最全面的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)操作手冊(cè)

最全面的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)操作指導(dǎo)大綱前

言

為更好標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)我們目前的營(yíng)銷(xiāo)工作，使之按照現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)籌劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程籌劃營(yíng)銷(xiāo)方案"，他從工程用地的初始階段就導(dǎo)入籌劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：

１、工程投資籌劃營(yíng)銷(xiāo)；

２、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)籌劃營(yíng)銷(xiāo)；

３、工程質(zhì)量工期籌劃營(yíng)銷(xiāo)；

４、工程形象籌劃營(yíng)銷(xiāo)；

５、工程營(yíng)銷(xiāo)推廣籌劃；

６、工程參謀、銷(xiāo)售、代理的籌劃營(yíng)銷(xiāo)；

７、工程效勞籌劃營(yíng)銷(xiāo)；

８、工程二次籌劃營(yíng)銷(xiāo)；

第一章

工程投資籌劃營(yíng)銷(xiāo)

工程投資籌劃營(yíng)銷(xiāo)是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了開(kāi)展商選擇開(kāi)發(fā)工程的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量開(kāi)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著工程成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。

工程投資籌劃營(yíng)銷(xiāo)可對(duì)工程進(jìn)展定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就躲避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展策略提示，還對(duì)工程開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

一

工程用地周邊環(huán)境分析

１、工程土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀

２、工程用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

３、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.工程的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入工程地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

４、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購(gòu)物場(chǎng)所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融效勞

.郵政效勞

.娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)

.生活效勞

.娛樂(lè)休息設(shè)施

.周邊可能存在的對(duì)工程不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響

二

區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

１、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)

.國(guó)家宏觀金融政策：

貨幣政策

利率

房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國(guó)及工程所在地

其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重

.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

商品住宅價(jià)格指數(shù)

.中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用

２、工程所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.工程所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對(duì)各類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在工程所在地及工程地塊周邊的市政規(guī)劃

３、工程所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

４、工程所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異

５、工程所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

６、商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)置實(shí)態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶(hù)分析

.商品住宅客戶(hù)購(gòu)置行為分析

三

土地SWOT〔深層次〕分析

１、工程地塊的優(yōu)勢(shì)

２、工程地塊的劣勢(shì)

３、工程地塊的時(shí)機(jī)點(diǎn)

４、工程地塊的威脅及困難點(diǎn)

四

工程市場(chǎng)定位

１、類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研

.類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)根本資料

.工程戶(hù)型構(gòu)造詳析

.工程規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料

.綜合評(píng)判

２、工程定位

.市場(chǎng)定位：

區(qū)域定位

主力客戶(hù)群定位

.功能定位

.建筑風(fēng)格定位

五

工程價(jià)值分析

１、商品住宅工程價(jià)值分析的根本方法和概念

.商品住宅價(jià)值分析法〔類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法〕：

選擇可類(lèi)比工程

確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類(lèi)比工程價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征

比照并量化本工程同各類(lèi)比工程諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的比照值

根據(jù)價(jià)值要素比照值判斷本工程可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)

.類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類(lèi)比土地價(jià)值

A

市政交通及直入交通的便利性的差異

B

工程周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C

周邊市政配套便利性的差異

工程可提升價(jià)值判斷

A

建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)

B

單體戶(hù)型設(shè)計(jì)

C

建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)

D

小區(qū)配套和物業(yè)管理

E

形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)籌劃

F

開(kāi)展商品牌和實(shí)力

價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

A

經(jīng)濟(jì)因素

B

政策因素

２、工程可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析

.類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)

.工程價(jià)值類(lèi)比分析：

價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素比照分析

工程類(lèi)比價(jià)值計(jì)算

六

工程定價(jià)模擬

１、均價(jià)確實(shí)定

.住宅工程均價(jià)確定的主要方法：類(lèi)比價(jià)值算術(shù)平均法

有效需求本錢(qián)加價(jià)法

A

分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍

B

確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格

運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)

２、工程中具體單位的定價(jià)模擬

.商品住宅定價(jià)法：

差異性?xún)r(jià)格系數(shù)定價(jià)法〔日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶(hù)型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)〕

.各種差異性?xún)r(jià)格系數(shù)確實(shí)定：

確定根底均價(jià)

確定系數(shù)

確定幅度

.具體單位定價(jià)模擬

七

工程投入產(chǎn)出分析

１、工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

.工程總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

２、工程首期本錢(qián)模擬

.本錢(qián)模擬表及其說(shuō)明

３、工程收益局部模擬

.銷(xiāo)售收入模擬：

銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)

銷(xiāo)售收入模擬表

.利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：

模擬說(shuō)明

利潤(rùn)模擬表

.敏感性分析：

可變本錢(qián)變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

八

投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其躲避方式提示

１、工程風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)

.價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：

工程的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升工程同周

邊工程的類(lèi)比價(jià)值

工程形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功

２、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性

.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)本錢(qián)

.對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)展良好的把握，以盡量少的資金占用啟開(kāi)工程，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

３、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)

.國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化

.國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建立

九

開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議

１、影響工程開(kāi)發(fā)節(jié)奏的根本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.開(kāi)展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素

.市場(chǎng)供求因素

.上市時(shí)間要求

２、工程開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)

.工程開(kāi)發(fā)步驟

.工程投入產(chǎn)出評(píng)估

.結(jié)論

工程規(guī)劃設(shè)計(jì)籌劃營(yíng)銷(xiāo)

通過(guò)完整科學(xué)的投資籌劃營(yíng)銷(xiāo)分析，開(kāi)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求開(kāi)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)籌劃營(yíng)銷(xiāo)是基于市場(chǎng)需求而專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。

工程規(guī)劃設(shè)計(jì)籌劃營(yíng)銷(xiāo)是以工程的市場(chǎng)定位為根底，以滿(mǎn)足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)工程地塊進(jìn)展總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩方案，緊緊圍繞目標(biāo)客戶(hù)選定主力戶(hù)型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)工程的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)展充分提示。

一

總體規(guī)劃

１、工程地塊概述

.工程所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.工程臨界四周狀況

.工程地貌狀況

２、工程地塊情況分析

.開(kāi)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響工程總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和躲避

.工程市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

３、建筑空間布局

.工程總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明

.工程功能分區(qū)示意及其說(shuō)明

４、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊根本路網(wǎng)

工程所屬區(qū)域道路建立及未來(lái)開(kāi)展?fàn)顩r

.工程道路設(shè)置及其說(shuō)明：

工程主要出入口設(shè)置

工程主要干道設(shè)置

工程車(chē)輛分流情況說(shuō)明

工程停車(chē)場(chǎng)布置

５、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

工程所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)開(kāi)展方向

.工程環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：

工程綠化景觀系統(tǒng)分析工程主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

６、公建與配套系統(tǒng)

.工程所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.工程配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：

會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示

營(yíng)銷(xiāo)中心外立面設(shè)計(jì)提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示

其他公建〔如巴士站、圍墻〕外立面設(shè)計(jì)提示

.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示

工程公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

７、分期開(kāi)發(fā)

.分期開(kāi)發(fā)思路

.首期開(kāi)發(fā)思路

８、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

二

建筑風(fēng)格定位

１、工程總體建筑風(fēng)格及色彩方案

.工程總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

.建筑色彩方案

２、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示

不同戶(hù)型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示

針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶(hù)等外立面局部設(shè)計(jì)提示

其他特殊設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

三

主力戶(hù)型選擇

１、工程所在區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)戶(hù)型比較

２、工程業(yè)態(tài)分析及工程戶(hù)型配置比例

３、主力戶(hù)型設(shè)計(jì)提示

.一般住宅套房戶(hù)型設(shè)計(jì)提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶(hù)型設(shè)計(jì)提示

.別墅戶(hù)型設(shè)計(jì)提示

４、商業(yè)物業(yè)戶(hù)型設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示

.商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示

.寫(xiě)字樓平面設(shè)計(jì)提示

四

室內(nèi)空間布局裝修概念提示

１、室內(nèi)空間布局提示

２、公共空間主題選擇

３、庭院景觀提示

五

環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

１、工程周邊環(huán)境調(diào)查和分析

２、工程總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格設(shè)想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.工程人文環(huán)境的營(yíng)造

３、工程各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)宣傳專(zhuān)欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

４、工程公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.工程主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.工程營(yíng)銷(xiāo)中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.工程會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.工程營(yíng)銷(xiāo)示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.針對(duì)本工程的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)

-

六

公共家具概念設(shè)計(jì)提示

１、工程周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共家具擺設(shè)

.營(yíng)銷(xiāo)中心大堂

.管理辦公室

２、本工程公共家具概念設(shè)計(jì)提示

七

公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

１、工程周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共裝飾材料比較

２、本工程公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思

３、工程營(yíng)銷(xiāo)示范單位裝修概念設(shè)計(jì)

.客廳裝修概念設(shè)計(jì)

.廚房裝修概念設(shè)計(jì)

.主人房裝修概念設(shè)計(jì)

.兒童房裝修概念設(shè)計(jì)

.客房裝修概念設(shè)計(jì)

.室內(nèi)其他〔如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門(mén)窗〕裝修提示

４、工程營(yíng)銷(xiāo)中心裝修風(fēng)格提示

５、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

房地產(chǎn)前期籌劃中的幾個(gè)應(yīng)注意的問(wèn)題一本厚厚的籌劃報(bào)告中大談概念、思路，縱橫四面分析市場(chǎng)，壯語(yǔ)幾萬(wàn)，憑此征服開(kāi)發(fā)商的先輩后生不乏其人，我們接單營(yíng)銷(xiāo)功夫真正的“武裝了內(nèi)褲〞，且不說(shuō)這其中到底有多少真金可言，瞧瞧每個(gè)星期長(zhǎng)沙房地產(chǎn)信息網(wǎng)上突然冒出的一批又一批待哺的新興代理公司，還有大批不斷接單又被踢出去的先人，我們不得不開(kāi)場(chǎng)深思這個(gè)行業(yè)！在我看來(lái)，誰(shuí)真正做到專(zhuān)業(yè)化，誰(shuí)就生存！光憑文采動(dòng)人、創(chuàng)意絕倫打天下的籌劃時(shí)代終將過(guò)去，技術(shù)籌劃終會(huì)將“撮把子〞這一稱(chēng)呼送入歷史！

目前籌劃公司所做的前期籌劃實(shí)在有限，原因是多方的，我只想從我們自己這一方面來(lái)想一想是為什么！前期籌劃的重要性不要多作分析，就像找上四川那邊的女朋友，上了床這事就定了，由不得你了，所謂“少不入川〞嗎！后代品種好不好找朋友時(shí)就得看好了。

一、

說(shuō)本錢(qián)估算

本錢(qián)估算目前普遍認(rèn)為是做預(yù)算的事，其實(shí)不然，預(yù)算、概算有資料可依、有數(shù)據(jù)可查，

是工程根本上看得清摸得著了，因此只是一個(gè)量化的過(guò)程；估算卻是通常在只有一個(gè)想法的根底上算這本賬，簡(jiǎn)單講就是給你一塊地找出個(gè)最賺錢(qián)的方法來(lái)，這時(shí)候經(jīng)歷將起到至關(guān)重要的作用。一般的房地產(chǎn)籌劃公司都有工程可行性研究這項(xiàng)業(yè)務(wù)范圍，或許是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的緣故，這里面做的可行性報(bào)告都是可行的，一個(gè)笑話！既是要行了為什么還要論證可行不可行。先不管這個(gè)問(wèn)題，算好一筆經(jīng)濟(jì)帳，做好本錢(qián)估算是一個(gè)籌劃公司最起碼的技術(shù)。

目前業(yè)界〔就我所知道的長(zhǎng)沙大多數(shù)籌劃公司〕的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)算法有兩種做法：第一種，簡(jiǎn)單的拍腦殼做法，先定下利潤(rùn)目標(biāo)，然后算本錢(qián)，一頁(yè)A４紙全部搞定，操作這種方法的籌劃人大多不理解建筑專(zhuān)業(yè)知識(shí)，對(duì)價(jià)格構(gòu)成，根本價(jià)格水平?jīng)]有一個(gè)全面的了解，以往做過(guò)的案例，網(wǎng)上的數(shù)據(jù)構(gòu)成了這個(gè)算法的根底，準(zhǔn)確講這還稱(chēng)不上是工程上講的那種憑經(jīng)歷做估算的“拍腦殼〞做法；第二種算法可以歸納為“學(xué)院派〞做法，計(jì)算藍(lán)本為廣洲大學(xué)一位賈博士的參考書(shū)，或是流傳在網(wǎng)上一個(gè)關(guān)于上海房地產(chǎn)本錢(qián)估算的貼子，二者計(jì)算方法如出一轍，有較強(qiáng)的理論性，總的本錢(qián)分為開(kāi)發(fā)本錢(qián)，開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩類(lèi)，是一種靜態(tài)的計(jì)算方法，與實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程的本錢(qián)構(gòu)成內(nèi)容相差較大，例如在前期工程費(fèi)中對(duì)籌建開(kāi)辦費(fèi)的理解、計(jì)算是不合實(shí)情的，開(kāi)發(fā)本錢(qián)對(duì)開(kāi)發(fā)間接本錢(qián)計(jì)算那么是忽略了，加之開(kāi)發(fā)費(fèi)用中管理費(fèi)用沒(méi)有分清直接本錢(qián)、間接本錢(qián)，開(kāi)發(fā)商一方的經(jīng)營(yíng)管理等間接費(fèi)計(jì)算完全與實(shí)際操作脫節(jié)。

目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期估算并沒(méi)有制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)，因此業(yè)內(nèi)大多也是憑經(jīng)歷辦事，加之房地產(chǎn)估價(jià)公司、設(shè)計(jì)公司這方面的專(zhuān)業(yè)公司在工程前期難以實(shí)質(zhì)進(jìn)駐操作，籌劃公司對(duì)本錢(qián)的估算顯得尤為重要?？上У氖悄壳盎I劃公司構(gòu)成過(guò)于復(fù)雜，做廣告的，做二手房的，做代理的樣樣俱全，門(mén)檻太低，雖是各有所長(zhǎng)，卻是忽略了這項(xiàng)根本技術(shù)。料想一下，一個(gè)投資幾千萬(wàn)上億的開(kāi)發(fā)工程，號(hào)稱(chēng)開(kāi)發(fā)商智囊團(tuán)的籌劃人連筆賬也算不清，恥，也無(wú)怪乎別人說(shuō)我們是撮把子了！

二、

說(shuō)經(jīng)濟(jì)分析

為開(kāi)發(fā)商提供全面咨詢(xún)，為其資金安排提出合理建議，為工程本錢(qián)控制出謀劃策是房

地產(chǎn)籌劃的一項(xiàng)重要功能。假設(shè)把房地產(chǎn)籌劃分個(gè)大小，我覺(jué)得有三個(gè)層次，一層是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的營(yíng)銷(xiāo)籌劃，這是市場(chǎng)上最常見(jiàn)的，就是想幫開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子，一大幫代理商爭(zhēng)得頭破血流，為了賣(mài)出房子絞盡腦汁那種；第二層是為開(kāi)發(fā)公司提供戰(zhàn)略咨詢(xún)效勞，這就不是單純的中介公司了，等同于開(kāi)發(fā)商的合作伙伴，“戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系〞；第三層那么是將房地產(chǎn)歸之于一個(gè)城市的運(yùn)營(yíng)，包括一個(gè)中小城市的經(jīng)營(yíng)定位，旅游地產(chǎn)籌劃等等，這在西安有過(guò)成功的案例了。

目前的籌劃公司從能力上，從業(yè)務(wù)合作可能上〔在長(zhǎng)沙〕都難有全面為開(kāi)發(fā)商提供經(jīng)濟(jì)分析職能效勞，房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)分析包括資金流分析、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容，內(nèi)容通常涉及開(kāi)發(fā)公司高度機(jī)密，“可見(jiàn)度〞太低，在根本數(shù)據(jù)不清楚的條件下，做了也是白做，因此這局部?jī)?nèi)容是開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部由會(huì)計(jì)部門(mén)完成；而在能力方面，如果沒(méi)有切身的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)工作經(jīng)歷，我們也是無(wú)法洞悉其中的技巧的。房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，影響因素多，開(kāi)發(fā)商這邊的算法通常帶有強(qiáng)烈的個(gè)體因素色彩，而且到底開(kāi)發(fā)的數(shù)量有限，他們是有這種業(yè)務(wù)時(shí)機(jī)，卻是難以得到提高；而籌劃公司呢，可以見(jiàn)識(shí)很多的開(kāi)發(fā)工程，遺憾的是很少有這種業(yè)務(wù)時(shí)機(jī)，于是根本放棄了！這也許就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展初級(jí)階段的產(chǎn)物吧！不可否認(rèn)房地產(chǎn)籌劃最終是要走向?qū)I(yè)化的，目前的籌劃業(yè)界也是要肯定分洗牌的，誰(shuí)最終掌握了這些目前“不可能〞的技巧，誰(shuí)就是將來(lái)的強(qiáng)者！

三、

產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)

以前提過(guò)這方面的觀點(diǎn)，如果產(chǎn)品籌劃就是“一層門(mén)面就是五米九〞，“窗戶(hù)要是飄的〞，

“小區(qū)一定要有會(huì)所、泳池〞這類(lèi)話語(yǔ)，連個(gè)根本的層高標(biāo)準(zhǔn)不曉得，簡(jiǎn)單的戶(hù)型設(shè)計(jì)動(dòng)線、采光、通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)不曉得，也無(wú)怪乎設(shè)計(jì)師們清高的恥都不恥你了！一句“你曉得什么〞噎得你一句話也說(shuō)不出?；I劃人，至少你得有與設(shè)計(jì)師對(duì)話的水平，參透設(shè)計(jì)的本質(zhì)，將設(shè)計(jì)技術(shù)上的事情讓設(shè)計(jì)師去做，你去把握根本思想，提供設(shè)計(jì)理念！深挖商業(yè)價(jià)值！

認(rèn)識(shí)產(chǎn)品設(shè)計(jì)首先要做的就是理解設(shè)計(jì)，做到說(shuō)話不“匡瓢〞，房子的進(jìn)深、開(kāi)間、層高模數(shù)，規(guī)劃日照采光要求標(biāo)準(zhǔn)，各類(lèi)構(gòu)造的優(yōu)劣、造價(jià)，種種建筑風(fēng)格的特點(diǎn)等等，這些是根本的，有了這個(gè)你才有與設(shè)計(jì)師交流的話語(yǔ)，有了溝通的條件。

籌劃師不是設(shè)計(jì)師，我們不管如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品，但我們一定要清楚要如何知道該設(shè)計(jì)一個(gè)什么樣的產(chǎn)品，那么在我們的調(diào)查中就必須將建筑產(chǎn)品需求要素通俗化，最真實(shí)的采集市場(chǎng)信息，從而總結(jié)出可以行之有效的設(shè)計(jì)要求，做到真正的“定單式〞營(yíng)銷(xiāo)。目前大局部籌劃公司所謂“定單式營(yíng)銷(xiāo)〞明顯是撮人的，設(shè)計(jì)師籌劃師交流的空間都沒(méi)有，你如何下訂單！就像如今做房地產(chǎn)的人〔營(yíng)銷(xiāo)，設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)商〕都知道房型要三房二廳好，可是做為一個(gè)籌劃人，這句話是不應(yīng)該只說(shuō)說(shuō)而已的，人們對(duì)產(chǎn)品的需求是多樣化的，而且有現(xiàn)實(shí)的、將來(lái)的要求之分，能有效結(jié)合現(xiàn)在的和將來(lái)的利益，將三房的差異化做出來(lái)，將三房的文章做足才是我們的本領(lǐng)。

值得提出的是，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)一塊，籌劃的最重要任務(wù)是提供市場(chǎng)參考意見(jiàn)，這種意見(jiàn)必須是有依據(jù)的，是專(zhuān)業(yè)的。設(shè)計(jì)師的大膽、敢想是基于技術(shù)上的；而籌劃師的大膽、敢想要是市場(chǎng)前瞻性的，是基于要實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化的根底上的。

招商引資工程的辦理程序

一、國(guó)家對(duì)外商投資的產(chǎn)業(yè)政策

〔一〕計(jì)委辦理工程的立項(xiàng)審批

１、審批立項(xiàng)

工程建立單位〔或代外商辦理工程審批手續(xù)的部門(mén)〕需提交材料：

〔１〕申請(qǐng)立項(xiàng)的請(qǐng)示；〔２〕工程建議書(shū)〔一式三份〕；〔３〕合營(yíng)各方簽署的合資〔或合作〕意向書(shū)；〔４〕合營(yíng)各方的法人資格證明；〔５〕銀行或會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)投資各方別出具的資金證明文件。

２、審批可行性研究報(bào)告

需提交材料：

〔１〕批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告的請(qǐng)示；〔２〕工程可行性研究報(bào)告〔一式三份〕，〔３〕城市規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn)書(shū)；〔４〕環(huán)境保護(hù)部門(mén)意見(jiàn)書(shū)；〔５〕合營(yíng)雙方簽署的合資〔或合作〕意向書(shū)；〔６〕外方及中方資信證明文件〔主要是會(huì)計(jì)事務(wù)所出具的驗(yàn)資報(bào)告，銀行出具的資金證明等〕；〔７〕全營(yíng)各方之營(yíng)業(yè)執(zhí)照法人代表身份證復(fù)印件。

說(shuō)明：凡所建工程不需國(guó)家平衡資金，那么以上兩次審批可并為一次，只審批可行性研究報(bào)告，凡屬需報(bào)國(guó)家審批的工程仍要進(jìn)展兩次審批。

３、工商名稱(chēng)登記

需提交材料：

〔１〕委托書(shū)及委托人的身份證明；〔２〕投資人的合法開(kāi)業(yè)證明或身份證明；〔３〕可行性研究報(bào)告或工程建議書(shū)及批復(fù)，或企業(yè)股東〔發(fā)起人〕簽署的企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書(shū)。

４、外貿(mào)局審批合同、章程，發(fā)批準(zhǔn)證書(shū)

需提交材料：

〔１〕申請(qǐng)批準(zhǔn)合營(yíng)企業(yè)合同、章程的報(bào)告；〔２〕工商部門(mén)出具的？名稱(chēng)核通知書(shū)？；〔３〕企業(yè)合同、章程及有關(guān)附件；〔４〕投資各方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資信證明；〔５〕企業(yè)董事會(huì)及董事會(huì)成員、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的名單和上述人員的身份證明；〔６〕董事委派書(shū)；〔８〕進(jìn)口設(shè)備清單；〔９〕可行性研究報(bào)告批復(fù)；〔１０〕投資各方簽訂的意向〔協(xié)議〕書(shū)；〔１１〕其它有關(guān)必要文件

５、技術(shù)監(jiān)視局企業(yè)碼

〔１〕技術(shù)監(jiān)視局企業(yè)代碼賦碼，需提供外貿(mào)局批復(fù)文件；〔２〕技術(shù)監(jiān)視局辦理企業(yè)代碼證書(shū)，需提供材料：[１]、單位申請(qǐng)；[２]營(yíng)業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件或單位成立批文及復(fù)印件；[３]法人代表或負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件；[４]經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；[５]單位公章。

６、工商局辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照

需提供材料：

〔１〕由企業(yè)正副董事長(zhǎng)簽署的？外商投資企業(yè)申請(qǐng)登記表？；〔２〕工商局的？名稱(chēng)預(yù)核通知書(shū)？；〔３〕可行性研究報(bào)告及批復(fù)；〔４〕公司章程、合同及外貿(mào)局對(duì)章程、合同的批復(fù)，批準(zhǔn)證書(shū)；〔５〕委托書(shū)及委托人的身份證明；〔６〕投資方的合法開(kāi)業(yè)證明或自然人股東的身份證明；〔７〕外方銀行資信證在明；〔８〕董事會(huì)成員的委派書(shū)〔含董事長(zhǎng)〕；〔９〕董事會(huì)成員名單〔親筆簽名〕及簡(jiǎn)歷、身份證明；〔１０〕國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)中方國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估確實(shí)認(rèn)書(shū)；〔１１〕企業(yè)住所使用證明；〔１２〕企業(yè)用水、用電、環(huán)保等部門(mén)意見(jiàn)；〔１３〕需進(jìn)展前置審批的工程需提交相關(guān)的許可證或資質(zhì)證。

７、稅務(wù)部門(mén)

國(guó)稅、地稅部門(mén)辦理稅務(wù)登記證，需提供材料：

〔１〕有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)證書(shū)復(fù)印件；〔２〕工商部門(mén)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；〔３〕已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告、章程復(fù)印件；〔４〕已批準(zhǔn)的合同書(shū)復(fù)印件〔外國(guó)獨(dú)資企業(yè)除外〕；〔５〕組織機(jī)構(gòu)統(tǒng)一代碼；〔６〕稅務(wù)部門(mén)需要的其他資料；〔７〕法人代表身份證復(fù)印件；〔８〕銀行賬號(hào)許可證。

８、土管部門(mén)辦理建立規(guī)劃許可證

需提供材料：

〔１〕原用地批件〔政府批文〕或土地證書(shū)〔土地來(lái)源證明〕；〔２〕計(jì)委立項(xiàng)或可研批復(fù)；〔３〕成建規(guī)劃選址意見(jiàn)和規(guī)劃紅線圖；〔４〕工程資金來(lái)源及證明；〔５〕環(huán)保意見(jiàn)〔有環(huán)境影響的〕；〔６〕宗地平面圖；〔７〕其他附件。

９、城建部門(mén)辦理建立規(guī)劃許可證

辦理程序：

〔１〕提交建筑方案〔含總平面圖、透視圖〕；〔２〕填報(bào)？城市建立規(guī)劃審批表？；〔３〕實(shí)地勘察，確定征地范圍和建筑紅線圖；〔４〕市建筑藝術(shù)委員會(huì)會(huì)議審查；〔５〕繳納城市規(guī)劃設(shè)施技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)：〔６〕辦理？城市建立規(guī)劃許可證？。

申

辦

程

序一、工程審批

〔一〕審批權(quán)限

屬?lài)?guó)家鼓勵(lì)開(kāi)展的外商投資工程，只要資金、外匯、生產(chǎn)和建立的外部條件自求平衡，產(chǎn)品出口不涉及配額、許可證的，縣可審批總投資３０００萬(wàn)美元以下工程，并報(bào)省、市有關(guān)部門(mén)備案。

建立條件需要省、市平衡的鼓勵(lì)類(lèi)工程和允許類(lèi)、限制類(lèi)〔甲〕工程，由縣有關(guān)部門(mén)審批或報(bào)省、市有關(guān)部門(mén)審批。限制類(lèi)〔乙〕工程，工程建議書(shū)逐級(jí)轉(zhuǎn)報(bào)國(guó)務(wù)院行業(yè)歸口管理部門(mén)審批，可行性研究報(bào)告和企業(yè)的合同、章程由省有關(guān)部門(mén)審批。

總投資３０００萬(wàn)美元以上工程由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)審批。

各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)工程由縣人民政府轉(zhuǎn)報(bào)市、省人民政府或國(guó)務(wù)院審批。

〔二〕報(bào)批立項(xiàng)

工作時(shí)限７天

主辦單位：縣計(jì)經(jīng)局、外經(jīng)局

外商投資企業(yè)在中外雙方簽訂了合作意向或協(xié)議后，應(yīng)在簽訂之日起２-３個(gè)月內(nèi)到縣計(jì)經(jīng)局報(bào)批立項(xiàng)。

報(bào)批立項(xiàng)應(yīng)提供以下材料：

〔１〕工程建議書(shū)〔或獨(dú)資企業(yè)早請(qǐng)表〕及可行性研究報(bào)告；

〔２〕合資、合作協(xié)議書(shū)；

〔３〕工商局出具的？企業(yè)名稱(chēng)核準(zhǔn)通知書(shū)？；

〔４〕中方國(guó)有企業(yè)以現(xiàn)有固定資產(chǎn)投入的，應(yīng)有同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；

〔５〕投資者的身份、資信證明；

〔６〕廠房租賃合約或土地預(yù)約書(shū)；

〔７〕行業(yè)主管部門(mén)意見(jiàn)〔指特種行業(yè)〕。

〔三〕報(bào)審環(huán)境影響報(bào)告書(shū)

工作時(shí)限７天

主辦單位：縣環(huán)保局

外商投資企業(yè)在報(bào)批立項(xiàng)的同時(shí)，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)向環(huán)境管理部門(mén)編報(bào)環(huán)境影響報(bào)告書(shū)〔表〕，無(wú)污染或輕污染工程的環(huán)境影響報(bào)告書(shū)〔表〕，無(wú)污染或輕污染工程的環(huán)境影響報(bào)告書(shū)〔表〕的報(bào)審與同步進(jìn)展。

報(bào)審環(huán)境影響報(bào)告書(shū)〔表〕應(yīng)提供以下材料：

〔１〕工程建議書(shū)〔可行性研究報(bào)告〕；

〔２〕環(huán)保技術(shù)資料；

〔３〕擬建廠址地形圖及有關(guān)材料。

〔四〕報(bào)批合同、章程

工作時(shí)限５天

主辦單位：縣外經(jīng)局

外商投資企業(yè)在立項(xiàng)批準(zhǔn)后，應(yīng)在３０天內(nèi)到縣外經(jīng)局報(bào)批合同、章程〔獨(dú)資企業(yè)免報(bào)合同)。

報(bào)批企業(yè)合同、章程〔獨(dú)資企業(yè)免報(bào)合同〕。應(yīng)提供以下材料：

〔１〕報(bào)批立項(xiàng)的整套材料及政府審批部門(mén)批復(fù)文件〔正本〕；

〔２〕合同、章程〔由法定代表人或法定代表人委托簽字〕；

〔３〕董事會(huì)名單或管理機(jī)構(gòu)名單〔并出具法定代表人簽署的委派書(shū)〕，進(jìn)口設(shè)備清單。

〔五〕申領(lǐng)批準(zhǔn)證書(shū)

工作時(shí)限５天

主辦單位：縣外經(jīng)局

外商投資企業(yè)在合同、章程獲準(zhǔn)后１５天內(nèi)，應(yīng)將所有文件〔同報(bào)批合同、章程〕報(bào)縣外經(jīng)局轉(zhuǎn)讓級(jí)外經(jīng)委、廳統(tǒng)一編號(hào)后頒發(fā)批準(zhǔn)證書(shū)。

二、注冊(cè)登記

〔一〕工商注冊(cè)登記

工作時(shí)限１天

主辦單位：縣工商局

外商企業(yè)在工程批準(zhǔn)證書(shū)頒發(fā)后３０天內(nèi)，應(yīng)到登記主管機(jī)關(guān)辦理登記注冊(cè)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

外商投資企業(yè)法人申請(qǐng)登記注冊(cè)應(yīng)提供報(bào)批立項(xiàng)和報(bào)批合同、章程的整套材料及政府審批部門(mén)的批復(fù)文件一式三份。

〔二〕稅務(wù)登記

工作時(shí)限１天

主辦單位：縣稅務(wù)局

外商投資企業(yè)應(yīng)在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后３０天內(nèi)，持合同、章程、營(yíng)業(yè)執(zhí)照到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。

〔三〕海關(guān)注冊(cè)登記

工作時(shí)限１天

主辦單位：海關(guān)

外商投資企業(yè)在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后３０天內(nèi)，應(yīng)持以下證件一式三份到海關(guān)辦理注冊(cè)登記；

〔１〕企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)副本或復(fù)印件；

〔２〕企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本或影印件〔應(yīng)加蓋原核發(fā)單位的印章〕；

〔３〕企業(yè)合同、章程；

〔４〕銀行出具的經(jīng)濟(jì)擔(dān)保書(shū)和開(kāi)戶(hù)證明〔海關(guān)認(rèn)為必要時(shí)提交〕；

〔５〕注冊(cè)登記申請(qǐng)書(shū)。

〔四〕外匯注冊(cè)登記

工作時(shí)限２天

主辦單位：國(guó)家外匯管理局永春支局

外商投資企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后３０天內(nèi)，應(yīng)持以下文件到外匯管理部門(mén)辦理注冊(cè)登記：

〔１〕立項(xiàng)、合同、章程批復(fù)文件；

〔２〕營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

〔３〕董事會(huì)名單。

〔五〕銀行開(kāi)戶(hù)

工作時(shí)限１天

外商投資企業(yè)賃當(dāng)?shù)赝夤芫值拈_(kāi)戶(hù)證到當(dāng)?shù)劂y行辦理外匯開(kāi)戶(hù)手續(xù)。憑企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，代碼證到當(dāng)?shù)劂y行辦理人民幣戶(hù)頭一手續(xù)。

三、用地審批

工作時(shí)限７天

主辦單位：縣土地局

〔一〕審批權(quán)限

外商投資企業(yè)因建立需要征用土地，使用耕地３畝〔不含３畝〕以下，其他土地３００畝〔不含３００畝〕以下，由泉州市人民政府審批；使用耕地１０００畝〔不含１０００畝〕以下，其他土地２０００畝〔不含２０００畝〕以下，由福建省人民政府審批；使用耕地１０００畝以上，其他土地２０００畝以上，由國(guó)務(wù)院審批。

〔二〕審批程序

１.有價(jià)出讓土地使用權(quán)--縣土地管理部門(mén)以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，外商投資企業(yè)作為受讓人，取得土地使用權(quán)。

〔１〕出讓人與受讓人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；

〔２〕受讓人按合同規(guī)定支付出讓金后，出讓人交付土地，辦理土地登記，核發(fā)土地使用證書(shū)；

〔３〕受讓人按有關(guān)規(guī)定成立并辦理注冊(cè)登記，按出讓合同規(guī)定開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)土地。

２、舉辦中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，利用企事業(yè)單位原有場(chǎng)地。

〔１〕中方合營(yíng)者或合作者持以下文件向縣土地局提出用地申請(qǐng)：

①建立工程批復(fù)文件；

②企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)；

③企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

④規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，總平面布置圖；

⑤建立用地規(guī)劃許可證。

〔２〕中外合營(yíng)者簽訂土地使用合同；

〔３〕辦理土地變更登記手續(xù)，換發(fā)或更改土地使用權(quán)證書(shū)。

３、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地報(bào)批程序。

〔１〕由縣人民政府組織編制工程建議書(shū)報(bào)泉州市人民政府轉(zhuǎn)報(bào)省人民政府或國(guó)務(wù)院審批；

〔２〕投資者按規(guī)定成立開(kāi)發(fā)企業(yè)；

〔３〕縣土地局負(fù)責(zé)征地及編制安置方案，并按審批權(quán)限報(bào)批？出讓國(guó)有土地使用權(quán)合同〔草案〕？；

〔４〕縣土地局與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地使用權(quán)出讓合同；

〔５〕開(kāi)發(fā)企業(yè)按土地出讓合同規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)，縣土地局辦理土地使用權(quán)登記，核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)；

〔６〕開(kāi)發(fā)企業(yè)組織編制開(kāi)發(fā)規(guī)劃，可行性研究報(bào)告和環(huán)境影響報(bào)告，經(jīng)縣人民政府審核后，報(bào)市人民政府轉(zhuǎn)報(bào)省人民政府審批；

〔７〕開(kāi)發(fā)企業(yè)按批準(zhǔn)的規(guī)劃實(shí)施開(kāi)發(fā)，到達(dá)合同規(guī)定條件的，經(jīng)土地局批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。四、規(guī)劃建立報(bào)批程序

〔一〕選址定點(diǎn)

工作時(shí)限１５天

主辦單位：縣建立局

建立單位提供：

１.申請(qǐng)選址定點(diǎn)報(bào)告；

２.批準(zhǔn)建立的有關(guān)文件；

３.環(huán)境影響報(bào)告。

主辦單位辦理：

確定建立地點(diǎn)和用地范圍，填發(fā)選址定點(diǎn)意見(jiàn)通知書(shū)；標(biāo)劃藍(lán)線圖；提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

〔二〕申辦建立用地規(guī)劃許可證

工作時(shí)限１５天

主辦單位：縣建立局

建立單位提供：１.測(cè)繪地形圖〔１：５００〕；２.總平面設(shè)計(jì)圖。

主辦單位辦理：１.組織有關(guān)部門(mén)審查建立工程總平圖；

２.劃定建立用地紅線并加蓋專(zhuān)用章；３.核發(fā)建立用地許可證。

〔三〕申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)審批

工作時(shí)限１５天

主辦單位：縣建立局

建立單位提供：

１.設(shè)計(jì)審批報(bào)告；

２.工程可行性研究報(bào)告批件；

３.環(huán)境影響報(bào)告；

４.建立用地規(guī)劃許可證〔包括工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，紅線圖〕；

５.資質(zhì)相稱(chēng)的設(shè)計(jì)單位編制的設(shè)計(jì)文件。

主辦單位辦理：

組織初設(shè)會(huì)審；修改設(shè)計(jì)后辦理設(shè)計(jì)審批手續(xù)。

〔四〕申辦建立工程規(guī)劃許可證

工作時(shí)限１５天

建立單位提供：

１.申請(qǐng)建立工程規(guī)劃許可證報(bào)告；

２.建立規(guī)劃用地許可證；

３.初設(shè)審批文件；

４.完整的施工設(shè)計(jì)圖紙。

主辦單位辦理：

１.審核報(bào)送的施工圖件并簽署意見(jiàn)；

２.放樣驗(yàn)線；

３.核發(fā)建立工程規(guī)劃許可證。

〔五〕申請(qǐng)施工許可證

工作時(shí)限３天

主辦單位：縣建立局

建立單位提供：

１.完整的施工設(shè)計(jì)圖件；

２.建立工程規(guī)劃許可證；

３.方案與經(jīng)濟(jì)局頒發(fā)的建立工程投資許可證；

４.施工隊(duì)伍資質(zhì)證明確定并經(jīng)工商部門(mén)簽證的施工合同；申報(bào)平安和質(zhì)量監(jiān)視有關(guān)證明；施工圖紙技術(shù)交底記錄。

主辦單位辦理：核發(fā)施工許可證。

〔六〕申報(bào)竣工驗(yàn)收

工作時(shí)限１０天

主辦單位：縣建立局

建立單位提供：

１.竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告；

２.施工單位自檢報(bào)告；

３.質(zhì)監(jiān)單位的工程質(zhì)量核定報(bào)告；

４.試產(chǎn)情況〔工業(yè)〕報(bào)告；

５.完成竣工檔案證明。

主辦單位組織有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，會(huì)簽竣工驗(yàn)收表，核定質(zhì)量等級(jí)。

南東大

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２０４

２００４-０８-２１

１０：０２

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