上海房地產(chǎn)市場年終回顧與預(yù)測

2008上海房地產(chǎn)市場年終回顧與2009年預(yù)測概要:以2007年年底央行出臺二套房首付提高為引子,上海住宅市場進(jìn)入了觀望和緊縮期,自身的周期性調(diào)整遭遇2008年蔓延全球金融危機(jī)對國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的影響,致使居民消費(fèi)和置業(yè)信心及預(yù)期大幅回落,購房意愿走低進(jìn)入歷史低谷,全年住宅交易顯著回落,與上年同期相比減少四成多,為近年來最低點(diǎn),且各季度呈現(xiàn)加速下滑的趨勢,價(jià)格雖整體保持相對穩(wěn)定,但各種明折暗扣現(xiàn)象也漸趨普遍.住宅用地市場也在政府政策和市場雙重影響下,供應(yīng)量持續(xù)減少,且2008年土地價(jià)格一改2007年面粉比面包貴的現(xiàn)象,流標(biāo)比例將近四成,底價(jià)成交比例高達(dá)60%;與此同時(shí),二手房市場和租金市場也受到明顯沖擊.2008年四季度出臺的各種救市政策對市場信心的穩(wěn)定有積極作用,但2009年預(yù)計(jì)市場仍將保持較長時(shí)間的低迷,不排除價(jià)格體系的深度調(diào)整,保障性住房的大量入市將有助于二元住房體系的形成,且為下一輪樓市的發(fā)展奠定長期基本面.房地產(chǎn)市場發(fā)展中國經(jīng)濟(jì)潛存的結(jié)構(gòu)問題與席卷全球的金融危機(jī)先后爆發(fā)，使得2008年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了近年稍有的下行趨勢，前三季度GDP增長掉入到一位數(shù)區(qū)間。上海作為外向型和投資拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)明顯的地區(qū)，在此輪危機(jī)中受創(chuàng)明顯，經(jīng)濟(jì)增長明顯減速，2008年上半年一度出現(xiàn)GDP增長16年來首次低于全國平均水平的情況。圖：歷年全國與上海GDP增長情況經(jīng)濟(jì)的下滑,進(jìn)一步影響到了居民的購房者信心.自2007年四季度央行出臺二套房新政以來,上海樓市的成交情況已經(jīng)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)現(xiàn)象,而2008年該逆轉(zhuǎn)進(jìn)一步加劇.2008年前11月，上海全市住宅交易量僅為1413萬平方米，比去年同期減少超過4成。這一數(shù)字甚至低于近五年上海樓市最低谷的2005年，當(dāng)年住宅交易量尚且達(dá)到1794萬平方米。圖：2004－2008年上海住宅交易面積（單位：萬平方米）分析各月的走勢可以看到,2008年上海住宅市場呈現(xiàn)加速下滑的現(xiàn)象，第1季度上海住宅交易量比07年減少14％，第2季度擴(kuò)大到36％，第3季度更是達(dá)到了驚人的63％,表明樓市不僅受到自身周期調(diào)整的影響,更因?yàn)槿蚪鹑谖C(jī)的蔓延而影響到居民對未來經(jīng)濟(jì)和收入的信心,從而大幅度減少和推遲大宗消費(fèi),致使樓市交易出現(xiàn)凍結(jié)現(xiàn)象.圖:2008年上海分月住宅交易情況本年度供應(yīng)延續(xù)了前幾年的走勢,繼續(xù)縮減,除上半年少數(shù)月份外,其他月份的住宅供應(yīng)量較上年均出現(xiàn)減少,表明房地產(chǎn)企業(yè)同樣對當(dāng)前市場形勢表現(xiàn)觀望和悲觀的態(tài)度,并紛紛采取了推遲開盤,減少開工等方式以觀察后市走向.但成交下滑勢頭之劇仍然使得總體供過于求的局勢已經(jīng)形成。1－10月住宅供求比為1.2，是除2005年以外的最高值.圖：2007與2008年上海住宅供求比較從價(jià)格方面來說,2003-2007年的長期牛市使得價(jià)格慣性極大,雖然2008年遭遇近年罕見的市場危機(jī),但本年價(jià)格仍未出現(xiàn)普遍的深度回調(diào).上海住宅價(jià)格各月波動(dòng)起伏，前10月累計(jì)均價(jià)（含配套房）仍超過9000元/平方米，仍在僵持階段,但自三季度開始,各種明折暗扣手段屢見不鮮。而對就業(yè)和承受能力更為敏感的租賃市場，最近也出現(xiàn)了租金下調(diào)的現(xiàn)象，這其中包括需求向來旺盛的市中心小戶型，側(cè)面反映了當(dāng)前樓市的緊張形勢。圖：2008年上海分月住宅價(jià)格情況土地市場的情況同樣不容樂觀.上海是全國較早啟動(dòng)土地財(cái)政的城市,住宅用地出讓面積(可建面積)在1997年突破2000萬平方米,并在2001-2003年間達(dá)到3000萬平方米的高峰,對應(yīng)了上海樓市在2003-2004年間的住宅成交高峰;但隨后上海的住宅用地出讓量逐年減少,減少幅度逐年放大,2007年全年住宅用地出讓可建面積僅為915萬平方米,比2006年縮減幅度超過一般,不足最高峰2001年全年出讓的1/4,并且低于十年前樓市進(jìn)入新一輪發(fā)展期起點(diǎn)的1997年,這一奇特的現(xiàn)象對于了解上海近年尤其是2007年住房價(jià)格的急速攀升有重要影響.2008年樓市的低迷使得本年的土地市場更是一片冷清,政府供應(yīng)方面，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，以可建面積計(jì)算，今年上海住宅土地供應(yīng)總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬平方米，最終成交僅170.6萬平方米，宅地流標(biāo)率高達(dá)38%。而所有政府公開出讓的地塊流標(biāo)率高達(dá)20%，底價(jià)成交地塊近60%。而根據(jù)上海市房地部門公布的2008年供地計(jì)劃，今年上海的經(jīng)營性土地供應(yīng)量將達(dá)到2002年以來的最低值，經(jīng)營性項(xiàng)目用地計(jì)劃1500公頃，其中住宅用地800-1000公頃，但宅地最終成交量僅為上述供地計(jì)劃的約1/4。圖：上海歷年土地出讓情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展上海房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期與行業(yè)周期具有高度相關(guān)性。在第一個(gè)發(fā)展周期中，1988－1991年為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的起步階段，經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)公司開始起步，并開始外資對上海房地產(chǎn)行業(yè)的第一批進(jìn)入。大華集團(tuán)、農(nóng)工商房產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)在1988年開始成立。第一輪發(fā)展周期的小高潮出現(xiàn)在1992－1996年，主要拉動(dòng)力來自于鄧小平南巡講話和浦東新區(qū)開發(fā)序幕的拉開。房屋商品化進(jìn)入正式實(shí)施階段，在此階段房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)跨越式發(fā)展，企業(yè)數(shù)量顯著增加，綠地、復(fù)地等均在此期間成立。這時(shí)也產(chǎn)生了外資、尤其是港資企業(yè)進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場的高峰期，和黃、新世界、恒隆、東方海外、恒基均在1993年前后進(jìn)入上海，集中在開發(fā)領(lǐng)域，當(dāng)時(shí)所拿地塊放置今日，絕大多數(shù)均處于市中心位置。雖然90年代中期出現(xiàn)了全國范圍的宏觀調(diào)控，但上海房地產(chǎn)并未受到明顯影響，房地產(chǎn)投資額仍快速增加，1996年上海房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)比上年增長了21％。佩其后，由于亞雨洲金融危機(jī)的居影響，上海房過地產(chǎn)投資額克從縫199凈8霞年開始連續(xù)下久降，房地產(chǎn)企器業(yè)也受到影響挪，簡199閱9調(diào)年開始房地產(chǎn)顧企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)帽了下降，并進(jìn)膝入了長達(dá)五年退的調(diào)整和恢復(fù)匆階段說。盲200慣3稿－挖200都4呼年，上海樓市里再現(xiàn)繁榮，受顧此鼓舞，房地星產(chǎn)企業(yè)數(shù)量未在喂200蝶4某年出現(xiàn)了爆炸庫式增長閥，范200猛4部年房企個(gè)數(shù)劇振增億12呀7項(xiàng)％慮到企500混0具家，為聰自臟199吃2泄年以來的最大策值。兩外企業(yè)盛（外地房企和某外資企業(yè)）進(jìn)粘入上海房地產(chǎn)運(yùn)市場的新一輪漠熱潮出現(xiàn)，房娘地產(chǎn)開發(fā)主體肉出現(xiàn)百花裁齊放的特點(diǎn)蛙。歌200閱5弦年開始的宏觀鉆調(diào)控使得房地尖產(chǎn)企業(yè)格局再農(nóng)度出現(xiàn)盤整局殲面，原而譯200剪8形年全球性的金葛融危機(jī)的爆發(fā)吵，預(yù)計(jì)將加大祖本輪調(diào)整的幅汽度和深度。情總體來說，當(dāng)濾前上海房地產(chǎn)適開發(fā)企業(yè)格局宏呈現(xiàn)以下特點(diǎn)敲：房企重頭云集皆上海貨是倒9云8拾年以來第二輪臣全國房地產(chǎn)市板場發(fā)展的領(lǐng)頭異兵，經(jīng)過多年看的快速發(fā)展，斗已經(jīng)成為了大痛型房地產(chǎn)企業(yè)脈的必爭之地，耗房企重頭云集高。搖200蓋8貌中國房地產(chǎn)綜繼合實(shí)鄉(xiāng)力摘TOP1聾0片企業(yè)中，除了疏碧桂園之外，違萬科、中海、譯合創(chuàng)、保利、棒首開、恒大、逗綠城、大連萬腫達(dá)、大華集團(tuán)姨均已進(jìn)入上海敲。頭圖計(jì)：棄199長5睬－攻200遞7賊年主要省市房禿地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)爆數(shù)據(jù)來源：國盛家統(tǒng)計(jì)撕局血堪中國房地產(chǎn)指回?cái)?shù)系統(tǒng)喚目前市場集中復(fù)度仍然偏低，茶但企業(yè)的整合運(yùn)趨勢明顯刺200相7計(jì)年，上海房地躬產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)得數(shù)鉛為扣311尖6壺家，當(dāng)年上海鹿房地產(chǎn)投資額錢和銷售額分別鼠為筑130丹8兇億元下和礦308劈9甲億元，平均每緊家企業(yè)的投資有額和銷售額分刷別以為差419御6染萬元售和栽991灌4作萬元標(biāo)。纏200民6儀年，上海銷售才前十強(qiáng)的房地申產(chǎn)集團(tuán)銷售海額連44名3盡億元，占全市愈商品房銷售額咱之比菊為懶1刺9女％，這與香港拿相比市場集中慢度相距甚遠(yuǎn)，掌側(cè)面反映上海教房地產(chǎn)行業(yè)尚暮未成熟。但在卷市場環(huán)境和宏筆觀調(diào)控的雙重?zé)釅毫ο?，調(diào)整漸苗頭非常明顯奇，市場集中度恒逐步提高。一唱方面，房地產(chǎn)想企業(yè)個(gè)數(shù)逐年塑減少，賠從勺200艦4含年敏的增500福0持家縮減臂到寒200基7私年侍的檢311負(fù)6遣家，減少幅度提達(dá)緊到材3捷8練％；另一方面閣，優(yōu)秀企業(yè)的恥市場份額逐年息提升，上海銷煉售前十強(qiáng)的房朵地產(chǎn)集團(tuán)所占搞銷售份額尸從爛200翻5裳年刺的倆13.祖0腹％上升書到固200欄6莫年損的襲20.戶3磚％；排名前五委強(qiáng)的銷售份額勁則挺從損8.5豎%破提升條到松16.6柳%欠。預(yù)典計(jì)政200營8左年的市場調(diào)整繳將使得房地產(chǎn)夠企業(yè)格局的集社中化程度更加親提高。躍圖：上海房地耍產(chǎn)（按集團(tuán)）海市場集中度白數(shù)據(jù)來源：國均家統(tǒng)計(jì)報(bào)局接流中國房地產(chǎn)指撞數(shù)系統(tǒng)蜻兩外企業(yè)加速儲涌入，市場主陰體更加多元化禮國企曾經(jīng)在上蔥海房地產(chǎn)企業(yè)糞中占據(jù)半壁江顛山花，泄199連5側(cè)年上海房地產(chǎn)周企業(yè)中國有企隸業(yè)所占比例高淚達(dá)領(lǐng)4亭5科％，曾陸家嘴集團(tuán)、最中星、上實(shí)、純綠地、中華企筒業(yè)殖等企業(yè)占據(jù)市職場開發(fā)主體，假高于當(dāng)時(shí)的其港他活躍省市（釋北京、江蘇、擔(dān)浙江、廣東）基。天但上海房地產(chǎn)偵市場的開發(fā)程有度迅速提高，咽與此相伴的是電房地產(chǎn)企業(yè)主唉體的迅速多元皆化。陽到篩200遼7挖年，國有企業(yè)攤個(gè)數(shù)所占比例掀已經(jīng)下降到停了改8.3%報(bào),庫集體企業(yè)下降震到中4.1燭%煤。當(dāng)然國有企紀(jì)業(yè)和集體企業(yè)發(fā)依靠地域優(yōu)勢宋，仍在土地等輪資源占有上具含有明顯優(yōu)勢。窯同時(shí)上海樓市陵迎來了第二輪管兩外企業(yè)（外考地和外資）的便進(jìn)入高峰，含型港澳臺資企業(yè)探在內(nèi)的外資房挺企數(shù)量悉在仍200拜7做年占據(jù)遇了潮1廉4討％的比例，成營為上海企業(yè)格妄局的重要組成允部分。尤其早盼期進(jìn)入上海的診外資企業(yè)所擁倒有土地多位于借優(yōu)越地段，產(chǎn)書品理念成熟，僑尤其在商用物嫁業(yè)領(lǐng)域，在新饒一輪市場發(fā)展恒中起到了很高壘的標(biāo)桿作用，吉如新天地、恒批隆廣場等均已若成為上海的標(biāo)遠(yuǎn)志性建筑。此闖外，更多來自剪歐美等其他地伍區(qū)的企業(yè)也紛霧紛進(jìn)入，如美江國漢斯、鐵獅揀門等，反映出齒上海樓市國際干化程度的提高床。常圖堡：妥200遠(yuǎn)7北年上海房地產(chǎn)亮企業(yè)性質(zhì)結(jié)構(gòu)茅（按數(shù)量）拜數(shù)據(jù)來源：國仰家統(tǒng)計(jì)超局桌拐中國房地產(chǎn)指痰數(shù)系統(tǒng)完200爛9懶上海樓市展望貍200碼7璃年上海樓市能集從摸200虛5睬－毛200豆6藝年的冰凍調(diào)整撤期中實(shí)現(xiàn)反彈辯井噴，得益于油整體國內(nèi)外貨偽幣向樓市有限翁供應(yīng)的集中涌咐入；吊但乓200歪8更年全面爆發(fā)的鑼金融危機(jī)以及盤自身的結(jié)構(gòu)調(diào)寺整結(jié)點(diǎn)使得上趴海乃至全國經(jīng)軋濟(jì)都受到顯著講影響，上半年快上孟海餐GD鞠P影的增速一度出德現(xiàn)碑1慧6達(dá)年首次低于全針國平均水平的波情況。而高位東停滯的房價(jià)一肆方面使消費(fèi)者孕購買力受到損劑傷，另一方面?zhèn)阋灿捎谪?cái)富效遍應(yīng)的消退而導(dǎo)適致資金的流出脹，這握讓近200綿8科年的上海樓市達(dá)形成了僵局。水歷史總是驚人辛的相似。上世茄紀(jì)菊9結(jié)0異年代中期開始遍的宏觀調(diào)控，檔在挺199敵7宰年遭遇亞洲金白融危機(jī)，最終葛導(dǎo)盞致體199喪8配－姥200端0慚年樓市的低迷疑期，價(jià)格松動(dòng)子范圍和幅度也鼠逐年擴(kuò)大。而渾自餐200途5鳳年開始的新一膊輪市場宏觀調(diào)械控，則浮在華200憂8刑年遭遇了全球供范圍的金融危截機(jī)，雖然最近爽兩月中央以及平上海政府均高眨調(diào)出臺救市措甘施，但政府在偽價(jià)與量之間、努投資與