北京存量房市場年終總結(jié)綜述

2008年北京存量房市場年終總結(jié)綜述北京市各年存量房統(tǒng)計(jì)表成交量5年來最低，跌幅達(dá)：38.8%。成交價(jià)均價(jià)首次下跌達(dá)18.4%觀望、奧運(yùn)會(huì)、降價(jià)、新政：可以說這四個(gè)詞概括了2008年北京二手房市場發(fā)展的始末。2007年12月開始的成交量萎縮使08年北京的二手房市場持續(xù)了一整年的寒冬，發(fā)展幾年的賣方市場轉(zhuǎn)變成買方市場。濃郁的觀望情緒更是使今年1-11月的二手房成交量維持在49900套，預(yù)計(jì)全年成交量在54800套左右。（在全面網(wǎng)簽且受到減稅集中過戶等刺激的11月成交量僅為5364套），成交價(jià)格更是第一次出現(xiàn)了大幅度下降，據(jù)中大恒基市場部統(tǒng)計(jì)12月實(shí)際二手房成交均價(jià)為8850元，這一價(jià)格比2007年成交均價(jià)10850下降18.4%。雖然從10月開始的降息及稅費(fèi)減免使二手房市場中的部分剛性需求入市，但是消費(fèi)者對于房價(jià)走勢的論爭依然沸沸揚(yáng)揚(yáng)，投資性購房比例持續(xù)下降。作為刺激北京樓市幾年飛速發(fā)展主因的奧運(yùn)會(huì)在今年勝利召開，對北京租賃市場帶來了大量的需求，但是對于買賣市場則帶來了明顯的后奧運(yùn)會(huì)現(xiàn)象。涉奧場館周圍的二手房市場近幾年一直是北京二手房市場最火熱的區(qū)域。而在今年這些熱點(diǎn)區(qū)域則出現(xiàn)了明顯的成交萎縮現(xiàn)象。2008年存量房市場表現(xiàn)1、2008年北京13城區(qū)存量房月成交分析從2008年1至11月份的交易量漲幅來看，月成交量始終未突破6000套。而在往年的7、8、9成交旺季則因?yàn)榇蟛糠窒M(fèi)者對奧運(yùn)會(huì)的關(guān)注成交量銳減，在8月出現(xiàn)了僅次于2月的年中第二低谷。10月后則受到了幾次降息及契稅減免等政策的影響成交量持續(xù)上漲。預(yù)計(jì)12月成交量有可能下半年第一次突破5500套。但是目前的全球經(jīng)濟(jì)形勢對北京的房產(chǎn)潛在購買者有非常明顯的影響。整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境環(huán)境不能明顯改善，二手房的成交量很可能繼續(xù)在月6000套以下徘徊。北京08年的二手房市場可以明顯的分為三階段：1-7月：明顯的市場觀望情緒在醞釀，成交量保持平穩(wěn)，成交均價(jià)在10000左右波動(dòng)，雖然因?yàn)榇汗?jié)假期2月出現(xiàn)了年成交低谷，但是其他6個(gè)月基本成交量維持在4500以上。很多看好北京樓市的消費(fèi)者，以及因?yàn)楣善钡冉鹑谑袌鰟?dòng)蕩而尋求資產(chǎn)保值渠道的消費(fèi)者依然購買欲望強(qiáng)烈。8-9月：奧運(yùn)會(huì)的影響，成交量大幅下降，成交均價(jià)開始大幅度下調(diào)，而且部分以前的投資者開始出現(xiàn)拋售現(xiàn)象，部分樓盤出現(xiàn)明顯的買方市場。奧運(yùn)會(huì)區(qū)域的二手樓市基本停止，帶動(dòng)了全北京樓市成交量的下滑。10月央行和財(cái)政部門聯(lián)手調(diào)控房產(chǎn)市場，這一舉措，對購買需求產(chǎn)生了一定提振作用。奧運(yùn)會(huì)后積累的剛性需求的釋放帶動(dòng)著市場成交總量的小幅攀升，13個(gè)行政區(qū)的交易量除朝陽區(qū)少量下降以外，其他各區(qū)都呈現(xiàn)不同幅度的上漲，大興區(qū)上漲13.04％、海淀區(qū)上漲9.09％、通州區(qū)上漲6.67％。10月后的北京二手房市場表現(xiàn)為“價(jià)降量漲”的局勢。2、2008年北京13城區(qū)存量房成交均價(jià)變動(dòng)分析均價(jià)下滑，呈明顯的買方市場特征在房產(chǎn)市場進(jìn)入拐點(diǎn)等論點(diǎn)的作用下，08年北京房產(chǎn)市場熱度非常明顯的開始回落。從07去年底二套房貸、6次加息、居民消費(fèi)指數(shù)的一路向上以及存款準(zhǔn)備金的不斷上調(diào)、銀根的緊縮都抑制了購房人群數(shù)量的增多。而且今年上半年的房產(chǎn)投資需求已經(jīng)降到了近年來的最低，據(jù)中大恒基市場部統(tǒng)計(jì)資料顯示，在今年4月北京二手房投資比例僅4.2%，比去年同期的9.6%下降2/3。投資比例連續(xù)下降。從均價(jià)的變化可以明顯的看出，在前三月因?yàn)榇汗?jié)假日的影響，而且大部分房主的堅(jiān)持雖然成交量大幅下降，但是成交均價(jià)約為剛性需求購買力比較強(qiáng)大原因，成交均價(jià)甚至出現(xiàn)了小幅度的上漲，而到了4月因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)前部分房主看空后奧運(yùn)的樓市，部分區(qū)域開始出現(xiàn)降價(jià)出售，所以房價(jià)開始了明顯下滑，而這一趨勢在奧運(yùn)會(huì)會(huì)則更加明顯。房價(jià)第一次出現(xiàn)了超15%的下滑，但是隨著國家一系列政策的回暖，房價(jià)有望企穩(wěn)。3、2008年北京各城區(qū)存量房成交比重朝陽區(qū)獨(dú)占鰲頭，熱點(diǎn)區(qū)域向郊區(qū)擴(kuò)散中大恒基市場研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，朝陽區(qū)占到了08年全市成交量的近四成，主要原因有幾點(diǎn)：1：是上半年奧運(yùn)區(qū)域的成交火熱。2：是10號線，朝陽路等交通改善給朝陽區(qū)帶來的交通利好。3：朝陽區(qū)內(nèi)房源供應(yīng)中高中低房源比較平均，次新房比例與老公房相當(dāng)，這樣在觀望期很多剛性需求替代性選擇比較容易。朝青、勁松、和平里國展區(qū)分列朝陽區(qū)的前三成交熱點(diǎn)區(qū)域，為這兩個(gè)區(qū)域房產(chǎn)市場提供基礎(chǔ)設(shè)施的升級，給逐步成熟的區(qū)域商業(yè)提供了更大的發(fā)展空間，區(qū)域的宜居特性越發(fā)明顯。上半年的朝陽區(qū)變動(dòng)最大的是勁松區(qū)域，交易量環(huán)比逆市上漲5.6％，交易量排名上升到第2位。這主要是因?yàn)榻煌ǜ纳浦苓厖^(qū)域房產(chǎn)需求聯(lián)動(dòng)導(dǎo)致的。如CBD區(qū)域，雖然是大家向往的居住生活區(qū)，但是區(qū)域價(jià)格對人們的購買力要求較高，部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較弱的置業(yè)者需求南移，選擇在勁松購房；通州區(qū)域，房價(jià)增長迅速，房屋單價(jià)直逼市區(qū)，價(jià)格優(yōu)勢越來越小，因此原本想在通州安家的部分人群將購房需求內(nèi)移，轉(zhuǎn)向位置優(yōu)越的勁松區(qū)域。斜海淀區(qū)所在比獸例有大幅度下食降主要原因是劃區(qū)域內(nèi)前期投掀資比較多，很失多樓盤的投資柳比例超過捉20%珠，這樣做觀望懶情緒影響下，租掛牌量明顯增恨加，這樣反而每使購買者更加聽猶豫，比如：褲五棵松區(qū)域，逢世紀(jì)城區(qū)域等乏雖然均價(jià)由去假年的艘16000猜每平米下降到騎目前的械13000搭左右，但是撞購買者的心理欺價(jià)位下降更多優(yōu)，而且很多房乳源需要繳納營尾業(yè)稅，下半年誘的減稅使很多怕潛在購買者持渴觀望情緒，希遠(yuǎn)望營業(yè)稅下降坡再入市。鼻老四城區(qū)的交靠易量比重比去險(xiǎn)年下降近六5尿個(gè)百分點(diǎn)，其雁中東城區(qū)和崇閑文區(qū)下降近災(zāi)1叔個(gè)百分點(diǎn)，宣臥武區(qū)和西城區(qū)著下降比例略多罷于左1攤個(gè)百分點(diǎn)。主竹要原因?yàn)閰^(qū)域銹內(nèi)房源供應(yīng)越無來越高端，所術(shù)以在觀望期減壞少在所難免。散郊區(qū)如通州、醬昌平和大興地蔑區(qū)配套設(shè)施完蜜成迅速，區(qū)域悄規(guī)劃得力，交既通狀況逐步得薪到改善，區(qū)域?qū)?nèi)大量新樓盤撓項(xiàng)目釋放出的準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)二手次新畏房房源，其綜初合優(yōu)勢已經(jīng)大裙大吸引了一批鏡置業(yè)需求群體編，而且這些區(qū)填域因?yàn)榉績r(jià)下慮降最早，所以雁部分剛性需求用的變現(xiàn)也給這副些區(qū)域帶來了釣不少成交量。你4防、瘋2008粉年北京存量房插面積成交比重產(chǎn)觀望情緒濃郁西，岡80伏平米以下小戶棉型市場占有超忘過著50%剛08撲年從一開始各病種利空消息就奶充斥著北京房部地產(chǎn)市場，全來年一手樓盤開紡始促銷打折，鄰二手房市場成墻交量也開始萎懸縮。二手房市位場中因?yàn)橘彿考喺哂^望氛圍濃克重而持幣待購錦，市場蕭條。努但是在大家都瞎對后市有些茫限然、持幣觀望間的時(shí)候，低房糾值小戶型卻在五剛性需求的促貨動(dòng)下逆勢開花莫。皮居民購買力受科限，降低要求蜘遷就房價(jià)：哀60襖平米以下超小薪面積房屋成交該量逐漸放大，腎至重08秀年松6覺月份意60根平米以下房屋稼成交量單月突餅破僑1500織套，且目前尚撒在登記購房的燒客戶中仍有楚大量此類房屋枯的需求，若非奇受到房源供應(yīng)伯的限制，成交教量比例將會(huì)更軍大。由此可見頑大量的購買需伙求在觀望。部枝分購買力較低翅的剛性客戶被挽迫降低購房標(biāo)鳳準(zhǔn)向超小戶型柴房屋轉(zhuǎn)移。絮據(jù)中大恒基市眾場研究中心統(tǒng)刷計(jì)數(shù)據(jù)顯示：掩08騰年消費(fèi)者對未薯來市場走勢不霧明朗的前提下駐，開始向房值雨低的小戶型轉(zhuǎn)肆移。成交的房構(gòu)屋中也以剛性殺需求為主體，益投資需求逐漸柴萎縮。房值在漸120避萬以下的房源甩成交量比重穩(wěn)抽中有升，從籠08計(jì)年私1咽月的繡93.45%緊漲到坐12銳月的垂94.96%倦。而房值在倉200聽萬以上的房屋酸成交量比重一月路下滑，從祝08蘿年粗1悲月的白1.32%夢下降至宮12贈(zèng)月的辜0.57%始。歌主要原因有：劑第一：雖然房宿價(jià)攀升但是人筍們的購買力并縫未隨之提升。扒北京二手房市崇場的成交均價(jià)往雖然在斤08當(dāng)年出現(xiàn)下降，乏很多地區(qū)房屋訊的成交均價(jià)依曬然過萬。而購抖房者的可支配伸購買力并未出鴿現(xiàn)顯著提升。朵加上銀行收緊戀銀根，控制貸堡款發(fā)放等因素?cái)r的影響，購買員小戶型必然了旋成了消費(fèi)者的啊最優(yōu)選擇。低蛛房值小戶型的阻成交量比重在曠整個(gè)二手房市杰場房值逐月攀沈升的趨勢下，蹲比重越來越高級。任第二、剛性需匙求消費(fèi)者依然托以溫飽型購房環(huán)為主，低房值號小戶型備受青談睞。進(jìn)入崇08吐年很多消費(fèi)者傭都進(jìn)入了購房累的觀望期。除中了必須要買房么解決居住問題磁的剛性需求群墻體外，很多購翻房者都選擇了撕持幣待購。剛繼性需求群體依魂然是以溫飽型懶購房為主，能限解決居住的低雙房值小戶型是文他們的最愛。槳因此，低房值胞小戶型備受青多睞，成交量比根重逐月攀升。律降價(jià)刺激男140控平米以上購房鈴意愿：通過對具幾個(gè)面積區(qū)段奸對比發(fā)現(xiàn)切140聾㎡以上在樹08頁年保持著比較則高的成交量。半此類客戶購房細(xì)已經(jīng)不是為了惜滿足基本的生步活需要，更多溫的考慮到了生容活品質(zhì)方面的刑問題。他們可露以接受為提升純生活品質(zhì)而付回出較高額的資案金，今年最先舒降價(jià)的就是在壽郊區(qū)的大戶型分，這樣很多本勒來就對房價(jià)承構(gòu)受能力的本部龜分需求沒有受恥到太多市場觀債望的影響。編5.拼北京二手房市醬場敲2008肢年成交總價(jià)位獻(xiàn)比重構(gòu)成分析追中大恒基市場佛部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)穴顯示，交易價(jià)灑格在饑40情－殖60蒸萬的二手房源認(rèn)成交比例占總之體交易量從年籮初的呢14.04黃％至今已經(jīng)上架漲了近紡17糠個(gè)百分點(diǎn)。這謎一比例值的逐銀步提高是由于武中小戶型交易鞏量的增加以及燒近期房價(jià)的穩(wěn)遮步下調(diào)。而值仇得關(guān)注的是，霉40糕－汗60筒萬二手房的比撓重雖然很高，鳥但是并不能支滔持房值新60希萬以下房產(chǎn)成榴為交易主流，唐因?yàn)殍T20捉萬、外30將萬房值的房產(chǎn)徹正在逐步淡出柳市場，浮30僑－哄40燕萬房值的房產(chǎn)快比重也在逐步碎萎縮。交易價(jià)徑格在知80磨萬以上的二手爺房依舊在交易街中占據(jù)主導(dǎo)地智位，在地11壞月比例高達(dá)矩38.54努％。同時(shí)這一慌范圍內(nèi)的各小買區(qū)間比重分布今較為合理，隨圖房值統(tǒng)計(jì)區(qū)間馳增長而逐步呈擋現(xiàn)遞減之勢，更80炮－藏100貢萬的比重為芹13.97甘％、蠅100憂－伏120損萬的比重為親10.61垮％、杯120夾－否140罪萬的比重為偉7.26支％、孩140習(xí)萬以上比重為辭6.70林％。中大恒基駕市場研究中心蜂指出，這種數(shù)咬值表現(xiàn)，充分塵說明現(xiàn)在購買唱力以自住需求脖為主，同時(shí)想“秀買大求奢禾”逼的現(xiàn)象越來越煌少，買家在購糠房過程中更注饒重房子的性價(jià)崇比。蔑6.2008墓年北京存量房訴購房人群年齡魂結(jié)構(gòu)分析姥75津后人群成京城本二手房購買主愿力浩據(jù)中大恒基市來場部統(tǒng)計(jì)：謠35罩歲以下的年輕棗人達(dá)到了嬌62.6%橡，而這一比例串在去年同期為伯42.5%訊。上漲幅度達(dá)續(xù)到了院20.1%光。而往年占二洪手房購買主力臉的室40貌歲左右人今年槍上半年僅占鼠12.5%尋。睜年輕人中膀80%民購買了通州、歲回龍觀、以及看南四環(huán)的二手掛房，出現(xiàn)這種議年輕人匝堆郊鉤區(qū)置業(yè)的原因簡主要有三方面焰，首先，經(jīng)濟(jì)東條件限制，年貝輕人目前正處亭在結(jié)婚，創(chuàng)業(yè)添階段，經(jīng)濟(jì)的滔限制只能將其釘購房的范圍縮大小到五環(huán)或者耀之外，而五環(huán)搜內(nèi)單價(jià)在誦1峰萬元以內(nèi)的二估手房很少。其百次，年輕人購獎(jiǎng)房最看中交通嘆，而這些軌道栗交通十分發(fā)達(dá)星或者新興的商段圈吸引他們的工目光。再次，期市內(nèi)房價(jià)已經(jīng)酸上升到一個(gè)不溉可觸及的高度跑，升值潛力也棟十分有限，而痛郊區(qū)的升值空跌間比市中心要艱大的多，加上葡現(xiàn)在新建商品登房也多在五環(huán)甚外，二手房可叫挑選的空間也打非常大。源年輕人一般會(huì)壯選擇建筑年代握在上世紀(jì)攝90繼年代或恢2000歪年左右的房屋店，它60撥平方米左右的賞一室一廳將是密他們的首選，目對朝向不是很標(biāo)挑剔。若是兩噸人世界的話，貼也可選擇軍100穩(wěn)平方米以下的謎兩室一廳的房據(jù)屋。續(xù)7綢、北京二手房察市場付款方式叼比重分析瘡“鎖中大恒基隔”掌市場部針對酷08姻年成交客戶中約付款方式進(jìn)行沫了統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)漆顯示，全款購處買二手房客戶午呈現(xiàn)明顯的下朋降趨勢。而公餅積金貸款在年腥低新政后有所生下降。柴今年付款方式匯變化也明顯的血分成翻2梁個(gè)階段，前俱9巨月基本是全款歉在減少，商貸迫減少，公積金疲增加。而從績9鹽月開始的廳3矩個(gè)月內(nèi)四次降彩息。全款繼續(xù)惜的下降，而商助貸則明顯的上斑升，貸款手續(xù)宰比較復(fù)雜的公挑積金則出現(xiàn)下山降。利率下降：胡2008識年迅10搭月別22園日晚，央行、孫財(cái)政部等部門獸聯(lián)合發(fā)布了《網(wǎng)繼續(xù)加大保障顯民生投入力度鹽切實(shí)解決低收異入群眾基本生壺活》，其中針超對房地產(chǎn)市場托的措施如下：殊首先在稅費(fèi)上魄進(jìn)行減免，裝從咬2008遞年魯11然月朋1訊日起，對個(gè)人倡首次購買依90飲平方米及以下蜘普通住房的，堂契稅稅率暫統(tǒng)排一下調(diào)到喂1%傘，對個(gè)人銷售歉或購買住房暫各免征收印花稅臨，對個(gè)人銷售驕住房暫免征收要土地增值稅。況地方政府可制堡定鼓勵(lì)住房消鑰費(fèi)的收費(fèi)減免育政策。其次在帖信貸上，金融么機(jī)構(gòu)對居民首疫次購買普通自沖住房和改善型刷普通自住房提胡供貸款，其貸合款利率的下限我可擴(kuò)大為貸款從基準(zhǔn)利率的渣0.7淘倍，最低首付冠款比例調(diào)整為窗20%濱。同時(shí)，下調(diào)賺個(gè)人住房公積塘金貸款利率，流各檔次利率分仍別下調(diào)去0.27毫個(gè)百分點(diǎn)。臭自值11握月后1臣日新政實(shí)施以宿來，二手房成墓交量出現(xiàn)暴漲撥情況。中大恒寶基數(shù)據(jù)顯示，傭第一周北京市連二手房成交量擠為買1188熟套，比上月最臥后一周盾499飾套上漲侮138%跨。第二周北京雅市二手房成交聽量為葬655錦套，上漲記31%混。句10佳月儀23暮日以來的攜20擴(kuò)天時(shí)間內(nèi)，中牙大恒基數(shù)百家臉門店的咨詢登箱記量顯示，咨炮詢量比上月同撥期上漲晃32%粘，很多原來登監(jiān)記的剛性需求堂都選擇了再看掛房，其中部分碌已經(jīng)基本達(dá)成肯買賣意向。很鞭多客戶都對稅丈費(fèi)下調(diào)、利率驚下降及下限擴(kuò)恰大能夠節(jié)省多湯少購房成本感在興趣。中大恒功基市場部認(rèn)為鑄，去年低以來帥受市場調(diào)整及痰觀望心理的影英響，積壓的大廁量剛性需求在豈本次稅費(fèi)、利撒率齊調(diào)的影響偵下已經(jīng)松動(dòng)，辟購房時(shí)機(jī)逐漸象成熟。即央行的最近一到次擋1.08%襖的下調(diào)幅度力亡度最大，使燈5碰年以上貸款基竹準(zhǔn)利率降至佛6.12%析。再加上耽10毅月俱22杏日央行、財(cái)政根部等發(fā)布的《項(xiàng)繼續(xù)加大保障樓民生投入力度輝切實(shí)解決低收序入群眾基本生隆活》中對首次泰購買繁90冊平方米以下住頃房處0.7童倍的優(yōu)惠政策烘，使得相當(dāng)一傾部分房貸利率都將降至永4.284%煎左右。與調(diào)整上后的住房公積趙金貸款利率相堡差無幾（此次仆降息后，先5槽年以上住房公暴積金貸款利率楚降為賊4.05%受）。飄這么大幅度的怎降息為貸款購森房者帶來立竿膏見影的省錢效故果。以商業(yè)貸騾款獻(xiàn)50旱萬，期限犯20高年，等額本息寬為例，如果執(zhí)績行旗0.7夢倍的優(yōu)惠利率夫，降息前月供路為黨3310.8鏟元，降息后月?lián)]供為窗3105.3躁元，每月節(jié)省宗多達(dá)基205.5情元，總利息能辟減少近姨5答萬元。而經(jīng)過厘今年以來的寇4話次降息，同樣疏一筆貸款