)計(jì)算為7152.4萬元，折合到建設(shè)用地（237畝），約為30萬元／畝;折合到建筑面積（138413平方米）約為517元乒平方米.間接投資主要為建設(shè)期利息、一級開發(fā)收益、稅金等，合人民幣1146.7萬元?？偼顿Y為直接投資與間接投資之和，為8299.1萬元，折合到建設(shè)用地（237畝）約為35萬元／畝，折合到建筑面積約為600元/平方米.具體投資估算詳見下表：序號項(xiàng)目金額（萬元）序號項(xiàng)目金額（萬元）（一）前期費(fèi)用 121.91。1測繪費(fèi) 6.31.2辦理規(guī)劃手續(xù)費(fèi)5.51。3釘樁釘線費(fèi) 12。61。4地質(zhì)災(zāi)害評估 201.5委托可研費(fèi) 201。6出讓評估費(fèi) 151.7環(huán)評費(fèi) 201。8掛牌交易費(fèi) 22.5（二）征地拆除費(fèi)用3969.92。1征地補(bǔ)償費(fèi) 33002。2地上物拆除補(bǔ)償費(fèi)2702。3防洪費(fèi) 399。91.1至1。8項(xiàng)之和以建設(shè)用地面積為基數(shù)，按0.4元／平方米計(jì)算以規(guī)劃建筑面積為基數(shù)，按0.4元／平方米計(jì)算以建設(shè)用地面積為基數(shù),按0。8元/平方米計(jì)算根據(jù)市場行情，結(jié)合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暫定為20萬元根據(jù)市場行情，暫定為20萬元根據(jù)市場行情，結(jié)合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),暫定為15萬元根據(jù)《國家計(jì)委、國家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》,取20萬元1億以內(nèi)22。5萬元，1億以上0.5%o2。1至2.3項(xiàng)之和11萬元／畝（包含土地補(bǔ)償費(fèi)及人員安置補(bǔ)助費(fèi)）以現(xiàn)狀地上樓棟為基數(shù)，按每棟30萬計(jì)算《征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》20元／平方米（三）市政工程費(fèi)用2720。0按照前三項(xiàng)和的5％（四）不可預(yù)見費(fèi)340。6（五）項(xiàng)目直接投資7152.4前四項(xiàng)之和（六）建設(shè)期利息131.35％銀行貸款（七）收益 582.7項(xiàng)目直接投資的8％（八）稅金 432。75。5％營業(yè)稅合計(jì)8299.1項(xiàng)目直接投資+利息+收益+稅金5。2土地出讓金估算項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積199994平方米,規(guī)劃總建筑面積138413平方米，其中住宅建筑面積128369平方米,商業(yè)建筑面積5044平方米，配套建筑面積5000平方米,容積率0。9。該項(xiàng)目所在區(qū)域處于市住宅用途基準(zhǔn)地價(jià)八級地價(jià)區(qū)，根據(jù)該區(qū)域類似項(xiàng)目的住宅、綜合的地價(jià)水平情況，結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況，本項(xiàng)目地價(jià)水平按照住宅樓面出讓金單價(jià)120元／平方米、商業(yè)用途出讓金單價(jià)210元/平方米、綜合樓面出讓金單價(jià)150元／平方米進(jìn)行估算,出讓金計(jì)算過程如下：住宅用途出讓金總價(jià)=擬建的住宅建筑面積X樓面單價(jià)=128369X120=1540.4（萬元）商業(yè)用途出讓金總價(jià)=擬建的商業(yè)建筑面積x樓面單價(jià)=5044X210=105。9（萬元）綜合用途出讓金總價(jià)=教育配套建筑面積X樓面單價(jià)=5000X150=75.0（萬元）項(xiàng)目總出讓金為以上三項(xiàng)之和，即1721。3萬元。5。3掛牌底價(jià)估算5.3.1掛牌底價(jià)確定程序（一）由有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)根據(jù)評估期日的正常土地市場價(jià)格，對出讓地塊的出讓底價(jià)進(jìn)行評估并出具評估報(bào)告。（二）市國土局和市發(fā)展和改革委員會根據(jù)估價(jià)結(jié)果，結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政策提出招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)初步建議.（三）市國土局就招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門審議。（四）市國土局會同市發(fā)展和改革委員會根據(jù)審議意見確定最終底價(jià)，特殊情況與市發(fā)展和改革委員會共同報(bào)市政府批準(zhǔn).5。3。2底價(jià)計(jì)算方法掛牌底價(jià)為一級開發(fā)綜合成本與土地出讓金之和。一級開發(fā)綜合成本為項(xiàng)目總投資成本（包括一級開發(fā)的開發(fā)商利潤），即8299。1萬元，土地出讓金總價(jià)為1721。3萬元,本項(xiàng)目掛牌底價(jià)估算為10020。4萬元.5.4土地銷售收入估算主要采用假設(shè)開發(fā)法來確定項(xiàng)目經(jīng)過一級開發(fā)后預(yù)計(jì)能實(shí)現(xiàn)的土地銷售收入，以此來考察本項(xiàng)目在市場上的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)能力。5.4。1項(xiàng)目二級開發(fā)完成后可以實(shí)現(xiàn)的銷售收入根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域市場調(diào)查分析，考慮區(qū)域市場價(jià)格水平和市場發(fā)展趨勢，確定在本項(xiàng)目建成后，住宅及商業(yè)可以達(dá)到的銷售均價(jià)分別為2700元／平方米、3000元／平方米。因此，項(xiàng)目二級開發(fā)完成后可以實(shí)現(xiàn)的銷售收入計(jì)算如下：銷售總收入=住宅建筑面積X銷售均價(jià)=128369X2700+5044X3000=36172.8（萬元）5.4。2項(xiàng)目二級開發(fā)成本及開發(fā)商利潤項(xiàng)目二級開發(fā)成本及開發(fā)商利潤總計(jì)為19266。9萬元，包括建安綜合成本、銷售費(fèi)用、開發(fā)商利潤，具體估算過程如下：（一）建安綜合成本根據(jù)現(xiàn)行《建設(shè)工程概算定額》，并綜合考慮各用途房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)及裝修狀況及其區(qū)位等因素影響，測算項(xiàng)目二級開發(fā)建安綜合成本為16215.9萬元，詳見下表。（二）銷售稅金及銷售費(fèi)用根據(jù)有關(guān)稅收規(guī)定和一般銷售費(fèi)用水平確定銷售稅金及銷售費(fèi)用，本項(xiàng)目銷售稅金及銷售費(fèi)用合計(jì)為2712.9萬元。（三）二級開發(fā)的開發(fā)商利潤本項(xiàng)目物業(yè)類型為居住、商業(yè)，二級開發(fā)的開發(fā)期為2年，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和房地產(chǎn)開發(fā)一般利潤水平，二級開發(fā)的開發(fā)商利潤按照建安綜合成本（不含利息）的2既進(jìn)行測算，如下所示：二級開發(fā)的開發(fā)商利潤=15254。8X20%=3051.0（萬元）3熟地地價(jià)估算熟地地價(jià)=（項(xiàng)目二級開發(fā)的銷售收入－項(xiàng)目二級開發(fā)成本一開發(fā)商利潤一銷售稅費(fèi)）：［（1+利率）2-1+利潤率+1〕=（36172.8—16215。9—3051。0—2712。9）:{［（1+6。3%）2—1］+20%+1}=10671。7（萬元）5.5項(xiàng)目融資方式分析5。5.1項(xiàng)目開發(fā)資金使用特點(diǎn)（一）資金投入與回收的集中性（二）資金使用對象的廣泛性與差異性（城市范圍內(nèi)各種經(jīng)營性和非經(jīng)營性用地統(tǒng)籌儲備和開發(fā)）（三）資金回收周期與周轉(zhuǎn)速度的不確定性受土地市場和房地產(chǎn)市場中供求關(guān)系的影響受宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動狀況、政府政策與策略的影響2融資模式的現(xiàn)狀與問題（一）土