土地估價技術(shù)報告

PAGE2土地估價技術(shù)報告項目名稱：xx受托估價單位：xx咨詢顧問有限公司土地估價技術(shù)報告編號：xx提交估價報告日期：xx關(guān)鍵詞：土地抵押貸款隆鑫房地產(chǎn)評估2006皇土犁星地蘭皮估雙痕價釀堡技疏魂術(shù)盞依報環(huán)燙告街第一部倒分避死豎總述押一、估價項目務(wù)名稱救xxxx拳人造板譜有限公司片委伐托蠅274,10害9.躁6株平方米壓國有肯土地使用權(quán)恩抵押禍價格評估陪二、委托估價居方咳名稱：沫xxxx隸人造板誰有限公司總住所：孩吉安市高新技內(nèi)術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)搶區(qū)況法定代表人：圖汪錦星衛(wèi)經(jīng)營范圍：糞中高密度纖維份板、石裝飾譽板稅、貼面板、木但材綜合加工，御家具住生產(chǎn)偷，營林及攻相關(guān)產(chǎn)品（經(jīng)揉營期限至驕200槍7浩年母5普月?lián)?炮2應(yīng)日厭）江。喊三、帥受托評估單位錦單位名稱：柜xx扯隆鑫房地產(chǎn)評繪估咨詢顧問有省限公司擺機構(gòu)地址：南霞昌市賢士一平路歡4悶號變資質(zhì)級別：具徑備在全省范圍酬內(nèi)從事土地評郊估的資格咐資質(zhì)證號鷹：腔B200壞6令36012法人代表：匙聯(lián)系電話繭：溪0791-8榆650431稻郵政編碼朗：塵330006四、估價目的移根據(jù)吼《中華人民共謝和國土地管理膝法量》馬(蛛全國人大常委桶會嶄199虎8笑年診8近月均2由9繳日吐修疾訂樹)薦和《旦xx賠省實爆施編<永中華人民共和語國土地管理烤法長>根辦法慨》貿(mào)(秤xx碑省人大常委會殊公告竄第鋒4旦6蛇號狀200愉0墳?zāi)晁?劍月妨2抖9化日桌)唇，枝xxxx煤人造板程有限公司芬特委托泄xx植隆鑫房地產(chǎn)評俯估咨詢顧問有姻限公司對位于巴吉安蠅縣陵永和鎮(zhèn)小湖山可的鵲2叉宗煤工業(yè)貢用地悟（慌吉高新國述用楚(2002毯)衫字錯第踢Ⅰ碑-00礙1杠號、吉高新襲國明用火(煮200森2笑)須字第巴Ⅰ咬-002為號）進行眾價格某評估，為委托紅方藥辦理抵押貸款燭手續(xù)提供參考報依據(jù)。五、估價依據(jù)紛1醒.符全國人大、國最務(wù)院及有關(guān)部榨門頒布的法律廳、法規(guī)、文件腹（芝1件）《中華人民躁共和國土地管捕理法擇》健(鴿全國人大常委匆會耗199離8往年搜8扣常月縱29侄膏日修文訂凳)初；剖（歷2撿）千仆《中華人民共呈和國城市房地購產(chǎn)管理法拒》言(雁主席令陵第旬2蠟9袖號洗199六4付年漸7上月蟲5惕日頌)步；承（狐3袋）《中華人民甜共和國城鎮(zhèn)國勵有土地使用權(quán)去出讓和轉(zhuǎn)讓暫稱行條例盞》牧(廚國務(wù)院令陸第責(zé)5憶5建號屢199架0跌年斬5聾月斥1逆9深日鄭)竹；星（照4蓮）原國家土地撇管理局《關(guān)于箱土地使用權(quán)抵癢押登記有關(guān)問吼題的通知》擇（知[1997零]州國具土耀[赤籍作]淘字頓第蹈2壞號責(zé)199動7刑年逮1紅月對3態(tài)日熔）；移（倚5叔）《關(guān)于改革禮土地估價結(jié)果仆確認和土地資蛇產(chǎn)處置審批辦取法的通知》（謙國土資源部國它土資欲發(fā)玻[2001]幣4早4桐號情200原1頂年勺2掛月膊1紫3盆日店）；鑼（艙6壽）《城鎮(zhèn)土地念估價規(guī)程》買（旬GB/T18幻508-20齒0粥1文）。乒2.尺建地方人大和政智府及有關(guān)部門彩頒布的法規(guī)、羞文件屆（詞1露）賞《份xx疤省實的施嶺<脅中華人民共和嗎國土地管理撤法四>史辦法蓋》掌(葡xx掃省人大常委會趨公告恒第戲4逢6腰號曲200啊0饅年饞4片月援2串9般日漏)鹿；暫（確2節(jié)）《器xx掉省城市國有土弓地使用權(quán)出讓撤和劃撥管理條疤例皮》四(丈xx窯省人大常委會玩公告不第樹9建號馬199夕5凳年乖5彩月企5忍日眉)狂；輕（緩3啊）成《吉安朗縣音土地定級與基店準地價評估報毀告》麗；滅（托4鑰）被xx示省人民政府、脫吉安市人民政魂府瀉、吉安縣人民刻政府緊頒布的有關(guān)政杠策、規(guī)定、實浙施辦法、通知呼等法規(guī)文件。駐3使．委托方提供敵的有關(guān)資料；譯4剪．估價方掌握冶的有關(guān)資料及六估價人員實地角勘察、調(diào)查所倉獲得的資料。瘋六、估價基準嘩日絮二劉0攤0間六年昌十二怎月誦三咳十缸一彼日七、估價日期礙筍禾二無0迎0價六年調(diào)十二尾月爐二十五嘉日至影二向00恒七寺年哀元攤月果四飽日八、地價定義悠根據(jù)委托方提株供的資料及評盆估人員現(xiàn)場查科勘，待估宗地他實際開發(fā)程度娘為宗地紅線賽外薦“岡五梨通由”獄（即通路、通上電、供水、排戶水、通訊）及辣宗地紅線悉內(nèi)冤“王五通一平觀”償，估價設(shè)定土榆地開發(fā)程度為敵宗地紅線扶外譯“當五州通茂”扣（即通路、通租電、供水、排妨水、通訊）及衫宗地紅線剪內(nèi)炒“姜五通一戒平披”銅。待估宗地登孝記用途為占工業(yè)肥用地，評估設(shè)廚定用途為糾工業(yè)將用地，肉待估宗地終止洞日期壺為也20搶5芳2縮年逢6受月略，麗本次評估土地際使用年限設(shè)定僚為摧工業(yè)孝用地出讓年限銀4眾5雙.腳5盞年陡。戶故本次評估價州格是指在評估扔基準日我200福6熊年更12駝月渣31像日讓，現(xiàn)狀利用條英件下，于上述幸估價設(shè)定的開摩發(fā)程度、用途遵、土地使用年灣限的土地使用葡權(quán)價格。九、估價結(jié)果杠估價人員對待算估宗地進行了眾現(xiàn)場查勘，并計對各種有關(guān)信伯息進行了收集綱、整理和分析騾，綜合考慮當?shù)氐禺a(chǎn)市場、素社會經(jīng)濟發(fā)展宅等因素對地價疤的影響，縮綜合評定出待水估宗地拜[睬吉高新國盡用西(2002煮)緩字帥第各Ⅰ兆-00就1飽號、吉高新國賣用計(2002豆)籌字兄第新Ⅰ爹-00悲2濤號瓜]漲于估價基準日妄200華6腸年懸12悄月腿31瘋?cè)站W(wǎng)，地價定義設(shè)京定條件下的土繁地使用權(quán)價格陡為：凡土地使用權(quán)面現(xiàn)積：拾274,10棵9.6粘平方米策態(tài)擦單位面積地撈價頓:進15三3槽元并/爺平方米管嫩饞總撥型免地距認全價駁:遵4邪193.87端萬元（保留兩鵝位小數(shù)）穩(wěn)盜內(nèi)人民幣大舉寫基:藝肆仟寺壹標佰淺玖初拾奏叁滴萬濱捌志仟沃柒晶佰元笑歡歌估價對象估價招結(jié)果詳見《估信價結(jié)果一覽表臣》（暮表桂1射）卡十、估價結(jié)果堆和估價報告的末使用奮1推、估價的前提置條件和假設(shè)條旬件被（供1嗽）土地使用者紀合法取得土地專使用權(quán)，并支時付有關(guān)稅費。王（翁2射）估價對象作熊為習(xí)工業(yè)用地思得到相對應(yīng)用沫途的最有效利跡用，并產(chǎn)生相摧當?shù)耐恋厥找娼瘛Ｃ耍ㄉ?豐）估價對象與委其它生產(chǎn)要素點相結(jié)陜合筐,誓能滿足目前淡工業(yè)生產(chǎn)傲的正常進行，妻保證企業(yè)的持顛續(xù)發(fā)展。拼（域4型）在評估基準壺日的地產(chǎn)市場村為公開、平等拋、自愿的交易宿市場。秧（下5洲）任何有關(guān)估踩價對象的運作姥方式，程序符答合國家和地方曾的有關(guān)的法律獎、法規(guī)。伶（滿6緞）委托方提供樂的資料屬實。組（駝7漫）估價對象評玉估面積蠻及權(quán)利狀況漢以委托方提供窄的《國有土地毒使用證》為準警。苦（防8纏）評估價格是運在滿足全部假蓄設(shè)和限制條件晴下，于估價基休準日講200遼6色年低12真月灘31危日君，在設(shè)定的土伍地開發(fā)程度、旬用途和土地使所用年限及正常些市場、現(xiàn)狀利眉用條件下的土商地使用權(quán)價格曬。2、使用說明郵（信1蝕）本報告估價河結(jié)果僅為本報孕告設(shè)定的評估儀目的服務(wù)，當玻用于其它災(zāi)目緒的時，本報告哄評估結(jié)果無效倦。摟（駁2偵）合本次委估倍二宗遼土地的昨土地騎使用權(quán)由傳xxxx通人造板有限公河司以出讓方式籌取得，根據(jù)委雙托方提供的資隙料顯悶示破,意委估的二宗土句地使用權(quán)迅已于任200之5叮年脅1越月羊1撲3商日生抵押給中國銀原行吉安市分行歸，并已簽訂贛對中信吉抵含字材200類5夠年纖00切1撤號最高額抵押嘗合同，本次評拉估是為其續(xù)貸傍提供參考依據(jù)蠢；本土地估價規(guī)報告只有在贛撐中信吉抵鍛字武200隔5嶺年挽00羽1伴號最高額抵押叢合同解除抵押酷后生效弓。納（歸3飽）弓本次評估的估拼價報告分般為秧“曾土地估價報蠅告赴”榆和轉(zhuǎn)“面土地估價技術(shù)錦報裳告赴”文兩部分憑，再“悟土地估價報藏告更”柔供委托方使用休，西“落土地估價技術(shù)頌報卸告乘”米僅供估價機構(gòu)凝存檔和提交土燭地管理部門確棍認或備案時使假用。均（晶4澡）崖評估報告自評絲估基準日神起質(zhì)1良年內(nèi)有效。腿（昏5遮）圣估價報告和估呀價結(jié)果的使用激權(quán)歸委托方所傍有，本評估報葬告由蜻xx糾隆鑫房地產(chǎn)評吵估咨詢顧問有密限公司負責(zé)解閑釋。堪（臺6直）土本報告必須完路整使用，對僅辜使用報告中的住部分內(nèi)容所導(dǎo)津致的有關(guān)損失廚，受托估價機幫構(gòu)不承擔責(zé)任每。透（頓7充）案未經(jīng)評估單位地書面同意，本威評估報告書的礦全部或任何一秀部分不得使用格于公開的文件這、通告或報告菜中，也不得以管任何形式公開思發(fā)表。噴3為.干需要特殊說明抱的事項揮（真1績）土地利用狀翠況等資料由委水托方提供，土視地區(qū)位條件、勒地產(chǎn)市場交易威資料等評估相滔關(guān)資料由估價好人員實地調(diào)查畜而得。攪（臂2劑）估價人員根恒據(jù)國家有關(guān)法叫律、法規(guī)、估爆價規(guī)程及地方疼有關(guān)地價評估咳技術(shù)標準，結(jié)脊合待估宗地具櫻體狀況，確定赤估價原則、方需法及參數(shù)的選她取。厭（咐3申）本報告是在腳價格定義限定低條件下的土地找使用權(quán)價格，雜如價格定義限窗定條件發(fā)生變東化，土地評估芳結(jié)果必須相應(yīng)近調(diào)整或重新評是估。阻十一、土地估折價師簽字萬姓控協(xié)鎮(zhèn)名杠擠馳作數(shù)土地估價師資能格證書饞號枕潤胞暫簽名共壇郵兵800944額0035稼字承200436臂0059速十二、土地估主價機構(gòu)儲鵲割xx昨隆鑫房地產(chǎn)評汗估咨詢顧問有乖限公司交估價機構(gòu)負責(zé)詢?nèi)撕炞郑杭级?0青七捏年奸元組月鑰四緩日蛋表禿1首片矮屢椒孔惠估唯忍價勵勵結(jié)梢揀果圖青一們蜻覽奶腔表酬估價機其構(gòu)煤:淘xx弓隆鑫房地產(chǎn)評悠估咨詢顧問有疑限公裕司誤孝對油購敬串估價報告編塑號難:巴贛隆鑫恢字庭[2006愧]醉第惱J00怕7配號垂渾褲估價期木日毒:堪200均6率年黃12付月奔31細日尋萍限兆乞莖箭族估價基準日土眾地使用權(quán)性質(zhì)咳：出讓斑權(quán)證號混宗地位置象登記用途腸估價設(shè)定用途合估價期日實際稻土地開發(fā)程度旋估價設(shè)定土地鑒開發(fā)程度斗土地使用年外限延(午年崇)充面積桑(防平方斷米絮)彎單位面積價擺格客(挖元讓/福平方禿米奸)仰總價臉(容萬隸元武)渴（吉高新國常用寇(2002疫)鋪字潔第確Ⅰ朽-00畫1紐號堵吉安豈縣姨永和鎮(zhèn)小湖山秒工業(yè)鐘用地減工業(yè)篇用地房宗地紅線關(guān)外譯“燙五劍通貨”烘，紅線歸內(nèi)和“羅五通一平饅”規(guī)宗地紅線京外僚“婚五絮通縱”勿，紅線現(xiàn)內(nèi)賀“上五通一平指”捧4漆5.5屆1順,260.6穩(wěn)5踩15肯3超19.28膛吉高新國襪用煩(2002究)隊字貧第媽Ⅰ棵-00巖2認號）協(xié)吉安縣永和鎮(zhèn)息小湖山杏工業(yè)用地俯工業(yè)蘭用地限宗地紅線稱外撈“銷五康通唐”稈，紅線立內(nèi)還“畝五通一桶平忍”朵宗地紅線銷外容“憶五芝通洪”輔，紅線竹內(nèi)霉“回五通一先平蘿”禿45.5案272,84蛋8.95妄153陳4174.5暑9位合計只抹壺倘喂奶274,10嚇9.60搬房4193.8凈7掠注批:陷虜“葉五躲通雨”冊指喉“輪通路、通電、果供水、排水、失通運訊亭”謙，虜“扒一辜平耍”萄指叉“耽場地平整截”三。肉一、上述土地柏估價結(jié)果的限跨定條件咳1撥.鐘土地權(quán)利限制睡：設(shè)定年期純工業(yè)吹用地土地使用侮價格論；臥2咐.脅基礎(chǔ)設(shè)施條件客：具體見部表熊1-優(yōu)1何；衫3昏.杯規(guī)劃限制條件干：而工業(yè)模用地；叔洋4立.捕影響土地價格逗的其他限定條紐件：改變估價李目的、土地使吐用年限、規(guī)劃新條件土地開發(fā)票狀況、或國家坡政策調(diào)整、宏米觀經(jīng)濟發(fā)生重綿大變化和城市成規(guī)劃等都將影用響土地估價結(jié)誰果。鷹萄奇雪待估宗地基礎(chǔ)遷設(shè)施條件旁表代睡緒船表拳1-1脆地面平整狀況磨周圍道路狀況戀通電狀況煮供水狀況戀排水狀況哨通訊條件重平整距區(qū)域內(nèi)主要道奇路避有它10觸5拳國道公、秒31常9練國道等背，水泥路面，夕為混合型交通彎主干道妙市政供電，宗鬼地內(nèi)察已柳接入叔宗地外有市政洋供水設(shè)施，宗召地內(nèi)永已剃接入崇宗地外有市政在排水設(shè)施，宗隔地內(nèi)幣已短接入朵宗地屬市政通授訊網(wǎng)覆蓋范圍姑內(nèi)樓二、其他需要茄說明的事項劣1欲.廊土地利用狀況批等資料由委托桐方提供，土地申區(qū)位條件、地帽產(chǎn)市場交易資焦料等評估相關(guān)棟資料由估價人斷員實地調(diào)查而插得；盯2潑.肝估價人員根據(jù)箏國家有關(guān)法律還、法規(guī)、估價悲規(guī)程及地方有喘關(guān)地價評估技桿術(shù)標準，結(jié)合泡待估宗地具體踐狀況，確定估役價原則、方法絡(luò)及參數(shù)的選取偉；圾3渡.蹲委托方對所提論供資料的真實術(shù)性負責(zé)，對因晴委托方夜提供的貿(mào)資料有誤造成聯(lián)的后果，本估尿價機構(gòu)概不負砍責(zé)。炮4笛.值本報告是在價籍格定義限定條誓件下的土地使擁用權(quán)價格，如瘋價格定義限定鑰條件發(fā)生變化惑，土地評估結(jié)便果必須相應(yīng)調(diào)葛整或重新評估爐；妖5俊.尚關(guān)于土地使用壩年限的設(shè)定：取估價對象評估信設(shè)定年期按月工業(yè)令用地最高出讓羽使用年限腹減去已使用年召限即宏4典5.5質(zhì)年設(shè)定；師6臉.華任何單位和個醋人未經(jīng)估價機浮構(gòu)書面同意，察不得以任何形奧式發(fā)表、肢解術(shù)本報告；怕7典.秒報告中有關(guān)估售價對象評估面阿積及權(quán)利狀況弓以委托方所提鹿供的《國有土狼地使用證》為變準；考8.麻本次委估二宗逐土地的土地使古用權(quán)由擔xxxx瘡人造板有限公蜜司以出讓方式住取得，根據(jù)委篇托方提供的資啞料顯伯示笨,歌至估價期日縫委估的二宗土毫地使用權(quán)圓已于礎(chǔ)200榜5師年盈1僑月源1跳3爬日家抵押給中國銀熟行吉安市分行束，并已簽訂贛帽中信吉抵姥字袖200奔5顛年很00挪1閉號最高額抵押間合同，本次評尖估是為其續(xù)貸絕提供參考依據(jù)滅；本土地估價徐報告只有在贛逼中信吉抵滔字臂200產(chǎn)5描年匯00丟1盲號最高額抵押煮合同解除抵押慚后生效艙。盡⒐稻本評估報告僅古為委托方辦理朋抵押貸款贏手續(xù)時提供價狂格參考依據(jù)。局挑宅仿額迎眉恒顛優(yōu)咱估價機構(gòu)：克xx叛隆鑫房地產(chǎn)評白估咨詢顧問有妖限公司泳狼隙逮栽半葛尖廚夏益敏二想00宋七睜年鑒元崇月暫四澆日憤第二部椅分課合遷估價對象描述息及地價影響因鬧素分析命一、估價對象渣概況嘴1炮、土地登記狀猴況差待估宗地名稱盯、土地使用者擇、宗地位置、貴用途、面積、職四至、土地使靠用權(quán)取得方式萄等土地登記狀獅況詳見臣表升2璃?？抗纼r對象土地卸登記狀況表表2碧開岡照寒敘妥凡猾娃頁奶班轉(zhuǎn)蔬識趣船役淘蹤摸哈脈托叮肚州堂雨曬責(zé)距銷羨諷俗慈寧暑屢虹鮮滿狠裝隸去距袖禮襪運認帶匠前滔飾振屈由老談互肯判幕火苦汁氏倒矛僑圓僑謙摘憑不醋錄孤2纖、土地權(quán)利狀血況幫估價對象的土盒地所有權(quán)屬國底家所有，土地謹使用權(quán)還由斥xxxx塘人造板筐有限公司剃以出讓方式取合得年，拍根據(jù)委托方提搜供的資料顯茅示守,夕至估價期日碧委估的二宗土僅地使用權(quán)筐已于困200波5耽年俊1運月課1鳥3伐日謙抵押給中國銀麥行吉安市分行粘，并已簽訂贛宿中信吉抵政字析200摔5博年赴00絞1格號最高額抵押弟合同，本次評吸估是為其續(xù)貸哄提供參考依據(jù)襪；本土地估價伍報告只有在贛悲中信吉抵恰字宅200呼5啦年售00箭1倦號最高額抵押棋合同解除抵押趕后生效格。機3串．土地利用狀急況辮（府1運）橋估價對象位于沒吉安市高新技尸術(shù)開發(fā)區(qū)（師吉安貫縣崗永和鎮(zhèn)小湖山眉）預(yù)，宗地上已進呈行了松“把五通一告平獲”沒及建其有工業(yè)聞廠房伯，測算時，根祝據(jù)委托方提供跟的資料及待估禍宗地周邊土地鍵利用強度進行尤修正計算。篩（琴2禁）撲土地利用規(guī)劃蠢用地性質(zhì)：漠工業(yè)塵用地朝。兵二不、之影響地價的因推素分析雁（一）驢一般因素分析固影響地價的一弱般因素主要指掙影響城鎮(zhèn)地價窗總體水平的社楊會、經(jīng)濟、政侍策和自然因素虧等，包括城市嘗經(jīng)濟發(fā)展水平疏、產(chǎn)業(yè)政策、蒼人口聚集、城躁市發(fā)展、土地屠利用規(guī)劃、地貍理位置等。影怠響地價的一般槽因素較多，本錫報告僅分析對猾估價對象地價蛙產(chǎn)生影響的一獅般因素。修吉安是東南沿況海的前沿腹地話，無論是南下圍粵閩、港澳，嫁還是北上江浙起滬等沿海地區(qū)喜，都處綠在兵“陶產(chǎn)銷半瞧徑釀”小的最佳范圍，希是承東起西的濁重要樞紐。價從地勢上看，府吉安屬羅霄山鳴脈中段，扼湖趟南、階xx途兩省咽喉通道弓，地勢極為險虜要。境內(nèi)有自焰北向南縱貫的歐京九鐵路、贛甜粵高速公路化、獨10刷5在國道和由東向余西垮的稿31惡9鍵國道襪及注“墳三遍南扮”衛(wèi)公路，是連接之北京、西南、伍華南、福建、灶港澳地區(qū)的天司然紐帶；上可宋溯贛江溝通閩趣粵，下可泛鄱侍陽湖與長江相貢聯(lián)，順抵長江肌下游發(fā)達省市緒，在堡xx挽省地理上占有畢特殊位置。腿截彼至凳200闊5殘年末，全市公情路通車總里程雁達到廚1547董3定公里蝴，印比戒200飄0疼年增加情509直4偉公里沖。其中，贛粵帝、泰井高速公杰路亭249.7享6評公里悅，一級公路筐43.3咸6尊公里訴，二級公路好1152.7墾4扭公里濟?？h、鄉(xiāng)公路兆通車里程洞1001.5疤2怖公里獸，實現(xiàn)的了女96.7粘%味的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通灑油險(恭水揭泥閃)法路她、貿(mào)100供%純的行政村通公仁路。吉安市境尼內(nèi)鐵路通車里紗程屈200.濫2味公里載；裙以搭11首0此千伏變電站為純骨架潮、洋3感5紛千伏變電站為暢主體的輸邊電割網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成伸，以井岡山華瞇能電廠、萬安面水電廠、楓渡攻水電廠為骨干逢的總裝機容益量察12良0煙萬千瓦，年發(fā)芬電浮量劫3暢0掛億度；郵政通脈訊事業(yè)發(fā)展迅獎速。城市、交頸通、能源、通育訊等基礎(chǔ)設(shè)施螞正在日臻完善遙。松地理上，它介購于北禍偉渡25°5吸8尾′看3辭2竄″樸至轉(zhuǎn)27°5甲7榆′攔5弓0擺″芒，東錯經(jīng)獲113°4席6疑′呈至捧115°5金6名′紫之間，全市長汽約緒21塌8滲公里世，東西寬約喘20繡8妨公里灣，總面積戶為劇2527厚1幅平方公里。以布山地、丘陵為航主，山地占全藍市面積碗的強51限%鵲，平原與崗地膝約失占密23蹤%堆，山地與丘陵成約盜占矮23吐%肌，水面約肅占陜4譯%槽?？筛爬▊?cè)為孕“剪七山半水兩分啄田，半分道路嘴和莊揉園滴”痛。它的四周，怕東鄰撫州市的博崇仁縣、樂安程市及贛州市的剩寧都、興國縣女，南連贛州市現(xiàn)的贛縣、南康跡市、上猶縣，平西接湖南省的怖桂東、炎陵、包茶陵縣，北與鍋宜春地區(qū)的豐盼城、樟樹市及剪新余市、萍鄉(xiāng)宵市接壤。市政跨府駐地吉州距顧省會南昌里程胡為仇21撿9筆公里有，距首都北京困鐵路里程為猴1805.嘩6猶公里懲。周中心城尖區(qū)遮“療一環(huán)三橋、五趣縱八村橫取”野的城市框架初惜步拉開，建成翁了具有一流水費準的青原大道灰和文山商業(yè)步衣行街駁。段改革開補放掌2襪0聰多年，特別冤是促200典0壇年撤地設(shè)市以殘來，全市上下卻以解放思想為暑先導(dǎo)，駛以照“簡做大吉安市，指崛厲起縣‘洽銀三極角?！?，實現(xiàn)吉安在庫xx菠中部地區(qū)崛吧起握”吸為主服務(wù)，實口施大開放為主誼戰(zhàn)略，銳意進鳥取，開拓創(chuàng)新券，真抓實干，出整體推進工業(yè)秩化、城市化、譜產(chǎn)業(yè)化進程，脂全市國民經(jīng)濟穩(wěn)持續(xù)健康快速奮發(fā)展，傾各項社會事業(yè)邊全面進步，人斃民生活水平逐既步提高。弄200憑5霉年全市實現(xiàn)地帆區(qū)生產(chǎn)總意值隙303.1坡4付億元，按可比沿價格計算，比莊上年增嘉長子15.0策%衫。其中，第一圾產(chǎn)業(yè)增加拋值死83.0閑5書億元，增伴長分5.0班%核；第二產(chǎn)業(yè)增話加佩值基108.8床8戲億元，增贈長塌24.0聽%朱；第三產(chǎn)業(yè)增陡加從值本111.2歐1促億元，增道長活14.7滋%澤。按抽樣調(diào)查火人口計算，當求年人掏均御GD鈔P局達均到尊645濾5收元，比上年增碌長谷15.5曲%較，畝是售200繭0糖年姐的排1.7蓋9尖倍旁。想“猛十盾五召”癥期間，全市地題區(qū)生產(chǎn)總值年絲均增枝長帆12.4苦%瀉，超剖出謝“妖十督五果”圣計劃目黎標察3.矛9段個百分點，高民于稠“方九伐五略”即時期平均增借速血1.掀8似個百分點。其番中三次產(chǎn)業(yè)年檢均分別增業(yè)長翼4.7黃%窗、房16.3齊%揪和己16.4菠%凝。全年完成財豈政總收如入謊27.5霞4習(xí)億元，比上年功增早長民21.4嫂%驕。其中，地方愉財政收售入摸17.8誕4廁億元，增潔長牌20.6盒%存。全年完成地太方財政支朽出罵48.1缺6廟億元，比上年闊增抱長漂29.5侮%芽。鋒“信十瞎五抄”躺期間，全市財忌政總收入、地郊方財政收入和黃地方財政支出養(yǎng)達夫到驚96.6論6稅億元益、線64.6們2辟億元環(huán)和爹163.9或3旅億元，分別蹈比肚“燕九纏五譜”榮時期增慮長拴73.1脈%片、傍57.6板%蠟和秋1.臂4膊倍，年均增長般率分別后為父17.6掀%旨、幅14.5警%匯和精23.1甘%端。馳經(jīng)濟社會取得割了長足發(fā)展。帥勉(辟二如)貴區(qū)域因素分析脂眾待估宗地處于城吉安市高新技箭術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)費（位于吉安縣原永和鎮(zhèn)小湖山儉），猴受吉安市經(jīng)濟員輻射和省市優(yōu)弊惠政策的影響鳴，規(guī)劃中該地組段成為工業(yè)區(qū)慎。圈吉安縣位于集xx推中部、吉泰盆飛地中心、贛江襲流域中游、井載岡山的前沿地寨。全縣國土面多積濱211陜7皺平方公里，耕立地面壞積瓜3.9民7籍萬公頃，謂芳之庫"鏈七山半水二分延田，半分道路特和莊浴園戒"瞧，現(xiàn)豬轄巾1殘1悼鎮(zhèn)歇8攔鄉(xiāng)，人勝口尊43.9光2糾萬人。吉安縣諒交通便利，通豈訊發(fā)達，能源丑充足，區(qū)位優(yōu)辰勢明顯。縣城尋敦厚距南陡昌死23終1冶公里、吉安市征中心城降區(qū)蘿1怠0尺公里、井岡山困機戚場哲3姑0安公里哲，馬10所5潛國道剪、亂31痰9扛國道穿境而過北，贛粵高速公鉆路吉安縣入口闖處離縣城鑄僅巴5敞公里，京九鐵博路吉安南站（回客、貨兩用）固座落梯在賭城東建設(shè)區(qū)，晚縣境所有出口顫路達到二級水康泥（油）路標胸準。市高新技少術(shù)開發(fā)區(qū)與縣壯工業(yè)園臉依鞠10溪5樣國道相傍?？h饞城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)實現(xiàn)咽電話程控化、胖傳輸數(shù)字化和紋移動通訊漫游微，寬帶互聯(lián)網(wǎng)歉發(fā)展迅速，全舅縣供電網(wǎng)絡(luò)布懲局合理，電力勉能源充足禍。長改革開放以來溪，吉安縣迅速祖形成了以啤酒睡、卷煙、藥業(yè)予、林產(chǎn)化工、現(xiàn)水泥建材、電姻子信息產(chǎn)品為網(wǎng)主的縣鄉(xiāng)工業(yè)娛體系，杭州娃相哈哈、臺灣華畜憶等知名企業(yè)石紛紛落戶，為劉縣域經(jīng)濟發(fā)展田注入了強大活著力。模（深三雕）腔個別因素分析挑(1獵)距宗地位置：熊位于吉安市高備新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開陸發(fā)區(qū)（吉安縣崇永和鎮(zhèn)小湖山驅(qū)）煤；地處剩吉安襲縣承基準地價區(qū)域電范圍內(nèi)。其四陽至化詳見辟表挽2長。宗地所處區(qū)以域?qū)ν饨煌l億件較為便利。億(2棉)脾宗地面積：本篇次評估土地面虎積為刪274,10禿9.60諷平方米，面積至較容大鬼，積較適宜于負工業(yè)糖用地忠；吵(3臺)控宗地形狀：待葡估宗地形狀死規(guī)則吹，時地勢坡度平檢緩黃,揚產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模猴良好愉,伙環(huán)境較周好嚼,奪目前無規(guī)劃限葛制躬；該(4銹)蜘土地利用規(guī)劃倉：待估宗地實竹際用途為音工業(yè)序用地畫，評估設(shè)定用唯途為工業(yè)用途鍋；土地使用權(quán)筆由域xxxx堂人造板有限公美司以出讓方式布取得，宗地使緞用權(quán)終止日期轉(zhuǎn)為則205裝2丈年濱6里月，評估設(shè)定平使用年限姐為傻45.友5盈年忌。沾(5錫)仿基礎(chǔ)設(shè)施條件相：宗地的基礎(chǔ)墾設(shè)施狀況達到悠宗地紅線健外?！捌衔逄胀础眱?yōu)（即通路、通鉤電、供水、排謀水、通訊）及勸宗地紅線到內(nèi)盜“糖五通一平蒼”音，詳細情況描梨述見束表索1-蟻1訂。腹披第三部銀分被鴨惜土往埋地衫四估亭這價一、估價原則鋒本次估價中，崇遵循的主要原建則有：皺1蓬、最有效利用毯原則尸是指土地估價質(zhì)應(yīng)以估價對象斧的最有效利用員為前提估價。辮判斷土地的最掉有效利用符合刷其自身利用條羊件、法律法規(guī)胃政策及規(guī)定限厘制、市場要求進和最佳利用程擔度等。2、替代原則辟是指土地估價沃應(yīng)以相鄰地區(qū)筆或類似地區(qū)功身能相同、條件網(wǎng)相似的土地市褲場交易價格為毅依據(jù)，估價結(jié)氏果不得明顯偏膝離具有替代性女質(zhì)的土地正常推價格。3、供需原則墳是指土地估價旱要以市場供需于決定土地價格銜為依據(jù)，并充辟分考慮土地供型需的特殊性和胡土地市場的地真域性。技4六、預(yù)期收益原蠶則紗是指估價應(yīng)以僵估價對象在正立常利用條件下籍的未來客觀有志效的預(yù)期收益耳為依據(jù)。脅5嫩、報酬遞增遞艙減的原則熟是指土地估價漁要考慮在技術(shù)使等條件一定的幟前提下，土地檢純收益會隨著戴土地投資的增租加而出現(xiàn)由遞正增到遞減的特踏點。6、貢獻原則際是指土地總收錘益是由土地及給其他生產(chǎn)要素喇共同作用的結(jié)胃果，土地的價僵格可以土地對女土地收益的貢致獻大小來決定漲。7、變動原則精是指評估人員臺應(yīng)把握土地價買格影響因素及凳價格的變動規(guī)趴律，準確地評剪估價格。裙總之，在評估將過程中，要按槽照國家、地方源有關(guān)規(guī)定，遵陷守客觀、公正效、科學(xué)、合法屬的原則進行土錫地價格評估，酬做到評估過程烏合理、評估方剪法科學(xué)、評估解結(jié)果準確、保盼守評估秘密。二、估價方法固1撫、估價方法的胡選擇及其依據(jù)蹤根據(jù)《城鎮(zhèn)土等地估價規(guī)程》叼（以下簡稱《錫規(guī)程》），通拍行的宗地估價射方法有市場比黑較法、收益還狠原法、剩余法繡（假設(shè)開發(fā)法槽）、成本逼近窯法、基準地擠價系數(shù)修正法殘等。估價方法愁的選擇應(yīng)按照上土地評估的技申術(shù)《規(guī)程》，宮根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)羽市場發(fā)育情況婆并結(jié)合估價對偽象的具體特點訪及評估目的等柏，最終選擇成嘉本逼近法和亂基準地價系數(shù)倆修正脂法進行評估。前2刊、估價技術(shù)路奇線介紹仔（妹1償）序成本逼近法敢成本逼近法是愉以土地取得費蛛、土地開發(fā)所拘耗各項費用之緣和為主要依據(jù)蹲，再加上一定夠的利潤、利息床、應(yīng)繳納的稅虹金和土地增值巡收益來確定土聰?shù)貎r格的一種拼估價方法。其嫂基本計算公式采為：脾V嗽＝墳E包a編＋泉E外d爺＋借T驅(qū)＋商R油1凳＋似R班2陽＋茫R形3混鏈＝露V俱E泉＋慕R浮3翁式中軋：極V如－土地價格；她器E沙a?。恋厝〉觅M嘗；娃符E取d敵－土地開發(fā)費列；益掠T峽－稅費；必敬R道1恨－利息；斯脆R參2邀－利潤；鍛嚇R皇3膊－土地增值；飽V蕩E配－土地成本價告格。議（英2患）顏基準地從系數(shù)番修正法竊基準地價系數(shù)擺修正法是利用揮城鎮(zhèn)基準地價鋪和基準地價修扭正系數(shù)表等評準估成果，按照廳替代原則，就爺待估宗地的區(qū)目域條件和個別搖條件等與其所蘆處區(qū)域的平均爺條件比較，并肝對照修正系數(shù)紀表選取相應(yīng)的騰修正系數(shù)對基缸準地價進行修銅正，進而求取尾估價對象宗地擴在估價時點價籌格的方法。其孔基本公式如下慌：鞠P韻i煮=P×K常1恒×K賢2欺×K哥3糧×K漂4伏×K退5撞×(1欠±至∑認K)+F贊式中桿：斜P愁i邪—悠—桑待估宗地地價淋州制P間—勉—刻待估宗地對應(yīng)檢的基準地價漸土K啟1亂—簽—辟日期修正系數(shù)堆紛K暴2茂—伙—旺土地使用年期平修正系數(shù)消有K刻3質(zhì)—拔—路宗地面積狀況店修正系數(shù)說味K似4裝—御—薯宗地形狀修正純系叨數(shù)誘點齡K強5唯—捎—跪規(guī)劃限制條件長修正系數(shù)怖饅毯姻∑擁K撇—回—堤影響地價區(qū)位泡狀況修正系數(shù)閑之和壓F電—街—晉土地開發(fā)程度墾差異修正值三、估價過程洗（一）極成本逼近法評愁估過程熱1街．土地取得費導(dǎo)及相關(guān)稅費洲土地取得費及格相關(guān)稅費是指況待估宗地所在油區(qū)域為取得土仁地使用權(quán)而支俘付的各項客觀洞費用（即征用把同類用地所支淋付的平均費用避）。根據(jù)對待狼估宗地所在區(qū)慰域近年來征地中費用標準進行泊分析，該項費叛用主要包括征愉地費（含土地蚊補償費、勞動受力安置補助費藥、青苗補償費擴及地上物補償銹費）、征地管您理費、耕地占耽用稅、耕地開莊墾費、防洪保星安資金等稅費弟。蹦(1纏)牽土地取得費筐調(diào)查待估宗地誘周邊區(qū)域的土旺地利用情況，練通過評估人員哀實地查勘，待安估宗地周邊土捉地利用類型主破要為耕地，調(diào)端查估價對象所籍處區(qū)域的土地醬取得費用，目勻前獲得類似估遞價對象土地，冰需支付的費用構(gòu)主要有：①土地補償費唯根據(jù)《中華人獅民共和國土地毛管理法》（靠199悉9是年鍬1孔月耍1范日起盼施行）及《寇xx裹省實施〈中華州人民共和國土住地管理法〉的否辦法》（窩200拒1朽年久1塑2桂月施2朋2泉日起騰施行）第二十址七條規(guī)定：征多用耕地（包括口菜地），按該恭土地征用菊前碰3密年平均年產(chǎn)值牌的款6球至腫1嘆0蓋倍計算。根據(jù)漁當?shù)貒临Y源衫局用地科提供地的相關(guān)征用土炸地的資料，待匪估宗地所在區(qū)致域的耕地前三秋年平均畝產(chǎn)值曲為立120累0院元沸/仁畝（折岡合見1.8將0冒元宇/孟平方米），結(jié)從合該地區(qū)征地厚實際情況在評攻估中按平均年刺產(chǎn)值并的攀8濫倍補償計算，功故土地補償費曠＝北1.80×沃8?。捷?4.40嗚(帳元仿/乏平方潑米計)嶄。②安置補助費成根據(jù)《中華人露民共和國土地勒管理法》（皆199塑9滔年秩1似月稻1冠日起沫施行）、《辜xx新省實施〈中華貿(mào)人民共和國土無地管理法〉的昆辦法》（紹200菜1濱年坦1回2循月貓2辣2徐日起機施行）第二十盯八條規(guī)定巖：蔬“硬(眨一醫(yī))燭征用耕地，征苗地前被征地單孕位平均每人耕炊地倍133動3每平方米誘以上的，按該罵耕地被征地擴前榜3競年平均年產(chǎn)仁值啊4編至沾5奏倍計算；平均映每人耕地洋66陽7渡平方米遺以上指133財3炒平方米綱以下的，按該索耕地被征地年前拼3叢年平均年產(chǎn)懷值跳5州至挑7乳倍計算；平均淋每人耕地酸33柳3尊平方米慰以上躲66章7母平方米頓以下的，按該石耕地被征地壓前吳3撫年平均年產(chǎn)棄值職7柄至還9宰倍計算；平均悄每人耕地捷20比0布平方米止以上獻33巷3丘平方米吐以下的，按該忘耕地被征地黨前偷3糠年平均年產(chǎn)揉值忘9筒至再1叢0騰倍計算；平均銀每人耕地階20搬0獎平方米道以下的，按不瘡超過該耕地被沃征地位前頸3能年平均年產(chǎn)譯值豬1萍5千倍計算酬；稻”脖，結(jié)合當?shù)貒囃临Y源局用地暖科提供的該地丸區(qū)征地實際情輪況，綜合對待穿估宗地所在區(qū)舟域近年來征地淋費用標準進行吼分析，待估宗聰?shù)厮趨^(qū)域人召均耕地在呼66店7虧平方米舅至莫133宜3因平方米足范圍內(nèi)，安置迷補償倍數(shù)一般值為泊7嚴倍，撞故安置補助費父＝遠1.80×鐮7亂＝像12.60派(祝元渣/輪平方兆米判)襲。緊③歲青苗（附著物加）補償費堪辛難染俯弦棋苦釘繭論概貍譯喝負轟櫻曾培顏阿企午掉猛呆傳極雨慚棉闊膀濕雹掛啊徑近控頑粉華蹄樂摔讓糖售向右叛慚彩闖綜上所述，以榆上土地取得費腔合計鐘為腔27.9垃0剪元顆/喊平方米。警(2漆)憐相關(guān)稅費①土地管理費床根據(jù)講xx臂省物價局、葵xx獵省財政境廳柳“亂關(guān)于印發(fā)《薦xx某省征地管理費奏暫行辦法》的衡通探知養(yǎng)”拿（贛價費仗字款[1995企]恰第躲2巖5吃號），結(jié)合當永地國土資源局循用地科提供的佩該地區(qū)征地實塞際情況，土地禾管理費一般按譯各項補償費補逐助總額膝的譯4濟%甘計，即土地管皂理費秀為參1.11貫6干元晌/賣平方米。②耕地占用稅裂根據(jù)曉xx蜜省人民政府《銳xx展省人民政府關(guān)紗于發(fā)布〈能xx櫻省征收耕地占督用稅實施辦法愿〉的通知》（曾贛府頓發(fā)名[1987]冰8富1槍號）文件規(guī)定餅，凡在騙xx包省區(qū)域內(nèi)占用仔耕地建房或者挨從事其它非農(nóng)癢業(yè)建設(shè)的單位黑和個人，均依態(tài)照實施辦法繳醫(yī)納耕地占用稅細，耕地占用稅鑄以納稅人實際穴占用的耕地面撿積計稅，按照余規(guī)定稅額一次右性征收，吉安幣縣平均稅額某為橋4.盜5不元／平方米，嗎故耕地占用稅蝶按侮4.克5拒元／平方米計潑。③耕地開墾費汗根據(jù)《烏xx跟省實施〈中華甘人民共和國土鐘地管理法〉的涌辦法》（蘋200冒1略年耕1映2慧月級2沫2參日起騎實施）規(guī)定：竿經(jīng)批準占用基線本農(nóng)田以外耕般地的，按被占劑用耕地丟前擾3鼓年平均年產(chǎn)值瀉的絨8湯至筐1擋0遞倍繳納。調(diào)查過當?shù)貙嶋H情況吉，一般滑取祖8股倍，故耕地開瓶墾費冠＝譯1.80×訓(xùn)8腎＝域14.4羊0佩（飾元炸/半平方米）。抱④濁防洪保安資金逆根據(jù)躲xx棒省人民政府《犁xx賞省征集防洪保飲安資金暫行規(guī)刊定》（贛府粗發(fā)表[1995]跪6胖3右號）文件的規(guī)射定：非農(nóng)業(yè)建廳設(shè)新征耕地的幅單位和個人繳洗納的防洪資金看，由土地管理輔部門在辦理用竹地手續(xù)時一次民性代收，并規(guī)色定城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)隸內(nèi)按每柔畝咐100哨0闖元征集，城鎮(zhèn)堅規(guī)劃區(qū)外按每發(fā)畝津50秧0蠅元征集，由于計待估宗地位于廚城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)坊，所以防洪保產(chǎn)安資金取每難畝夢100蘇0澤元，機即圖1.王5交元嬌/臺平方米。軟綜上所述，以趟上相關(guān)稅費合漂計或為柄21.51珠6蚊元扁/帳平方米。隨2船．土地開發(fā)費意根據(jù)評估人員剝對待估宗地所蓮在區(qū)域部份新微征用地土地開兔發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施情熟況的調(diào)查和土勻地開發(fā)成本的踐測算，考慮待診估宗地實際開分發(fā)程度及所處說區(qū)域位置，結(jié)犁合當?shù)貒临Y鴨源局提供的資先料，綜合確定歇待估宗地的基任礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費斷用銅為贈6告5疏元蛋/嚷平方米。3．投資利息跡根據(jù)待估宗地火的開發(fā)程度和焰開發(fā)規(guī)模，設(shè)海定土地開發(fā)周側(cè)期之為倍1嘴年，投資利息申率按估價基準改日中國人民銀鵝行公布的短期韻貸款（六個月結(jié)至置1寇年）利息肯率刪5.85叮%礙。假設(shè)土地取尋得費及相關(guān)稅少費在征地時一奪次投入，開發(fā)姥費用在開發(fā)期頑內(nèi)均勻投入，賺故：建基蜘投資利息＝（榆土地取得費＋撥相關(guān)稅費亦）渡×鎮(zhèn)開發(fā)周燃期舅×5.8突5伐%兆＋土地開發(fā)遇費嶺×招開發(fā)周厲期乞×1/2×5遵.距8熱5%俘＝章（肚2親7浪.9+21.靠51模6綱）諸×1×5.8呈5%+65×塞1×1/2×望5.85%哀＝青4.主79辯（涉元跨/倒平方米）4．投資利潤拋投資利潤是把需土地作為一種煙生產(chǎn)要素，以規(guī)固定資產(chǎn)方式羞投入，發(fā)揮作效用，因此投資錄利潤與同行業(yè)軟投資回報相一估致，工業(yè)用地背的土地開發(fā)投招資應(yīng)獲得相應(yīng)改的投資回報，上考慮當?shù)赝恋赝块_發(fā)投資利潤返率的實際情況敘，確定鑼以扣10顛%桶作為本次土地眉評估的年投資損利潤率，則：嫂投資利潤丸＝融(友土地取得費＋現(xiàn)相關(guān)稅費＋土渣地開發(fā)墨費嗽)震×海開發(fā)周賣期陵×10%谷縮拋遞＝妖(燭2鏈7棍.9+21.寺51遮6化＋倒65)×1×殼10%置旺桌袖＝棚1杯1.44廣（榮元岔/呈平方米）兆5坦．土地增值收具益梅根據(jù)當?shù)赝恋仉H管理部門提供爬的資料，土地勒增值收益一般捧按成本價掠格患(執(zhí)1天土地取得費及暮相關(guān)稅費腸、屢2洗土地開發(fā)費養(yǎng)、距3徑投資利息湊、岡4倍投資利潤四項青之苦和邀)杰的經(jīng)25說%稻計。兵土地增值收益猾＝（土地取得醋費＋相關(guān)稅費稱＋土地開發(fā)費掘＋投資利息＋粘投資利潤輸）吧×妻2湯5%杠＝攤（挎2拌7番.9+21.吼51稅6妨＋布6恢5弄＋烘4.胸79腰+1陷1.44潮）抄×25%和懂尖冶＝岡3訂2.66幕(冷元炭/特平方米）菠6蹦．無限年期土行地使用權(quán)價格哥唱捉依據(jù)成本逼近乎法計算公式：忽無限年期土地瘦價伐格刻V語N背＝下1棟＋稠2參＋算3送＋熔4稠＋嚼5妖＝豈1哄63.31午(葉元李/到平方播米計)誤片7床．待估宗地設(shè)賓定年期土地使梁用權(quán)價格楊穿來根據(jù)有限年期擾地價測算公式命：興V向n漢＝代V兩N必×[旋1挑－括1弄/放（手1惕＋略r銳）挖n爛]籍＝盆0.9科294肝VN宏京羞式中棕：舞V峰n織頸－－待估宗地誕設(shè)定年期土地鈔使用權(quán)價格（鎮(zhèn)元門/煤平方米）糧泳V萄N族王－－無限年期映土地使用權(quán)價柱格（迫元熄/浸平方米）則篩謎r財－－土地還原裝率汁[貨土地還原率按職評估基準日時司中國人民銀行獄公布的一年期退（含一年）存品款利侄率今2.52質(zhì)%頁，再加上一定老的風(fēng)險因素調(diào)嚇整值，封按阿6灣%搶計宣算翻]鋼貸始n史－－待估宗地筍設(shè)定年期葡（減4喉5.5殖年）忘則：土地價格圍＝子1狹63.31案×0.9朝294行＝樸1算51.78媽（播元顏/刑平方米）8．區(qū)位修正膽考慮到待估宗垂地距區(qū)域中心啄的距離、臨路追狀況、基礎(chǔ)設(shè)從施狀況、宗地撲條件等因素與象同一區(qū)域內(nèi)的否其它宗地比較剖，經(jīng)評估人員橋調(diào)查分析，確逗定待估宗地區(qū)呢位修正系數(shù)為莖+敗5撤%羨，其修正公式枯為：墻修正后的宗地班地價＝宗地地檔價呢×(1鼠±屋區(qū)位修正系蔬數(shù)勻)壟食嫌喊曠＝礎(chǔ)1兇51.78漂×(1+郵5綢%)錯頁孝夠虹＝塞1璃5扒9.37驚（吼元曾/塞平方米）喬（二）治基準地價系數(shù)要修正法爹評估過程：渾基準地價系數(shù)賠修正法是利用傳城鎮(zhèn)基準地價恨和基準地價修任正系數(shù)表等評敲估成果，按照鷹替代原則，就勻待估宗地的區(qū)恒域條件和個別澇條件等與其所皮處區(qū)域的平均捎條件比較，并藥對照修正系數(shù)斧表選取相應(yīng)的呀修正系數(shù)對基用準地價進行修底正，進而求取梯估價對象宗地扒在估價時點價柱格的方法。鋸1局．基準地價內(nèi)禿涵估基準地價評估瞞依據(jù)是《吉安次縣城區(qū)土地定喊級與基準地價革評估技術(shù)報告悄》，該報告已吧于永199扶9貓年廈1春0漿月由吉安縣人界民政府以吉府倦字辭[欺1999]3轟1搖號文《關(guān)于公稠布縣城區(qū)域基繳地價的通知》涼公布實施。辟根據(jù)《參吉安櫻縣戲城區(qū)壽土地定級債與塞基準地價評估各技術(shù)報告》秋,職吉安描縣城區(qū)岡土地定級級別狐分為商業(yè)用地技級別、怕住宅訂用地級別、工州業(yè)用地級別。休其中商業(yè)用地溪級別分為跪五涌級、省住宅臥用地級別分為器五沒級、工業(yè)用地鹿級別分為限五釣級。殖基準地價定義狠為：在估價基珠準日為截199元9叨年炸10稀月厚9只日要，宗地外秒圍臺“憐給水、排水、希電、路、郵仁電救”竹五通和宗地內(nèi)語場地胸平洋整婚的條件下，各循網(wǎng)格單元、各豈路線價區(qū)段、竊各應(yīng)用評價單喘元和各級別中巴，國有土地使扛用權(quán)出讓狀態(tài)查下，按商倚業(yè)、受工業(yè)膀、工業(yè)等用途扣區(qū)分，在法定樹最高出讓年限生時的平均價格蟲。喊陵秀吉安水縣城區(qū)級別基城準地價表塊商業(yè)用地胡住宅鉗用地轎工業(yè)用地備Ⅰ萌710蠻277煤2殲17勵Ⅱ膝495堆198疫1愛72揀Ⅲ宋334量1進46耽1扎26童Ⅳ耗232紐110贈85洪Ⅴ旨1失55游91象56罩基準地價系數(shù)邀修正法評估宗龜?shù)氐貎r的計算禍公式為：舌P即i臨=P×K胳1碼×K陪2罪×K碑3癢×K晶4悟×K挨5甲×(1吐±旺∑賣K)嚇+F紗式中根：逢P(guān)董i餐—原—益待估宗地地價溜咬P沒—逐—甩待估宗地對應(yīng)薯的基準地價幼頃K辰1型—耀—汪日期修正系數(shù)亦芳K參2飄—餡—揀土地使用年期猛修正系數(shù)訓(xùn)部侄K確3油——冊宗地面積發(fā)狀餓況盛修正系數(shù)多父K彈4饒——立宗地形狀修正下系數(shù)捧濕K紐5和——霞規(guī)劃限制條件霞修正系數(shù)榨憤載∑些K忘—討—兩影響地價區(qū)位矮狀況修正系數(shù)荷之和預(yù)催F胡—屋—客土地開發(fā)程度涼差異修正值信2州．確定待估宗魔地的土地級別搞及基準地價榴待估宗地位于辦吉安市高新技毅術(shù)開發(fā)區(qū)淘內(nèi)光（吉安縣永和掠鎮(zhèn)小湖山）岸，根據(jù)滑吉安夸縣城區(qū)土地級紹別區(qū)域范圍劃抹分表，確定待慶估宗地基準地體價，具體見表記：動待估宗地基準歐地價表允宗地名稱濟設(shè)定用途色土地級別店基準地價茫備注錯xxxx卸人造板曠有限公司鍵工業(yè)岡Ⅴ無56鋪3玻．確定日期修地正系鞭數(shù)置K驚1山衡城區(qū)基準地價管基準日為趨199必9漿年哪10通月肌9菠日籌，而本次評估臂的估價基準日某為薄200賭6蠶年單12逝月買31輸日蜓，根據(jù)城區(qū)繁工業(yè)押用地地價指數(shù)稈表，確定日期督修正系隊數(shù)險K咸1氣=1.論2鋤5桐蹄4床．確定土地使瞧用權(quán)年期修正茫系妖數(shù)示K以2宜由于托縣漠區(qū)銷工業(yè)粘用地基準地價糕為賣5拴0蘭年期土地使用飄權(quán)價格，此次酸評估待估宗地衡的土地出讓年凱期為王50加年，剩余使用裳年期為挖4絹5.5馬年卡,關(guān)根據(jù)悠計算援確定土地鏟使用年期修正講系行數(shù)隆K猾2表=0.9秒828期。怕5霧．確定宗地面栽積修狀況陪修正系肥數(shù)糞K溝3改委估宗地土地?zé)熋娣e對土地利答用較為有肢利妹,董根據(jù)響工業(yè)暖用地基準地價魚實物狀況修正魯體系扇中躁“暮宗地面積熟狀況喪修正系數(shù)膚表傾”貪,辮確定此次評估滾宗地面積修正清系勿數(shù)槍K蠟3良=胖1園6虜.橫確定宗地形狀才修正系留數(shù)郵K慈4惜待估宗地形狀基規(guī)訓(xùn)則縫,電對土地利用準有脹利梳,訓(xùn)根據(jù)城區(qū)瑞工業(yè)斜用地基準地價濕實物狀況修正偵體系茶中棵“饒宗地形狀修正忙表國”翻確定此次評估趙宗地