“世豪大廈”土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建議書

“世豪大廈”土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書代可行性研究報(bào)告PAGE第36頁(yè)共39頁(yè)“世豪大廈”土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目建議書代可行性研究報(bào)告第1頁(yè)共39頁(yè)目錄項(xiàng)目總說(shuō)明項(xiàng)目背景與項(xiàng)目建設(shè)的必要性土地市場(chǎng)分析項(xiàng)目建設(shè)選址及建設(shè)條件項(xiàng)目實(shí)施方案項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目總投資估算和資金來(lái)源落實(shí)情況項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益風(fēng)險(xiǎn)分析及防范結(jié)論第一章項(xiàng)目總說(shuō)明北京市正處于城市化的快速發(fā)展時(shí)期，各類建設(shè)用地的需求量和可供應(yīng)量之間的矛盾將日益突出，與此同時(shí)城鎮(zhèn)內(nèi)部存在大量閑置和低效率利用的土地，盤活城鎮(zhèn)內(nèi)部存量土地和置換城鎮(zhèn)內(nèi)部低效率利用的土地是解決城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求的有效途徑。為此，北京市通過(guò)機(jī)制創(chuàng)新，建立了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，為促使城鎮(zhèn)內(nèi)部存在的大量存量和低度利用的土地進(jìn)入市場(chǎng)流動(dòng)，增加城市化進(jìn)程中建設(shè)用地的有效供給量，解決建設(shè)用地需求量與可供量之間的矛盾開辟了新的途徑。為了大力推行土地儲(chǔ)備制度，加快海淀區(qū)整體的城市化進(jìn)程，北京市土地整理儲(chǔ)備中心委托北京世豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京市海淀區(qū)大鐘寺農(nóng)工商公司作為土地一級(jí)開發(fā)的主體，對(duì)海淀區(qū)東升鄉(xiāng)皂君廟村“世豪大廈”項(xiàng)目用地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)后，納入政府儲(chǔ)備庫(kù)，以招標(biāo)、拍賣、掛牌的出讓方式向市場(chǎng)供應(yīng)土地。目前項(xiàng)目已進(jìn)入立項(xiàng)申報(bào)和可行性研究審批階段，根據(jù)北京市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于對(duì)建設(shè)項(xiàng)目申報(bào)立項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定，在經(jīng)過(guò)對(duì)該項(xiàng)目地塊的深入調(diào)查和研究后，現(xiàn)對(duì)海淀區(qū)東升鄉(xiāng)皂君廟村“世豪大廈”土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并編制研究報(bào)告。一、項(xiàng)目概況（一）區(qū)域分析海淀區(qū)“世豪大廈”項(xiàng)目位于海淀區(qū)東升鄉(xiāng)皂君廟村，擬建設(shè)為高檔的綜合類建筑。海淀區(qū)位于北京市西北部，面積426平方公里，人口224萬(wàn)，轄22個(gè)街道，1個(gè)鎮(zhèn)，10個(gè)鄉(xiāng)。海淀區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，形成了最濃厚的高科技商圈。區(qū)內(nèi)的電子產(chǎn)業(yè)龍頭如中國(guó)電子產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、中國(guó)電子大廈、普天集團(tuán)等中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)。區(qū)內(nèi)的IT業(yè)龍如聯(lián)想集團(tuán)、神州數(shù)碼、漢王科技、北大方正、清華紫光、清華同方等。區(qū)內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)龍頭如新浪、搜狐、百度、騰訊、雅虎等網(wǎng)絡(luò)霸主。區(qū)內(nèi)的電信產(chǎn)業(yè)龍頭如大唐電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)網(wǎng)通、法國(guó)電信等電信業(yè)巨頭。海淀區(qū)是著名的文化教育區(qū)，形成了文化產(chǎn)業(yè)圈。主要有北京大學(xué)、清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、北京外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、中央民族大學(xué)、北京理工科技大學(xué)、北京航空航天大學(xué)、北京科技大學(xué)、北京地質(zhì)大學(xué)、北京農(nóng)業(yè)大學(xué)、中國(guó)政法大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)等全國(guó)知名院校73所。此外名商大廈周邊聚集了眾多的國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)，主要有聯(lián)想研究院、中國(guó)科學(xué)院計(jì)算機(jī)技術(shù)研究所、中科院物理研究所、北京技術(shù)交易促進(jìn)中心、中國(guó)科學(xué)院遙感衛(wèi)星地面站、北京科興新材研究所、中國(guó)科學(xué)院微生物研究所(西樓)、航天工業(yè)總公司五零二研究所、中國(guó)科學(xué)院動(dòng)物研究所、中國(guó)科學(xué)院北京建筑設(shè)計(jì)研究院、農(nóng)科院、中國(guó)企業(yè)發(fā)展研究中心、國(guó)家氣象局等170所各類研究院所聚集于此。海淀區(qū)是著名的風(fēng)景旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)名勝古跡眾多，如：頤和園、圓明園等。園林風(fēng)光宜人，旅游資源豐富，人文環(huán)境十分良好。新世紀(jì)，海淀經(jīng)濟(jì)將以知識(shí)型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)方向，以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心，以旅游資源為補(bǔ)充。大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)等重大舉措及北京2008年奧運(yùn)會(huì)，將為發(fā)揮海淀優(yōu)勢(shì)提供更大的發(fā)展空間。東升鄉(xiāng)位于海淀區(qū)東部，中關(guān)村科技園區(qū)核心區(qū)內(nèi)。東升鄉(xiāng)轄區(qū)面積54.6平方公里，鄉(xiāng)村人口9822人。鄉(xiāng)政府轄塔院、八家、清河、馬坊、小營(yíng)5個(gè)村委會(huì)。2001年12月28日，東升地區(qū)辦事處正式掛牌成立，行使街、鄉(xiāng)兩種職權(quán)。東升像是“全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”、“北京市留好黨委標(biāo)兵”、“首都文明鄉(xiāng)鎮(zhèn)”示范鄉(xiāng)。（二）項(xiàng)目簡(jiǎn)介海淀區(qū)東升鄉(xiāng)皂君廟村“世豪大廈”項(xiàng)目用地為北京市海淀區(qū)大鐘寺農(nóng)工商公司集體所有。用地內(nèi)建筑面積約7600平方米，民宅建筑面積約5700平方米居民約70戶，大鐘寺農(nóng)工商公司建筑面積約1900平方米，隨著城市化的不斷擴(kuò)大，以及外來(lái)人口的大量涌入，現(xiàn)狀用地內(nèi)農(nóng)民房多數(shù)出租給外來(lái)務(wù)工人員。由于缺乏統(tǒng)一管理和有效監(jiān)控，造成當(dāng)前的現(xiàn)狀已經(jīng)對(duì)周邊相鄰的其他居住小區(qū)產(chǎn)生了影響，致使周邊單位、居民反響強(qiáng)烈，所以盡快對(duì)該地區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)十分必要，符合民心民意，有助于改善周邊環(huán)境和促進(jìn)該地區(qū)的社會(huì)和諧發(fā)展。為了加快海淀區(qū)整體的城市化進(jìn)程，改善城市環(huán)境、提高土地利用率。經(jīng)北京市海淀區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)向北京市發(fā)展和改革委員會(huì)提出申請(qǐng)，由北京世豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京市海淀區(qū)大鐘寺農(nóng)工商公司作為土地一級(jí)開發(fā)的主體進(jìn)行“世豪大廈”用地一級(jí)開發(fā)，并獲相應(yīng)管理部門批準(zhǔn)，同時(shí)在2005年取得了北京市規(guī)劃委員會(huì)《規(guī)劃意見書）》（2005規(guī)意字0375號(hào)）。因該項(xiàng)目在辦理的過(guò)程中，受到國(guó)家土地管理政策的調(diào)控影響，根據(jù)《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局等部門關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓補(bǔ)充規(guī)定的通知》（京政辦發(fā)【2004】4號(hào)）、《北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土局等部門關(guān)于北京市處理經(jīng)營(yíng)性用地歷史遺留問(wèn)題政策界定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京政辦發(fā)【2004】48號(hào)）、《關(guān)于對(duì)不符合計(jì)需協(xié)議出讓條件的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓等有關(guān)問(wèn)題的通知》（京國(guó)土出【2004】458號(hào)）文件的精神要求，該項(xiàng)目屬于要先進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，需申報(bào)開發(fā)主體?，F(xiàn)已在2005年第三次政府儲(chǔ)備土地和入市交易土地聯(lián)系會(huì)議審議通過(guò)，同意北京世豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京市海淀區(qū)大鐘寺農(nóng)工商公司作為主體，對(duì)該項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，辦理和完善有關(guān)手續(xù)后入市交易。目前該項(xiàng)目已通過(guò)了《規(guī)劃意見書》（2005規(guī)意選字0375號(hào)）、《世豪大廈項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)評(píng)審意見》（基規(guī)交評(píng)2005310）和《北京市環(huán)境保護(hù)局關(guān)于世豪大廈建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表的批復(fù)》（京環(huán)審[2006]29號(hào)）。（三）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格遵守海淀區(qū)總體規(guī)劃的要求，功能及外觀既要與周圍建筑相協(xié)調(diào)，又要考慮到該項(xiàng)目位置的特殊性，即：地處各大院校的中心地段，中關(guān)村科技園區(qū)的主要干道邊。所以開發(fā)應(yīng)以豐富的文化氛圍、優(yōu)雅舒適的生活環(huán)境、各項(xiàng)生活配套設(shè)施健全、具有現(xiàn)代化的建筑風(fēng)格為主線，建設(shè)集辦公、酒店、商業(yè)服務(wù)、餐飲、娛樂為一體的綜合性大樓項(xiàng)目，以體現(xiàn)國(guó)際化大都市的發(fā)展理念。按照市規(guī)劃委的《規(guī)劃意見書》（2005規(guī)意選字0375號(hào)），項(xiàng)目建設(shè)用地總面積為11864平方米。其中建設(shè)用地面積為9944平方米，代征城市道路用地面積1920平方米，總建筑面積39774平方米（不含地下設(shè)備層和地下車庫(kù)），地下建筑面積按20000平方米考慮，建筑控制高度60米，容積率4.00，綠地率30%，車位450個(gè)。詳細(xì)指標(biāo)見下表：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng)目名稱指標(biāo)1規(guī)劃建設(shè)用地面積9944㎡2代征城市道路用地面積1920㎡3總建筑面積59774㎡4地上建筑面積39774㎡5地下建筑面積20000㎡6建筑物占地面積5364㎡7道路、廣場(chǎng)占地面積2900㎡8綠化面積3600㎡9容積率4.010綠地率30.34%11建筑控制高度≦60M12建筑層數(shù)≦16層13停車位450位14一級(jí)開發(fā)總投資額約31000萬(wàn)元人民幣二、項(xiàng)目承辦單位概況根據(jù)《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》（京國(guó)土市[2005]540號(hào)），土地儲(chǔ)備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。根據(jù)2005年8月，北京市土地整理儲(chǔ)備中心下發(fā)的《政府儲(chǔ)備土地和入市交易土地聯(lián)系會(huì)項(xiàng)目審議結(jié)果告知單》（編號(hào)：（2005）108號(hào)）載明：經(jīng)2005年第三次政府儲(chǔ)備土地和入市交易土地聯(lián)審會(huì)審議通過(guò)，北京市土地整理儲(chǔ)備中心同意以北京世豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京市海淀區(qū)大鐘寺農(nóng)工商公司作為主體，繼續(xù)辦理或完善有關(guān)手續(xù)，并完成征地、拆遷、補(bǔ)償及市政建設(shè)等工作后再入市交易。作為開發(fā)主體之一的北京世豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，成立于2000年，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售于一體的綜合型開發(fā)企業(yè)。公司注冊(cè)資金13695.73萬(wàn)元，總資產(chǎn)7.69億元，公司經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房地產(chǎn)信息咨詢。北京世豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立以來(lái)，在現(xiàn)任董事長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中穩(wěn)步發(fā)展，經(jīng)過(guò)多年的不懈努力，已經(jīng)取得了驕人的業(yè)績(jī)，企業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為涵蓋地產(chǎn)、建筑、工貿(mào)、物業(yè)、裝飾裝修、星級(jí)酒店及高檔公寓等為一體的橫跨多領(lǐng)域、多行業(yè)的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)總資產(chǎn)近20億，先后開發(fā)建設(shè)了“世豪花園”、“世豪國(guó)際酒店”和“世豪國(guó)際公寓”等項(xiàng)目。北京世豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司依靠“勤奮求實(shí)、團(tuán)結(jié)拼搏、勇于開拓、爭(zhēng)創(chuàng)一流”的企業(yè)精神，一手抓人才開發(fā)，一手抓科學(xué)管理，正逐步向綜合化、多元化、集團(tuán)化的大型企業(yè)邁進(jìn)。三、編制依據(jù)海淀區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃海淀區(qū)土地利用總體規(guī)劃北京市規(guī)劃委員會(huì)規(guī)劃意見書（2005規(guī)意字0375號(hào)）《政府儲(chǔ)備土地和入市交易土地聯(lián)席會(huì)項(xiàng)目審議結(jié)果告知單》（編號(hào)：（2005）108號(hào)）《世豪大廈項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)評(píng)審意見》（基規(guī)交評(píng)2005310）《北京市環(huán)境保護(hù)局關(guān)于世豪大廈建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表的批復(fù)》（京環(huán)審[2006]29號(hào)）委托方提供的數(shù)據(jù)資料第二章項(xiàng)目開發(fā)的必要性一、項(xiàng)目提出的背景北京市建立土地儲(chǔ)備制度是從2002年開始的，2002年北京市出臺(tái)了《北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理建立土地儲(chǔ)備制度意見的通知》（京政發(fā)[2002]4號(hào)），意在加強(qiáng)本市國(guó)有土地資產(chǎn)管理，培育健全規(guī)范的土地市場(chǎng)，深化土地市場(chǎng)使用制度改革。自2002年建立土地儲(chǔ)備制度和工地制度改革以來(lái)，經(jīng)過(guò)三年多的土地儲(chǔ)備實(shí)踐，目前已經(jīng)形成了一個(gè)各委、辦、局對(duì)土地出讓聯(lián)審會(huì)的審批制度，并增強(qiáng)了向市政府主管部門報(bào)批的環(huán)節(jié)。2005年5月，市政府又出臺(tái)了《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》，2005年8月相關(guān)的委、辦、局包括：北京市國(guó)土資源局、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市建設(shè)委員會(huì)、北京市財(cái)政局等各個(gè)部門，聯(lián)合制定出臺(tái)了一系列的文件，包括：《北京市土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開發(fā)暫行辦法》、《北京市土地一級(jí)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地招標(biāo)、掛牌、出讓流程示意圖（試行）》、《北京市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價(jià)確定辦法》、《北京市收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法》等一系列的規(guī)范性文件。這些規(guī)范性文件的出臺(tái)，對(duì)多年來(lái)土地供應(yīng)缺乏總量控制和計(jì)劃、遏制“炒項(xiàng)目”和“亂圈地”的現(xiàn)象，起到了良好的作用。為加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理、推行土地儲(chǔ)備制度、規(guī)范土地經(jīng)營(yíng)行為、營(yíng)造良好的土地投資環(huán)境提供了政策保證。本項(xiàng)目就是根據(jù)北京市國(guó)土資源局《關(guān)于對(duì)不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地進(jìn)行招標(biāo)掛牌出讓等有關(guān)問(wèn)題的通知》（京國(guó)土出[2004]458號(hào)）的規(guī)定：以原建設(shè)單位為主體，繼續(xù)完善前期相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，并進(jìn)行征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，使土地達(dá)到規(guī)定入市條件的項(xiàng)目。目前，本項(xiàng)目已經(jīng)通過(guò)了市國(guó)土局的聯(lián)審會(huì)，并取得了《政府儲(chǔ)備土地和入市交易土地聯(lián)席會(huì)項(xiàng)目審議結(jié)果告知單》[編號(hào)：（2005）108號(hào)]，目前正處于申請(qǐng)立項(xiàng)的階段。二、項(xiàng)目開發(fā)的必要性該項(xiàng)目用地處于海淀區(qū)東升鄉(xiāng)皂君廟村，東臨國(guó)家監(jiān)察部，西靠北京電信大廈皂君廟營(yíng)業(yè)廳，南至皂君廟南街，北為三建宿舍，距北三環(huán)西路約200米。“世豪大廈”地理位置十分優(yōu)越，背靠中關(guān)村科技園核心區(qū)，中關(guān)村科技園的定位不單只是發(fā)展IT業(yè)，而是建設(shè)集高科技企業(yè)行政辦公、金融資訊、科技貿(mào)易與科技會(huì)展中心于一體，并配有商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂等配套公共服務(wù)設(shè)施的高科技商務(wù)中心區(qū)；南望金融街；西臨西三環(huán)，西三環(huán)便是眾所周知的中央商務(wù)區(qū)。西三環(huán)一直以來(lái)是政府、軍隊(duì)、各大部委、金融機(jī)構(gòu)等國(guó)有單位、企事業(yè)云集的區(qū)域，人們通常把這片區(qū)域稱之為中央行政區(qū)；東挨北京60項(xiàng)重大工程項(xiàng)目之一——大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)。周邊文化科研氣息濃郁，人文環(huán)境極佳，空氣清新，交通便捷，周邊市政配套設(shè)施完善，極適合開發(fā)集辦公、酒店、商業(yè)服務(wù)、餐飲、娛樂為一體的綜合性大樓項(xiàng)目。當(dāng)熱潮涌動(dòng)的商住樓熱銷風(fēng)云已經(jīng)結(jié)束，眾多中小企業(yè)已經(jīng)渡過(guò)了創(chuàng)業(yè)初期進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)階段，已經(jīng)到了辦公場(chǎng)所更新?lián)Q代的程度，所以中關(guān)村商圈高檔綜合樓租銷售市場(chǎng)在2005年內(nèi)悄然啟動(dòng)，這點(diǎn)已經(jīng)從1+1大廈的穩(wěn)定熱銷中已經(jīng)得到了充分的證明。當(dāng)無(wú)數(shù)不動(dòng)產(chǎn)投資者在宏觀調(diào)控之后在北京市西北三環(huán)一帶重新尋找潛力巨大的投資樓盤時(shí)。隨著中關(guān)村科技園區(qū)的不斷發(fā)展，該地區(qū)增值潛力將更為明顯。企業(yè)選址歷來(lái)都是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。在企業(yè)選址的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中，除了交通條件外，其中最具指導(dǎo)性和說(shuō)服力的標(biāo)準(zhǔn)，是寫字樓周邊的商務(wù)資源的豐富程度。坐落于西北三環(huán)內(nèi)的世豪大廈，可謂真正的商務(wù)中樞和資源中樞，可方便通達(dá)以下商圈：1、中關(guān)村西區(qū)——中關(guān)村西區(qū)是“中關(guān)村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，總占地面積51.44公頃，規(guī)劃地上建筑總面積100萬(wàn)平方米，地下建筑總面積約50萬(wàn)平方米?？?cè)莘e率為2.0，綠化率在35%以上，城市公共綠地7.1公頃，機(jī)動(dòng)車停車位10000個(gè)。主體功能以金融資訊、科技貿(mào)易、行政辦公、科技會(huì)展為主，并配有商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂、大型公共綠地等配套公共服務(wù)功能。中關(guān)村西區(qū)將不僅是高科技企業(yè)、大型公司總部、高科技產(chǎn)業(yè)管理機(jī)構(gòu)的匯集地，還將匯集為高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、管理咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)。2、中央政務(wù)區(qū)——西三環(huán)中央政務(wù)區(qū)：西三環(huán)一直以來(lái)是政府、軍隊(duì)、各大部委、金融機(jī)構(gòu)等國(guó)有單位、企事業(yè)云集的區(qū)域，人們通常把這片區(qū)域稱之為中央行政區(qū)。3、數(shù)碼商圈——由科技會(huì)展中心之?dāng)?shù)碼科技大廈、中電信息大廈、寰太大廈、理工科技大廈等甲級(jí)寫字樓，當(dāng)代、雙安等大商場(chǎng)，友誼賓館等五星級(jí)酒店共同組成，被稱為北京新經(jīng)濟(jì)時(shí)代極具發(fā)展?jié)摿Φ男律倘Α?、大鐘寺國(guó)際物流商圈——以總投資約30億、建筑面積約35萬(wàn)平方米、規(guī)劃停車位4,000輛的北京60項(xiàng)重大工程項(xiàng)目之一——大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)為主流，以滿足周邊群眾家居生活需求為基礎(chǔ)，以突出文化娛樂、體育休閑為特色，以特色餐飲(如日本、韓國(guó)、法國(guó)西餐等餐飲街)、國(guó)內(nèi)面積最大的國(guó)際酒吧、KTV、夜總會(huì)不夜城為亮點(diǎn)，以提供新的城市社會(huì)交際場(chǎng)所、交際方式為重點(diǎn)，以構(gòu)筑和國(guó)際接軌的現(xiàn)代物流港為中心，將是最直接為西部商務(wù)活動(dòng)提供文化、休閑、娛樂等商務(wù)服務(wù)的商圈。5、白石橋商圈——擁有新世紀(jì)飯店、奧林匹克飯店、西苑飯店等高檔酒店、和錢柜KTV、酒吧，還有首都體育館、國(guó)家圖書館、北京動(dòng)物園、紫竹院公園、北京展覽館、北京天文館等，是北京最具人文特色的商務(wù)活動(dòng)和休閑中心。項(xiàng)目用地內(nèi)建筑面積約7600平方米，民宅建筑面積約5700平方米居民約50戶，大鐘寺農(nóng)工商公司建筑面積約1900平方米。隨著北京國(guó)際城市化的不斷進(jìn)展，以及外來(lái)人口的大量涌入，現(xiàn)狀用地內(nèi)農(nóng)民房多數(shù)出租給外來(lái)務(wù)工人員。目前用地內(nèi)衛(wèi)生臟、亂、差，治安隱患較多，嚴(yán)重的影響了市容環(huán)境和城市規(guī)劃；且缺乏統(tǒng)一的管理和有效監(jiān)控，造成當(dāng)前的現(xiàn)狀已經(jīng)對(duì)周邊相鄰單位和居住小區(qū)產(chǎn)生了不良影響，誕生了諸多不和諧的因素，致使周邊單位、居民反響強(qiáng)烈。所以，盡快對(duì)該地區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)十分必要，符合民心民意，有助于改善周邊環(huán)境和促進(jìn)該地區(qū)的和諧發(fā)展，并進(jìn)一步提高海淀區(qū)的整體形象。為使各方面問(wèn)題盡快得到解決，就需要政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和開發(fā)企業(yè)共同努力，形成一種以政府為主導(dǎo)運(yùn)作，企業(yè)參與、與市區(qū)聯(lián)手的土地儲(chǔ)備開發(fā)的新模式。開發(fā)企業(yè)從中能夠達(dá)到投入與回收的資金平衡，并有一定的利潤(rùn)率。綜合上述情況，建設(shè)開發(fā)該項(xiàng)目是十分必要和可行的，不但解決了舊房拆遷、資金平衡等問(wèn)題，亦提高了土地的利用價(jià)值，符合北京市的總體規(guī)劃要求，及用地地區(qū)總體布局的調(diào)整，也是北京市土地整理儲(chǔ)備中心授權(quán)企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的又一新典范，是土地儲(chǔ)備制度和供地制度改革以來(lái)的又一經(jīng)典案例。第三章土地市場(chǎng)分析北京市土地市場(chǎng)分析隨著北京市推行土地儲(chǔ)備制度的加強(qiáng)，政府對(duì)于土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷也將逐步得以實(shí)現(xiàn)。特別是自去年8月31日以來(lái)，北京市停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的口子正式封死，經(jīng)營(yíng)性土地全部走招標(biāo)、拍賣、掛牌的出讓方式。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)引起了土地供應(yīng)機(jī)制對(duì)北京房地產(chǎn)價(jià)格影響的大討論。2003年2004年土地出讓總量匯總表項(xiàng)目年份出讓方式（平方米）出讓總面積（平方米）協(xié)議招標(biāo)掛牌土地面積建筑面積2003年3069014513404822294831042629588982542004年4840576044952818061785066146794904315增長(zhǎng)1771561531548015832301961883836006061近兩年來(lái)，北京樓市因?yàn)楦鞣N原因，特別是受政策的影響，很多原本要推出的樓盤遲遲不能入市，北京樓市新盤減少，是眾所周知的事實(shí)，相反的事北京城市自身的發(fā)展和城市價(jià)值的提升帶來(lái)的購(gòu)房需求卻并沒有因?yàn)橥恋卣吆徒鹑谡叩恼{(diào)整而減少，而是持續(xù)旺盛，因而出現(xiàn)階段性“供不應(yīng)求”的局面。而所有這些需求持續(xù)旺盛的背后實(shí)際上都說(shuō)明了一點(diǎn)，那就是北京的城市價(jià)值在被越來(lái)越多的人認(rèn)識(shí)到。北京市自從2002年推行土地儲(chǔ)備制度以來(lái)，建立了土地有形市場(chǎng)，土地市場(chǎng)建設(shè)初見成效。北京市土地整理儲(chǔ)備中心通過(guò)收購(gòu)、收回、以及開發(fā)和組織直接入市交易等方式，逐步實(shí)現(xiàn)政府統(tǒng)一供地。目前市土地儲(chǔ)備中心已成功地收購(gòu)了11宗國(guó)有企業(yè)的用地，收購(gòu)?fù)恋孛娣e達(dá)160公頃，投入收購(gòu)資金為37億元。2002年3月至2005年6月，由市政府和市局批準(zhǔn)納入政府儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)管理的項(xiàng)目已經(jīng)有99個(gè)，土地面積達(dá)到了8600公頃，其中，市中心作為主體運(yùn)作的項(xiàng)目有4個(gè)，土地面積有1200公頃；授權(quán)分中心運(yùn)作的項(xiàng)目有62個(gè)，土地面積達(dá)4000多萬(wàn)平方米；授權(quán)企業(yè)為主體實(shí)施一級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目有33個(gè)，土地面積達(dá)2600多公頃。這些土地有望在今年年底和明年推向市場(chǎng)，以熟地的方式向市場(chǎng)供應(yīng)。隨著政策的逐步調(diào)整，相信北京土地市場(chǎng)將會(huì)越來(lái)越規(guī)范、越來(lái)越透明、越來(lái)越成熟。海淀區(qū)土地市場(chǎng)分析海淀區(qū)位于北京市西北部，是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、著名的風(fēng)景旅游區(qū)和文化教育區(qū)。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2004—2020年）》新的城市空間結(jié)構(gòu)，即：“兩軸——兩帶——多中心”。在8個(gè)城市職能中心區(qū)中，海淀占了兩個(gè)：中關(guān)村科技園區(qū)核心區(qū)和海淀后山科技創(chuàng)新中心區(qū)。以此帶動(dòng)了海淀房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展，使得土地越來(lái)越稀缺。海淀區(qū)2004年土地掛牌：土地面積368209平方米，建筑面積909634平方米，總成交金額350873萬(wàn)元，平均樓面熟地價(jià)3857元/平方米。2005年土地掛牌：土地面積470522平方米，建筑面積627379平方米，總成交金額192499萬(wàn)元，平均樓面熟地價(jià)3068元/平方米。本項(xiàng)目用地處于海淀區(qū)十分優(yōu)越的地理位置，地段！地段！地段！房地產(chǎn)的金科玉律，“世豪大廈”將吸引著大批開發(fā)商選擇海淀土地市場(chǎng)投資。因此結(jié)合土地使用權(quán)制度改革的發(fā)展趨勢(shì)與海淀區(qū)本身的狀況分析，海淀土地市場(chǎng)是具有非常大的發(fā)展空間和潛力的。該項(xiàng)目市場(chǎng)分析（一）本項(xiàng)目特點(diǎn)1．項(xiàng)目所在區(qū)位條件本項(xiàng)目位于海淀區(qū)東升鄉(xiāng)皂君廟村，東臨國(guó)家監(jiān)察部，西靠北京電信大廈皂君廟營(yíng)業(yè)廳，南至皂君廟南街，北為三建宿舍，距北三環(huán)西路約200米。2．項(xiàng)目交通條件該用地東側(cè)為皂君中路，為城市主干道，往南600米即為學(xué)院南路，向西400米即為清華南路，北距北三環(huán)西路僅200米。北京市第一條輕軌在此設(shè)站通過(guò)，用地規(guī)劃范圍內(nèi)無(wú)文物古跡、古樹、名木等。周圍商業(yè)設(shè)施齊全，交通道路便捷。3．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)情況以辦公樓為主要內(nèi)容，兼顧商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)，如酒店、餐飲娛樂等。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足建筑物的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須符合總體規(guī)劃并帶有現(xiàn)代文化氣息。4．規(guī)劃提示的項(xiàng)目建設(shè)的有利條件和不利條件有利條件①地塊內(nèi)地形平整，坡度符合建筑條件，并為城市的建筑景觀設(shè)計(jì)提供了可操作的空間。②項(xiàng)目位于海淀的核心區(qū)，文化氛圍濃郁，配套設(shè)施較齊全。不利條件本項(xiàng)目為“城中村”項(xiàng)目，涉及征用集體土地，并需拆除部分房屋，拆遷難度較大。（二）本項(xiàng)目市場(chǎng)分析本項(xiàng)目的定位和未來(lái)使用土地的公共建筑建設(shè)規(guī)劃要求，決定其產(chǎn)品的性質(zhì)、市場(chǎng)供求。由于土地儲(chǔ)備并不是房地產(chǎn)開發(fā)的最終產(chǎn)品，土地儲(chǔ)備的目的是為了以招、拍、掛的形式出讓給開發(fā)商，所以，市場(chǎng)分析就要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)土地的需求。由于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和支柱，房地產(chǎn)業(yè)的上升期，也是對(duì)土地資源需求的擴(kuò)張期。在北京首都經(jīng)濟(jì)圈的快速形成階段，已建成的區(qū)域不能滿足城市現(xiàn)代化的要求，城市化功能的分級(jí)輻射也已是必然的趨勢(shì)。所有產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展都有賴于基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的完善。土地一級(jí)開發(fā)和儲(chǔ)備的功能，承擔(dān)著區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局形成的趨向和定位。所以，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)土地的需求使本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景看好。從海淀區(qū)的總體規(guī)劃來(lái)看，本項(xiàng)目周邊商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校一應(yīng)俱全。服務(wù)檔次適中，位置較好，服務(wù)功能較完善，必將建成為一個(gè)成熟的生活社區(qū)。通過(guò)專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目周邊樓盤的調(diào)查，寫字樓出租均價(jià)在4.5—6.6元/天．平方米，出租銷售情況較好。通過(guò)對(duì)“世豪大廈”項(xiàng)目的各方面條件分析。目前，可以對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景持樂觀態(tài)度。第四章項(xiàng)目建設(shè)選址及建設(shè)條件項(xiàng)目選址“世豪大廈”項(xiàng)目位于海淀區(qū)東升鄉(xiāng)皂君廟村，東臨國(guó)家監(jiān)察部，西靠北京電信大廈皂君廟營(yíng)業(yè)廳，南至皂君廟南街，北為三建宿舍，距北三環(huán)西路約200米。規(guī)劃項(xiàng)目總占地面積約11864平方米。建設(shè)條件（一）當(dāng)?shù)貧庀髼l件海淀區(qū)氣候?qū)贉貛駶?rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風(fēng)，夏季高溫多雨，盛行東南風(fēng)。年均氣溫12.3℃，1月份平均氣溫-3.7℃，極端最低氣溫為-18.5℃，7月份平均氣溫為26.1℃，最高氣溫為40.3℃。年日照數(shù)2662小時(shí)，無(wú)霜期211天。年平均降水量628.9毫米，集中于夏季的6—8月，降水量為465.1毫米，占全年降水的70%；冬季的12—2月份降水量最少。（二）道路交通狀況用地東側(cè)為皂君中路，為城市主干道，往南600米即為學(xué)院南路，向西400米即為清華南路，北距北三環(huán)西路僅200米。北京市第一條輕軌在此設(shè)站通過(guò)。附近有多條公交線路，可方便通往城市快速路，如：北四環(huán)路、北五環(huán)路、八達(dá)嶺高速公路、城市輕軌，交通極為便利，可在城市中自由穿行。第五章項(xiàng)目實(shí)施方案該項(xiàng)目的主要內(nèi)容是指按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目用地辦理征地、拆遷手續(xù)、實(shí)施拆遷、建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施，使建設(shè)用地達(dá)到“七通一平”后納入政府儲(chǔ)備庫(kù)。該項(xiàng)目已經(jīng)具備“七通”（道路、上水、雨污水、供電、燃?xì)?、供暖、通風(fēng)）外部配套設(shè)施接用的條件，各種市政綜合管網(wǎng)線路距宗地范圍較近。一、道路：往南600米即為學(xué)院南路，向西400米即為清華南路，北距北三環(huán)西路僅200米。北京市第一條輕軌在此設(shè)站通過(guò)。各路公共汽車較多，交通便捷。二、上水：附近有市政自來(lái)水管線，距離為15米左右。雨污水：附近有市政雨、污水管線至宗地約100米。供電：宗地附近有供電開配站一座，距離390米左右。燃?xì)猓焊浇腥細(xì)夤芫€至宗地約480米。六、供暖：可通過(guò)設(shè)置鍋爐房或空調(diào)采暖解決。七、通訊：由附近引入宗地，距離270米。第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度北京世豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京市海淀區(qū)大鐘寺農(nóng)工商公司作為土地一級(jí)開發(fā)的主體，對(duì)海淀區(qū)東升鄉(xiāng)皂君廟村“世豪大廈”項(xiàng)目進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)后，納入政府儲(chǔ)備，其工作重點(diǎn)主要有：征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地出讓四大項(xiàng)。預(yù)計(jì)土地一級(jí)開發(fā)的周期約為一年（8個(gè)月），即：2006年3月始至2006年10月止。大致時(shí)間安排如下：時(shí)間進(jìn)度表項(xiàng)目時(shí)間安排主要工作前期申報(bào)手續(xù)2006年3月—4月完成立項(xiàng)、規(guī)劃等工作取得各主管部門的批文征地2006年4月—5月辦理征地手續(xù)，簽訂補(bǔ)償協(xié)議完成征地補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞑疬w2006年5月—7月辦理拆遷手續(xù)，完成入戶調(diào)查、拆遷評(píng)估、動(dòng)遷、拆除等工作基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2006年6月—2006年8月與各部門接口，完成“七通一平”土地出讓2006年9月—10月完成土地使用權(quán)出讓的招、拍、掛工作時(shí)間進(jìn)度示意圖第七章項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響環(huán)境保護(hù)1．項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)環(huán)境的影響擬建設(shè)項(xiàng)目主要為后期綜合樓建設(shè)而進(jìn)行，因此基本消除工業(yè)三廢排放。該項(xiàng)目的未來(lái)污染源主要為地下車庫(kù)廢氣、油煙和噪聲。2．?dāng)M采取的環(huán)境措施⑴廢氣本項(xiàng)目廢氣污染主要來(lái)源于地下車庫(kù)廢氣以及配套餐飲等炊事產(chǎn)生的燃?xì)鈴U氣。本項(xiàng)目將采用清潔燃料——天然氣，燃燒產(chǎn)生的氣體污染物排放均符合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)要求，地下車庫(kù)廢氣經(jīng)處理后排出。⑵污水與油煙該項(xiàng)目建成后，廢水主要為生活污水，因此污水中不含特殊污染物。該項(xiàng)目污水排放采用清污分流，廁所排放要經(jīng)過(guò)化糞池處理，餐廳廢水需要經(jīng)過(guò)隔油處理，處理后污水進(jìn)入市政下水道。因此，本項(xiàng)目排放的污水將不會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生污染。油煙要設(shè)置專用煙道，并經(jīng)處理后排出，使排放標(biāo)準(zhǔn)符合環(huán)保要求。⑶固體廢棄物該項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢棄物主要為生活和辦公垃圾，生活垃圾無(wú)毒無(wú)害，進(jìn)行可回收與不可回收的分類處理，并由專人負(fù)責(zé)集中清理，密閉運(yùn)輸，在附近垃圾處理站處理，對(duì)周圍影響較小。⑷噪聲污染各類噪聲主要來(lái)自通風(fēng)系統(tǒng)、冷卻系統(tǒng)、水泵等，在設(shè)備選型合理和采用相應(yīng)減震降噪措施后，如設(shè)置消聲器、采用節(jié)能低噪音冷卻塔等，對(duì)周圍環(huán)境影響不大。⑸施工期間污染在施工中注意施工噪音、場(chǎng)地浮塵的處理，加強(qiáng)圍擋及封閉管理，盡量減少對(duì)周圍環(huán)境的不良影響。⑹綠化該項(xiàng)目綠化率達(dá)到30%以上。節(jié)能在該地塊開發(fā)建設(shè)過(guò)程中及投入使用后，將采用多種措施以降低能源消耗，具體措施如下：1．供電、供氣、供水等系統(tǒng)將注重合理布局，盡可能降低途中消耗。2．熱管網(wǎng)設(shè)置調(diào)節(jié)閥門，解決水利平衡問(wèn)題，集中供暖，按分戶計(jì)量方式設(shè)計(jì)管道。3．道路采用新高效節(jié)能光源，降低照明用電量。4．機(jī)電設(shè)備選用耗能低、效率高的設(shè)備。5．公建項(xiàng)目將符合節(jié)能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求。消防根據(jù)GBJ16—87《建設(shè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求，該地塊一級(jí)土地開發(fā)時(shí)消防供水，消防通道、消防站的建設(shè)將一并考慮。未來(lái)綜合樓消防將以水為主，各主要道路均鋪設(shè)消防給水干管，設(shè)置消火栓，樓內(nèi)按照規(guī)劃要求設(shè)置手提式滅火器及器具，以增強(qiáng)防火能力。樓內(nèi)按照規(guī)劃要求設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，增強(qiáng)消防預(yù)控。施工設(shè)計(jì)考慮有足夠的防火距離和消防通道，以滿足運(yùn)輸、消防和安全的需要。第八章項(xiàng)目投資估算及資金籌措第一部分投資估算成本構(gòu)成根據(jù)《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》（京國(guó)土市[2005]540號(hào)）規(guī)定，土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)是指政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。土地儲(chǔ)備開發(fā)成本包括：征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用貸款利息6．土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地管理部門核準(zhǔn)的其它支出。根據(jù)文件規(guī)定及本項(xiàng)目的具體情況，海淀區(qū)東升鄉(xiāng)皂君廟村“世豪大廈”項(xiàng)目土地以及開發(fā)總成本包含下列各項(xiàng)：1．征地、拆遷補(bǔ)償總費(fèi)用:主要是指代征地范圍內(nèi)的北京市海淀區(qū)大鐘寺農(nóng)工商公司所屬居民房屋（宅基地）及其集體周轉(zhuǎn)房、辦公用房的拆遷補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)用。其中，宅基地根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第124號(hào)）進(jìn)行估算；集體周轉(zhuǎn)房、辦公用房根據(jù)《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（北京市人民政府令第148號(hào)）進(jìn)行補(bǔ)償；地上建筑物根據(jù)《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國(guó)土房管拆（2003）808號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行估算。其他補(bǔ)助費(fèi)用（如：拆遷補(bǔ)助費(fèi)、工程配合獎(jiǎng)、停產(chǎn)停業(yè)損失、拆除等費(fèi)用）按照《北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（京政函（2001）109號(hào)）及現(xiàn)行市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)估算。2．可行性研究、掛牌底價(jià)、拆遷評(píng)估費(fèi)用3．審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用4．市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：主要是指市政設(shè)施的建設(shè)或接入市政管網(wǎng)所需交納的費(fèi)用：5．交易過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)：主要是指須交納的部分政府稅費(fèi)6．貸款利息：實(shí)除了按照對(duì)土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的規(guī)定，應(yīng)具備一定比例的自由資金以外，從金融機(jī)構(gòu)獲取貸款應(yīng)支付的融資成本。7．不可預(yù)見費(fèi)：主要是指土地一級(jí)開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種不可預(yù)料的費(fèi)用8．管理費(fèi)用：主要是指項(xiàng)目辦理土地一級(jí)開發(fā)前期手續(xù)過(guò)程中所發(fā)生的管理費(fèi)用二、項(xiàng)目基本情況數(shù)據(jù)：根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《規(guī)劃意見書附件》（選址）（2005規(guī)意選字0375號(hào)）擬建項(xiàng)目資料如下：規(guī)劃條件說(shuō)明項(xiàng)目面積（平方米）備注總用地面積11864折和17.80畝全部為新征（占）集體用地總建設(shè)用地面積994414.92畝其中，綜合類用地9944代征城市公共用地面積19202.88畝其中，代征道路用地面積1920待征地現(xiàn)狀基本數(shù)據(jù)類型戶數(shù)建筑面積（平方米）占地面積（平方米）備注宅基地2326223860折合5.79畝周轉(zhuǎn)房4730784947折合12.01畝非住宅（辦公倉(cāng)庫(kù)）219023057合計(jì)52760211186417.80畝備注：根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀總建筑面積約為7602平方米，總用地面積為11864平方米，扣除宅基地部分，計(jì)算現(xiàn)狀容積率（7602-2622）/（11864-3860）=6273/15438=0.6222，以分?jǐn)偢鳜F(xiàn)狀用途地上建筑物的占地面積。三、具體估算：按照土地一級(jí)開發(fā)階段的投資經(jīng)驗(yàn)、指標(biāo)和有關(guān)規(guī)定，估算海淀區(qū)東升鄉(xiāng)皂君廟村“世豪大廈”項(xiàng)目，綜合開發(fā)成本約25610萬(wàn)元。具體估算過(guò)程如下：（一）征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)：9037萬(wàn)元Ⅰ.宅基地：2626萬(wàn)元根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第124號(hào)），拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆遷房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算辦法按照《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》（京國(guó)土房管征（2003）606號(hào)）計(jì)算：其計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)＝宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。按下列公式計(jì)算：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià)）*戶均安置面積/戶均宅基地面積。①當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，有區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等情況綜合確定。根據(jù)北京市建設(shè)委員會(huì)公布的海淀區(qū)2005年普通商品期房交易市場(chǎng)價(jià)，城區(qū)普通住宅期房預(yù)售均價(jià)危7815元/平方米。海淀區(qū)平均為7868元/平方米。新建商業(yè)用房交易市場(chǎng)價(jià)格為13990元/平方米。它代表的是監(jiān)測(cè)區(qū)域新建商品住房買賣市場(chǎng)價(jià)格的一般水平。結(jié)合專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目周邊樓盤的實(shí)地調(diào)查，及對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)狀況的預(yù)測(cè)，暫確定本項(xiàng)目的當(dāng)?shù)仄胀ㄉ唐贩恐笇?dǎo)價(jià)為7780元/平方米。②房屋重置成新均價(jià)，是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府按照區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400-700元/平方米幅度內(nèi)確定。通過(guò)專業(yè)人員的實(shí)地勘察，被拆遷地區(qū)的房屋年代已久，建筑結(jié)構(gòu)多為磚木結(jié)構(gòu)，但大部分經(jīng)過(guò)了翻修。結(jié)合《北京市建設(shè)工程概預(yù)算定額》，房屋重置成新均價(jià)可初步確定為700元/平方米。③戶均安置面積，按照100-150平方米控制，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)民居住情況確定。海淀區(qū)東升鄉(xiāng)目前已經(jīng)城市化，通過(guò)專業(yè)人員的實(shí)地了解，開發(fā)對(duì)象屬于“城中村”，東升鄉(xiāng)周邊高校、科研單位較多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，農(nóng)民居住情況較好。因此確定本次預(yù)算的戶均安置面積按照150平方米估算。④戶均宅基地面積，原則上暫統(tǒng)一按0.25畝（168平方米）計(jì)算。⑤宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=（7780-700）*150/168=6321元/平方米2．被拆遷房屋重置成新價(jià)通過(guò)評(píng)估人員的實(shí)地勘察，被拆遷房屋年代已久，建筑結(jié)構(gòu)多為磚木結(jié)構(gòu)，但大部分經(jīng)過(guò)了翻修。評(píng)估人員根據(jù)《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國(guó)土房管拆（2003）808號(hào)）結(jié)合股價(jià)經(jīng)驗(yàn)，將本項(xiàng)目房屋重置成新價(jià)初步確定為700元/平方米。3．房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)＝6321*23*168+700*2622=2626萬(wàn)元Ⅱ.周轉(zhuǎn)房及辦公用房、倉(cāng)庫(kù)等：5633萬(wàn)元由于周轉(zhuǎn)房及辦公、倉(cāng)庫(kù)等用房屬宅基地以外的集體用房，因此，按照《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（北京市人民政府令第148號(hào)）進(jìn)行補(bǔ)償。征地補(bǔ)償費(fèi)由征地雙方依法協(xié)商確定，并實(shí)行最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度。征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附屬物的，還應(yīng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)助費(fèi)和其他地上物補(bǔ)助費(fèi)。青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等。拆遷住宅房屋的，按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》執(zhí)行，拆遷非住宅房屋和其它建筑物、構(gòu)筑物的按照重置成新價(jià)格予以補(bǔ)償。因此，本次測(cè)算的征地補(bǔ)償費(fèi)，根據(jù)《北京市征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（海淀區(qū)部分）》（京國(guó)土征（2004）223號(hào)），包括：土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)是指被征地鄉(xiāng)鎮(zhèn)征地補(bǔ)償費(fèi)的最低限。海淀區(qū)東升鄉(xiāng)的征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)為15萬(wàn)元/畝。根據(jù)專業(yè)人員了解的近期征地補(bǔ)償費(fèi)用，與市國(guó)土局頒布的《北京市征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》相差較大。如：海淀區(qū)溫泉鄉(xiāng)、朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)、南磨房鄉(xiāng)等，由于位置的十分優(yōu)越性，城市化的速度正逐步加快。征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約在200萬(wàn)元-450萬(wàn)元/畝。且根據(jù)文件規(guī)定征地項(xiàng)目的具體征地補(bǔ)償費(fèi)，以征地單位與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商簽訂的征地補(bǔ)償安置協(xié)議書為準(zhǔn)。因此，根據(jù)北京世豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京市海淀區(qū)大鐘寺農(nóng)工商公司的初步洽談和商議，本次評(píng)估征地補(bǔ)償費(fèi)暫按450萬(wàn)元/畝估算。12.01畝*440萬(wàn)元/畝=5284萬(wàn)元=征地補(bǔ)償費(fèi)+地上物重置成新價(jià)=5284萬(wàn)元+（3078+1902）*700元=5284萬(wàn)元+349萬(wàn)元≈5633萬(wàn)元Ⅲ.其他補(bǔ)助費(fèi)用：778萬(wàn)元包括：拆遷補(bǔ)助費(fèi)、工程配合獎(jiǎng)、停產(chǎn)停業(yè)損失、拆除等費(fèi)用。按照《北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（京政函（2001）109號(hào)）及現(xiàn)行市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)估算。其中：拆遷補(bǔ)助費(fèi)：按每平方米建筑面積40元估算，約31萬(wàn)元；工程配合獎(jiǎng)：按每戶5萬(wàn)元估算，約260萬(wàn)元；停產(chǎn)停業(yè)損失：按每平方米建筑面積2400元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)，約456萬(wàn)元；拆除費(fèi)用：按每平方米建筑面積40元估算，約31萬(wàn)元；以上費(fèi)用合計(jì)為778萬(wàn)元。Ⅳ.征地費(fèi)用合計(jì)征地、拆遷、補(bǔ)償總費(fèi)用=宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)+周轉(zhuǎn)房、辦公用房征地補(bǔ)償費(fèi)+其他費(fèi)用=2626萬(wàn)元+5633萬(wàn)元+778萬(wàn)元=9037萬(wàn)元（二）可行性研究、掛牌底價(jià)、拆遷等評(píng)估費(fèi)：600萬(wàn)元根據(jù)北京市《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格（1999）1283號(hào)），《國(guó)家計(jì)委、國(guó)家國(guó)土資源部關(guān)于土地評(píng)估收費(fèi)的通知》，市物價(jià)局、市財(cái)政局《關(guān)于房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》（京價(jià)（收）字（1993）第238號(hào)）等文件測(cè)算得出。（三）審計(jì)、律師、工程監(jiān)理費(fèi)用：800萬(wàn)其中：審計(jì)收費(fèi)約為280萬(wàn)元，律師費(fèi)約為240萬(wàn)元；工程監(jiān)理費(fèi)約為280萬(wàn)元。（四）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：7173萬(wàn)元。根據(jù)北京市原計(jì)劃委員會(huì)、北京市財(cái)政局、北京市原土地局、北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓地價(jià)款征收工作的通知中第十條有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)征收規(guī)定，“不分地價(jià)區(qū)類，不分土地用途，按同一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，每建筑平米610-1200元/建筑平方米”。結(jié)合本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施的具體情況，確定市政建設(shè)費(fèi)為1200元/建筑平方米，根據(jù)規(guī)劃意見書，地上建筑面積為39774平方米，擬建地下建筑面積20000平方米，本項(xiàng)目市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為7173萬(wàn)元。（五）交易過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)：2900萬(wàn)元項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)完成后上市交易。交易過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)也應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本。包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、交易手續(xù)費(fèi)等，共計(jì)約2900萬(wàn)元。（六）貸款利息：1000萬(wàn)本項(xiàng)目自有資金8000萬(wàn)元，約占30%，尚需貸款約18000萬(wàn)元，按工程進(jìn)度，第一年用貸款投入14000萬(wàn)元，第二年用貸款投入4000萬(wàn)元，貸款利率5.76%，按復(fù)利計(jì)算。則利息約為1000萬(wàn)元。（七）不可預(yù)見費(fèi)：3600萬(wàn)元按北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算一般取費(fèi)慣例，不可預(yù)見費(fèi)去總投資的5%-10%?，F(xiàn)階段由于土地一級(jí)開發(fā)政策不完善，拆遷難度越來(lái)越大，未來(lái)不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)較大，因此按上限10%計(jì)取。（八）管理費(fèi)用：500萬(wàn)元根據(jù)《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%計(jì)取。海淀區(qū)東升鄉(xiāng)皂君廟村“世豪大廈”項(xiàng)目土地一級(jí)綜合開發(fā)成本估算匯總表序號(hào)單項(xiàng)成本數(shù)值（萬(wàn)元）備注1征地、拆遷、補(bǔ)償總費(fèi)用9037其中，宅基地2626萬(wàn)元；周轉(zhuǎn)房及辦公用房5633萬(wàn)元；其它費(fèi)用：778萬(wàn)元2可行性研究、掛牌底價(jià)、拆遷評(píng)估費(fèi)用6003設(shè)計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用8004市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)71735交易過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)29006貸款利息10007不可預(yù)見費(fèi)36008管理費(fèi)用500總計(jì)25610單位樓面成本地價(jià)估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)數(shù)據(jù)1土地開發(fā)總投資萬(wàn)元256102總建筑面積平方米59774其中：地上39774地下200003單位樓面成本地價(jià)元/平方米4280根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（京政[2002]32號(hào)），及《關(guān)于公布本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知》（京國(guó)土房管出[2002]1121號(hào)），結(jié)合北京市2005—2006年的出讓案例，確定該地塊的樓面毛地價(jià)約為2100元/平方米，根據(jù)北京市土地出讓慣例，出讓金為樓面毛地價(jià)的60%。因此，估算該地塊的樓面出讓金約為1260元/平方米，出讓金總額約為5010萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資約為30620萬(wàn)元。單位樓面熟地價(jià)估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)數(shù)據(jù)1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元306202總建筑面積平方米59774其中：地上39774地下200003單位樓面熟地價(jià)元/平方米5540有關(guān)估算的說(shuō)明：因本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案還有待相關(guān)政府部門具體審定，目前我們掌握的資料數(shù)據(jù)極為有限，因此，上述投資估算只是初步估算，如將來(lái)的規(guī)劃方案調(diào)整及經(jīng)過(guò)詳細(xì)的入戶調(diào)查，項(xiàng)目規(guī)劃資料、現(xiàn)狀資料更加詳盡的情況下，都會(huì)與本估算額存有偏差，建議重新進(jìn)行測(cè)算。項(xiàng)目投資分析：通過(guò)估算，本項(xiàng)目土地開發(fā)總投資約3.1億，單位樓面成本地價(jià)約為4280元/平方米，單位樓面熟地地價(jià)約為5540元/平方米。本項(xiàng)目位于綜合類二級(jí)地，根據(jù)《北京市基準(zhǔn)地價(jià)表》，該級(jí)別綜合類用途的樓面熟地價(jià)趨減為4460—6000元/平方米。本項(xiàng)目測(cè)算的單位樓面熟地價(jià)正好為基準(zhǔn)地價(jià)的中高限之間。評(píng)估人員將掌握的海淀區(qū)2005—2006年的公共建筑類土地招拍掛信息進(jìn)行了匯總和整理，見下表：年份宗地?cái)?shù)量土地面積（平方米）建筑面積（平方米）成交價(jià)（萬(wàn)元）平均樓面熟地價(jià)（元/平方米）2005年3147501100006290757192006年1672935000208735964根據(jù)上表顯示：海淀區(qū)2005年掛牌土地面積14750平方米，建筑面積110000平方米，總成交金額14750萬(wàn)元，平均樓面熟地價(jià)5719元/平方米。2006年掛牌土地面積6729平方米，建筑面積35000平方米，總成交金額20873萬(wàn)元，平均樓面熟地價(jià)5964元/平方米。兩年來(lái)的成交均價(jià)樓面熟地價(jià)約為5778元/平方米。項(xiàng)目主要集中在海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)地區(qū)，大多數(shù)項(xiàng)目地理位置和海淀區(qū)東升鄉(xiāng)皂君廟村“世豪大廈”項(xiàng)目一樣都十分優(yōu)越。評(píng)估人員預(yù)估該項(xiàng)目的樓面熟地價(jià)為5540元/平方米，加上開發(fā)企業(yè)8%的利潤(rùn)，掛牌底價(jià)約為5990元/平方米。根據(jù)評(píng)估人員掌握的2005—2006年的土地招拍掛信息，與北京市基準(zhǔn)地價(jià)作了相應(yīng)的比較和分析，掛牌成交價(jià)約為基準(zhǔn)地價(jià)的1.1—1.5倍，本項(xiàng)目掛牌地價(jià)約為基準(zhǔn)地價(jià)的1.15倍，還是非常有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的。第二部分投資計(jì)劃與資金籌措資金來(lái)源根據(jù)《內(nèi)閣市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》（京國(guó)土市[2005]540號(hào)），土地儲(chǔ)備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。資質(zhì)就決定了開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力，特別是資金的實(shí)力。對(duì)于土地以及開發(fā)來(lái)講，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，屬于資金集中投入的階段，以及開發(fā)需投入的資金量要比二級(jí)開發(fā)大得多。根據(jù)北京市建委對(duì)土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的管理規(guī)定，自有資金一定要達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目投資的一定比例，才能從事土地一級(jí)開發(fā)工作。現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為：自有資本金約要達(dá)到一級(jí)開發(fā)總投資的35%左右。本項(xiàng)目資金來(lái)源，完全由北京世豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自籌解決，本項(xiàng)目總投資估算約為：25610萬(wàn)元，因此，自有資金應(yīng)至少為：8000萬(wàn)元。北京世豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司注冊(cè)資金13695.73萬(wàn)元，總資產(chǎn)20億元，目前公司資金規(guī)模為58000萬(wàn)元。除了自有資金外，公司具有良好的資信能力和融資渠道，可根據(jù)項(xiàng)目資金使用安排計(jì)劃和公司的資金能力，向多年合作的金融機(jī)構(gòu)融通資金，完全能夠保障土地一級(jí)開發(fā)階段資金的按時(shí)足額到位，滿足項(xiàng)目的開發(fā)要求。二、土地一級(jí)開發(fā)周期開發(fā)周期：考慮目前辦理征地手續(xù)程序的復(fù)雜性及拆遷的難度，預(yù)計(jì)土地一級(jí)開發(fā)的周期約為8個(gè)月。即：2006年3月始至2006年10月止。三、投資計(jì)劃根據(jù)海淀區(qū)東升鄉(xiāng)皂君廟村“世豪大廈”項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的前期征地手續(xù)辦理進(jìn)度的預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)開發(fā)（前期）經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用投入的順序制定本項(xiàng)目的投資進(jìn)度計(jì)劃如下：1．項(xiàng)目初期，第一年（2006年3月）分期投入征地、拆遷補(bǔ)償?shù)牟糠仲Y金和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)約21000萬(wàn)元，占總投資的82%；2．項(xiàng)目第二年（2007年3月）投入建設(shè)資金4600萬(wàn)元，占總投資的18%。第九章二級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)本地塊總用地面積：約11864平方米，總建設(shè)用地面積：約9944平方米，代征城市公共用地面積：1920平方米，地上建筑控制規(guī)模為39774平方米，地下擬建規(guī)模為20000平方米。本地塊總建筑面積59774平方米。其中綜合樓面積約39774平方米，底層商鋪面積約4000平方米，辦公樓建筑面積約17000平方米，酒店建筑面積約14000平方米，餐飲娛樂設(shè)施建筑面積約4800平方米，地下車庫(kù)、人防、配套設(shè)施約20000平方米，機(jī)動(dòng)車位約450個(gè)。本項(xiàng)目建設(shè)期為2007年1月至2008年6月，爭(zhēng)取2008年6月進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，保證2008年奧運(yùn)會(huì)之前進(jìn)行全面正式營(yíng)業(yè)，抓住“2008奧運(yùn)”巨大商機(jī)。對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤(rùn)率。由于本項(xiàng)目準(zhǔn)備長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，因此同時(shí)選取計(jì)算指標(biāo)投資回收期和盈虧平衡點(diǎn)等指標(biāo)，計(jì)算期按20年計(jì)算。一、二級(jí)開發(fā)營(yíng)業(yè)收入及稅金第一、營(yíng)業(yè)收入根據(jù)市建委、市統(tǒng)計(jì)局、市國(guó)土局、市發(fā)改委根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)運(yùn)行結(jié)果，聯(lián)合向社會(huì)發(fā)布北京市2004、2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，主要得益于國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)、居民實(shí)際收入的提高和消費(fèi)投資觀念的轉(zhuǎn)變及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年支持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的基本條件不會(huì)改變，北京市房地產(chǎn)價(jià)格比較平穩(wěn)。確定年增長(zhǎng)幅度為5%。估價(jià)人員應(yīng)用市場(chǎng)比較法等估價(jià)方法與評(píng)估技術(shù)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了預(yù)測(cè)分析。可比實(shí)例于2005年列表如下（以下租金收入均不含物業(yè)費(fèi)）：高檔寫字樓租金表物業(yè)名稱租金（元/天.建筑面積）空置率（%）富海大廈5.915中電信息大廈6.610文化大廈6.412盈都大廈6.415平均6.32車位1800元/月.個(gè)4高檔商業(yè)租金表物業(yè)名稱租金（元/天.建筑面積）空置率（%）北京翠微大廈1410北京當(dāng)代商城實(shí)業(yè)公司208雙安商場(chǎng)1512城鄉(xiāng)貿(mào)易中心1810平均16.75餐飲娛樂286五星級(jí)酒店租金表物業(yè)名稱租金（元/天.建筑面積）空置率（%）北京新世紀(jì)日航飯店1610釣魚臺(tái)國(guó)賓館268香格里拉飯店2011翠宮飯店1812平均20根據(jù)以上分析，出租率按75%考慮，預(yù)計(jì)每月營(yíng)業(yè)收入為1385萬(wàn)元，年?duì)I業(yè)收入16620萬(wàn)元：1、高檔寫字樓：17000平方米*6.32元/天.平方米*30天*75%=241萬(wàn)元。2、高檔商業(yè)：4000平方米*16.75元/天.平方米*30天*75%=150萬(wàn)元。3、五星級(jí)酒店：14000平方米*20元/天.平方米*30天*75%=630萬(wàn)元。4、餐飲娛樂：4800平方米*28元/天.平方米*30天*75%=302萬(wàn)元。5、地下車位：450個(gè)*1800元/月.個(gè)*75%=61萬(wàn)元。小計(jì)：1385萬(wàn)元第二、稅金營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)收入5%；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別為營(yíng)業(yè)稅額的7%和3%；房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值*（1-30%）*1.2%；所得稅按利潤(rùn)總額33%。第三、2008年?duì)I業(yè)收入按半年考慮，雖然是初營(yíng)業(yè)，但考慮“2008奧運(yùn)”將帶來(lái)巨大商機(jī)，2008年收入按正常營(yíng)業(yè)年的一半考慮。預(yù)計(jì)年平均租金收入為16620萬(wàn)元。稅金（不含所得稅）年平均為831萬(wàn)元，其中房產(chǎn)稅527萬(wàn)元。（詳見輔助表3）二、成本和費(fèi)用該經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目主要的成本和費(fèi)用有：折舊費(fèi)（折舊年限按30年，殘值率按5%）、維護(hù)修理費(fèi)（按折舊費(fèi)的20%）、銷售費(fèi)用（按收入的1.5%）、管理費(fèi)用（包括人員工資及福利費(fèi)，按收入的5%）、財(cái)務(wù)費(fèi)用（主要是利息，每年數(shù)量不等）。另外，租金不包括物業(yè)管理費(fèi)、水電氣等動(dòng)力費(fèi)，故成本不考慮這部分費(fèi)用，視同持平。三、基準(zhǔn)收益率的確定1.資本資產(chǎn)定價(jià)模型風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的基本關(guān)系是風(fēng)險(xiǎn)越大要求的報(bào)酬率越高。基于上述對(duì)投資項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率的內(nèi)涵界定，風(fēng)險(xiǎn)和基準(zhǔn)收益率（期望投資報(bào)酬率）的關(guān)系可以表示如下：ic=if+bQic：風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率，即投資項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率if：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率b：風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率Q：風(fēng)險(xiǎn)程度公式中，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率容易確定，風(fēng)險(xiǎn)程度則需要用標(biāo)準(zhǔn)差或編導(dǎo)系數(shù)等計(jì)量，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率通過(guò)統(tǒng)計(jì)方法確定。我們可以采用國(guó)際市場(chǎng)通用的資本資產(chǎn)定價(jià)模型來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。該模型的出發(fā)點(diǎn)就是內(nèi)部收益率最本質(zhì)的經(jīng)濟(jì)含義，即一個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率時(shí)投資與該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)成本。它通過(guò)比較一個(gè)項(xiàng)目或行業(yè)的投資回報(bào)率與投資于整個(gè)證券市場(chǎng)的回報(bào)率來(lái)確定該項(xiàng)目或行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)貼水。該模型用數(shù)學(xué)公式表達(dá)，就是：ir=.（im-if）ir：投資于一個(gè)項(xiàng)目或行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率im：證券市場(chǎng)的預(yù)期回報(bào)率.：反映項(xiàng)目或行業(yè)相對(duì)于平均奉獻(xiàn)的證券市場(chǎng)的變動(dòng)程度指標(biāo)因此，基準(zhǔn)收益率（ic）的計(jì)算公式演變?yōu)楣剑篿c=if+.（im-if）公式中.系數(shù)可以通過(guò)采集某一行業(yè)中典型的上市企業(yè)的投資回報(bào)率，與（im-if）作線性回歸分析后得出。根據(jù)此方法，參照國(guó)內(nèi)滬深股上市的股份公司年報(bào)公布各個(gè)企業(yè)的.稀疏，可以預(yù)測(cè)出房地產(chǎn)行業(yè).系數(shù)為0.51。公式中im減if得到投資于證券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)貼水，它是由于承擔(dān)了證券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)而得到的超額回報(bào)，可對(duì)證券市場(chǎng)上投資基金多年的風(fēng)險(xiǎn)貼水加以統(tǒng)計(jì)和分析后得到。2.加權(quán)平均資本成本資金成本是指企業(yè)為籌集和使用資金而支付的各種費(fèi)用，資金成本包括資金籌集費(fèi)用和資金占用費(fèi)用兩部分。資金成本是投資項(xiàng)目必須獲得的最低投資收益率，以補(bǔ)償項(xiàng)目法人經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目（或企業(yè)）所取得和使用資金而付出的代價(jià)。資金成本可有多種計(jì)量形式。在比較各種籌資方式中，使用個(gè)別資本成本，包括普通股成本、留存收益成本、長(zhǎng)期借款成本、債券成本；在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策時(shí)，使用加權(quán)平均資金成本；在進(jìn)行追加投資決策時(shí)，則使用邊際資金成本。資金成本是企業(yè)的投資者（包括股東和債權(quán)人）對(duì)投入的資本所要求的收益率，是投資本項(xiàng)目（或本企業(yè)）機(jī)會(huì)成本。資金成本在投資決策中的作用主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：計(jì)算凈現(xiàn)值指標(biāo)時(shí)作為折現(xiàn)率；利用內(nèi)部收益率指標(biāo)決策時(shí)作為基準(zhǔn)收益率。加權(quán)平均資金成本的計(jì)算公式為：WACC=∑nj-1KjWjWACC：加權(quán)平均資金成本Kj：第j種個(gè)別資金成本W(wǎng)j：第j種個(gè)別資金占全部資金的比重加權(quán)平均資金成本是以各種資本占全部資本的比重為權(quán)數(shù)，對(duì)各種資金成本進(jìn)行加權(quán)平均確定的，故而又稱綜合資金成本。值得注意的是，由于債務(wù)資本的利息在所得稅前扣除，可低減一部分所得稅債務(wù)，因此，對(duì)于債務(wù)資金成本的計(jì)算要扣除所得稅的影響。通常情況下，項(xiàng)目或企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)由債務(wù)資本和權(quán)益資本構(gòu)成，上述公式演變?yōu)椋杭訖?quán)平均資金成本＝稅前債務(wù)資本成本*（1-所得稅稅率）*債務(wù)額占總資本比重+權(quán)益資本成本*權(quán)益資本成本占總資本比重在投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)過(guò)程中，個(gè)別資本占全部資本的比重，可按資產(chǎn)負(fù)債表的長(zhǎng)、短期債務(wù)以及權(quán)益資本占全部資本的比例確定，數(shù)據(jù)比較容易取得。債務(wù)資金成本根據(jù)項(xiàng)目長(zhǎng)、短期負(fù)債的貸款利率確定，權(quán)益資金成本的確定參照企業(yè)對(duì)于股權(quán)資本的內(nèi)部投資回報(bào)率標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定。權(quán)益資金成本確定的合理與否對(duì)加權(quán)平均資金成本即基準(zhǔn)折現(xiàn)率的合理性影響重大，因此合理確定權(quán)益資金成本尤為重要。在確定權(quán)益資金成本時(shí)可以適當(dāng)參考可比上市公司權(quán)益資本收益率或通過(guò)上述資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算確定，只是.系數(shù)和證券市場(chǎng)的預(yù)期回報(bào)率im都是相對(duì)權(quán)益資本而言。3.本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率的確定結(jié)合上述資本資產(chǎn)定價(jià)模型以及加權(quán)平均資金成本計(jì)算公式，推算本項(xiàng)目用于計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值和評(píng)價(jià)項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率?？紤]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，假定本企業(yè)負(fù)債占總資本的比重大致為40%，推算過(guò)程如下：WACC=Ke*［E/(E+D)］+Kd*(1-T)*［D/(E+D)］Ke=if+.(im-if)式中：Ke:股東權(quán)益成本E:股東權(quán)益D:負(fù)債Kd:貸款利率，約為5.6%T:所得稅稅率，取33%If：取國(guó)債利率，約為7%.：取市場(chǎng)投資組合平均報(bào)酬率15%故:WACC=［if+.(im-if)］*［E/(E+D)］+Kd*(1+T)*［D/(E+D)］=0.044+0.0225=6.7%經(jīng)計(jì)算，該企業(yè)用于評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是否可行的基準(zhǔn)收益率為6.7%，考慮到企業(yè)面對(duì)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，基準(zhǔn)收益率確定為7%。四、主要經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)（一）二級(jí)開發(fā)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（基本表2）計(jì)算可得。內(nèi)部收益率計(jì)算公式：∑（CI-C0）t（1+FIRR）-t=0采用插入法，公式如下：FIRR=i1+(i2-i1)FNPV1/（FNPV1+.FNPV2.）當(dāng)I=13%時(shí)，F(xiàn)NPV=978萬(wàn)元當(dāng)I=14%時(shí)，F(xiàn)NPV=-1604萬(wàn)元FIRR=13%+（14%-13%）*978/（978+1604）=13.30%該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為8.91%，財(cái)務(wù)效益較好。由以上計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目資金內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目可行。（二）二級(jí)開發(fā)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到目前的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目時(shí)可以考慮接受的。本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic為7%，由此計(jì)算可得：凈現(xiàn)值（全投資）稅后FNPV=24896萬(wàn)元，凈現(xiàn)值（全投資）稅前FNPV