2023年物業(yè)服務(wù)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)

第物業(yè)服務(wù)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)

一、合同

（一）、與業(yè)主（用戶）簽定的格式合同

1、與業(yè)主簽定的格式合同：主要是物業(yè)服務(wù)合同、停車管理協(xié)議、供暖管理協(xié)議及其他與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的合同、協(xié)議。主要涉及到服務(wù)質(zhì)量的約定，特別是量化要求；涉及到服務(wù)費(fèi)用的繳納以及續(xù)約風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)。注意國(guó)家和北京市物業(yè)服務(wù)相關(guān)格式合同的變化。

2、與用戶簽定的格式合同：主要是裝修管理協(xié)議、停車管理協(xié)議、供暖管理協(xié)議及其他與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的合同、協(xié)議。主要涉及到服務(wù)質(zhì)量的約定，特別是量化要求；涉及到服務(wù)費(fèi)用的繳納以及續(xù)約風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)。注意國(guó)家和北京市物業(yè)服務(wù)相關(guān)格式合同的變化。

3、與服務(wù)外包方簽訂的格式合同：主要是鍋爐、電梯等設(shè)備設(shè)施管理，保潔綠化等環(huán)境管理的服務(wù)外包格式合同。涉及到格式合同服務(wù)質(zhì)量考核、合同付款時(shí)間及方式以及違約責(zé)任、合同終止時(shí)間，其他事項(xiàng)。

（二）合同履行：在合同訂立和前期履行過程中，對(duì)方均沒有產(chǎn)生過異議。但是在與對(duì)服務(wù)外包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、設(shè)備設(shè)施故障管理、重大投訴上，服務(wù)外包方經(jīng)常對(duì)合同履行義務(wù)、付款結(jié)算產(chǎn)生異議。合同續(xù)約、評(píng)為“不合格供方”的解約等行為也將存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

二、規(guī)章制度和操作規(guī)程：

（一）、治安風(fēng)險(xiǎn)

所謂治安風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于外界第三人的過錯(cuò)和違法行為，給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)，即導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。目前因改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，我國(guó)人口的流動(dòng)率日益增高，社會(huì)各層次的收入差距急劇增大，該社會(huì)問題產(chǎn)生的社會(huì)治安問題已明顯體現(xiàn)在小區(qū)中和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)里。入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類治安事件相繼發(fā)生在各個(gè)小區(qū)，給物業(yè)管理服務(wù)工作帶來。

（二）、車輛管理風(fēng)險(xiǎn)

所謂車輛管理中車輛的損壞和滅失主要指在物業(yè)小區(qū)中的停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞。車輛停放服務(wù)是由小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)管理單位另行受發(fā)展商或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理。車輛停放服務(wù)另行向車輛停放人在物業(yè)服務(wù)費(fèi)本身以外、收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。車輛停放期間，車輛可能遭故意或過失損壞，也可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭(zhēng)議也是長(zhǎng)期以來物業(yè)管理單位面臨可能賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）、消防風(fēng)險(xiǎn)

消防事故和隱患其實(shí)也是小區(qū)或大廈公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時(shí)消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財(cái)產(chǎn)安全，將此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)單獨(dú)列明更有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的維護(hù)。消防設(shè)施的日常維修和養(yǎng)護(hù)以及確?；馂?zāi)發(fā)生時(shí)，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設(shè)施的維修保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防系警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，如此物業(yè)管理單位面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅是經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和單位主要負(fù)責(zé)人等個(gè)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。

（四）、設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損失，此項(xiàng)管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時(shí)因?yàn)槲飿I(yè)、公共設(shè)施和設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，隨之而來產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體公共部位及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報(bào)警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動(dòng)設(shè)施等。如果概括地講可以認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于全體業(yè)主共有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分。

（五）、公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理單位依據(jù)法律規(guī)定和合同約定從事物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)的范圍通常是大廈和小區(qū)的紅線范圍內(nèi)，物業(yè)管理單位的義務(wù)是依據(jù)合同，對(duì)小區(qū)和大廈內(nèi)的公共區(qū)域和場(chǎng)地進(jìn)行管理和維護(hù)服務(wù)，維護(hù)正常的使用和功能。公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。

三、活動(dòng)管理風(fēng)險(xiǎn)

由于物業(yè)服務(wù)中活動(dòng)組織與實(shí)施較多，比如說與業(yè)主的交流活動(dòng)、與員工的溝通活動(dòng)等等。在活動(dòng)的組織、實(shí)施過程中會(huì)出現(xiàn)需要考慮活動(dòng)本身（緊急突發(fā)事件、不可預(yù)見因素）的風(fēng)險(xiǎn)。

四、員工管理風(fēng)險(xiǎn)

員工管理風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)服務(wù)行業(yè)主要包括員工內(nèi)部管理（特別是護(hù)管隊(duì)伍）、員工食堂管理、員工宿舍管理等等。

五、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

由于物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，因主觀判斷失誤或工作疏忽等造成的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)損