商業(yè)地產(chǎn)策劃方案+商業(yè)地產(chǎn)策劃方案基本流程

1商業(yè)地產(chǎn)策劃方案基本流程第一部分商業(yè)市場調(diào)研影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多,如市民的收入水平、消費(fèi)水平與舊商業(yè)格局,商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域(或商業(yè)圈)的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實(shí)力與策略等.因此,在操作商業(yè)地產(chǎn)時，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡.圍對項目所在地的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的.。調(diào)研時間、地點(diǎn)區(qū)域、回收問卷、調(diào)查方法(消費(fèi)者座談會、實(shí)地考察法、分區(qū)域隨機(jī)抽樣法等)與基本結(jié)論2分析等商業(yè)市場研究(一)、區(qū)域商圈研究狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)結(jié)量、停留時間、每次消費(fèi)、對不同類別的需求(吃、喝、玩、樂)等。：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競爭項(二)、終端消費(fèi)者研究2、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵.(三)、投資客戶研究別需要.。3(四)、競爭對手研究目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射消費(fèi)群體對商場業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費(fèi)品要求、地段要求、消費(fèi)心態(tài)、對商場規(guī)劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費(fèi)習(xí)慣等專題一：不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向(例:民營企業(yè)老板、公務(wù)員、個體專題二:消費(fèi)者收入水平與商場消費(fèi)傾向及習(xí)慣值風(fēng)險性論證第二部分項目可行性研究情況進(jìn)行說明、分析、總結(jié)4分析估項目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費(fèi)偏好、相關(guān)產(chǎn)品價格、對分析和預(yù)測項目的市場發(fā)展趨勢.對區(qū)域內(nèi)競爭者進(jìn)行調(diào)查及分析比較通過比較分析，確定項目的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價格定位、營銷定位等方面,為確定項目的開發(fā)設(shè)計方案提通過前述分析比較，確定項目最佳的開發(fā)、設(shè)計方案5估算項目的投資費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、主體開發(fā)費(fèi)、其他費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)及稅費(fèi)來銷售收入及收益情況,計算項目的投資利潤率、財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及敏感性分析，據(jù)此對項目可能產(chǎn)生的風(fēng)險進(jìn)行分析及規(guī)避風(fēng)險措施第三部分項目規(guī)劃發(fā)展建議2、綜合評價(SWOT)：優(yōu)勢與劣勢、機(jī)會與威脅。6素質(zhì)營造建議地、裝修標(biāo)準(zhǔn)等購物氣氛的營造建議7第四部分招商、營銷傳播策略商圈分析(SWOT):商圈結(jié)構(gòu)性分析1)標(biāo)準(zhǔn)租賃期；3)租金水平展望及預(yù)測；4)租金調(diào)整環(huán)境及遞增率;1)銷售價格厘定；位分割建議略性建議4)銷售與租金的價格互動建議及檢討經(jīng)營方式建議8五部分經(jīng)營管理建議理建議8、統(tǒng)一管理、經(jīng)營、規(guī)范化運(yùn)作體系.9三、商場經(jīng)營管理人員的選聘和培訓(xùn)第六部分項目標(biāo)識系統(tǒng)制圖法