房地產企業(yè)財務分析常用指標

房地產企業(yè)財務分析常用指標第1頁/共49頁房地產企業(yè)財務分析房地產企業(yè)財務分析的兩個層次：財務報表分析房地產項目投資財務分析2第2頁/共49頁財務報表分析的主是問題——分析什么１、公司的盈利能力有多大3第3頁/共49頁財務報表分析的主是問題——分析什么第4頁/共49頁財務報表分析的主是問題——分析什么第5頁/共49頁財務報表分析的主是問題——分析什么第6頁/共49頁財務報表分析的主是問題——分析什么第7頁/共49頁財務報表分析的主是問題——分析什么第8頁/共49頁財務報表分析的主是問題——分析什么第9頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第10頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第11頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第12頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第13頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第14頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第15頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第16頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第17頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第18頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第19頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第20頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第21頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第22頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第23頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第24頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第25頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第26頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第27頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第28頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法２、比較分析法不同時期的比較分析與同業(yè)其它公司的比較分析行業(yè)平均數(shù)比較行業(yè)先進指標比較第29頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法二、財務報表的分析方法１、財務比率分析２、比較分析３、結構分析４、因素分解第30頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法３、結構分析法收入結構成本結構第31頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法３、結構分析法計算某一時期“三表”中各項帳目的比例，然后與本企業(yè)歷史財務指標、行業(yè)平均數(shù)或先進企業(yè)的指標或相關比例進行對比，綜合判斷企業(yè)的經營業(yè)績、存在問題和財務健康狀況。第32頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法二、財務報表的分析方法１、財務比率分析２、比較分析３、結構分析４、因素分析第33頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第34頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第35頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第36頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第37頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第38頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第39頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第40頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第41頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第42頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法第43頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法財務報表分析的小結：三階段十步驟一、初步分析階段１、閱讀企業(yè)近三年來的財務報表和主要財務指標，同時閱讀同行業(yè)領導者或競爭者的財務指標；２、回顧和找出企業(yè)過去一年中發(fā)生的重要事件和采取的重要決策或行動；３、初步歸納和判斷企業(yè)本年度的財務狀況、主要特點和異?，F(xiàn)象。第44頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法二、技術分析階段４、應用系統(tǒng)的財務指標體系，計算有關財務比率，包括：a、盈利能力；b、資產使用效率；c、流動性；d、負債能力；e、現(xiàn)金流量狀況；f、市場表現(xiàn)和股東回報；g價值創(chuàng)造；５、進行財務指標體系的“三維分析”：a、歷史比較分析；b、行業(yè)比較分析；c、構成比較分析６、全面、系統(tǒng)地描述企業(yè)的財務狀況，刻畫其財務特征，自我披露其存在或潛在的問題；７、進行盈利能力、自我可持續(xù)增長能力、風險敏感、經營杠桿和財務標桿程度、價值創(chuàng)造等分析；第45頁/共49頁財務指標體系和財務報表的分析方法三、財務決策階段８、深入分析企業(yè)財務狀況及其特征的影響因素；９、檢討和考量企業(yè)現(xiàn)行財務政策和經營政策等，提出可能改進或修正的方案；１０、研究新財務政策和經營政策的可行性和實施的可能效果，制定相關的實施計劃。第46頁/共49頁房地產投資財務分析方法確定性分析方法：在項目未來值給出確定估值基礎上展開分析非確定性分析法：假定項目未來只是可變的，在項目未來值可變的基礎上考察房地產投資經濟效益的變化情況。確定性分析方法分為兩類：靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法常用的靜態(tài)分析法：簡單投資收益率法、靜態(tài)投資回收期法常用的動態(tài)分析法：動態(tài)投資回收期法