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文檔簡介

等額本息還款法即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中,每個(gè)月的還款額是固定的,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這種方法是目前最為普遍,也是大部分銀行長期推薦的方式。即借款人每月按相等的金額償還貸款本息,其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。由于每月的還款額相等,因此,在貸款初期每月的還款中,剔除按月結(jié)清的利息后,所還的貸款本金就較少;而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少,每月所還的貸款本金就較多。這種還款方式,實(shí)際占用銀行貸款的數(shù)量更多、占用的時(shí)間更長,同時(shí)它還便于借款人合理安排每月的生活和進(jìn)行理財(cái)(如以租養(yǎng)房等),對于精通投資、擅長于“以錢生錢”的人來說,無疑是最好的選擇!必簡介等額本息還款法,即借款人每月按相等的金額償還貸款本息,其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并等額本息還款法逐月結(jié)清。由于每月的還款額相等,因此,在貸款初期每月的還款中,剔除按月結(jié)清的利息后,所還的貸款本金就較少;而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少,每月所還的貸款本金就較多。這種還款方式,實(shí)際占用銀行貸款的數(shù)量更多、占用的時(shí)間更長,同時(shí)它還便于借款人合理安排每月的生活和進(jìn)行理財(cái)(如以租養(yǎng)房等),對于精通投資、擅長于“以錢生錢”的人來說,無疑是最好的選擇。計(jì)算公式每月還款額=[貸款本金乂月利率x(1+月利率)人還款月數(shù)],[(1+月利率)人還款月數(shù)?1]公式推導(dǎo)過程等額本息還款公式推導(dǎo)設(shè)貸款總額為A,銀行月利率為。,總期數(shù)為m(個(gè)月),月還款額設(shè)為X,則各個(gè)月所欠銀行貸款為:第一個(gè)月A(1+。)-X]第二個(gè)月[A(1+。)-X](1+p)-X=A(1+p)A2-X[1+(1+P)]第三個(gè)月{[A(1+P)-X](1+B)-X}(1+B)-X=A(1+3)A3-X[1+(1+P)+(1+3)A2]■■■由此可得第n個(gè)月后所欠銀行貸款為:A(1+p)An-X[1+(1+B)+(1+B)A2+...+(1+B)A(n-1)]=A(1+p)An-X[(1+p)An-1]/p由于還款總期數(shù)為m,也即第m月剛好還完銀行所有貸款,因此有:A(1+p)Am-X[(1+p)Am-1]/p=0由此求得:X=AB(1+8)Am/[(1+B)Am-1]優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn):每月還相同的數(shù)額,作為貸款人,操作相對簡單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。缺點(diǎn):由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少,銀行資金占用時(shí)間長,還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。適用人群:收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭,買房自住,經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大,可以選擇這種方式,如公務(wù)員、教師等收入和工作機(jī)會(huì)相對穩(wěn)定的群體。決定因素錢在銀行存一天就有一天的利息,存的錢越多,得到的利息就越多。同樣,對于貸款來說也一樣,銀行的貸款多用一天,就要多付一天的利息,貸款的金額越大,支付給銀行的利息也就越多。案例設(shè)定貸款的基本條件是:即貸款人申請的為首套住房貸款,享受基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠政策,2008年5月15日為貸款發(fā)放日,貸款金額為30萬元,貸款年限為20年。等額本息:還款利息243616元大多數(shù)房貸客戶選擇的還款方式為等額本息還款法,即每月均攤貸款本金和總利息,各月還款金額相同,這種情況下,30萬元20年的房貸,按5年期以上貸款優(yōu)惠利率6.66%計(jì)算,每個(gè)月的還款金額為2265.07元(還款期內(nèi)每月所還款本金由少到多、利息由多到少),20年(240期)后共償還銀行貸款利息243616元,本息合計(jì)為543616元。申辦流程1、 遞交申請材料2、 銀行受理(調(diào)查、審批)3、 雙方簽訂授信合同4、 辦理抵押擔(dān)保,額度生效5、 當(dāng)您需要使用貸款時(shí),可以通過銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、自助設(shè)備和網(wǎng)上銀行自行辦理借款、還款手續(xù)還款信息首付比率:一般情況下,一手房首付20%、二手房首付30%。第二套房首付款最低4成,貸款利率相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.1倍。支付利息款:405742.77元(貸款50萬,還款30年,貸款利率6.65%%計(jì)算)。費(fèi)率:保險(xiǎn)費(fèi):客戶自愿選擇向保險(xiǎn)公司投保,銀行不收取保險(xiǎn)費(fèi);律師費(fèi):銀行不收取客戶律師費(fèi),擔(dān)保費(fèi)視辦理業(yè)務(wù)品種而定。優(yōu)惠利率:貸款利率最低可按照中央銀行規(guī)定同期限人民幣基準(zhǔn)利率的0.85倍執(zhí)行。貸款期限:個(gè)人一手房最高為30年,個(gè)人二手住房貸款的期限最長不超過20年。放款時(shí)間:一般情況下,三到五個(gè)工作日即可放款,具體時(shí)間視申請人情況而定。房齡要求:理二手房貸款時(shí)房齡最長20年。其他特點(diǎn):每月歸還相等的金額。選擇從某種意義上說,購房還貸,等額本金法(遞減法)未必優(yōu)于等額本息法(等額法),到底選擇什么樣的還貸方法還要因人而異。“等額本息還款法”就是借款人每月始終以相等的金額償還貸款本金和利息,償還初期利息支出最大,本金就還得少,以后隨著每月利息支出的逐步減少,歸還本金就逐步增大;“等額本金還款法”(遞減法)就是借款人每月以相等的額度償還貸款本金,利息隨本金逐月遞減,每月還款額亦逐月遞減。兩種還款方法都是隨著剩余本金的逐月減少,利息也將逐月遞減,都是按照客戶占用管理中心資金的時(shí)間價(jià)值來計(jì)算的。由于“等額本金還款法”較“等額本息還款法”而言同期較多地歸還貸款本金,因此以后各期確定貸款利息時(shí)作為計(jì)算利息的基數(shù)變小,所歸還的總利息相對就少。舉例來說,A、B兩人同時(shí)申請個(gè)人住房公積金貸款10萬元,期限10年,合同生效時(shí)間為2005年6月20日。A選擇等額本息還款法,B選擇等額本金還款法。如不考慮國家在利率方面的調(diào)整因素,A每月的還款額相同,都為1032.05元,期滿后共需償付本息123846元。B第一個(gè)月還款額為1200.83元,以后隨著每月貸款期末余額的減少而逐月減少還款額。最后一個(gè)月還款額為836.40元,期滿后共需償付本息122233.90元(注:計(jì)算B的還款額時(shí),假定每月都為30天,實(shí)際還款應(yīng)以每月實(shí)際天數(shù)計(jì)算)。所以,在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下,“等額本金還款法”的利息總額要少于“等額本息還款法”,以貸10萬10年為例,B比A要少支付利息1612.10元。適合自己的才是最好和等額本金還款法購房按揭的還款方式主要有兩種,即等額本息還款法(等額法)和等額本金還款法(遞減法)。前者是將消費(fèi)者所貸款的總額(本金),加上貸款年限內(nèi)本金產(chǎn)生的總共利息,得出本息總額,然后除以貸款的總計(jì)月數(shù),得出消費(fèi)者貸款年限內(nèi)每月的還款數(shù)額;后者是以每月為利息清算單位,就是說,消費(fèi)者每月還款的數(shù)額是由每月所還的本金,加上上月貸款總額產(chǎn)生的利息構(gòu)成,其中每月所還本金就是消費(fèi)者貸款總額除以貸款總月數(shù)得出的數(shù)額。傳統(tǒng)的觀點(diǎn)認(rèn)為,等額法有一個(gè)好處,就是每個(gè)月還款的數(shù)額是固定的,在消費(fèi)者月收入相對固定的情況下,一般不會(huì)因?yàn)檫€款而感到壓力;而遞減法前期本金基數(shù)較大,產(chǎn)生的利息就比較多,消費(fèi)者前期的還款壓力是比較大。在計(jì)算中記者得到這樣的數(shù)據(jù):采用等額法每月還款額為3235.6135元,而采用遞減法第一個(gè)月和最后一個(gè)月的還款額分別為4270.67元、1672.70元。由此可以得出,采用遞減法,首月還款要比等額法高1035.0565元,最后一個(gè)月還款則比等額法少低1562.9135元??梢姡x擇遞減法,前期還款相對較重,但如果能咬咬牙經(jīng)受住“三板斧”,那么還款數(shù)額會(huì)逐月減少,還款壓力也會(huì)變得越來越輕松,最后節(jié)省大筆的利息支出,還是非常值得的。等額本金還款法百科名片等額本金還款,是指貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi),同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。^基本簡介定義所謂等額本金還款,貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi),同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言,總的利息支出較低,但是前期支付的本金和利息較多,還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。等額本金還款法是一種計(jì)算非常簡便,實(shí)用性很強(qiáng)的一種還款方式?;舅惴ㄔ硎窃谶€款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金,并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結(jié)息慣例的要求,一般采用按季還款的方式(如中國銀行)。等額本金還款方式,不是節(jié)省利息的選擇。如果真正有什么節(jié)省利息的良方,那就是應(yīng)當(dāng)學(xué)會(huì)理智消費(fèi),根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,量體裁衣、量入為出,盡量少貸款、貸短款,才是唯一可行的方法。等額本金還款法是指一種貸款的還款方式,是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分,每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息,這樣由于每月的還款本金額固定,而利息越來越少,貸款人起初還款壓力較大,但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來越少。也便于根據(jù)自己的收入情況,確定還貸能力。此種還款模式支出的總和相對于等額本息利息可能有所減少,但剛開始時(shí)還款壓力較大。如果用于房貸,此種方法比較適合工作正處于高峰階段的人,或者是即將退休的人。舉例同樣是從銀行貸款20萬元,還款年限15年,選擇等額本金還款,每月需要償還銀行本金1111元左右,首月利息為918元,總計(jì)首月償還銀行2200元,隨后,每個(gè)月的還款本金不變,利息逐漸隨本金歸還減少。使用等額本金還款,開始時(shí)每月負(fù)擔(dān)比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下,相差可能達(dá)千元。但是,隨著時(shí)間推移,還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕。這種方式很適合目前收入較高,但是已經(jīng)預(yù)計(jì)到將來收入會(huì)減少的人群。實(shí)際上,很多中年以上的人群,經(jīng)過一斷 時(shí)間事業(yè)打拼,有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),考慮到年紀(jì)漸長,收入可能隨著退休等其他因素減少,就可以選擇這種方式進(jìn)行還款。 由于每月所還本金固定,而每月貸款利息隨著本金余額的減少而逐月遞減,因此,等額本金還款法在貸款初期月還款額大,此后逐月遞減(月遞減額=月還本金X月利率)。例如同樣是借10萬元、15年期的公積金貸款,等額還款法的月還款額為 760.40元,而等額本金還款法的首月還款額為923.06元(以后每月遞減2.04元),比前者高出163.34元。由于后者提前歸還了部分貸款本金,較前者實(shí)際上是減少占用和縮短占用了銀行的錢,當(dāng)然貸款利息總的計(jì)算下來就少一些( 10年下來共計(jì)為3613.55元),而并不是借款人得到了什么額外實(shí)惠!此種還款方式,適合生活負(fù)擔(dān)會(huì)越來越重(養(yǎng)老、看病、孩子讀書等)或預(yù)計(jì)收入會(huì)逐步減少的人使用。決定因素錢在銀行存一天就有一天的利息,存的錢越多,得到的利息就越多。同樣,對于貸款來說也一樣,銀行的貸款多用一天,就要多付一天的利息,貸款的金額越大,支付給銀行的利息也就越多。銀行利息的計(jì)算公式是:利息=資金額乂利率乂占用時(shí)間。因此,利息的多少,在利率不變的情況下,決定因素只能是資金的實(shí)際占用時(shí)間和占用金額的大小,而不是采用哪種還款方式。這是鐵定不變的道理!不同的還款方式,只是為滿足不同收入、不同年齡、不同消費(fèi)觀念等額本金還款法漫畫們的不同需要或消費(fèi)偏好而設(shè)定。其實(shí)質(zhì),無非是貸款本金因“朝三暮四”或嘲四暮三”式的先還后還,造成貸款本金事實(shí)上的長用短用、多用少用,進(jìn)而影響利息隨資金實(shí)際占用數(shù)量及期限長短的變化而增減。 可見,不管采取哪種貸款還款方式,銀行都沒有做吃虧的買賣、客戶也不存在節(jié)省利息支出的實(shí)惠。優(yōu)勢等額本金還款法的優(yōu)勢在于會(huì)隨著還款次數(shù)的增多,還債壓力會(huì)日趨減弱,在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下,等額本金還款法的利息總額要少于等額本息還款法。銀行利息的計(jì)算公式是:利息=資金額x利率x占用時(shí)間。由于每月所還本金固定,而每月貸款利息隨著本金余額的減少而逐月遞減,因此,等額本金還款法在貸款初期月還款額大,此后逐月遞減(月遞減額=月還本金乂月利率)。例如同樣是借10萬元、15年期的公積金貸款,等額本息還款法的月還款額為760.40元,而等額本金還款法的首月還款額為923.06元(以后每月遞減2.04元),比前者高出163.34元。由于后者提前歸還了部分貸款本金 ,較前者實(shí)際上是減少占用和縮短占用了銀行的錢,貸款利息總的計(jì)算下來就少一些(10年下來共計(jì)為3613.55元)。等額本金還款法的基本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金,并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結(jié)息慣例的要求,一般采用按季還款的方式。計(jì)算公式等額本金還款法其計(jì)算公式如下:每季還款額=貸款本金+貸款期季數(shù)+(本金-已歸還本金累計(jì)額)x季利率如:以貸款20萬元,貸款期為10年,為例:每季等額歸還本金:200000+(10乂4)=5000元第一個(gè)季度利息:200000x(5.58%+4)=2790元?jiǎng)t第一個(gè)季度還款額為5000+2790=7790元;第二個(gè)季度利息:(200000-5000x1)x(5.58%-4)=2720元?jiǎng)t第二個(gè)季度還款額為5000+2720=7720元第40個(gè)季度利息:(200000-5000x39)x(5.58%-4)=69.75元?jiǎng)t第40個(gè)季度(最后一期)的還款額為5000+69.75=5069.75元由此可見,隨著本金的不斷歸還,后期未歸還的本金的利息也就越來越少,每個(gè)季度的還款額也就逐漸減少。這種方式較適合于已經(jīng)有一定的積蓄,但預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人,如中老年職工家庭,其現(xiàn)有一定的積蓄,但今后隨著退休臨近收入將遞減。該方式1999年1月推出,正被各銀行逐漸采用。選擇方法盡管等額本金還款法被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng),但是很多市民還是不太清楚自己究竟適合哪種還款方式。從測算的結(jié)果來看,等額本金還款方式肯定要比等額本息方里踏壹財(cái)MMMki*4*1+1 II?£4.*融始:M孩株uhm 仲"Haji:師廈的:B435M439J3饕B,貨址E■BW嘴41曬!M:n*^55M21謨3Mw加■7$Id耳垣7^13gHi”MMmskTH■5P#1r<5-,小-?Mid■HTJ1土乏M£>>JJ?3Ml31蜘M4A3HI*■aMS2%他”5MIW.W瞄HI岫w1H4H35l礎(chǔ)呻等額本息與等額本金還款比較表式支付的利息少,兩種還貸方式在提前還款時(shí)都是根據(jù)占用多少本金歸還相應(yīng)比例的利息來計(jì)算的,二者的差別不是很大。 兩種還款法比較從某種意義上說,購房還貸,等額本金法(遞減法)未必優(yōu)于等額本息法(等額法),到底選擇什么樣的還貸方法還要因人而異?!暗阮~本息還款法”就是借款人每月始終以相等的金額償還貸款本金和利息,償還初期利息支出最大,本金就還得少,以后隨著每月利息支出的逐步減少,歸還本金就逐步增大;“等額本金還款法”(遞減法)就是借款人每月以相等的額度償還貸款本金,利息隨本金逐月遞減,每月還款額亦逐月遞減。等額本息與等額本金還款比較表兩種還款方法都是隨著剩余本金的逐月減少,利息也將逐月遞減,都是按照客戶占用管理中心資金的時(shí)間價(jià)值來計(jì)算的。由于“等額本金還款法”較“等額本息還款法”而言同期較多地歸還貸款本金,因此以后各期確定貸款利息時(shí)作為計(jì)算利

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