房屋拆遷及房地產(chǎn)開發(fā)法律制

房屋拆遷及房地產(chǎn)開發(fā)法律制第1頁/共31頁原則1.維護被拆遷人合法權(quán)益原則2.符合城市規(guī)劃原則3.有利于城市舊區(qū)改建原則4.有利于生態(tài)環(huán)境改善原則5.保護文物古跡原則第2頁/共31頁房屋拆遷許可制度

《城市房屋拆遷管理條例》第6條規(guī)定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷?！?.房屋拆遷許可證是城市房屋拆遷行為的合法憑證。2.拆遷人應(yīng)當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。3.拆遷范圍內(nèi)不得新建、擴建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋4.拆遷范圍內(nèi)實行戶口凍結(jié)第3頁/共31頁程序1.確定拆遷計劃和拆遷方案2.申領(lǐng)拆遷許可證3.發(fā)布拆遷公告4.確定拆遷方式5.簽訂拆遷協(xié)議6.實施拆遷第4頁/共31頁第二節(jié)房屋拆遷補償與安置房屋拆遷補償

《物權(quán)法》規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益，征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。第5頁/共31頁1、房屋拆遷補償?shù)膶ο蠛头秶?）對象是被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人，而不是使用人（2）范圍包括被拆遷的房屋及其附屬物。拆除未超過批準期限的臨時建筑第6頁/共31頁2、房屋拆遷補償?shù)姆绞剑ǖ葍r原則）（1）貨幣補償指在拆遷補償中，經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市場評估價為標準，對被拆除房屋的所有權(quán)人進行貨幣形式的補償（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用異地或者原地重建的房屋與被拆遷的房屋按一定標準進行交換的一種補償方式第7頁/共31頁3、特殊房屋的拆遷補償（1）拆遷公益事業(yè)用房的補償（2）拆遷租賃房屋的補償（3）拆遷產(chǎn)權(quán)不明房屋的補償（4）拆遷設(shè)有抵押權(quán)房屋的補償（5）其他特殊房屋的拆遷第8頁/共31頁房屋拆遷安置1.拆遷安置的對象與方式（1）對象被拆遷房屋所有人、承租人（2）方式一次性安置、周轉(zhuǎn)房安置2.拆遷安置地點原地安置、異地安置第9頁/共31頁3.拆遷安置的標準拆遷安置的標準應(yīng)當因被拆除房屋的性質(zhì)的不同而有所區(qū)別4.拆遷安置費包括搬遷補助費、臨時安置補助費和經(jīng)濟補償費5.拆遷安置協(xié)議拆遷補償協(xié)議訂立后，可向公證機關(guān)辦理公證，并報房屋拆遷管理部門備案第10頁/共31頁案例：

毛盛有一處位于市中心的老宅即將拆遷。在與拆遷單位協(xié)商的過程中，毛盛提出對于老宅的圍墻、門斗等應(yīng)當給予補償，但拆遷單位認為，上述房屋的附屬物不在拆遷補償范圍之內(nèi)，不同意補償。雙方為此發(fā)生爭議，無法達成協(xié)議。2007年5月，當事人雙方申請行政裁決。裁決機關(guān)認為，上述建筑物的附屬物是否在拆遷范圍之內(nèi)，法律沒有明確規(guī)定。拆遷單位不予補償，并無不當。毛盛對行政裁決不服，向人民法院提起行政訴訟。法院應(yīng)如何判決？第11頁/共31頁分析：《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：“拆遷非公益事業(yè)反顧的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。”附屬物指與房屋主體建筑有關(guān)的附屬建筑或構(gòu)筑物，如圍墻、門斗、水井等。對于產(chǎn)權(quán)人來說，附屬物也有一定的經(jīng)濟價值，因而也應(yīng)該給予補償。毛盛被拆遷房屋的圍墻、門斗等屬于房屋的附屬物，應(yīng)當納入拆遷補償?shù)姆秶畠?nèi)。行政裁決機關(guān)認為上述附屬物應(yīng)否納入拆遷補償范圍，沒有明確法律依據(jù)，顯屬適用法律錯誤，對爭議行政裁決應(yīng)當予以撤銷，判決行政裁決機關(guān)重新作出行政裁決。第12頁/共31頁

第四章房地產(chǎn)開發(fā)法律制度第13頁/共31頁第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)一.概念

《城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為”房地產(chǎn)開發(fā)包括：一是進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（土地開發(fā)）二是進行房屋建設(shè)（房屋開發(fā)）第14頁/共31頁二.特征1.投資數(shù)額巨大2.周期性長3.具有高風(fēng)險性4.涉及面廣泛第15頁/共31頁三.分類1.開發(fā)方式不同：新建開發(fā)、再開發(fā)2.開發(fā)規(guī)模大?。簡雾楅_發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片開發(fā)3.開發(fā)機構(gòu)不同：政府開發(fā)、非政府開發(fā)4.開發(fā)目的不同：經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)、自用性房地產(chǎn)開發(fā)第16頁/共31頁5.開發(fā)區(qū)域不同：新區(qū)開發(fā)、舊區(qū)改建6.開發(fā)內(nèi)容不同：單純的土地開發(fā)和再開發(fā)、單純的房屋開發(fā)和再開發(fā)、土地房屋一體化開發(fā)7.開發(fā)主體不同：單獨開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)8.開發(fā)對象不同：民用開發(fā)、商業(yè)開發(fā)、工業(yè)開發(fā)、交通開發(fā)第17頁/共31頁三.原則1.嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則2.綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則3.堅持經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則4.鼓勵開發(fā)、建設(shè)居民住宅的原則5.嚴格按標準和規(guī)范設(shè)計、施工，保證開發(fā)房屋質(zhì)量合格的原則第18頁/共31頁第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一.概念及特征房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指依法設(shè)立的、以營利為目的、具有法人資格的從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟實體，也稱為開發(fā)商特征：

1.經(jīng)營對象的不可移動性

2.經(jīng)營活動的資金和人才密集性

3.經(jīng)營活動過程的行業(yè)限制性第19頁/共31頁二.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立

1.設(shè)立的條件（1）有自己的名稱和組織機構(gòu)（2）有固定的經(jīng)營場所（3）有符合法律規(guī)定的注冊資本（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員（5）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件第20頁/共31頁2.設(shè)立的程序（1）設(shè)立登記向工商行政管理部門申請登記工商行政管理部自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記（2）申請備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案第21頁/共31頁三.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理內(nèi)容（1）房地產(chǎn)專營公司應(yīng)當按規(guī)定申請核定資質(zhì)等級，未取得資質(zhì)等級的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批（3）房地產(chǎn)公司必須按照批準的資質(zhì)等級承擔相應(yīng)的開發(fā)任務(wù)，不得超級承攬第22頁/共31頁案例：某房地產(chǎn)公司對業(yè)主張某的房屋進行改建，雙方簽訂了《房屋改建協(xié)議》，協(xié)議約定，改建方案及施工全部由房地產(chǎn)公司負責。由于房地產(chǎn)公司設(shè)計方案幾經(jīng)修改一直都未能讓業(yè)主張某滿意，張某認為協(xié)議無效拒絕付款。后經(jīng)查證，房地產(chǎn)公司沒有建設(shè)行政主管部門審評的資質(zhì)證書。思考：在上述案例中，改建協(xié)議是否有效？為什么？第23頁/共31頁2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)標準資質(zhì)等級最低注冊資金從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營年限房屋建筑累計竣工面積要求建筑工程質(zhì)量合格率房地產(chǎn)開發(fā)面積有職稱的專業(yè)管理人員以及職稱級別要求質(zhì)量保證體系工程質(zhì)量事故一級資質(zhì)企業(yè)5000萬元5年以上近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額①有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；

②工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故第24頁/共31頁二級資質(zhì)企業(yè)2000萬元3年以上近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額①有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；②工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故三級資質(zhì)企業(yè)800萬元2年以上房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100％/①有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；

②工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故第25頁/共31頁四級資質(zhì)企業(yè)100萬元1年以上/已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100％/①有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；②工程技術(shù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故第26頁/共31頁3.違反資質(zhì)管理的法律責任（1）無資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為（2）超資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為（3）資