委托代建方案

金華市區(qū)城2014年度城中村改造小高（高）層公寓安置（乾西鄉(xiāng)湖頭村）項目代建管理策劃書編制人：審核人：2016年5月目 錄1 32 33 44 115 236 247 281、工程概況金華市區(qū)城2014年度城中村改造小高（高）層公寓安置（乾西鄉(xiāng)湖頭村）由我公司代建管理，擬用地面積 平方米，新建建筑面積 平方米，新建約 戶。工程名稱：金華市區(qū)城 2014年度城中村改造小高（高）層公寓安置（乾西鄉(xiāng)湖頭村）業(yè)主：乾西鄉(xiāng)人民政府工程投資：萬元開工日期：2016年月工程工期：個月

日工程實施內(nèi)容：工程的前期工作；主體工程；裝飾裝修工程；排水、照明、道路、綠化、相關(guān)市政工程等附屬工程；工程驗收及移交等相關(guān)的質(zhì)量、進度和投資控制管理協(xié)調(diào)工作。根據(jù)委托代建管理要求，我公司擬定如下的代建管理工作策劃書：2、管理總綱2.1項目的管理指導(dǎo)思想及管理目標2．1．1項目的政治意義深遠、影響廣泛城中村改造小高（高）層公寓安置項目的建設(shè)是一項政治性、政策性很強的工作，是貫徹落實黨中央、國務(wù)院、省委、省政府關(guān)于城中村改造工作方針和部署的具體落實，項目的政治意義深遠、影響廣泛。2．1．2項目的投資建設(shè)模式特殊城中村改造小高（高）層公寓安置項目由乾西鄉(xiāng)人民政府負責(zé)投資建設(shè)，項目的使用需求及進度目標由乾西鄉(xiāng)人民政府提出。項目的規(guī)模及投資控制目標由乾西鄉(xiāng)人民政府確定，項目的前期審批及項目施工過程中的質(zhì)量、安全及現(xiàn)場管理需綜合考慮各項要求，項目的投資建設(shè)模式有其特殊性。2．1．3、項目管理指導(dǎo)思想2.1．3.1、結(jié)合當?shù)氐胤秸撸o密依靠當?shù)卣?主動與當?shù)叵嚓P(guān)部門協(xié)作推進項目建設(shè)以項目建設(shè)為主線,從乾西鄉(xiāng)湖頭村的實際需要出發(fā) ,尊重當?shù)氐娘L(fēng)土人情、生產(chǎn)生活習(xí)慣，充分了解當?shù)氐慕ㄔO(shè)管理規(guī)定，接受當?shù)卣芾聿块T的監(jiān)督管理。同時，所有項目確定都要經(jīng)過一定的程序，得到當?shù)氐恼J可和確認。為此，必須與當?shù)馗饔嘘P(guān)部門緊密配合，扎實地推進城中村改造小高（高）層公寓安置項目的建設(shè)。2.1．3.2、體現(xiàn)我公司建設(shè)項目的管理水平城中村改造小高（高）層公寓安置項目建設(shè)上充分體現(xiàn)我公司工程建設(shè)的科學(xué)管理、集約化管理、精細化管理的特點，發(fā)揮一流設(shè)計、一流施工、一流項目管理的水平，細化各項工作任務(wù)和措施，確保項目質(zhì)量，建設(shè)經(jīng)得起歷史檢驗的項目。2.1．3.3、實行以項目建設(shè)為主線的管理原則城中村改造小高（高）層公寓安置項目的管理應(yīng)緊緊圍繞項目建設(shè)這一主線，以實行項目經(jīng)理負責(zé)制為核心，與當?shù)卣o密配合，大力推進項目的建設(shè)，盡早為湖頭村人民生產(chǎn)、生活條件的改善提供基礎(chǔ)設(shè)施條件。2.1．3.4、合理運用原則性與靈活性相結(jié)合的方法由于城中村改造小高（高）層公寓安置項目投資建設(shè)模式的特殊性，項目建設(shè)既要考慮投資主體的要求，也要考慮湖頭村人民的要求；既要兼顧國家對項目投資建設(shè)管理的一系列規(guī)定，又要滿足乾西鄉(xiāng)當?shù)亟ㄔO(shè)的管理規(guī)定。在項目建設(shè)的過程中不確定的影響因素很多，項目的管理方式必須有所創(chuàng)新，堅持原則性和靈活性相結(jié)合，加快項目建設(shè)。2.1.4、管理目標2.1.4.1、項目建設(shè)總目標：一流規(guī)劃、一流設(shè)計、一流建設(shè)、一流質(zhì)量。2.1.4.2、建設(shè)工期目標：以建設(shè)單位乾西鄉(xiāng)人民政府制定的總體控制目標為準。代建單位根據(jù)此總體目標，自行分解制定各階段進度控制目標， 并報金華市有關(guān)部門審定，以此作為業(yè)主督促檢查的依據(jù)。2.1.4.3、質(zhì)量目標：以設(shè)計單位提供的技術(shù)參數(shù)指標和國家相關(guān)標準作為工程質(zhì)量的標準，驗收必須達到施工招標確定的質(zhì)量標準要求和合同書要求的質(zhì)量標準。2.1.4.4、投資控制目標：嚴格控制在審定的概算投資額內(nèi)。2.1.4.5、文明施工和環(huán)境保護目標：1）爭創(chuàng)安全文明施工樣板工地，保護生態(tài)環(huán)境；2）不發(fā)生重大安全事故。2.2工作策劃書的編制依據(jù)1）《中華人民共和國建筑法》；2）《中華人民共和國招標投標法》；3）《中華人民共和國合同法》；4）《中華人民共和國建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》；5）國家及浙江省現(xiàn)行的有關(guān)法律、規(guī)范、規(guī)程、標準、規(guī)定及實施細則與辦法；6）現(xiàn)行預(yù)算定額、收費標準及有關(guān)文件；7）工程立項文件及批復(fù)、初步設(shè)計文件及其批復(fù)、工程概算書及與項目有關(guān)的政府其它批復(fù)文件。3、代建管理單位的組織設(shè)置3.1組織機構(gòu)設(shè)置原則組織是項目管理的基礎(chǔ)，也是工程項目能否順利實施的關(guān)鍵。本項目同時開工數(shù)量多、工期緊、投資大、配合協(xié)調(diào)單位多、管理復(fù)雜、政府和公眾關(guān)注度高，為了順利實現(xiàn)項目目標，必須建立高效的項目管理組織，本公司根據(jù)項目管理的實踐經(jīng)驗，按照以下原則設(shè)置精簡、高效的項目管理班子。目標一致原則； 有效管理寬度原則； 權(quán)責(zé)一致原則； 統(tǒng)一指揮原則。3.2建設(shè)管理單位的組織結(jié)構(gòu)根據(jù)本項目工程的特點，代建管理單位認為采用下圖所示的矩陣形式的組織結(jié)構(gòu)比較合適。為了使項目的責(zé)權(quán)一致，項目實施過程中，將以縱向的組織關(guān)系為主、橫向為輔，即項目部經(jīng)理是項目的 第一責(zé)任人，所有項目組織工作必須服從項目經(jīng)理的指揮，而公司的職能部門在服從項目總體的投資、 進度和質(zhì)量總目標的前提下，按照部門自身高效的運作方式進行。這種組織結(jié)構(gòu)既能體現(xiàn)責(zé)權(quán)一致，又能發(fā)揮職能部門的積極性。3.3代建管理組織架構(gòu)圖及責(zé)任分工明確各部門的職責(zé)是確定項目的任務(wù)分工，是實現(xiàn)項目工作流程的前提條件，根據(jù)下圖的組織結(jié)構(gòu)，制定各部門的職責(zé)。業(yè)主公司項目管理辦公室項目經(jīng)理報設(shè)招投施綜建計標資工合管管、控管管理理合制理理同管管理理代建管理單位組織結(jié)構(gòu)3.3.1、代建單位組織架構(gòu)及人員清單序號部門職位姓名備注總經(jīng)理副總經(jīng)理1公司指揮部副總經(jīng)理總經(jīng)理助理項目經(jīng)理副總經(jīng)理前線總指揮2項目部經(jīng)理經(jīng)理3報建管理組主管主管4設(shè)計管理組組員組員組員組員主管5招標、合同、投資管合同組員理組投資組員主管組員組員組員組員組員6工程管理組組員組員組員組員組員組員管理員7綜合管理組管理員管理員3.3.2、責(zé)任分工工程項目管理前期階段工作責(zé)任分工業(yè)務(wù)內(nèi)容及責(zé)任方所在階段NO.項目業(yè)主方備注項目管理業(yè)主其他方公司1編寫項目管理前期工○●作手冊2編寫項目管理前期工★●作計劃3編制項目建議書★○4項目建設(shè)初步選址★○5土地評估△○●土地評估單位6項目環(huán)境影響評估△○●環(huán)評單位前7地質(zhì)災(zāi)害評估△○●地質(zhì)災(zāi)害評估單位期8編寫可行性研究報告△○●可研單位9項目立項★○階10簽訂土地使用權(quán)出讓★○合同段辦理《建設(shè)用地規(guī)劃11許可證》、《國有土地○●使用證》12辦理《建設(shè)用地規(guī)劃○●設(shè)計條件》13辦理《建設(shè)用地批準○●書》注：★主要決策●主要負責(zé)○協(xié)力△部分協(xié)力工程項目管理報建階段工作責(zé)任分工業(yè)務(wù)內(nèi)容及責(zé)任方所在階段NO.項目業(yè)主方備注項目管理其他相關(guān)方業(yè)主公司1編制報建管理工作手○●冊2編制報建管理工作計★●劃3修建性詳細規(guī)劃報審★●4消防報建△●○設(shè)計單位5人防報建△●○設(shè)計單位報建6衛(wèi)生防疫報建△●○施工單位7交通部門報建△●○施工單位階段8園林綠化報建△●○園林設(shè)計單位9管線綜合規(guī)劃報建△●○管線設(shè)計單位10施工圖報建△●○設(shè)計單位11建設(shè)工程規(guī)劃許可證△●○建安設(shè)計單位申請12排污許可證申請△●○施工單位13施工臨時用水、用電申●○施工單位請△14施工永久用水、用電申△●○施工單位請15超限高層建筑工程抗△○●設(shè)計單位震設(shè)防報審16規(guī)劃放線、驗線△○●規(guī)劃部門注：★主要決策●主要負責(zé)○協(xié)力△部分協(xié)力工程項目管理設(shè)計階段工作責(zé)任分工業(yè)務(wù)內(nèi)容及責(zé)任方所在階段NO.項目業(yè)主方其他方業(yè)主項目管理公司1編制設(shè)計管理工作手冊○●2編制設(shè)計管理工作計劃★●3對設(shè)計管理進行分解★●4功能需求確認●○○設(shè)計單位5地質(zhì)勘探△○●地質(zhì)勘察單位6設(shè)計招標△○●設(shè)計招標代理單位設(shè)計7設(shè)計方案優(yōu)化△○●設(shè)計單位階段8初步設(shè)計△○●設(shè)計單位9初步設(shè)計內(nèi)審△●○設(shè)計單位10施工圖設(shè)計△○●設(shè)計單位11施工圖內(nèi)審△●○設(shè)計單位●建設(shè)主管部門指12建設(shè)主管部門設(shè)計外審△○定外審設(shè)計單位○設(shè)計單位13設(shè)計成果文件驗收△●○設(shè)計單位注：★主要決策●主要負責(zé)○協(xié)力△部分協(xié)力工程項目管理招標階段工作責(zé)任分工業(yè)務(wù)內(nèi)容及責(zé)任方所在階段NO.項目業(yè)主方其他方業(yè)主項目管理公司1招標項目分解★●2編寫招標階段管理工作○●手冊3編寫招標階段管理工作★●計劃招標4監(jiān)理招標★○●監(jiān)理招標代理單階段位5設(shè)計招標★○●設(shè)計招標代理單位6施工招標★○●施工招標代理單位7合同談判★○○招標代理單位

備注備注注：★ 主要決策 ●主要負責(zé) ○協(xié)力 △部分協(xié)力階段施工階段驗收結(jié)算階段

工程項目管理施工及保修階段工作責(zé)任分工業(yè)務(wù)內(nèi)容及責(zé)任方所在NO.項目業(yè)主方備注項目管理業(yè)主其他方公司1編制工程總進度控制計★●○施工單位劃2編寫施工階段管理工作○●手冊3編寫施工階段管理工作★●計劃●監(jiān)理單位4施工組織方案的審查△★○設(shè)計單位○施工單位施工圖紙技術(shù)交底與會○監(jiān)理單位5△●○設(shè)計單位審○施工單位6監(jiān)督合同的執(zhí)行狀況督△●○監(jiān)理單位促人力和資源的調(diào)配7分析進度偏差、確定對策★●○監(jiān)理單位8審查施工單位進度款申△●○監(jiān)理單位請文件9變更的管理△●○監(jiān)理單位10工程索賠與反索賠管理★●○監(jiān)理單位11與外部及政府部門的溝△●○監(jiān)理單位通協(xié)調(diào)12審查監(jiān)理單位的工程分△●○監(jiān)理單位期工作報告13質(zhì)量管理的監(jiān)督與指導(dǎo)△●○施工單位14協(xié)助業(yè)主辦理投試產(chǎn)手★○○施工單位續(xù)1編寫驗收結(jié)算階段管理★●工作手冊2編寫驗收結(jié)算階段管理★●工作計劃3提出竣工驗收申請●施工單位●監(jiān)理單位4組織竣工預(yù)驗收△○○設(shè)計單位○施工單位組織規(guī)劃、消防、人防、○監(jiān)理單位5防雷、環(huán)保、電梯、幕墻△●○設(shè)計單位專項驗收○施工單位●監(jiān)理單位6組織初步驗收△○○設(shè)計單位○施工單位○監(jiān)理單位7組織綜合驗收★●○設(shè)計單位○施工單位●監(jiān)理單位8工程竣工驗收備案○○○設(shè)計單位○施工單位收集、整理工程建設(shè)檔案●施工單位9△○○設(shè)計單位資料○監(jiān)理單位10報送工程結(jié)算資料○●施工單位11審查、審核工程結(jié)算△○●造價單位12辦理工程結(jié)算財務(wù)手續(xù)★○○施工單位○監(jiān)理單位保修1編寫保修管理工作計劃★●○監(jiān)理單位階段2各項目保修記錄的整理△●○監(jiān)理單位及保存○施工單位注：★主要決策●主要負責(zé)○協(xié)力△部分協(xié)力工程項目管理投資控制工作責(zé)任分工業(yè)務(wù)內(nèi)容及責(zé)任方所在階段NO.工作內(nèi)容業(yè)主方其他方備注業(yè)主項目管理公司1投資估算★○●設(shè)計單位2設(shè)計概算★○●設(shè)計單位3項目DC分解及WBS★●△監(jiān)理公司4材料選型★●○造價公司全過程5工程量清單標底預(yù)算△○●造價公司●造價公司6工程變更處理★○○監(jiān)理公司○招標代理單位、7工程結(jié)算★○監(jiān)理公司、造價公司注：★主要決策●主要負責(zé)○協(xié)力△部分協(xié)力3.3.3、代建管理項目部的責(zé)任分工工作任務(wù) XXX(名 項目主

設(shè)計主管

報 建 投資合同組

設(shè)計組

綜 合字)

管

組

組現(xiàn)場總協(xié)調(diào)

F

C代建策劃、總控PFC報建管理FPC設(shè)計管理JPFC招標管理PFC合同管理JPF投資控制JPF施工管理JPFCC綜合管理JPF注:P-批準J-監(jiān)督F-負責(zé)C-參與4、項目管理規(guī)劃4.1 、項目管理總控4.1.1、項目管理工作內(nèi)容分解表（ WBS）類管理內(nèi)容報建招標設(shè)計工程工程全過程竣工投資別管理管理管理管理工程內(nèi)容驗收控制1建筑安裝工程******2智能建筑工程******施33.1鋼結(jié)構(gòu)工程*****工3.2白蟻防治工程***********3.3臨時用水用電工程類3.4永久用水用電工程*****3.5高壓變配電工程******3.6園林綠化工程******〔注〕：*表示某項工程內(nèi)容涉及到某項管理內(nèi)容4.1.2、項目管理總控內(nèi)容工作內(nèi)容分解建立組織機構(gòu)明確各職責(zé)分工編制項目總控計劃建立工作程序及工作制度4.2 、前期管理規(guī)劃4.2.1、管理目的為有序、有效地開展城中村改造小高（高）層公寓安置項目前期管理工作，貫徹金華市關(guān)于城中村改造小高（高）層公寓安置工作的精神，結(jié)合浙江省省關(guān)于城中村改造小高（高）層公寓安置項目的有關(guān)建設(shè)管理規(guī)定，規(guī)范包括項目建議書，可行性研究報告、規(guī)劃設(shè)計方案和開工前準備等相關(guān)證照辦理和相關(guān)手續(xù)審核和批準等項目前期管理工作，制定前期管理工作的規(guī)定?？蚣軈f(xié)議不變，在組建項目管理公司之前，要確定好施工總承包單位，簽好意向施工合同，根據(jù)建筑面積交納施工保證金，再用該資金作為前期的項目引導(dǎo)資金和江城投資有限公司組建項目管理公司。4.2.2 、前期管理工作內(nèi)容及程序根據(jù)城中村改造小高（高）層公寓安置項目的特點，項目前期的各種證照辦理要以建設(shè)單位為主，項目管理部予以配合、協(xié)助，為證照辦理提供必要的材料。4.2.2.1、工作內(nèi)容根據(jù)城中村改造小高（高）層公寓安置項目的特點 ,其前期管理工作內(nèi)容主要包括 :1項目建議書編制及申報;2項目選址意見書辦理;3地質(zhì)災(zāi)害評估及建設(shè)用地意見 ;4建設(shè)用地批準書辦理;5建設(shè)用地紅線規(guī)劃設(shè)計條件 ;6建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理 ;7地震安全性評價;8工程可行性研究報告編制及申報 ;9環(huán)境影響評價;10投資計劃下達及核準招標方式 ;設(shè)計、勘察委托；設(shè)計方安審查；概算編制及評審；施工圖審查，包括抗震、節(jié)能專項審查，消防、人防審查；建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理；監(jiān)理及施工承發(fā)包委托；施工現(xiàn)場建筑物紅線定位放線；工程服建備案，招標備案；質(zhì)量、安全監(jiān)督申報；施工許可證辦理。4.2.2.2、報建事項分解表（WBS）階類別內(nèi)容部門結(jié)果段階類別內(nèi)容部門結(jié)果段（一）工程立可行性研究報告及批復(fù)發(fā)改委《項目可行性研究》批復(fù)意見項