租賃合同約定承租人欠租出租人有權(quán)自行收回房屋的條款是否有效

/租賃合同約定承租人欠租，出租人有權(quán)自行收回房屋的條款是否有效《合同法》第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，依據(jù)履行狀況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求復(fù)原原狀、實(shí)行其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。其次百二十七條承租人無(wú)正值理由未支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！渡唐贩课葑赓U管理方法》第七條房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和居處；（二）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；（三）租金和押金數(shù)額、支付方式；（四）租賃用途和房屋運(yùn)用要求；（五）房屋和室內(nèi)設(shè)施的平安性能；（六）租賃期限；（七）房屋修理責(zé)任；（八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；（九）爭(zhēng)議解決方法和違約責(zé)任；（十）其他約定?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》其次十九條承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同：(一)利用房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益或者他人利益的;(二)擅自變更房屋結(jié)構(gòu)或者約定用途的;(三)擅自將房屋轉(zhuǎn)租第三人的;(四)超過(guò)合同約定期限的;合同未約定，拖欠租金達(dá)三個(gè)月以上的。因上述行為造成出租人損失的，出租人有權(quán)要求承租人賠償。第四十三條租賃期限屆滿或者承租人違反本條例其次十九條規(guī)定未經(jīng)出租人同意或者未和出租人達(dá)成續(xù)租協(xié)議而逾期不遷出的，應(yīng)加倍向出租人交付租金;造成出租人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。催收房租不獲搬走租客財(cái)物賠償租客損失3000元【案情回放】原告（上訴人）：劉某被告（被上訴人）：涂某２００５年９月，劉某租住涂某位于深圳市羅湖區(qū)蓮塘村的房屋，２００６年６月底，劉某因事回到老家，至２００６年７月２５日返回深圳。在此期間，涂某因催收房租無(wú)法聯(lián)系到劉某，于２００６年７月２３日將劉某存放在涂某房屋內(nèi)的財(cái)物搬走。２００６年７月３０日，劉某向羅湖區(qū)蓮塘派出所報(bào)案，聲稱其租住的房屋內(nèi)物品被人搬走，價(jià)值５０００多元，內(nèi)有電視機(jī)、床、床上用品、煤氣爐、煤氣瓶、廚房用品、電風(fēng)扇、衣服、單據(jù)及兩張桌子等物品。公安部門(mén)經(jīng)調(diào)查認(rèn)為，該案屬于一般的民事糾紛，建議當(dāng)事人到法院主見(jiàn)權(quán)利。雙方遂訴至羅湖區(qū)人民法院，請(qǐng)求依法判令被告涂某賠償原告劉某一切經(jīng)濟(jì)損失合計(jì)人民幣６３００元，并向原告賠禮致歉，擔(dān)當(dāng)訴訟費(fèi)用。劉某認(rèn)為，其在２００５年１０月到２００６年７月租住期間，已按當(dāng)時(shí)和涂某達(dá)成的口頭協(xié)議，預(yù)交了３００元押金，同時(shí)按月交納了３５０元的租金。２００６年７月２５日其從家鄉(xiāng)返回后，發(fā)覺(jué)房?jī)?nèi)的用具用品全部被房東涂某擅自轉(zhuǎn)移變賣(mài)，其中包括樂(lè)華牌２１寸彩電一臺(tái)１１００元、大床及床墊各一張１５５０元、棉被床單各兩張７１０元、電風(fēng)扇一臺(tái)９０元、大森牌煤氣爐、煤氣瓶各一個(gè)３５０元、西服一套１６００元、餐桌椅一套２００元、毛衣褲及其他衣服７００元及有關(guān)票證一批，造成干脆經(jīng)濟(jì)損失６３００多元，并導(dǎo)致其無(wú)法居住。經(jīng)報(bào)派出所調(diào)查取證，狀況屬實(shí)。但劉某多次向涂某索還無(wú)果。涂某擅自侵占他人財(cái)產(chǎn)，其行為明顯違法，應(yīng)當(dāng)受到法律的懲處，賠償劉某的經(jīng)濟(jì)損失。涂某則認(rèn)為，其多次上門(mén)催收房租，但未見(jiàn)劉某，電話亦打不通，無(wú)法聯(lián)系到劉某。故其于２００６年７月２３日清理搬走劉某存放在房屋內(nèi)的舊彩電一臺(tái)、舊木床一張、煤氣瓶和煤氣爐各一個(gè)，但并沒(méi)有將上述物品賣(mài)掉，而是將上述物品交給了蓮塘的民兵，房屋內(nèi)并沒(méi)有劉某所稱高價(jià)西服、毛衣、電風(fēng)扇及相關(guān)票證。【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：涂某處置其出租房屋內(nèi)劉某全部的物品是否構(gòu)成侵權(quán)，涂某處置的物品價(jià)值是多少，即財(cái)產(chǎn)損失的大小?！静门欣碛伞看税附?jīng)一、二審法院審理認(rèn)為，本案為財(cái)產(chǎn)侵權(quán)糾紛。侵權(quán)法律關(guān)系有四個(gè)構(gòu)成要件，即侵權(quán)行為、損害后果、侵權(quán)行為和損害后果之間有因果關(guān)系及侵權(quán)人主觀上有過(guò)錯(cuò)。公民因過(guò)錯(cuò)侵害他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)依法擔(dān)當(dāng)損害賠償責(zé)任。本案中，涂某作為房屋的出租方，在未和劉某取得聯(lián)系，亦未和有關(guān)部門(mén)協(xié)商處理的狀況下，擅自處理劉某所租住房屋內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，主觀上具有過(guò)錯(cuò)，構(gòu)成財(cái)產(chǎn)侵權(quán)，依法應(yīng)擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。雖然雙方當(dāng)事人對(duì)房屋內(nèi)的具體財(cái)產(chǎn)種類(lèi)有分歧，但涂某對(duì)其侵?jǐn)_劉某屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)的事實(shí)是確認(rèn)的?！静门薪Y(jié)果】法院依據(jù)雙方當(dāng)事人在一、二審?fù)徆P錄中的陳述，結(jié)合涂某實(shí)行的措施不當(dāng)又未能妥當(dāng)保管好劉某的財(cái)物，導(dǎo)致劉某的財(cái)物損失價(jià)值無(wú)法查清的實(shí)際狀況，酌定劉某的財(cái)產(chǎn)損失為３０００元，對(duì)超出該數(shù)額的部分，不予支持。因此，涂某應(yīng)向劉某賠償財(cái)產(chǎn)損失３０００元。據(jù)此，深圳市中級(jí)人民法院判決涂某向劉某支付賠償金３０００元?！痉ü偈钟洝恳婪ㄍ桩?dāng)處理租賃合同糾紛這是一起因出租人收取租金未果而處置承租人存放在出租屋內(nèi)物品所引發(fā)的財(cái)產(chǎn)侵權(quán)糾紛案件。類(lèi)似的財(cái)產(chǎn)侵權(quán)糾紛案件是近年來(lái)人民法院受理的各類(lèi)侵權(quán)案件中一種較為常見(jiàn)的案件類(lèi)型。一、被侵害者對(duì)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任的選擇本案存在兩個(gè)法律關(guān)系，一是租賃合同關(guān)系，二是財(cái)產(chǎn)侵權(quán)關(guān)系。租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人運(yùn)用、收益，承租人支付租金的合同。本案劉某雖未和涂某簽訂書(shū)面的租賃合同，但從涂某將房屋交付劉某運(yùn)用，劉某向涂某交付租金的行為看，雙方已形成租賃合同關(guān)系。承租人劉某拖延交付租金是否構(gòu)成違約，取決于雙方訂立租賃合同關(guān)系當(dāng)時(shí)對(duì)租金交付時(shí)間的約定。出租人涂某因收租未果而處置劉某的物品，該行為則系未經(jīng)財(cái)產(chǎn)全部人的同意而擅自處置他人財(cái)產(chǎn)，構(gòu)成財(cái)產(chǎn)侵權(quán)。劉某向涂某主見(jiàn)賠償物品被處置所造成的損失，符合法律規(guī)定。鑒于租賃合同關(guān)系和財(cái)產(chǎn)侵權(quán)關(guān)系屬兩種獨(dú)立的法律關(guān)系，出租人涂某在本案中雖然提出劉某未依時(shí)支付租金且應(yīng)賠償承租期間損壞房屋設(shè)施的損失，但涂某并未在本案中提起反訴，對(duì)雙方之間的租賃合同糾紛，法院不予處理，涂某可另循法律途徑解決。二、承租人未交房租且無(wú)法聯(lián)系，出租人收租未果而處置物品，誰(shuí)之過(guò)？深圳特區(qū)法規(guī)對(duì)出租人的愛(ài)惜已有具體規(guī)定，對(duì)承租人無(wú)正值理由逾期不支付房租的情形，出租人可要求承租人加倍支付租金，如有損失亦可要求承租人賠償，同時(shí)，出租人還可以依據(jù)不同的情形，依法解除合同并收回房屋。但是，在發(fā)生出租人可收回房屋的情形下，承租人未經(jīng)出租人同意而逾期不搬離，出租人也不得強(qiáng)行搬離，除按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第四十三條規(guī)定處理外，出租人可要求區(qū)房屋租賃管理部門(mén)向承租人發(fā)出限期遷出通知書(shū)或者向人民法院提出訴訟。本案中，劉某逾期未支付租金，涂某在其無(wú)法聯(lián)系劉某、收租未果的情形下，沒(méi)有尋求當(dāng)?shù)胤课葑赓U管理部門(mén)的幫助，亦未向法院提起訴訟以解決雙方之間的租賃合同糾紛，而是擅自將承租人劉某的物品搬離出租房屋，導(dǎo)致物品下落不明，無(wú)法追回。鑒于雙方當(dāng)事人對(duì)涂某將承租人劉某的物品搬離出租房屋的事實(shí)均予以確認(rèn)，同時(shí)我國(guó)法律亦明確規(guī)定公民由于過(guò)錯(cuò)侵害他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)民事責(zé)任，涂某實(shí)施上述行為具有主觀上的有意，導(dǎo)致劉某的財(cái)產(chǎn)滅失，侵害了劉某的財(cái)產(chǎn)，涂某應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的民事責(zé)任。三、如何認(rèn)定財(cái)產(chǎn)損失的大小依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反對(duì)對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任供應(yīng)證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人事實(shí)主見(jiàn)的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人擔(dān)當(dāng)不利后果。從本案看，劉某主見(jiàn)其財(cái)產(chǎn)損失為６３００元，理應(yīng)舉證證明，但由于其存放在出租屋內(nèi)的全部物品均已被涂某處置，導(dǎo)致物品滅失，無(wú)法舉證證明物品的種類(lèi)及價(jià)值。且因物品已滅失，無(wú)法評(píng)估物品價(jià)值。涂某未能妥當(dāng)處理劉某存放在出租屋內(nèi)的物品，致使雙方對(duì)劉某的財(cái)產(chǎn)損失均無(wú)法舉證證明。鑒于此，二審法院綜合分析本案事實(shí)，酌定劉某的財(cái)產(chǎn)損失為３０００元是比較公允的。四、租賃合同糾紛如何妥當(dāng)處理在深圳，租賃房屋的人口眾多，出現(xiàn)糾紛難以避開(kāi)，但如何能最大限度地避開(kāi)紛爭(zhēng)，達(dá)到和諧租賃，這是值得市民和房屋租賃管理部門(mén)共同思索的問(wèn)題。從審判實(shí)踐角度看，房屋租賃法律關(guān)系是出租人和承租人之間的租賃合同關(guān)系。我國(guó)民事法律賜予了合同當(dāng)事人充分的意思自治權(quán)，只要不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同相對(duì)人的民事權(quán)利義務(wù)可以由當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商一樣達(dá)成協(xié)議，一旦達(dá)成協(xié)議，合同各方當(dāng)事人均應(yīng)依協(xié)議約定享有權(quán)利、擔(dān)當(dāng)義務(wù)。就租賃合同而言，在我國(guó)《合同法》中其次百一十五條規(guī)定，“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)接受書(shū)面形式。當(dāng)事人未接受書(shū)面形式的，視為不定期租賃?！逼浯伟僖皇龡l規(guī)定，“租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物修理等條款?！逼浯伟俣鶙l規(guī)定，“承租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)約定的期限支付租金?！逼浯伟俣邨l規(guī)定，“承租人無(wú)正值理由未支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！逼浯伟偃鍡l規(guī)定，“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合依據(jù)約定或者租賃物的性質(zhì)運(yùn)用后的狀態(tài)?！逼浯伟偃鶙l規(guī)定，“租賃期間屆滿，承租人接著運(yùn)用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同接著有效，但租賃期限為不定期?！笨梢?jiàn)，房屋租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)接受書(shū)面形式，否則，視為不定期租賃，雙方可隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。承租期限在六個(gè)月以上的，一般狀況下，租賃雙方會(huì)按規(guī)定簽訂租賃合同，這樣，雙方權(quán)利義務(wù)均會(huì)在合同中明確約定，在租賃期間，各自應(yīng)當(dāng)做什么，不該做什么，都有據(jù)可循。在深圳市，房屋租賃管理部門(mén)亦供應(yīng)了房屋租賃的格式合同，使得房屋租賃簽訂合同更便利快捷?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》規(guī)定租賃合同應(yīng)具備以下主要條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱及地址；（二）房屋的位置、面積、裝飾及設(shè)施；（三）房屋用途；（四）租賃期限；（五）租金數(shù)額及交付方式；（六）房屋修理責(zé)任；（七）裝修的約定；（八）轉(zhuǎn)租的約定；（九）解除合同的條件；（十）違約責(zé)任；（十一）當(dāng)事人約定的其他條款。實(shí)際生活中，當(dāng)事人在房屋租賃時(shí)，可