成本分攤原則修改建議

成本分攤原則修改建議成本管理部201708182目錄12分攤總原則分科目對比成本分攤原則修改建議3成本分攤原則對比分析建議在總原則中增加明確：“誰受益誰分攤、緊前不緊后”的原則在成本歸集原則中增加明確：“先歸集、后分攤”原則；除主體建安外，各類成本需先按集團確定科目歸集、再按分攤規(guī)則分攤到各產(chǎn)品；各產(chǎn)品的主體建安成本歸集到對應產(chǎn)品。成本分攤總原則建議目標成本測算表、現(xiàn)金流管控表和收益率指標測算表優(yōu)化合并，土地成本，三費，含稅的表格全部整合到一套表，指標清晰明了，簡單快捷4成本分攤原則對比分析科目碧桂園中梁土地成本按照各業(yè)態(tài)的占地面積計算土地價款歸集到對應業(yè)態(tài)。跨期分攤：按各期用地面積；同期不同業(yè)態(tài)：按各業(yè)態(tài)的用地面積若當期內(nèi)各成本歸屬對象單獨構(gòu)成明顯組團，能較為準確劃分各自占地面積時，按照各獨立組團的占地面積比分攤地價

若無法進行占地面積劃分的，則按照各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的計容可售面積比例進行分攤

對于不計容積率的可售物業(yè)和自持物業(yè)，如不繳納任何地價費用，不參與地價分攤跨期分攤：按各期占地面積若同一樓棟同時有兩個及以上產(chǎn)品類型時，為更客觀地反映土地在相同位置、不同產(chǎn)品上的價值差異，土地成本按各產(chǎn)品的計容建筑面積乘以相應指定土地加成系數(shù)再參與土地成本分攤。

如商鋪的土地加成系數(shù)如下：商鋪+別墅：1.7；商鋪+多層洋房：2.2；商鋪+高層洋房：2.5

各項目的土地加成系數(shù)在目標成本審批時予以確定，一經(jīng)確定不再調(diào)整集團修改建議建議保留中梁分攤原則：跨期分攤：按各期用地面積；同期不同業(yè)態(tài)：按各業(yè)態(tài)的用地面積區(qū)域不同意見匯總一、建議增加：垂直方向多業(yè)態(tài)，按地上建筑面積占比分攤。二、按占地面積分攤在土增稅清算時認可的是土地分割證面積，目前國土局采用較多的為先分攤基底面積再分攤共有面積，公式如下：1、宗地內(nèi)該用途分攤建構(gòu)筑物占地面積＝∑幢該用途建筑面積/幢總建筑面積×幢建筑占地面積（公式1）2、宗地內(nèi)該用途分攤共同使用面積＝宗地內(nèi)該用途總建筑面積/宗地內(nèi)各用途總建筑面積×（宗地總面積－宗地內(nèi)建構(gòu)筑物總占地面積）（公式2）宗地內(nèi)該用途分攤土地總面積＝1.1＋1.2（公式1與公式2計算結(jié)果之和）。此種分攤方法趨合理，商業(yè)能多分攤面積，能準確測算增值稅，準確計算利潤，便于投資分析5成本分攤原則對比分析科目碧桂園中梁開發(fā)前期準備費用場地平整按占地面積分攤臨建板房及臨建售樓部按受益產(chǎn)品可售面積分攤其余按照總建筑面積分攤跨期分攤：在整個項目中按各期地上可售面積比分攤，再在當期中按各歸屬對象地上可售面積比分攤無跨期分攤：按各歸屬對象地上可售面積比分攤集團修改建議建議按碧桂園修改為：場地平整按占地面積分攤；臨建板房及臨建售樓部按受益產(chǎn)品可售面積分攤；其余按照總建筑面積分攤區(qū)域不同意見匯總1、場地平整按可售面積分攤

2、各類規(guī)費按收費所依據(jù)的標準分攤，（有些按規(guī)劃面積，有些按總建筑面積）6成本分攤原則對比分析科目碧桂園中梁主體建筑工程費、主體安裝工程費各產(chǎn)品的主體建安歸集到對應產(chǎn)品按直接發(fā)生直接歸屬集團修改建議建議保留中梁分攤原則：按直接發(fā)生直接歸屬區(qū)域不同意見匯總7成本分攤原則對比分析科目碧桂園中梁小區(qū)管網(wǎng)道路工程費按地上建筑面積分攤

跨期分攤：在整個項目中按各期地上可售面積比分攤，再在當期中按各歸屬對象地上可售面積比分攤跨期分攤：按各歸屬對象地上可售面積比分攤集團修改建議建議修改為：跨期分攤：在整個項目中按各期建筑面積比分攤，再在當期中按各歸屬對象建筑面積分攤；

無跨期分攤：按各歸屬對象建筑面積比分攤區(qū)域不同意見匯總一、建議保留中梁原核算原則二、按占地面積分攤8成本分攤原則對比分析科目碧桂園中梁園林環(huán)境工程費按占地面積分攤

跨期分攤：在整個項目中按各期地上可售面積比分攤，再在當期中按各歸屬對象地上可售面積比分攤跨期分攤：按各歸屬對象地上可售面積比分攤集團修改建議建議按碧桂園修改：按占地面積分攤區(qū)域不同意見匯總一、建議與土地面積分攤原則一致，或按可售面積分攤二、按地上建筑面積分攤9成本分攤原則對比分析科目碧桂園中梁公共配套設施按地上可售面積分攤對于可售配套設施：跨期分攤：在整個項目中按各期地上可售面積比分攤，再在當期中按各歸屬對象地上可售面積比分攤跨期分攤：按各歸屬對象地上可售面積比分攤不可售配套設施的核算與分攤：原則上不可售配套設施所占土地的成本，應作為配套設施直接成本的一部分，單獨核算并按照下述方式對其成本進行核算與分攤。①獨立建造的不可售公配設施（會所、學校、幼兒園、醫(yī)療、消防站等），須將其成本分攤至各可售分期和業(yè)態(tài)。②非獨立建造的不可售設施（除會所），其成本可不再分攤，直接歸屬于該設施所在的可售分期和業(yè)態(tài)。③不可售會所，無論是否獨立建造，均須將其成本分攤至各分期、各業(yè)態(tài)。集團修改建議建議保留中梁分攤原則區(qū)域不同意見匯總10成本分攤原則對比分析科目碧桂園中梁地下車庫（1）車位售價執(zhí)行集團底線管理相關規(guī)定，目標成本編制時：車位價格大于成本，不需分攤，車位價格小于成本，需將差額分攤至地上受益可售產(chǎn)品。（2）若租金收入是一次性收入且歸房產(chǎn)公司所有的長租的項目，其一次性租金收入視同車位售價、按實際收入計取。（3）對于還未出售的車位計算項目績效時車位自身承擔成本不得大于車位售價的一定比例（如下），在此基礎數(shù)計算的虧損成本統(tǒng)一在地上可售產(chǎn)品分攤。已售的按實際收益計取，比例計取標準：一、二線城市中心城區(qū)按售價100%；一、二線郊區(qū)、其他城市按售價50%

別墅附屬車位：成本直接計入相應產(chǎn)品對于地下車庫、人防車庫用于租售的地下部分須核算其實際成本，單獨歸集與核算歸屬于地下車庫的各項建造費用；考慮地上地下各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的盈利水平，原則上地下車庫利潤率要達到該分期的地上各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的平均利潤率。若低于平均利潤率，應考慮將超出的成本合理分攤至地上可售的各產(chǎn)品業(yè)態(tài)中，至少不能低于該分期地上利潤率最低的產(chǎn)品業(yè)態(tài)人防車位（1）目標成本編制時若政府無明文規(guī)定人防車位可售，則人防車位（人防地下室）成本全部分攤至可售產(chǎn)品。政府有明文規(guī)定人防車位可售的項目，人防車位成本分攤方法同上述非人防車位。（2）后期通過租售獲得收益的，計算項目績效時一并考慮。計算項目績效時，人防車位按實際租售情況計取收益。集團修改建議建議全部參照碧桂園車位分攤原則進行分攤區(qū)域不同意見匯總一、建議后期成本測算套表補充分產(chǎn)品售價、盈利和虧損部分內(nèi)容；二、建議對可辦證和不可辦證做進一步明確，根據(jù)增值稅清算辦法，若可辦證，可分攤至非住宅成本、不可辦證不在土地增值稅清算范圍內(nèi)，成本不計收入，在土地增值稅測算表中可做適當更改；三、地下車位的分攤需與財務核算成本原則溝通11成本分攤原則對比分析科目碧桂園中梁開發(fā)間接費用按總的建筑面積分攤

跨期分攤：在整個項目中按各期地上可售面積比分攤，再在當期中按各歸屬對象地上可售面積比分攤跨期分攤：按各歸屬對象地上可售面積比分攤集團修改建議建議修改為：跨期分攤：在整個項目中按各期建筑面積比分攤，再在當期中按各歸屬對象建筑面積分攤；

無跨期分攤：按各歸屬對象建筑面積比分攤區(qū)域不同意見匯總12成本分攤原則對比分析科目碧桂園中梁樣板房1.所有工程成本均先歸集，后按可售面積分攤。2.實體板房：洋房樣板房室內(nèi)裝修成本（含硬裝及軟裝）分攤到對應產(chǎn)品，別墅裝修成本自身歸集，不分攤。板房定價的成本參照集團營銷中心相關文件規(guī)定。3.臨建板房：所有成本在受益可售產(chǎn)品分攤。建造成本中核算，但屬于銷售費用管理范疇：①臨時營銷設施若為臨時售樓處、樣板房，其土建、安裝、裝修（含設計費）等成本，不得考慮殘值，全部屬于銷售費。若為臨時體驗區(qū)景觀，其設計、采購及建造成本，全部屬于銷售費用。看房通道、銷售圍擋成本屬于銷售費用。②實體營銷設施售樓處：若用會所作售樓處，土建、安裝及硬裝部分屬于建造成本；軟裝及后期整改費用，屬于銷售費用；若用商鋪作售樓處，土建安裝部分屬于建造成本；硬裝和軟裝費用及后期整改費用，屬于銷售費用。實體樣板間：硬裝部分屬于建造成本；軟裝屬于銷售費用；若軟裝在后期進行打折銷售，并作為合同房款以外的價款收回的，收回款項可沖抵銷售當期的銷售費用；后期需拆除部分計入銷售費用。非正常施工趕工費、措施費、總包配合費等相關費用計入銷售費用。③非臨時的體驗區(qū)、示范區(qū)的景觀成本，全部屬于建造成本，需整改或返工部分計入銷售費用；在銷售過程中根據(jù)舉辦銷售活動或根據(jù)季節(jié)需要臨時更換的草花，屬于銷售費用。集團修改建議建議保留中梁分攤原則,同時參照集團發(fā)文《關于營銷費用口徑調(diào)整的通知》進行調(diào)整：紅線內(nèi)永久性營銷設施，除設計及軟裝費歸入營銷費用，其余費用均納入項目工程成本；物業(yè)管理費包括前期物管費、營銷場所物業(yè)管理費、空置房物管費歸入項目成本：永久示范區(qū)中超額投入的景觀費用及其他歸入項目成本以上費用先歸集至科目，再按歸屬的成本科目的分攤原則進行分攤。區(qū)域不同意見匯總建議參照碧桂園分攤辦法13成本分攤原則對比分析科目碧桂園中梁管理費用（1）項目管理費用包含：

項目非一線部門（如財務部、倉庫、飯?zhí)?、宿舍、工會）的日常費用，和土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅、咨詢審計費、固定資產(chǎn)折舊、招聘費等費

用。按可售面積分攤。（2）區(qū)域平臺費用包含：

區(qū)域各部門（區(qū)域辦公室、區(qū)域人力、區(qū)域財務資金部、區(qū)域營銷管理部等區(qū)域部門）費用，按上一年度區(qū)域平臺銷售（實際簽約）費用率計算。（3）集團平臺費用包含：

集團各職能中心（集團辦公室、人力資源管理中心、財務資金中心、集團營銷中心等集團各職能中心）費用，按上一年度集團平均（實際簽約）費用率計算（按年更新發(fā)布）（4）項目相關各類獎金（包括投資拿地、成就共享、底線獎等），在目標成本科目中專項列示，但不納入全成本也不納入管理范疇。（5）項目方案版目標成本報審環(huán)節(jié)，須專項說明“項目管理費用”費用明細及構(gòu)成；同時，須專項上報各類獎金歸集方案及其細項構(gòu)成?？缙诜謹偅涸谡麄€項目中按各期地上可售面積比分攤，再在當期中按各歸屬對象地上可售面積比分攤

無跨期分攤：按各歸屬對象地上可售面積比分攤區(qū)域年度績效考核：

（1）項目管理費用，按項目當年各產(chǎn)品簽約（實際簽約）銷售面積分攤。

（2）區(qū)域平臺費用，按照區(qū)域各項目當年簽約（實際簽約）的銷售面積分攤集團修改建議建議保留中梁分攤原則：跨期分攤：在整個項目中按各期地上可售面積比分攤，再在當期中按各歸屬對象地上可售面積比分攤無跨期分攤：按各歸屬對象地上可售面積比分攤區(qū)域不同意見匯總按不同業(yè)態(tài)的建筑面積分攤包括地下車庫14成本分攤原則對比分析科目碧桂園中梁銷售費用1.項目銷售費用

包含項目銷售人員勞資薪酬、廣告費、宣傳推廣費、委托代銷手續(xù)費、展覽費、租賃費等項目營銷部門發(fā)生的所有費用，按項目各產(chǎn)品銷售收入分攤?？缙诜謹偅涸谡麄€項目中按各期地上可售面積比分攤，再在當期中按各歸屬對象地上可售面積比分攤

無跨期分攤：按各歸屬對象地上可售面積比分攤2.以下支出需當期費用化，按銷售費用處理：

（1）銷售案場特約物業(yè)服務支出。

（2）未在合同總價中扣除的銷售/收樓/工程質(zhì)量原因造成的減免或贈送物業(yè)服務費。

（3）租賃臨時展銷中心：將租金和裝修（含硬軟裝）成本在租賃期內(nèi)按年分攤計入每年銷售費用。

（4）自2015年1月1日起明確的，為促進項目銷售，應區(qū)域項目要求新開業(yè)的酒店，其新開業(yè)期虧損，需要項目與酒店管理公司協(xié)商一致，計入當期銷售費用。3.在計算區(qū)域各年度績效考核時按集團財務資金中心統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。集團修改建議建議保留中梁分攤原則：跨期分攤：在整個項目中按各期地上可售面積比分攤，再在當期中按各歸屬對象地上可售面積比分攤無跨期分攤：按各歸屬對象地上可售面積比分攤區(qū)域不同意見匯總按不同業(yè)態(tài)的建筑面積分攤包括地下車庫15成本分攤原則對比分析科目碧桂園中梁財務費用利息費用：

1.利息費用按可售面積分攤。

2.利息計算方法：

舊項目：計算外部貸款利息，但該貸款歸集團使用的除外。

成就共享和同心共享項目：

若使用第三方融資，按實際使用融資金額和融資利率計算息，在凈利潤計算之前扣除。

若使用集團資金，無論項目盈利或虧損，均按集團要求的資金回報率（以發(fā)布為準）計算使用內(nèi)部資金的利息?？缙诜謹偅涸谡麄€項目中按各期地上可售面積比分攤，再在當期中按各歸屬對象地上可售面積比分攤

無跨期分攤：按各歸屬對象地上可售面積比分攤稅金：

1.包含應繳納的所有稅金：營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅。

2.土地增值稅按預計清算與預征孰高原則計算。進入清算環(huán)節(jié)的，以稅務機關出具清算審核事項通知書（即審核結(jié)論）為準。

3.所得稅在分攤時按利潤總額的25%統(tǒng)一標準計取。集團修改建議建議保留中梁分攤原則：跨期分攤：在整個項目中按各期地上可售面積比分攤，再在當期中按各歸屬對象地上可售面積比分攤無跨期分攤：按各歸屬對象地上可售面積比分攤區(qū)域不同意見匯總按不同業(yè)態(tài)的建筑面積分攤包括地下車庫16成本分攤原則對比分析科目碧桂園中梁自持商業(yè)、公共配套設施與公司資產(chǎn)分攤工程成本均先歸集，后按照下述方式，按可售面積分攤到受益產(chǎn)品。

（1）自持酒店、商業(yè)：土地成本和景觀環(huán)境工程分攤至地上可售產(chǎn)品，其他成本自身歸集不分攤。

（2）無產(chǎn)權學校：成本歸集后全部分攤至地上可售產(chǎn)品。

（3）有產(chǎn)權學校：

①若碧桂園學校接收，土地成本和景觀環(huán)境工程成本分攤至地上可售產(chǎn)品，其他不分攤。前期無法判斷的，按不接收處理。后期接收后再對成本做重分攤調(diào)整。

②若碧桂園學校不接收，成本全部分攤。

（4）醫(yī)院、會所、綜合樓、肉菜市場和超市、銷售中心等有產(chǎn)權資產(chǎn)：土地成本和景觀環(huán)境工程分攤至地上可售產(chǎn)品，其他成本自身歸集不分攤。

（5）會所、業(yè)主活動用房、物管公司用房、道路橋梁、肉菜市場、銷售中心等無產(chǎn)權公配和除（4）規(guī)定之外的不論有無產(chǎn)權資產(chǎn)：全部分攤至地上可售產(chǎn)品。會所處理

l若可售、開發(fā)商保留產(chǎn)權且對外經(jīng)營的，應作為成本歸集對象，預留相應成本。

確約定所有權歸全體業(yè)主的會所，則應視為配套設施，相應成本應該全部分攤到可售產(chǎn)品中。

l混合性質(zhì)會所（部分可售、部分為配套）應根據(jù)其可售和不可售部分建筑面積分別按前述兩種方式處理。

教育及其他設施處理

l無償將產(chǎn)權移交政府的以及銷售合同中明確約定產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有的教育及其設施應作為配套設施，成本全部分攤?cè)肫渌墒郛a(chǎn)品中。

l有償移交政府的教育及其它配套設施，應作為歸集對象，歸集成本中是否包括地價，視購入土地時是否計入教育配套部分地價決定。

l產(chǎn)權屬于開發(fā)商的教育配套，應單獨作為成本歸集對象，按商業(yè)方式處理。

返遷物業(yè)（回購房、回遷房、保障房和公共租賃房）處理

l為便于成本過程管理，返遷物業(yè)（回購房、回遷房、保障房）均單列產(chǎn)品進行成本核算，并參與各項成本分攤，是否分攤地價視返遷物業(yè)的性質(zhì)確定。

l無償將產(chǎn)權移交政府或拆遷戶的，將其作為地價支出，在其他銷售產(chǎn)品進行地價分攤。上述所有配套設施，不論有無產(chǎn)權，如后期成功銷售或租賃的，則補計算收益，一般情況下成本不再重分攤調(diào)整。集團修改建議建議保留中梁分攤原則，但增加明確以下兩條原則：工程成本均先歸集，后按照下述方式，按可售面積分攤到受益產(chǎn)品。所有配套設施，不論有無產(chǎn)權，如后期成功銷售或租賃的，則補計算收益，一般情況下成本不再重分攤調(diào)整。區(qū)域不同意見匯總17成本分攤原則對比分析科目碧桂園中梁跨期分攤辦法（一）土地成本：各期區(qū)按占地面積分攤成本（二）公配與有產(chǎn)權資產(chǎn)分攤

1.若項目分期開發(fā)且受益區(qū)域存在未開發(fā)部分，按占地面積在各期中分

攤，再按可售面積在同期不同產(chǎn)品間分配。

2.若項目的公配與有產(chǎn)權資產(chǎn)在當期未建設，但當期受益的，根據(jù)占地面積按受益原則預提承擔對應成本。

3.若項目分期取得土地：

（1）后期地塊未獲取時，其公配與有產(chǎn)權資產(chǎn)的成本僅在已取得地塊中進行分攤；后期土地取得后，其公配與有產(chǎn)權資產(chǎn)的成本不再追溯分攤調(diào)整前期分攤成本。

（2）后期地塊已獲取而未正式開發(fā)時，其公配與有產(chǎn)權資產(chǎn)的成本根據(jù)受益原則按占地面積在所有已取得地塊中進行分攤；后期土地正式開發(fā)后，其公配與有產(chǎn)權資產(chǎn)的成本不再追溯分攤調(diào)整前期分攤成本。

（3）車位跨期分攤：如當前未按規(guī)劃條件配置人防及非人防車位，則需將應建部分車位應承擔成本預提至當期，如人防采用繳費方式且當期未繳的，應將應繳納部分成本預提至當期。

4.紅線外其他配套設施

（1）紅線外包括線路遷移、供電設施、供水設施、供暖設施、市政公園、排水設施、橋梁、市政路等全項目受益的，成本按各期占地面積分攤。

（2）前期未預計的后期發(fā)生紅線外成本，在后期受益地塊分攤，不再追溯分攤至前期已開發(fā)地塊。

（3）項目前期已經(jīng)明確并測算后期需要配建紅線外設施的，需將該成本在全部受益期區(qū)分攤。集團修改建議建議按照碧桂園增加公配資產(chǎn)與有產(chǎn)權資產(chǎn)跨期分攤辦法區(qū)域不同意見匯總18成本分攤原則對比分析科目碧桂園中梁收購項目（一）項目為凈地收購，地面無附屬有價值的構(gòu)筑物時，成本歸集分攤參照上述管理辦法。（二）非凈地收購項目土地成本分攤總原則：

土地分攤成本基數(shù)=總收購費用-【已建竣工總貨值+在建未竣工已發(fā)生成本（不含地價）】+協(xié)議確定總債務；

先按總占地面積分攤至在建未竣工和未建兩部分，再按《分攤管理辦法》分別對在建未竣工和未建實施分業(yè)態(tài)和跨期區(qū)分攤。

已建竣工部分不再參加土地成本分攤，因其貨值