柳州龍?zhí)豆珗@項目發(fā)展計劃

柳州龍?zhí)豆珗@項目發(fā)展計劃王立法2004隼6月步產(chǎn)生效應，而由于工業(yè)的進展使得職工收入增加，繼而刺激消費，帶動第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加的過程就還要滯后一些，因此，今后幾年住宅的消費有實際的購買力支撐。項目市場優(yōu)勢大龍?zhí)秴^(qū)域新開發(fā)小區(qū)較少，老公房房齡都接近二十年左右，二手房價格目前在1800-2000元每平方左右。新建小區(qū)龍?zhí)稓W洲花園情況如下地理位置：魚峰區(qū)龍?zhí)堵?，靠近龍?zhí)豆珗@開發(fā)商：柳州市雋鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司配套設施：網(wǎng)球場、羽毛球場、游泳池、幼兒園、休閑活動點占地面積：21204.82平方米綠化率：48%總建筑面積：36850平方米，8棟六至七層建筑樓盤價格：均價2700元/平方米（毛坯、現(xiàn)樓）銷售電話：3171528本項目與龍?zhí)稓W洲花園相比起來，環(huán)境優(yōu)勢與規(guī)模優(yōu)勢更為明顯，而本項目多層住宅定價2700元/平方米，聯(lián)排別墅定價3000元/平方米，應該說是具有相當?shù)母偁幜Φ?。第四章項目實施進度1項目工程實施進度2004年1月一2004年10月，前期設計、報建及土地平整工作;2004年11月一2006年9月，完成項目的建設；4.2銷售實施計劃2004年9月起開始進行前期宣傳工作；2005年3月至2006年9月完成住宅與商鋪的銷售；確保項目所有銷售款項在2006年9月30日前全部回籠完畢。第五章投資分析1投資估算項目總投入：1789元/平方米X226513平方米=4.05億元；自有資金投資：不高于1.4億元人民幣；投入起止時間：2004年1月至2005年3月；其余建設資金全部由項目公司自籌解決。本項目從2004年1月開始發(fā)生現(xiàn)金支出，2004年12月累計凈現(xiàn)金支出達到最高值，為13414萬元，其中土地及土地平整費用支出11069萬元，占83虬根據(jù)項目實施的進度安排，在時間十分充裕的前提下，至2005年1月底,與佳公司四證辦理齊全，可向當?shù)劂y行申請項目貸款。根據(jù)銀行提供項目總投資30%作為貸款投入的原則，本項目可獲得約1億元的貸款。就貸款的事宜，與一集團與當?shù)亟ㄔO銀行進行了大量的前期溝通工作，建行承諾在本項目四證齊全的條件下向項目公司發(fā)放1億元的貸款。2005年3月開始收取業(yè)主預訂商品房定金，估計到2005年4月底，公司不但收回全部先期現(xiàn)金支出，而且還產(chǎn)生現(xiàn)金凈流入1718萬元（前提是一億元開發(fā)貸款到位，假如不能到位，則正現(xiàn)金流出現(xiàn)于2005年8月），項目投入現(xiàn)金流淌周期為16個月。至2006年9月底，項目產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入為20609萬元，是項目自有投資的L47倍，按月計算內(nèi)部收益率為8.24%。全面分析見附表。2資本金與資金籌措本項目建設資金由項目法人提供L4億元作為資本金，其中已支出近8000多萬元。其余部分由項目法人自籌解決，要緊通過銷售回籠與申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款。第六章財務效益初步分析1營業(yè)收入預測龍?zhí)豆珗@項目多層住宅價格定為2700元/平方米（可售面積為179600平方米），聯(lián)排別墅價格定為3000元/平方米（可售面積為36300平方米），商業(yè)建筑價格按平均4000元/平方米計算出售（可售面積為5000平方米），合計可獲收入約6.14億元。2營業(yè)利潤預測經(jīng)初步測算，本項目稅前利潤為2.06億元。第七章結(jié)論本項目各方面手續(xù)較為完備，土地使用證已取得，截至2004年6月，已經(jīng)累計投入近8000多萬元，項目前期規(guī)劃設計與報建工作已經(jīng)開始。本項目地理位置絕佳，既享有交通便利的優(yōu)勢，乂臨近柳州市省AAAA級風景名勝一龍?zhí)豆珗@，地塊旁邊群山圍繞，具有不可多得的山景、森林資源。項目占地337.7畝，開發(fā)總量近23萬m2,具有一定的規(guī)模，將成為柳州市最具有影響力的高檔樓盤。經(jīng)測算：本項目開發(fā)期為2年8個月，至2006年9月完成；總建筑面積22.7萬平方米，只需投入1.4億元，滾動開發(fā)即可獲取銷售收入6.14億元；稅前凈利潤達2.06億元，自有資金都投資收益高達147%。第八章附件與附表表1項目前提條件及假設匯總表表2土地費用匯總表表3配套設施費估算明細表表4總投資費用估算表表5項目資金投入計劃表表6項目銷售預測表表7項目現(xiàn)金流量表表8項目投資損益表表9項目計劃進度表10項目現(xiàn)金收支變動圖表表11項目現(xiàn)金凈流量變動趨勢TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章項目概況2\o"CurrentDocument"1項目來源2\o"CurrentDocument"建設地點2\o"CurrentDocument"項目建設內(nèi)容2\o"CurrentDocument"投資預算與資金來源3\o"CurrentDocument"財務效益3\o"CurrentDocument"第二章項目規(guī)劃方案4\o"CurrentDocument"第三章項目市場分析5\o"CurrentDocument"3.1、柳州社會經(jīng)濟概況5\o"CurrentDocument"3.2、柳州房地產(chǎn)市場概況6柳州市固定資產(chǎn)投資、工業(yè)產(chǎn)值、居民收入增長6\o"CurrentDocument"柳州市2001、2002年房地產(chǎn)投資增長分析8\o"CurrentDocument"3.3、項目市場優(yōu)勢9\o"CurrentDocument"第四章項目實施進度9\o"CurrentDocument"4.1項目工程實施進度9\o"CurrentDocument"2銷售實施計劃10\o"CurrentDocument"第五章投資分析10\o"CurrentDocument"1投資估算10\o"CurrentDocument"2資本金與資金籌措11\o"CurrentDocument"第六章財務效益初步分析11\o"CurrentDocument"1營業(yè)收入預測11\o"CurrentDocument"6.2營業(yè)利潤預測11\o"CurrentDocument"第七章結(jié)論11\o"CurrentDocument"第八章附件與附表12第一章項目概況1.1項目來源“云林居”項目位于廣西柳州市，地塊及項目開發(fā)權(quán)屬于柳州市與佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。與佳公司已支付所有土地款，擁有項目的土地使用證，且無任何抵押或者貸款行為。與佳公司原股東因內(nèi)部原因，將項目公司的股份轉(zhuǎn)讓給與一集團，由與一集團的下屬公司上海與居企業(yè)進展有限公司（持有70%的股份）與深圳市澄與投資有限公司（持有30%的股份）共同持有。轉(zhuǎn)讓款合計10220萬元，目前已經(jīng)支付7550萬元。1.2建設地點“云林居”項目地塊總面積為337.7畝，位于柳州市龍?zhí)豆珗@風景區(qū)入口處，距市中心僅三公里，緊靠柳州市南線快速干道柳石路，交通十分便利。龍?zhí)豆珗@是自治區(qū)AAAA級風景名勝區(qū)，位于柳州市區(qū)南部，規(guī)劃面積544公頃。本項目地塊范圍內(nèi)擁有約40畝的原始次生林，地塊四周山環(huán)水繞，堪比桂林。不僅是在柳州，甚至在全國的百萬以上人口城市的市區(qū)中，該項目的自然環(huán)境都是十分罕見的。目前該塊土地評估價格在3億元以上。項目建設內(nèi)容規(guī)劃建設100套聯(lián)排別塞與低密度的多層住宅，綜合容積率為1.20本項目總建筑面積為22.7萬平方米。其中住宅建筑面積21.7萬平方米；商業(yè)建筑面積5000平方米；公建配套設施建筑面積5000平方米。投資預算與資金來源經(jīng)測算，本項目建設投資總計為4.05億元（含土地費用），本項目建設資金由項目股東提供1.4億元作為項目建設的資本金，自有資金率達到35%,其余部分由項目公司通過銀行貸款等方式自籌解決。財務效益初步測算，本項目估計總銷售收入6.14億元，稅前利潤估計為2.06億元,稅前投資利潤率（2.06億元/4.05億元）為50機自有資金回報率（2.06億元/1.4億元）為147%,項目的財務效益好，具有很強的競爭力。由于龍?zhí)豆珗@項目所在環(huán)境的不可替代性與產(chǎn)品定位的高起點，龍?zhí)豆珗@項目將多層住宅價格定為2700元/平方米，聯(lián)排別墅價格定為3000元/平方米,是完全合理而且具有相當競爭力的。因此對項目銷售的預期是較為準確的。第二章項目規(guī)劃方案充分利用該地段無可替代的天然環(huán)境；融入嶺南地區(qū)深厚的文化底蘊；注入世界一流的住宅設計理念；規(guī)劃以五、六層多層建筑為主，輔之三層聯(lián)排別里，估計多層住宅總建筑面積17.96萬平方米，聯(lián)排別墅總建筑面積3.63萬平方米，容積率僅為1.2；住宅建筑面積適中，便于操縱房屋總價；房型設計與功能性設置適合現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)，方便日常生活。要緊建筑技術(shù)指標序號指標數(shù)值1、總占地面積（平方米）225132可建筑用地面積（平方米）1887612、總建筑面積（平方米）226513其中：商品住宅（平方米）216513商業(yè)建筑（平方米）5000公建設施（平方米）50003、綜合容積率1.24、綠地率（％）50%第三章項目市場分析柳州社會經(jīng)濟概況柳州，又稱龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部、北距國際著名旅游城市桂林150公里，南距廣西首府南寧市264公里。這座具有二千多年歷史的古城，象一塊翡翠.，鑲嵌在桂中腹地。全市轄兩縣五區(qū)，總面積5307.24平方公里，市區(qū)面積658.31平方公里，全市人口183.48萬人。柳州是國務院批準的歷史文化名城與國家甲級旅游城市，也是國務院批準的一類口岸城市。柳州市是廣西最大的工業(yè)基地、貨運中心與鐵路樞紐。通過半個多世紀，特別是改革開放二十多年的進展，全市己形成了汽車、機械、冶金、造紙與包裝印刷、輕紡、日化、建材等主導產(chǎn)業(yè)為龍頭的現(xiàn)代化工業(yè)體系，擁有一批在國內(nèi)外市場上具有較強競爭力與較高市場占有率的優(yōu)勢企業(yè)與名牌產(chǎn)品，經(jīng)濟進展?jié)摿薮?。柳州市素有“桂中商埠”的美稱，柳州市市區(qū)共有大小市場138個，包含農(nóng)副產(chǎn)品、日用工業(yè)消費品、鋼材、汽車、建材、裝潢、奇石、家具、竹木等種類，初步形成了數(shù)量眾多，門類較全的商品市場體系；建成一批商貿(mào)、餐飲、服務設施，大大增強了商貿(mào)進展實力。以龍城路、魚峰路為主體的中心服務區(qū)，以飛鵝路等六個特色街區(qū)為支撐的商業(yè)布局已漸成氣候；各類名牌專賣店、連鎖商店與開始啟動的流通信息網(wǎng)絡與電子商務等標志著現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)正篷勃興起?！本盼濉睍r期，柳州市國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步增長，綜合經(jīng)濟實力邁上一個新臺階。到2001年末，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值突破達205.31億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值為21.23億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值為100.14億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值為83.94億元，工業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)是推動國民經(jīng)濟增長的主動力。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達到36.21億元；工業(yè)總產(chǎn)值達到334.11億元；全社會固定資產(chǎn)投資40.87億元；外貿(mào)出口總額達到2.65億美元;社會消費品零售總額達到81.01億元;財政收入達到42.02億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到7547元，農(nóng)民人均純收入2176元，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額166.82億元；科技、教育、旅游、衛(wèi)生、文化、體育、廣播、電視、社會保障、新聞、出版等事業(yè)都有新的進展，社會治安狀況良好。柳州房地產(chǎn)市場概況柳州市固定資產(chǎn)投資、工業(yè)產(chǎn)值、居民收入增長圖一：柳州市二十年工業(yè)總產(chǎn)值增長柱狀圖全部工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價、億元）240.14240.14全社會固定資產(chǎn)投資（億元）65.24198019851990199520002002圖三：柳州市二十年城市居民收入變化城市居民人均可支配收入（元）66819851990668199019907928574048751515199520002002數(shù)據(jù)解析：19907928574048751515199520002002一、柳州市進入90年代以后，工業(yè)總產(chǎn)值增長非常迅猛，最新數(shù)據(jù)顯示:柳州市2003年的GDP達到327.81億元，增長13.2%,其中第二產(chǎn)業(yè)154.76億元，增長17.2%,所占比例接近為47%。二、從圖二中能夠看出固定資產(chǎn)投資的增長步伐與工業(yè)產(chǎn)值的增長是基本一致的，而工業(yè)產(chǎn)值的增長要滯后一點，由于投資變成產(chǎn)值需要一定時間。柳州2002年的固定資產(chǎn)投資比2000年翻了一倍多，這部分投資的效果在2002年的工業(yè)總產(chǎn)值中還無法完全釋放，它必將在今后幾年逐步產(chǎn)生效應。三、而工業(yè)的進展帶來職工收入增加，繼而刺激消費，帶動第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加的過程就還要滯后一些，這一點對比圖三城市居民可支配收入的增長狀況能夠看出。柳州市2001、2002年房地產(chǎn)投資增長分析圖四:柳州市2001、2002年房地產(chǎn)投資有關(guān)數(shù)據(jù)2002年2001年增幅完成投資14.9億元7.27億元105%施工面積303.1萬M2134.25萬M2126%開工面積201.3萬M277萬M2161%竣工面積