《商業(yè)地產理論基礎》

1.行業(yè)介紹2.商圈介紹3.零售業(yè)態(tài)的介紹4.零售業(yè)種介紹5.商業(yè)客戶介紹6.商業(yè)項目市場調查分析7.商業(yè)物業(yè)的開發(fā)8.購物中心的各種模式和特點目錄精選ppt行業(yè)介紹第一章精選ppt1.零售業(yè)的演變史百貨商店（適西方工業(yè)革命和城市化進程）連鎖超市（適應商業(yè)降低成本、方便顧客）購物中心（城市空洞化、居住郊區(qū)化）無店鋪銷售（電子和信息技術）第一章精選ppt機構類型快速成長期從出現發(fā)展到成熟所經歷的時間（年）目前處于期生命周期中的階段雜貨店1800-1840100衰退期/已消失單一專業(yè)店1820-1840100成熟期百貨商店1860-194080成熟期郵購店1915-195050成熟期聯銷店1920-193050成熟期折扣店1955-197520成熟期方便超級市場1935-196535成熟期/衰退期購物中心1950-196540成熟期聯營店1930-195040成熟期快餐店1960-197515成熟期高級專賣店1975-198510成長期倉儲式零售1970-198010成熟期精選ppt計算機控制的商店1980-19855成熟期電子化超級市場1980-19855成熟期廠商低于零售價銷售（直銷）1980-？？成長后期大型商廈1985-？？成長期倉儲式銷售俱樂部1985-？？成長后期美式大型超級市場1986-？？成長期電子化購物1990-？？成長期精選ppt2.零售業(yè)的發(fā)展趨勢６０年代，零售業(yè)界采取綜合型營運，百貨公司、大型綜合零售勢力高漲；７０年代，零售業(yè)則進入專業(yè)化的發(fā)展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；８０年代，大型購物中心等在世界商業(yè)發(fā)達國家范圍內興起；９０年代末則朝經營業(yè)態(tài)細分化發(fā)展，單品店、生活題材館、無店鋪銷售、郊外大型專門店、產地直銷及家庭購物等新型零售業(yè)態(tài)紛紛興起。第一章精選ppt趨勢一：高度集中化、規(guī)?；?997年香港地區(qū)前5名零售商銷售額(CR5)已經達到總銷售額的70%，同期新加坡和臺灣的CR5都超過35%，衡量一國零售業(yè)規(guī)模水平的重要指標——平均每間零售店覆蓋的消費者數目：1996年日本的單店覆蓋人數高居亞太地區(qū)各國首位，達到1560人，基本上是同時期中國覆蓋量250人的6倍。第一章精選ppt趨勢二：傳統(tǒng)減弱，新型發(fā)展

總體上亞太地區(qū)傳統(tǒng)零售業(yè)形式在各個國家和地區(qū)仍占有主導地位，傳統(tǒng)零售店數量全部超過當地零售店總數的50%。

雖然傳統(tǒng)零售業(yè)仍占相當大的份額，不可忽視的是以自動超市、便利店為代表的新興零售店正在興起第一章精選ppt趨勢三：大型量販店及貨倉商店增加以臺灣為例，從1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量販店、貨倉商店開張，考慮到臺灣當地零售業(yè)市場的飽和度，這樣的發(fā)展速度只能用“迅猛”來形容。第一章精選ppt趨勢四：跨國企業(yè)拓展以家樂福為例，由于法國國內市場已經飽和，競爭激烈，法國政府為了保護傳統(tǒng)的中小零售企業(yè)，制定了嚴格限制開設大型零售商店的法規(guī)，規(guī)定凡是投建大型零售商店面積超過300平方米（上限為1000平方米）的大型零售商店，都要經過由7人組成的商業(yè)設施委員會審批。第一章精選ppt3.國內零售業(yè)發(fā)展趨勢中國作為亞太地區(qū)的重要組成部分，其零售業(yè)與其它國家和地區(qū)有著一定的差距，但由于地域上相同的人文背景，中國零售業(yè)的發(fā)展方向不會背離整個亞太地區(qū)的總體趨勢。事實上，中國的一些前沿城市，已經在零售商業(yè)的形式方面積極創(chuàng)新，努力求變。第一章精選ppt零售業(yè)態(tài)呈現多樣化不僅地處沿海發(fā)達城市各種新興業(yè)態(tài)：超市、連鎖店、倉儲店、折扣店、專業(yè)店、專賣店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場，既使在地處中西部內陸不發(fā)達地區(qū)的城市，也有些商家將帶領其新型部隊投入零售業(yè)的戰(zhàn)斗。第一章精選ppt傳統(tǒng)業(yè)態(tài)市場定位呈現多元化表現在傳統(tǒng)業(yè)態(tài)——百貨店自身已一改往昔“購物不講環(huán)境、經營不求特色、商品不分檔次”的無市場細分、無市場定位的狀態(tài)，而出現市場定位的多元化傾向。第一章精選ppt零售業(yè)態(tài)空間擺布呈現合理化趨向表現在各種零售業(yè)態(tài)在空間上的擺布已一改往昔城市中心的狀態(tài)，而出現“邊緣崛起”、區(qū)域性零售分中心與市中心并存、選購品經營在城市或區(qū)域性商業(yè)中心、便利品經營在鄰近居民集中居住區(qū)設點的跡象。第一章精選ppt營銷理念的消費者本位化零售業(yè)業(yè)態(tài)革命的本質在于營銷理念的革命性變革。具體地說在于以消費者為本位理念的真正確立。這是零售界對市場大勢由賣方市場轉向買方市場這個特定社會經濟環(huán)境順天應勢的反映。第一章精選ppt4.未來發(fā)展：一個轟轟烈烈的零售革命時代

第一章精選ppt新興業(yè)態(tài)的競爭將更加激烈，經過一階段的市場爭奪后將會出現優(yōu)者存留劣者敗退的景象。

國內眾多資本十分看好購物中心、超市、連鎖店等新興業(yè)態(tài)，這必然會出現未來國內資本對此塊陣地大爭奪的戰(zhàn)況。第一章精選ppt隨著我國經濟的成長壯大，居民消費水平的提高，休閑與購物相結合的“一站終點”的消費需求必將迅速增長。

目前一些有眼光和相當實力的大房地產商在介入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)時，已在逐漸引入購物中心經營和管理模式。而購物中心的建設如果沒有有實力的房地產商及具有相當管理水平的專業(yè)商業(yè)經營公司的介入是難以想象的。第一章精選ppt傳統(tǒng)百貨店的生存將更加艱難目前我國百貨店尤其是大多國有大中型百貨店已逐漸感到生存的壓力，但這僅僅還是開始，未來的生存將更加艱難。撇開其它因素不論，單就新型零售業(yè)態(tài)迅猛而有質量的發(fā)展就足以對其產生強大的威脅第一章精選ppt“三超”趨勢大批量的一次性購買和小批量的頻繁購買對于現代上海家庭來說顯得同等重要，以超市、大賣場為代表的零售商店的規(guī)?；糜狭诉@一需求的變化，形成了“超大、超全、超值”的“三超”趨勢。第一章精選ppt超大

從上海地區(qū)近幾年開辦的外資大型超市、大賣場來看，占地面積超過5000平方米、結構為多層的不在少數，且有繼續(xù)增加的趨勢。包括華聯、聯華、農工商在內的國有連鎖超市也紛紛開設大賣場，雖然在購物環(huán)境及管理上與一批外資大型超市有一定的差距，但規(guī)?；内厔菔遣蛔兊?。

第一章精選ppt超全其一，商品品類的齊全。小到家庭用的日常用品，大到大件的家用電器；其二，品類擺放的科學性。商品種類的增長，對貨架的擺放提出了更高的要求，科學的擺放、詳細的導購標識、專門的導購平面圖成為當前大型零售超市的重要組成部分。其三，各類相關的服務。如今上海的各個大型超市、大賣場，都為消費者提供方便的餐飲娛樂休閑服務，給消費者的購物行為帶來了相當的便利。

第一章精選ppt超值大型超市、大賣場由于進貨渠道的特點，價格上的優(yōu)勢很容易展現在消費者面前，但進貨渠道的同質性，價格上的優(yōu)勢又不足以區(qū)別于同一市場上的其它企業(yè)。怎樣使附加的各種服務超值化，成為新的趨勢之一。定期的、直接到消費者手中的DM，顧客的會員化，甚至于固定的免費班車接送。

第一章精選ppt主題化商圈的建立如果將地處相同街道相近相連的幾家百貨商店圈起，賦與其一定的主題，配以相應的文化氛圍，形成“商業(yè)圈”，做到商業(yè)街道的品牌化，其連帶效應對地區(qū)的零售商業(yè)無疑是積極有效的。例如，南京路步行街是以“中華商業(yè)第一街”為主題；四川北路專業(yè)特色店進行串聯，把價格優(yōu)勢作為整個商圈的強勢推出，淮海路商業(yè)一條街以高檔次、高價位為特色，是時尚購物的第一選擇。第一章精選ppt商圈介紹第二章精選ppt1.商圈含義商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。由于所在地區(qū)、經營規(guī)模、經營方式、經營品種、經營時期、經營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。第二章精選ppt商圈的構成商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。第二章主圈次圈邊圈精選ppt主圈在主要商圈內，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來自主要商圈。一般來說，小型商店的核心商圈在0.8公里之內，顧客步行來店在10分鐘以內；大型商場的核心商圈在5公里以內，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘。第二章精選ppt次圈次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內，顧客較為分散，但消費者來店購買商品也較為方便，在次要商圈內聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來說，小型商店的次要商圈在1.5公里之內，顧客步行來店在20分鐘以內；大型商場的次要商圈在8公里以內，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘。第二章精選ppt邊圈在邊緣商圈內，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個區(qū)域的消費者來商店購買商品中不太方便。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。第二章精選ppt2.商圈分析商圈分析是指對商圈的構成、特點和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進行綜合性的研究。它有助于企業(yè)科學選擇店址，在符合設址原則的條件下，確定適宜的設址地點；有助于企業(yè)制定市場開拓目標，明確哪些是本商場的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴大商圈范圍；有助于企業(yè)有效地進行市場競爭。第二章商圈分析的必要性精選ppt商圈分析是百貨商店等選址的基礎工作商場在選擇店址時，總是力求以較大的目標市場，來吸引更多的目標顧客，這首先就需要經營者明確商圈范圍，了解商圈內人口的分布狀況以及市場、非市場因素的有關資料，在此基礎上，進行經營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設址的基本原則，選定適宜的地點，使商圈、店址、、經營條件協(xié)調融合，創(chuàng)造經營優(yōu)勢。

第二章精選ppt商圈分析是百貨商店制定競爭經營策略的基礎本前提在日趨激烈的市場競爭環(huán)境中，價格競爭手段僅僅是一方面，同時也是很有限的，百貨商店在競爭中為取得優(yōu)勢，已廣泛地采取非價格競爭手段，諸如改善商店形象，進行企業(yè)形象設計與策劃，完善售后服務等等。這些都需要經營者通過商圈分析，掌握客流來源和客流類型，了解顧客的不同需求特點，采取競爭性的經營策略，投顧客之所好，贏得顧客信賴，也即贏得競爭優(yōu)勢。第二章精選ppt商圈分析是百貨商店制定市場開拓戰(zhàn)略的重要條件一家百貨商店的經營方針、策略的制定或調整，總要立足于商圈內各種環(huán)境因素的現狀及其發(fā)展趨勢。通過商圈分析，可以幫助經營者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群，制定市場開拓戰(zhàn)略，不斷延伸經營觸角，擴大商圈范圍，提高市場占有率。第二章精選ppt商圈分析是百貨商店減少資金占用的重要手段百貨商店經營的一大特點是流動資金占用多，要求資金周轉速度快。百貨商店的經營規(guī)模受到商圈規(guī)模的制約，商圈規(guī)模又會隨著經營環(huán)境的變化而變化，當商圈規(guī)?？s小時，而百貨商店的經營規(guī)模仍維持原狀，就有可能導致企業(yè)的一部分流動資金的占壓，影響資金周轉速度，降低資金利潤率。第二章精選ppt人口數量及特點包括居住人口數量、工作人口數量、過往人口數量、居民戶數和企事業(yè)單位數，及相應人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構成等。第二章商圈分析應考慮的因素

精選ppt建設狀況包括公共交通、供電狀況、通訊設備、金融機構等對于百貨商店營銷的方便程度。第二章精選ppt社會因素分析地區(qū)建設規(guī)劃、公共設施（公園、公共體育場所、影劇院、展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。第二章精選ppt商業(yè)發(fā)展?jié)摿Πㄙ徺I潛力和現有商場的經營狀況。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接因素。在對商業(yè)發(fā)展?jié)摿M行分析時，應計算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個地區(qū)內同行業(yè)是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區(qū)。第二章精選ppt百貨商店的自身的特點百貨商店的商圈不僅有別開其它商場和商店的商圈，而且即使同是百貨商店，坐落于同一地區(qū)，由于其各自不同的特點，商圈范圍也有所區(qū)別。這種區(qū)別的因素有：商店的形象和信譽，服務質量的優(yōu)劣，商品經營的特色，價位的高低，以及物質設施的差異等。經營同類商品的兩個商店即便同處一個地區(qū)的同一條街道，其對顧客的吸引力也會有所差異，相應地，商圈規(guī)模也不一致。經營靈活，商品齊全，服務周到，在消費者中樹立了良好形象的商店，高圈規(guī)模相對地會較其它同行業(yè)商店大。第二章影響商圈大小的因素

精選ppt百貨商店的經營規(guī)模百貨商店因其經營規(guī)模不同，商圈大小也不相同。一般來說，商店的經營規(guī)模大、種類品種多，吸引顧客的范圍也大。但因為規(guī)模越大，品種就越多，銷售的輻射區(qū)域就越廣，商圈的半徑就越大。應該指出的是，商圈總是有限度的，不會無限擴張。第二章精選ppt百貨商店的經營商品種類百貨商店的商圈大小因其經營的商品種類而異即百貨商店的商品經營種類對其商圈大小有重要影響。一般情況下，以經營日常生活用品為主的百貨商店，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）為主，而以經營高檔大件耐用消費品為主的百貨商店，其商圈的邊緣部分可擴展到12公里左右。第二章精選ppt交通運輸情況位于交通便利地區(qū)的商店，商圈規(guī)模會因此擴大，反之則限制了商圈的延伸。自然的和人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速公路，成為商圈規(guī)模擴大的巨大障礙。所在百貨商店在界定商圈和進行商圈分析時，要考慮到影響顧客來店的交通條件，如街道通達程度、公共汽車運行狀況、交通設施和管理措施等因素，使百貨商店有更寬的服務面和更廣的服務群。第二章精選ppt競爭對手的地理位置根據有關專家的研究，兩家同類型的百貨商店相距在1.5公里以外，8公里以內，對顧客的爭奪是激烈的，兩家商店的商圈都會縮小，只有少部分的共同商圈。兩家同類型的百貨商店距離8公里以外，隨著距離的擴大，競爭程度會逐漸減弱，以至形成各自的商圈。第二章精選ppt百貨商店的促銷情況百貨商店的商圈大小固然要受到一系列客觀因素的影響和制約，但它決不是固定不變的，百貨商店經營者的主觀努力也會影響商圈的變化，如百貨商店通過廣告宣傳，開展公關活動，以及廣泛的人員推銷與營業(yè)推廣活動不斷擴大知名度、影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧，隨之商店的商圈規(guī)模會驟然擴張。第二章精選ppt消費者的流動性隨著消費者流動性的增長，光顧商店的顧客來源會更為廣泛，邊緣商圈會因此而擴大，商店的整個商圈規(guī)模第二章精選ppt零售業(yè)態(tài)的介紹第三章精選ppt業(yè)態(tài)概念業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經營形式。零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費需求而形成的不同的經營形態(tài)。這一概念包括了兩方面的含義：其一，確定的目標市場；其二，具體的經營策略，包括：選址、規(guī)模、商品策略、價格策略、商店設施、服務方式等。第三章業(yè)態(tài)概念精選ppt國際上零售業(yè)態(tài)的一般分類對于零售業(yè)態(tài)的分類，目前國際上主要依據零售店的選址、規(guī)模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經營方式、營業(yè)時間、服務功能、價格策略等確定。美國把零售店區(qū)分為：百貨店、超級市場、折扣店、一般商品店、服裝專賣店、倉庫俱樂部、藥店、方便店、雜貨店等九類；日本對零售業(yè)態(tài)的分類與美國基本相同，但增加了自動售貨機、郵購以及無店鋪銷售形式。第三章業(yè)態(tài)分類精選ppt我國零售業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分類1998年初研究和設計我國零售商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計時，主要考慮了兩方面的因素：一是我國零售各業(yè)態(tài)的發(fā)展水平和所處的生命周期。從八十年代中期開始的商品流通體制改革，促使舊式百貨店、糧油店、副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是處于成熟期的大型百貨店；處于增長期的中小型超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店等；處于創(chuàng)新期的倉儲式商場、郵購、電視導購和直銷。第三章精選ppt二是統(tǒng)計上的可操作性?，F行零售貿易統(tǒng)計是對零售行為主體進行統(tǒng)計，而一些新興業(yè)態(tài)尚不具備這一條件，如郵購零售業(yè)務，因此，統(tǒng)計歸類時要考慮大部分地區(qū)的業(yè)態(tài)發(fā)育情況和統(tǒng)計實踐性。按照我國零售業(yè)態(tài)發(fā)展的客觀進程，在國際通行的業(yè)態(tài)分類總體框架下進行必要的合并，把零售業(yè)態(tài)分為四大類進行統(tǒng)計，即：百貨商店、超級市場、專業(yè)（專賣）店和其它。第三章精選ppt在一個建筑物內，集中了若干專業(yè)的商品部并向顧客提供多種類、多品種商品及服務的綜合性零售形態(tài)。其基本特征是：①商品結構以經營服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂品為主，種類齊全；②以柜臺銷售為主，明碼標價；③注重店堂裝修及櫥窗展示

第三章百貨商店

精選ppt采取自選銷售方式，以銷售大眾化生活用品為主，滿足顧客一次性購買多種商品及服務的綜合性零售形態(tài)，其基本特征為：①商品結構以經營食品、副食品、日用生活品、服裝衣料、文具、家用電器等購買頻率較高的商品為主；②采取自選銷售方式，明碼標價；③結算設在出口處統(tǒng)一進行。這表明超級市場首先是自助服務的零售商店，毛利低、銷量高，以經營生活必需品為主，種類繁多。統(tǒng)計時將各種類型的超級市場、倉儲式商場和會員式超市列入該類第三章超級市場精選ppt專門經營某類商品或某種品牌的系列商品，其基本特征為：①商品結構專業(yè)性較強，各種不同的規(guī)格、品種及品牌匯集，選擇余地大；②銷售人員有較強的專業(yè)知識，能為消費者提供充分服務；③采取定價銷售和開架面售方式。專業(yè)店與專賣店有本質的區(qū)別，前者專門經營某種或某類商品，如時裝店、鞋店、食品店、藥店、書店、電器店、珠寶店等；后者則專門經營某種品牌的系列商品，如海爾電器專賣店、李寧牌體育用品專賣店、格力空調專賣店、蘋果牌休閑裝專賣店等。第三章專業(yè)（專賣）店精選ppt上述未包括的其它業(yè)態(tài)形式（如便利店、折扣商店、雜貨店、郵購商店等）。一般而言，連鎖商店是指在核心企業(yè)或總店的領導下，由眾多小規(guī)模的、分散的、經營同類商品或服務的零售企業(yè)，通過規(guī)范化經營，以實現規(guī)模效益的經濟聯合組織形式。連鎖商店應由若干個分店組成，其特征是：①經營同類商品；②使用統(tǒng)一商號；③統(tǒng)一采購配送，采購與銷售相分離。第三章其它業(yè)態(tài)精選ppt購物中心是一組零售商店及有關的商業(yè)設施的群體組合，其間有百貨商店、超級市場、專業(yè)店、品牌0、美食和其它服務功能于一體，建筑面積較大，有些建筑面積達10-50萬平方米，與商業(yè)街和我國大型商品交易市場類似，屬于商業(yè)集聚組織形態(tài)。其特點是：①眾多業(yè)主共同組成一個市場或商場；②自主經營，自由定價，不受購物中心制約；③購物中心的管理機構大多為物業(yè)管理，自營商業(yè)部分很少。第三章購物中心精選ppt在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全選址在城市繁華區(qū)、交通要道。商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。商店規(guī)模大，在5000平方米以上;商店設施豪華，店堂典雅、明快。目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。第三章百貨店業(yè)態(tài)特點

精選ppt采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。

采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行。商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。營業(yè)時間每天在11H左右，可采取連鎖經營方式，有一定的停車場地。選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。商店面積在500平方米以上;目標顧客以居民為主。第三章超級市場業(yè)態(tài)特點精選ppt采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。采取自選銷售方式和連鎖經營方式;商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。設有與商店營業(yè)面積相適應的停車場。目標顧客為購物頻率高的居民。商圈范圍較大。商店營業(yè)面積一般在2500平方米以上。選址在城鄉(xiāng)結合部、住宅區(qū)、交通要道。第三章大型綜合超市業(yè)態(tài)特點好又多精選ppt滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關、團體、企事業(yè)所在地。商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物5—7min到達的范圍內。商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。店堂明快、清潔、貨架豐滿。目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購買。經營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格。第三章便利店業(yè)態(tài)特點精選ppt經營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業(yè)態(tài)。采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。商品結構體現專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨。選址多樣化，多數店設在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內。商圈范圍不定。營業(yè)面積根據主營商品特點而定。目標市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。第三章專業(yè)店業(yè)態(tài)特點精選ppt專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。商品結構以企業(yè)品牌為主，銷售體現量少、質優(yōu)、高毛利。注重品牌聲譽、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務。選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內。商圈范圍不定。目標顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。第三章專賣店業(yè)態(tài)特點精選ppt企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體。內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設施構成。服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據銷售面積,設相應規(guī)模的停車場。選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合部的交通要道。商圈根據不同經營規(guī)模、經營商品而定。設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。目標顧客，以流動顧客為主。根據選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。第三章購物中心業(yè)態(tài)特點精選ppt選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施。主要的商圈人口為5—7萬人。商店營業(yè)面積大，一般在4000m’以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業(yè)連鎖賣場和供應商引進店內經營。商品構成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務。作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品。商店設施簡單化。將超市開發(fā)的銷售技術和管理理論、倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用?？蓪嵭羞B鎖經營。設有一定規(guī)模的停車場。第三章倉儲商店業(yè)態(tài)特點精選ppt以與改善、建設家庭居住環(huán)境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。選址在城鄉(xiāng)結合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產比率較高的地區(qū)。商品構成主要以房屋修繕和室內裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內外用品、洗滌劑及雜品等。作為經營策略，發(fā)揮了廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢。提供一站式購足和一條龍服務?？刹扇∵B鎖經營方式。有一定的停車場。第三章家居中心業(yè)態(tài)特點精選ppt商業(yè)店鋪第四章精選ppt開店決策專賣商店競爭激烈,專賣商店發(fā)展的彈性很大，最熱門的商店可能是一家專賣商店，最蕭條的也可能是專賣商店。經營者需要專業(yè)知識,專賣商店能否辦得起來，關鍵在于資金；專賣商店能否辦好，關鍵在于經營者的專業(yè)知識在決定是否開辦專賣商店時，對以上的利弊得失要進行具體分析，不可瞻前顧后，也切勿草率行事。專賣店開店決策與店型選擇第四章精選ppt店型選擇的影響因素

資金。資金數目是店型選擇的重要影響因素，資金雄厚的企業(yè)和個人，可選擇高檔路線的專賣商店。如服裝店、化妝品店、電器店、首飾店等。這些商店要求裝飾豪華、高雅，商品價格較高，當然利潤也較大。如果僅是小本經營，可選擇較大眾化的專賣商店，如食品店、冷飲店、花店、咖啡店等。第四章精選ppt競爭競爭源于市場的供需狀況，在選擇專賣商店店型時，應避免進入競爭異常激烈的領域，開辟新市場更利于生存和發(fā)展。目前服裝店、食品店、家具店都是市場競爭激烈區(qū)域，而化妝品店、花店、洗衣店等還有很大的市場潛力。單品經營和獨家風格，是躲避過度競爭的理想選擇。日本有一家玻璃器皿商店，經營各種類型、大小不等、用途各異的玻璃器皿，生意鼎盛。上海有一家專門銷售各種瓶塞的商店，獨一無二的商品組合使其取得了市場競爭的優(yōu)勢。第四章精選ppt專業(yè)知識專賣商店的經營不同于一般商品，它需要店主有較高的專業(yè)知識水準，因為到專賣商店購買的顧客常常需要得到科學性的購買建議。如果沒有相應的專業(yè)知識，就應放棄經營該種店型。試想：作為一個服裝店經營者，如果缺乏對服裝潮流的敏感，審美觀不強，他能將這家服裝專賣店經營好嗎？第四章精選ppt市場潛力隨著社會的發(fā)展，人們的消費觀變化迅速，在選擇店型時，應看準那些市場潛力較大的行業(yè)。服裝業(yè)發(fā)展忽高忽低，市場潛力大，但風險也大；食品業(yè)難有高潮，但人人得吃飯，故市場平穩(wěn)，市場潛力較大；保健用品、休閑用品等行業(yè)有不可估量的市場潛力。第四章精選ppt店型選擇的過程店型選擇的過程，實際上是對店型特征分析和對影響因素研究的過程。在資金角保障的前提下，店型選擇應從市場調查入手，看看消費需求有何新變化，包括：能否有足夠的資金支撐；能否購到較高級的舶來品；能否聘請到通曉該類商品經營與使用的專家；在顧客能接受的價格范圍內能否獲得理想的利潤。如果得出肯定的結論，就可以確定選擇開專賣店。第四章精選ppt它有兩種形式：一是匯集各類時裝的精品，品牌多樣；二是僅經營一個品牌的時裝，大多是產銷合一的方式。時裝與普通成衣不同。它具有流行、時髦的特征，無論是款式還是價格，都高于普通成衣。服裝店一般需要較大的投資，最好位于繁華商業(yè)區(qū)或新潮商品匯集的街區(qū)；經營的品牌注重流行趨勢和較高格調；利潤有可能達到５０％—１００％，甚至更高，價格尋求較高價位；經營中應及時處理過季和過時的服裝，否則會使商品陷入困境。第四章服裝店精選ppt市場機會分析海外品牌和一些較大的名牌服裝店由于價格高,經營不佳;服裝專賣店仍是競爭日趨激烈，假如不吸引若干名牌忠誠度較高顧客，盲目開辦單一品牌的專賣店則兇多吉少。年輕女士是服裝店的主要顧客，卻缺乏堅強的后盾，新興的高級百貨商場大多匯集名牌時裝，從聲勢和選擇范圍上都強于單一品牌專賣店，因此名牌時裝店不冷不熱實屬情理之中。服裝店的出路有兩條：一是造就吸引眾人的服裝時尚，以自己的服裝為核心，形成特有的消費層，諸如表少年服飾、少女服飾等等；二是跳出經營單一品牌的模式，匯集多種品牌。當然，服裝店也可以向大眾化方向發(fā)展。第四章精選ppt在同等規(guī)模條件下，鞋店的投資額與服裝店相關不大，經營特征與服裝店也很相似。此外，消費者對鞋子樣式的需要是千變萬化的，選擇流行樣式對鞋店來說是非常重要的。因此經營鞋店要具備以下條件：有流行服裝店的流行訊息；鞋店要設在繁華、熱鬧的商業(yè)區(qū)，最好與服裝相鄰；店面設計要典雅、清新；商品陳列要因店而異，但要有試鞋椅、全身鏡或半身鏡，這是衡量鞋店等級的重要標志；鞋店不論大小，大致要有一半的空間作為儲藏之用；過時的鞋子和樣品要及時削價出售。第四章鞋店精選ppt市場機會分析鞋店消費額增長速度迅速，呈多樣的趨勢。究其原因，新興消費者。他們多數為年青人，存款意識淡薄，追求全身穿著的高雅與各諧。鞋子是全身搭配的重要部分.專賣流行鞋種比賣一般實用鞋獲利機會大，但要承擔的風險也大，同時要求經營水準更高，市場嗅覺更靈敏。一般實用目前有被忽視的傾向，實際上一般實用鞋價格便宜，中老年人對它有一定的偏好，是一個銷售穩(wěn)定的種類。第四章精選ppt開辦食品店比服裝店投資少，但是毛利較低。食品店最好的開設地點并非城市中心的商業(yè)區(qū)，而是人口密集的住宅區(qū)。經營何種等級的食品要依據所在地居民總體消費水準進行選擇，開辦食品異常辛苦，從早忙到晚，并要與各類顧客打交道。食品具有易腐的特點，儲存商品的倉庫和柜臺常需要配備冷藏設施。第四章食品店精選ppt市場機會分析食品店的最大特點是小而多，競爭比較激烈。盡管人們不能不吃，但吃也是有限度的。從消費結構上看，吃占消費支出的比例有逐年下降的趨勢，因此在有限的市場內取得圈套的利潤應為食品店的目標。目前，從總體上看，食品店持平發(fā)展，但某些食品卻有較大的市場潛力，如保健食品、冷凍食品、兒童食品等。第四章精選ppt保健食品隨著生活水準的提高和生活節(jié)奏的加快，人們越來越重視身體保健。此外，隨著工業(yè)文明而出現的新型疾病對人體危害很大，迫使人們不得不自我保護。因此，保健食品有較大的發(fā)展空間，競爭也會日漸激烈。

第四章精選ppt冷凍食品冷凍食品是一種現代食品，它經過生產到冷藏，并通過食品店送到消費者手中。許多家庭也備有冷藏設施，這就構成了一個完備的冷藏鏈。它適應了人們方便、快捷、保鮮的三種要求。西方冷凍食品連鎖店發(fā)展異常迅速，在我國未來也將會有一個較大的發(fā)展。

第四章精選ppt兒童食品兒童食品是一個熱門行業(yè)，有人類就有兒童，并且社會越進步，此項花費越大。據相關單位統(tǒng)計，目前一些兒童支出已占家庭總支出的３０％—４０％，其中兒童食品占相當大的比例，特別與兒童健康相關的食品，更具有光明的前景。當然，隨著社會環(huán)境和風尚的變化，必然會帶來一些更新的市場機會。企業(yè)及個人需要具備敏銳的感知力，以便及早發(fā)現。第四章精選ppt電器商店店具有體積大、單位價值高等特點，因此電器商店需要較大的店面陳列商品，資金投入較大。同時許多電器店對溫度和濕度要求較為嚴格，設施投資要占一定數額。電器商店經營彈性較大，產品適應潮流會出現經營高峰，不適應就會平平淡淡，甚至倒閉。經營電器商店者必須有較豐富的專業(yè)知識，為顧客提供技術及使用上的指導。經營大件電器的商店，最好提供送貨及安裝服務。第四章電器店精選ppt市場機會分析目前的家用電器市場很大，對于大型家用電器來說，在城市中正處于一個更新換代時期，而在鄉(xiāng)村正是一個發(fā)展時期。對于新型家用電器來說，城市和鄉(xiāng)村都處于持續(xù)時期，未來發(fā)展?jié)摿艽?。據調查，歐美等先進國家，平均５０％以上的日常工作，要靠電腦來完成。同時電腦也成為家庭生活訊息的主要來源之一，人們對它的依賴越來越大。以音響器材商店來說，音樂發(fā)燒友已構成了一個強大的消費族群，他們以年輕人為主。這些人對喜愛的歌手如癡如醉，形成了追星族。另外，鐘表專賣店、自行車專賣店、摩托車行等都具有不同程度的發(fā)展?jié)摿?。第四章精選ppt珠寶店的成功重在信譽。經營者必須保證珠寶的品質，因此專業(yè)知識必不可少，許多成功的珠寶店老板都是珠寶鑒賞家。另外珠寶具有體積小、價值高的特點，這一方面可以節(jié)省店面面積，但另一方面又會招致竊賊。商店安全十分重要。雖然珠寶店不需要大的面積，卻需要好的營業(yè)場所，最好位于市場中心較為繁華的地段，但租金會相當昂貴。為安全起見，珠寶店應采取閉架售貨方式，經營方式保守和傳統(tǒng)。第四章珠寶店

精選ppt市場機會分析生活富裕，使人們有錢佩戴珠寶飾品。目前，珠寶飾品已成為普通百姓一項重要的消費內容。珠寶物小價昂的特征，深受投資者喜愛，既便于收藏，又可以在一定程度上保值?，F在人們的消費呈多樣化發(fā)展，玉石、鉆石、紅寶石、藍寶石、祖母綠等都頗有市場。有些消費者以珠寶來顯示自己的地位、身份和財富，而商人可借此大發(fā)其財。專賣商店的店型選擇范圍很大，關鍵在于自己的實力和市場狀況，店型選擇成功與否，對未來經營成敗有重要影響。第四章精選ppt經濟型酒店選址要求：1、區(qū)位要求：鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商業(yè)區(qū)及機場、火（汽）車站的公交線路；市郊結合部。2、建筑要求：獨棟，周邊有停車場。3、面積租期：建筑面積3000—6000平方米，基本年限10年以上。4、合作方式主要有三種：特許經營、租賃、共同投資。第四章精選ppt咖啡店選址要求：1、商圈要求：商住樓、高檔住宅區(qū)、飲食街、大酒店附近，人流充足。2、建筑要求：層高4米以上，要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點，排污、排煙管道鋪設方便。有充足的停車位，至少10個以上。3、面積和租期要求：一般在300——500平米之間。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。第四章精選ppt超市選址要求：商圈要求：市口較好，位于市中心，新老城區(qū)結合部或大型住宅小區(qū)內的門面房；對于大型超市消費者步行到達店址所需時間在10分鐘以內的范圍為核心商圈，所需10--30分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內具有固定住所的常住人口為主體的現有及潛在人口總數，要求在15-20萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢。第四章精選ppt社區(qū)型綜合超市商圈要求：消費者步行到達店址所需時間在20分種以內的商圈范圍，商圈內具有固定住所的常住人口及潛在增長人口總數要求在5--8萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢。第四章精選ppt物業(yè)要求：

建筑形態(tài)：最好框架結構，期房、現房都可。樓層不超過三層，層高凈高不低于3.2米，柱距以8米×8米為宜，物業(yè)縱深以30--50米為佳；面積和租期：便利店面積80~120平方米、標準超市面積800~2000平方米、社區(qū)店面積2000~5000平方米、大型賣場面積5000~20000平方米；購買用房面積一般為10000-20000平方米。合作方式：租賃、聯建、購買第四章精選ppt火鍋店選址要求：1、商圈選擇：選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈。2、建筑要求：框架式建筑，廚房可小于餐廳營業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳。樓上商鋪亦可。3、面積和租期：150~500平方米，租期至少2年。第四章精選ppt普通餐廳、快餐連鎖等商務型的普通餐廳以商務酬賓為銷售對象，一般選址在商務區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個人消費為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市；快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。第四章精選ppt建筑要求：一般連鎖餐飲要求框架結構，層高不低于4.5米。配套設施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供應，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數個樓面。而普通餐廳因餐廳為個性化裝飾、布置，各種建筑結構形式均適合開設餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外，餐廳門前須有相應的停車場。面積和租期：一般要求不得少于三年，面積快餐店要求200~500平方米；大眾型餐廳80~200平方米，商務型餐廳150~10000平方米。第四章精選ppt面館1、商圈選擇：面館是中式普通快餐的經營形態(tài)，原料加工半工廠化，制面、和面、切面等工序在工廠里完成。面館以切面半成品加工成商品，大大縮短了生產時間，滿足人們速食的要求。面館宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區(qū)域2、建筑要求：同餐廳3、面積租期要求：80~200平方米。2年以上。第四章精選ppt一般服飾、禮品、運動品牌等專賣店選址要求：1、商圈選擇：商業(yè)氣氛濃厚，客流量大，人氣旺的高檔綜合商場附近；知名度及客流量佳的高業(yè)街(客流需滿足目標顧客群特征)；知名度高的店鋪附近(如：麥當勞、肯德基附近)；大規(guī)模住宅區(qū)附近；2、建筑要求：商店可見度強，格局是淺方型最佳，門面不少于3米寬，且越寬越佳，櫥窗位置及寬度需面向街道，越寬越佳，近期無城建規(guī)劃。3、面積和租期：租期至少一年。面積15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米為最佳。第四章精選ppt茶坊、酒吧1、商圈選擇：消費者進入茶坊、酒吧、咖啡館的動機是休閑或是非正式的輕松談話，這與進入其他餐飲業(yè)的動機不同。該業(yè)態(tài)是以文化、情調、特色，以及舒適和愉悅來吸引消費者的，其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境，消費對象具有一定的消費能力和文化修養(yǎng)。2、建筑要求茶坊、酒吧、咖啡館的布置和裝飾有個性化與藝術化要求，但對建筑結構形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設想而異。層高不低于2.8米，電力按每100平方米10千瓦配置，有自來水供應。如與居民相鄰，最好設置隔音層。3、面積、租期要求：50~400平方米。2年

第四章精選ppt電器連鎖（蘇寧、五星等）1、商圈選擇：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利的副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈；地級城市市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心；縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市，內陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強縣優(yōu)先），副省級以上城市的較發(fā)達的郊區(qū)縣核心商圈。第四章精選ppt建筑要求：獨立、清晰的產權。樓層從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓；物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場；有正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）

第四章精選ppt面積和租期：副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈5000平米以上；區(qū)域商圈4000平米以上；大型社區(qū)3000平米以上；地級城市市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心3000平米以上；縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市內陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強縣優(yōu)先）副省級以上城市的較發(fā)達的郊區(qū)縣核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。

第四章精選ppt國美電器1）商業(yè)街店----臨街商鋪（一層）。處于市級商圈、區(qū)級商圈。2）店中店----在具有較大商流的大型商場或大型超市內，處于或接近電器商品銷售區(qū)或日用消費品區(qū)。處于市級商圈、區(qū)級商圈。3）社區(qū)店----位于可輻射多個高消費社區(qū)的商業(yè)區(qū)域，緊鄰主要大型社區(qū)，社區(qū)人口10萬人左右（一層）。4）特定市場店----手機、IT一條街（一層）。市級手機、IT一條街。5）交通樞紐店----位于地鐵、機場、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈。

第四章精選ppt3C店規(guī)模要求2、建筑要求：獨立、清晰的產權；樓層從一樓開始，樓層不超過四樓，樓層不超過三樓非店中店要有開闊的停車場地和門前廣場；使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）3、面積租期要求：1）小型店：30～50平米。2）中型店：80～120平米、160～240平米。3）大型店：260～320平米。四、旗艦店：400平米左右。4、開店原則：小型店只經營3C商品，中型店和大型店根據店址所處商圈特點可選擇和音像共同經營。商業(yè)街店和店中店及交通樞紐店以開設小型店和中型店為主，社區(qū)店以開設中型店為主，特定市場店以開設中型店和大型店為主。第四章精選pptKFC、麥當勞1、商圈要求：城市一類商圈的繁華地段，有一定的消費支持面積租期：首層，350平方米（使用面積），門面12米。租期要求10年以上至少。

第四章精選ppt便利店(1)居民區(qū)入口處或主要交通道路。便利店的目標顧客為穩(wěn)定的居民，應考慮居民出入小區(qū)的路線。(2)面積限制在50—200平方米以內。這個面積限制是便利店的最佳面積范圍，既不會因面積太大而導致投入(例如便利店的設備和裝修等)和費用(例如租金與人工費用等)太高，又可以保證有足夠的商品陳列面擺放所需的商品。(3)便利店應保證在建設物的底層開設店鋪，一般不要設在夾層或二層，樓層間高度保證在3米以上。(4)足夠的配電功率，完善的水電和消防設施等。第四章精選ppt1150米半徑內居民不少于1萬人，其中200米半徑內不少于2000戶；位于社區(qū)商業(yè)中心街道（動線上）。東西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西朝東，盡可能位于十字路口的西北拐角；3、與超市、商廈、飯店、24小時藥店、咖啡店、茶藝館、酒吧、學校、銀行、郵局、洗衣店、沖印店、社區(qū)服務中心、社區(qū)文化體育活動中心等集客力較強的品牌門店和公共場所相鄰；4、獨立商鋪或樓房底層，門面展開寬度不少于6米；

第四章精選ppt分析交通條件

在開設地點或附近是否有足夠的停車場所可以利用。外國絕大多數購物中心設計的停車場所與售貨場所的一般比率為4：1。商品運至商店是否容易設在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般，距離越近，客流較多，購買越方便。開設地點還要考慮客流來去方向，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車、船的客流為主，選在鄰近市場公共車站位置的，則以上車的客流為主。

第四章店鋪開設地點選擇與步驟精選ppt設在市內公共汽車站附近的商店，要分析車站的性質，客流量，是中途站還是終點站，是主要車站還是一般車站。一般來說，主要停車站客流量大，商店可以吸引的潛在顧客較多。要分析交通管理狀況引起的有利與不利條件。如單行街道、禁止車輛通行街道，及與人行橫道距離較遠都會造成客流量在一定程度上的減少。第四章精選ppt分析客流規(guī)律自身的客流。是指那些專門為購買某種商品而來店購買的顧客形成的客流，是商店銷售收入的主要來源。因此，新設商店選址時，應著眼評估本身客流的大小規(guī)模及發(fā)展趨勢。分享客流。指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，這種客流往往產生于經營相互補充類商品的商店之間，或大商店與小商店之間。

派生客流。是那些順路進店購物的顧客形成的客流，這些顧客并非專門來店購物。在一些旅游點、交通樞紐、公共場所附近設立的商店主要利用的就是派生客流。第四章精選ppt分析客流目的，流速和滯留時間不同地區(qū)的客流規(guī)模雖有可能相同，但其目的、流速、滯留時間會有所不同，要做具體分析，再作出最佳選擇。如在一些公共場所、車輛通行干道，客流規(guī)模很大，雖然也會順便或臨時購買一些商品，但客流的主要目的不是為了購物，同時客流速度快，滯留時間短。第四章精選ppt分析街道兩側的客流規(guī)模同樣一條街道，兩側的客流規(guī)模在很多的情況下，由于交通條件、光照條件、公共場所設施的影響，存在很大差異。另外，人們騎車、步行或駕駛汽車均靠右行，往往習慣光顧行駛方向一側的商店。鑒于此，開設地點應盡可能選擇在客流較多的街道一側。第四章精選ppt分析街道特點選擇商店的開設地點還要分析街道特點與客流規(guī)模的關系。交叉路口客流集中，可見度高，是最佳的開設地點；有些街道由于兩端的交通條件不同或基礎文化娛樂設施不同或通向的地區(qū)不同，客流主要集中在街道的一端，表現為一端客流最多，縱深處逐漸減少的特征，這時候店址宜選在客流集中的一端；還有些街道，中間地段客流規(guī)模大于兩端，相應地，店址選擇在街道中間就能更多地得到客流。第四章精選ppt分析競爭對手

一般來說，開設地點附近如果競爭對手眾多，且商品結構、服務水準等相類似，則新店很難獲得巨大成功，但若新店經營獨具特色，競爭力強，也能吸引大量客流，促進銷售增大，增強店譽。店鋪的選址地點還是盡量選擇在商店相對集中且有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤?，對經營選購性商品的商店尤其如此。店址周圍的商店類型，協(xié)調并存，形成相關商店群，往往對經營產生積極影響，如經營相互補充類商品的商店相鄰而設，在方便顧客的基礎上，擴大了自己的銷售。集中在一起的商店群相互間既存在競爭，又有著合作，應善于權衡把握這種關系。第四章精選ppt分析開設位置的物質特征

建筑環(huán)境新建商店要與周圍的建筑環(huán)境相融合，不同的環(huán)境要求不同的建筑風格，從而影響開設成本等一系列問題。比如，在豪華建筑群中，倉庫或裸墻商店難以存在。停車場停車場的數量、面積及方便性也是位置物質特征的一個重要方面，大多數購物中心提供充分的免費停車場。而在商業(yè)中心地區(qū)，停車場是一個主要問題。第四章精選ppt能見度和顧客進出的方便性一片空白而平坦的地方有好的能見度和易接近性，但是這樣的地點對于開發(fā)和發(fā)展卻是不利的。零售商必須在此開發(fā)道路、商店、停車場、甚至提供運輸交通工具、其投資規(guī)模和成本很大。如果在一個有效的地點，且已有建筑物，零售商必須考慮現有的建筑物能否被改造和利用或者需要全部或部分地拆毀。另外，若一個潛在的開設地點位于購物中心末端而只有狹小部分臨街，或者位于街道一側只有狹小的一部分，其能見度遠遠低于位于購物中心入口處或主要街道。雖然有時候可以通過建筑物的一個大的、清晰可見的標志指引顧客但還是會丟失一些顧客。第四章精選ppt地形特點通常十字路口的易接近性高。那里擁有較大的客流量。許多零售商也愿意支付較高的租金以獲得這樣的位置。路口拐角處同時也提供較大的櫥窗陳列的機會，并可多設出人口，增強了能見度與易接近性。但是，有立交橋或將要建立公路立交橋的路口不是好的地點，交通管理的障礙也影響著顧客的可接近性。第四章精選ppt分析城市規(guī)劃

在商店開設地點選擇時，要考慮城市建設的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長期規(guī)劃，了解地區(qū)內的交通、街道、市政、綠化、公共設施、住宅及其它建設或其它建設項目的規(guī)劃的前提下，做出最佳地點的選擇。第四章精選ppt評估未來商店的效益主要包括平均每天經過的人數、來店光顧的人數比例、光顧的顧客中購物者的比例、每筆交易的平均購買量等。第四章精選ppt零售業(yè)種介紹第五章精選ppt業(yè)種分類

從使用目的上分類:消費品、再生產品、日常用品從購買習慣上分類：日常用品、選購品、專用品第五章精選ppt第五章特點購買頻率價位購買習慣外部作用更換周期地位日常用品高低沖動短不大缺之不可選購品較低較高計劃較長對服務有用重要專用品非常低非常高考慮再三先品貨、后價格對專業(yè)人士影響大重要、量小業(yè)種特點精選ppt品牌名：品牌中可以讀出的部分——詞語、字母、數字或詞組等的組合。如海爾、紅雙喜1999、TCL等。品牌標志：品牌中不可以發(fā)聲的部分——包括符號、圖案或明顯的色彩或字體。如耐克的一勾造型，小天鵝的天鵝造型，IBM的字體和深藍色的標準色等。品牌角色；是用人或擬人化的標識來代表品牌的方式，如海爾兄弟、麥克唐納、米老鼠、康師傅等。商標：受到法律保護的整個品牌、品牌標志、品牌角色或者各要素的組合。當商標使用時，要用“R”或“注”明示，意指注冊商標。第五章品牌介紹精選ppt品牌在市場營銷中的作用與意義品牌的首要功能是在于可以方便消費者進行產品選擇，縮短消費者的購買決策過程造就強勢品牌能使企業(yè)享有較高的利潤空間。品牌可以超越產品的生命周期，是一種無形資產。第五章精選ppt商業(yè)客戶介紹第六章精選ppt客戶類型直接廠商：商品生產者，直接進行銷售業(yè)務。一般只會選擇在一級城市。經銷商：生產廠商把產品拿給某個公司，使之具有某個地域的壟斷權，但必須拿錢給廠商進貨，可能會在經營過程中經常斷貨，相對壓力較大。代理商：具有大范圍地區(qū)的經營壟斷權，與直接廠商關系好，可以不拿錢進貨，廠商鋪底后，再現款進貨，也可以向直接廠商交押金，貨品不需要付款，經營情況會優(yōu)于經銷商。廠商設立的分公司或辦事處：在銷售比較好的地方或者在城市發(fā)展?jié)摿^好的地方，要求廠商或公司一定是法人，具備開增值稅發(fā)票的資格。第六章零售客戶精選ppt客戶及品牌調查廣告宣傳：了解廠商在各大商場，媒體上的廣告促銷。廠商資料了解業(yè)種調查。業(yè)態(tài)：A、形象柜B、專柜C、自營廠商希望銷售的樓層、展示面積。廠商的性質（個體、國營），代理商的性質。廠商的資料（電話、傳真、聯系人）。商品屬于什么流行趨勢。商品的價格（平均價格）、價格帶、商品檔次化分。商品的生產方式（自產、代理加工、進口）。商品的業(yè)績狀況，廠商合作意愿。廠商希望合作的條件。第六章精選ppt聯營方式抽成：23%-30%銷售額倒扣/租金包底：廠商最低銷售額，做不到保底則要賠保底廠商費用：裝璜費（自裝、代裝付費）、員工薪資（專柜、自營）、促銷費用、其它：廣告櫥窗第六章商場與客戶的基本合作方式精選ppt租賃方式租金：根據商場具體情況和當地市場決定。按金：即是押金，一般相當于三個月的租金。上期：一般相當于一個月租金。第六章精選ppt合作方式聯營：商場不需要拿錢進貨，聯營、月結，主要用于百貨店、超市、專業(yè)店等業(yè)態(tài)；經營成本較低。直營：要拿錢進貨的商品（大家電、超市），較好的品牌，抽成較高。租賃：主要存在于購物中心，百貨店中的金店、高檔鐘表、咖啡店、婚紗。第六章精選ppt引進廠商和品牌的原則符合商場規(guī)劃和定位；符合商場經營需要；商場還未引進的品牌；品牌知名度在國內外有一定地位；品牌具有市場適銷能力和較強的競爭力；以大中型企業(yè)、“三資”企業(yè)、貿易公司、總代理（總經銷）以及批發(fā)部為主要對象，小型、集體企業(yè)、民營企業(yè)為次要對象。堅持“擇優(yōu)、擇近、少環(huán)節(jié)、低成本”，盡量做到“零”環(huán)節(jié)。具有良好資信和具備法人資格的供應商，其產品必須在合法經營范圍內，通過對品牌的評介，結合商場品牌引進原則，確定需要引進的品牌。第六章精選ppt商業(yè)項目市場調查分析第七章精選ppt人口結構人口結構調查除了要了解目前的人口結構外，還要調查了解有關過去人口聚集、膨脹的速度等方面的情況，并要對將來人口結構的變遷進行預測，同時將人口結構依行業(yè)、職業(yè)、年齡教育程度等進行分類整理，以便進一步的深入分析。第七章生活結構調查精選ppt家庭戶數構成家庭戶數構成調查主要是對家庭戶數變動的情形及家庭人數、成員狀況進行調查，并以此了解人員變化趨勢，通過人員構成比率的對比分析，來探索生活形態(tài)變化與都市發(fā)展之間的關系。第七章精選ppt收入水平收入水平調查主要是了解某一地區(qū)內消費者的生活狀況及高中低收入者各自所占的比例情況，以此來分析消費者消費的可能性，了解家庭收入水平，并將這些資料與其它都市、其它地域相比較，進行分析對比，作為是否開設商店的主要依據。第七章精選ppt消費水平消費水平調查，主要是要了解消費者個人及其家庭的消費情形，并針對消費內容依商品類別進行劃分，掌握不同商品類別的消費支出比重。以此掌握商圈內的消費購買力的一般概況。為確定百貨商店的店型提供參考。第七章精選ppt購買行為購買行為調查，主要是調查了解消費者購買商品時的活動范圍及購入某商品時經常在何種類型商店購買等情況，研究消費者購買行為的目的，一是可以得悉消費者的購物活動區(qū)域，二是可以知悉消費者選擇商品的標準，以便對該地區(qū)的消費意識作深入研討。這對具體確定百貨商店的經營范圍及經營規(guī)模大有幫助第七章精選ppt地勢結構地勢情況調查主要是對地域內地形關況進行調查，尤其要了解平地的廣闊度及腹地的縱深度等情況，因為地勢情況直接制約著百貨商店的規(guī)模選擇。第七章城市結構調查精選ppt交通情況一般而言，百貨商店的位置應位于交通要道兩側，因為交通網密布的地方，往往人口容易集中或流量特別大，自然是設店的理想地點。所以調查時對于交通路線及車輛往來的班次、載送量等均可作為考慮的重點，有時對于停車空間也有調查的必要。第七章精選ppt地段的調查在繁華的地段，往往是商店容易集中之處，所以百貨商店選擇在熱鬧地段是理所當然的，但其地價及租金較高，因此投資成本提高的情況下，如何作有利的運用以及將來可能變動的趨勢，均成為在繁華地段設店的考慮要素。第七章精選ppt各項機能的調查一般設店位置若為行政、經濟、文化活動等密集的地方，則整個都市機能易于發(fā)揮出來，諸如行政管理、經濟流通、娛樂服務、商品銷售等機能，自然成為人口流動集中的焦點。因此對于流動的人口究竟是以公務人口為主體或是以購物、社交、娛樂的流入人口為主體，均為調查上應予以明了的事項。第七章精選ppt城市規(guī)劃調查除了都市結構的現狀外，有關將來發(fā)展的方向，城市的發(fā)展規(guī)劃，如交通網的開發(fā)計劃、社區(qū)發(fā)展計劃及商業(yè)區(qū)的建設計劃等等，均為設店時在地點因素上所必須要考慮的因素，因為這些因素直接影響著商圈的變動，必須對此進行相應的調查。第七章精選ppt城市商圈的調查零售業(yè)態(tài)的調查零售業(yè)種的調查第七章零售業(yè)結構調查精選ppt購買習慣的調查這項調查的目的是對欲設店地區(qū)的居民的年齡、職業(yè)、收入、購買傾向進行研究分析，以調查可能的商圈范圍。其調查對象以家庭為主，可采用抽樣調查的方法，調查時可以到學校、工廠發(fā)放調查試卷，也可以直接入戶調查。其調查項目一般包括：居住地名、家庭構成、戶主年齡、職業(yè)、工作地點、商品購物傾向等。該項調查的特點是：居住地別購物傾向與設店預定地的評價易于比較，但調查費用較高。第七章消費者的調查精選ppt購買能力的調查該項調查的目的主要是了解設店預定地顧客的實際消費購買能力，一般是對設店預定地通行人數進行抽樣調查，或是對百貨店的主力顧客進行調查。在一般情況下，對調查地點通過的行人，依一定時間段采取面談方式，時間以十分鐘以內為佳。其調查項目主要包括居住地、年齡、職業(yè)、上街目的、使用交通工具、上街頻度、月均支出額等。該項調查費用較低，但較為困難，對于居住地與設店預定地購物依存度較難明確保證。第七章精選ppt購買量的調查該項調查主要是對設店預定地的顧客流量情況（分不同日期及同一天的不同時間段）進行研究分析，以作為確定營業(yè)體制和商店規(guī)模時的參考。第七章精選ppt場所調查這主要是對設店預定地商圈內競爭店的主力銷售場所及特征展開的調查。在調查時可安排銷售人員與銷售促進人員同步進行，針對營業(yè)面積、場所、樂銷售體制進行調查，以便共同研討。第七章競爭對手的調查精選ppt商品構成調查該項調查是對前項調查的繼續(xù)，主要是對于商品組成的細目進行調查，以此作為確查。在調查方法上，可以安排銷售人員、采購人員與銷售促進人員共同進行調查，著重進行主力商品量的調查。第七章精選ppt人流調查該項調查的主要調查對象是以出入競爭店的十五歲以上的男女顧客為主。該項調查一般與顧客通行量的調查同時進行，以了解競爭店不同時間、不同日期的出入店人數，尤其要注意特殊日期或各樓別流動量的調查。第七章精選ppt商業(yè)物業(yè)的開發(fā)第八章精選ppt商業(yè)物業(yè)的特點是：投資方需要整合房地產開發(fā)和商業(yè)經營管理兩大資源；商業(yè)經營具有“統(tǒng)一管理、分散經營”的特點；投資收益高；市場風險高。目的是通過投資營造具有舒適方便購物、休閑等功能的建筑空間，進而通過租售商鋪獲利。要達到以上目的，商業(yè)物業(yè)項目的開發(fā)理念須從項目選址、前期定位、規(guī)劃設計，到后期的銷售定價、樓盤推廣等方面有所突破。第八章商業(yè)物業(yè)的開發(fā)理念精選ppt項目選址和市場調查要注重地段的商業(yè)價值調查消費人口、消費群體、消費模式、購買力、消費偏好的現狀和發(fā)展狀況調查目標地塊的所處商圈（商圈比單個商業(yè)建筑的影響更大）調查競爭者分布、經營狀況、租金狀況現狀和發(fā)展趨勢，調查目標城市近、遠期城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃，調查目標地塊的商業(yè)價值和機會點，調查商鋪置業(yè)者投資購買力、投資心理第八章精選ppt項目定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性

第八章建筑規(guī)模覆蓋商圈市級購物中心3萬平方米以上覆蓋整個城市，服務人口30萬以上地區(qū)購物中心1——3萬平方米覆蓋城市局部，服務人口10—30萬人居住區(qū)購物中心3000——10000平方米覆蓋城市的一個居住區(qū)，服務人口1—5萬人鄰里型購物中心3000平方米以下服務人口1萬人以下。１平方米=1個人精選ppt項目定位的差異性與主題的創(chuàng)新相輔相成如運動主題的購物中心、科幻主題購物中心、娛樂主題的購物中心、文化主題的購物中心等，都為項目的定位提供了創(chuàng)新的思路。

第八章Mall一詞來自于倫敦白金漢宮前的一條街名。在市中心購買者有85%的顧客屬于一人獨行。而在ShoppingMall的購物者，一人獨行只占43%，其余都有家庭成員通往。晚間和周末是ShoppingMall最繁忙的時候，有時晚間創(chuàng)造的營業(yè)額占到ShoppingMall整天營業(yè)額達一半以上。在Mall的進口處，設立服務臺，免費提供該Mall的詳細地圖，圖上表明廁所、保安、電話廳、自動取款機、推車、殘疾人輪椅提供處等等各類信息。精選ppt項目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關

品牌店的組合差異性對項目經營中消費人群、消費檔次影響很大。比如時尚精品店品牌組合——北京新東方廣場，與傳統(tǒng)老字號店組合——北京琉璃場步行街，在消費人群、檔次上就有明顯差別。這對建筑的風格和經營風格的要求也截然不同。

第八章2/3的顧客購買行為完全取決于購物環(huán)境及其中的商品對他們的吸引力。精選ppt符合城市的總體規(guī)劃的商業(yè)布局規(guī)劃

城市總體規(guī)劃對街道、交通、市政、公共設施、居民住宅以及其它建設和改造規(guī)劃，將影響擬建購物中心的近遠期的優(yōu)劣勢，甚至成敗。第八章商業(yè)空間設計原則

每個功能中心所影響的有效范圍是90－120米精選ppt商業(yè)項目要求易達性商業(yè)項目必須具有易達性。需要有合理交通組織和足夠的停車位，使購物者在交通上花費的時間和精力最少。根據交通工具的不同，應有不同的交通組織和停車方式。第八章精選ppt商業(yè)物業(yè)可以采用以下四種空間形式：

室內大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕。

露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；

回廊式步行街。步行街的兩側或一側為回廊，步行街局部遮蓋室內步行街。步行街在室內，完全遮蓋；

第八章精選ppt步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。購物中心在追求寬敞舒適的空間的同時，對實際使用面積率K（實際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過小。室外步行街購物中心的K能達到75——80%，室內購物中心K要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區(qū)等等共享面積的不同而不同，一般在45%——65%之間。在建筑設計時，實際使用面積率K是很重要的評價空間形式合理性的指標。第八章精選ppt購物中心內部動線設計通過所有承租戶的人流通行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡。在規(guī)劃設計上常用手法有：以主力店引導人流。一般將主力店的出入口安排在動線終端，盡可能的延長購物中心的人流通過線；以局部的造景、中廳引導人流；以餐飲休閑娛樂區(qū)引導人流；出入口數量和位置的設置調節(jié)人流量均衡；無障礙設計。購物中心要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設施；第八章動線的構成分為端點、路徑、節(jié)點、區(qū)域、標志、項目本體。動線的種類分為線型、中央集中型、輻射型、格子型。邊界效應精選ppt店招和標示的運用

屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入。建筑細節(jié)中溶入標志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。商業(yè)項目講求無障礙設計。商場應為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環(huán)境，在建筑設計體現“以人為本”的思想。比如自動步道的運用、平進平出出入口、自動門、有高差處設坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

第八章精選ppt商業(yè)項目講求內部綠化景觀豐富的綠化能創(chuàng)造舒適休閑的購物空間，給購物者購物賞景的感覺。如同其它設計一樣，景觀綠化設計在項目開始時就要拿出方案來，比如對種植花樹的荷載的考慮、與空調出入口的關系、現場植被的圍護問題、澆灌系統(tǒng)的設計、避免強光光源的影響等等因素。

第八章精選ppt燈光照明設計商業(yè)燈光照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質感的重點照明；注重情調表現，用在餐飲、娛樂、休閑等服務區(qū)域的裝飾照明等在室內空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內空間顯得寬敞。要達到良好的購物中心室內燈光效果，在設計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內裝修的質感、色彩的關系，使燈光和裝飾相映生輝。

第八章精選ppt業(yè)態(tài)分布規(guī)劃商業(yè)物業(yè)內的經營戶較多，購物中心必須將承租戶經營業(yè)態(tài)、業(yè)種進行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃，這樣必將影響購物中心內部個經營戶區(qū)域的設計，建筑、結構、水電、暖通、裝修等方面的設計要與經營戶的要求相配套。第八章精選ppt購物中心的決算商業(yè)物業(yè)的開發(fā)必須預測開業(yè)之后的收入，并和資本投入結合起來考慮。在可行性研究階段已經做過項目成本預算，在建筑設計階段的最后可以進行更為準確的決算，計算購物中心的開發(fā)費用和成本，進行投資和受益的經濟分析，制定開業(yè)后的經營目標，并以此作為店面出租的依據。

第八章商業(yè)物業(yè)的招商租賃精選ppt招商和承租戶選擇承租戶的選擇要保證租金的來源。開發(fā)商由此面臨協(xié)調一個長期收益和迅速收回投資的問題，反映在承租戶是選擇高信譽度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商。在一些地方，購物者對某些承租戶具有很高的接受程度。雖然信譽一般，但是它們商品銷售量大，所以，購物中心中一些非常好的位置，常常被這些購物者接受程度很高但信譽一般的小規(guī)模承租戶占據。知名的全國性連鎖店雖然經營能力很強，有時候卻只能得到較低租金的位置。因此，購物中心在選擇承租戶時，需要在利潤和穩(wěn)定性之間做出選擇。

第八章精選ppt需要保證商場商品種類的完整性購物者對購物中心中只有一家商店出售某種商品不會感到滿意，他們希望能夠像在城市商業(yè)區(qū)購物一樣，方便地進行款式、質量和價格的比較。開發(fā)商在招商時應當考慮選擇一些承租戶集中布置，擴大商品覆蓋范圍，方便購物者進行比較，提供與城市商業(yè)區(qū)一樣的競爭性和便利性，創(chuàng)造“購物氣氛”。

第八章精選ppt

承租戶租金店面租金與商場的規(guī)模有關，一般大型購物中心的租金高，小型購物中心的租金相對低一些。如果規(guī)模相同，由于位置不同，租金也有差別，即使在同一購物中心，付出較多的租金能夠得到較好的店面位置。由于經營商品的種類和利潤不同，并非每個承租戶都能夠交納同樣的租金。收取的租金一般分為兩部分，一部分是按面積收取基本租金，稱為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。第八章精選ppt百貨商店是商業(yè)物業(yè)的核心，常常能夠獲得較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并隨著面積增加而遞減。小型百貨商店常常作為大型購物中心的次級核心承租戶，在中型