房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程發(fā)包方案

/建筑工程承包合同補充協(xié)議書（主要部分條款)為了確保本項目按時保質(zhì)保量圓滿完成建設(shè)任務(wù)，經(jīng)過雙方充分協(xié)商，本著互惠互利原則，在原簽訂《建筑工程承包合同》基礎(chǔ)上特簽訂本協(xié)議。本協(xié)議書只作為雙方工程結(jié)算用，不作為建委部門存檔備案用。原簽訂的《建筑工程承包合同》中有關(guān)工程承包范圍、工程量計算和結(jié)算方式、質(zhì)量、平安文明施工要求、施工進度支配限制和管理措施、付款方式及履約保證金規(guī)定均按本協(xié)議書執(zhí)行，其它條款均按雙方簽訂的《建筑工程承包合同》執(zhí)行。一、包工包料發(fā)包內(nèi)容：施工圖紙設(shè)計范圍內(nèi)除門窗、消防、電梯、內(nèi)外墻保溫項目外的全部內(nèi)容，其中：水電安裝，主電到戶內(nèi)配電箱；主水到廚、衛(wèi)閘閥處，室內(nèi)天棚預(yù)埋穿線管。地面除電梯前室、樓梯間貼塊料面層外其它地面只施工砼墊層；樓面除電梯前室、樓梯間外均取消找平層改為原漿找平。天棚除廚、衛(wèi)不抹灰〈由用戶二次裝修〉外，其它天棚均括白膩子二遍〈含砼面打磨、刷膠料結(jié)合層、括膩子找同等工序〉計8.00元平方米包干計算。二、工程量計算和結(jié)算方式工程量據(jù)實結(jié)算，套用2008年湖北省建筑、安裝工程消耗量定額計取定額干脆費后再計12％綜合費率〈含平安文明施工措施費、各種法定稅費、各部門檢測費、以及為本項目服務(wù)的措施費和其它費用〉作為結(jié)算價。其中模板支撐，不論接受何種材料均按鋼支撐計算并套用相應(yīng)定額子目計取工程定額干脆費；裝飾工程、安裝工程均按人工費十機械費之和為取費基數(shù)計取45％綜合費率〈含平安文明措施費、各種法定稅費、各部門檢測費、以及為本項目服務(wù)的措施費和其它費用〉。人工費按湖北省現(xiàn)行調(diào)整文件進行調(diào)增〈減〉，人工調(diào)差只計6％的綜合費稅。材料費按合同簽訂時期的黃岡市建委定額站的信息價執(zhí)行，在±10％內(nèi)不調(diào)差，超過〈下降〉，±10％時才進行調(diào)整。其中水、電安裝材料、外墻面磚、地面磚、大理石等塊料材料以及信息價沒有的其它材料，均以開發(fā)商審批的到場價，作為調(diào)差依據(jù)進行調(diào)差，材料調(diào)差只計6％的綜合費稅。開發(fā)商分包項目協(xié)作費，按分包項目結(jié)算價〈電梯安裝以安裝人工費為基數(shù)計1％〉計2％的協(xié)作費，同時協(xié)作費計6％綜合稅費。挖掘機進場臺次按每個單位工程4次共800元包干計算，不再另外計算。三、質(zhì)量標準本項目施工質(zhì)量必需符合設(shè)計要求和施工驗收規(guī)范規(guī)定，質(zhì)量等級“大別山杯”。工程質(zhì)量評定為“大別山杯”獎承包人10萬元〈人民幣〉，施工質(zhì)量評定達不到“大別山杯”時罰承包人10萬元〈人民幣〉。施工質(zhì)量達到合格標準時，按結(jié)算價98％付款；施工質(zhì)量達不到合格標準時承包人必需實行整改加固措施確保施工質(zhì)量達到合格標準，否則不予驗收并賠償由此造成開發(fā)商的一切經(jīng)濟損失和相應(yīng)產(chǎn)生的法律責(zé)任。四、平安文明施工要求本工程平安文明施工必需按國家、省、市關(guān)于建筑工程平安生產(chǎn)和文明施工要求進行施工并被評為“大別山杯”或“樣板工程”獎承包人5萬元，否則就罰5萬元。因承包人違反平安操作規(guī)程造成平安責(zé)任事故的發(fā)生所引起的一切經(jīng)濟和法律責(zé)任均由承包人擔(dān)當。五、施工工期本項目自年月日開工至年月日竣工，計天〈日歷天〉。因發(fā)生重大設(shè)計變更或因受惡劣天氣〈洪災(zāi)、異樣天氣〉、自然災(zāi)難、地震、斗爭等上述人力不行抗拒因素影響工期以及一周內(nèi)累計停水、停電8小時以上的，經(jīng)建設(shè)方和監(jiān)理方簽字審批方可順延工期。同時因建設(shè)方不按本合同約定的付款期限撥付工程進度款，超期一個月以上時導(dǎo)到承包人停工的，從停工之日起至復(fù)工之日止經(jīng)由建設(shè)方和監(jiān)理方簽字審批方可順延工期。其它因承包人自身緣由造成工程停工的，工期不得順延。超出雙方認可的工期，每延期一天罰3000元，每提前完成一天獎3000元。六、交納投標保證金和履約保證金以及返還承包人投標報名時需交納投標保證金30萬元，該保證金中標簽訂施工承包合同后，可轉(zhuǎn)為履約保證金。若承包人在中標后7天內(nèi)拒絕簽訂本協(xié)議書時，該投標保證金建設(shè)方有權(quán)拒付予以沒收。承包人和建設(shè)方簽訂《建筑工程承包合同》和該補充協(xié)議書7天內(nèi)需一次交納履約保證約500萬元。該履約保證金在承包人本項目基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程完成后起先分期返還：即基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)完成至±0.000后返還200萬；三層框架主體結(jié)構(gòu)完成摟面澆筑返還履約保證金100萬元；七層框架主體結(jié)構(gòu)完成樓面澆筑返還履約保證金100萬元；余額主體結(jié)構(gòu)封頂返還完。七、工程款支付方法本項目工程接受分期分批支付工程進度款方法進行撥款。承包人承建項目做完五層時撥付工程進度款300萬元；主體工程做完十層時撥付工程進度款300萬元；主體工程封頂并驗收合格后付至已完工程量的50％；砌筑和二次結(jié)構(gòu)澆筑完后并驗收合格后付150萬元；裝飾、裝修工程完成并竣工驗收后累計付至己完成工程量的70％；單位工程完成竣工決算審計雙方簽字認可后付至結(jié)算總價款的80％；竣工完成工程備案后付至總結(jié)算價的90％；單位工程評為“大別山杯”后付至總結(jié)算價的95％〈未獲評大別山杯付至93％，按本協(xié)議第三條執(zhí)行?！?；預(yù)留5％作為質(zhì)保金，在完成國家要求的保修項目的保修期后按國家規(guī)定支付保修金。八、材料要求鋼材運用鄂鋼、武鋼產(chǎn)品，鄂鋼、武鋼缺型產(chǎn)品需供應(yīng)有貨大型廠家報開發(fā)商和監(jiān)理同意后才能選購 ；水泥運用華新堡壘牌32.5或42.5水泥，承包人未按要求選購 鋼材、水泥，經(jīng)發(fā)覺后必需退場，造成的損失由承包人擔(dān)當；承包人所進材料必需按國家規(guī)定進行復(fù)檢，復(fù)檢合格后才能進行運用，復(fù)檢不合格材料必需退場，已用于工程上的必需拆除返工重做。拒還退場，每發(fā)覺一次罰款1萬元。九、本協(xié)議書中的條款和原簽訂的《建筑工程承包合同》中相應(yīng)條款有沖突時按本協(xié)議條款執(zhí)行。十、本協(xié)議和原簽訂《建筑工程承包合同》具有同等法律效力，經(jīng)雙方簽字蓋章后生效，付清合同尾款后失效。建設(shè)方〈公章〉：承包方〈公章〉：法定代表人〈簽章〉：法定代表人〈簽章〉：托付代理人〈簽章〉：托付代理人〈簽章〉：年月日年月日建筑工程發(fā)包方案方案一、開發(fā)商股東會集體出資承建〈即自己開發(fā)，自已做〉：此種模式是：各股東資金均足夠，短暫沒有其它項目投資受益時可進行。優(yōu)勢是：１、獲得利潤比發(fā)給外包單位承建更多〈不存在讓利〉，便于成本限制。形成開發(fā)、建設(shè)、銷售、服務(wù)一條龍管理模式。２、各股東均參和管理，統(tǒng)一決策，不存在各股東之間閑、忙不均而相互產(chǎn)生埋怨。３、因資金足夠，工程項目建設(shè)快，上市早，能駕馭市場銷售主動權(quán)。缺點是：本工程項目完工后后續(xù)項目跟不上或本項目完工后股東會解散，存在大量舊模板和殘存材料以及設(shè)備處理比較困難。方案二、開發(fā)商股東內(nèi)部的資金雄厚者獨資承建〔即內(nèi)部承包方案〕。此種模式是：１、各股東內(nèi)部協(xié)商確定工程對外發(fā)包方案后，因個別股東〈或邀人入股〉有部分充盈資金400～600萬元可用〈同外人帶資承建工程一樣〉并有外部墊資條件〈有開商砼站、鋼供應(yīng)商的摯友能墊資：如：商砼墊資200萬元，鋼材供應(yīng)商墊資200萬元等〉，這樣可用資金〈含墊資〉在1000萬元左右，加上人工費、其它材料可欠一部分就可開工。完成單棟工程〔建筑規(guī)模約30000平方米〕的30～50％，達到房管局規(guī)定的預(yù)售要求即可開盤預(yù)售，加之開發(fā)商可后續(xù)撥款，同樣能獲利。2、其它股東參入銷售、工程監(jiān)督、辦理手續(xù)等管理工作。做到每個股東人人有事做同心同德。優(yōu)勢是：能調(diào)動各股東的主動性、齊抓共管同樣能達到項目開發(fā)、建設(shè)、銷售、服務(wù)一條龍的目的。缺點是：若遇到銷售市場不暢，購買力低時造成個人壓力大，資金斷鏈，影響其他短、平、快項目的投資和發(fā)展。方案三、開發(fā)項目對外招標發(fā)包：邀請招標－議標：優(yōu)勢是：充分利用已知的有實力的摯友或建筑企業(yè)外資開發(fā)，減輕開發(fā)商自己的資金壓力，達到雙贏目的。缺點是：外部資金進入時必需讓利于人，造成自己獲得利潤削減。例：建設(shè)30000平方米規(guī)模的商品房，實際投入建筑干脆成本約為1200元平方米，總造價為36000000元。假設(shè)開發(fā)商內(nèi)部商定綜