北京商業(yè)樓土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案含投資測(cè)算

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案(部分)項(xiàng)目名稱(chēng)：bj市yq縣yq鎮(zhèn)xt村西南地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案委托編制方：bj市土地整理儲(chǔ)備中心yq分中心受托編制方：bj佰地工程項(xiàng)目管理有限責(zé)任公司編制日期：2006年11月10日至2006年11月12日第一章項(xiàng)目基本情況第一節(jié)項(xiàng)目概述1.1項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)：bj市yq縣天運(yùn)家園一期1.2區(qū)域位置本項(xiàng)目位于yq縣XX鎮(zhèn)中心地區(qū)，地處八峪公路、延琉公路和沈韓公路的三角交匯處，近臨八達(dá)嶺高速公路。向東接近永寧古城，向北三公里同bj旅游風(fēng)景名勝區(qū)“龍慶峽”相通，向西靠近yq縣城，正南方是古河“女為河，本項(xiàng)目北邊界隔規(guī)劃路為天運(yùn)家園二期主題公園，東邊界為沈韓公路西側(cè)及天運(yùn)家園二期教育用地、醫(yī)療用地西側(cè)，南邊邊界隔天運(yùn)家園二期公建及醫(yī)療用地為延琉公路北側(cè)，西邊界為八峪公路東側(cè)，項(xiàng)目位置如下圖所示：1.3宗地的自然特征(1)氣候本地區(qū)屬溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，雨量豐富，秋季天高氣爽，冬季氣候寒冷、干燥，降雨量小、蒸發(fā)量大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本地區(qū)氣溫最高達(dá)42.6℃（1942年8月15日），最低氣溫為－22.8℃（1951年1月13日），最高月平均氣溫約為30.0~32.5℃（8月），最低月平均氣溫為－3～5℃（1月）。年平均降雨量為354.4mm，最大降雨量為1115.7mm(1956年），bj5～9月降雨量占全年降雨量為9%以上。年蒸發(fā)量在1500mm左右，潮濕系數(shù)K=0.50～0.75。空氣濕度，1月份最低，相對(duì)濕度約為0.46,8月份最高，相對(duì)濕度約為0.83,屬較潮濕地區(qū)。測(cè)全年以北風(fēng)、袖西北風(fēng)最多，輔平均風(fēng)速檔3.喜4訓(xùn)米設(shè)/延秒，是養(yǎng)bj躲市總體規(guī)劃中盯確定的五個(gè)風(fēng)品沙治理地區(qū)之賄一，年日照時(shí)漠?dāng)?shù)桶為顆281樸3脖小時(shí)，年日照詳百分率銷(xiāo)為兵6讓2吳％。無(wú)霜期為來(lái)15君6悟天。莫（豎2云）河流水系盤(pán)yq璃縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)地霜處山前地帶，蠟臨尺近彼“報(bào)女為愁河笛”鐮，地下水含量代豐富，資源主宮要分布在鎮(zhèn)域躍平原東西兩出拌口，地下水含按量豐富，地下懇水開(kāi)采量未達(dá)蜻到刑100喊%擾，北部水體主私要用于灌溉。熄（衡3壺）地形地貌本掃項(xiàng)目位于歌yq豎縣中心地域，窗地處柜yq李盆地，主要是哲河谷、平原，壺海拔恨50笛0微米違左右。建設(shè)地邪段位抬升期切司割沖洪積平原俊，西部局部微分洪積扇。趟（罵4亂）工程地質(zhì)根純據(jù)《憐bj照市工程地質(zhì)、涌地震地質(zhì)資料蒜》，本項(xiàng)目用遵地范圍內(nèi)的工臣程地質(zhì)屬于廚III減類(lèi)地區(qū)，山地森河谷平原，地銀勢(shì)平坦，破讀燃1控－患5運(yùn)％局部有少量鵲不甚發(fā)育沖溝給，升III敵類(lèi)區(qū)地下鈴8拍米昂左右為褐色棕毀黃色含少量碎飾石具濕陷性砂她粘土，可進(jìn)行古工程改造，但避須注意不均勻產(chǎn)沉降問(wèn)題和大榴孔土的處理問(wèn)切題。那根據(jù)國(guó)家地震德局劈199孝9昂年公布的《中土國(guó)地震烈度區(qū)焦劃圖》，該鎮(zhèn)演所在地區(qū)屬于片地震基本烈度姿區(qū)碰劃銹7路度，鎮(zhèn)內(nèi)無(wú)斷勿裂帶分布。作1.擦4期項(xiàng)目交通情況捷本項(xiàng)目道路骨愁架集=主城市公路＋規(guī)先劃道路＋小區(qū)騰支路。項(xiàng)目周鋸邊縣級(jí)公路有宰沈韓公路：路下面寬任6栽米側(cè)；八峪公路：落路面寬數(shù)7幣米粉；延琉公路：宅路面寬碼7丹米掏。小區(qū)內(nèi)翼規(guī)劃道路東至袍沈韓公路西側(cè)亞，西至八峪公巧路東側(cè)，長(zhǎng)欠477.5是9庭米語(yǔ)，紅線寬批1己5丹米權(quán)，路面寬局9先米佛。并且本項(xiàng)目慮近臨八達(dá)嶺高封速公路，交通麥比較便利。飛第二節(jié)項(xiàng)目土遭地利用現(xiàn)狀情辣況代2.纖1譯土地利用情況褲分析網(wǎng)通過(guò)調(diào)查，本驅(qū)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀灑均為集體用地層，用地土地權(quán)京歸屬童yq須縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)集傅體?，F(xiàn)狀用地驗(yàn)情況見(jiàn)下表?yè)?-1煎:魄現(xiàn)狀用地情況憑一覽表稈表嬌1賞-1頌總用地面積（宰平方米眉）夕腥土地類(lèi)別（平絡(luò)方米）縣荒員地蕉揀臨時(shí)建筑物版199994永15949用44050藏0燒2.儲(chǔ)2掏現(xiàn)狀地上物狀逆況取通過(guò)實(shí)際調(diào)查扎，本項(xiàng)目用地由范圍內(nèi)主要為醫(yī)臨時(shí)建筑物及囑荒地，不涉及賞居民居住房屋柳拆遷，臨時(shí)建晚筑物為九棟已坦封頂還未全部定完工的居住樓巧。地上無(wú)樹(shù)木困、古柴樹(shù)、文物。音第三節(jié)項(xiàng)目規(guī)驢劃情況批依據(jù)《陵yq毫沈家營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)凍詳細(xì)規(guī)劃》，種本項(xiàng)目用地性管質(zhì)為居住用地矛。主要指標(biāo)如煩下：繪(燃1記）總用地面積奉：曬19999塞4咐平方米攪其中：建設(shè)用嫌地面積：贈(zèng)15793莖6昏平方米妖代征道路用地捏面積：蟲(chóng)455禁8共平方米碎代征綠化用地申面積：誼3750督0斥平方米秀(研2都）容積率：陵0.暮9把。距(中3鍛）總建筑面積歌：憲13841論3哨平方米等其中：居住建軟筑面積：飼12836停9怨平方米屈商業(yè)建筑面積風(fēng)：懼504登4廢平方米果配套建筑面積?。河?00享0恨平方米在(土4槐）建筑密度：并21%-26湯%洋(涼5掏）綠地率：理43.6%-秋50%陳第二章編制依瘡據(jù)戀1舌、中華人民共仔和國(guó)土地管理編法（中華人民燥共和國(guó)主席令駐第師8確號(hào)）多2矛、城市房屋拆極遷管理?xiàng)l例（狂國(guó)務(wù)院令引第混30摔5肆號(hào)）批3灘、嗽bj斗市土地儲(chǔ)備和典一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行大辦法（京國(guó)土男市汪（通2005)5交4有0怎號(hào)）杰4餓、際bj菌市出讓國(guó)有土經(jīng)地使用權(quán)招標(biāo)傾拍賣(mài)掛牌辦法鈴（京國(guó)土市以（叢200良5篩〕窯30內(nèi)2渴號(hào)）暢5勝、尋bj很市建設(shè)征地補(bǔ)迫償安置辦法（濫bj湊市人民政府令鏈第挎14飯8待號(hào)）件6傲、蜓bj譜市集體土地房安屋拆遷管理辦貌法（精bj滅市人民政府令死第覺(jué)12刃4屬號(hào)）安7吹、酸bj貓市人民政府辦漸公廳轉(zhuǎn)發(fā)市民增政局關(guān)于征地仇超轉(zhuǎn)人員生活遣和醫(yī)療補(bǔ)助若挺干問(wèn)題的通知認(rèn)（京政辦發(fā)怠〔勉2004旨〕慶14款1豪號(hào)）綠8俗、竊bj省市國(guó)有土地使姿用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)東掛牌出讓底價(jià)薦確定試行辦法相（京國(guó)土?xí)缬醚?2005)取53慌3土號(hào)）擊9死、撤bj零市土地一級(jí)開(kāi)脖發(fā)實(shí)施方案編姥制和審核辦法仁（征求意見(jiàn)稿脈2006孕-基7恢-菊22奶)傳1沿0喊、《術(shù)yq帽縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)雖區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》堵1怠1之、氣bj涂市閃yq青縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)映區(qū)道路改造工模程初步設(shè)計(jì)蹄（削BJ漢-湯2006望-掏19)扶1泳2筆、計(jì)bj泳市工程地質(zhì)、叔地震地質(zhì)資料款；爸1額3凍、其他內(nèi)部資脊料。衣第三章項(xiàng)目市眼場(chǎng)分析鴿第一節(jié)丈bj烘市土地市場(chǎng)分膨析腫1.1雙市場(chǎng)環(huán)境情況脆現(xiàn)土地市場(chǎng)政膨策明朗，《鮮bj冊(cè)市土地利用總誰(shuí)體規(guī)劃》（修1997-2盜010鄰年）、《禾2006奪年截bj主市土地供應(yīng)計(jì)星劃》、《婆2006暑年斷bj賓市土地供應(yīng)計(jì)荒劃安排使用方笛案》、《肺bj獲市土地儲(chǔ)備和腐一級(jí)開(kāi)發(fā)管理普辦法》等文件石規(guī)定都明確了繭這樣的信息：領(lǐng)一是政府將有日計(jì)劃地穩(wěn)定供婦應(yīng)土地；二是籠土地交易實(shí)行扒市場(chǎng)化運(yùn)作模速式。實(shí)現(xiàn)土地算的穩(wěn)定供應(yīng)和木房地產(chǎn)業(yè)的健箏康發(fā)展。津(耐1擠）市場(chǎng)狀況之辨一：房地產(chǎn)交荒易成交量有所義收縮，但成交穩(wěn)價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)畫(huà)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示唐：含2005戴年奔bj導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投你資繼續(xù)增長(zhǎng)，量但增幅低于掃2004薦年同期；商品邁房買(mǎi)賣(mài)成交套紅數(shù)和面積均呈汗現(xiàn)同比下降態(tài)罰勢(shì)，其中現(xiàn)房貨買(mǎi)賣(mài)成交繼續(xù)學(xué)保持旺盛趨勢(shì)事，但期房買(mǎi)賣(mài)賣(mài)成交有所萎縮綠；各類(lèi)商品房富的買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)流格均呈增長(zhǎng)狀淋態(tài)。旺具體數(shù)據(jù)如下丑：束2005蜜年，全市商品吐住宅期房預(yù)售疲平均價(jià)格耀6725躍元／平方米，模比上年上漲了翼1083侍元／平方米，爬漲幅為閘19.2%坦；其中普通商黃品住宅跪6721館元／平方米，愉比上年增長(zhǎng)阻10.9填％。當(dāng)]溝2005辦年，全市預(yù)售湖的商品住宅中妹，以成交套數(shù)割統(tǒng)計(jì)，預(yù)售單櫻價(jià)低于數(shù)7000嶺元／平方米的紛占商品住宅成饞交總套數(shù)猛69%炒；其中低于糟5000唱元／平方米的播占謀36.1盼％。干2005春年，全市存量表住房買(mǎi)賣(mài)平均光價(jià)格收4286晌元／平方米，根比上年增長(zhǎng)張9.2養(yǎng)％。其中，二改手商品住宅買(mǎi)臥賣(mài)平均價(jià)格枯4608勁元／平方米，個(gè)比上年增長(zhǎng)叔8.3%鄰；已購(gòu)公房和腰經(jīng)濟(jì)適用住房株再上市買(mǎi)賣(mài)平藝均價(jià)格食4157腫元／平方米，示比上年增長(zhǎng)沃9.8蟲(chóng)％。駕(敘2踢）市場(chǎng)狀況之往二：土地成交丹價(jià)格穩(wěn)步上漲管2005廈年商1-9咸月，歸bj節(jié)市土地供應(yīng)總朽量為析1906幻公頃。其中，攝出讓土地面積糞為早1236槐公頃；劃撥用杜地面積為窩670津公頃。住宅供限地為顧533元公頃，規(guī)劃建搞筑面積瘡756停萬(wàn)平方米。其文中，出讓住宅售用地懲336幟公頃，規(guī)劃建豬筑面積摩434騙萬(wàn)平方米；劃遣撥住宅（經(jīng)濟(jì)藍(lán)適用房）用地秋197累公頃烘，規(guī)劃建筑面史積耗322洞萬(wàn)平方米。咐國(guó)土資源部公拋布的《兄2004朝年度我國(guó)重點(diǎn)回地區(qū)和主要城冰市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)必測(cè)報(bào)告》（以蓬下簡(jiǎn)稱(chēng)《城市量地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告役》）顯示，京戴津兩地地價(jià)繼忠續(xù)處于高位，燦綜合地價(jià)水平悅為愧2009饒?jiān)椒矫祝疬h(yuǎn)高于全國(guó)平口均的讀1198泰元／平方米，惠其中商業(yè)、住填宅用地地價(jià)分盒別為爆3875工元／平方米、誓1746遮元／平方米，差但京津兩市綜洞合地價(jià)增長(zhǎng)率序?yàn)槭?.76%桌，基本與全國(guó)抱6.08渡％的平均增長(zhǎng)鄙率持平。影響健地價(jià)的主要因茫素中，社會(huì)經(jīng)烤濟(jì)發(fā)展持續(xù)向拴好，投資與需絮求強(qiáng)勁仍然是梁地價(jià)上漲的主寬要?jiǎng)恿?。?.2犬土地供應(yīng)情況晝依據(jù)發(fā)布的批bj棍2006慢年土地供應(yīng)計(jì)溫劃，毒2006闖年在土地供應(yīng)闖政策導(dǎo)向方面暗，將優(yōu)化土地布供應(yīng)結(jié)構(gòu)，?？肿≌唐贩揩F用地、經(jīng)濟(jì)適柱用住房用地的全平穩(wěn)供應(yīng)，并夾向普通住宅商峰品房?jī)A斜，促鑄進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，椅抑制房地產(chǎn)投點(diǎn)資過(guò)度慣性回極落?；⒔衲旮゜j搞土地供應(yīng)計(jì)劃蝦安排供應(yīng)總量團(tuán)為幫6500蟲(chóng)公頃播，其中：經(jīng)濟(jì)梨適用住房用地蹲300籮公頃霜，住宅商品房偏用地觀1600呈公頃溜；新增建設(shè)用母地親3900杏公頃唯，存量建設(shè)用比地恢2600組公頃漸；城八區(qū)指標(biāo)隆約占香40%很，向朝陽(yáng)、海摧淀、豐臺(tái)區(qū)傾殼斜，遠(yuǎn)郊繩10逮個(gè)區(qū)縣指標(biāo)約寶占陷60%鈔，向順義、通糾州、亦莊三個(gè)秩重點(diǎn)新城傾斜摩?；送?，今年還塔將優(yōu)先支持中蔑小戶型普通商供品住房建設(shè)用未地供應(yīng)；鼓勵(lì)終節(jié)能節(jié)地節(jié)材菠型住宅項(xiàng)目建陡設(shè)用地供應(yīng)；勞鼓勵(lì)新城在交喉通條件便利區(qū)濫域建設(shè)普通商寄品房的用地供項(xiàng)應(yīng)；限制高檔矛住宅商品房項(xiàng)真目建設(shè)用地供繞應(yīng)；禁止高檔焰別墅項(xiàng)目建設(shè)豆用地供應(yīng)。這河是政府主管部受門(mén)首次通過(guò)土字地供應(yīng)來(lái)調(diào)控再普通商品房的識(shí)供應(yīng)。成相比僅2005蓮年土地供應(yīng)計(jì)章劃，今年的住污宅商品房用地稀供應(yīng)量比去年愈減少了應(yīng)150妻公頃去，而經(jīng)濟(jì)適用堪房的供應(yīng)量則言比去年增加了公100繩公頃看。輩2005從年故bj簡(jiǎn)土地供應(yīng)計(jì)劃榨中，住宅土地嚇供應(yīng)用地和經(jīng)筋濟(jì)適用房用地時(shí)總量為鈔1950霧公頃劃，而實(shí)際供應(yīng)旅則為波880襪公頃銅，假按照今年的土怒地供應(yīng)計(jì)劃，勝2006浙年巧bj甜住宅商品房和嫩經(jīng)濟(jì)適用房的費(fèi)供應(yīng)量達(dá)到愧1900更公頃牲，而巧2005稻年全市商品住典宅期房批準(zhǔn)預(yù)臭售面積為雪2205挺萬(wàn)平方米，預(yù)洪售成交面積為毒2152串萬(wàn)平方米。勾據(jù)厭bj孝市國(guó)土資源局扒有關(guān)官員表示雄，銜2005動(dòng)年笑bj夢(mèng)已經(jīng)通過(guò)預(yù)審牧的土地項(xiàng)目達(dá)升到血1225餃個(gè)，其中部分獻(xiàn)土地已經(jīng)在艘2005彼年進(jìn)入市場(chǎng)，荒還有一部分則唉在賣(mài)2006雞年進(jìn)入土地市折場(chǎng)。此外，闊2004掃年通蘭過(guò)救“息8群·似31沈”狐土地大限的可拉繼續(xù)協(xié)議出讓濾的項(xiàng)目質(zhì)共返288旦個(gè)，土地面積市2300局多公頃，其中熔去年已經(jīng)開(kāi)始巨進(jìn)行開(kāi)發(fā)并入群市的土地面積肉達(dá)到態(tài)1300晚多公頃。若正尚常的話，今年哀將有其剩下的碼1000達(dá)多公頃進(jìn)入市紀(jì)場(chǎng)。從土地供懼應(yīng)計(jì)劃可以看絞出，處bj李2006痰年放量的土地并質(zhì)量和數(shù)量都編比去年有所提西升，開(kāi)發(fā)商對(duì)李土地市場(chǎng)的信疫心將有所改變寸，土地供應(yīng)形循成良好循環(huán)，拿對(duì)于未來(lái)地價(jià)狂過(guò)快上揚(yáng)將有稼明顯抑制作用育。璃第二節(jié)攀bj鍋市房地產(chǎn)市場(chǎng)桐分析橋2.12卵005略年房地產(chǎn)狀況嗓(嚴(yán)l怕）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)益投資完成情況蝕及住宅用地供局應(yīng)情況驕2005徑年，全市房地穴產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完漁成梅1525軟億元，比上年泉增長(zhǎng)漿3.5%散，低于鐮04籌年臟19滑個(gè)百分點(diǎn)；占闖全社會(huì)固定資從產(chǎn)投資的比重陷為副53.9%蝴，低于蒙04找年宿4.4孝個(gè)百分點(diǎn)。其成中，商品住宅蠟開(kāi)發(fā)投資完成峽779.5姑億元，比上年絞增長(zhǎng)強(qiáng)0.5朽％。麗2005爛年，全市住宅衛(wèi)供地為描880絲公頃恰，規(guī)劃建筑面暈積久1196醉萬(wàn)平方米。其而中，出讓住宅殊用地曾585渴公頃顫，規(guī)劃建筑面診積桐679帖萬(wàn)平方米；劃延撥住宅（經(jīng)濟(jì)飯適用房）用地鋼295牌公頃邪，規(guī)劃建筑面途積庭517三萬(wàn)平方米。慎(句2)2005泉年住宅供銷(xiāo)情拐況分析趙2005裕年，全市住宅很買(mǎi)賣(mài)成交康4079.淹2走萬(wàn)平方米靜，同比下降黑4.1凳％。其中，商籍品住宅現(xiàn)房買(mǎi)速賣(mài)成交分1214.是7元萬(wàn)平方米煮，比上年增長(zhǎng)汗20.2%錦；商品住宅期奧房預(yù)售成交楊2152檢萬(wàn)平方米，比寄上年下降害18.7%隱；存量住房買(mǎi)堡賣(mài)成交粗712.麻5扯萬(wàn)平方米廁，比上年增長(zhǎng)科19.9蘭％。謠2.22臟006播年膏1警季度房地產(chǎn)狀犁況纖(裕1)2006占年寒1-2諷月官方統(tǒng)計(jì)數(shù)會(huì)據(jù)榜2006成年尋1-2織月，全市房地折產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完歌成驢120.5萬(wàn)億元，比上年燥同期增長(zhǎng)蠢28.3%春，同比增幅提菌高件10.2殲個(gè)百分點(diǎn)；占熊全社會(huì)固定資燕產(chǎn)投資的比重遠(yuǎn)為用57.4%提，高于上年同寶期權(quán)3.4存?zhèn)€百分點(diǎn)。其溪中，商品住宅源開(kāi)發(fā)投資完成歸61.2多億元，增長(zhǎng)麗86咽％。眼2006兼年囑1-2拐月，全市住宅殺供地為愧237.62涼公頃撤，規(guī)劃建筑面?zhèn)z積陸314.18姨萬(wàn)平方米。其朗中，經(jīng)濟(jì)適用舌房用地灑200.49出公頃轟，規(guī)劃建筑面龍積付268.55峰萬(wàn)平方米；普特通商品房用地青37.13勺公頃欲，規(guī)劃建筑面提積繩45.63讓萬(wàn)平方米。狗2006院年妨1-2帥月，全市商品程住宅現(xiàn)房交易政面積寨117.制3媽萬(wàn)平方米臣，比上年同期碼下降腥24.5%;秘1-2崗月，全市商品擦住宅批準(zhǔn)預(yù)售案面積拍243.鑒3謝萬(wàn)平方米扭，比上年同期券增長(zhǎng)所13.3%掏，預(yù)售成交面陜積顏268.飾2蝦萬(wàn)平方米游，下降越7%垂；存量住房交女易膊9558殼套，比上年同篇期增長(zhǎng)扮16綿％。構(gòu)2.32份005汗年押1搭月至混2006其年蟲(chóng)3碗月供銷(xiāo)趨勢(shì)分旁析嶼市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最基屈本的一個(gè)條件購(gòu)就是供求關(guān)系恭來(lái)決定價(jià)格。政2005繪年派1補(bǔ)月至降2006斯年皂3窯月期間，斜bj德市商品住宅期顫房供應(yīng)總面積疑約譜2416碌萬(wàn)平方米，成角交總面積約院2238茫萬(wàn)平方米，供撲求基本平衡。讀但從各月的供滿求關(guān)系來(lái)看，恐2005宮年前三季大部副分月份供應(yīng)面暢積大于成交面婚積，從糠2005壓年第四季開(kāi)始扛，此種供求關(guān)像系急轉(zhuǎn)直下，框大部分月份供見(jiàn)應(yīng)面積遠(yuǎn)低于煎銷(xiāo)售面積，出閘現(xiàn)供不應(yīng)求的后新局面，尤其躲是今年校2茄、斬3摩月份的供給下蔥降較大，銷(xiāo)供化比超過(guò)拌1.5四。虹bj撒商品住宅這種玻供不應(yīng)求的態(tài)伯勢(shì)有力地支撐位了房?jī)r(jià)的快速本上漲。煎對(duì)商品住宅期濾房自邊2005當(dāng)年悼1祝月至棒2006逗年球3免月的供應(yīng)及銷(xiāo)協(xié)售情況進(jìn)行分橡析，并以圖表巷形荷式表示：王商品住宅期房紐各月供應(yīng)及成棒交面積走勢(shì)圖匠2.420幕06石年濱1省季度新增住宅把供應(yīng)分析灶(驟l繼）供應(yīng)總量較無(wú)去年同期穩(wěn)中激略增，全新項(xiàng)歇目批準(zhǔn)上市量秤約占四成，從慣2005掙年羞-2006搭年抄bj唱市攪1用季度商品住宅責(zé)市場(chǎng)新增供應(yīng)假對(duì)比表來(lái)看，東1閥季度數(shù)bj旺市新批準(zhǔn)上市詳商品住宅困26844謀套，育332.28逆萬(wàn)平方米，較家05寺年寸1莊季度的闖26196沾套，吼325.77誼萬(wàn)平方米略有商增長(zhǎng)。其中，拆全新項(xiàng)目批準(zhǔn)蘭上市暖11201釀套，旱119,63洞萬(wàn)平方米，約魔占新增供應(yīng)的饑40%達(dá)。從上市的時(shí)脾間分布來(lái)看，砌1統(tǒng)月是本季度商昂品住宅上市高塘峰期。戚2005-0章06壓年第一季度排bj騰市商品住宅市復(fù)場(chǎng)新增供應(yīng)對(duì)孝比表表怒3-2古上市套數(shù)（套示）上市面積（貝萬(wàn)平方米）硬2005則年褲2006償年病2005羞年描2006愈年惱合計(jì)剖26196水26844箱325.7德7332.芬28軋1的月誤10378廚15237脈127.6崗6197.減54燈2區(qū)月桑6470遺25517奪9.683每1.44剛3陪月軋9348咐90561并18.43長(zhǎng)103.30罩(槽2虜）城市功能拓塌展區(qū)依舊是新問(wèn)增住宅供應(yīng)的較絕對(duì)主體，住者宅郊區(qū)化趨勢(shì)琴比較明顯。由騰2005-2睡006邪年遷1贈(zèng)季度寫(xiě)bj塔市商品住宅市敢場(chǎng)新增供應(yīng)區(qū)梳域分布對(duì)比表痕（注：中心城鞠區(qū)包括東城、振西城、崇文、疊宣武；城市功詞能拓展區(qū)包括忍朝陽(yáng)、豐臺(tái)、駝海淀、石景山數(shù)；近郊區(qū)包括泛通州、昌平、頸大興、開(kāi)發(fā)區(qū)響；遠(yuǎn)郊區(qū)縣包牽括順義、懷柔亡、密云、房山伶、門(mén)頭溝、抖yq擴(kuò)。）可以看出虛，城市功能拓面展區(qū)依舊是新米增住宅供應(yīng)的偽絕對(duì)主體，朝在陽(yáng)、豐臺(tái)、海附淀、石景山新代上市量占全市溫的比例在爭(zhēng)70重％以上。同時(shí)級(jí)，住宅郊區(qū)化筋趨勢(shì)明顯?？?6米年劍1油季度，中心城貍區(qū)、城市功能染拓展區(qū)新增住曲宅供應(yīng)出現(xiàn)不毅同程度的下滑棵。中心城區(qū)下?lián)位厔?shì)最為明簡(jiǎn)顯，下降幅度溝在躲20零％以上；城市唉功能拓展區(qū)也奶出現(xiàn)輕微下滑涌。郊區(qū)住宅新蘿增供應(yīng)增長(zhǎng)明箱顯，其中，近隔郊區(qū)較去年同語(yǔ)期增長(zhǎng)逢1顫倍，占全市新掘增供應(yīng)的比例缸達(dá)到境16%花。序2.5菊宏觀政策導(dǎo)向遍中國(guó)人民銀行補(bǔ)公布從夠2006歌年驕4足月肝28混日輪起惱全面上調(diào)各檔摔次貸款利率幫0.27偉個(gè)百分點(diǎn)，其孕中，創(chuàng)5緞年期以上的銀連行貸款基準(zhǔn)利撇率由宰6.12路％上調(diào)至紅6.39患％。本次調(diào)息延是為了進(jìn)一步贏鞏固宏觀調(diào)控族成果，保持國(guó)悔民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、橡快速、協(xié)調(diào)、誘健康發(fā)展的良倡好勢(shì)頭，進(jìn)一秒步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手螺段在資源配置觸和宏觀調(diào)控中冶的作用。半2006辭年一季度政bj捏房地產(chǎn)市場(chǎng)一它手房?jī)r(jià)格漲幅佛過(guò)快，背離了妥國(guó)家宏觀調(diào)控陽(yáng)的軌道。但從滿目前金bj眠市場(chǎng)來(lái)看，購(gòu)煌房需求仍然呈深現(xiàn)剛性，自住籮需求占到后80%帝以上，投資需毀求僅占漁20寬％左右。此次曠加息反映國(guó)家肅的調(diào)控步伐也汁趨向穩(wěn)健，更悉加明確了金融章方面己經(jīng)進(jìn)層入天“猾升息通彎道輕”剖，但短期內(nèi)對(duì)貓于抑制投資需成求、平抑房?jī)r(jià)稍方面，影響程閉度并不會(huì)太高叮。訊建設(shè)部等九部卻委于僑五月二十九日災(zāi)頒布《關(guān)于調(diào)火整住房供應(yīng)結(jié)右構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)扎格的意見(jiàn)》，丈是繼風(fēng)2004紀(jì)年涼12蕉月首次調(diào)高房欠貸利率起，特絹別是去包年寸“限國(guó)八愈條滔”異的出桂臺(tái)后，一次對(duì)繁全國(guó)房地產(chǎn)市醫(yī)場(chǎng)的全面具體紗的宏觀調(diào)控政族策。對(duì)比去年歡宏觀調(diào)控零，礙“作國(guó)六艇條外”瞇在調(diào)控思路和畝措施上呈現(xiàn)適跳度轉(zhuǎn)變：首先光強(qiáng)調(diào)的揮是辨“隔科學(xué)確定房地撞產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供堤應(yīng)規(guī)肚模斜”碰，調(diào)控思路由果過(guò)去的控制供錢(qián)給轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在拍的適度放松供梢給及合理引導(dǎo)弱需求尤其是減項(xiàng)小被動(dòng)需求的墻雙向調(diào)控；其億次，對(duì)于結(jié)構(gòu)谷性供應(yīng)調(diào)整有壩所加強(qiáng)；第三默，強(qiáng)調(diào)完善住返房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅崗收政策，有區(qū)陷別地適度調(diào)整旺信貸政策，引邪導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房于需求。愚新政為各級(jí)政迷府主管部門(mén)提具出了具體的要?jiǎng)?lì)求，六項(xiàng)措施偷從全局的高度服，結(jié)合我國(guó)房侮地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)軍際，提出了有置效的政策措施及。政府更多地竭承擔(dān)起了引導(dǎo)拾和促進(jìn)房地產(chǎn)嗎業(yè)健康發(fā)展的噴責(zé)任，更多地窗關(guān)注低收入家利庭的住房困難揪，更多地從完廉善和規(guī)范市場(chǎng)玉的角度入手，其積極引導(dǎo)房地饞產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健鴉康、可持續(xù)發(fā)頃展。六項(xiàng)措施鏡，完全是以科詢學(xué)發(fā)展觀為指丑導(dǎo)，以可持續(xù)雹發(fā)展為原則，平以政府責(zé)任為此核心，全面科罩學(xué)地對(duì)房地產(chǎn)幼業(yè)的發(fā)展指出詞了明確的方向桃，提出了具體適的要求。如果鋪各級(jí)政府和相都關(guān)部門(mén)真正貫煙徹落實(shí)這六項(xiàng)守措施，一定會(huì)眾引導(dǎo)和促進(jìn)我狠國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持副續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)忽展。生第三節(jié)碼yq販縣房地產(chǎn)市場(chǎng)綁分析咽yq挽縣位于櫻bj干地區(qū)的最北端寫(xiě)，四周環(huán)山，凱形成畢yq礦盆地。該區(qū)域億屬溫帶大陸性痕半濕潤(rùn)季風(fēng)氣京候，四季分明話，夏季炎熱多言雨，雨量豐富某，冬季氣候寒乖冷、干燥，降素雨量小、蒸發(fā)競(jìng)量大。地表水嗓系眾多，有閘bj盟三大水庫(kù)之一壤的官?gòu)d水庫(kù)和級(jí)眾多的河流。槽生態(tài)環(huán)境宜人概，是理想的居肌住地區(qū)。亭隨著蟻yq參縣饞“斷十一粒五鳳”湊計(jì)劃的逐步實(shí)犬施，宴yq幟縣將構(gòu)慈筑覺(jué)“掙一軸一川一環(huán)拉一款山蹄”尊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格趕局，并將建設(shè)宅一條生態(tài)產(chǎn)業(yè)誕區(qū)，建立起可裙持續(xù)發(fā)展的生工態(tài)經(jīng)濟(jì)體系，懲把生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)削建設(shè)成為猜bj爐市乃至全國(guó)特靈點(diǎn)鮮明、水平公一流、經(jīng)濟(jì)類(lèi)心型先進(jìn)、發(fā)展落水平較高、社萄會(huì)文明進(jìn)步、燙生態(tài)環(huán)境優(yōu)良悉、資源持續(xù)利憑用的生態(tài)區(qū)域蔽；全縣經(jīng)濟(jì)社傘會(huì)總體發(fā)展水澡平達(dá)到郊區(qū)縣糖中等水平；區(qū)聲域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)貢化、產(chǎn)業(yè)布局概合理；建立起晴生態(tài)農(nóng)業(yè)、生稼態(tài)工業(yè)、生態(tài)街旅游、旅游商挺業(yè)、綠色房地察產(chǎn)業(yè)等具有較再?gòu)?qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和科航技水平的生態(tài)麗產(chǎn)業(yè)體系；實(shí)百現(xiàn)生態(tài)產(chǎn)品生派產(chǎn)、加工、銷(xiāo)鹽售、消費(fèi)與生朱態(tài)環(huán)境承載力夏之間的動(dòng)態(tài)平騰衡；生態(tài)資源備顯著增值，生曉態(tài)環(huán)境質(zhì)量達(dá)鋤到國(guó)內(nèi)一流水售平，全縣社會(huì)膝文明程度、居坐民綜合素質(zhì)等較達(dá)到較高水平番，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、健社會(huì)與生態(tài)閉環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展喪。緒優(yōu)秀的環(huán)境質(zhì)關(guān)量及良好的交鮮通條件，使得栗yq泄縣成為巾bj帆市較為適宜開(kāi)潤(rùn)發(fā)居住及商業(yè)支配套項(xiàng)目的區(qū)指域，因此該項(xiàng)飄目在一定程度墨上促進(jìn)改善了霸該地區(qū)的整體醒形象，加快了壞區(qū)域目標(biāo)的實(shí)脖現(xiàn)，進(jìn)一步盤(pán)坡活了存量土地守，符合該區(qū)域卡整體發(fā)展的需逮要，推動(dòng)該區(qū)罩域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展順，提高經(jīng)濟(jì)效碰益。愚近年來(lái)，隨著分改革的深入，癥yq眉縣區(qū)域內(nèi)的房族地產(chǎn)迅速發(fā)展掉，尤其哥是腥2002元儲(chǔ)年以來(lái)，商品破房市場(chǎng)價(jià)格增叼長(zhǎng)幅度較大。木縣城內(nèi)新建商沃品住宅價(jià)格已占由三年前常的嶺120舞0抬元／平方米漲您至魔3600挽滿元／平方米，滅周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)也增菌至菠1500院-拌300美0兔元／平方米。粉根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)贏劃，日后樓盤(pán)讀住宅均價(jià)預(yù)測(cè)郵為規(guī)270尤0絲元／平方米左擇右。雙第四章項(xiàng)目實(shí)目施進(jìn)度特第一節(jié)項(xiàng)目一招級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施的塊主要內(nèi)容塘該項(xiàng)目土地一扶級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施的夏主要內(nèi)容包括尊：前期手續(xù)的永辦理、征地拆平除的實(shí)施、市膛政方案的咨詢茅與市政建設(shè)、解驗(yàn)收、入市交航易及相關(guān)后續(xù)經(jīng)事項(xiàng)。定第二節(jié)項(xiàng)目一膛級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施的溉進(jìn)度安排知考慮辦理各種童手續(xù)的順序、郊時(shí)間與可能性蓮，本項(xiàng)目土地抖一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)度匹初步安排如下震圖所示：封前期準(zhǔn)備工作劃征地及地上物踩拆除實(shí)施市政睛咨詢建設(shè)驗(yàn)收著入市交易及后漿續(xù)事項(xiàng)睜地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)魂性評(píng)估悟辦理環(huán)境影響磁評(píng)價(jià)緊辦理交通影響漢評(píng)價(jià)辦理規(guī)劃批復(fù)含辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)禍?zhǔn)掷m(xù)店簽定征地安置茶補(bǔ)償協(xié)議區(qū)國(guó)土局初審市國(guó)土局審核上會(huì)報(bào)批吉交費(fèi)、取得用菊地批復(fù)安置補(bǔ)償累用地規(guī)劃許可亭證征地結(jié)案尿拆除及土地平尋整蠻市政工程方案質(zhì)咨詢市政方案綜合根委托市政施工濱圖設(shè)計(jì)令與市政口簽定坑接用協(xié)議墓招投標(biāo)確定施裙工單位市政建設(shè)一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收地價(jià)評(píng)估痛上會(huì)確定土地咬出讓價(jià)格掛牌文件制定吳掛牌出讓、確俗定中標(biāo)人各方簽定合同資金回收催第五章征地拆蜓除工作方案征第一節(jié)征用土王地現(xiàn)狀脆本項(xiàng)目用地位扒于革yq錯(cuò)縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)社中心，四至為環(huán)：北至：隔規(guī)偵劃路為天運(yùn)家班園二期主題公點(diǎn)園；東至：沈狠韓公路西側(cè)及處天運(yùn)家園二期畝教育用地西側(cè)名；南至：隔天允運(yùn)家園二期公楚建及醫(yī)療用地彈為延琉公路北折側(cè)，西至八峪娃公路東側(cè)。規(guī)斗劃總用地面積反為岸199994枝平方米旨，均為沈家營(yíng)刑鎮(zhèn)集體用地。鑼通過(guò)前期實(shí)際柱調(diào)查，本項(xiàng)目剃用地范圍內(nèi)主高要為臨時(shí)建筑泉物及荒地，不吃涉及居民居住撫房屋拆遷，臨否時(shí)建筑物為九寇棟已封頂還未院全部完工的居屑住樓。因此，共該項(xiàng)目地上物但的拆除工作隨脊同征地計(jì)劃一然同進(jìn)行。滅第二節(jié)征地補(bǔ)然償方案猶2.1拘征地補(bǔ)償內(nèi)容衡及標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《送bj牽市建設(shè)征地補(bǔ)古償安置辦法》所（播即扎“擇bj麥?zhǔn)腥嗣裾铑櫟诓?48依號(hào)，請(qǐng)):傭①熔征地補(bǔ)償費(fèi)包理括土地補(bǔ)償費(fèi)聾、安置補(bǔ)助費(fèi)劃。涉及青苗和冒其他土地附著征物的，還應(yīng)當(dāng)敵向所有權(quán)人支徹付青苗補(bǔ)償費(fèi)盾和其他土地附詢著物補(bǔ)償費(fèi)。長(zhǎng)②寸征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)擋施償bj苗市最低保護(hù)標(biāo)歲準(zhǔn)。征地補(bǔ)償麻費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)浮準(zhǔn)由市土地行仰政主管部門(mén)以光鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)莊合被征地地區(qū)狗居民的生活水劈平、工農(nóng)業(yè)產(chǎn)渾值、土地區(qū)位距以及本辦法規(guī)它定的人員安置剝費(fèi)等綜合因素干確定，報(bào)市人仰民政府批準(zhǔn)后攻公布執(zhí)行。店③繡征地補(bǔ)償費(fèi)用養(yǎng)于人員安置后蚊再扣除地上物挖補(bǔ)償部分，其衛(wèi)余部分作為土帽地補(bǔ)償費(fèi)支付播給被征地的鎮(zhèn)要集體經(jīng)濟(jì)組織專(zhuān)或者鎮(zhèn)政府，鞭用于居民生產(chǎn)郊生活。趟2.2槐征地補(bǔ)償方案遼本項(xiàng)目征地采撐用貨幣補(bǔ)償方悄式。酬本項(xiàng)目征用慈yq難縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)集私體土地肅199994尖平方米芳，征地補(bǔ)償費(fèi)罪由土地補(bǔ)償費(fèi)敵、地上附著物臥補(bǔ)償費(fèi)、安置言補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)用稅費(fèi)構(gòu)成，確膏定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)山，除不低于最糠低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)外嬸，還要滿足支艘付安置補(bǔ)助費(fèi)崖的要求。室2.3軌征地費(fèi)用支付卻方式信本項(xiàng)目征地補(bǔ)零償費(fèi)用在一級(jí)物開(kāi)發(fā)實(shí)施單位代與集體土地所萌有權(quán)人簽訂補(bǔ)陳償協(xié)議后分期鴿支付。累2.4敘慚征地計(jì)劃維根據(jù)您bj詳市關(guān)于集體土蘭地征用報(bào)批的柿相關(guān)規(guī)定及流搶程，結(jié)合本項(xiàng)夾目宗地的基礎(chǔ)軍資料，擬定于賄2007關(guān)年膀2孔月取得征地批魚(yú)復(fù)，勻2007園年蟻4乞月底前征地結(jié)肢案。詳細(xì)進(jìn)度溝安排見(jiàn)第四章倦。沫2.5盒鼠征地補(bǔ)償費(fèi)用叮測(cè)算星根據(jù)前期與粥yq組縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)政蔥府達(dá)成的初步性意向和有關(guān)評(píng)隨估意見(jiàn)，需支譜付的征地補(bǔ)償估費(fèi)（包含土地慎補(bǔ)償費(fèi)及人員滋安置補(bǔ)助費(fèi)等總）為每畝頓n刊萬(wàn)元。本次測(cè)離算暫按每畝濾n甘萬(wàn)元考慮，滿宵足安置補(bǔ)助費(fèi)螺支付要求。運(yùn)第六章大市政舟建設(shè)實(shí)施方案開(kāi)本項(xiàng)目所在鎮(zhèn)懶區(qū)內(nèi)沒(méi)有完善艷成體系的給水庸、排水設(shè)施，愛(ài)目前鎮(zhèn)內(nèi)給水漸水源主要是抽尤取地下水，通目過(guò)水塔形成高塔水位，供給鎮(zhèn)墻區(qū)自來(lái)水。天鄙然氣管線、電除線管線、電視奴光纜管道等市絲政管線仍未建明設(shè)。沉本項(xiàng)目市政管揪線配套工程，漲主要包括道路林工程、給水工爆程、排水工程慘、供電工程、肉電信、燃?xì)夤殉?、熱力工程奧。械本項(xiàng)目采用整我體開(kāi)發(fā)模式，稼大市政建設(shè)和忽地塊開(kāi)發(fā)同步聯(lián)實(shí)施。堅(jiān)持道迫路與管線同步養(yǎng)實(shí)施的原則，系避免開(kāi)發(fā)過(guò)程仔中的反復(fù)，以侮保證整體開(kāi)發(fā)彎的理念，有效君控制土地開(kāi)發(fā)猛成本，最終以不設(shè)計(jì)、規(guī)劃部亮門(mén)批準(zhǔn)的市政說(shuō)配套建設(shè)方案零為準(zhǔn)。本項(xiàng)目公要實(shí)施的道路蝕建設(shè)是沈家營(yíng)售鎮(zhèn)規(guī)劃的重要鉆組成部分，按榨規(guī)劃實(shí)施后將沈有效的改善鎮(zhèn)剖區(qū)交通、市政黃設(shè)施條件，提常高出行率。而畝且符合改鎮(zhèn)總錫體規(guī)劃要求。肌第一節(jié)道路工鴿程懲本項(xiàng)目規(guī)劃道票路為規(guī)劃豐II地號(hào)路西段，設(shè)寬計(jì)起點(diǎn)為八峪龜公路，路線全丟長(zhǎng)竭303.93丹M之，規(guī)劃紅線寬?cǎi)R度闊15M剪，道路面積持4558北平方米麥。道路等級(jí)為較城市支路，設(shè)弱計(jì)時(shí)速猾20km/h輪，雙向輛4跪車(chē)道。球1.1休道路自然情況滾(昌1廣）地質(zhì)情況禿沈家營(yíng)鎮(zhèn)屬于佛工程地質(zhì)隆III北類(lèi)地區(qū)，山地坊河谷平原，地閣勢(shì)平坦，地基駐計(jì)算強(qiáng)度一般粥為盒1-1.5M疤Pa轟，可進(jìn)行工程疼施工，但須注既意不均勻沉降稠問(wèn)題和大孔土殼問(wèn)題，不存在止影響建筑場(chǎng)地捷穩(wěn)定性的特殊君不良地基土層魄。裕(招2狹）震基本烈度啞沈家營(yíng)鎮(zhèn)所在晨地區(qū)屬于地震捕基本烈度劃致7黃度，鎮(zhèn)內(nèi)無(wú)斷辰裂帶分布。達(dá)(圓3躍）規(guī)劃道路沿蛋線情況規(guī)劃敬II這號(hào)路位于本項(xiàng)夢(mèng)目中心，貫穿現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目，連稅接八峪公路和剝沈韓公路，是客本項(xiàng)目東西向戶的主要道路。誦(漿4索）規(guī)劃道路附治近現(xiàn)有道路情牽況怪沈韓公路：路閘面寬度淹6M胃，為過(guò)境公路保。八峪公路路萍面寬度爪，為筋過(guò)境公路。絮1.2蛋建設(shè)期緣本項(xiàng)目道路預(yù)鑄測(cè)年限為框15東年，衣2006流年開(kāi)工建設(shè)，封2007鐮年建成，建設(shè)允期叫1哲年。爛第二節(jié)照明、摔電信管線工程助2.1蓋設(shè)計(jì)依據(jù)寬《城市道路照丹明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》抽CJJ45-括1991我《城市道路設(shè)暮計(jì)規(guī)范》爪CJJ37-刑90馳《城市居住區(qū)路規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范棋》師CB5018喚0-93劣2.2玩設(shè)計(jì)范圍及內(nèi)嚷容鄰沈家營(yíng)堪II袋號(hào)路道路照明迅設(shè)計(jì)、防雷接動(dòng)地設(shè)計(jì)、電信點(diǎn)管線設(shè)計(jì)?；?.3禿照明焰本工程道路照宵明采用太陽(yáng)能賠路燈，在燈桿疼頂端設(shè)太陽(yáng)能謎板，路燈底部非的蓄電池充電屈，夜間太陽(yáng)能瓦路燈由蓄電池亂供電照明時(shí)間題為弟8~10席小時(shí)。陰雨天棕氣，通過(guò)蓄電椒池儲(chǔ)存的能量曾提供的正常照魚(yú)明時(shí)間為蝶3~5橡天。瑞2.4柳電信管線設(shè)計(jì)凱電信管線是道樹(shù)路設(shè)計(jì)路段敷袍設(shè)范圍內(nèi)電訊定管線和電視光鬼纜管道敷設(shè)預(yù)暑置通道。規(guī)劃腹II膝號(hào)路道路電訊橡管線及電視光蜘纜管道敷設(shè)于倆道路南側(cè)人行盆橫道下，管線奧采用直埋方式盼敷設(shè)史2浮根華6唱x植Φ嬌80領(lǐng)電信專(zhuān)用高密倉(cāng)度聚乙烯倡HDPE允梅花管及幕2轎根電視光纜專(zhuān)賓用妥Φ歸32贈(zèng)高密度聚乙烯敬HDPE悟管。雹在施工中電氣雞及電信管線出弄現(xiàn)與其它管線林平行或垂直敷聲設(shè)，敷設(shè)距離葬應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)講行《城市居住托區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)絞范》紙GB5018避0-93危中第租10蔑管線綜合的距伸離要求。今第三節(jié)供水規(guī)栽劃嗎3.1趴設(shè)計(jì)原則眾充分考慮沈家唐營(yíng)的實(shí)際用水殃情況和管網(wǎng)運(yùn)掏轉(zhuǎn)情況并結(jié)合延總體規(guī)劃的要夜求，貫徹節(jié)約挺用水的原則，斥合理確定工程碌規(guī)模，滿足用征水量和用水水邊壓需求。工程專(zhuān)項(xiàng)目的目標(biāo)值搞應(yīng)符合國(guó)家有傷關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和地方廁供水規(guī)劃的要唐求，工程設(shè)計(jì)忠執(zhí)行國(guó)家規(guī)范壺和標(biāo)準(zhǔn)。亮根據(jù)各類(lèi)規(guī)劃賽用地和建設(shè)面標(biāo)積及規(guī)劃生活劫用水水平標(biāo)準(zhǔn)井，預(yù)測(cè)該地區(qū)燙的需求水。住漸宅用水標(biāo)準(zhǔn)為配6.5猶升猛／（平方米．翁日）。經(jīng)計(jì)算叔，地區(qū)生活需音水量每日為礦868.99次立方米渾。與3.2矮設(shè)計(jì)方案外依據(jù)規(guī)范要求亂給水管線敷設(shè)米在道路下方，陽(yáng)平行與道路中靠心線布置，管攏中心線距離道草路中心線捏1.0M俯。甘管材根據(jù)市場(chǎng)隔供應(yīng)情況可采堵用國(guó)內(nèi)狀CN置200mm盾以上給水管按病材料分類(lèi)主要剖有球墨鑄鐵管暢、硬聚氯乙烯柳（這UPVC余）、聚乙烯（遙PE秘）管等。本次丸工程擬建給水川管道是主要道計(jì)路下主干管，鋤管徑較大，使識(shí)用年限長(zhǎng)，對(duì)狹管道的耐久性盲要求高，確定嚴(yán)本次設(shè)計(jì)給水裕管道采用球墨聞鑄鐵管，管到名連接采用普T茅型膠圈接口。拴管道基礎(chǔ)采用府砂基礎(chǔ)，管道爛防腐為內(nèi)襯水用泥砂漿，外噴松鋅涂瀝青。管曲線附屬設(shè)施包坑括排氣井、泄均水井、閥門(mén)及偶消火栓。坊第四節(jié)排水規(guī)學(xué)劃賞4.1傲污水管線1、設(shè)計(jì)原則件管線沿道路布爆置，以發(fā)揮管謝道最大效用?；筒捎猛耆至鳈阎?，降低工程焰投資。管道的威平面位置和高秘程，根據(jù)地形闊、道路建筑情蓋況、土質(zhì)、地球下水位，施工丹條件等因素綜絕合考慮，降低囑施工費(fèi)用，縮鈴短工期及減少耀日后養(yǎng)護(hù)工作痛的困難。同直崇徑及不通直徑畜管道在檢查井撐內(nèi)連接采用管童頂平接。2、設(shè)計(jì)方案扮(咬l慕）規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)公偷建及居住區(qū)家150軋立方米宋／（公頃．日描）艷綠地旁20巴立方米填／（公頃．日擠）閣(氏2?。┕芫€設(shè)計(jì)污伐水管在設(shè)計(jì)充按滿度下，最小棵設(shè)計(jì)流速為顛0.6m喜/s蜓，最大設(shè)計(jì)流身速為句5m俯/s防。管材對(duì)D粒毛揚(yáng)60Olnm號(hào)采用高密度聚訓(xùn)乙烯雙壁波紋烏管，捕D>潤(rùn)600mm吊管道采用鋼筋皺硅管。管道基御礎(chǔ)采用砂基礎(chǔ)爬。污水管線根度據(jù)規(guī)范要求及種實(shí)際情況設(shè)置班污水檢查井，甘根據(jù)《嘩bj勉市建筑節(jié)能管淚理規(guī)定》的要穿求，污水管道合附屬構(gòu)筑物用乒磚禁止使出用否“掀薪土實(shí)心帶磚會(huì)”蓄，本工程采用菊粉煤灰實(shí)心磚筋替代。測(cè)4.2老雨水管線1、設(shè)計(jì)原則燕管線沿道路布片置，以發(fā)揮管供道最大效用。奴采用完全分流蚊制。道的平面賣(mài)位置和高程，臺(tái)根據(jù)地形、道宏路建筑情況、見(jiàn)土質(zhì)、地下水課位，施工條件膏等因素綜合考腔慮，降低施工描費(fèi)用，縮短工枝期及減少日后瞞養(yǎng)護(hù)工作的困浩難。同直徑及憐不通直徑管道駐在檢查井內(nèi)連扶接采用管頂平帳接。律2幣、設(shè)計(jì)方案雨斬水管在漫流時(shí)繩最小設(shè)計(jì)流速威為佛0.75m縣/s孔，最大設(shè)計(jì)流邊速為慣5m熟/s翠。管布置于道造路中央，嚴(yán)道年路中心線北側(cè)響布置，自東向驗(yàn)西收集道路兩瓶側(cè)雨水。管材綁D<漢600mm祥采用高域密度聚乙烯雙麻壁波紋管，在D范≥刪60omm賽管道采用鋼筋賴硅管。管道基仿礎(chǔ)采用砂基礎(chǔ)生。雨水管線根圈據(jù)規(guī)范要求及遞實(shí)際情況設(shè)置漠雨水檢查井，遺根據(jù)《貝bj測(cè)市建筑節(jié)能管艙理規(guī)定》的要株求，雨水附屬書(shū)構(gòu)筑物用磚禁拋止使本用崖“顧薪土實(shí)心尿磚排”圍，本工程采用紛粉煤灰實(shí)心磚蜘替代。揀第五節(jié)電力規(guī)利劃匪本項(xiàng)目電力依既據(jù)《蔽yq手縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)總繳體規(guī)劃》要求它，需在現(xiàn)有農(nóng)嗓業(yè)用電基礎(chǔ)上判增容使用。小券區(qū)內(nèi)設(shè)變電站醉一座以解決供指電問(wèn)題。僅第六節(jié)燃?xì)庖?guī)聚劃賓6.1顏設(shè)計(jì)依據(jù)弊本項(xiàng)目燃?xì)夤^(qū)程設(shè)計(jì)遵循《監(jiān)城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)源規(guī)范》、《輸瘦氣管道工程設(shè)蒜計(jì)規(guī)范》，同陜時(shí)應(yīng)符合鎮(zhèn)區(qū)所總體規(guī)劃及項(xiàng)塵目規(guī)劃要求，嫌滿足項(xiàng)目需要衫。螞6.2鴨設(shè)計(jì)方案曲本項(xiàng)目中為中說(shuō)壓管線，設(shè)置觀一座地?zé)峋?，烏燃?xì)夤艿啦捎酶Ｖ甭穹笤O(shè)，管頌頂浮土分1.2M罷，管道采用砂變基礎(chǔ)。直埋管縣道應(yīng)使用無(wú)縫鉗鋼管，管道采宵用焊接方式。軟直埋管道系統(tǒng)孤固定墩的設(shè)置嚴(yán)應(yīng)符合本設(shè)計(jì)仙的要求，固定鞠墩采用鋼筋砼貿(mào)結(jié)構(gòu)。靈第七節(jié)綠化工婦程局本項(xiàng)目綠化工售程主要應(yīng)遵循矮景觀舒適性、欠生態(tài)適應(yīng)性、桶經(jīng)濟(jì)實(shí)用性原錦則。植物種植震方式采取自然遺式與規(guī)則式相莖結(jié)合的方式，恰再現(xiàn)植物自然急生態(tài)結(jié)構(gòu)。植名物賴以生長(zhǎng)的斗基礎(chǔ)是土地，妨肥沃的土地可梢增強(qiáng)植物的生鉤長(zhǎng)勢(shì)，而美好枕的綠化景觀效柿果是由一株株疑個(gè)體植物所組迷成的群落體現(xiàn)律的，因此適宜逃的土質(zhì)，是保鎮(zhèn)證植物生長(zhǎng)、利景觀充分再現(xiàn)鋪的根本保障。方道路建設(shè)過(guò)程狠中必須清除建歪筑廢棄物，運(yùn)尊客土填土，施擴(kuò)底肥，改善土溜壤質(zhì)地，提高趙土壤肥力，滿廁足植物生長(zhǎng)發(fā)蜓育的要求。漢代征綠化用地安面積：突37500合平方米堵。像第八節(jié)管線工致程渠本項(xiàng)目道路集托中敷設(shè)給水、征排水、電力、鞏燃?xì)?、電信、室熱力等市政綜料合管線，各類(lèi)成管線總長(zhǎng)度約項(xiàng)10301娃米吸。詳見(jiàn)表。悔綜合管線一覽遠(yuǎn)表企序號(hào)管線名稱(chēng)淘管線分類(lèi)管線鷹長(zhǎng)度（劍m)悲1帖給水管線給水鮮16532謎2易排水管線污水膠（工業(yè)和民用脈）、雨水牙1653猴3紀(jì)電力管線配電還線路侄3154鄰4股電信管線電信昂1075乓5鋒燃?xì)夤芫€天然痰氣楊1653僑6章熱力管道侵1383難6賞合計(jì)醬10301霉第九節(jié)綜合管績(jī)線道路布管原逝則及投資估算油給水管布置在款道路南側(cè)人行掏道下；污水管導(dǎo)布置在道路北瘡側(cè)人行道下；往雨水管一般布泰置在道路中心環(huán)，電力電纜溝善布置在道路北秧側(cè)人行道下；霸電信電纜溝布旗置在道路南側(cè)驅(qū)人行道下；燃址氣管布置在道聲路北側(cè)綠化帶遍下。姻管線豎向設(shè)計(jì)駝按照管線綜合助規(guī)范進(jìn)行，若溉局部不能滿足聾豎向凈距要求塔的，做單獨(dú)處鏡理，管線自上星而下原則上安鹿排為電信電纜鄉(xiāng)、電力電纜、即燃?xì)夤?、熱力析管、期給水管、雨水固管、污水管。腥遇到管線在豎煌向高程安排上扎有矛盾處，主嗎要考慮按有壓慕管讓無(wú)壓管，淺小管讓大管，睛支管讓干管，旗可彎曲管線讓國(guó)不可彎曲管線魔的原則進(jìn)行處豎理。始根據(jù)市政咨詢擇綜合方案，各弊管線投資估算政費(fèi)用見(jiàn)下表：烏市政建設(shè)投資努構(gòu)成表單位：效萬(wàn)元賤序號(hào)項(xiàng)目投資乘額備注扎1姻工程費(fèi)用的2343.相39萄1.1眨綠化將294.38柿碰37500m蝦2戒1.1表道路典460.79巴蠶4558m2債1.2搜綜合室外管網(wǎng)悲11588.烘23挑10301m容給水管線注229.29持采1653m型污水管線憶181.83少稿1653m爸熱力管線漂391.1陽(yáng)1腸1383m辯電信管線憲75.47霜慧1075m公電力管線鼻552.8隔2所3154m陰燃?xì)夤芫€孤157.72狹蘿1383m田2第其他工程費(fèi)用賞272.32蘭2.1顫前期工程費(fèi)序50.00獎(jiǎng)覆按計(jì)價(jià)格［鞠1999]1動(dòng)283罷號(hào)計(jì)稅2.2拾勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)未93.74痰按建筑工程費(fèi)潮4.0飛計(jì)發(fā)2.3關(guān)工程監(jiān)理費(fèi)謎58.58飯按建筑工程費(fèi)曠2.5開(kāi)％計(jì)管2.4斜建設(shè)單位管理賴費(fèi)幅70.00末按財(cái)建〔勞2002)3斯94偵號(hào)計(jì)。繭3醋預(yù)備費(fèi)呆104.63督．按（工程費(fèi)撫用＋其他費(fèi)用亡）的盟4%錄4馳合計(jì)汽2720.拔34蔬第十節(jié)實(shí)施要市求差10.1鋸開(kāi)發(fā)與協(xié)調(diào)諒本項(xiàng)目建設(shè)要麗堅(jiān)持合理配置咬原則，盡可能植的提高工作效鋼率、節(jié)約投資夕。瞇各市政專(zhuān)業(yè)投呼資建設(shè)進(jìn)度取香決于與各專(zhuān)業(yè)艇部門(mén)的協(xié)調(diào)結(jié)元果。爭(zhēng)取提前蛋與各專(zhuān)業(yè)管理與口接洽，做到蘆同步實(shí)施，如甘果無(wú)法做到同柔步實(shí)施，應(yīng)在涉規(guī)劃設(shè)計(jì)中，字充分考慮此因弊素，實(shí)施過(guò)程腹中，應(yīng)盡量避尊免重唱復(fù)蚊“缺破拾路回”佛現(xiàn)象的出現(xiàn)。世10.2靠方案深化命以上各單項(xiàng)市鄉(xiāng)政工程的實(shí)施壺計(jì)劃是初步咨搶詢結(jié)果，一級(jí)吧開(kāi)發(fā)實(shí)施單位適還需協(xié)調(diào)各專(zhuān)后業(yè)管理口并制田定市政規(guī)劃方莖案。兵第七章土地供鈔應(yīng)方案樓第一節(jié)土地供氧應(yīng)模式遣根據(jù)驟bj箱市出讓國(guó)有土面地使用權(quán)招標(biāo)告拍賣(mài)掛牌辦法瘡（京國(guó)土市〔海2005)3錫02語(yǔ)號(hào)），本項(xiàng)目揪在完成土地一已級(jí)開(kāi)發(fā)的征地制、拆遷、規(guī)劃姐、大市政等各臭項(xiàng)工作后，通吳過(guò)土地公開(kāi)市旅場(chǎng)方式（招標(biāo)伶、拍賣(mài)或掛牌趨）供應(yīng)。妨第二節(jié)土地供膛應(yīng)計(jì)劃割本項(xiàng)目擬出讓汪用地面積為惱199994耗平方米方。根據(jù)土地一逐級(jí)開(kāi)發(fā)及招拍凍掛出讓流程，著結(jié)合已制定的吹征地、拆遷、慶市政工程的開(kāi)綢發(fā)建設(shè)計(jì)劃，驟本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在師2006倍年筐10術(shù)月開(kāi)始進(jìn)入一肚級(jí)開(kāi)發(fā)工作程眾序，于礦2007陵年蓮7抓月開(kāi)始入市準(zhǔn)幫備工作，于類(lèi)8尼月底前上市公申開(kāi)交易。膝第三節(jié)土地一麻級(jí)開(kāi)發(fā)深度顯本項(xiàng)目完成土俘地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)絮的市政基礎(chǔ)設(shè)元施條件達(dá)逮到仍“藝七通一麥平鹿”燙的狀態(tài)，即宗椅地紅線外上水陸通、下水通、災(zāi)雨污水通、配犧電通、燃?xì)馔ê觥㈦娪嵧?、道?duì)路通，宗地內(nèi)奴場(chǎng)地平整。切第四節(jié)市政設(shè)甘施的接用繁本項(xiàng)目可利用誘的市政基礎(chǔ)設(shè)犬施條件一般。梨需要進(jìn)行詳盡基的市政方案咨軌詢、落實(shí)施工斷圖設(shè)計(jì)及管線棍綜合等工程細(xì)堂節(jié)，以保證市身政工程的順利的接用。是目前暫以預(yù)測(cè)浙的二級(jí)開(kāi)發(fā)建系設(shè)進(jìn)度，確定波各市政基礎(chǔ)設(shè)輔施的接用計(jì)劃昌。本項(xiàng)目擬于鍋2007折年打8刊月供地，至弄2007振年第四季度開(kāi)帝始進(jìn)行紅線內(nèi)梯的市政配套設(shè)報(bào)施施工，至薯2008太年第二季度，林項(xiàng)目將對(duì)市政呼配套設(shè)施的源攏口進(jìn)行接用。瘋因此需要在此歪前完成與各個(gè)罩市政專(zhuān)業(yè)管理司部門(mén)談判協(xié)商克、簽訂市政接蛇用和建設(shè)協(xié)議隙等工作，以保爬證二級(jí)開(kāi)發(fā)的歲順利進(jìn)行。記第五節(jié)供地時(shí)謎點(diǎn)開(kāi)發(fā)狀態(tài)及唇開(kāi)發(fā)成本支付峰情況哪至預(yù)計(jì)供地時(shí)舒點(diǎn)早2007全年括8獎(jiǎng)月，本項(xiàng)目可篩達(dá)到設(shè)定通的鮮“子七通一笛平晝”丸的開(kāi)發(fā)條件。倍市政基礎(chǔ)設(shè)施商建設(shè)投資至供晴地時(shí)點(diǎn)乏2007孫年益8尺月，全部支付情完畢。捆第六節(jié)一級(jí)開(kāi)辣發(fā)成本及掛牌蠟底價(jià)的確定懲（一）土地儲(chǔ)千備開(kāi)發(fā)成本包怎括：臂1嚴(yán)、征地補(bǔ)償費(fèi)灣及有關(guān)稅費(fèi)；冷2報(bào)、收購(gòu)、收回賊和置換過(guò)程中象發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)暮償費(fèi)用；映3俗、市政基礎(chǔ)設(shè)恭施建設(shè)有關(guān)費(fèi)聚用；方4拴、招標(biāo)、拍賣(mài)省和掛牌交易中聯(lián)發(fā)生的費(fèi)用；儀5課、貸款利息；裝6拿、土地儲(chǔ)備開(kāi)竭發(fā)供應(yīng)過(guò)程中掙發(fā)生的審計(jì)、掛律師、工程監(jiān)歷理等費(fèi)用，不匠可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及厘經(jīng)同級(jí)財(cái)政和商土地主管部門(mén)煮核準(zhǔn)的其它支或出。升（二）招標(biāo)拍晚賣(mài)掛牌出讓底布價(jià)按照以下程擴(kuò)序確定：夜1眼、由有資質(zhì)的潑評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)辮評(píng)估期日的正席常土地市場(chǎng)價(jià)夫格，對(duì)出讓地狗塊的出讓底價(jià)慎進(jìn)行評(píng)估并出贈(zèng)具評(píng)估報(bào)告。咱2余、市國(guó)土局和霧市發(fā)展和改革仁委員會(huì)根據(jù)估齒價(jià)結(jié)果，結(jié)合稈政府產(chǎn)業(yè)政策營(yíng)提出招標(biāo)、拍縮賣(mài)、掛牌出讓漂底價(jià)初步建議溜。忘3貴、市國(guó)土局就箭招標(biāo)、拍賣(mài)、乎掛牌出讓底價(jià)供會(huì)同市發(fā)展改由革、規(guī)劃、建醫(yī)設(shè)、財(cái)政等相豈關(guān)部門(mén)審議。逐4藍(lán)、市國(guó)土局會(huì)囑同市發(fā)展和改樣革委員會(huì)根據(jù)檔審議意見(jiàn)確定北最終底價(jià)，特淘殊情況與市發(fā)叼展陰和改革委員會(huì)絞共同報(bào)市政府刺批準(zhǔn)。第七節(jié)撲資金回收計(jì)劃膊土地整理儲(chǔ)備汁中心將通過(guò)制屯訂科學(xué)的掛牌屯工作方案和合鳳同條件，保障栽土地一級(jí)開(kāi)發(fā)喉建設(shè)投資的順奏利回收，初步暑擬定于須2007雄年胡11曉月能夠收回資弱金。賭第八章投資方怒案君第一節(jié)項(xiàng)目一洪級(jí)開(kāi)發(fā)總投資腿估算緊本土地一級(jí)開(kāi)蜓發(fā)項(xiàng)目直接投脈資主要包括征鐘地補(bǔ)償費(fèi)、拆精除補(bǔ)償費(fèi)、前越期工程費(fèi)、基草礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)鬧等，經(jīng)計(jì)算為篇7152.4守萬(wàn)元，折合到凈建設(shè)用地（暖237薪畝），約為謊30午萬(wàn)元／畝；折嘉合到建筑面積皺（還138413摔平方米豪）約為貸517亡元乒平方米。付間接投資主要巡為建設(shè)期利息減、一級(jí)開(kāi)發(fā)收跟益、稅金等，煎合人民幣剩1146.7清萬(wàn)元?？偼顿Y爺為直接投資與護(hù)間接投資之和往，為更8299.1惰萬(wàn)元，折合到贏建設(shè)用地（棵237撈畝）約為估35歲萬(wàn)元／畝，折織合到建筑面積出約為譜600穴元粘/啦平方米。具體優(yōu)投資估算詳見(jiàn)允下表：姑序米號(hào)炒得項(xiàng)帆目皺茄金額（萬(wàn)元址）徒吉備注境（一）前期費(fèi)疤用衣121.9指1.1仔至浙1.8俗項(xiàng)之和止1.1燃測(cè)繪費(fèi)巖6.3碰以建設(shè)用地面求積為基數(shù)，按淡0.4悄元／平方米計(jì)途算定1.2懷辦理規(guī)劃手續(xù)票費(fèi)園5.5嫩以規(guī)劃建筑面權(quán)積為基數(shù)，按固0.4棗元／平方米計(jì)戒算廚1.3些釘樁釘線費(fèi)表12.6騎以建設(shè)用地面露積為基數(shù)，按障0.8聾元純/貨平方米計(jì)算元1.4噸地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估腸20踏根據(jù)市場(chǎng)行情督，結(jié)合收費(fèi)標(biāo)惱準(zhǔn)，暫定為源20掙萬(wàn)元李1.5傭委托可研費(fèi)告20嶺根據(jù)市場(chǎng)行情為，暫定為肆20楚萬(wàn)元帽1.6問(wèn)出讓評(píng)估費(fèi)助15刪根據(jù)市場(chǎng)行情羅，結(jié)合收費(fèi)標(biāo)短準(zhǔn)，暫定為弦15層萬(wàn)元歌1.8葉環(huán)評(píng)費(fèi)辭20艱根據(jù)《國(guó)家計(jì)煌委、國(guó)家環(huán)境途保護(hù)總局關(guān)于小規(guī)范環(huán)境影響番咨詢收費(fèi)有關(guān)鄙問(wèn)題的通知》甘，取桑20呢萬(wàn)元束1.8隙掛牌交易費(fèi)乳22.5酸1辭億以內(nèi)禾22.5肢萬(wàn)元，枕1復(fù)億以上號(hào)0.5%o歸(題二霉)挽征地拆除費(fèi)用錢(qián)3969.牽92.1乏至考2.3文項(xiàng)之和孤2.1放征地補(bǔ)償費(fèi)催3300訪11亦萬(wàn)元／畝（包樂(lè)含土地補(bǔ)償費(fèi)位及人員安置補(bǔ)客助費(fèi)）鏈2.2剛地上物拆除補(bǔ)奇償費(fèi)各270咽以現(xiàn)狀地上樓艙棟為基數(shù)，按暴每棟豆30衛(wèi)萬(wàn)計(jì)算俗2.3嚇?lè)篮橘M(fèi)抹399.9蹈浮《津bj鏈?zhǔn)姓魇辗篮楣の赋探ㄔO(shè)維護(hù)管撒理費(fèi)暫行規(guī)定欠》鬧(昌市政府令猴[1994]增第艦21場(chǎng)號(hào)踩)蛛、《關(guān)于取消垃和調(diào)整建設(shè)項(xiàng)魚(yú)目收費(fèi)的通知島》隸20叫元／平方米晨（三增）捉敵市政工程費(fèi)痰用因2720.粱0柳黃詳見(jiàn)第六章勾（四畢）砍孝不可預(yù)見(jiàn)著費(fèi)捧340.6洪怎按照前三項(xiàng)和喉的環(huán)5%預(yù)（五吸）個(gè)汗項(xiàng)目直接投值資世7152.哲4寨趕前四項(xiàng)之和刷（六遮）格蜘建設(shè)期利察息鉤131.3似60菌%癥銀行貸款憐（七繞）眠幣收考益露582.7鳳彎項(xiàng)目直接投資玉的酒8%圣（八驕）挽近稅隔金講432.7擔(dān)5.5對(duì)%景營(yíng)業(yè)稅喇合彈計(jì)令8299.鈴1陡玩項(xiàng)目直接投吸資么+縱利塑息厚+稠收僵益燦+脅稅金致根據(jù)第六章項(xiàng)爹目整體開(kāi)發(fā)進(jìn)女度安排，制定不如下投資計(jì)劃茫，詳見(jiàn)下表：寨一級(jí)開(kāi)發(fā)投資跡計(jì)劃進(jìn)度表，津以及下圖：一占級(jí)開(kāi)發(fā)投資累筑計(jì)示意圖。販一級(jí)開(kāi)發(fā)投資志累計(jì)示意抽圖俘坦繪表些8-2衣一級(jí)開(kāi)發(fā)投資黃計(jì)劃進(jìn)度夾表客覽表羅8-3坐序巖號(hào)請(qǐng)倦項(xiàng)引目象揭合往計(jì)閣咐第一個(gè)季常度鍋川第二個(gè)季汪度韻訊第三個(gè)季萌度偉勾第四個(gè)季度普1怨蹦前期費(fèi)析用出121.9沒(méi)61.0析60.9賤2煌執(zhí)征地、拆除補(bǔ)悟償找費(fèi)航3969.曠91984污.9198仙5燭3雄傾市政配套費(fèi)麻用百2720.碼0907吩90790巖6鍋4添忍不可預(yù)見(jiàn)段費(fèi)眉340.6考37.6遇15315她0桌5戚循建設(shè)期利蜜息醬131.3尚43.7睡43.74妄3.9團(tuán)6業(yè)絡(luò)一級(jí)開(kāi)發(fā)利脾潤(rùn)盡582.7未582.7佳7桶時(shí)稅睬金利432.7碑432.7導(dǎo)合夸計(jì)厘8299.侮11049偶.3314濟(jì)9.530芳84.91抽015.4床第二節(jié)土地出忽讓金估算申項(xiàng)目規(guī)劃總用腿地面積腸199994鍬平方米籍，規(guī)劃總建筑件面積損138413街平方米舌，其中住宅建戚筑面積碗128369貼平方米目，商業(yè)建筑面孕積何5044丑平方米縮，配套建筑面晃積廈5000馳平方米追，容積率掠0.9蟻。該項(xiàng)目所在變區(qū)域處于高bj板市住宅用途基題準(zhǔn)地價(jià)八級(jí)地鈔價(jià)區(qū)，根據(jù)該侍區(qū)域類(lèi)似項(xiàng)目乘的住宅、綜合財(cái)?shù)牡貎r(jià)水平情捧況，結(jié)合項(xiàng)目碰自身實(shí)際情況裹，本項(xiàng)目地價(jià)為水平按照住宅埋樓面出讓金單蒼價(jià)噴120津元／平方米、去商業(yè)用途出讓婆金單價(jià)除210憲元扁/丈平方米、綜合插樓面出讓金單逼價(jià)牙150街元／平方米進(jìn)盾行估算，出讓罩金計(jì)算過(guò)程如斃下：蒜住宅用途出讓正金總價(jià)秤=匠擬建的住宅建巷筑面舊積范×壓樓面單價(jià)含=12836雨9×?xí)?20=15姜40.4徹（萬(wàn)元）架商業(yè)用途出讓筑金總價(jià)金=肆擬建的商業(yè)建慢筑面積奉x爺樓面單價(jià)攝=504漫4×棄210=10室5.9勿（萬(wàn)元）體綜合用途出讓湯金總價(jià)捷=辰教育配套建筑唉面速積執(zhí)×圈樓面單價(jià)述=500晴0×蔽150=75院.0棟（萬(wàn)元）臟項(xiàng)目總出讓金午為以上三項(xiàng)之僚和，即鼻1721.3通萬(wàn)元。利第三節(jié)掛牌底齒價(jià)估算出掛牌底價(jià)為一燦級(jí)開(kāi)發(fā)綜合成話本與土地出讓莫金之和。一級(jí)筑開(kāi)發(fā)綜合成本廚為項(xiàng)目總投資硬成本（包括一當(dāng)級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)怪商利潤(rùn)），即塵8299.1恥萬(wàn)元，土地出主讓金總價(jià)為左1721.3允萬(wàn)元，本項(xiàng)目置掛牌底價(jià)估算互為插10020.譯4狼萬(wàn)元。帳項(xiàng)目土地一級(jí)螞開(kāi)發(fā)掛牌底價(jià)卸估算表表屈8-4蒙序號(hào)項(xiàng)目金額筑（萬(wàn)元）備注匹一土地一級(jí)開(kāi)坑發(fā)成本粱8299.脹1助數(shù)據(jù)來(lái)自項(xiàng)目冰土地一級(jí)開(kāi)發(fā)理投資估算明細(xì)叢表胞二土地出讓金頃1721.槐3眨住宅、商業(yè)及鬧綜合用途樓面恒出讓金分別為脾120研元個(gè)/夫平方米、效210況元蔑/錦平方米、椒150伏元舞/勇平方米蝴三項(xiàng)目掛牌底父價(jià)網(wǎng)10020超.4貌一瘡+窯二棚第四節(jié)土地銷(xiāo)危售收入估算浮本處主要采用想假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)蘇確定項(xiàng)目經(jīng)過(guò)皮一級(jí)開(kāi)發(fā)后預(yù)訪計(jì)能實(shí)現(xiàn)的土堅(jiān)地銷(xiāo)售收入，許以此來(lái)考察本藍(lán)項(xiàng)目在市場(chǎng)上煎的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)能斧力?；?.1季項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)津完成后可以實(shí)喊現(xiàn)的銷(xiāo)售收入患根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域裝市場(chǎng)調(diào)查分析召，考慮區(qū)域市擱場(chǎng)價(jià)格水平和暫市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)蘭，確定在本項(xiàng)匙目建成后，住嶼宅及商業(yè)可以罪達(dá)到的銷(xiāo)售均煎價(jià)分別為武2700弄元／平方米、夢(mèng)3000擁元／平方米。燥因此，項(xiàng)目二紫級(jí)開(kāi)發(fā)完成后覽可以實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)輕售收入計(jì)算如棚下：采銷(xiāo)售總收入薪=眉住宅建筑面戒積造×傘銷(xiāo)售均價(jià)屈=12836臟9×坑2700+5奧04自4×渠3000=3塑6172.8臣（萬(wàn)元）推4.2局項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)劣成本及開(kāi)發(fā)商掠利潤(rùn)夕項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)牲成本及開(kāi)發(fā)商白利潤(rùn)總計(jì)為紐19266.僵9真萬(wàn)元，包括建爭(zhēng)安綜合成本、們銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)瑞發(fā)商利潤(rùn)，具懂體估算過(guò)程如釘下：薄(室1代）建安綜合成政本稻根據(jù)現(xiàn)行《女bj趁市建設(shè)工程概靜算定額》，并奮綜合考慮各用它途房地產(chǎn)的建慮筑結(jié)構(gòu)及裝修差狀況及其區(qū)位濫等因素影響，呼測(cè)算項(xiàng)目二級(jí)起開(kāi)發(fā)建安綜合酒成本忌為片16215.滴9連萬(wàn)元，詳見(jiàn)下善表。獲(調(diào)2姿）銷(xiāo)售稅金及獵銷(xiāo)售費(fèi)用根據(jù)澤bj軌市有關(guān)稅收規(guī)過(guò)定和一般銷(xiāo)售逃費(fèi)用水平確定羽銷(xiāo)售稅金及銷(xiāo)華售費(fèi)用，本項(xiàng)偏目銷(xiāo)售稅金及長(zhǎng)銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)蓬為鵲2712.蓄9仗萬(wàn)元，如下表缸所示：閃(梁3尖）二級(jí)開(kāi)發(fā)的塵開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)捷本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)于型為居住、商醉業(yè)，二級(jí)開(kāi)發(fā)文的開(kāi)發(fā)期為顯2拉年，根據(jù)項(xiàng)目沫實(shí)際情況和房?jī)A地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般畏利潤(rùn)水平，二恭級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)匪商利潤(rùn)按照建飄安綜合成本（缺不含利息）的教2屯既進(jìn)行測(cè)算，灌如下所示：撓二級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)蟲(chóng)發(fā)商利潤(rùn)饑=15254罪.折8×好20%=30慰51.0召（萬(wàn)元）鋼4.3坑熟地地價(jià)市熟地地價(jià)格=探（項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)塵發(fā)的銷(xiāo)售收入眨－項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)靜發(fā)成本一開(kāi)發(fā)員商利潤(rùn)一銷(xiāo)售色稅費(fèi)引）矩÷勤[腸（艦1塔＋利率）款2-1+封利潤(rùn)率＋北l最〕塌=(3617午2.8侵一攪16215.砍9股一縣3051.0舅一源2712.9扭）潔÷凳｛負(fù)[(l+6.輕3%螺）疫2-1]+2董0%+1}=咐10671.袍7鏈（萬(wàn)元）觀第五節(jié)現(xiàn)金流虛量和財(cái)務(wù)指標(biāo)疲分析騾5.1磚項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)導(dǎo)銷(xiāo)售期怠根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)衛(wèi)進(jìn)度、上市時(shí)朽間及相關(guān)手續(xù)架辦理周期，確準(zhǔn)定開(kāi)發(fā)期為爪2006獎(jiǎng)年諷10平月到夠2007予年感8逃月。逐5.2君基準(zhǔn)收益率的荒確定哭基準(zhǔn)收益率等罵于安全利率加恐風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，責(zé)安全利率取三偽年定期存款利砌率匯3.24%厘，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率減一般范圍在煙4%-10%涼，考慮到本項(xiàng)襲目主要為住宅挑，綜合楚bj遮市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雜一般收益情況套，確定基準(zhǔn)收槳益率為斷10排％。走5.3奶財(cái)務(wù)指標(biāo)分析絕(磚1馬）經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)兇目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值怒（核ic=10%撒）為屠203析名萬(wàn)元；項(xiàng)目渣財(cái)務(wù)內(nèi)部收益鈴率（裕FIRR采）為牙14.8枯％。澡(堂2膝）經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)仔目靜態(tài)投資回濁收期為框1.21棚年，動(dòng)態(tài)投資客回收期為經(jīng)1.23歷年（自值2006才年都10煮月起開(kāi)始計(jì)算齡）。桶第九章項(xiàng)目管顛理方案鴉第一節(jié)建設(shè)計(jì)咽劃管理尤土地一級(jí)開(kāi)發(fā)抱建設(shè)是在一個(gè)若統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)計(jì)運(yùn)劃下同時(shí)實(shí)施喚多個(gè)子項(xiàng)目的弟建設(shè)?？s第二節(jié)項(xiàng)目的議進(jìn)度計(jì)劃管理蓬項(xiàng)目建設(shè)總體透進(jìn)度計(jì)劃的編膝制應(yīng)基于項(xiàng)目為各階段，其中供的每一部分相?；ミB接，前后東呼應(yīng)，彼此的作關(guān)系也應(yīng)緊密黨相關(guān)。這樣當(dāng)鑰一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生井了變化，對(duì)此汗后工作的影響段就會(huì)反映出來(lái)眠。一級(jí)開(kāi)發(fā)承疊建主體應(yīng)對(duì)前鋤期手續(xù)辦理、掙征地補(bǔ)償階段哭和市政設(shè)施建干設(shè)工作計(jì)劃進(jìn)央行嚴(yán)格的控制宜，尤其是對(duì)關(guān)冰鍵路線的工期示進(jìn)度進(jìn)行適時(shí)梯跟蹤。宴以上三部分按稻下列方式相互莊重疊相互聯(lián)系院，如下圖所示頑：聽(tīng)第三節(jié)項(xiàng)目管撓理串本項(xiàng)目管理方本案為概要性方秤案，承建單位孕須制定嚴(yán)格的身項(xiàng)目管理制度棄，這些制度包霜括但不限于項(xiàng)冊(cè)目設(shè)計(jì)管理、未項(xiàng)目成本管理多、項(xiàng)目質(zhì)量管私理、項(xiàng)目財(cái)務(wù)帖管理、項(xiàng)目安們?nèi)芾?、?xiàng)目挪進(jìn)度管理、項(xiàng)似目經(jīng)營(yíng)管理等鈴等。這些管理雖制度的建立及著執(zhí)行將確保土叫地一級(jí)開(kāi)發(fā)工胖作的質(zhì)量和效器率。族第十章結(jié)論與懷建議第一節(jié)結(jié)論陣隨著援bj掠城市總體規(guī)劃干的修編，委yq勿縣區(qū)位優(yōu)勢(shì)屢已經(jīng)得到明顯慕提高，龜凸現(xiàn)巨大的真發(fā)展?jié)摿Α１揪S項(xiàng)目的建設(shè)符晝合國(guó)家法規(guī)政暫策，符合跌bj億市城市總體規(guī)煙劃，脆符合用yq驟新城規(guī)劃，將乞形成間yq包新的特色產(chǎn)業(yè)繁進(jìn)而提升般yq悟的知名度，創(chuàng)圖造更多的發(fā)展棕機(jī)遇，促進(jìn)旁yq猾縣城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)澆濟(jì)的發(fā)展，同瑞時(shí)形成揀bj巷市獨(dú)具特色的減建筑創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)遙園區(qū)。第二節(jié)建議嚷本方案編制的眨數(shù)據(jù)依據(jù)是項(xiàng)油目前期開(kāi)發(fā)成剩果及對(duì)現(xiàn)狀市盼政條件的初步您咨詢分析，具希有一定的不確榨定性。因此，責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施快單位應(yīng)立即開(kāi)匹展以下重點(diǎn)工口作：儀1夠、規(guī)劃設(shè)計(jì)是唐項(xiàng)目開(kāi)展的基倍礎(chǔ)和前提，應(yīng)贊立即開(kāi)展大市倦政規(guī)劃咨詢、寫(xiě)設(shè)計(jì)工作，須燃盡快與相關(guān)部充門(mén)確定方案。謹(jǐn)2貢、無(wú)論是從工賽作量，還是投漲資比重以及資爆金運(yùn)用與投資盜效益方面，征遺地工作是土地摧一級(jí)開(kāi)發(fā)工作伶的重點(diǎn)。應(yīng)立含即展開(kāi)調(diào)查摸盈底工作，為順溜利展開(kāi)征地拆熊除進(jìn)行準(zhǔn)備。3、方案調(diào)整店由于調(diào)查深度駕所限，本實(shí)施望方案尚不完善辣。一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)代施單位應(yīng)進(jìn)一桃步對(duì)實(shí)施方案懷進(jìn)行細(xì)化研究塵，使實(shí)施方案燃成為整個(gè)土地幸一級(jí)開(kāi)發(fā)的技快術(shù)、經(jīng)濟(jì)的指采導(dǎo)性、綱領(lǐng)性銅文件，從而確朝保本項(xiàng)目按期輛、順利地完成辨開(kāi)發(fā)建設(shè)工作凍。附件本項(xiàng)目地形圖過(guò)《末yq穴縣斤XX父鎮(zhèn)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃金》規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明一、現(xiàn)狀概況l－地理位置危本項(xiàng)目位于糧yq飲縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)晌中心，地處八忍峪公路、延琉予公路和沈韓公雕路的三角交匯創(chuàng)處，近臨八達(dá)掏嶺高速公路。希向東連接永寧隱古城，向北僵三公里搭同掛bj每旅游風(fēng)景名勝璃區(qū)異“裳龍慶朽峽睜”況相通，向西靠植近測(cè)yq寇縣城，正南方答是古族河顆“昌偽浸河兇”康。2一用地環(huán)境盼周?chē)匀?、地防理環(huán)境良好，脈市政設(shè)施基本特完善；教育設(shè)勞施優(yōu)良，擁有筑當(dāng)?shù)貐^(qū)域內(nèi)最賭好的中小學(xué)；隨外圍主要是以忽副食品加工業(yè)行、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和辱種植磷稈p支組成的綠色產(chǎn)計(jì)業(yè)；醫(yī)療設(shè)施痕較為完備；交遵通便捷，與多編條高速、快速拒路及國(guó)道相鄰跑。3—規(guī)劃范圍爬以沈家營(yíng)鎮(zhèn)總罰體規(guī)劃為依據(jù)帖，對(duì)沈家營(yíng)鎮(zhèn)鴉中心供35蘭公頃臥的部分進(jìn)行可賄行性詳細(xì)規(guī)劃雁。二、規(guī)劃原則1-生態(tài)原則狹剖析地塊中存烤在的所有矛盾捎特點(diǎn)給予解決佳，挖掘適合于俘綠色純凈小城虹鎮(zhèn)的主題創(chuàng)造永成分，促使本柳地區(qū)工作、居盞住、休閑構(gòu)物寫(xiě)為特色的形成黑趨于完善，塑卷造人心理和行跑為上的舒適和荒安全，創(chuàng)造條情件使規(guī)劃區(qū)功固能有序和健康鋸運(yùn)作，強(qiáng)調(diào)自獅然景觀與地塊垂環(huán)境設(shè)計(jì)有機(jī)喇結(jié)合，充分利壯用本地多水的甘優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造人工杠水環(huán)境，塌調(diào)整林木創(chuàng)造厚更多的綠色景瞞觀，組織建立療商業(yè)金融區(qū)、選居住區(qū)、教育雖和醫(yī)療環(huán)境的特整體性及連續(xù)疼性，體現(xiàn)以人趴為本與環(huán)境、扯經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效線益的統(tǒng)一協(xié)調(diào)蒙。2-經(jīng)濟(jì)原則冶在用地布局、仔建筑和開(kāi)發(fā)控榮制等方面充分幅考慮到經(jīng)濟(jì)性斧。首先盡可能開(kāi)進(jìn)行合理的總?cè)泽w布局，解決澆遺留的土地問(wèn)陶題，其次在保等證生態(tài)、體現(xiàn)留鎮(zhèn)中心特點(diǎn)建沿設(shè)和居住者生狼活正常展開(kāi)的共前提下，適當(dāng)品提高土地利用蝶率，進(jìn)