物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)中的作用

物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)中的作用下面是推薦的物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)中的作用，歡送各位物業(yè)管理畢業(yè)的同學(xué)閱讀，同時為大家推薦!隨著住房逐步商品化，居民區(qū)業(yè)主隊伍在日益壯大，對物業(yè)效勞的要求越來越高。如何促進物業(yè)管理市場的成熟，完善其開展，已經(jīng)成為當(dāng)今研究的重要課題?，F(xiàn)結(jié)合對物業(yè)管理市場的主體分析，國外興旺國家的管理經(jīng)驗并學(xué)習(xí)借鑒，提出相應(yīng)的符合我國當(dāng)前國情的物業(yè)管理市場對策建議。最早的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。經(jīng)過一百多年的開展，國外的物業(yè)管理業(yè)已經(jīng)比擬成熟，具體表現(xiàn)在：.物業(yè)管理市場法律法規(guī)比擬健全。國家的政府部門一般不直接干預(yù)物業(yè)的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理各方關(guān)系人的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。因而物業(yè)效勞公司在承受委托實施物業(yè)管理時，一開始就有了良好的根底。.物業(yè)管理協(xié)會發(fā)揮重要作用。市場經(jīng)濟興旺國家的行業(yè)管理和行業(yè)自律工作主要靠協(xié)會。物業(yè)管理協(xié)會是政府與物業(yè)企業(yè)之間的橋梁，是行業(yè)自治組織。政府主要出臺政策、制定法規(guī)，而具體行業(yè)內(nèi)部的事情主要由行業(yè)協(xié)會來做。美、英、日、澳等經(jīng)濟興旺國家以及新加坡，都設(shè)有物業(yè)管理的一級協(xié)會。.管理層與操作層別離，物業(yè)公司成為“管理型”公司。國外的物業(yè)效勞公司大多經(jīng)歷了從“效勞型”企業(yè)向“管理型”企業(yè)的過渡。房地產(chǎn)業(yè)開展之初，物業(yè)管理均是內(nèi)部型管理，即任何工作都由物業(yè)效勞公司自己來做。隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速開展，這種形式的管理受到業(yè)主精力和專業(yè)知識的限制，弊端越來越明顯，如效勞本錢不斷增加，效勞質(zhì)量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。所謂承包管理即聘請專業(yè)的物業(yè)效勞企業(yè)或人員代為進行物業(yè)管理，這種專業(yè)優(yōu)勢在物業(yè)管理中得到充分表達。物業(yè)效勞公司內(nèi)人員精干，效率高。除了少數(shù)的管理人員外，他們把分散的社會分工，如清潔、保安、水電、綠化等聚集起來，采取靈活的方式統(tǒng)一進行管理。社會化、專業(yè)化的分工協(xié)作，既提高了物業(yè)效勞的水平，又降低了管理本錢。.物業(yè)設(shè)施設(shè)備配套齊全，管理水平的上下和配套設(shè)施的好壞直接關(guān)系到物業(yè)管理質(zhì)量的上下。國外市政的配套設(shè)施經(jīng)過幾十年的開展，已到達了相當(dāng)高的水平。所有建筑物在前期建立時，就做好了水、電、通信、車庫等配套設(shè)施，計算機信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中也得到普遍使用?？偟膩碚f，興旺國家的物業(yè)管理已經(jīng)開展成為一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的行業(yè)，受政府的重視和業(yè)主、住用者的歡送，正處于蓬勃開展之中，而且現(xiàn)行物業(yè)管理機制也呈現(xiàn)良性化。興旺國家的物業(yè)管理體制值得我國物業(yè)管理部門借鑒和學(xué)習(xí)。.常規(guī)性的公共管理效勞。房屋主體公共部位的維護，公共設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)，公共環(huán)境衛(wèi)生的保潔，物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)花草樹木的栽培，物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)治安秩序的護衛(wèi)，消防設(shè)施的保護，道路車輛的管理等。.針對性的專項管理效勞。為業(yè)主提供日常生活的方便（衣、食、住、行等），開展商業(yè)效勞，組織文教、體衛(wèi)、娛樂活動，金融保險業(yè)務(wù)，中介效勞等;還有根據(jù)業(yè)主的不同需求，隨時提供委托性的特約效勞等。.物業(yè)管理公司W(wǎng)開發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司可能是開發(fā)商的下屬單位，但這不等同于開發(fā)商、建房單位。物業(yè)管理公司要按照法律程序，履行嚴格的申報審批手續(xù)。具體說，它必須按照國家法規(guī)政策規(guī)定的條件，向工商、稅務(wù)管理部門申請營業(yè)執(zhí)照，取得法人證書;向建立部門申請企業(yè)資質(zhì)證書;向房管局、物價局申請，取得收費許可證書;向培訓(xùn)單位申請對經(jīng)理、工程經(jīng)理、管理員的培訓(xùn)，取得崗位合格證書。沒有“四證”的公司，不是物業(yè)管理公司。有的單位對房產(chǎn)實行的行政管理，也說成是物業(yè)管理，這是誤用物業(yè)管理公司的名義，違背了物業(yè)管理內(nèi)涵和國家的法規(guī)。.責(zé)任誤區(qū)?，F(xiàn)在物業(yè)管理糾紛多，究其原因，就是分不清各自的職責(zé)，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切事故、民事案件、刑事案件都歸罪于物業(yè)管理公司，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生頗多怨言，甚至由此拒交物業(yè)管理費用，這都是觀念上的錯覺造成的。例如汽車在停車場喪失，究竟由誰承當(dāng)賠償責(zé)任?依法按理而論，即使交了停車費，也不應(yīng)由物業(yè)管理公司賠償。其一，物業(yè)管理公司每月收取的停車費缺乏以承當(dāng)賠償義務(wù);其二，停車場是為用戶提供的停車設(shè)施，而不是提供的車輛保險、保管業(yè)務(wù);其三，收費是因為用戶占用了全體業(yè)主共有的土地、場地、設(shè)施，這種收費恰恰表達了“誰使用、誰受益、誰出錢”的原那么。.“管家”誤區(qū)。一個時期以來，許多物業(yè)管理公司在對員工進行培訓(xùn)教育時，常以“管家”自喻;面對廣闊業(yè)主，也常以“管家”的面孔出現(xiàn)，混淆了物業(yè)管理者與“管家”的本質(zhì)區(qū)別，顛倒了業(yè)主與物業(yè)管理者的位置，如果不在認識上澄清，不在理論上糾誤，勢必影響物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，成為物業(yè)管理企業(yè)開展的障礙。.房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的根底。物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。如果把房地產(chǎn)看作商品，那么物業(yè)管理就如同商品的售后效勞。房地產(chǎn)在開發(fā)階段，尤其是設(shè)計、建立時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的物業(yè)管理帶來長久的煩惱。比方物業(yè)對建立情況不了解，遇到維修等問題時會處理困難，更重要的是，如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差;樓內(nèi)沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。.良好的物業(yè)對房地產(chǎn)的開展有促進作用。物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、平安、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高業(yè)主居住水平。有關(guān)調(diào)查說明，買房時，人們在關(guān)心房價、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的開展。.物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了城市管理體制。物業(yè)管理是建立在市場經(jīng)濟根底上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營型管理模式，從而以市場化、專業(yè)化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系，轉(zhuǎn)換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔(dān)。政府從管理一切、包辦一切，轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)視效勞，強化了城市管理的其他功能;而市民那么從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。.物業(yè)管理有利于長效管理。城市從“重建立、輕管理”進入“建管并重,重在管理”的開展階段,亟待建立長效管理機制。物業(yè)管理企業(yè)為贏得市場，將利用其專業(yè)能力，實行長效管理;對于業(yè)主，房產(chǎn)是最重要的私有財產(chǎn)，必然催促企業(yè)加強管理，一旦達不到要求，就會重新選聘物業(yè)管理公司，從而在最大程度上實現(xiàn)物業(yè)的使用價值和利益最大化。這種市場化運作機制是實現(xiàn)城市長效管理的根本保證。.物業(yè)管理促進了和諧社區(qū)的建立。物業(yè)管理的開展目標(biāo)是追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一，隨著行業(yè)的開展，其功能也由關(guān)注建筑實體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價值等精神內(nèi)涵。他們一方面以物為媒，以人為本，為業(yè)主解決各種困難，在維護公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機關(guān)做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用;另一方面，他們會同社區(qū)積極組織開展業(yè)主喜聞樂見的各種文化活動，建立新型鄰里關(guān)系，營造互幫互助、老實友愛的人文氣氛，與社區(qū)建立相得益彰，同時，在引導(dǎo)居民樹立環(huán)保意識、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面也能發(fā)揮有效的倡導(dǎo)作用。物業(yè)管理的實質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適