第十三章拍賣的知識

第十三章拍賣的知識§13-1拍賣概述一、拍賣的涵義和原則掌握（一） 拍賣的概念1、 拍賣的定義：公開競價、特定的物品或財產(chǎn)權利轉讓給最高應價者的買賣方式。2、 涉及四方當事人：拍賣人一拍賣公司；委托人——委托拍賣物品、財產(chǎn)的人；競買人 參加競購拍賣標的的人；買受人一一出最高價，購得標的競買人。（二） 拍賣的特征1、 拍賣與普通商品交易的區(qū)別（1） 參與當事人：拍賣（4方）；（2） 交易的性質：公開；（3） 商品的價格形成：買方定價；（4） 商品的競價對手：在買方中間；（5） 對買方的身份要求：必須公開真實身份；定向的，買方受限制；（6） 交易當事人的主體資格：依法設立的拍賣機構。2、 拍賣與招投標的區(qū)別（1） 標的內(nèi)容上的區(qū)別：依法轉讓的財產(chǎn)及財產(chǎn)權利；動產(chǎn)、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)；（2）實施機構上的區(qū)別：必須是依法設立的拍賣企業(yè)； 招標可以委托；（3）行為目的上的區(qū)別：轉讓給最高出價者； 選擇條件最優(yōu)的合作伙伴；（4） 傭金或酬勞：拍賣成交后，支付傭金（委托人、買受人都交）；招投標中標后，雙方均不需支付酬金?！钪匾獦酥尽欠袷杖〕杲稹＃ㄈ?拍賣的基本原則1、 公開原則：拍賣信息、競買公開；2、 公平原則3、 公正原則：拍賣人及工作人員、委托人（不能委托他人）參加競買；委托人、拍賣人對拍賣標的應承擔瑕疵擔保責任。4、 誠實信用原則二、拍賣的標的、報價方式及類型掌握1、 拍賣標的的分類：（1）是否具備實體形態(tài)：有形、無形；（2）是否能夠移動：動產(chǎn)、不動產(chǎn)；（3）是否流通：允許、限制、禁止。比如文物限制出境。2、 報價方式：（1） 增價拍賣：又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣”。價格由低到高。分為：無聲拍賣：拍賣師叫價，競買人舉牌、舉手等應價。賣方報價。有聲拍賣：競買人叫價。買方報價。（2） 減價拍賣：又稱“荷蘭式拍賣”或“估高價拍賣”。價格由高到低。分為：人工、電子。△:遵循誰叫價誰要約的原則。買方報價時，拍賣人宣布的起拍價不是要約，只是宣布拍賣開始的表示。3、 拍賣活動的類型：（1） 強制拍賣和任意拍賣；（2） 動產(chǎn)拍賣和不動產(chǎn)拍賣：不動產(chǎn)要辦理過戶登記手續(xù)。（3） 有保留價拍賣和無保留價拍賣：☆有保留價拍賣是指拍賣前設立最低售價的拍賣，競買人的最高競價必須等于或高于保留價，低于保留價不能成交。用于價值大的拍賣標的。（4） 一次拍賣和再次拍賣?！?3-2拍賣規(guī)則一、 價高者得原則熟悉約束競買人、拍賣人和委托人。二、 保留價原則熟悉（一） 保留價規(guī)則的含義1、 含義：保留價是確認拍賣成交的最低價格；2、 事先商定保留價，一經(jīng)確定不得隨意更改；3、 保留價并非是拍賣的必備條件：可以有，可以沒有；沒有的不得收回；4、 保留價是權利義務的制衡點：防止利益過分傾斜，平衡點。古玩、藝術品不能價太低（二） 保留價的確定、保密、公開與更改1、 確定：委托人擁有保留價的確定權，評估價由委托人認可才能轉為保留價。國有房地產(chǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)估價機構的估價結果確定保留價。2、 保密：保留價通常保密，也可以公開；3、 更改：委托人擁有保留價的修改權，開拍前1~2天通知；4、 當最高應價低于保留價時，無效。所以說，保留價是防止利益過分傾斜三、 瑕疵請求權原則熟悉1、 含義：競買人事先有權知道應該知道的拍品缺陷；瑕疵泛指拍賣標的在質量、品質、數(shù)量等方面的缺陷；2、 瑕疵請求權是買受人相對于委托人、拍賣人的權利；3、 瑕疵請求權規(guī)則的原理：過錯責任理論、擔保責任理論；委托人和拍賣人明知不說，就是做錯了，應該承擔責任；委托人和拍賣人應該擔保不存在應當告知而沒告知的瑕疵。4、 效力：A.誰知曉，誰負責；委托人可能對告知與瑕疵負最終責任；東西是委托人的B.拍賣人先行負責：拍賣人承擔責任后，再向委托人追償。除非委托人、拍賣人能證明自己有正當理由對抗瑕疵請求權外、買受人的過錯過失外。四、 禁止參與熟悉委托人、拍賣人及工作人員均不得參與競買；也不得委托他人代為競買。與公正原則一致§13-3拍賣實務五個環(huán)節(jié)：拍賣委托、拍賣公告與展示、拍賣會的策劃與組織、拍賣結算與標的交割、拍賣資料的收集與保管。一、拍賣委托熟悉1、 委托人：公民、法人、其他組織；2、 保留價：（1）一般應低于目前市場上的交易價；提高拍賣的成交率。（2） 不同于起拍價：起拍價低于、等于、高于保留價均可以；（3） 買受價包括：成交價、拍賣傭金、保險費、稅收及有關證照、產(chǎn)權變更的相關費用。3、 傭金比例及支付方式：（1） 比例：非公物：無約定的，最高不超過標的的5%；公物：原則上不收。遵循傭金比例與成交價成反比的原則。成交價越高，傭金比例越低，基數(shù)大。（2） 支付方式：前期支付法；（后期支付）扣除法。4、 拍賣標的的交付：動產(chǎn)——拍賣人交付給買受人；不動產(chǎn)——委托人交付給買受人。5、 任意拍賣委托程序：委托人拍賣意向一一尋找拍賣人一一洽談一一簽訂委托拍賣合同。法寶拍賣委托程序：發(fā)出委托拍賣函一一拍賣人接受委托一一簽訂委托拍賣合同，§13-4強制拍賣一、 強制拍賣的概念、特點、原則熟悉1、 概念：是法定委托拍賣方式的一種；對查封扣押的財產(chǎn)；以清償債務為目的；拍賣權：法院、檢察院、公安機關、海關、稅務；拍賣方式：A.法院自行拍賣；B.法院委托商業(yè)拍賣。2、 特點：(1)國家強制性；標的的非自有性：不是法院的財產(chǎn)。主體的特定性：法院和拍賣機構。目的的利他性：拍賣所得不是為自己。權利義務的不對等性：法院比拍賣機木一一責任較小、權利更大。3、 原則:法院處置權限定原則：被執(zhí)行人自行履行義務后，終止拍賣；法院確定保留價不得過低；案外人提出執(zhí)行異議，不得強行拍賣。存在共有權法院主導拍賣程序原則：整個拍賣過程法院有權作出單方?jīng)Q定二、 強制拍賣的主體、標的、依據(jù)熟悉1、 主體：形成法律關系的當事人：委托人—法院；拍賣人——商業(yè)性拍賣機構關系人：標的的所有權人或處分權人、競買人、買受人。2、 強制拍賣的標的：構成的三個要件：被強制人所有或享有處分權的財產(chǎn)法院采取了控制性措施的財產(chǎn)(查封、凍結、扣押)；法院委托拍賣的財產(chǎn)。3、 強制拍賣標的的限制：豁免的財產(chǎn)、撫養(yǎng)家屬的生活必需品；禁止流通物：可以查封、扣押、凍結，不可以公開拍賣。4、 法律依據(jù)：生效的法律文書。仲裁機構的裁決、公正機關的文書。四、注意事項了解1、 標的物上沒有擔保物權：抵押權人不得抗拒執(zhí)行，但優(yōu)先授償；明顯等于、小于價值，一般不拍賣。2、 中止、撤銷拍賣委托：符合情形之一：只能在拍賣成交前作出；成交后只能確認無效，執(zhí)行回轉。§13-5房地產(chǎn)拍賣一、 房地產(chǎn)拍賣及特征掌握1、 含義：標的就是房地產(chǎn)。委托人：個人、法人、司法機關、銀行、典當行、稅務、執(zhí)法機關等；2、 特征:(1)數(shù)量多，價值高； (2)法律性強； (3)拍賣結束后續(xù)工作多。3、 房地產(chǎn)拍賣業(yè)務的主要來源法院、債權人、政府部門、法人、自然人委托二、 房地產(chǎn)拍賣的條件掌握1、 標的應具備的條件：合法、手續(xù)齊全，才能拍賣法律、法規(guī)禁止買賣、轉讓的房地產(chǎn)；沒房地產(chǎn)產(chǎn)權證、共有沒同意的、權屬有爭議、處分權受限、不符合轉讓條件、被查封、收回土地使用權；以出讓或劃撥方式取得國有土地，符合轉讓條件；以劃撥方式取得土地使用權的房屋拍賣：經(jīng)批準、出讓金；土地收益繳國家；抵押的，先獲得抵押權人同意，否則承擔責任。2、 競買人條件：國內(nèi)；國外；（3）集體的：A.居住房屋——房屋所在地的B.非居住房屋——房屋所在地的三、 程序掌握1、 房地產(chǎn)估價機拍賣保留價確定：房地產(chǎn)估價為參考價，最終是委托人、拍賣人確定；2、 產(chǎn)權過戶：在拍賣行的協(xié)助下于委托人簽訂拍賣房地產(chǎn)的轉讓合同書、取得房地產(chǎn)產(chǎn)權證。四、 注意事項掌握注意產(chǎn)權不明或產(chǎn)權有問題的1、 不同權屬狀況：（1） 抵押：抵押與非抵押——抵押優(yōu)先；非抵押人之間，誰先起訴，誰先受償；（2） 國有、集體的：上級許可意見；（3） 用途轉換的：進一步收集原始產(chǎn)權證辦理過程的相關文件；（4） 共有的：書面同意轉讓意見，共有人享有