售樓處包裝策劃

售樓處包裝策劃前言關(guān)于細(xì)化售樓部環(huán)境，提升項(xiàng)目品位若干建議如果地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵如李嘉誠(chéng)所言：“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”的話，那么售樓處環(huán)境的金科玉律就是“細(xì)節(jié)、細(xì)節(jié)、還是細(xì)節(jié)”。從以往地產(chǎn)市場(chǎng)綜合的銷售數(shù)據(jù)上顯示，大約有90%甚至更多的銷售最終是在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生，所以，無論怎樣強(qiáng)調(diào)售樓部環(huán)境的重要性都是不過分的。事實(shí)告訴我們，人是被細(xì)節(jié)所打動(dòng)的，沒有細(xì)節(jié)的完美，就沒有全局的完美。衡量售樓部現(xiàn)場(chǎng)好壞的標(biāo)準(zhǔn)，就是買家在此停留時(shí)間的長(zhǎng)短。越愿意多停留，對(duì)項(xiàng)目了解越多一點(diǎn)，成交的機(jī)會(huì)無疑也會(huì)更高。賣房子不象賣日常生活用品那么簡(jiǎn)單，發(fā)展商的成熟與理性，有時(shí)就體現(xiàn)在對(duì)細(xì)節(jié)的操作上。有時(shí)候，一個(gè)小小的細(xì)節(jié)——售樓部門口擺放的垃圾、亂停的車輛、一句該有而沒聽到的問候語、舉手投足間該有的謙讓……，諸如此類經(jīng)常被我們所忽略的“小細(xì)節(jié)”常常就能決定一次購買行為的放棄。反之，如果是那樣的細(xì)節(jié)——插在透明玻璃花瓶中的鮮花，精美茶具里一杯醇香的清茶，或者一杯香濃的咖啡，柔和優(yōu)美的背景音樂、舒適的坐椅，室內(nèi)植物所散發(fā)出來的清新空氣……不經(jīng)意處無一不透露出發(fā)展商的用心和細(xì)致入微，由這樣的發(fā)展商來建筑我們未來的生活、工作空間，能不令人憧憬嗎？房子在我們眼里的概念是每平米多少錢，可是，在消費(fèi)者眼里它是一個(gè)傾盡半生心血來交換的一個(gè)美好夢(mèng)想。尤其是對(duì)于期房銷售，怎樣多花些功夫，能讓看樓者提前感受到未來的生活方式與工作氣息，對(duì)于強(qiáng)化消費(fèi)者對(duì)期房的信心起著重要作用。對(duì)于售樓部環(huán)境的整體設(shè)計(jì)和細(xì)化，從有利于銷售的角度出發(fā)，主要有如下原則：★創(chuàng)新——個(gè)性化★環(huán)境的細(xì)化★服務(wù)質(zhì)量的高素質(zhì)隨時(shí)隨處可見★豐富售樓部?jī)?nèi)部空間，延長(zhǎng)客戶停留時(shí)間一、售樓部現(xiàn)狀1、外包裝：整體采用銀灰色系，無其他調(diào)和色，致使視覺感受比較單一，沒有新樓盤即將開盤應(yīng)該具有的活躍商業(yè)氣氛，給人的第一印象不是個(gè)售樓部，而象個(gè)類似沖洗膠卷的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。2、售樓部:（1）售樓部?jī)?nèi)部已經(jīng)裝修完畢，內(nèi)部缺少品牌識(shí)別標(biāo)識(shí)，色彩搭配較為冷感。給人的第一印象不是個(gè)售樓部，而象個(gè)類似沖洗膠卷的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。褲（淡2引）誕盛售樓處內(nèi)部：時(shí)目前大堂只擺醫(yī)放項(xiàng)目外觀建府筑模型，無說侍明性展板、樓襖書等其他銷售顆工具邀，萬確售樓部的玻璃每幕墻和室內(nèi)墻易體大面積空白壯。螞（屠3也）售樓部辦公戴區(qū)域內(nèi)的房間煎無職能劃分。驕（蹈4拼）售樓部頂部爆為黑色，給人誰壓抑的感覺，筍沒有常規(guī)售樓瞎部該有的明快并、亮麗需求?；穑?逗）項(xiàng)目無宣傳嚴(yán)推廣用語。森（輸6勸）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)周曾邊無廣告政牌限/虛指示牌，讓受買眾不易識(shí)別。二、包裝策略求針對(duì)售樓部上壽述現(xiàn)狀，現(xiàn)場(chǎng)腸整體包裝策略弊如下：誦1芹、鬼欣針對(duì)售樓部整黎體銀灰色系，炕用暖色調(diào)調(diào)節(jié)跪整體視覺效果裙。澡2述、危際售樓部?jī)?nèi)每個(gè)各辦公室門口裝救置職能標(biāo)識(shí)掛暑牌押3明、貢料售樓部玻璃幕柳墻上裝飾電腦煙刻畫的宣傳用會(huì)語及其他輔助筐用語，使宣傳絨效果達(dá)到圖文映并貌。惜4聚、繞器在售樓部室內(nèi)因進(jìn)口右側(cè)的空蠟白墻體上，制擊作功能性展板鄭。作5麗、詠脫其他空白墻體問，根據(jù)具體尺支寸制作相匹配僅展示扛牌然/金裝飾品。衡6涼、兇家客戶接待處玻陣璃桌葬面怠/汁茶必幾志/夜前臺(tái)上擺放鮮甲艷的秒花鄰/圾植物（制作出逆樓書后替換）盆。紫7嬌、傭列在墻角擺放盆御栽植育物妖玻。肢8坊、沈城在黑色頂部放胸置（扎）色彩測(cè)艷麗的小氣細(xì)球禁蝕。剩9茶、慣密銷售人員佩帶遍統(tǒng)一設(shè)計(jì)的姓捐名壓/異職務(wù)牌尊?；纪?巡0肢、躁要在深色會(huì)客沙脂發(fā)上，添置暖峰色靠墊，烘托軍整體親和力。益1面1概、強(qiáng)墊在距離售樓部赤向橡左稀10架0含米處路口請(qǐng)，雖“菌北下關(guān)工商艘所拋”凝標(biāo)牌邊蝦立載“余華和杰撓”惰項(xiàng)目的指示路憶牌。毀1池2凱、茶接售樓部門口放甘置宣傳彩旗。念1李3歲、刷同售樓部對(duì)面路貫墻上安裝戶外券噴繪廣告。暫1射4較、浮愛耗在售樓部門口或擺放充氣拱門趟。辜1狹5儲(chǔ)、氏蠅如果條件允許團(tuán)，在北三環(huán)的融入口處立項(xiàng)目以指示牌。三、解決方案破針對(duì)售樓部上姑述現(xiàn)狀，我們呢前期推廣觀點(diǎn)譜是：授（使1軍）關(guān)于創(chuàng)意炮造儲(chǔ)夢(mèng)瓜———宏—馳箏創(chuàng)意的關(guān)鍵奧廣告創(chuàng)意不僅涂?jī)H是項(xiàng)目具有敵什么，而是要礙講在這里投資肌能夠得到什么岡，享受什么，饒對(duì)自己的事業(yè)戶有什么樣的幫語助與發(fā)展。乞一言概之，我勤們做的廣告應(yīng)褲該為買家描繪鄰一個(gè)美好的藍(lán)軍圖。成（赴2妖）關(guān)于廣告計(jì)犁劃斜造雙勢(shì)巡———流—解制定廣告計(jì)劃扒的關(guān)鍵錄提煉賣點(diǎn)，令慚項(xiàng)目廣受關(guān)注漲，各類媒體強(qiáng)損勢(shì)配合，廣告訪安排緊湊有力旁。傻凡此種種，其戀核心在與造勢(shì)榜，予人以非來亭不可、非看不伯可的印象，才鑄稱得上是一個(gè)鬼好房地產(chǎn)廣告羅。芒（濾3霉）關(guān)于廣告計(jì)蜂劃的時(shí)期林集中考慮悼近伍3傘個(gè)月內(nèi)的廣告執(zhí)計(jì)劃磨房地產(chǎn)的廣告飽計(jì)劃會(huì)受到自輩身銷售業(yè)績(jī)，蹲競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市杰場(chǎng)形勢(shì)等諸多照因素影響，長(zhǎng)僚期性廣告計(jì)劃五的變化較大。先在此情況下，替集中精力考慮狹如何圍繞開盤薯期間的廣告安凱排更有意義。劑（群4踢）關(guān)于廣告手究法提廣告手法需要善不斷創(chuàng)新蓄房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化非常快速珠，抱著僵化的解原則是不可取史的，只有不斷總創(chuàng)新，才能創(chuàng)警造性的引導(dǎo)目發(fā)標(biāo)客戶，才能作引姻導(dǎo)弱“跑見怪不秒怪桌”毛的讀者。蛾無論策劃、創(chuàng)畏意、執(zhí)行、表違現(xiàn)皆如此，只悟有富于創(chuàng)造性來的思維方法才接能獲得理想的運(yùn)銷售效果。謝（蜻5劉）關(guān)于媒介創(chuàng)腫新愧整合傳播，即雜運(yùn)用廣告攻關(guān)睬，利望用嶄D兔M賣、促銷、事件腳行銷等各種手護(hù)段縮宴。但在不同階溪段側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有復(fù)所不同。蘭*我地產(chǎn)的地緣性妻客戶特征顯著辣，故項(xiàng)目周邊誓的形象推廣非新常重要，尤其運(yùn)是開盤時(shí)期。玩*撫地產(chǎn)的銷售工傷具即樓書、戶窮型單頁俱、粗D袖M岔、售樓處的氛田圍營(yíng)造、樣板絲間的設(shè)計(jì)都是儉促成最終銷售卻有利手段。胡（鳴6辦）房地產(chǎn)廣告糞發(fā)生作用的過跟程羊在北京，每天多都有幾十個(gè)不晝同類型的項(xiàng)目易在進(jìn)行推廣宣妨傳。所以，我欠們認(rèn)為：長(zhǎng)第一步，一個(gè)撕有效廣告的前艷提就是讓人看表見，讓人有興揮趣去了解和關(guān)卷注這個(gè)項(xiàng)目，餃最起碼要引起杰我們目標(biāo)客戶考群體的關(guān)注。蹈第二步，在看怠過這個(gè)廣告后娘要產(chǎn)生想親身耽了解的興趣和植愿望，這依賴爆于廣告賣點(diǎn)是倚否與目標(biāo)對(duì)象懲的購買心理及鍛需求相符?；畹谌剑d趣歲轉(zhuǎn)移為行動(dòng)。千房地產(chǎn)是一個(gè)初注重即時(shí)銷售壘，資金快速回逆籠的行業(yè)，廣晝告效果直接體犯現(xiàn)在售樓部的盒看樓人流量?；停ㄆ?愁）所以，我們查說：敢*漁形式?jīng)Q定注目嚼率，內(nèi)容決定表興趣以及是否勻行動(dòng)，兩者缺娃一不可。魚從買家的角度創(chuàng)來看，房地產(chǎn)折廣告效果的好猜壞，關(guān)鍵在于陸是否能與目標(biāo)究買家實(shí)現(xiàn)有效身溝通。恭*末好廣告的標(biāo)擾準(zhǔn)尺蠻供悼視覺的注目性佩保證廣告引起路注意。孝辜轎內(nèi)容清晰易懂戀，確保廣告策占略得到貫徹。灌以讓提供購買利益椅，保證廣告與譯銷售緊密結(jié)合變。良愿渴整體上的美棚感堵/頑個(gè)性令受眾增返加對(duì)項(xiàng)目的心廳理評(píng)判分。合明茄一致風(fēng)格保證和廣告累加效應(yīng)詳形成項(xiàng)目品牌梢。惡影叫（遇8否）廣告組合遲廣告決非是單略純的報(bào)紙廣告泄，樓書繡、枯D棟M幣、房展會(huì)、戶最外膚、料PO輝P幟、樣板間也都危是廣告信息傳傳達(dá)的重要媒體臭，完全依靠報(bào)音紙廣告很難達(dá)顫到項(xiàng)目功能述齡求的效果。同津時(shí)，必須根據(jù)膛不同銷售階段炊，選擇階段性堆主打廣告推廣贈(zèng)方式，靈活運(yùn)臉用廣告、公關(guān)類、促銷、行銷究等整合傳播手胖段。燃（租9辰）廣告配合米廣告必須與銷冰售緊密配合、惜互動(dòng)，尤其在滔銷售配套政策盛、銷售配套工刷具、銷售事件爸促銷上都離不雹開開發(fā)商的理斧解與支持，而嚼且開發(fā)商不能套要求任何銷售恨與促銷畢其功泉于一役，需要啄打系列戰(zhàn)，以險(xiǎn)緊密圍繞推廣類核心的系列活童動(dòng)逐步達(dá)成銷擾售目標(biāo)的完成緊。勾恰傷項(xiàng)輛目歲SWO拼T銷及要點(diǎn)分析希*SW者O緩T慌分析賢后S爸（優(yōu)勢(shì)）殘罷*印西北三環(huán)區(qū)扭械地帶，城市核椅心位置，區(qū)位猶優(yōu)勢(shì)較為明顯勇。龍各*怖北京海淀區(qū)大服鐘寺物流中心為的行政規(guī)劃，崗保證土地升值槐潛力。黎逃*磨大廈商務(wù)功能互配套齊全。挪洽*鋒戶型面積比較文折中，購房總圾價(jià)較底。海齡*俘梯形室外空中辮花園，在本區(qū)祥域內(nèi)較為少見狠。哀貢*筆室內(nèi)大開間格攔局，功能劃分搶比較靈活。捆浩*壽總體品質(zhì)均好酷，具備了成為豈一個(gè)熱銷樓盤裝的先天條件。施息*酸與其他海淀商如住項(xiàng)目相比（虜品畫閣酬2.林7孩元?jiǎng)?尿平允米錦/串月，華悄龍陣4.揉2豬元少/運(yùn)平柴米漢/必月，億城中不心龜4猴元天/神平加米何/雞月），本項(xiàng)目傲物業(yè)管理睛費(fèi)鋪3.凝5販元惜/驢平樂米那/凳月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偶較為適中。益招*黑車位規(guī)劃比較薯合理，半近昌30飛0炕個(gè)車位基本滿森足每個(gè)單元一打個(gè)停車位。背*扁W次（劣勢(shì)）除惱*垂產(chǎn)品外觀建筑件形式無亮點(diǎn)，痕外立面比較大執(zhí)眾化。躍三*將期房項(xiàng)目，入稍住時(shí)間長(zhǎng)，品蜘質(zhì)能否最終落猛實(shí)都成為影響躍購買的阻力。訊可*眨售樓部現(xiàn)場(chǎng)布堆置與該有的工排作進(jìn)度不協(xié)調(diào)落。衫嶄*貍銷售工具不全姐（目前只有建潔筑模型），周桐邊識(shí)別標(biāo)志幾貼乎沒有。怪怒*墊售樓部選址較掘偏，沒當(dāng)主要叢馬路。次協(xié)*技大開間格局增史加入住者的入綢住成本（做隔寺斷）。劣敞*榴不同職能部門制間的配合還需賓要更加和諧默霜契?？妆?撿總套數(shù)不足三攜百套，無法形吉成富海中心那沉樣的單體規(guī)模抱效應(yīng)，該項(xiàng)目燭配備獨(dú)立純住女宅項(xiàng)目作為商躲住項(xiàng)目的配套融支撐。淋*沸周邊（現(xiàn)四道鑰口水產(chǎn)批發(fā)市俊場(chǎng)前）已經(jīng)開陡工的同類型項(xiàng)撈目，面積高于艦本項(xiàng)目銷售面否積夜（府2物倍左右）燦，鄉(xiāng)柳吉而且這些項(xiàng)目涌的工地、售樓炮部都臨主要馬妨路，使得受眾逐比較容易識(shí)別簡(jiǎn)。欠*寒基于上述這點(diǎn)輛，我們的廣告垃打出去之后，盲如果項(xiàng)目位置插無法讓目標(biāo)對(duì)揭象易識(shí)別，那菠么，容易將他渠們引向周邊競(jìng)枯爭(zhēng)樓盤，使原股有意象購房者紫持幣觀望、比起較心理增強(qiáng)。覺*撥產(chǎn)品更新速度澇在加快，競(jìng)爭(zhēng)饞對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)能力倡增強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)市防場(chǎng)壓力時(shí)時(shí)在晨加大。著*隨并非處于交通藝條件成熟的顯辜要地段，無公香交線路直達(dá)項(xiàng)熱目現(xiàn)場(chǎng)，加上欺周邊同步新建膽項(xiàng)目較多，很煎難出現(xiàn)搶購局碧面。孤*濟(jì)較之華龍大廈歐均怠價(jià)誰805稼0臭元基/虜平米、億城中膝心均逼價(jià)瑞840約0乎元拜/擇平米，本項(xiàng)目血無單體規(guī)模效知應(yīng)，定價(jià)較高倘。*O（機(jī)會(huì)）填*彩三環(huán)內(nèi)地塊稀鞋缺判*通北京市商住樓滑項(xiàng)目市場(chǎng)與需睛求仍在上升期延。宵*亡現(xiàn)在地塊周邊混商務(wù)、物流領(lǐng)聚域中高檔樓盤嗚項(xiàng)目出現(xiàn)斷錯(cuò)檔秧通*林未來大規(guī)模城晚市建設(shè)的投入訓(xùn)*誘周邊輻射區(qū)內(nèi)卵商務(wù)環(huán)境成熟抗，東，馬甸商忙圈，南，西直凱門交通樞紐，感西，中關(guān)村高贊科技商圈，北怪，清華科技園穴等，勢(shì)必帶動(dòng)址本地塊的發(fā)展得步伐。門*智強(qiáng)有力的優(yōu)勢(shì)鴨策劃與推廣力曠量，會(huì)將劣勢(shì)吊、威脅化解至習(xí)最小程度。項(xiàng)目要點(diǎn)分析弄區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知越：逐位置：考量一剩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目位筋置的優(yōu)勢(shì)可從復(fù)以下幾個(gè)指標(biāo)證來衡量遇①繁觀惕洽拐念拍艦矮位茄告篇置通鉛烏濟(jì)三環(huán)邊，市中薪心育②芹相金亞賽鄰益紀(jì)早位冤匯獻(xiàn)置須族鄭秩泛中關(guān)村地產(chǎn)推概念波③蔥環(huán)身卵應(yīng)境鍛閣達(dá)位期災(zāi)紡置祝荷紐取大鐘寺物流中丈心項(xiàng)釋目社責(zé)④豎情砍乳駛感永失厲位憐錦乘置汁⑤哪心悔淘銀理扎蜻郊位鬼巡武置蹈⑥歐規(guī)揪敏傷劃受豪感位混晉悉置餡挑付扒規(guī)劃前景看好高（振注辨躁：北臺(tái)鮮漠糧為華杰大廈項(xiàng)康目之較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)志）土中檔商住項(xiàng)目耳的特性分析貌1吉、瘡駱中檔商住項(xiàng)目亂的特性①有地塊特色拉②筋一定規(guī)模的體勝量昂③脂商務(wù)配套齊全看④朱性價(jià)比超值，腐價(jià)格追恰求眠“效好而不肆貴肢”辨⑤喉戶型適中、多熄樣，面積追求烏適宜貼身，不減追求過分寬大緒⑥魂綠化環(huán)境優(yōu)美⑦舒適度較高殘2他、鞭繁本項(xiàng)目做到了姻哪幾點(diǎn)？窄①澆有地塊特位色雄什酬（季√犧）清藥仗大鐘寺物流中份心腔②親一定規(guī)模的體侄量呢冤檔（故╳撲）平謹(jǐn)且層高總共只饞為末1恢3度層，分戶數(shù)量完不分足脈30的0頓套扔③兆商務(wù)配套齊全糠（煌√底）訴異仿項(xiàng)目規(guī)劃較為村齊備犬④蕩性價(jià)比超值，豎價(jià)格追身求甜“棗好而不恩貴弄”迎（姿╳點(diǎn)）現(xiàn)場(chǎng)氛圍打輔造價(jià)格優(yōu)勢(shì)并加不特別突出駛⑤駕戶型適中、多累樣，面積追求淋適宜貼身，不定追求過分寬大捧（孫√硬）傳通主力戶型所為汗65--10田0資平米左右賞⑥嬌綠化環(huán)境優(yōu)美奏（往╳銀）耀和炸地塊周邊無規(guī)飼模綠化，其他澇環(huán)境有待空中拒花園建成后定產(chǎn)論濕⑦殼舒適度較高子（尼√召）閥約委項(xiàng)目布局規(guī)劃勻尚可，記如煩U招字型整體結(jié)構(gòu)燃利于透風(fēng)采光足。鄙差異化分析結(jié)命論：比—史—嫩深度挖掘區(qū)位睛的經(jīng)營(yíng)特色，書突出投資者投權(quán)資后能快速獲居得回報(bào)的感性欺認(rèn)識(shí)，強(qiáng)調(diào)行疏政規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目筐的影響力是創(chuàng)脖造差異化一個(gè)燦重要的發(fā)展方紹向。鋸四饞、慣瞇項(xiàng)目客戶群分貌析杰（一菊）努屯項(xiàng)目所在區(qū)域督地產(chǎn)市場(chǎng)特鋒點(diǎn)撇土海淀區(qū)是北京哲房地產(chǎn)投資熱賺點(diǎn)區(qū)域之一臥。軍呼華杰大廈所處泳的大鐘寺地區(qū)斃已被海淀區(qū)政旬府規(guī)劃設(shè)定泛為記“殲大鐘寺物流中核心收”壘，周邊區(qū)域的盼規(guī)劃及物業(yè)管撞理在將來勢(shì)必淹會(huì)形成規(guī)模效唱應(yīng)，現(xiàn)有的空叢間格局在有限療的時(shí)間內(nèi)將會(huì)擴(kuò)得到有力的提糟升與改觀，而梯已有的物流領(lǐng)創(chuàng)域集散地的品漿牌意識(shí)，將在立投資者的消費(fèi)撲意識(shí)理念中繼墻續(xù)延伸、壯大聲。辨（二）客戶定炒位：酬華杰大廈個(gè)體惱單休間傘4觀0賄—攔20岔0娘平米的建筑面圣積，使其購房跟總價(jià)較低，容扣易吸引中、小學(xué)型投資者的目摟光，而該地塊道現(xiàn)有的物流版括塊的經(jīng)營(yíng)模式添，在本案的招悟商過程中，作環(huán)為主訴求，應(yīng)烏加以有效利用勻。而作為附屬桂群體，審視本扒地域經(jīng)營(yíng)大環(huán)擠境氛圍，配合弱地緣上的泛中聽關(guān)村地產(chǎn)概念掛，外地各廠礦熄駐京的辦事處號(hào)、科技含量高幣的企業(yè)的分支造機(jī)構(gòu)、個(gè)燭人纏I用T圍工作室也是一雪個(gè)側(cè)重點(diǎn)。同姓時(shí)，也可以將太本項(xiàng)目做為高國(guó)端群體二次投碎資置業(yè)的選擇臭地。（其它在冒此未論及行業(yè)中請(qǐng)指正）徹（三）客戶細(xì)農(nóng)分：拔蜓1播、年齡構(gòu)成屆目標(biāo)客戶年齡蕩段誓：蹤2蘋5垃—賤4淺5議歲之間人士為針對(duì)華杰大廈謎戶型結(jié)構(gòu)隙：抖6纖5裳平輩米代/泛間約陜?yōu)橹?孟6鵲套物；廚10蓬0償平煉米沈/鬼間約分為渣20造0篩套左右乖，復(fù)20擱0廚平域米顯/齡間約霜為汪1爽0除套。（共三百鹽套左右）妙由此推斷，我各們的主力戶型思在狠10忽0談平旬米簡(jiǎn)/律間的戶型。量根據(jù)年齡結(jié)構(gòu)社，將購買層細(xì)橫分為獻(xiàn)6遍5并平棚米耗/庸間目標(biāo)客戶年受齡層次冤為糞25-3況5涂歲人士葡10塘0糊平同米宋/填間目標(biāo)客戶年耀齡層次礎(chǔ)為汗30-4挑0浙歲人士氣20畏0院平那米雞/轉(zhuǎn)間目標(biāo)客戶年坡齡層次蓬為對(duì)35-4值5客歲人士別針對(duì)不同年齡箱結(jié)構(gòu)的消費(fèi)心筑理與特點(diǎn)，我漿們將做出相應(yīng)狼的廣告策略。薪3間、鋼舒客戶構(gòu)成馳①報(bào)第一目標(biāo)聞群云—請(qǐng)—鑒自用買家分析漿根顧據(jù)逐“鑼大鐘寺物流中纏心簡(jiǎn)”授規(guī)劃藍(lán)圖及現(xiàn)寬有的物流經(jīng)營(yíng)豎格局。先期著晃重在項(xiàng)目周遍岡進(jìn)行推廣，如敬四道口水產(chǎn)批除發(fā)市場(chǎng)附近，篩金五星市場(chǎng)周租圍。這些地區(qū)肺分布著一些中沉小規(guī)模的商務(wù)臂機(jī)構(gòu)貴，攻泊這些機(jī)構(gòu)處于養(yǎng)成長(zhǎng)期，對(duì)于院工作環(huán)境質(zhì)量找又非常重視，庸他們長(zhǎng)期在此跳處工作對(duì)此地慢產(chǎn)生較為深厚其的感情，而且賠更重要的是，之企業(yè)在對(duì)外聯(lián)頂絡(luò)上可以保持咬原有的聯(lián)系模嗽式。愚他們多為首次然置業(yè)妹?？蹕鹚麄兊奈幕瘜硬ご坞m然不很高唯，但有股干大陵事業(yè)的決心與恢毅力。重他們較大部分撲為外地人，有旦著南方商人特詞有的機(jī)敏與闖盛勁惜。舊得住得好不好他揮們現(xiàn)在不太在尖意，他們現(xiàn)在浮講究的是用辦治公環(huán)境來提升摧自己公司的形疲象力，以保商憑業(yè)往來中的信鑼譽(yù)度?；鹚麄兊纳嬲芊蹖W(xué)信奉一份耕光耘才有一份收襖獲。腥因?yàn)槭峭獾厝丝?，他們多年拼倍搏的過程比本攜地人艱辛許多潛。慘獲得階段成功母后，他們想在涉北京這個(gè)大都暫會(huì)里揚(yáng)眉吐氣汽一番。泛要達(dá)到這種效輛果最直接的方掌式就是在北京吉投資買房，那灘是展現(xiàn)實(shí)力的甜最佳方式。逃他們經(jīng)營(yíng)的商太貿(mào)格局制約他忽們企業(yè)的人員倚規(guī)獲模旬滾。警他們所從事的豈行業(yè)，需要他欣們把更多的資判金押在企業(yè)經(jīng)皆營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金護(hù)上，而無過多掀現(xiàn)金來買辦公題場(chǎng)地。所以，紫他們?cè)谫I房抉疲擇上比其他行末業(yè)人士更加斤炮斤計(jì)較。掌因?yàn)樗麄冃欧钣鸵环莞艙Q來斷一份收芝獲扭宏所以，他們也乞會(huì)以開發(fā)商到籮底為他們做了徐哪些實(shí)事為依琴據(jù)，來衡量房謝屋的實(shí)際價(jià)值狀。懲此消費(fèi)群在進(jìn)誰行購買比較時(shí)系，以房子的經(jīng)祥濟(jì)實(shí)用為主，斬也比較注重樓察盤的綜合素質(zhì)請(qǐng)。他們追求工歷作便利感受而耕非追求豪華享使受，這群買家艇做出購房決定任時(shí)，房屋的性趙價(jià)比是基本要禁求。墾此類買家占華畫杰大廈項(xiàng)目銷硬售比例搭的任40%-60伐%界左右，戶型選士擇一般響在愉10關(guān)0蛋平糊米卵/劍間。健我們先期把本若地域目標(biāo)客戶折的招商工作做裙細(xì)致、做漂亮鉗，后期延續(xù)工敲作可以通過一通期客戶的口碑犬傳播給我們帶矮來新的銷售業(yè)佛績(jī)。威②跳第二目標(biāo)肆群籃—內(nèi)—顏投資買家分析勒惹他們一般不受鉆地域限制，看宵重華杰大廈地虧段、環(huán)境、配膛套設(shè)施，看重蓬所屬地塊的行剩政規(guī)劃對(duì)土地創(chuàng)價(jià)值的提升力清度。以投資做碗為財(cái)富積累的喊方式，賺取房振屋租金，或期裁待房?jī)r(jià)升值后器轉(zhuǎn)手賣掉賺取粒房屋中間差價(jià)耐。找樓盤在功能之商外的政府規(guī)劃蚊行為作為華杰效大廈的附加價(jià)殘值，是他們進(jìn)預(yù)行購買擇決的發(fā)砝碼。木梯爽我們前期推廣哭如豈能食“帽造搶勢(shì)奪”座成功，將吸引心眾多此類消費(fèi)朗者前來投資。概禽瀉此類買家占華爭(zhēng)杰大廈項(xiàng)目銷禁售比例轟的字10%-20之%懇左右，戶型選貢擇一般蜂在滲6考5律平汽米己/背間以下，求低糖總價(jià)低投入來捕降低投資風(fēng)險(xiǎn)筒。館③件第三目標(biāo)貿(mào)群必—騎中關(guān)村樓盤分寸流客戶晚聚將這類客戶群體升的周轉(zhuǎn)資金較街前兩類目標(biāo)群夸體雄厚，他們綠有燦做驅(qū)I皆T要行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)與文能力，但是還夫沒達(dá)到在中關(guān)濕村購買高檔樓跟盤（價(jià)格諷在贊1.粉5標(biāo)萬左右）的實(shí)歷力，為了方便考工作，把購房毅目光投向中關(guān)遍村邊緣地塊上惑，也就是捎帶牽有泛中關(guān)村地笑產(chǎn)概念的樓盤冊(cè)上。他們一般腎注重工作環(huán)境帶與品質(zhì)，講究進(jìn)商務(wù)配套設(shè)施夸上的便捷性、吉整體感。在價(jià)躺格認(rèn)定上比較框?qū)捤?，只要覺膝得這個(gè)樓盤比陸在中關(guān)村買樓羅便宜多了就認(rèn)累可，進(jìn)而產(chǎn)生陸實(shí)際購買行動(dòng)刮。差竿但是，他們?cè)谔匚飿I(yè)管理、商尋務(wù)配套的服務(wù)展態(tài)度上，擁比社服①趁②覽類目標(biāo)群體苛稻刻，我們相應(yīng)潛的在廣告推廣領(lǐng)上適當(dāng)將物業(yè)芽管理與服務(wù)細(xì)芬節(jié)做為一個(gè)側(cè)駐重點(diǎn)來推廣。腸此類買家占華限杰大廈項(xiàng)目銷喊售比例僵的唇10%-15似%溜左右，戶型一調(diào)般選擇宴在撇10驕0壓平限米爺—癢20悄0慕平米。喉五著、伯膜宣傳策略槳從廣告基本原正理分析，產(chǎn)品淚利益點(diǎn)構(gòu)成目李標(biāo)受眾的吸引乞力，即產(chǎn)品能弊給買家什么樣嚴(yán)的實(shí)用利益。傷該利益點(diǎn)可以坊是產(chǎn)品本身的妥功能利益，也難可以是時(shí)尚、皮品位、顯貴、喊服務(wù)內(nèi)涵、區(qū)死域規(guī)劃能力等蛋附加價(jià)值。席根據(jù)上（第五剪）項(xiàng)分析結(jié)果拆，華杰大廈的矩目標(biāo)客戶群體廈屬于中、小規(guī)睬模企業(yè)的業(yè)主差，年齡為下年限管2打5馬歲，上漆限悉4望5培歲人士夢(mèng)。顆竭中、小公司由淹于受所持資金勾額限制督，套鋪一般選擇即能錯(cuò)滿足便利辦公暑需求，又不至撲造成太大資金尺壓力的場(chǎng)所作蠶為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地拔。盟逝鑒于此，宣傳鈔用語上，應(yīng)包態(tài)含創(chuàng)業(yè)投資回忍報(bào)快的理念?？挲g下限設(shè)壘為陳2這5污歲，目的是培幣養(yǎng)后續(xù)購買者向，沒有哪個(gè)項(xiàng)撤目是建好就馬脈上賣完的，我鴉們的大廈才施泡工，到首批業(yè)檔主入住還有段刷時(shí)間距離，在洲這個(gè)期間哲，謎2衣5火歲的目標(biāo)客戶叫在成長(zhǎng)，也許躲一段時(shí)間后，化他們就會(huì)是我你們項(xiàng)目銷售過逆程中占有一定挎比例的尾房的嫩購買者。而且槐這個(gè)年齡段的請(qǐng)人士比較熱衷哪傳播市場(chǎng)動(dòng)態(tài)傅與訊息，吸引控他們的注意力趙，可以建立第籮二傳播渠道，動(dòng)即口碑傳播。寧困獨(dú)特銷售主張局（共US惕P蝶）倍一個(gè)熱銷售項(xiàng)坦目，需要一個(gè)雹獨(dú)特的銷售主莊張，其指向必默須為消費(fèi)者提亮出一個(gè)獨(dú)一無津二的說辭，這拒個(gè)說辭是你獨(dú)約有的，或者是情第一個(gè)提出來章的，而且這個(gè)鉗獨(dú)特銷售主張傍對(duì)目標(biāo)買家而封言是有實(shí)實(shí)在徹在利益的，即簽消費(fèi)者通過你鑄的表達(dá)，看見香你確實(shí)能給他順帶來實(shí)實(shí)在在椒的好跪處天扶。窄具體要求如下桑：叼統(tǒng)一性（形象陰的整合，推廣劈策略中始終不灰變的核心）誦連貫性（整個(gè)蝕全程營(yíng)銷過程凱保持連貫，包遞括廣告風(fēng)遮格窯/靠述求的可延續(xù)成性）書差異性（個(gè)性野化識(shí)別的系統(tǒng)默的建立，獨(dú)一境無二，他人無蜓法替代）稍作為本案的各捕強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)與輔陪助賣點(diǎn)，需要刮提出一個(gè)系列罷核心，將其統(tǒng)滔率起來。另因此，本案的通核心創(chuàng)意就需未創(chuàng)造出一個(gè)新雖的口號(hào)亞（蜓SOLOG賊N閣），導(dǎo)入并樹詠立以此口號(hào)為扣核心的品牌形奸象。并以持續(xù)單不斷的賣點(diǎn)不觸斷豐滿和完善兩本案品牌形象術(shù)，以波動(dòng)或間招斷高潮式的營(yíng)特銷方式及推廣拒節(jié)奏吸引目標(biāo)漁買家，從而實(shí)蓬現(xiàn)最終銷售。菜貪整合營(yíng)銷傳播盼（一）關(guān)于傳三播，我們將它賊的核心主要表旋現(xiàn)在三個(gè)方面扇：伐①栽將項(xiàng)目核心競(jìng)辮爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)美觀、驅(qū)清晰、準(zhǔn)確的已傳達(dá)給目標(biāo)對(duì)誕象，產(chǎn)生鮮明銹印象。楚②限在具體操作上到，注意掌握節(jié)算奏，配合營(yíng)銷事創(chuàng)造快速的銷喪售成績(jī)。眉③球在傳播中形成輪項(xiàng)目統(tǒng)一、明出確并具有延展哄性的廣告風(fēng)格怕。幸一個(gè)成功的宣大傳推廣，應(yīng)整畏合運(yùn)用廣告、目公關(guān)、事件營(yíng)合銷限、哈PO蠢P陳、促銷地、摟D位M包等手段，全方茶位立體傳播。肢眨（二）各營(yíng)銷艱階段策略要點(diǎn)眠：大觸兼針對(duì)本案所針語對(duì)購買群體的使需求形態(tài)、特退征、心理，制為定相應(yīng)的推售孔單位策略、戶表型策略、價(jià)格莫策略、付款方誓式策略、促銷陶策略、廣告策筒略（具體相應(yīng)疲策略詳文見后臣）。做羽到欄“返集中兵力，直嶺擊目標(biāo)消費(fèi)群掌體存”觸。痕叫糠首期傳播節(jié)奏三1擦、準(zhǔn)備期：現(xiàn)住在包至奮8巷月底，項(xiàng)目包伶裝及銷售工具肌基本到位襪2瓣、新品牌形象鹽樹立及概念滲黑透期滑：禾9隱月初襖至查9腳月中旬復(fù)4裝、舅芹首論銷售高潮葡期槽：房9斑月下旬配至彎1稍0汗月房展會(huì)期間吐（三）具體營(yíng)像銷方案建議：勒眉*恰針對(duì)華杰大廈惠的主打客戶定宿位，讓華杰大陰廈給目標(biāo)客戶甩以四面八方都膠能夠財(cái)源廣進(jìn)略的第一認(rèn)識(shí)。擺我們的宣傳口截號(hào)是：黑喪慈卡斷恰八方商咸機(jī)訴餃蓬聚攬財(cái)富止從華杰大廈的順外部環(huán)境、內(nèi)檔部配套中，我搶們總結(jié)出的資飲源優(yōu)勢(shì)是：趕*杠“多四外面貝”擁聚攬黃金商圈夜之氣衰“共四運(yùn)面奧”賊體現(xiàn)項(xiàng)目自身蓋優(yōu)越地理位置柳及區(qū)域環(huán)境，丹體現(xiàn)天時(shí)地利鬧之旺勢(shì)嚇“著一拔面浴”慎南接西直門大殿型交通樞紐，盜地鐵、輕軌，罷架構(gòu)多元交通扣網(wǎng)偷“虛二急面澤”織北鄰清華科技刺園，中國(guó)科學(xué)退院，八大院校黨，盡享學(xué)府的懼濃厚人文氛圍呀“召三懷面躬”竟西靠中關(guān)村高礎(chǔ)科技商圈，迅獎(jiǎng)速帶動(dòng)周圍經(jīng)攻濟(jì)發(fā)展，提升兔區(qū)域整體檔次舌“企四拒面據(jù)”估東倚迅速成長(zhǎng)夸的馬甸商圈，蜓中國(guó)科技會(huì)展工中心轟*與“獸八協(xié)方逐”嫂親歷完備服務(wù)透之本?！把堪私穹教取笨讖捻?xiàng)目本身出井發(fā)，挖掘項(xiàng)目餓自身特色能帶孤給業(yè)主的置業(yè)霉優(yōu)勢(shì)霧“潔一刑方摧”懲高瞻遠(yuǎn)矚的規(guī)務(wù)劃前景遙“責(zé)二沿方雄”筍功能多樣的綜奴合勢(shì)能畝“危三析方誓”適完善齊備的配勺套功能技“煙四逗方訊”袖綠色共享的自跌然生態(tài)斗“谷五臂方紙”疾隨意調(diào)配的彈兆性空間雷“伏六杜方損”踩知名專業(yè)的物翁業(yè)管理膨“鹿七深方艦”風(fēng)無可估量的升忌值潛力辣“騾八柏方萌”莖歷史悠久的商雨業(yè)文化串如上所述，我事們努力用一種傻新鮮的視覺感接受，來擦亮受銜眾的眼睛！八、案名策略敬在案名上，也現(xiàn)相應(yīng)連接商業(yè)忠氛圍濃厚的棒前鹿/轉(zhuǎn)后綴名，要求鞏突出在華杰大怠廈能夠搶占獲痰取財(cái)富捷徑的櫻意識(shí)給目標(biāo)群襲體，我們?cè)O(shè)計(jì)傘的狠前晶/給后綴名是：鳳涂老金少谷斤.莖華杰崇帝表銀噸灘壓.裹華杰沃會(huì)桂金谷區(qū)欣.檢華杰喚票兼華玻杰么.略先機(jī)減九、報(bào)刊平面務(wù)廣告策略：娃以大色塊、鮮鐵明的文字吸引胳投資者，簡(jiǎn)約租、時(shí)尚而有格守調(diào)。涉我們要找出華繼杰大廈與其它晃項(xiàng)目相比我有血他無的優(yōu)勢(shì)，師提煉出來，加茂以強(qiáng)勢(shì)推廣。膠十、開盤期推陣廣策略及首次職大規(guī)模媒體投堪放期策略匪開盤期間，推塔廣上針對(duì)目標(biāo)搞群制定充滿誘次惑力階的來“慶納金計(jì)攜劃役”朗。細(xì)*妻探“雨納金計(jì)陸劃涉”重之一俊圍繞投資理財(cái)坦概念，制定投樓資華杰大廈的蠟低投入高回報(bào)天的推廣核心。狡比如，我們可眠以先期聯(lián)系一炊些租賃客戶前敲來租賃房屋，唇等大廈建好后董，將租約無償潔轉(zhuǎn)給購房者。振在媒體上可以軍描述：我們的琴房子是帶租約疲銷售的。謠讓客戶形成這命里已經(jīng)租賃搶握手的觀念認(rèn)識(shí)爸。賴*彈“個(gè)納金計(jì)派劃蒸”孤之二穗開盤當(dāng)天，針儀對(duì)前來落定買愛房的客戶提供任全套精裝修，紋在購買發(fā)生時(shí)茅，可以通過交塔談詢問客戶在添空間設(shè)計(jì)的喜墳好，設(shè)計(jì)不同英風(fēng)格的裝修標(biāo)慕準(zhǔn)。裝修材料脾與人工成本，割作為開發(fā)商具捧有集團(tuán)背景優(yōu)孔勢(shì)，所費(fèi)并不仁是很多。單誰推廣手法上可懇以描述為：血你的商務(wù)空間渡，由你來設(shè)計(jì)役！擺附帶可以詳細(xì)肥說明活動(dòng)的具仰體計(jì)劃及安排上，讓真正成交盾的客戶在接受妖我們的服務(wù)后振，感到滿意，嗽帶動(dòng)他們?cè)诘谥炼麄髑郎蠑?shù)的自主性。餡*狠“眼納金計(jì)眠劃疲”統(tǒng)之三宴嶄估開盤前后，提賴出低首付概念略。察昨朋比如，在開盤區(qū)報(bào)廣上，告訴聞目標(biāo)群，在開慚盤后壹星期內(nèi)品（或者其他時(shí)欣限內(nèi)）前來購荷房者將享走受羨5缺%釘（或釀?wù)咔?0偽%跪）的低首付政尤策。目的是增牲加項(xiàng)目滲透力鐵，促成銷售，碰提高項(xiàng)目人字氣持—宿—禍我們都知道，秧地產(chǎn)項(xiàng)目如果術(shù)沒有人氣，將莊會(huì)是市場(chǎng)的犧渴牲品。山我們要做市場(chǎng)恰的先驅(qū)，而不稿是先烈！蹤說明：以上活瑞動(dòng)計(jì)劃，客戶艘只能從中選擇勸一個(gè)優(yōu)惠計(jì)劃律，而不能多種掃選擇。足施A餐、撈慣現(xiàn)階段推廣建眉議：尺譯1扔、根據(jù)目標(biāo)客逝戶分蘭析供—殿—咳（客戶細(xì)甘分嫌/吩來源結(jié)德構(gòu)圖/腳第一目標(biāo)們?nèi)簱?副自用客戶）分枯析中表述，首申批客戶就在附倆近，故項(xiàng)目現(xiàn)參場(chǎng)包裝及地域利周遍戶外廣故告筑/蹄路標(biāo)標(biāo)識(shí)將是宣廣告重斜點(diǎn)特左。隙妙2摔、絹D李M攤直效廣告的制鐵作及派發(fā)也將烤直接影響現(xiàn)階舊段推廣效果。喬混3放、封虎針對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)