成本分?jǐn)傇瓌t修改建議

成本分?jǐn)傇瓌t修改建議成本管理部201708182目錄12分?jǐn)偪傇瓌t分科目對比成本分?jǐn)傇瓌t修改建議3成本分?jǐn)傇瓌t對比分析建議在總原則中增加明確：“誰受益誰分?jǐn)偂⒕o前不緊后”的原則在成本歸集原則中增加明確：“先歸集、后分?jǐn)偂痹瓌t；除主體建安外，各類成本需先按集團(tuán)確定科目歸集、再按分?jǐn)傄?guī)則分?jǐn)偟礁鳟a(chǎn)品；各產(chǎn)品的主體建安成本歸集到對應(yīng)產(chǎn)品。成本分?jǐn)偪傇瓌t建議目標(biāo)成本測算表、現(xiàn)金流管控表和收益率指標(biāo)測算表優(yōu)化合并，土地成本，三費(fèi)，含稅的表格全部整合到一套表，指標(biāo)清晰明了，簡單快捷4成本分?jǐn)傇瓌t對比分析科目碧桂園中梁土地成本按照各業(yè)態(tài)的占地面積計(jì)算土地價款歸集到對應(yīng)業(yè)態(tài)?？缙诜?jǐn)偅喊锤髌谟玫孛娣e；同期不同業(yè)態(tài)：按各業(yè)態(tài)的用地面積若當(dāng)期內(nèi)各成本歸屬對象單獨(dú)構(gòu)成明顯組團(tuán)，能較為準(zhǔn)確劃分各自占地面積時，按照各獨(dú)立組團(tuán)的占地面積比分?jǐn)偟貎r

若無法進(jìn)行占地面積劃分的，則按照各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的計(jì)容可售面積比例進(jìn)行分?jǐn)?/p>

對于不計(jì)容積率的可售物業(yè)和自持物業(yè)，如不繳納任何地價費(fèi)用，不參與地價分?jǐn)偪缙诜謹(jǐn)偅喊锤髌谡嫉孛娣e若同一樓棟同時有兩個及以上產(chǎn)品類型時，為更客觀地反映土地在相同位置、不同產(chǎn)品上的價值差異，土地成本按各產(chǎn)品的計(jì)容建筑面積乘以相應(yīng)指定土地加成系數(shù)再參與土地成本分?jǐn)偂?/p>

如商鋪的土地加成系數(shù)如下：商鋪+別墅：1.7；商鋪+多層洋房：2.2；商鋪+高層洋房：2.5

各項(xiàng)目的土地加成系數(shù)在目標(biāo)成本審批時予以確定，一經(jīng)確定不再調(diào)整集團(tuán)修改建議建議保留中梁分?jǐn)傇瓌t：跨期分?jǐn)偅喊锤髌谟玫孛娣e；同期不同業(yè)態(tài)：按各業(yè)態(tài)的用地面積區(qū)域不同意見匯總一、建議增加：垂直方向多業(yè)態(tài)，按地上建筑面積占比分?jǐn)?。二、按占地面積分?jǐn)傇谕猎龆惽逅銜r認(rèn)可的是土地分割證面積，目前國土局采用較多的為先分?jǐn)偦酌娣e再分?jǐn)偣灿忻娣e，公式如下：1、宗地內(nèi)該用途分?jǐn)偨?gòu)筑物占地面積＝∑幢該用途建筑面積/幢總建筑面積×幢建筑占地面積（公式1）2、宗地內(nèi)該用途分?jǐn)偣餐褂妹娣e＝宗地內(nèi)該用途總建筑面積/宗地內(nèi)各用途總建筑面積×（宗地總面積－宗地內(nèi)建構(gòu)筑物總占地面積）（公式2）宗地內(nèi)該用途分?jǐn)偼恋乜偯娣e＝1.1＋1.2（公式1與公式2計(jì)算結(jié)果之和）。此種分?jǐn)偡椒ㄚ吅侠?，商業(yè)能多分?jǐn)偯娣e，能準(zhǔn)確測算增值稅，準(zhǔn)確計(jì)算利潤，便于投資分析5成本分?jǐn)傇瓌t對比分析科目碧桂園中梁開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用場地平整按占地面積分?jǐn)偱R建板房及臨建售樓部按受益產(chǎn)品可售面積分?jǐn)偲溆喟凑湛偨ㄖ娣e分?jǐn)偪缙诜謹(jǐn)偅涸谡麄€項(xiàng)目中按各期地上可售面積比分?jǐn)?，再在?dāng)期中按各歸屬對象地上可售面積比分?jǐn)偀o跨期分?jǐn)偅喊锤鳉w屬對象地上可售面積比分?jǐn)偧瘓F(tuán)修改建議建議按碧桂園修改為：場地平整按占地面積分?jǐn)偅慌R建板房及臨建售樓部按受益產(chǎn)品可售面積分?jǐn)?；其余按照總建筑面積分?jǐn)倕^(qū)域不同意見匯總1、場地平整按可售面積分?jǐn)?/p>

2、各類規(guī)費(fèi)按收費(fèi)所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅ㄓ行┌匆?guī)劃面積，有些按總建筑面積）6成本分?jǐn)傇瓌t對比分析科目碧桂園中梁主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)各產(chǎn)品的主體建安歸集到對應(yīng)產(chǎn)品按直接發(fā)生直接歸屬集團(tuán)修改建議建議保留中梁分?jǐn)傇瓌t：按直接發(fā)生直接歸屬區(qū)域不同意見匯總7成本分?jǐn)傇瓌t對比分析科目碧桂園中梁小區(qū)管網(wǎng)道路工程費(fèi)按地上建筑面積分?jǐn)?/p>

跨期分?jǐn)偅涸谡麄€項(xiàng)目中按各期地上可售面積比分?jǐn)?，再在?dāng)期中按各歸屬對象地上可售面積比分?jǐn)偪缙诜謹(jǐn)偅喊锤鳉w屬對象地上可售面積比分?jǐn)偧瘓F(tuán)修改建議建議修改為：跨期分?jǐn)偅涸谡麄€項(xiàng)目中按各期建筑面積比分?jǐn)偅僭诋?dāng)期中按各歸屬對象建筑面積分?jǐn)偅?/p>

無跨期分?jǐn)偅喊锤鳉w屬對象建筑面積比分?jǐn)倕^(qū)域不同意見匯總一、建議保留中梁原核算原則二、按占地面積分?jǐn)?成本分?jǐn)傇瓌t對比分析科目碧桂園中梁園林環(huán)境工程費(fèi)按占地面積分?jǐn)?/p>

跨期分?jǐn)偅涸谡麄€項(xiàng)目中按各期地上可售面積比分?jǐn)偅僭诋?dāng)期中按各歸屬對象地上可售面積比分?jǐn)偪缙诜謹(jǐn)偅喊锤鳉w屬對象地上可售面積比分?jǐn)偧瘓F(tuán)修改建議建議按碧桂園修改：按占地面積分?jǐn)倕^(qū)域不同意見匯總一、建議與土地面積分?jǐn)傇瓌t一致，或按可售面積分?jǐn)偠吹厣辖ㄖ娣e分?jǐn)?成本分?jǐn)傇瓌t對比分析科目碧桂園中梁公共配套設(shè)施按地上可售面積分?jǐn)倢τ诳墒叟涮自O(shè)施：跨期分?jǐn)偅涸谡麄€項(xiàng)目中按各期地上可售面積比分?jǐn)?，再在?dāng)期中按各歸屬對象地上可售面積比分?jǐn)偪缙诜謹(jǐn)偅喊锤鳉w屬對象地上可售面積比分?jǐn)偛豢墒叟涮自O(shè)施的核算與分?jǐn)偅涸瓌t上不可售配套設(shè)施所占土地的成本，應(yīng)作為配套設(shè)施直接成本的一部分，單獨(dú)核算并按照下述方式對其成本進(jìn)行核算與分?jǐn)?。①?dú)立建造的不可售公配設(shè)施（會所、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療、消防站等），須將其成本分?jǐn)傊粮骺墒鄯制诤蜆I(yè)態(tài)。②非獨(dú)立建造的不可售設(shè)施（除會所），其成本可不再分?jǐn)偅苯託w屬于該設(shè)施所在的可售分期和業(yè)態(tài)。③不可售會所，無論是否獨(dú)立建造，均須將其成本分?jǐn)傊粮鞣制?、各業(yè)態(tài)。集團(tuán)修改建議建議保留中梁分?jǐn)傇瓌t區(qū)域不同意見匯總10成本分?jǐn)傇瓌t對比分析科目碧桂園中梁地下車庫（1）車位售價執(zhí)行集團(tuán)底線管理相關(guān)規(guī)定，目標(biāo)成本編制時：車位價格大于成本，不需分?jǐn)偅囄粌r格小于成本，需將差額分?jǐn)傊恋厣鲜芤婵墒郛a(chǎn)品。（2）若租金收入是一次性收入且歸房產(chǎn)公司所有的長租的項(xiàng)目，其一次性租金收入視同車位售價、按實(shí)際收入計(jì)取。（3）對于還未出售的車位計(jì)算項(xiàng)目績效時車位自身承擔(dān)成本不得大于車位售價的一定比例（如下），在此基礎(chǔ)數(shù)計(jì)算的虧損成本統(tǒng)一在地上可售產(chǎn)品分?jǐn)?。已售的按?shí)際收益計(jì)取，比例計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)：一、二線城市中心城區(qū)按售價100%；一、二線郊區(qū)、其他城市按售價50%

別墅附屬車位：成本直接計(jì)入相應(yīng)產(chǎn)品對于地下車庫、人防車庫用于租售的地下部分須核算其實(shí)際成本，單獨(dú)歸集與核算歸屬于地下車庫的各項(xiàng)建造費(fèi)用；考慮地上地下各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的盈利水平，原則上地下車庫利潤率要達(dá)到該分期的地上各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的平均利潤率。若低于平均利潤率，應(yīng)考慮將超出的成本合理分?jǐn)傊恋厣峡墒鄣母鳟a(chǎn)品業(yè)態(tài)中，至少不能低于該分期地上利潤率最低的產(chǎn)品業(yè)態(tài)人防車位（1）目標(biāo)成本編制時若政府無明文規(guī)定人防車位可售，則人防車位（人防地下室）成本全部分?jǐn)傊量墒郛a(chǎn)品。政府有明文規(guī)定人防車位可售的項(xiàng)目，人防車位成本分?jǐn)偡椒ㄍ鲜龇侨朔儡囄弧＃?）后期通過租售獲得收益的，計(jì)算項(xiàng)目績效時一并考慮。計(jì)算項(xiàng)目績效時，人防車位按實(shí)際租售情況計(jì)取收益。集團(tuán)修改建議建議全部參照碧桂園車位分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)倕^(qū)域不同意見匯總一、建議后期成本測算套表補(bǔ)充分產(chǎn)品售價、盈利和虧損部分內(nèi)容；二、建議對可辦證和不可辦證做進(jìn)一步明確，根據(jù)增值稅清算辦法，若可辦證，可分?jǐn)傊练亲≌杀?、不可辦證不在土地增值稅清算范圍內(nèi)，成本不計(jì)收入，在土地增值稅測算表中可做適當(dāng)更改；三、地下車位的分?jǐn)傂枧c財(cái)務(wù)核算成本原則溝通11成本分?jǐn)傇瓌t對比分析科目碧桂園中梁開發(fā)間接費(fèi)用按總的建筑面積分?jǐn)?/p>

跨期分?jǐn)偅涸谡麄€項(xiàng)目中按各期地上可售面積比分?jǐn)偅僭诋?dāng)期中按各歸屬對象地上可售面積比分?jǐn)偪缙诜謹(jǐn)偅喊锤鳉w屬對象地上可售面積比分?jǐn)偧瘓F(tuán)修改建議建議修改為：跨期分?jǐn)偅涸谡麄€項(xiàng)目中按各期建筑面積比分?jǐn)?，再在?dāng)期中按各歸屬對象建筑面積分?jǐn)偅?/p>

無跨期分?jǐn)偅喊锤鳉w屬對象建筑面積比分?jǐn)倕^(qū)域不同意見匯總12成本分?jǐn)傇瓌t對比分析科目碧桂園中梁樣板房1.所有工程成本均先歸集，后按可售面積分?jǐn)偂?.實(shí)體板房：洋房樣板房室內(nèi)裝修成本（含硬裝及軟裝）分?jǐn)偟綄?yīng)產(chǎn)品，別墅裝修成本自身歸集，不分?jǐn)?。板房定價的成本參照集團(tuán)營銷中心相關(guān)文件規(guī)定。3.臨建板房：所有成本在受益可售產(chǎn)品分?jǐn)?。建造成本中核算，但屬于銷售費(fèi)用管理范疇：①臨時營銷設(shè)施若為臨時售樓處、樣板房，其土建、安裝、裝修（含設(shè)計(jì)費(fèi)）等成本，不得考慮殘值，全部屬于銷售費(fèi)。若為臨時體驗(yàn)區(qū)景觀，其設(shè)計(jì)、采購及建造成本，全部屬于銷售費(fèi)用?？捶客ǖ?、銷售圍擋成本屬于銷售費(fèi)用。②實(shí)體營銷設(shè)施售樓處：若用會所作售樓處，土建、安裝及硬裝部分屬于建造成本；軟裝及后期整改費(fèi)用，屬于銷售費(fèi)用；若用商鋪?zhàn)魇蹣翘?，土建安裝部分屬于建造成本；硬裝和軟裝費(fèi)用及后期整改費(fèi)用，屬于銷售費(fèi)用。實(shí)體樣板間：硬裝部分屬于建造成本；軟裝屬于銷售費(fèi)用；若軟裝在后期進(jìn)行打折銷售，并作為合同房款以外的價款收回的，收回款項(xiàng)可沖抵銷售當(dāng)期的銷售費(fèi)用；后期需拆除部分計(jì)入銷售費(fèi)用。非正常施工趕工費(fèi)、措施費(fèi)、總包配合費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用。③非臨時的體驗(yàn)區(qū)、示范區(qū)的景觀成本，全部屬于建造成本，需整改或返工部分計(jì)入銷售費(fèi)用；在銷售過程中根據(jù)舉辦銷售活動或根據(jù)季節(jié)需要臨時更換的草花，屬于銷售費(fèi)用。集團(tuán)修改建議建議保留中梁分?jǐn)傇瓌t,同時參照集團(tuán)發(fā)文《關(guān)于營銷費(fèi)用口徑調(diào)整的通知》進(jìn)行調(diào)整：紅線內(nèi)永久性營銷設(shè)施，除設(shè)計(jì)及軟裝費(fèi)歸入營銷費(fèi)用，其余費(fèi)用均納入項(xiàng)目工程成本；物業(yè)管理費(fèi)包括前期物管費(fèi)、營銷場所物業(yè)管理費(fèi)、空置房物管費(fèi)歸入項(xiàng)目成本：永久示范區(qū)中超額投入的景觀費(fèi)用及其他歸入項(xiàng)目成本以上費(fèi)用先歸集至科目，再按歸屬的成本科目的分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)?。區(qū)域不同意見匯總建議參照碧桂園分?jǐn)傓k法13成本分?jǐn)傇瓌t對比分析科目碧桂園中梁管理費(fèi)用（1）項(xiàng)目管理費(fèi)用包含：

項(xiàng)目非一線部門（如財(cái)務(wù)部、倉庫、飯?zhí)谩⑺奚?、工會）的日常費(fèi)用，和土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅、咨詢審計(jì)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、招聘費(fèi)等費(fèi)

用。按可售面積分?jǐn)?。?）區(qū)域平臺費(fèi)用包含：

區(qū)域各部門（區(qū)域辦公室、區(qū)域人力、區(qū)域財(cái)務(wù)資金部、區(qū)域營銷管理部等區(qū)域部門）費(fèi)用，按上一年度區(qū)域平臺銷售（實(shí)際簽約）費(fèi)用率計(jì)算。（3）集團(tuán)平臺費(fèi)用包含：

集團(tuán)各職能中心（集團(tuán)辦公室、人力資源管理中心、財(cái)務(wù)資金中心、集團(tuán)營銷中心等集團(tuán)各職能中心）費(fèi)用，按上一年度集團(tuán)平均（實(shí)際簽約）費(fèi)用率計(jì)算（按年更新發(fā)布）（4）項(xiàng)目相關(guān)各類獎金（包括投資拿地、成就共享、底線獎等），在目標(biāo)成本科目中專項(xiàng)列示，但不納入全成本也不納入管理范疇。（5）項(xiàng)目方案版目標(biāo)成本報(bào)審環(huán)節(jié)，須專項(xiàng)說明“項(xiàng)目管理費(fèi)用”費(fèi)用明細(xì)及構(gòu)成；同時，須專項(xiàng)上報(bào)各類獎金歸集方案及其細(xì)項(xiàng)構(gòu)成。跨期分?jǐn)偅涸谡麄€項(xiàng)目中按各期地上可售面積比分?jǐn)?，再在?dāng)期中按各歸屬對象地上可售面積比分?jǐn)?/p>

無跨期分?jǐn)偅喊锤鳉w屬對象地上可售面積比分?jǐn)倕^(qū)域年度績效考核：

（1）項(xiàng)目管理費(fèi)用，按項(xiàng)目當(dāng)年各產(chǎn)品簽約（實(shí)際簽約）銷售面積分?jǐn)偂?/p>

（2）區(qū)域平臺費(fèi)用，按照區(qū)域各項(xiàng)目當(dāng)年簽約（實(shí)際簽約）的銷售面積分?jǐn)偧瘓F(tuán)修改建議建議保留中梁分?jǐn)傇瓌t：跨期分?jǐn)偅涸谡麄€項(xiàng)目中按各期地上可售面積比分?jǐn)?，再在?dāng)期中按各歸屬對象地上可售面積比分?jǐn)偀o跨期分?jǐn)偅喊锤鳉w屬對象地上可售面積比分?jǐn)倕^(qū)域不同意見匯總按不同業(yè)態(tài)的建筑面積分?jǐn)偘ǖ叵萝噹?4成本分?jǐn)傇瓌t對比分析科目碧桂園中梁銷售費(fèi)用1.項(xiàng)目銷售費(fèi)用

包含項(xiàng)目銷售人員勞資薪酬、廣告費(fèi)、宣傳推廣費(fèi)、委托代銷手續(xù)費(fèi)、展覽費(fèi)、租賃費(fèi)等項(xiàng)目營銷部門發(fā)生的所有費(fèi)用，按項(xiàng)目各產(chǎn)品銷售收入分?jǐn)?。跨期分?jǐn)偅涸谡麄€項(xiàng)目中按各期地上可售面積比分?jǐn)?，再在?dāng)期中按各歸屬對象地上可售面積比分?jǐn)?/p>

無跨期分?jǐn)偅喊锤鳉w屬對象地上可售面積比分?jǐn)?.以下支出需當(dāng)期費(fèi)用化，按銷售費(fèi)用處理：

（1）銷售案場特約物業(yè)服務(wù)支出。

（2）未在合同總價中扣除的銷售/收樓/工程質(zhì)量原因造成的減免或贈送物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

（3）租賃臨時展銷中心：將租金和裝修（含硬軟裝）成本在租賃期內(nèi)按年分?jǐn)傆?jì)入每年銷售費(fèi)用。

（4）自2015年1月1日起明確的，為促進(jìn)項(xiàng)目銷售，應(yīng)區(qū)域項(xiàng)目要求新開業(yè)的酒店，其新開業(yè)期虧損，需要項(xiàng)目與酒店管理公司協(xié)商一致，計(jì)入當(dāng)期銷售費(fèi)用。3.在計(jì)算區(qū)域各年度績效考核時按集團(tuán)財(cái)務(wù)資金中心統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。集團(tuán)修改建議建議保留中梁分?jǐn)傇瓌t：跨期分?jǐn)偅涸谡麄€項(xiàng)目中按各期地上可售面積比分?jǐn)?，再在?dāng)期中按各歸屬對象地上可售面積比分?jǐn)偀o跨期分?jǐn)偅喊锤鳉w屬對象地上可售面積比分?jǐn)倕^(qū)域不同意見匯總按不同業(yè)態(tài)的建筑面積分?jǐn)偘ǖ叵萝噹?5成本分?jǐn)傇瓌t對比分析科目碧桂園中梁財(cái)務(wù)費(fèi)用利息費(fèi)用：

1.利息費(fèi)用按可售面積分?jǐn)偂?/p>

2.利息計(jì)算方法：

舊項(xiàng)目：計(jì)算外部貸款利息，但該貸款歸集團(tuán)使用的除外。

成就共享和同心共享項(xiàng)目：

若使用第三方融資，按實(shí)際使用融資金額和融資利率計(jì)算息，在凈利潤計(jì)算之前扣除。

若使用集團(tuán)資金，無論項(xiàng)目盈利或虧損，均按集團(tuán)要求的資金回報(bào)率（以發(fā)布為準(zhǔn)）計(jì)算使用內(nèi)部資金的利息?？缙诜?jǐn)偅涸谡麄€項(xiàng)目中按各期地上可售面積比分?jǐn)偅僭诋?dāng)期中按各歸屬對象地上可售面積比分?jǐn)?/p>

無跨期分?jǐn)偅喊锤鳉w屬對象地上可售面積比分?jǐn)偠惤穑?/p>

1.包含應(yīng)繳納的所有稅金：營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅。

2.土地增值稅按預(yù)計(jì)清算與預(yù)征孰高原則計(jì)算。進(jìn)入清算環(huán)節(jié)的，以稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算審核事項(xiàng)通知書（即審核結(jié)論）為準(zhǔn)。

3.所得稅在分?jǐn)倳r按利潤總額的25%統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。集團(tuán)修改建議建議保留中梁分?jǐn)傇瓌t：跨期分?jǐn)偅涸谡麄€項(xiàng)目中按各期地上可售面積比分?jǐn)?，再在?dāng)期中按各歸屬對象地上可售面積比分?jǐn)偀o跨期分?jǐn)偅喊锤鳉w屬對象地上可售面積比分?jǐn)倕^(qū)域不同意見匯總按不同業(yè)態(tài)的建筑面積分?jǐn)偘ǖ叵萝噹?6成本分?jǐn)傇瓌t對比分析科目碧桂園中梁自持商業(yè)、公共配套設(shè)施與公司資產(chǎn)分?jǐn)偣こ坛杀揪葰w集，后按照下述方式，按可售面積分?jǐn)偟绞芤娈a(chǎn)品。

（1）自持酒店、商業(yè)：土地成本和景觀環(huán)境工程分?jǐn)傊恋厣峡墒郛a(chǎn)品，其他成本自身歸集不分?jǐn)偂?/p>

（2）無產(chǎn)權(quán)學(xué)校：成本歸集后全部分?jǐn)傊恋厣峡墒郛a(chǎn)品。

（3）有產(chǎn)權(quán)學(xué)校：

①若碧桂園學(xué)校接收，土地成本和景觀環(huán)境工程成本分?jǐn)傊恋厣峡墒郛a(chǎn)品，其他不分?jǐn)?。前期無法判斷的，按不接收處理。后期接收后再對成本做重分?jǐn)傉{(diào)整。

②若碧桂園學(xué)校不接收，成本全部分?jǐn)偂?/p>

（4）醫(yī)院、會所、綜合樓、肉菜市場和超市、銷售中心等有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)：土地成本和景觀環(huán)境工程分?jǐn)傊恋厣峡墒郛a(chǎn)品，其他成本自身歸集不分?jǐn)偂?/p>

（5）會所、業(yè)主活動用房、物管公司用房、道路橋梁、肉菜市場、銷售中心等無產(chǎn)權(quán)公配和除（4）規(guī)定之外的不論有無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)：全部分?jǐn)傊恋厣峡墒郛a(chǎn)品。會所處理

l若可售、開發(fā)商保留產(chǎn)權(quán)且對外經(jīng)營的，應(yīng)作為成本歸集對象，預(yù)留相應(yīng)成本。

確約定所有權(quán)歸全體業(yè)主的會所，則應(yīng)視為配套設(shè)施，相應(yīng)成本應(yīng)該全部分?jǐn)偟娇墒郛a(chǎn)品中。

l混合性質(zhì)會所（部分可售、部分為配套）應(yīng)根據(jù)其可售和不可售部分建筑面積分別按前述兩種方式處理。

教育及其他設(shè)施處理

l無償將產(chǎn)權(quán)移交政府的以及銷售合同中明確約定產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的教育及其設(shè)施應(yīng)作為配套設(shè)施，成本全部分?jǐn)側(cè)肫渌墒郛a(chǎn)品中。

l有償移交政府的教育及其它配套設(shè)施，應(yīng)作為歸集對象，歸集成本中是否包括地價，視購入土地時是否計(jì)入教育配套部分地價決定。

l產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的教育配套，應(yīng)單獨(dú)作為成本歸集對象，按商業(yè)方式處理。

返遷物業(yè)（回購房、回遷房、保障房和公共租賃房）處理

l為便于成本過程管理，返遷物業(yè)（回購房、回遷房、保障房）均單列產(chǎn)品進(jìn)行成本核算，并參與各項(xiàng)成本分?jǐn)?，是否分?jǐn)偟貎r視返遷物業(yè)的性質(zhì)確定。

l無償將產(chǎn)權(quán)移交政府或拆遷戶的，將其作為地價支出，在其他銷售產(chǎn)品進(jìn)行地價分?jǐn)偂Ｉ鲜鏊信涮自O(shè)施，不論有無產(chǎn)權(quán)，如后期成功銷售或租賃的，則補(bǔ)計(jì)算收益，一般情況下成本不再重分?jǐn)傉{(diào)整。集團(tuán)修改建議建議保留中梁分?jǐn)傇瓌t，但增加明確以下兩條原則：工程成本均先歸集，后按照下述方式，按可售面積分?jǐn)偟绞芤娈a(chǎn)品。所有配套設(shè)施，不論有無產(chǎn)權(quán)，如后期成功銷售或租賃的，則補(bǔ)計(jì)算收益，一般情況下成本不再重分?jǐn)傉{(diào)整。區(qū)域不同意見匯總17成本分?jǐn)傇瓌t對比分析科目碧桂園中梁跨期分?jǐn)傓k法（一）土地成本：各期區(qū)按占地面積分?jǐn)偝杀荆ǘ┕渑c有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)分?jǐn)?/p>

1.若項(xiàng)目分期開發(fā)且受益區(qū)域存在未開發(fā)部分，按占地面積在各期中分

攤，再按可售面積在同期不同產(chǎn)品間分配。

2.若項(xiàng)目的公配與有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)在當(dāng)期未建設(shè)，但當(dāng)期受益的，根據(jù)占地面積按受益原則預(yù)提承擔(dān)對應(yīng)成本。

3.若項(xiàng)目分期取得土地：

（1）后期地塊未獲取時，其公配與有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)的成本僅在已取得地塊中進(jìn)行分?jǐn)?；后期土地取得后，其公配與有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)的成本不再追溯分?jǐn)傉{(diào)整前期分?jǐn)偝杀尽?/p>

（2）后期地塊已獲取而未正式開發(fā)時，其公配與有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)的成本根據(jù)受益原則按占地面積在所有已取得地塊中進(jìn)行分?jǐn)?；后期土地正式開發(fā)后，其公配與有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)的成本不再追溯分?jǐn)傉{(diào)整前期分?jǐn)偝杀尽?/p>

（3）車位跨期分?jǐn)偅喝绠?dāng)前未按規(guī)劃條件配置人防及非人防車位，則需將應(yīng)建部分車位應(yīng)承擔(dān)成本預(yù)提至當(dāng)期，如人防采用繳費(fèi)方式且當(dāng)期未繳的，應(yīng)將應(yīng)繳納部分成本預(yù)提至當(dāng)期。

4.紅線外其他配套設(shè)施

（1）紅線外包括線路遷移、供電設(shè)施、供水設(shè)施、供暖設(shè)施、市政公園、排水設(shè)施、橋梁、市政路等全項(xiàng)目受益的，成本按各期占地面積分?jǐn)偂?/p>

（2）前期未預(yù)計(jì)的后期發(fā)生紅線外成本，在后期受益地塊分?jǐn)偅辉僮匪莘謹(jǐn)傊燎捌谝验_發(fā)地塊。

（3）項(xiàng)目前期已經(jīng)明確并測算后期需要配建紅線外設(shè)施的，需將該成本在全部受益期區(qū)分?jǐn)?。集團(tuán)修改建議建議按照碧桂園增加公配資產(chǎn)與有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)跨期分?jǐn)傓k法區(qū)域不同意見匯總18成本分?jǐn)傇瓌t對比分析科目碧桂園中梁收購項(xiàng)目（一）項(xiàng)目為凈地收購，地面無附屬有價值的構(gòu)筑物時，成本歸集分?jǐn)倕⒄丈鲜龉芾磙k法。（二）非凈地收購項(xiàng)目土地成本分?jǐn)偪傇瓌t：

土地分?jǐn)偝杀净鶖?shù)=總收購費(fèi)用-【已建竣工總貨值+在建未竣工已發(fā)生成本（不含地價）】+協(xié)議確定總債務(wù)；

先按總占地面積分?jǐn)傊猎诮ㄎ纯⒐ず臀唇▋刹糠?，再按《分?jǐn)偣芾磙k法》分別對在建未竣工和未建實(shí)施分業(yè)態(tài)和跨期區(qū)分?jǐn)偂?/p>

已建竣工部分不再參加土地成本分?jǐn)?，因其貨?/p>