某住宅市場分析狀況

淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場籌劃建議淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場籌劃建議目錄市場篇城市概況……………………淄博社會經(jīng)濟狀況描述……………………宏觀經(jīng)濟…………………………‥……區(qū)域經(jīng)濟……………‥…淄博市土地市場分析……………………淄博房地產市場經(jīng)濟狀況描述〔狀況、特征和競爭〕…………………歷史回憶…………………‥………總體評價………………開展情況………………存在問題……………………………開展趨勢……………………………淄博房地產微觀市場狀況描述…………………‥……………‥……張店區(qū)在建樓盤分布圖………………………多層住宅市場分析………………………高層住宅市場分析…………………小戶型住宅市場分析………………………別墅住宅市場分析………………………寫字樓市場分析………………………商業(yè)地產分析………………………替他工程篇工程狀況……………………新世界步行商業(yè)街情況描述〔街區(qū)功能〕………………區(qū)域規(guī)劃分析周邊環(huán)境分析………………政府機能狀況………………文化教育氣氛………………商業(yè)氣氛……………………人口及小區(qū)狀況……………………………交通組織狀況………………公共設施情況………………工程優(yōu)劣勢…………………工程概念篇----概念設計對工程的根本認識…………………………總體策略和總概念設計……………………產品梳理……………………概念設計及設想……………………………工程定位篇市場定位…………………市場定位………………經(jīng)營產品主題…………………………配套主題………………價格定位……………………客戶定位……………………目標客層狀況…………………………目標客層的區(qū)域分布…………………影響到目標客層的渠道………………四、商場的區(qū)劃分割與功能分區(qū)……………策略篇入市策略與時機……………………………工程的形象策略……………………………價格及付款方式策略………………………工程包裝策略………………公關促銷策略………………媒體宣傳廣告策略…………………………銷售推廣篇階段銷售工作安排…………………………控盤策略及銷售控制………………………附件工程裝修標準建議……………………銷售培訓綱要和人員招聘安排………………………淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場籌劃建議書市場篇城市概況淄博區(qū)位：淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂市、泰安市，西與濟南市、萊蕪市接壤。淄博是山東半島對外開放較早的城市之一。全市國土總面積５９３８平方公里，其中市區(qū)２９６１平方公里。歷史沿革：淄博歷史悠久，是齊文化的發(fā)源地，被通稱為齊魯古都。行政區(qū)劃：淄博下轄五區(qū)---張店、淄川、博山、臨淄、周村，三縣----桓臺、高青、沂源萬人，其中，城市人口２６５萬人，張店人口６７萬人。淄博社會經(jīng)濟狀況描述宏觀經(jīng)濟：２００３年,全市國內生產總值完成１００３.３８億元,同比增長１６.６%,為十年來增速最高的年份。其中,第一產業(yè)增加值４９.３億元,增長６.２%；第二產業(yè)增加值６１１.９２億元,增長１９.７%；第三產業(yè)增加值３４２.１６億元,增長１３.２%。三次產業(yè)比例由２００２年的６.２：５８.１：３５.７調整為４.９１：６０.９９：３４.１０。經(jīng)濟總體運行呈現(xiàn)出“速度加快、質量提高、構造優(yōu)化、后勁增強〞的良好開展態(tài)勢。經(jīng)濟運行的主要特點是：

１、工業(yè)生產持續(xù)快速增長。２００３年,全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)共完成總產值１４１３.２９億元,同比增長３０.６８%；實現(xiàn)工業(yè)增加值４４１.０９億元,同比增長２５.１６%。地方工業(yè)生產形勢良好。全年全市規(guī)模以上地方工業(yè)完成總產值９７４.５６億元,同比增長３６.８５%,高出全市平均水平６.１７個百分點,高出中央省屬工業(yè)增速２９.１８個百分點。地方工業(yè)中,市屬工業(yè)完成總產值９３.８２億元,增長２１.１５%；區(qū)縣及以下工業(yè)完成總產值８８０.７３億元,增長３９.７５%。區(qū)縣工業(yè)總產值排前３位的依次是淄川區(qū)(１５９.９６億元)、張店區(qū)(１５６.３０億元)、桓臺縣(１３８.５３億元),產值增速居前３位的依次為臨淄區(qū)(６３.９%)、博山區(qū)(４８.２１%)、周村區(qū)(４４.４３%)。

２、工業(yè)整體效益水平大幅提高,地方工業(yè)效益繼續(xù)看好。２００３年全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達１４２.８１%,同比提高１９.６７個百分點；實現(xiàn)利稅１３８.７１億元,其中利潤６５.８２億元,同比分別增長５４.１１%和８４.２１%。效益水平大幅提高的主要原因是中央省屬工業(yè)整體效益的明顯好轉。２００３年中央省屬企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤８.８９億元,較上年同期增效１１.５２億元,極大地支持了全市工業(yè)整體效益的高速增長。２００３年中央省屬工業(yè)實現(xiàn)利稅３９.２９億元,同比增長８４.２８%。２００３年地方工業(yè)效益綜合指數(shù)為１４７.６２%,同比提高１２.６１個百分點；實現(xiàn)利稅９９.４２億元,其中利潤５６.９３億元,同比分別增長４４.７４%和４８.４０%。地方企業(yè)中區(qū)縣屬工業(yè)效益快速增長。２００３年市屬企業(yè)利潤同比下降１４.９９%,區(qū)縣及以下工業(yè)增長５４.４８%。從區(qū)縣利潤指標完成情況看,利潤總額排前３位的依次為：淄川區(qū)(１１３１９３萬元)、桓臺縣(１００２５０萬元)、臨淄區(qū)(１００１１２萬元)；增速居前３位的依次為：臨淄區(qū)(１１８.６３%)、高青縣(６９.５３%)、博山區(qū)(５６.４４%)。

３、固定資產投資大幅增長。２００３年全市５０萬元以上工程完成固定資產投資３６５.９１億元,其中國有基建、國有更改、國有其他和房地產開發(fā)投資共完成１９６.２０億元,同比增長６６.５%。分隸屬關系看,市區(qū)縣屬固定資產投資完成３０１.６１億元；中央省屬單位完成投資６４.２９億元。住宅建立繼續(xù)保持較高投入，２００２年全年城鎮(zhèn)單位自建和房地產企業(yè)開發(fā)住宅投資達億元；竣工住宅面積萬平方米；商品房銷售額億元，其中銷售給個人１２.３９億元?！玻玻埃埃蹦瓿擎?zhèn)單位自建和房地產企業(yè)開發(fā)住宅投資達１４.７４億元；竣工住宅面積１３９.４６萬平方米；商品房銷售額９.３５億元，其中銷售給個人８.５９億元，增長７９.７１％〕。

４、消費品市場穩(wěn)中有旺。２００３年全市社會消費品零售總額實現(xiàn)２５４.８６億元,同比增長１５.１%。其中,城市消費品零售額增長１４.８%,區(qū)縣及以下增長１８.４%。分經(jīng)濟類型看,國有經(jīng)濟增長４.７%,個體經(jīng)濟增長１３.７%,私營經(jīng)濟增長２５.７%。從區(qū)縣完成情況看,各區(qū)縣均呈不同程度的增長,社會消費品零售總額居前３位的依次為張店區(qū)(７１.３６億元)、淄川區(qū)(４２.４８億元)、博山區(qū)(３５.３２億元)。

５、物價穩(wěn)中有升,居民收入穩(wěn)定增長,生活水平穩(wěn)步提高。２００３年全市居民消費價格指數(shù)為１００.１%,同比上升０.１個百分點。全年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為８７２０元,同比增長１１%,城鎮(zhèn)居民人均消費性支出６１２６元,增長７.７%。

６、財政收支保持穩(wěn)定。２００３年全市實現(xiàn)地方財政收入４０.２５億元,同比增長２５.０８%；地方財政支出４７.９２億元,增長２０.１６%。分區(qū)縣看,財政收入居前３位的依次為臨淄區(qū)(５６０５１萬元)、張店區(qū)(４６５４５萬元)、淄川區(qū)(３９０８６萬元)；各區(qū)縣增速呈不同幅度增長,居前３位的依次為桓臺縣(４０.１８%)、高青縣(３４.６１%)、臨淄區(qū)(３２.７１%)。

７、稅收完成情況較好。２００３年全市稅務部門共完成各項稅收８４.０９億元,增長１３.０１%；其中國稅完成收入５７.８１億元,增長１３.６８%；地稅完成２６.２８億元,增長１１.５４%。分區(qū)縣看,稅收總額排前３位的依次是臨淄區(qū)(２６８５１７萬元)、張店區(qū)(１８７５６７萬元)、淄川區(qū)(９２１００萬元),增速最高的是高青縣(２７.４７%)、其次是桓臺縣(２４.６９%)、第三位是博山區(qū)(１９.２２%)。

８、金融形勢穩(wěn)定。年末,全市金融機構各項存款余額達８２４.２６億元,比年初增長２２.３１%。其中城鄉(xiāng)儲蓄存款余額４７９.３２億元,增長１５.７４%；企業(yè)存款２２２.９９億元,增長２３.０９%。全市貸款余額達６０５.１１億元,比年初增長２１.５１%。在短期貸款中工業(yè)貸款和農業(yè)貸款分別增長７.２１%和２４.４６%。２００３年全市金融機構完成現(xiàn)金收入２５９１.０３億元,現(xiàn)金支出２５８０.０５億元,累計完成貨幣凈回籠１０.９８億元。

９、利用外資形勢良好。２００３年全市累計批準利用外資工程１６９個,合同外資金額６１６０７萬美元,同比增長１３３.６１%；實際外資到位３５０５８萬美元,增長７２.４８%。區(qū)域經(jīng)濟：淄博房地產市場經(jīng)濟狀況描述淄博市房地產行業(yè)歷史回憶１９９９年，淄博市房管行業(yè)抓大事、干實事，全面完成年內工作任務。全市房管系統(tǒng)房地產業(yè)完成增加值１３.６億元，比上年增長１９.３％；城鎮(zhèn)居民人均居住面積１０.２平方米，比上年增長３％；房地產交易面積３８１萬平方米，交易額２３.５億元，分別比上年增長１３％和１４％；經(jīng)濟適用住房建立年內爭取方案１３８.７萬平方米，開工１２０萬平方米，竣工７５.５萬平方米；完成房屋評估業(yè)務１０６萬平方米，房屋平安鑒定２５萬平方米，房屋監(jiān)理８.５萬平方米，房屋設計１１.５萬平方米；１０月底完成已購公房上市的啟開工作，房地產二級市場全面開放；房改售房工作進入收尾階段。２０００年，全市房管系統(tǒng)房地產增加值完成１５億元，比上年增長１０%；新開工經(jīng)濟適用住房１２２萬平方米，竣工７４萬平方米，提供住宅１０３６０套；完成房地產交易４２０.９７萬平方米，比上年增長５.１３%，房地產交易額達２８.５９億元，比上年增長７.１１%；房地產交易市場遷入新址，新交易大廳面積３０００平方米，實現(xiàn)“一門式〞效勞；住房制度改革平穩(wěn)推進，根本完成房改房由局部產權向全部產權的過渡；大力推行物業(yè)管理，繼續(xù)開展優(yōu)秀住宅小區(qū)達標創(chuàng)先活動，年內有４個小區(qū)獲省級優(yōu)秀住宅小區(qū)；全市城鎮(zhèn)居民人均居住面積１０.３９平方米，高于全省平均水平。２００１年，淄博市住房制度改革全面進入住房貨幣化分配實施階段，沿街開發(fā)和舊城改造成為全市房管系統(tǒng)新的經(jīng)濟增長點。全市房地產市場活潑，房產交易日趨標準。全年房地產交易面積完成４９７萬平方米，交易額３８.２３億元。一是成立市房屋置業(yè)中心，中心與市內各大銀行合作，推出貸款“一條龍〞效勞，全年累計為８００余戶居民提供住房貸款擔保，擔保額８０００多萬元，刺激了房地產金融市場的開展。２００１年，全市房管系統(tǒng)房地產業(yè)增加值完成１５.９億元，比上年增長６%；城鎮(zhèn)人均居住面積１１.１平方米，比上年增加０.７１平方米；房地產交易面積４９７萬平方米，交易額３８.２３億元，分別比上年增長１６.７１%和１７.６６%，全市住宅與房地產業(yè)繼續(xù)保持良好的開展態(tài)勢，在房屋拆遷、置業(yè)擔保、評估改制、測繪改制、房產宣傳等方面取得重大突破。２００１年，淄博市房改各項指標均高于全省平均水平，公房出售１７.５萬戶、１２９１萬平方米，出售率９５%以上；公積金歸集累計總額１２.６４億元，歸集率８６%；住房貸款余額９３００萬元。２００２年，全市房地產業(yè)依然保持快速開展態(tài)勢，全年房地產交易面積４３０萬平方米，交易額４５億元，城鎮(zhèn)人均居住面積１１.８平方米，住房消費成為社會消費熱點，從而有效調動了社會資本投資房地產的積極性，帶動了相關產業(yè)的開展，對拉動全市經(jīng)濟增長起到重要作用。２００２年，全市空置商品房３１.９１萬平方米，其中住宅２７.０７萬平方米，其他４.８５萬平方米。空置率１５.１%。２００２年，全市房地產綜合開發(fā)銷售總額２６.３４億元，其中：住宅２２.０６億元，其他４.２８億元。

１.全年出售公房２２６２戶、建筑面積２０.２萬平方米，全市累計出售公房１７.７３萬戶、建筑面積１３１１.３萬平方米，占全市公有住房總量的９５%以上；住房公積金累計總額１１.３６億元，歸集率達８６%。２.完成２４個單位，２４３８戶產權過渡工作，全市房改由局部產權向全部產權過渡工作根本完成。３.選定在張店中心路以西、聯(lián)通路以北集中建立經(jīng)濟適用住房小區(qū),可為１３７０戶城鎮(zhèn)中低收入家庭提供１１.９萬平方米的住宅。４.出臺？關于進一步加強經(jīng)濟適用住房管理的通知？，明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房的認購條件、審核程序、權屬管理、上市交易等工作。５.落實國務院？關于進一步加強住房公積金管理工作的通知？及全國、省住房公積金管理工作會議精神，著手準備成立住房公積金管理委員會。２００３年，淄博市現(xiàn)有具備房地產開發(fā)資格的企業(yè)１３５家，總注冊資本金１０.２９億元，房地產開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員３７５０人。其中：省屬開發(fā)企業(yè)１家，外地進淄開發(fā)企業(yè)３家，市屬開發(fā)企業(yè)１３１家。具有開發(fā)一級資質的企業(yè)２家，二級資質的企業(yè)６家，三級資質的企業(yè)１８家，四級(含四級)以下資質的企業(yè)１０９家。１３５家開發(fā)企業(yè)中：國有企業(yè)１４家，集體企業(yè)２７家，股份制企業(yè)５１家，合資(包括外資)企業(yè)８家，民營企業(yè)３５家。

〔２〕淄博市地產行業(yè)總體評價：從以上數(shù)據(jù)顯示，淄博市房地產市場正在穩(wěn)步開展，現(xiàn)在已經(jīng)成為淄博市國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)。幾年來，淄博市房地產開發(fā)市場總體上表現(xiàn)為供銷兩旺，投資、銷售均保持了較快的增長速度。全市商品房平均銷售價格增長速度平穩(wěn)，年增長在５０－８０元／m２之間，房地產業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟開展得支柱產業(yè)，房價穩(wěn)中有升，住宅市場行業(yè)風險不大?！玻场匙筒┦械禺a開展情況目前，淄博房地產開發(fā)主要集中在張店區(qū)，作為市政府所在地的張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟、文化和科技教育中心區(qū)，房地產市場較活潑，平均價格在１７００元/平方米左右。由于城市開展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時這也帶動了新一輪房地產熱潮的興起，以建業(yè)城市花園、世紀花園、紫荊園等為代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動。淄博地區(qū)區(qū)域住宅戶型主要以三房為主，面積以１１０—２００平方米為主力戶型。因地域性和消費習慣原因，樓層以４—６層為主，客戶對高層建筑承受程度低；建筑風格仍以簡單模仿歐陸風格為主。樓盤綠化上仍屬起步階段?！玻础匙筒┦蟹康禺a市場目前存在的主要問題

由于淄博組群式城市格局明顯，區(qū)域經(jīng)濟開展不平衡、差異較大。從統(tǒng)計資料分析和市場調查情況看，其存在的主要問題及原因是：

局部區(qū)縣政府和部門指導思想有偏差，導致局部地區(qū)房地產開發(fā)規(guī)模過大。有的區(qū)縣和個別領導對房地產開發(fā)市場開展規(guī)律把握不準，對當?shù)貙嶋H號脈不透，“形象工程〞、“政績工程〞意積仍在作怪。

土地供給方案不夠、建房主體行為不合法，直接影響了房地產開發(fā)市場的正常開展。

１、個別城區(qū)土地供給過量，開發(fā)工程確立不標準，攤子鋪的過大，存在潛在的市場風險。據(jù)２００２年房地產統(tǒng)計資料顯示，全年房地產綜合開發(fā)施工面積比上年增長６１.２%，全市房地產施工總面積到達５５８萬平方米。一方面說明房地產綜合開發(fā)率比上年有了較大提高，另一方面也說明土地投放過量，新開工面積增加。其主要原因是：無方案確立開發(fā)工程，規(guī)劃失控，多頭批地。建立單位和開發(fā)商所用地塊和工程開工后，才到有關部門補辦開發(fā)經(jīng)營手續(xù)。據(jù)統(tǒng)計，２００２年比上年增加開發(fā)面積３１.２%，土地比上年增加２３０%。缺少年度開發(fā)建立方案的控制。

２、個別區(qū)縣和個別領導仍存在批條子、減免規(guī)費問題。從而造成資金流失，使房地產開發(fā)經(jīng)營市場出現(xiàn)不平等競爭。２００２年新開工的工程，有近５０%工程有減免規(guī)費現(xiàn)象，其中領導批條、說情和區(qū)縣政府以文件、會議紀要形式減免上級規(guī)費的現(xiàn)象占９０%以上，造成上億元的資金流失。致使市場形成不平等競爭，配套資金缺乏，群眾的生活質量得不到保障。也挫傷了局部開發(fā)商的積極性。

３、機關事業(yè)單位自建自用住房問題沒有得到有效控制，個別有錢的單位還在建房，沖擊了開發(fā)經(jīng)營市場，助長了不正之風。

房地產開發(fā)管理職權不清，部門職能穿插，辦事程序混亂，導致房地產開發(fā)經(jīng)營市場開展不標準。

１、房地產的開發(fā)、拆遷、商品房銷(預)售等過程都屬于房地產綜合開發(fā)其中的一個環(huán)節(jié)，均屬于開發(fā)建立行為。目前，淄博市房地產開發(fā)管理和拆遷、房屋銷(預)售管理在兩個部門。房地產開發(fā)經(jīng)營許可與房屋銷(預)售許可管理脫節(jié)。

２、審批程序顛倒，導致局部開發(fā)經(jīng)營工程違法建立。房地產開發(fā)工程確實立應該由建立行政主管部門依據(jù)城市總體規(guī)劃和住宅專項規(guī)劃，按照年度建立方案組織實施。而多年來建立工程確實立是建立用地規(guī)劃許可和建立用地批準在先，自建自用非經(jīng)營性工程和開發(fā)經(jīng)營工程的性質還沒有區(qū)分，就取得了建立用地規(guī)劃許可和建立用地批準文件，致使很多企業(yè)在不具備開發(fā)經(jīng)營資格的情況下，從事房地產開發(fā)經(jīng)營活動，造成了主體行為違法的事實，同時也是造成大量在集體土地上搞開發(fā)的主要原因之一。

房地產綜合開發(fā)建立管理機構不健全，不適應房地產開發(fā)形勢的開展。淄博市開發(fā)辦現(xiàn)有事業(yè)編制１１人，正科級單位，與開展中的房地產業(yè)極不適應。區(qū)縣級開發(fā)管理力度貧乏，多數(shù)區(qū)縣只設立了房地產綜合開發(fā)建立管理領導小組，好的區(qū)縣還有一個專門管理人員，個別區(qū)縣只設一個兼職管理人員。管理人員的不到位，導致開發(fā)管理監(jiān)管力度不夠；對無資質開發(fā)、集體土地上搞開發(fā)、未取得開發(fā)經(jīng)營許可搞開發(fā)、產權部門利用職權以舊城改造的名義開發(fā)經(jīng)營等違法行為的處分力度不夠，挫傷了合法經(jīng)營者的積極性。淄博整體房地產市場仍屬起步階段，房地產經(jīng)營仍屬粗放型經(jīng)營；整體規(guī)劃水平仍顯稚嫩。產品差異化區(qū)別不明顯，市場產品同質化現(xiàn)象嚴重。住房信貸開展仍未向效勞型轉型，手續(xù)仍繁瑣；消費者購房心理不成熟及自我保護意識仍弱?！玻怠匙筒┦蟹康禺a業(yè)的開展趨勢

１〕住宅需求繼續(xù)擴大。隨著貨幣化分配住房和取消福利分房政策的實施，居民的住房要通過消費市場解決，住宅的需求量將繼續(xù)擴大。一是我市居民住宅消費層次差異較大，有理想住房的大都集中在機關事業(yè)單位和經(jīng)濟效益較好的個別企業(yè)。有６０%的居民戶有住房，但不理想，由于企業(yè)效益不好，想通過籌資或按揭貸款準備購房改善居住條件。另有１０%左右的無房戶租住或借住房屋，期待購房。二是住房二級市場的開放和標準使得房改房放開上市交易，住宅品級和需求層次拉開，市場交易活潑，規(guī)模逐步擴大。三是城市現(xiàn)代化的步伐加快，也將進一步擴大住房需求。目前淄博市的城市化水平到達４１%，比全省平均高出５個百分點，但與西方興旺國家相比還有相當?shù)牟罹?，上世紀八十年代，美國的城市化率就到達了８７%、日本到達了６５%。為此，住宅的需求量在未來一個相當?shù)臅r期內繼續(xù)擴大。

２〕住宅開發(fā)向“全優(yōu)化〞開展。隨著居民生活水平的不斷提高，對生活質量的追求發(fā)生了變化。居住小區(qū)和住宅的“智能化〞、“生態(tài)化〞、“多能化〞建立，成為房地產開發(fā)商的開展方向，對于戶型、環(huán)境、會所、教育、配套等方面的要求進一步增強，產業(yè)多元化突出，多層、小高層、高層、別墅、TOWNHOUSE、商鋪、產權式酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)大量出現(xiàn)。

３〕經(jīng)濟適用住房在今后一個時期內是住宅消費的熱點。目前，淄博市的消費水平還較低，２００２年城市人均可支配收入７８５０元，按每戶３人計算，年戶均可支配收入２３５５０元。根據(jù)聯(lián)合國公布的住宅消費收入價格比３—６年的參考標準計算，再照顧到貧富之間的差異，淄博市住宅每套銷售價格在２０萬元以下比較適宜廣闊居民的消費心理。經(jīng)濟適用住房將是我市面向群眾的消費熱點。

４〕房地產市場向多元方向開展。隨著房地產法律、法規(guī)和市場體系的健全，房地產市場將由目前的重營銷開展成為生產、銷售、租賃、抵押、評估、物業(yè)管理并舉的市場體系，土地將由過去的協(xié)議出租、出讓、轉讓，逐步實現(xiàn)招標、拍賣取得土地，土地交易向標準化、市場化轉變。二手房將成為銷售市場的交易主體，租賃市場趨于活潑。城市化步代的加快，使得城市人口快速增加，房地產二級市場和租賃、抵押、評估將加快發(fā)育。物業(yè)管理也將從過去開發(fā)商孵化出的同體子公司別離出來，逐步實現(xiàn)標準化、社會化和市場化。

５〕房地產企業(yè)強強聯(lián)合，向規(guī)模化、集團化方向開展成為必然趨勢。房地產業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，也是風險較大的行業(yè)。因此，要想在日益劇烈的房地產市場競爭中長期生存和開展，必須具備強大的資金實力。世界各國房地產的共同特點，就是企業(yè)的規(guī)?；?、集團化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的公司主導了房地產的大局部市場。淄博市１３５家房地產開發(fā)企業(yè)，總注冊資本金只有１０.２９億元，而且１３５家公司中，國有和集體企業(yè)還有４１家。資金的分散、體制的問題已經(jīng)制約了進展大規(guī)模開發(fā)的需要，加之國家２００３年６月份公布的“１２１文件〞對房地產企業(yè)的限制，地產去也只有進展體制改革和行業(yè)內部的強強聯(lián)合，形成一批對市場有主導能力的實力企業(yè)，才能在日益劇烈的市場競爭中穩(wěn)步開展；而實力弱小、缺乏核心競爭力的房地產企業(yè)，在未來幾年內將面臨著被淘汰的危險。

６〕“品牌〞成為房地產企業(yè)的生命。擁有一個知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)開展的一個非常重要的條件，在市場供大于求的狀態(tài)下，消費者成為左右市場的和企業(yè)生存的決定因素，開發(fā)企業(yè)要取得競爭優(yōu)勢，立于不敗之地，就必須注重樹立品牌意識，保持企業(yè)的長期穩(wěn)定的開展。

７〕誠信成為房地產市場的靈魂。古人云：“人無信不立〞，離開誠信，整個社會都將失去開展的基石，并陷于無序的狀態(tài)。從某種意義上講，市場經(jīng)濟就是法制經(jīng)濟、信用經(jīng)濟。房地產市場也不例外，開發(fā)商要把誠信當作經(jīng)營原那么和長期生存和開展的命脈。隨著政府對房地產市場的逐步標準，房地產企業(yè)信用檔案的建立，廣闊消費者的消費理念趨于成熟等，誠信將成為房地產市場的靈魂。

８〕淄博市的住宅價格會穩(wěn)中有升。目前，淄博市的住宅價格與開發(fā)本錢根本相等，其利潤空間幾乎為零。有社會背景的開發(fā)商目前取得的利潤一般有以下幾個方面的來源：一是通過減免政府規(guī)費，把局部用于小區(qū)配套的資金作為利潤；二是通過減、免、緩繳局部土地出讓金作為利潤；三是減免局部稅金作為利潤。沒有背景的開發(fā)商只有通過加強管理和降低原設計標準獲取利潤。即便這樣，淄博市的消費群體也嫌住宅價格偏高。同時，城市居住小區(qū)受諸多因素制約，綜合環(huán)境質量不上檔次。形成了淄博市房地產市場的特有的開展狀態(tài)。隨著國家對房地產市場的整頓和標準，淄博市的房地產市場逐步向著安康有序的方向開展。淄博房地產微觀市場狀況描述１、張店區(qū)在建樓盤分布圖２、多層住宅市場分析多層住宅工程大多分布在張店城區(qū)西、北郊區(qū)，主要分布在世紀路以西及聯(lián)通路到開分區(qū)一帶，在淄博市占主導地位。樓盤信息明細表圖表一市場抽樣戶型統(tǒng)計比例圖表二問卷調研中居民對戶型需求比例從表中戶型數(shù)量統(tǒng)計結果分析得出：目前復式樓供給量相對過大，處供過于求狀態(tài)；而且復式樓多為頂層，多數(shù)淄博當?shù)厥忻穹从硰蜆谴嬖跇菍痈?，上樓難的問題，對復式樓有一定抗性。二房，四房總體開發(fā)量不大，目前市場供給不能滿足現(xiàn)有需求。三房供求根本平衡。從以上幾個圖表中也可粗略了解淄博房地產開發(fā)的思路，市場的成熟程度以及消費群體的需求狀況。張店區(qū)多層住宅市場特點絕大多數(shù)樓盤以三房為主力戶型一般是以三房為主，二房為補充，如恒生城市花園，鴻泰嘉園等。附加頂層復式戶型，或者是以三房為主，四房為補充，附加頂層復式戶型，如：翡翠園等，也有局部樓盤以三房為主，二房為補充，如：天立花園。三房占了很大局部的市場份額，且面積集中在１０５---１４０m2之間，戶型面積適中，比較合理。三房占主導地位，說明了淄博住宅市場的開發(fā)是以三口之家居住為主，迎合和反映了本地居民的家庭人中構造，生活習俗和消費需求。戶型構造設計不夠合理還有許多戶型不能滿足明廚、明衛(wèi)、明室的采光通風要求。還有表現(xiàn)在有些戶型的陽臺及臥室設計上；在淄博很多戶型均為陽臺設計，還有諸如窗戶采用平窗的較多，采用凸窗設計的住宅小不多，這可能是受淄博的空氣污染嚴重及北方溫度相對較低，天氣寒冷有關；底層，頂層設計淄博大局部樓盤的臨街，臨路底層都設計成了商鋪，有些二層甚至三層都聯(lián)體做商業(yè)，或辦公用房。一般小區(qū)內底層設置儲藏間和車庫，底層車庫出售為主，車位以出租為主，一般車庫和儲藏間數(shù)量總和與戶數(shù)比為１：１進展配比規(guī)劃，儲藏間的層高一般都在２.２米以下,這樣開發(fā)商對于這局部面積可以不計入建筑面積之內,儲藏間的價格水平在３００—５００元/m22左右；頂層多為六樓或五樓送閣樓,閣樓屋頂設計幾乎都有沒有頂層花園.一般閣樓在銷售時采用不計入銷售面積進展贈送的方式,相對單價比五層低,但單價并不是最高價,一般樓層最高單價出現(xiàn)在三層.(４)創(chuàng)新戶型少,開場出現(xiàn)創(chuàng)新戶型并贏得市場錯層,躍層戶型市場份額較少,但錯層,躍式戶型已經(jīng)出現(xiàn),并取得了不錯的市場反映.如翡翠園除多層住宅一個單元外其余都為錯層戶型,相對錯層戶型本錢比平層高,一般來說它的售價是比要同樓層價位高出約５０元/m2,但是購置者仍是大有人在翡翠園是中房淄博城建公司繼紫荊園開場銷售后做的規(guī)劃設計,據(jù)說是在銷售統(tǒng)計分析了平層與錯層銷售情況的調查根底上做出的規(guī)劃定位,而事實上翡翠園錯層銷售還不錯.(５)“會所〞“商業(yè)街〞等配套已成為時下的賣點如在一些小區(qū)內甚至設有大型超市,健身中心,游泳池等生活配套設施,新推樓盤不注重了提高小區(qū)的綠化率,均在３５%左右；容積率低,多在１.１左右,樓間距寬,根本到達１：１.１；在智能化硬件配套上采用了高頻網(wǎng)絡,對講門禁系統(tǒng),并對小區(qū)進展全天候封閉式管理,在優(yōu)惠促銷方面,大多是直接采取折扣優(yōu)惠方式,范圍在優(yōu)惠４%左右.多層住宅價格分析多層住宅的名義價格圖表多層住宅均價１５００元以下示意圖多層住宅均價１５００元以上樓盤示意圖2.目前張店區(qū)在售經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)溫馨家園均價是１３１０元/m2,而低于此價格水平的商品房住宅小區(qū)竟有３個,正是目前這類低價位樓盤還在建,在售,和大量的經(jīng)濟適用房開發(fā)建立一定程度影響著整個住宅市場的提升,影響著整個樓市價格上漲幅度不大,我們認為這也是淄博房價遠遠低于與經(jīng)濟實力,購置力相差不多的沿海周邊地市青島,威海,煙臺的一具重要原因.象此類樓盤一般是以前本地開發(fā)商通過各種關系,不正當手段而取得的一些價低廉的土地,而隨著此類樓盤銷售完畢逐漸減少，土地政策的不斷完善，取得土地方式越來越標準，獲取土地越來越困難，地價也將越來越高，開發(fā)低價位，低檔樓盤利潤空間將越來越小，因此預測張店區(qū)低價位樓盤將在兩年后越來越少，相對競爭不是很大，可考慮介入。總之，淄博在售樓盤的價格總體趨于平穩(wěn)，偏低于當?shù)亟?jīng)濟水平和當?shù)厥忻竦馁徶昧?，與周邊沿海城市相比有較大上升空間，當然這種增長是與市場的成熟度有關，也與開發(fā)商的產品定位有直接關系。高層住宅市場具體分析高層住宅市場簡況圖：高層住宅樓盤分布圖從圖２的樓盤分布圖中可看出，高層住宅市場主要集中在柳泉路人民公園一帶，在張店區(qū)城市總體規(guī)劃圖中可以看出，高層建筑一般沿柳泉路一帶規(guī)劃分布，根本構造出大城市開展的輪廓線。而柳泉路的高層建筑正以其宏偉，氣派的氣勢展示張店區(qū)大城市的繁榮興旺。插入商業(yè)地產分析局部在售商業(yè)工程簡介：位置：西六路與共青團路交匯處；開發(fā)商：淄博中岳房地產公司；總建筑面積：５萬m2；商鋪形式：產權式專業(yè)商鋪。攤位；出售形式：三層聯(lián)體出售，商場內單層出售；促銷手段：第四層商鋪４０%的首付在銀行貸款辦妥后全部返還；均價：６０００元/m2〔一，二層聯(lián)體〕中國財富陶瓷城位置：南外環(huán)路東鵬陶瓷廠對面；開發(fā)商；香港恒興公司；均價：２１００元/m2〔一，二，三層聯(lián)體〕商鋪形式：產權式專業(yè)商鋪。攤位；區(qū)間面積：９９，１３０m22.月；促銷手段：購置三套以上五年內返還總額５０%；天鴻化工商城位置：美食街與東一路交匯處；開展商；淄博天鴻置業(yè)公司均價：５２００元/m2〔一，二層聯(lián)體〕商鋪形式：產權式專業(yè)商鋪。攤位；區(qū)間面積：５７,８０,１１７m22.月；促銷手段：１２月１日前優(yōu)惠１００元/m2；目前優(yōu)惠９０元/m2義烏小商品城位置：華光路與世紀路交匯處；開展商；浙江華川實業(yè)規(guī)模：８８００個商鋪,占地面積７００畝,總建筑面積４８.６萬平方米,商業(yè)區(qū)面積達３０萬平方米,商業(yè)配套面積達１８萬平方米,二期將有寫字樓,住宅樓出售.開工時間：２００３年１１月２８日；交付時間：２００４年秋均價：３４８０元/m2內部認購時間：２００３年１２月２８日認購誠意金：１０萬元；物業(yè)管理：新加坡某物業(yè)管理公司；金泰營業(yè)房位置：聯(lián)通路與中心路交匯處；開發(fā)商；金泰房產；均價：４１００元/m2〔一，二層聯(lián)體〕2.月；優(yōu)惠：６０元/m2三大商業(yè)圈簡介美食街淄博商廈商業(yè)圈本商圈商服業(yè)態(tài)多種多樣,以服裝,鞋類,電器,餐飲為主,以中高檔次為主；餐飲業(yè)在本商圈有較大的需求；本商圈商場經(jīng)營較有特色,缺少主題商場；本商圈購物客戶以本區(qū)中高收入者,局部周邊區(qū)縣消費者為主；美食街人流量較大,商場東路人流量銳減；共青團路商業(yè)圈經(jīng)過金帝購物廣場,華美商城與王府井廣場和銀座的落成構成了共青團路商業(yè)圈；處于城市空間交匯點,輻射半徑較大；購物空間和環(huán)境較為休閑；隨著金帝購物廣場以及王府井廣場,銀座廣場相繼開場動作,共青團路商業(yè)圈的購物空間和購物環(huán)境得到了改善,但同時造成了商業(yè)供給面積的急增加；隨著本商圈內的生勢將越來越壯大；新世紀商業(yè)街商業(yè)圈由壹世界數(shù)碼廣場以南延伸,與展覽館,魯中家具城,東方家具城一同形成了新世紀商業(yè)街,步行街人流量大；集中經(jīng)營,品牌效勞；目前已形成了集中經(jīng)營.品牌效勞的新型經(jīng)營方式,同時豐富了商品種類,樹立了良好的口碑；隨著城市中心西移,城市人口將逐漸向西移,新世紀商業(yè)街仍有較大的開展?jié)摿蛯ν鈹U張動力.張店區(qū)商業(yè)地產分析１,張店區(qū)商業(yè)物業(yè)存在構造性的供需不平衡,專業(yè)性商業(yè)物業(yè)份量不大,還存在占道經(jīng)營的現(xiàn)象,未來一,二年商為物業(yè)供給量將繼續(xù)增大,市場競爭將日趨劇烈’２,商業(yè)物業(yè)多為一二層聯(lián)體銷售,甚至一至三層及一至四層的商業(yè)房份額很大,一定程度造成銷售面積偏大,總價過高,影響銷售,二層,二層以上的樓層銷售不理想,一層的銷售率,出租率普遍看好,臨街,臨路與進深長,不臨街,不臨路商業(yè)房售價,租價相差較大,３,老城區(qū)商業(yè)圈因其常年的商業(yè)沉淀,將在相當長一段時間內占據(jù)商業(yè)圈老大的地位,其它商業(yè)圈的興起一定程度上對其沖擊影響,但難撼其商業(yè)龍頭老大位置,淄博市民,投資者將繼續(xù)看好老城區(qū)商業(yè)圈,隨著城市中心西移,城市西部商業(yè)將日漸繁華,成為次商業(yè)中心；４,專業(yè),專類商業(yè)市場受投資者青睞,銷售狀況不錯,日后此類商業(yè)市場在張店區(qū)將增多；５,目前購物環(huán)境好的購物廣場------王府井廣場營業(yè)狀況不太理想,出租率不是很高,一不定期程度影響投資者的購置商業(yè)地產的熱情；６,產品設計存在一些問題,如王府井廣場二層由于垂直交通設計不合理,上下樓不方便影響出租經(jīng)營,同樣商業(yè)步行街也有類似情況；７,大型工程商業(yè)地產多為外地有實力的公司,集團與內部財團聯(lián)合開發(fā)；８,相對住宅樓盤工程來說,專業(yè)化全程代理公司商業(yè)地產較多,營銷力較強,商業(yè)地產包裝水平較高；９,專業(yè)市場“返租〞“代租〞等降低投資風險的促銷手段較多,１０,目前產權式的室內綜合性商場,商廈為市場空白點.淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場籌劃建議工程篇工程狀況位置描述本工程位于淄博張店中心商業(yè)圈內，是淄博主要交通干道共青團西路和淄博市商業(yè)步行街----新世界商業(yè)步行街〔原西四路〕交匯處。經(jīng)濟技術指標本專業(yè)市場占地約５０００平方米，總建筑面積１４５２２平方米，共５層商業(yè)空間。周邊道路狀況工程北臨的共青團西路為車行路，是標準的四車道，工交大巴為７路大巴，此路段還各有自行車道和人行道，屬淄博東西向主要交通干道，道路兩邊為臨街商鋪和企事業(yè)單位。商業(yè)街為人行道路，路寬３０米，沿街進展了綠化和景觀裝飾〔原規(guī)劃在橫跨共青團路設立一人行天橋，現(xiàn)已取消，這對本工程是一利好〕。二、新世界步行商業(yè)街情況描述〔一〕新世界商業(yè)街建立的目的和意義新世界步行商業(yè)街是淄博市政府為了更好地對淄博城市進展規(guī)劃，展現(xiàn)淄博旅游城市的風貌，于１９９８年開場規(guī)劃建設的?，F(xiàn)南段、北段在建立中，中段已開通。其建立的意義在于：表達組群式城市的特點；促進經(jīng)濟開展和城市繁榮；表達以人為本的思想；提高城市的文化品位增強城市的輻射力和凝聚力更好地塑造城市形象新世界步行商業(yè)街概況地理位置：工程位于淄博市中心城區(qū)----張店區(qū)四路北段。南起商品街，北至華光路，橫穿市內主要交通干線共青團西路和人民西路，全長１８００M，路寬１４M。兩側建筑２-６層，新建建筑近２３萬平方米，總占地７萬平方米。整個建筑采用歐式風格工程功能：集購物、旅游、娛樂、休閑、欣賞、交往等為一體的綜合性步行商業(yè)街。多品種、多項選擇擇、多行業(yè)綜合配套。商業(yè)業(yè)態(tài)以日用百貨、精品類、地方特色類、專賣類、自選類為主。效勞內容包括商品類、飲食類、娛樂類、文化類。功能空間有商業(yè)空間、休閑空間、欣賞空間及其它共享空間等。步行商業(yè)街周邊狀況區(qū)域規(guī)劃：張店中心區(qū)部位為中心路以西，西七路以東，華光路以南，新村路以北的區(qū)域。在此范圍內，南北向的中心路、柳泉路、西五路，東西向的華光路、人民路、共青團路、新村路為城市主干道，西二路、西四路、西六路、商場路〔含美食街〕為城市的次干路。兩側有兩個大型的農貿市場，市委、人民公園、工程學院、６７軍及市屬機關、單位等。政策優(yōu)惠：〔詳見政府關于商業(yè)街招商引資文件中規(guī)定〕工程租售情況新世界步行街工程在開場銷售時情況良好，但在今年以來總體房價已下跌，且由于南段和北段有相當空置物業(yè)，總體市場銷售情況不樂觀。步行街中段已開業(yè)，沿街一樓尚余局部物業(yè)未出租出去，二樓、三樓物業(yè)空置較多，且在租金價格普遍較低的情況下，市場仍然是有價無市。三、區(qū)域規(guī)劃分析政府對城市規(guī)劃的整體調整，對以下三方面產生了影響：行政區(qū)域變遷、人口變遷、核心商圈變遷均形成由東向西地平行移動狀態(tài)，且原次中心區(qū)業(yè)已逐漸成為核心中心區(qū)，但城市的整體變遷和新中心區(qū)的形成仍有一個過程，如核心商圈的變化即是此過程的代表表現(xiàn)，在此過程中會出現(xiàn)新舊商圈的疊加過程，本工程即處于新舊商圈的疊加地段。四、政府機能狀況沿新世界步行街的兩側有市委、市政府、區(qū)勞動局、規(guī)劃局、區(qū)城鄉(xiāng)建委等政府部門市屬、區(qū)屬政府部門分布。五、文化教育氣氛周圍１公里范圍內大中專院校林立，有山東理工大學、淄博衛(wèi)校、山東藥校、工貿中專等大中專院校。六、商業(yè)氣氛本區(qū)域周圍形成了多個主題商業(yè)組團。位于共青團西路電信局周圍形成了以電信行業(yè)為主的手機、通訊市場組團。步行街南端以博物館為核心的家具主題商城，并成為區(qū)域性家具集散地。步行街業(yè)已形成的以服裝、餐飲為特征的旅游商業(yè)組團。共青團西路以金地為代表的百貨商場組團及齊賽、太陽為代表的電腦市場組團。七、人口及小區(qū)狀況本區(qū)域座落了十余個住宅小區(qū)，有王辛小區(qū)、公園小區(qū)、公園二村、公園三村、城中區(qū)、城西一村、道莊小區(qū)、科研小區(qū)和金鼎花園等住宅區(qū)，大多數(shù)為老住宅小區(qū)，人口以本地老居民，政府企事業(yè)單位和商業(yè)經(jīng)營者為主，整體人口素質高，收入相對穩(wěn)定，有一定家庭積蓄。八、交通組織情況７路大巴為此路段主要工交車輛，其起點自火車站沿淄博主要交通干道運行，并穿過淄博主要的核心商圈和人流聚居地。九、設施情況本區(qū)域公共設施齊全，淄博的影劇院、中心醫(yī)院、城市中心廣場、博物館和人民公園、區(qū)域菜市場均在１公里輻射半徑內。工程總體狀況歸納：本工程所在區(qū)域為淄博張店核心商業(yè)黃金走廊；本區(qū)域屬政府在未來幾年內重點開展的區(qū)域；是官商往來頻繁地區(qū)，同時未來自然流動人口旺盛；區(qū)域擁有成熟的配套和較完善的設施；五大核心商圈集中地段；周邊潛在客戶多，具有較強的購置能力和投資能力；針對本主題類商場，周邊具有較成熟的產業(yè)環(huán)境和消費環(huán)境；九、工程優(yōu)劣勢本工程優(yōu)勢具有政策優(yōu)勢----產業(yè)政策和步行街政策優(yōu)惠；產業(yè)開展具良好前景；政府對此區(qū)域的開展給予了相當?shù)牧Χ?；品牌加掛，增強投資者信心；絕佳地段，新舊商圈疊加地帶；區(qū)域未來開展狀況良好，商業(yè)重心西移、人口、政府機能西移對本工程是重大利好；本區(qū)域專業(yè)市場林立，易產生產業(yè)互動，人潮互動；本區(qū)域政府行政辦公、大型住宅社區(qū)環(huán)繞，大中專院校林立，產業(yè)環(huán)境及產品消費環(huán)境良好，同時，潛在的目標客戶群較多；區(qū)域投資渠道少，但仍有相當局部閑散資民間游弋，本工程可拓寬新投資渠道；區(qū)域客戶購置心理仍不成熟，如跟風心理、從眾心理，操作得當易形成熱潮；強強聯(lián)合，形成資源整合優(yōu)勢；未來高素質管理人才的引進，使整體商城開展起步高。工程劣勢步行街為政策型市場，因指令性因素多于商業(yè)性行為，人們對步行街看法不一，如幾年的美食街，就是這樣的形式，局部市民對此類政策型市場存有逆反心理；步行街統(tǒng)一宣傳推廣未到位，對消費者未作引導和概念提升，至目前該區(qū)域仍未形成自然通暢人流，人氣仍淡靜；步行街定位混雜，現(xiàn)階段中、低檔商品和經(jīng)營模式混雜；步行街南段仍未開通，阻礙人流的自然流動；本步行街仍未形成專業(yè)電子市場氣氛；步行街二、三樓經(jīng)營少，對客戶購置和經(jīng)營易形成心理抗性；齊賽電子市場和其它通訊市場等競爭對手的直接競爭；濟南電子專業(yè)市場對區(qū)域市場的分流；人們購置電子產品的習慣性消費行為的延續(xù)性和本市場起步仍需一定時間的市場培育期；競爭對手相對本錢低，假設使用低價策略，那么本工程欠缺價格優(yōu)勢；競爭對手已經(jīng)營一段時間，具有一定的品牌知名度；工程臨共青團路的街面沒有，整體形象不鮮明；步行街外立面統(tǒng)一規(guī)劃，本商城差異化形象不凸顯，缺乏地標性形象；市場容量狀況不明朗；原付款方式不靈活，如：只能作到５成按揭、５成首期，置業(yè)門檻高；本商城小分割，實用率低，可能導致客戶心理抗性大；工程一部貨運電梯，不能滿足進出貨的需求；原推廣中斷一段時間，客戶心理易產生猶疑，形成觀望；原三年不滿意，可退還全部房款方案易形成負面影響；原商服物業(yè)市場的推廣和經(jīng)營情況對局部客戶形成心理抗性〔如步行街早期銷售與現(xiàn)行價格的反差和華美商城的經(jīng)營情況不良等〕淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場籌劃建議工程概念篇------概念設計對工程的根本認識〔一〕 可以肯定工程具可操作性電子產品專業(yè)市場是成熟的市場類型；淄博需要一個能適應時代要求的經(jīng)營品種齊全的上檔次的IT綜合性市場；投資型商業(yè)模式在本地區(qū)具有一定的承受環(huán)境；〔二〕 工程成功的要素組合工程成功=硬件〔規(guī)模/設施/區(qū)位……〕+軟件〔嶄新理念/專業(yè)操盤手段/價格、價值體系設計〕工程硬件、軟件要素有競爭力，具備了成功的必要資源配置。總體策略和概念設計工程具備了市場可承受性和可操作性，但工程成功必須硬件、軟件整合作用。因此，在工程的推廣中，不僅要表現(xiàn)工程的硬件具有的優(yōu)勢：如規(guī)模優(yōu)勢/政策優(yōu)勢/區(qū)位優(yōu)勢/設施優(yōu)勢等，還要張揚工程軟資源優(yōu)勢，即：表現(xiàn)：工程理念〔產品理念/經(jīng)營效勞理念/投資理念/創(chuàng)業(yè)理念〕表現(xiàn)：以人為本，以用戶為本，以經(jīng)營為本的專業(yè)效勞形象表現(xiàn)：價值>價格的投資和經(jīng)營模式產品梳理〔一〕包裝推廣的核心要求是營造差異化產品。對于本工程，差異化不是指與現(xiàn)有的電子市場有何不同，而是實現(xiàn)超越。因此，包裝推廣的差異策略就是“如何表達超越？〞“如何營造無競爭的環(huán)境？〞〔二〕由此，產品包裝推廣要跳出通常印象中的傳統(tǒng)電子產品市場。本工程不僅是一間以電子為主的IT產品總匯市場；也是數(shù)碼淄博、科技未來的窗口；也是數(shù)字生活的展示場；也是時代資訊、最新技術的集中場；也是時尚潮流的領引地；是具有超強投資價值的投資工具；為魯中地區(qū)消費者提供“以人為本〞的專業(yè)效勞形象的現(xiàn)代數(shù)碼電子廣場；〔三〕由此，產品功能應是復合體，價值呈多元化專業(yè)化數(shù)碼科技旺場+置業(yè)投資熱點+創(chuàng)業(yè)經(jīng)營熱土〔四〕由此，產品訴求應是行業(yè)的領先者+市場領引者+數(shù)字生活領跑者+全新的投資工具——分析本工程的包裝推廣，只有在以“超越〞為核心任務的基調上，跳出傳統(tǒng)行業(yè)框架，營造全新的產品形象；訴求更豐富的產品功能和產品價值；扮演領導者、領引者、領跑者的角色，才能讓公眾感受到工程前景；加強投資和經(jīng)營的信心；促使更多的人介入?yún)⑴c，或投資或經(jīng)營或創(chuàng)業(yè)。概念設計〔一〕投資工具概念投資金額小，投資門檻低，市場根底廣闊；收益穩(wěn)定性原那么及比照因素；銀行利息因素股市風險因素其它投資類型投資高成長性原那么〔長期增值和升值原因〕；社會整體和區(qū)域經(jīng)濟開展趨勢；市場需求的增長；區(qū)域行業(yè)政策的利好----無紙化辦公的推廣；區(qū)域商圈轉移及人口遷移----人群的變化；政策支持-----本步行街政策支持和行業(yè)政策；政府支持----政府背景的充分利用；品牌和經(jīng)營方式〔模式〕；同比市場價值增長和稅、費優(yōu)勢；史無前例小投資、大回報的全新投資概念；〔二〕營造數(shù)碼科技主題商場核心優(yōu)勢概念營造經(jīng)營本錢與產品價格優(yōu)勢經(jīng)營本錢優(yōu)勢：租金本錢+各類稅、費+運營本錢產品價格優(yōu)勢：將本商場升級為一級或二級市場２、品牌商場文化與現(xiàn)代化商業(yè)購物環(huán)境優(yōu)勢硬件設施〔見裝修標準〕軟件管理〔品牌支持與管理導入〕３、品種齊全與規(guī)模優(yōu)勢４、“一對一貼身理財管家〞方案----售后效勞方案〔三〕網(wǎng)絡時代概念-----時尚、潮流和生活方式的改變１、“E〞時代是一種生活時尚；２、“E〞時代是對人類社會生活方式的徹底改變；〔四〕高附加值概念實體商鋪+虛擬電子鋪位的雙鋪位概念；保租概念；〔付款方式中有詳細地闡述〕企業(yè)孵化器概念；〔五〕差異化競爭策略經(jīng)營產品品種差異導入品牌差異售后效勞差異〔六〕概念的設計設想導入強有力的品牌，提升本商場價值和經(jīng)營管理水平，為導入品牌目前接洽的有：賽格、華強、深圳寶安電子廣場等；同時，建議申請成為中國電子行業(yè)協(xié)會、山東省電子行業(yè)協(xié)會、淄博會員單位電子行業(yè)協(xié)會。針對消費者建立“壹世界〞數(shù)碼家電醫(yī)院：為本商場購物的消費者提供更完全的保障效勞。針對場內經(jīng)營者：設立淄博壹世界數(shù)碼會作為本商場的商業(yè)會員機構，并成立專業(yè)的信息經(jīng)營部門管理機構。企業(yè)孵化器---貼身理財大管家方案：與品牌導入單位建立經(jīng)營業(yè)主產品一對一效勞體系，由品牌導入方直接輸入產品經(jīng)營者經(jīng)營產品品牌或人員，同時，直接輸入產品價格信息，并形成價格共享方案。其目的是將經(jīng)營者獲得產品的價格由二級、三級市場價格轉化為一級、二級市場價格；媒體效勞方案：由商場將一年管理經(jīng)營費用的１０%作為商場宣傳基金，與報紙、電視等主要媒體單位開設欄目，對商場及內部商家進展宣傳。并配合各商家代辦促銷、慶典等活動，樹立本商場進場企業(yè)的形象；網(wǎng)上虛擬柜臺和網(wǎng)上互動平臺：商場建立自己的網(wǎng)站，并與各大型專業(yè)電腦、通訊網(wǎng)站建立業(yè)務合作關系；單位定點采購地：由數(shù)碼會主動與各企事業(yè)單位、金融證券效勞機構、各大中專院校等建立業(yè)務渠道，將本商場作為各單位選擇同類產品時的定點首選商場。申請成為淄博旅游定點單位；其它效勞內容與設計：管理方式為：統(tǒng)一管理，標準管理；統(tǒng)一代開發(fā)票，代辦工商稅務手續(xù)；金融效勞體系支撐：與有關銀行達成協(xié)議，保證本商場、廠商和客戶存款、取款、轉帳等業(yè)務的方便、快捷；并為每位商戶免費辦理一卡通；場內設立獨立取款機；統(tǒng)一代辦商場人員辦公、食宿等相關事宜；商場設立效勞投訴；本商場為無煙商場；保安效勞：電梯、車場、各出入口及商場內部設立保安監(jiān)控系統(tǒng)，提供２４小時全天候保安效勞；清潔效勞：專人定期、定時對公共場所、走道、樓梯、電梯、廣告位、內外墻進展清潔；展銷效勞：獨有的展示區(qū)，定期對新產品進展展示和促銷效勞，節(jié)假日作滾動式促銷；商務中心：提供打字、復印、、翻譯、等效勞；淄博壹世界數(shù)碼會定期舉辦各類主題活動，加強會員的橫向溝通與信息交流；寬頻接入效勞；法律咨詢效勞；倉儲效勞〔提供數(shù)百個貨物存放柜〕各樓層電子觸摸屏效勞；商務會所的各類專業(yè)性報紙期刊的免費閱讀效勞；廣告位的廣告展示效勞；一年重大活動告知制度；注：上述內容建議與經(jīng)營管理公司進展詳細探討后予以實施淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場籌劃建議工程定位篇市場定位市場定位：１、淄博地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、設施最完善、產品最齊全的專業(yè)化數(shù)碼電子主題商城；一站式數(shù)碼電子購物商城品牌附加值最高核心商圈，最具投資價值和升值潛力〔二〕經(jīng)營產品主題：電腦產品、配套產品、電腦硬件、個人電腦電子元器件、集成電路軟件開發(fā)和各類軟件網(wǎng)絡產品及網(wǎng)絡工程辦公自動化〔機、復印機及耗材〕音響器材、音像制品、視聽產品保安和電子監(jiān)控系統(tǒng)數(shù)碼家電產品〔照相機、攝像機〕及信息家電通訊設備及器材〔移動、傳呼機、機、對講機〕二手手機、電腦及租賃市場電子玩具網(wǎng)吧和大型游戲機〔三〕其它配套主題：家電醫(yī)院電腦臺等家具市場倉儲、貨運市場----區(qū)域物流市場銀行餐飲、休閑、旅游、商務配套設施價格定位〔詳見已提交的關于淄博數(shù)碼時代廣場價格建議及策略〕客戶定位〔一〕本工程目標客層１、根據(jù)使用目的劃分目標客戶群以投資為主要購置目的自己購置自己使用觀望心態(tài)較濃，根據(jù)市場變化情況決定是自營還是出租租賃客戶各個目標客層的購置心態(tài)整體投資金額不大，投資風險小有穩(wěn)定的投資收益未來具有良好的投資增長性從眾、跟風心理較重投資意愿較強烈受傳統(tǒng)文化影響很大，性格偏內斂職業(yè)特征：〔１〕政府公務員〔２〕各私營企業(yè)主〔３〕企業(yè)高薪及白領階層〔４〕小生意人家庭構造：多為穩(wěn)定已婚家庭家庭收入狀況有相對穩(wěn)定的收入，家庭收入約在１５００元---２０００元/月左右，家庭小有積蓄置業(yè)次數(shù)：擁有自有物業(yè)比例大于首次置業(yè)比例目標客層的區(qū)域分布投資客主要是對投資有較強烈愿望的人群，其分布仍具有區(qū)域性特點，其原因是由于對區(qū)域投資及區(qū)域未來開展有一定的認識和認同，便于以后的收益管理〔收租和招租等〕，區(qū)域分布主要以張店區(qū)為主，并包含周邊區(qū)縣有投資意向的目標人群；其特點是：有一局部閑錢，認為炒股風險大，銀行利息低，希望有較穩(wěn)定和高成長的收益。自購自經(jīng)營或純租賃業(yè)主：多分布在與經(jīng)營品種相關的行業(yè)聚集區(qū)域；注重資金周轉率；經(jīng)營客多為只租不買，不是主要購置鋪位對象，因經(jīng)營了一段時間，因而有一定進貨渠道，對客戶及利潤把握空間了如指掌。影響到目標客層的渠道〔群眾媒體未包括在內〕各證券交易所；各股票信息發(fā)布渠道〔報刊、電視股評〕；已購商鋪的購置個人或單位；各區(qū)域商業(yè)業(yè)主〔如各批發(fā)市場集中的經(jīng)營業(yè)戶〕；人流聚集區(qū)域：淄博商廈、火車站、汽車站、各商務酒店、金帝商場、臨淄區(qū)、周村區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、忻源縣、桓臺縣、高青縣商業(yè)網(wǎng)點〔詳細操作時還需優(yōu)化選點〕；網(wǎng)吧；相關行業(yè)推廣渠道；網(wǎng)上相關行業(yè)網(wǎng)站渠道；各大型企事業(yè)單位定購；〔四〕本商場的區(qū)劃分割與功能分區(qū)本商場分割原那么：綜合考慮投資者和經(jīng)營者這雙重關系；經(jīng)營品種在商場分布中的規(guī)律；整體商場應形成完善的道路交通組織和暢通的人流組織；由商場中的構造和布局的合理性出發(fā)；各分層功能定位一層：通訊類產品及相關配件，品牌店、銀行、電腦整機；二層：電腦及相關配套產品；三層：網(wǎng)絡產品、網(wǎng)絡開發(fā)、電腦軟件、音響器材、音像制品、數(shù)碼家電；四層：保安監(jiān)控設施、辦公自動化產品、網(wǎng)吧、大型企業(yè)進駐；具體分割初步方案已提交給公司，待確定；淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場籌劃建議策略篇工程的入市策略與時機入市策略：商業(yè)競爭，時機猶為關鍵，本工程應采取市場領先策略。入市時機考慮因素競爭對手因素：半年或一年租賃期告一段落；齊賽市場二期在８月或１０月開場；工程準備情況：硬件局部：售樓中心完成、樣板鋪位完成；軟件局部：方案確定、各協(xié)作單位情況落實、宣傳資料和銷售道具完成；行業(yè)市場變化情況：整體行業(yè)市場無過大的變化；節(jié)氣因素：五一、六一、十一、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)等各節(jié)氣在推廣中整體鋪排要求；配合本步行街開通的時機和階段性展覽會等時機；結合本工程具體情況，建議在春節(jié)后三月中下旬進展工程的內部認購，四月中旬正式推盤。入市姿態(tài)強勢推廣，軟硬結合；銷售和招租兩個階段的側重及投資與經(jīng)營的兩個主題的側重；工程的形象策略工程的命名淄博〔賽格〕壹世界數(shù)碼電子廣場淄博〔賽格〕壹時代數(shù)碼電子廣場在此命名中除要顯示此市場是超越其它各類專業(yè)市場外的含義，本身的命名也與我們以后的推廣主題和形象相吻合，同時，此命名還具有時代感，在使用過程中由“壹〞或“E〞可以演繹出許多概念，也便于客戶記憶。另外命名建議有：淄博〔賽格〕數(shù)碼時代廣場差異化形象策略１、現(xiàn)代化商業(yè)經(jīng)營，一改正去傳統(tǒng)經(jīng)營方式硬件齊全------紅外線攝像監(jiān)控設施；專有載貨電梯；殘障效勞設施；室內、室外雙停車場，自行車停放；全面?zhèn)}儲效勞；商務洽談、辦公空間，商務會議功能；唯一強大展示空間；建材設施、展示柜一步到位等；強大電子商務配套效勞支持體系：網(wǎng)上柜臺；網(wǎng)上電子商務----集體采購；淄、深、濟三地資訊交互效勞等；完善的售后效勞體系：數(shù)碼電子醫(yī)院；集團定點采購特約單位；一對一企業(yè)支持、拓展業(yè)務方案設計；旅游定點單位；強大的媒體宣傳支援體系；場內集團采購和場內招標；特別金融效勞體系支撐等；潮流時尚形象價格及付款方式策略定價原那么價格如果定的不適宜，高了造成銷售困難，低了平白損失應得利潤，更甚者，對工程形象也造成難以彌補的負面影響。制訂工程的價格策略正是出于此種考慮，最終目的是為促進銷售、為了獲得最正確利潤，到達甚至是超過預期目標，同時為開展商創(chuàng)造良好的無形資產，取得經(jīng)濟效益和社會效益雙贏的效果。１、在定價需要防止的幾個陷阱高開低走也就是價格在開盤時定得太高，銷售受阻以后隨意將價格下調。價格下調將使得先期已經(jīng)購置的置業(yè)者失去積極性，影響樓盤的口碑，另一方面，降價也會使得樓盤信譽受損，打算購置的客戶也會因為降價而顧慮重重，改為持幣觀望。黑箱定價即價格不透明，定出一個高價后又隨意根據(jù)不同的客戶給予不同的折扣，讓客戶感到價格沒個準，定價只是一個虛假的價格。即使有意購置的客戶也會因為價格的不透明而無所適從。另外，討價還價的余地太大也會延長顧客的決策期，給銷售操作帶來麻煩。調價過猛由于入市價格低，常常會出現(xiàn)較為熱烈的銷售形勢，開展商如果急急忙忙地調價、或者三天兩天地又在調價；再或者是不調價那么已，一調就是一個大變動。市場也有一個消化期，調價過猛將使市場出現(xiàn)斷層，一旦銷售受阻再走回頭路，將得不償失。過于死板工程定價都是經(jīng)過決策層事先決定的，往往就是因為是原先決策層定的價，執(zhí)行時也真的“定〞下來了，銷售受阻時沒有價格的應變措施，銷售暢旺時那么白白地犧牲應得的利潤。２、我們的價格原那么低開高走在樓盤開售之初定以較低的價格，然后再逐步漸進提高。理由：低開可以先聲奪人地吸引市場視線，引起置業(yè)者關注，從而迅速地聚集起人氣。低開意味著價格線路會逐步走高，從而使前期購置者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳的最好途徑。低開使開展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動，有較大的策略調整空間。留有余地不把價格做得太滿，給客戶預留一定的升值空間。價格定得太滿使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷售。價格透明樓價一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價還價和人情折扣。小幅頻調價風格整時變動幅度不要太大，適當多調幾次。靈活付款根據(jù)客戶的各種理財需要多設計幾種付款方式以供選擇。儲藏后手不要一次將子彈用光，適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后。３、定價程序首先，決定工程的整體均價，也就是“平均單價〞〔具體見工程的定位〕。然后在對工程各個局部分別定出“平均單價〞。針對每個局部分別定出垂直差價，一般先確定主價樓層，其價格等于“平均單價〞。針對每個局部分別定出水平差價，主要根據(jù)鋪位的平面布局、人流動向、交通組織、鋪位的分隔空間〔開放式或相對封閉式〕、采光、通風等因素確定。根據(jù)以上幾步，最終分別計算出各層每個單位的單價，形成工程價格表。４、調價原那么調價時機：工程一般在銷售周期到達１個月左右就要檢討一次價格。也可使用銷售率指標為參考，一般每增加３０%左右的銷售率可以考慮調價必要。要結合兩者具體決定。調價的順序：如果已售戶數(shù)多，可先調高已售的戶型，拉大與未售的差價，促進未售戶型；如果已售戶數(shù)較少，那么可全面調高價格，或有針對性調高某些戶型特佳的未售單位，促進未售戶型銷售。調價的方式：采用明降的方法處理，引起的負面影響較大，對工程的形象和開展商都不利，很少采用這種方法。一般是運用“明升暗降〞的方式，直接調整銷售表價，折扣不變。讓客戶不會輕易知道實際的價格是如何的。如果降價，以調整“底價〞的方式處理較好。調價的幅度：本工程通過相對價差的原那么，區(qū)分工程各層單位，產品的差異化程度不是很大，所以幅度不宜過大，控制在５%以下。本工程定價參考因素周邊市場銷售價格和租賃價格：步行商業(yè)街中段租賃和銷售價格步行街原價格標準：工商局限價情況〔指導租金〕同類市場租賃價格：銷售價格和銷售速度：商業(yè)銷售應盡可能達成短期內銷售的目標，因此，在正式銷售三個月內實現(xiàn)６０%左右的銷售目標是我們的操作預期，為到達此目標同時也需要在銷售價格上給予一定程度的支撐。收益復原法測算：商業(yè)回收率約為８年周期，同時考慮收益回報及空置率。付款方式設計１、一次性付款〔９３折〕買方簽訂？商品房認購書？時支付定金人民幣８０００元整；買方簽訂？商品房認購書？７天內支付其余的總樓價款的３０%〔含定金〕并簽訂？房地產買賣合同？；分期付款〔９６折〕買方簽訂？商品房認購書？時支付定金人民幣８０００元整；買方簽訂？商品房認購書？７天內支付總樓價款的５０%〔含定金〕并簽訂？房地產買賣合同？；剩余５０%樓款在半年內支付；按揭付款〔９８折〕買方簽訂？商品房認購書？時支付定金人民幣８０００元整；買方簽訂？商品房認購書？７天內支付總樓價款５０%〔含定金〕并簽訂？房地產買賣合同？；剩余５０%樓款由開展商通知辦理有關銀行按揭手續(xù)。特惠按揭付款〔不打折〕買方簽訂？商品房認購書？時支付定金人民幣８０００元整；買方簽訂？商品房認購書？７天內支付總樓價款２０%〔含定金〕并簽訂？房地產買賣合同？，辦理有關銀行按揭手續(xù)；剩余３０%樓款每半年支付給開展商１５%，分一年付清。開業(yè)前開展商供樓〔１０５%〕買方簽訂？商品房認購書？時支付定金人民幣８０００元整；買方簽訂？商品房認購書？７天內支付總樓價款２０%〔含定金〕并簽訂？房地產買賣合同？；剩余３０%樓款每半年支付給開展商１５%，分一年付清。在正式開業(yè)前，由開展商支付銀行產生的月供款保租方案---三年回報８%所有購置本商業(yè)物業(yè)客戶〔不含帶租約銷售的商鋪形式〕，均享有開展商的保租方案。由開展商從租金收益中連續(xù)三年，每半年支付客戶購房房價的４%，全年支付客戶共計８%，作為客戶的年租金收益，那么三年支付客戶２４%作為租金回報。而開展商可以從對客戶的租金收益中抵補此回報甚至獲得一定的租金收益?！惨袁F(xiàn)有同類專業(yè)市場租金水準進展測算〕上述方案為銷售期間主要執(zhí)行的付款方式，以下為招租期間主要執(zhí)行的付款方式先租后購------〔帶租約銷售〕在銷售工作進展到５０%-６０%的同時，可開展招商工作，此招商工作可以針對未銷售出去的商鋪進展重點招租，假設招租成功，那么此商鋪可以帶租約出售。租金減半和免半----三個月試營業(yè)方案客戶租金簽約交納為一個月押金和兩個月租金；假設客戶繳納一個月押金和五個月租金，客戶可以享有一個月租金的優(yōu)惠；假設客戶繳納一個月押金和九個月租金，客戶可以享有三個月租金的優(yōu)惠；客戶租賃期滿時，假設不續(xù)租，押金可退回；工程包裝策略〔一〕包裝原那么本工程的包裝應包括兩個層面，即產品包裝和概念包裝，做到有形/無形結合；感性/理性結合；虛/實、軟/硬結合產品包裝：規(guī)劃布局/賣場效果/銷售現(xiàn)場/展示/氣氛營造等〔吻合形象和品牌要求，有形的表現(xiàn)領導者/籌劃者/領跑者的角色〕原那么：主題與風格一致，表達時尚、現(xiàn)代、潮流、精品、壹〔E〕時代樓盤包裝細分表樓盤包裝包裝細分概念包裝內容地盤包裝樓盤范圍內的一切廣告宣傳及銷售設施和用具〔硬件〕廣告幅、板、旗、牌、展示中心、示范單位、人工景觀銷售包裝“軟件〞包裝銷售人員的管理、談吐、語言、著裝、氣氛的營造、活動、表演施工建立包裝施工現(xiàn)場的整體管理涉及到開展商的實力、銷售進度、建立質量問題，需要作好統(tǒng)籌規(guī)劃管理組織包裝對工程進度、銷售進度總體的籌劃和把握何時開工，加快進度何時封頂，何時全面竣工，何時入伙１、標識系統(tǒng)的規(guī)劃和運用標識系統(tǒng)在這里簡稱為VI系統(tǒng)，它是為所要宣傳的標的設計的一套統(tǒng)一的視覺標識體系。首先確立工程的VI系統(tǒng)，包括了：根本局部，有樓盤的標準字體、顏色、標志根底組合、標志LOGO等；應用局部，有銷售人員的工作卡、制服、名片、信封、信箋、資料袋、招牌、指示牌、戶外廣告牌、廣告宣傳單張、折頁、售價表、售樓書、入伙通知書、邀請函以及其他廣告載體等。標識系統(tǒng)的運用除了講究統(tǒng)一以外，還要與工程本身的主題要一致和協(xié)調，并且表達出具有親和力的人情味來。銷售資料售樓書〔投資手冊、經(jīng)營手冊、壹世界數(shù)碼會會刊〕平面布置彩圖宣傳單張售價表付款方式購樓須知物業(yè)推薦說明〔計價表〕認購書等概念包裝：主要集中在三個方面：即，經(jīng)營概念/投資概念/創(chuàng)業(yè)概念，建議制作：壹世界數(shù)碼會？經(jīng)營寶典？——針對經(jīng)營人讓經(jīng)營者如何贏在數(shù)碼時代廣場，〔硬件設施/效勞措施〕？投資手冊？——針對置業(yè)投資人讓投資人如何在數(shù)碼時代廣場獲利，〔理性分析工程投資模式，投資獲益程度〕？創(chuàng)業(yè)白皮書？——針對更廣泛受眾參與讓經(jīng)營者如何在數(shù)碼時代廣場成長，〔為小型經(jīng)營者提供有力的創(chuàng)業(yè)保障，如為下崗人士創(chuàng)造再就業(yè)等〕壹世界數(shù)碼會會刊---商場信息交流的刊物硬件包裝１、外墻和圍板可利用的物業(yè)外墻有：本商城外墻、電子行業(yè)大廈外墻，可懸掛大面積條幅，面向共青團西路方向；施工局部設立圍板，一是為了宣傳形象，提高物業(yè)檔次，將施工區(qū)與參觀區(qū)進展嚴格區(qū)分，同時也為了客戶看商場實景時起到平安保護作用；〔假設工程進度，商場整體裝修較快，那么此項可視工程進度而定〕宣傳內容包括名稱、廣告語、標識、、開展商、設計單位、承建單位等商場內部布置：商場內部給客戶的展示面局部硬件應盡早到位，硬件設施中有幾個重要局部：燈光局部電梯、扶梯局部鐘樓可參觀局部柜臺及鋪位局部廣告位局部商場標識系統(tǒng)商場內的休閑、綠化等軟件設施也應到位。同時商場內部的氣氛渲染局部，包括大量的廣告招帖、POP掛旗、三角旗、彩旗、掛幅、巨幅等。戶外廣告精神堡壘本工程設立的精神堡壘有兩處，商場鐘樓局部，因此處是商業(yè)街至高點，是向周邊展示工程形象的重要局部，初步建議在鐘樓四面懸掛巨幅，巨幅可考慮夜視效果，并打上燈光；在步行街南段入口處設立現(xiàn)代化形象、LOGO的精神堡壘，并考慮夜視效果，因此處是主要交通干道，周圍車流和人流旺盛。工程外觀燈光方案充分考慮工程的夜視效果戶外看板、指示牌、彩旗戶外看板、指示牌：到本工程銷售中心的主要路線和人流聚集點及競爭對手所在地設立，包括步行街端頭、共青團西路主要路口等。〔攔截客戶〕樣式多樣，可作成箭頭指示牌、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等，起到指引客戶看樓，提醒注意某些事項，表示開展商的細心和誠意。戶外彩旗布置在共青團西路〔柳泉路、世紀路〕路段：以投資價值、現(xiàn)代化數(shù)碼電子商場主賣點、主廣告語為訴求重點。戶外巨幅地點選擇：淄博商廈、金帝購物中心、博物館、火車站、汽車站、齊賽電子市場對面、通訊市場對面、周邊區(qū)縣商業(yè)旺地。懸掛時要爭取在最短的時間內懸掛出來，有“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開之感覺〞。４、工地形象施工現(xiàn)場保持整齊，注意灑水，防止粉塵飛揚；建筑體給予防護包裝，并注意整齊、新穎的形象；施工人員配帶平安帽，并注意著裝整齊；施工現(xiàn)場非展示面圍板隔離，粉飾一新，標明樓盤名稱及標識；施工材料堆放整齊工地現(xiàn)場人性化、溫柔的警告牌如：為了您的平安，請注意……..為了您和您家人的幸福，請注意…………或口號式標語如：爭創(chuàng)優(yōu)質工程慶祝本工程被評為省優(yōu)工程等５、現(xiàn)場展示中心建議必須有明亮、寬闊、舒適的展示、接待中心和精心制作的示范商鋪；展示中心位置選擇和開門要求與主要進出道路平行〔選擇在面對關口的一面較好〕，便于室內銷售動線的流暢。門前應留有一定的空間，既便于停車，又可作為現(xiàn)場活動使用。展示中心設計應充分考慮通風采光要求，建議在臨街面均采用玻璃作圍墻，兩面為輕質隔斷，增強通透感。展示中心的設計風格要與整個工程定位、工程質素相吻合。表達時尚、現(xiàn)代、潮流、精品、壹〔E〕時代現(xiàn)代化數(shù)碼商場形象，色彩可考慮寶石藍、檸檬黃等展示中心內部面積控制在２００平方米左右為好。從臨街到臺階至大門入口處，可以使用鋪設地毯或采用硬質鋪地材料做出人行通道，周邊種植綠色植物做出綠色景觀，也可在人行通道周邊使用大型的樓盤噴繪效果圖，從整體上感覺渾然一體。展示中心內部要求依照銷售功能嚴格作出明顯分區(qū)。一般應包括接待區(qū)、展示區(qū)、洽談簽約區(qū)、休息區(qū)、衛(wèi)生間、辦公區(qū)、儲藏室〔銷售人員更衣、銷售資料存放〕構成。各個功能分區(qū)要充分考慮到銷售動線的流暢和實際使用方便的原那么。展示中心內部要充分考慮到銷售工具和物件擺放位置。如接待臺〔長、寬、高尺寸、預留幾個人員位置、做幾個抽屜〕等。高雅別致的現(xiàn)場包裝，門外的造景綠化，清晰醒目的戶外定點POP旗設計精巧的印刷品，具有吸引力的展板。總之，銷售中心的規(guī)劃和設置力求為工作者創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境的同時，也為客戶創(chuàng)造一個舒適大方的參觀和休閑場所。６、關于樣板鋪位的建議樣板鋪位的設置和設計往往是成功引導客戶購房的一個重要因素。在銷售開場進展的時候，購置客戶對工程的未來經(jīng)營情況并不了解，因此，通過樣板鋪位的設置，使客戶能夠感受未來工程的經(jīng)營氣氛和經(jīng)營方式，啟發(fā)客戶發(fā)揮充分的想象力，對客戶的投資信心和承租信心有很大幫助。并且能營造較好的現(xiàn)場氣氛和促進銷售。樣板鋪位的選擇可選用一個專賣店和一個鋪位，按真實的賣場進展布置，對燈光、色彩、展示品擺放等賣場布置要充分考慮。軟件包裝現(xiàn)場銷售人員應訓練有素、具有