XX市房地產市場調查研究報告

-.zＸＸ市房地產市場調研報告一、ＸＸ市房地產開展狀況在ＸＸ新一輪城市建立高潮的帶動下，全市房地產業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、安康、持續(xù)開展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進展了“ＸＸ市住房消費狀況研究〞的市場調研活動，我們從ＸＸ市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進展了較為分析和研究。以此作為我司常平工程下階段銷售的市場依據。二、宏觀規(guī)劃對常平房地產的影響1、高水平的城市化目標，常平房地產業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業(yè)。ＸＸ市政府關于常平〔**~2021〕經濟開展戰(zhàn)略預測：**年、**年和2021年常平鎮(zhèn)國生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；**年、**年和2021年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的開展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。根據常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、ＸＸ市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮(zhèn)〞。規(guī)劃常平鎮(zhèn)**年、**年和2021年的城鎮(zhèn)總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；**年、**年和2021年根底設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃**年、**年和2021年城鎮(zhèn)建立用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建立用地開展方向為主要向南，并適當向東開展，采取生活聚、產業(yè)外延的拓展方式。3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關注的投資亮點。常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2021年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積到達12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)構造為“一軸、兩帶、三心、五點〞。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶〞，以“新城、碧水、綠脈〞作為城市總體形象特征，將常平建立成為“水在城中，城在綠中，綠在中，綠、水、城共生共融〞的生態(tài)城市。三、房地產市場分析1、常平各個區(qū)域分析：1)常平中元街及中心地段沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購置以本地投資客較多，局部買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。2)西北面區(qū)域西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購置占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬闊。作為住家，人以二房面積小購置較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域住宅空置嚴重，原有“外銷〞住宅的設計與需求日趨“銷〞的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長業(yè)主，如紫荊花園購置者98%為人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而山莊**年購房80%為地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購置客戶向本地地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。4)常平東門區(qū)域，常平房地產的開展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批根底設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產，如東田麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以ＸＸ四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設計超前，購置者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購置的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域以人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精巧裝修突出個性化特點，以優(yōu)質的管理效勞，新穎的產品設計為根底，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)人購房呈下降趨勢，本地與地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。2、本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。麗城鹿兒島早期以風景區(qū)，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有局部空置房，導致現(xiàn)暫停原因來自開展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該工程原定于05年3月開盤正式出售，由于工程資金的原因推遲至5月開場認籌?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能出售的原因也就是由于認籌客戶量的缺乏造成；新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購置中80%為人，三戶及四房購置為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域相對較好。相鄰樓盤分析表僅供參考……市場結論：1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨劇烈，品牌競爭無論從開發(fā)經營，到施工設計，還是物業(yè)管理，銷售效勞越來越注重品牌的效應。2、常平市場正從過去的外銷主導向銷轉變，由于港人〔含其它外銷需求部〕與大陸與銷置業(yè)者的消費習慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對銷市場的偏好。3、銷市場的主力需求以相對較