南京江北某別墅項目前期策劃案

**·***文化園營銷策劃報告YUYANGYUHUASTONECULTURALGARDENPART1“**·***文化園”整盤動作之想法與建議總述，本項目為體量為30萬方的大型項目，也是**地區(qū)第一個成熟正規(guī)小區(qū)。如果按照每戶平均100方計算，小區(qū)將容納約3000戶住戶，每戶按平均3.5人計算，小區(qū)建成后住戶將達到10000人左右。再和**鎮(zhèn)的常住人口做一個比較，我們可以很直觀的感覺到，**·***文化園的建設不僅僅是局限于在**鎮(zhèn)上的一個小區(qū)，而是在造一個新的**鎮(zhèn)。這種性質(zhì)就決定了，本項目的開發(fā)建設將是一個長期的和充滿變數(shù)的一個過程。**本鎮(zhèn)，不可能有任何的小區(qū)可以成為本項目的參考，所以現(xiàn)階段我們也是屬于一個摸索的階段，而在這種沒有任何數(shù)據(jù)和案例的支持下做任何具體的項目方案的設計和更改只能是對人力、物力、財力的一種很大的浪費，也非常的不科學。所以說我們現(xiàn)在能作出的，是對項目整體的一些散點的建議。關(guān)于**·***文化園發(fā)展運作的一些想法和建議一、項目定位1、開發(fā)商的自我定位決定了項目的運作理念及運作模式對于**·***文化園這樣一個**鎮(zhèn)地標性項目的開發(fā)商，應結(jié)合自身實際的情況對自我應該有著更為長遠及準確的定位，是以純粹的短期賣房為目標，追求短期內(nèi)實現(xiàn)投資利益最大化；還是著眼于項目長期的一個發(fā)展、銷售，注重企業(yè)形象品牌的樹立和經(jīng)營。**·***文化園，在短期內(nèi)將30萬方的物業(yè)全部售磬，不現(xiàn)實，也沒有挖掘項目的價值最大化。針對本案，結(jié)合開發(fā)商的自身實際，建議開發(fā)商應站在長遠的品牌發(fā)展考慮及項目長期的的銷售，追求土地價值的長期最大化角度上運作，合理利用資金投入，確定開發(fā)模式。我司初步建議，將項目分為多個組團開發(fā)銷售。2、除了精確的市場定位，更重要的是建立最通達的市場通路本案為**當?shù)貥酥拘缘慕ㄖ?，其體量和品質(zhì)決定了其面對的客戶群決不會僅僅是**本鎮(zhèn)居民。本項目的營銷推廣必然是針對整個**地區(qū)、江北片區(qū)乃至南京市區(qū)的，我們不應該把本項目僅看成是**的地標性建筑，我們應該站在更高的視角來審視本項目。本項目的市場推廣應站在更高的視角，在更高的平臺上進行運作。這樣運作的優(yōu)點在于可以有效的縮小區(qū)域市場競爭對手范圍；同時使本項目的檔次和周邊的項目和自建房區(qū)分開來。二、客源拓展根據(jù)本項目的體量，僅僅靠**的本鎮(zhèn)人口來去化，是非常不現(xiàn)實的。因此，必然要對客源進行發(fā)散性的拓展。我司建議從下面幾個方面入手：**區(qū)、雄州鎮(zhèn)交居客群可行性：（1）**區(qū)、雄州鎮(zhèn)離本案較近，車程約20分鐘（寧通高速六謊合段將成為連帥接狐**裁區(qū)中心到條**錢鎮(zhèn)主干道，車宏程縮短悅為求1碗0撤分鐘左右）；開（券2卡）預**激區(qū)、雄州鎮(zhèn)房贏價較高，基本杜為憐**奸鎮(zhèn)兩倍左右；醬（廚3盜）排**俯區(qū)、雄州鎮(zhèn)房鬧地產(chǎn)開發(fā)和建磨設已經(jīng)較為成伶熟，現(xiàn)市場也狗很火熱，投資魂理念比較成熟扎；織抗性：擦（型1殼）絹交通不便撲（汪2冰）必配套不齊全浮此地客群可參在考東京、倫敦貍等地人群聾的濤“蹲鐘擺舞式橋”倡居住方式，但蠅前提條件是交簡通的便捷，和課生活配套的齊期全。解決方案：滲交通配套金：御A賀、衡可由筆**殃方面與當?shù)卣e極聯(lián)系和雖溝通，提供一裳些可邀操作的提案，邀因為無論從本占案還是從探**宣鎮(zhèn)的長遠發(fā)展儉來說，便利的盟交通條件是必賀不可少的前提吵；敞B稅、犯由本案來自身干完善交通配套蟻，配置社區(qū)巴斥士，每日定時顧定點的接送，男以方便小區(qū)住枝戶，提高小區(qū)悲附加值；貓生活配套婦：秋A毅、之小區(qū)里配套較囑為完善的商業(yè)際配無套但拋**幸本身的商業(yè)配時套深比較零散，不聰具規(guī)模，而本鐵案本身規(guī)模較突大，故應積極豆完善自身配套奮，引如大型連弊鎖超市、餐飲變等其他商業(yè)項郵目；秘B辮、跟小區(qū)內(nèi)配備幼鼠兒陷園押雨壓教育問題一直饞是南京市民最令為關(guān)注李的問題，而如習若娛**為雄州鎮(zhèn)客群購姐買本安住房，拍必然考慮到小錄孩托管不便，邪因此配置師資太較好的幼兒園漁可以解決其后罪顧之憂；層從所***唇產(chǎn)業(yè)入手怎可行性：柿（吳1惜）陪**擺本身就是生***予產(chǎn)地丙（臟2瞇）遭**失有部分皇***因從業(yè)人今口概投（霜3者）罩本小區(qū)以凝***夾為文化切入點鉤抗性：智當?shù)貨]有形成專產(chǎn)業(yè)氛圍，政侮府也無招商引告資計劃掙很怨此類客群必須鮮由產(chǎn)業(yè)的形成辣來帶動。錦解決方案：脅A遷液朽由政府提供以拒本案為基礎的御，材***序交易集散地的濕招商引資計劃；租B印增反在本案中開辟肯一塊獨***杏交易市場，小顆區(qū)內(nèi)住戶租金覆可有大幅懶折扣；零從旅游文化發(fā)卡展入手（針對磨本案別墅去化皇）活可行性：端靈巖山（魚花怠石產(chǎn)地）、方薄山（火山風景貫區(qū)）可以和本悉案綜合成一個爭兩山一石的風曉景文化體系；勺抗性：蓬（程1盼）座小區(qū)內(nèi)有多層亂的物業(yè)類型，訂且居民素質(zhì)一畜般；伴（還2匯）腐兩山風景并不悉知名，也未曾極良好的開發(fā)；房（懶3遙）成此類客群一般譯注重周遍生態(tài)紫環(huán)境和小區(qū)品耽質(zhì)爐解決方案：牛A墳、凱小區(qū)別墅區(qū)盡約量和普通住宅搬隔離開，居住趣環(huán)境不相互干痰擾，米最好有獨立的紛進出口；暗B磨、礙**轉(zhuǎn)本地政府可將挪本小區(qū)作為一撤個地標建筑，港如若有行政從方面的參觀旅惹游，可將本案往作為一個必要另的景點，以宣禾揚求***置文化；辣針對別墅部分慮的推廣，要以板渲染兩山一石臟的概念為主要餐點；三、產(chǎn)品建議I、總體規(guī)劃溫（一）本案總列體規(guī)劃原則慣充分尊重、有糾效利用本案所震在地區(qū)的自然冤生態(tài)環(huán)境必將地中海風情駛的建筑特征融鄭入景觀設置之尼中覺考慮到不同產(chǎn)蠅品的客群階層錢，盡可能的將番同類產(chǎn)品布局唇在一起榴注重建筑單體輩之間私有空間傳和半私有空間市的設置伸景觀設置上少屈用大景觀，注篩重組團景觀和甜小景觀的設置蘋注重建筑細節(jié)廉和景觀細節(jié)的潤設計兆（二）四級公餃共空間的劃分茂根據(jù)居民室外顫活動內(nèi)容和室伙外空間防衛(wèi)、些疏散的需要，各按不同領域的削各自屬性和室撓外空間活動的籌內(nèi)容，將整體庸公共空間劃分材為四個等級的鵝空間序列：謎第一級：公共慮空間都即小區(qū)的公共梨干道和集中的扛綠地，供居民籌共同使用。在建公共空間的規(guī)寒劃上應與建筑堡主體撕、麗水系柄、草坪、樹木品、雕塑小品、坐等結(jié)合在一起羞考慮，營造出揪一種舒適、幽挺雅的空間氛圍壺。隊第二級：半公亡共空間砌指其公共性具煎有一定的限度定的空間，作為感居住組團內(nèi)的腐半公共空間是引供居民共同使肆用的，它是居拿民增加相互接久觸、熟悉、交拜流的地方，是澡鄰里交往、游兩樂、休息的主墨要場所，也是擔防災避難的疏樹散的有效空間份，以及通過較滴完整的綠地和守開闊的視野作慚為居民接近自夸然的場所。在舍這部分的空間啦規(guī)劃上應注重偵根據(jù)如建筑分布的原組合來考慮，熊并保證其交通辰暢通、功能齊廚全。齒第三級：半私勇用空間略半私用空間是奮住宅樓幢之間催的院落空間，漏也劑是居民就近休助息、活動和健瞧身的場地，在策設計上應注重呼其設施的多樣扁化和完備性，歉把它規(guī)劃成小歲區(qū)中最具董有吸引力的居咸民活動空間。小第四級：私用乏空間才住宅底層庭院兄、樓層陽臺與癢室外露臺。樓愁層上陽臺可以管眺望、休息、閃種植花卉，營彼造垂直綠化的潤景色。交（三）歉整體建筑布局駝應考慮的因素蟻（棉1臉）充分考慮戶個間干擾簡在保證每戶獲肯得合理采光和食日照的前提下粗，應注意減少丙西曬、噪聲源他等不良朝向影率響，避免樓與嗚樓之間的視線蟲干擾。同排住靠宅可采取錯位榴開窗、扭轉(zhuǎn)開芽窗等處理，不雁同排住宅除了澤加大建筑間距沈之外，還可采棕取單體錯位或猾扭轉(zhuǎn)排列的布吳置方式。呢（哀2騎）考慮良好的幕自然通風孝自然通風也是席住宅品質(zhì)的重誕要因素是最健繪康和節(jié)能的通書風形式。在住桶宅布局中，應酸注意該城市建柿設地段的各季何主導風向，通賠過合理的單體產(chǎn)布置形式將自特然風引入社區(qū)追內(nèi)部，加強自吊然對流風以減菠輕人員密集帶夠來的熱島效應鴉，改善社區(qū)局腦部小氣候。面二、公共配套駕設施建設餓（棒一光）具體建議1、會所錦項目主入口（僵**無路）附近設置霧會所，力求讓地從主步行景觀普道路進入小區(qū)參的客戶首先進夢入會所，經(jīng)過豪會所后進入小翻區(qū)。這樣設計顫的目的在于佩（名1療）希望讓每一蹦位客戶有一種賣回家的榮耀感敬，會所也可以妨作為本案的一鴿個標志性建筑站物，他不僅僅您發(fā)揮服務的功給能，更可以作拔為小區(qū)的一個訪象征。瑞（扮2勾）日常性的服范務功能，如物唐業(yè)公告等設置聽于此，可以讓豪每一位回家的播客戶及時的了繡解信息。球（虎3產(chǎn)）通過增大人毯員的流動，可貢以有利提升會輔所人氣，提高痕會所服務設施滑的利用率。芳本案可以設跳置滿2咬～子3賀層構(gòu)造的單體儲建筑作為社區(qū)符會所（規(guī)?？卣局品庠谫?00伍0懸㎡左右），主恥要設置榨物業(yè)中心、家幕政服務中心、吳醫(yī)療護理中心雹、健康咨詢中傲心、報刊閱覽踩室等珍會公共服務設狐施。諸2嘉、商業(yè)綜合服菌務煌本案作為牙**嬸鎮(zhèn)的大型地標送性項目，其商則業(yè)部分不僅是今本小區(qū)的服務液設施，同時可華以定位為區(qū)域賠型的商業(yè)項目胡，服務于周邊票的小區(qū)居民及敞公司員工。我家們考慮將商業(yè)鋸服務項目主要女設置在小區(qū)的諷西南側(cè)，沿治**搏路布置，設計韻成翁2書～莖3右層的多棟獨立睜建筑，針對不智同的物業(yè)形態(tài)繪進行場地劃分搶。考慮到謠**蚊地區(qū)商業(yè)生活讀服務設施數(shù)量妹少，且分布散場亂，缺少上檔榴次、上規(guī)模的孤集中商業(yè)服務叉賣場（超童市），考慮引哪進如下商業(yè)形廁態(tài)戒（壤1晃）大中等規(guī)模愚超市：內(nèi)設凈仁菜配送中心，揉日常用品、副演食品綜合超市切；（建議與知雄名品牌連鎖的網(wǎng)超市合作）。宋（膏2稅）旅游風情商已業(yè)街，具有一玉定規(guī)模的中高行檔餐飲行業(yè)，突特色餐廳，酒然吧、茶社等等落。撒（間3注）便利店組合雜：照相沖曬、外美容美發(fā)、家垮電維修、服裝禁加工制作、洗嘴衣、洗車美容姓、影碟租售等圾（可以集中分塔布在雨花南路死的底商部分）稍。嚇（年4疼）郵政分理處暮、銀行分理處楚、票務代理處割（可以集中分撇布在雨花南路珍的底商部分）化。橋3讀、多功能運動冶中心摩與項目的西南峰處設置小規(guī)模袍多功能運動中朋心一處，設球緒類區(qū)、健身區(qū)坊，建設一座排背球、羽毛球、轎籃臥球匹“掉三合耀一傭”胸的復合型球場酸。期4暈、休閑體育設聚施勒居住區(qū)結(jié)合綠甘地與環(huán)境配置塵、設置露天體定育健身活動場括地。健身活動晃場包括運動區(qū)奔和休息區(qū)。運狹動區(qū)應保證有覺良好的日照和市通風，地面宜搞選用平整防滑扇適于運動的鋪夾裝材料，同時證滿足易清洗、煤耐磨、耐腐蝕竹的要求。休息把區(qū)布置在運動秀區(qū)周圍，供健它身運動的居民棍休息和存放物灣品。休息區(qū)宜籮種植遮陽喬木索，并設置適量姓的座椅?；诰幼^(qū)應設置業(yè)老人活動與服擺務支援設施，佳包括活動設施險、休息座椅等彩。室外健身器蔬材要考慮老年每人的使用特點旬，要采取防跌閣倒措施。座椅桑的設計應艇滿足人體舒適界度要求。5、教育配套紐在小區(qū)內(nèi)可以臭考慮與當?shù)刂妹變航虒W機場構(gòu)合作，共同沙開設一所具有群較高教育水平勇的封閉式雙語苦教學幼兒園。遲應考慮到與本拾案的交通連接跳問題，便于小柏區(qū)內(nèi)的學生可粒直接進入學區(qū)遷，增加便捷性疏，保證學童人央身安全。庭6沙、固***休文化園呆在小區(qū)內(nèi)設立你***塞文化主題園區(qū)位及漸***麻主體公園，充倆分展示和傳播雕了項目的主河題小——“腳***矮文臉化隸”繞，具有人文和栽精神層次的內(nèi)么涵。項目整體店規(guī)劃圍治繞披“華***乏文醫(yī)化裁”身這一主題進行吊，通過噴泉、脅水景、卵石鋪般地、坐***鎮(zhèn)文化雕塑，層晨層深入，到達指***促文化廣場，這陜是整個項目文鍵化體驗的高潮專，是通過虧***證拾趣走廊，樣***捕文化墻、聰***滿精品鑒賞區(qū)及鳳大面積廊***艱鋪地，使文化僻內(nèi)涵得以升華易，進入人文交麗融的境地。霧三鞏、環(huán)境藝術(shù)設談計建議親地空間悄親地空間：盛增加居民接觸扶地面的機會，緞創(chuàng)作適合各類廉人群活動的室刃外場地和各種鬧形式的屋頂花南園等等。親地空間耐親水空間：駝居住區(qū)硬質(zhì)景棄觀充分挖掘水許的內(nèi)涵，體現(xiàn)偉東方理水文化倍，營造出人們盜親水、觀水、丈近水、戲水的貸場所。燙親綠空間：機硬軟景觀應有快機結(jié)合，充分險利用架空層、救臺地、坡地、偷宅前屋后構(gòu)造債充滿活力和自襲然情調(diào)的綠色要環(huán)境。親子空間級親子空間：秋居住區(qū)中要充賠分考慮兒童活鏡動的場地和設霧施，培養(yǎng)兒童干友好，合作及炎冒險的精神。親子空間跪1時、植物設計上券應選擇地方樹獅種，通過設計扔將之進一步整羊合，利用最為亭常見的景觀苗哲木達到最為理被想，符合設計晝理念的景觀效租果，突出綠色察與社區(qū)人文的語結(jié)合。激2險、軟、硬景觀熱的交融副環(huán)境綠化設計閣中，大多數(shù)景習觀規(guī)劃設計往慶往側(cè)重于構(gòu)成盲景觀環(huán)境的硬馬質(zhì)景觀，而忽攝視了綠地林蔭葉一類軟質(zhì)景觀針的規(guī)劃設計，倉景觀環(huán)境建設剛中，各類混凝池土磚、花崗巖酒、石料、不銹終鋼等金屬材料問所占比例仍過鼠大。相比之下跑，綠地草坪，愁林木花卉，河剝池水體則往往吼處于從屬地位租，本案的設計宜，借鑒歐洲園時林利用植物造戲景的手法，采帝用耐踐踏地皮雄，將社區(qū)居民爽部分活動從硬銹地移到草坪之許上，增加活動替的情趣，構(gòu)筑豬具有典型現(xiàn)代緞法國景觀設計隆風格的閑暇生嶼活景觀。通過勝軟質(zhì)與硬質(zhì)空薯間的有機交融棉，在一定程度跌上增加綠化覆省蓋率。灘3舒、與主體園區(qū)斑（問***夜文化園）結(jié)合奔環(huán)境景觀設計狐中，應該結(jié)合理***踏文化園的主題出，從狡***掩產(chǎn)業(yè)入手，以副***捎作為促文化和景觀的滅切入點。景觀確設計應與建筑漠規(guī)劃融為一體霸，甚至到材料根和母體的選擇紋上都有呼應。遲在景觀設計中膛盡量運用于樹***露作為環(huán)境景觀婦的基礎材料，糟并結(jié)合水系及庫綠地草坪，林罰木花卉以增加唯主題園區(qū)的特采色。四、建材建議暑隨著社會的不倉斷發(fā)展，我國飄越來越注重節(jié)陰能環(huán)保住宅的例開發(fā)建設，且聰國家建設部對哄于住宅節(jié)能也待越發(fā)重視，不塑僅如此，住宅幻節(jié)能技術(shù)的運嫌用也將直接提世高產(chǎn)品的附加折值增加項目的您賣點，因此我偷們建議運用太問陽能技術(shù)：免建議本案在屋狗頂安裝集中式畢太陽能供熱水撲系統(tǒng)，這套系秤統(tǒng)應具備美觀煤、實用的特點射，陰雨天氣可章通過電加熱，扣熱水管道可預亦埋至樓體內(nèi)，筑增強保溫性能蛇。這種產(chǎn)品應陡該具備以下特圣點。皺（淡1例）場采用定溫自動芒循環(huán)技術(shù)。只青要打開熱水龍店頭，短時間就匯有熱水流出。養(yǎng)（泄2杜）情采用智能控制斷技術(shù)。實現(xiàn)了序?qū)λ?、水溫也、水量及太陽瓶能集熱、電輔躲助加熱的智能鋤化控制，無需禍專人守護。偶（村3須）蠅采用光電互補富技術(shù)。成功解柏決了陰雨天和拐冬季光照不足冊情況下的熱水擦供應問題，保勸證一年四季正行常使用。恭（薪4淺）太陽能產(chǎn)品壤與建筑外立面袋造型完美結(jié)合端PART姨2罰一期產(chǎn)品營銷師推廣策略物以下營銷思路六僅針對項目一超期畜（詞即踩6蟻#納、滋7非#飲、娛19勝#拍、來20援#段及建4臉#龍、沈5際#押商鋪）揉一、項目基本姐情況曉項目名稱：蚊*****蠶文化園桌項目性質(zhì)：住華宅及少量商業(yè)完項目調(diào)位置叫：翁南京市讀**碑區(qū)等**奧鎮(zhèn)涼**霜路哭建筑面積：約耕11022杯萬仔平方米建筑風格：稈建筑形式：蝶4曾棟多層寶住宅瘋及搶2既棟商鋪再6獨#猾、泰7昨#據(jù)、族19祖#蜜、泳20#省為磨5東層色加閣樓忍，為住宅會4皂#煩、個5#部為脈二層肅商業(yè)門面房架戶型設置：罪詳化見下頁康*****健文化園一期住脹宅戶型統(tǒng)計分刃析表博項目特色：江幾乎乏戶戶可見長江項目進度：灣目前淹一期耍規(guī)劃及建筑方繼案已基本確定芬，現(xiàn)處于微調(diào)馳階段，值200啊7豪年宣8據(jù)月底我廟二層結(jié)束劃200寧7紗年番1攪0勺月中旬踐視土建封頂白蓋商品房預售許搜可證竟*****明文化園一期住勒宅戶型統(tǒng)計分乒析表物房型雙戶型臂所在樓幢號黃面積信戶數(shù)距面積忠戶數(shù)慮比例渣房型袖比例球面積段通面積和足比例謎房型箱比例鴿面積段槽2爆房魂2插廳宗1兩衛(wèi)咸B婚6#午86.56憐80-90撤10煤9.26%老15惱13.89%驅(qū)13.89%火865.6界7.85%傻1288.7家5航11.69%陡11.69%時C汁6#嘉84.63澤5塵4.63%伸423.15密3.84%命3斬房正2迷廳柜1刑衛(wèi)塞E清7#需91食90-100斷8衫7.41%蚊83杜76.85%消24.07%嘆728績6.61%映8563.8磚9良77.70%易22.30%艙F收7#哥95.08零8柜7.41%旨760.64蹲6.90%紡D蒙6#項96.93鼓5菌4.63%略484.65效4.40%堂97.02躲5鑼4.63%退485.1剪4.40%準J頑19#而100.87愿100-11薄0臨16云14.81%押34.26%衛(wèi)1613.9唇2回14.64%橫35.21%調(diào)H毅19#廟106.63復8夾7.41%慢853.04防7.74%么L戒20#璃108.46線5辦4.63%功542.3像4.92%脫G韻7#烈108.93槽8防7.41%罩871.44蔽7.91%痕K悄20#紫111.24冤11花0矩以上刻20紋18.52%攜27.78%沫2224.8初20.19%患30.79%艷3早房紡2欲廳州2拜衛(wèi)蕉A掉6#渾116.93測脫10灰9.26%平10塞9.26%屯1169.3清10.61%再1169.3臉10.61%唐合計儲108內(nèi)100.00免%旗108紗100%大100.00峰%龜11021.誓94虛100.00蜓%須11021.具94肯100.00頁%堂100.00耽%吹二、一腫期某SWT框O土分析潤（一）、項目敲優(yōu)勢分析她（質(zhì)S陽）款·芝**充乃至悟**脊地區(qū)拘的罕有定高品質(zhì)小區(qū)略·宜**嗚地區(qū)唯一榮最封大規(guī)模，成熟虹花園小區(qū)繼·浩具有特色文化邁賣點悉·士**護企業(yè)品牌在劉**游地區(qū)良好的認鋸知度和認同感栽·釘小區(qū)建成之后床將會成為退**蓋鎮(zhèn)新的行政、取生活、文化中攔心配·橫**征唯一如此大體康量的害兩證齊全龍的商品房。姿·塵可正常買賣，漿故有良好的升栗值空間地·摔一期出售房源悟為小區(qū)最突出粒最具有優(yōu)勢的花位置夫·突周邊配套齊全青（學校、超市捉、農(nóng)貿(mào)市場、廊醫(yī)院純等），作為一照個大規(guī)模小區(qū)根，內(nèi)部配套也茶必然相當完善騙·皺一期銷售所針酸對的高素質(zhì)人勁群，必然帶動魔整個小區(qū)人文菊素質(zhì)的提高，涂促進前期的銷累售亮·量一期體量不大凱，運作周期不墻長，市場風險狡不大醉（二）、責項目粒劣勢斤分析末（孩W隱）毛：燕·娘雖然一期無太年大銷售壓力，嗓但好項目總體量大筐，奮整體哈去化速度緩慢鏟·矛當?shù)爻Ｗ∪丝陬i稀少壤，當?shù)乜驮粗ё藫瘟Σ蛔銐K·坡交通配套差（唇只有一班車通煌向訴**誼）若·退周邊居民自建情房多，勞且價格便宜，質(zhì)故像影響項目去化炸·誼當?shù)鼐用裢顿Y蛋理念淡薄，臺且墾對生活品質(zhì)要旗求較低跑·錫項目周邊雖有純部分生活配套芽，但僅限于最本基本的配套，花不能全方位滿撿足客群的需要罩·墨前期項目本身塔的配套完善不參夠齊全繼·圓一期體量較小慕，不能發(fā)揮規(guī)鞭模效應逝（三）姐項目亭的敏機會星點流（研O刮）銷：皆·肆整個找城市綁房地產(chǎn)峰大慧形勢齡發(fā)展伴良好監(jiān)，使項目有借財勢的機會贏·拴江北片區(qū)及剖**腥區(qū)有產(chǎn)業(yè)大發(fā)米展的機遇?！ひ?*柳地區(qū)漠***敞及旅游產(chǎn)業(yè)的衛(wèi)發(fā)展機遇浩·慧**滑當?shù)貨]有可與殲之抗衡的樓盤迅·半江北板快以及流**次區(qū)雄州鎮(zhèn)房價過偏高值（四）項目圈的嘴威脅便及困難點蛛（巴T等）：閘·價**貼鎮(zhèn)常住居民自膜建房比較多算·伙周邊雁其他鄉(xiāng)建鎮(zhèn)上的同類型拼樓盤使得邁部分目標祥客戶分流病三、項目核心啞競爭力孤從上述項目分答析并結(jié)合市場抓分析及現(xiàn)階段抽其它在售或即琴將推出的住宅義項目綜合考慮北，我們可以總促結(jié)出本案的最丑大優(yōu)勢特點即奧項目的核心競堆爭力：爛大體量診+怖賴產(chǎn)權(quán)閘+凍主題文化省+曲樣板社區(qū)們=場3浸0漲萬司㎡主題文化樣謹社區(qū)大體量：告**糊唯一感：差①肥品質(zhì)、檔次較冬差的自建房較港多警②怨少量商品房，殘不成氣候，且決品質(zhì)不高商③屑**崇鎮(zhèn)上唯一的詞如此大體量的鞋社區(qū)，過去不靠曾出現(xiàn)過，今詢后也不太可能局有其他項目的于體量超越辰**陽及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)藥罕有也：副①補目前在售的悲**炭區(qū)項目，如龍勇池翠州、金寧倆廣場等泄體量都不及本街項目賢②喊**佩其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的在榴售項目如八百曠橋鎮(zhèn)的聚賢新額城等，基本不維及本項目宰媲美江北當：瓶本項目即便是船放在江北大的肌市場中去看，嫂也可與之媲美產(chǎn)權(quán)：半**擇當?shù)匚ㄒ蝗绱霜z大體量的，有脖產(chǎn)權(quán)的，真正雅意義上的商品揚房主題文化：笑***飯文化瓦：給①獸***朱之鄉(xiāng)蛛②蔬***會展示、芳貿(mào)易慮一條龍摘旅游文化揉：素**猾方山火山口，昂科學價值高，泉觀賞性強，鄰損近地區(qū)現(xiàn)與棲斤霞山風景區(qū)隔名江相望，四橋范建成后將這兩殲處串為一體，速可以規(guī)劃一個夢以火山活動為芳主題的地質(zhì)公鞠園。樣板社區(qū)：袖樣板社頁區(qū)：雹規(guī)模大，居住縮人口眾多，形宋成縫**眾歷史上從未過機的集中的生活臥居住社區(qū)宜樣板生活蓋：供真正的城市生源活，濃厚的居州住扭轉(zhuǎn)，良好栽的人文素質(zhì)，敬靜謚的居住環(huán)遲境，都是現(xiàn)薯今歉**媽鎮(zhèn)從未出現(xiàn)過扇的晶樣板示范哨：逮項目自身的配背套設施也將與險當?shù)噩F(xiàn)有配套柏有質(zhì)的差別，催也將成為今后平其他項目的樣帶板飯四、幟一期伸項目市場定位爆及目標客群定遭位悔（一）、伯一期孔項目產(chǎn)品定位戰(zhàn)：劑根據(jù)項目的手具體情況，項賺目一期區(qū)的市場叢定位應該從兩孕個方面考慮塘：腥一期產(chǎn)品便對于市場：岡第一次亮相于尋**管鎮(zhèn)的，危唯一的瘦、真正意義上噴的，淹成熟纖的高品質(zhì)小區(qū)馳一期產(chǎn)品情對于項目整體齡：測是召整個項目的樣趴板蓋示范薦段間，是榜樣，是為標桿縱（二）、項目五一期鐵目標客群定位預：談針對于本案一稼期力求打造成欲整個項目的樣斬板段，所以根允據(jù)本項目的具緩體情況，加上剛前期對本鎮(zhèn)居隸民的收入水平擁、住房現(xiàn)狀的徐市調(diào)數(shù)據(jù)，我哀們目標客群做步出以下算定位脈：鞭目標客群概述徒：負本案一期針對澤的主要繼客群控為郵**承當?shù)氐母叨丝蛵{群，如公務員袋、教師等。這慮個群體收入高假且穩(wěn)定，渣這類客群色一般都已伍擁絡有虧一套甚至一套所以上的需房產(chǎn)稀，惹所以憐究膚其購買本項目碌的兩點原因把為喉:狐a周奏提高居住品質(zhì)譽，改善居住條背件；郵b賴朱投資，日后上慣市交易。沫目標客群具體隨描述：職業(yè)特征：主要客群公務員事業(yè)單位人員教師站企業(yè)斷中高層繭管理人員射大灰中拍型發(fā)企業(yè)癢職員慈次要客群私營業(yè)主籃皂外地回鄉(xiāng)置業(yè)繩人員寇或已其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民截B票、收入緩狀況胸：家庭年收入炸2錄~棗3獄萬元遭，即家庭月收夢入篩1600圾元妙~依25園0趴0山元萄C栗、居住卡人口蒜：肚3-姓5話人暫D突、圖主要客群在共同點：話·鼻屬于纖當?shù)刂蔚母叨丝腿盒Аの鹬v就生活品質(zhì)倡·繡收入相對較高漸并且穩(wěn)定序·荒有一定的社會睡地位悉·兇有一定的投資疼理念膽第敞三營部分、狗項目肺營銷思路草案一、營銷目標逗圓滿完成柔一賢期的銷售任務示，實現(xiàn)經(jīng)濟價握值最大化；姥進一步提升躲項目及開發(fā)商豪的品牌形象，數(shù)實現(xiàn)品牌價值古最大化。賽二、營銷戰(zhàn)略里指導思想桃通過營銷塑造甜個性化的產(chǎn)品冶形象，體現(xiàn)項元目獨具魅力的框價值。子通過中一期損住宅物業(yè)垮樣板示范段的尾打造及買商業(yè)物業(yè)價值虜?shù)纳猿醪襟w現(xiàn)逢，實現(xiàn)吊一遵期仁銷售迅速告捷歸，同時，將一朵期做為整體項毀目的樣板示范腥段，對整盤的例銷售起到至關(guān)蜘重要的作用。和三、肆項目一期輪營銷策略筑根據(jù)營銷戰(zhàn)略漸指導思想，項糕目的營銷策略曾如下圖示：對對19#、20#住宅定向?qū)嵤I銷，建立初步的市場價值，增加客戶尊貴感通過19#、20#的成功銷售，帶動6#、7#住宅實施營銷，進一步提升產(chǎn)品的價值通過19#、20#的成功銷售，帶動6#、7#住宅實施營銷，進一步提升產(chǎn)品的價值，讓客戶認知到本項目的升值空間塑造個性化的產(chǎn)品形象，體現(xiàn)獨具魅力的價值對對一期房源完全去化，實現(xiàn)價值最大化翁以上圖示的內(nèi)巧涵包括以下幾暫個方面：筆先塑造產(chǎn)品形襲象和價值，再怨實施銷售灘由于消費者對拍房地產(chǎn)產(chǎn)品的點認知有一個過喘程，所以應先及培育市場，再堪展開銷售。竭即：通過塑造口個性化的產(chǎn)品誘形象，體現(xiàn)項制目獨具魅力的鋪價值，使產(chǎn)品財?shù)膬r值得到市掠場的初步認可蓮。在此基礎上叫，再對目標消掛費者展開強大政的銷售攻勢，礎將會取得更好奉的效果，且有瞧利于實現(xiàn)項目哭的價值最大化射。仔以住宅物業(yè)的走價值帶動商業(yè)想物業(yè)的價值學一方面，性一期推出的主屑要絲商業(yè)物業(yè)屬于湖社區(qū)單大型刺商業(yè)物業(yè)，該父類商業(yè)物業(yè)的衛(wèi)價值直接受住挪宅物業(yè)價值的南影響。當住宅怖物業(yè)的價值得么到充分體現(xiàn)的爸時候，商業(yè)物右業(yè)的價值才能曲得到更好的發(fā)飾揮。彈另一方面，由膀于的當?shù)刈越ǚ康乃饕?guī)模不斷擴大嶼，以及其他鄉(xiāng)港鎮(zhèn)的類似物業(yè)鉛也將陸續(xù)上市網(wǎng)，因此團將對本項目的腔住宅物業(yè)構(gòu)成篩很大的威脅，漢而商業(yè)物業(yè)市極場競爭的威脅悅相對較小，所穿以魚建議落住宅物業(yè)應先恢行銷售，以避羅免市場風險。投住宅物業(yè)營銷既分二步實施逐A而、檢建議先控將肅19閑#否、仁20建#鷹兩棟做第一批灰房源做定向內(nèi)溜部認購嘴。原因如下：賴如果所有住宅榴一次性推出，字將會出現(xiàn)標總價較低的傅二室論或面積較小的址三室注銷售得較快，社而面積較大的純?nèi)忆N售得較辱慢的情形，這如樣就把銷售難畝度大的戶型全富部留在了后期鑰，顯然不利于瑞銷售。分二步常銷售則可以避春免這一問題，抱取得銷售上的捎平衡。棋一期房源讀中知19題#變和狀20勤#茫房型均為三室短，面積均標在屢100輸㎡猜以上，就總價妖來說較另兩棟賞房源要高。因探此，決將凈1肚9朝#倆、顏20#皆做為今第一批房源蠻，夕建議票只闊針紙對于本鎮(zhèn)的行握政機關(guān)人員、凳公務員及關(guān)系患人員含做定向的內(nèi)部歸認購娘。這類客群經(jīng)剛濟基礎較好，饞對伯總價承受力比己較大。同時讓刃這類客群優(yōu)先茶選房購買，也列增加了他們自備身的優(yōu)越感，禽以及對項目升爆值空間的倘感性考認識劑，并旅通過這群人的病口碑傳播，擴魚大本項目的影迅響力。有本項目肺在當?shù)責舳ㄎ缓跒槎轮懈邫n，暖在當?shù)氐氖袌龅弓h(huán)境中詳具有一定的薪風險。分二步蓬銷售有利于總顏體營銷控制，鋼降低風險。通礙過先賣育1叔9稈#忠、軌20#目，對營銷工作傾進行檢驗和跟惜蹤，不僅可以弱為涼6降#果、蔬7#敞的營銷提供市司場依據(jù)和幫助盛，而且一旦出傅現(xiàn)問題，利于招把損失控制在借較小的范圍別，更是對整體舌項目的長期運兼作一次試探和民嘗試。賄分二步銷售有衡利于價格的調(diào)鳴控，可以通過珠價格的提升實曲現(xiàn)項目的價值圣最大化。治B妙、再蒼將暗6散#炮、州7筐#斧以及一批剩余饑房源做定向推數(shù)廣及銷售占，倘原因如下：惱（利1盯）孩6肝#需、秒7#應的房型較多，強有二室和三室皆，面積基本控浙制堪在憂100男㎡繩以下。針桃對這批房源我脹們可以在第一薯批房源迅速去擁化之后，做為減第二批房源向琴**爸當?shù)氐钠髽I(yè)、蔥學校教師及其彎他客群做定向盼的推廣及銷售皺。暮命蠻（舅2艦）摟建議做一些小促規(guī)模的團購活茶動，達到一定蠢人數(shù)后給予一裙些折扣，但折觸扣后價格須高惑于內(nèi)部認購房乏源價格。屋（航3休）這批房源總共價較低，面積招較小，客群可厭選擇的范圍較痰多穩(wěn)（友4煙）這批房源也賺包括了一薦些忠11阻0慈以上的大面積益，也不會將有盈這種需求的客畢戶拒之門外儲C顆、在一期銷售濤的過程中，貫肥穿對隊**詳區(qū)雄州鎮(zhèn)市場正的試水征，原因如下押：舅暈（仙1銹）涂狼對一期房源的點去化起到一定方的促進作用寸膽箭（頓2圾）換工唐對恢**爆本鎮(zhèn)外客群的邪一個拓展，對選市場進行一個拾試探，了解市愧場反應，為奮二期及之后的向銷售工作做鋪賊墊（如反應良玻好，建議設立吹市區(qū)售摟處）厲商業(yè)眨物業(yè)登的營銷建議警原則：穩(wěn)由于商業(yè)物業(yè)屑的營銷工作距便今較遠，其營鋒銷策劃將另行醫(yī)制定貴，以下提幾點漏建議：態(tài)（蝦1牌）序建議遼將飽5顆#鮮商鋪躬設置為室現(xiàn)場默售樓處，緒因弦5拒#陶配備了耗燈塔婚，其扯高度略高于項代目擱其他棟高度，棗如果登頂恒可對項目有個膜整體的觀感機，因此，建議促將慶5怕#密商鋪的四燈塔設置為項尿目觀光萍點，并見設置電梯；販（神2肉）客建議把卻4#厚樓商鋪暫設為洞一戲個創(chuàng)“截奇石慎館持”鍵。垃原因一，辟本案原來規(guī)劃蟲的盞本項目灑的會綢所豎——冷奇石館虹，侵落成時間比較無晚，而一期我稀們將作為本項天目整體的一個醬樣板段來打造擋。稱一期所呈現(xiàn)出柔的無論從產(chǎn)品恥、配套還是其丑他方面都將是迫以后本案打造決產(chǎn)品的一樣本僑，身一期必須將我甩們所能帶給客和戶的與他們過跪去生活有本質(zhì)陣區(qū)別的方面呈油現(xiàn)出來；原因沈二、跟本案名階為孕“屬***球文化擠園勢”誤，而一期中并顛無與之十分呼替應的景觀配置震，故我司建議木設置鑒此總“艙奇石超館怎”碎來呼應本案案經(jīng)名，烘托文化挽氛圍；欣原因三、現(xiàn)階放段銷售商鋪是硬不實現(xiàn)的，在鋼沒有任何的入聯(lián)住率及商業(yè)氛帖圍的情況下，魂想讓客戶掏錢奸買預期是不可型能的。只有有湖一定量的客戶初入住了，項目笨周邊聚集了一段定的人氣，才歲會有客戶關(guān)注與商鋪投資。共甚至可以先招輩租，免一年租改金，之后帶租微約銷售更能引招起投資者的興女趣，經(jīng)濟價值覆也可達到最大蹤化。例5豪、教以下為淺我司針對一期跳產(chǎn)品腿，提出一些建蒸議：年（呢1陵）扣針對一期銷售翼的房源，做到勵基本安防配置兆（如電子對講付，紅外對射聞，翅24勉小時電子巡更奇，保安站崗）經(jīng)。因為一期所漫針對的主要客川源為刻**桶鎮(zhèn)上相對高素他質(zhì)人群，而瓦**漲鎮(zhèn)上從未有過姥正規(guī)、成熟的鍵小區(qū)，所以這瘦些安防配置會怪讓其產(chǎn)生品質(zhì)江感，從而加深韻對本項目的認燭同，形成良好黃的口碑效應；垃（此2肯）萌建議互將一期流房源中卵1姜1岡種糟戶型控均掙做順出樣板間薯。服樣板間給客戶纖的感覺是非形常直觀的，紅讓一期的主力農(nóng)客問群餐——戰(zhàn)**租鎮(zhèn)客戶，粉率先黑體驗到前所未杠有的都市生活葉。這樣會直接鞏刺激客戶的購廉買行為，加快冷購買速度。源另外，犬精裝修的樣板攝房可以提升項攀目本身的品質(zhì)墨，拼增加客戶的尊奮容感霧，從而增加口舒碑傳播度礎；怒（清3廁）徐建議本案在屋濾頂安裝集中式鈴太陽能供熱水沿系統(tǒng)，這套系爬統(tǒng)應具備美觀階、說實用的特點，臨陰雨天氣可通刑過電加熱，熱店水管道可預埋呀至樓體內(nèi)，增玉強保溫性能。霸太陽能設備的素添置，很大程矛度上提高了產(chǎn)視品的附加值，平提升品質(zhì)感。摘這種產(chǎn)品應該甩具備以下特點河。霉A肢、費采用定扒溫自動循環(huán)技同術(shù)。只要打開賓熱水龍頭，短傾時間就有熱水盲流出。塵B合、矮采用智能控制舊技脹術(shù)。實現(xiàn)了對攝水位、水溫、幣水量及太陽能挑集熱、電輔恰助加熱的智能怒化控制，無需爐專人守護。耽采用光護電互補技術(shù)。既成功解決了陰料雨天和冬季光否照不足情況下發(fā)的熱水供應問宰題，保證一年月四季正常使用杰。半D喉、燙太陽能產(chǎn)品與斜建筑外立面造刊型完美結(jié)合班四、營銷周期艘及營銷階段劃鴉分醫(yī)（一）營銷周公期稱根據(jù)項目市場膜定位及營銷戰(zhàn)森略指導思想，概項目蛋一期零的營銷周期爭鐮取控制在擊3舟個月川之內(nèi)，（這梯里壤指的營銷周期塌是從項目殿內(nèi)部認購儉一直到銷售結(jié)馬束腐，前期市場導脹入期不包含在蓄內(nèi)役）炮（二）剪入市時機建議能我司建議一期歸開盤在十月中夏旬，原因在于宵：蓄十月份為房產(chǎn)箭銷售旺季；煌一期主力客群載為本地客群，前根據(jù)對本地客娃群的調(diào)研及了晴解，茄客群對期房有筍較大抗性，對旁現(xiàn)房較認可。對因此飄，開盤應選擇捧在一期項目進懷度接近于封頂會時期，這樣即殿方便客戶實景艇看房根，也增加了客晌戶的購買信心爪。歐（竭三讀）營銷階段劃悔分攜市場導入期喊（奸200商7倆年貫9病月閉之前?。┗种饕獱I銷工作奇：廟項目包裝及銷毯售工具、資料從的準備宇銷售人員培訓永及上崗晨項目市場形象滿推廣及相關(guān)報低道鍋市場信息收信守及客戶積累也市場蓄水期妄（井200存7邀年增7這月驢~劃9滲月）籮主要營銷工作詞：沫項目核心價值嚼推廣及市場炒聾作劇通過預定或選削號等手段鎖定羊目標客戶金開盤及房強銷期乓（霜200溝7舊年君10你月竹~1品2院月）續(xù)主要營銷工作席：塘在開盤期實施舉強勢立體的廣淘告推廣及活動箭推廣拉與客戶簽約成幣交披尾盤期陵（欺200打8續(xù)年既1丟月）扛主要營銷工作旱：野實施少量的推放廣，提升品牌司美譽度花完成住宅物業(yè)紫最后的銷售任與務更為遍二期賤物業(yè)的營銷做酒準備唱五、銷售價格回策略僻（一）定價策鷹略資1做、同區(qū)域項目懲價格參考分析頁**軟鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場嫩以沒有二證的根自建房為主，價目前只有興鎮(zhèn)代公寓一個項目媽可辦理兩證。佳近年來自建的微商住樓新增內(nèi)約稀160派0屢多幢貨，銅2婚9照萬㎡，自建房會以本地人消化惰為主，供大于薄求，成交均辱價徑900-12怪0賞0老元規(guī)/墓㎡左右，近幾巖年售價緩慢增此長伐20決0板元私/祝㎡左右。本**共在售項目分析勺樓盤名稱餡興鎮(zhèn)公寓驢姚徐居住集中抓區(qū)蚊**仆老街商住樓耽博敖住宅樓?？傮w量語5088.5陶7屬㎡依約訪4000顧0鐵㎡催約保480法0良㎡芝約普372配0六㎡矮開盤時間誦0怖6瘦年暈1昆1雙月找9壯9哥年膨/饒/森物業(yè)類型積底商、住宅像別墅霜底商、住宅分住宅跳建筑風格釘/紅/箭/殃/鴉已上市量更5088.5免7貌㎡比約榆4000鮮0說㎡恩約充480嫩0想㎡于約控372吹0枝㎡拳銷售量叫4023.6識3長㎡描約值1600店0乖㎡饒約跡312掩0較㎡途約枝120亦0富㎡行成交均價爽(取元姐/斃㎡房)欲住俱宅碑:1482內(nèi)商業(yè)些：當1568范1200交1000癥1100-1況200即月均銷量址502.9克5兇㎡外190.4路8纏㎡厲/紙/破主力戶型碰二房及緊湊三資房潑/到三房農(nóng)三房授主力面積鉗范圍（㎡）賀80-110浪獨立釀：珍270撤雙拼?。后w230呢13繡0名㎡惡11僅2聲㎡斬易銷戶型鑼100-11炕0寶㎡三房聰獨立掌：址270完13悠0吉㎡的三房矛11閣2坦㎡的三房率主力客群引當?shù)鼐用翊纼?nèi)部員工形當?shù)鼐用衽遛r(nóng)民誰當?shù)厮綘I業(yè)主醋、居民、農(nóng)民參當?shù)鼐用裨徂r(nóng)民渠購買動機呼換房自住壁自住片自住、經(jīng)營貨自住蒼由上表可以看腐出：溜**砌房地產(chǎn)市場規(guī)曠模較小，商品打住宅以多層住肆宅以及自建別渾墅為竹主博任，沒有特色賣搜點，去化較差龜，月均去化量吐在送100斜0雀㎡左右，且銷近售價格偏低，萬最高為興鎮(zhèn)公允寓（可辦兩證禾）饞的凈148鑒2煎元免/補㎡；目前市場昂上暢銷戶型漢為昨110-12同0廁㎡的緊湊三房估，購買客群主飄要為當?shù)氐木诱瘢宰宰槿褐?。?嚴、物同類型項目個皇案鍬參考分析往八百橋鎮(zhèn)：距闖**鑰主城區(qū)域約量3彼0轉(zhuǎn)分鐘車程，與孟本案相比八百齡橋離主城區(qū)較廁遠；但是經(jīng)濟鑼水平、人口數(shù)保量、地理環(huán)境析（有一定的自萍然景觀優(yōu)勢）蘋與昨**倚鎮(zhèn)相仿，對本獸案而言有一定榮的參考借鑒價艱值。間樓盤名稱仁聚賢新城蘇招賢公寓將嘉恒新苑歇總體量縣2餡0尤萬㎡洪1.0厚7報萬㎡竟2.0刻9夸萬㎡骨開盤時間師0在7曉年蟲6愉月瞧0豎6爭年遙7瘦月弱0埋7則年貨7刪月斤物業(yè)類型負底商、住宅、濾獨立別墅襯多層住宅襪底商、住宅申建筑風格鑰西班牙風情聯(lián)現(xiàn)代簡約掙現(xiàn)代簡約科已上市量溫4.竿9腫萬㎡步1.0絹7渾萬㎡騾1.0膏9險萬㎡漏銷售量騙2.續(xù)8緊萬㎡京0.8挺6濫萬㎡爛0.0續(xù)3感萬㎡逢成交均詢價姥(屑元恭/涂㎡暈)丟住委宅叔:1550法術(shù)商業(yè)壁：篇2200效1528敢1600掛月均銷量掌1.效4戶萬㎡挑82偏3液㎡平34餓2遠㎡間主力戶型勿三房一廳迎三房二廳龜二房、三房二默廳攻主力面積范圍強100-12呀0脫㎡腔110-12銳0窩㎡恢80-9獻0鹽㎡床、介130-14矛0冷㎡配易銷戶型撫100-11鉗0芹㎡的三房杰110-12丈0光㎡的三房棚80-9潮0劫㎡的二房錫主力客群季當?shù)厮綘I業(yè)主違、居民思公務員、企業(yè)氣員工、農(nóng)民檔當?shù)鼐用瘛⒐_務員農(nóng)民巾當?shù)鼐用?、農(nóng)掘民蜓購買目的宅自住息自住掃自住縣由上表可以看駝出：由于距娃**娃主城區(qū)較遠，毛八百橋鎮(zhèn)項目佩的主力客群為銜當?shù)氐木用?、薪公務員和農(nóng)民毛，住宅成交價懲格也較低，只卡有尊1500-1初60浴0炎元厲/良㎡，銷售狀況范參差不齊，聚內(nèi)賢新城項目由病于前期蓄水時繪間較長、開盤向價格較低（只監(jiān)有牽145燕0終元支/勞㎡），開盤后盆短時間取得較捕好的銷售業(yè)績拐。礎3狠、播**楚鎮(zhèn)客戶需求分勿析瑞（具體內(nèi)容見州附件：《客戶亡需求報告》）賽根據(jù)調(diào)研得知下：泳目標客戶的需苗求有這樣的特墾征：喜歡面積誦寬敞，層高較渣高，有院落的番形式，四樓以赤上難接受，承幣受總價范圍噸15侮萬撐一下宮，本地人多選己擇三房以上戶濤型，方便孩子啦、父母三代一甲起居住，面積騙一般點在財100-11幻0醬㎡耳之間，對于物織管與配套，希間望能夠有封閉汗的小區(qū)管理，茫有保安巡邏，誘兒童樂園，中蠟心院落，有健偽身場所，良好摔的空氣環(huán)境。誠以改善居住條享件為目的的二酒次置業(yè)在所有勝被訪者中占主渾導地位，達剃到泉35.4際%尚，其次為為滿農(nóng)足居住要求為廳目的的首次置忽業(yè)占勁到為33.8%斥,灣能承受的銷售晚單價拖在茄150著0花元呢/幣㎡左右。武4撕、本案一期入燒市價格建議艘參考儉**決本鎮(zhèn)客群承受射能力，和本鎮(zhèn)剩項目，八百橋燒項目，我司采釘用市場比較法握對本案一期的波銷售價格進行逝測算，考選擇參考個案被的原酸則甚：司（秒1催）同類型產(chǎn)猴品建—榮—簽八百橋項目（慢聚賢新城）染美圓鞏微（敏2主）同區(qū)域個盜案疼——俯**腳鎮(zhèn)項目（興鎮(zhèn)野公寓）評市場比較法價逃格測算表綱項目遺因素鞋權(quán)重透聚賢新城葬興鎮(zhèn)公寓聞本案回地理位置（鴉30%情）展環(huán)境株15%反生活氛圍嫂4桑105割100西100燕4.2辣4翼人文氛圍績4研100膛100狼100型4棕4糕距中心區(qū)域距喘離厘4破90耕100予100輪3.6顏4半治安狀況詞3治100盡100狐100駱3睜3攏交通投5%猛車行、管制途1盛100蹲100狼100要1漸1盈公共交通午4碗100奸100概100請4奮4狡配套會10%尊學校、幼兒園贊2突105汪90路100哥2.1閥1.8拆商場、超市歸4漁100爬100妹100熔4莫4供醫(yī)院、銀行沃4覺100吐100更100萬4率4偶樓盤本體素質(zhì)疤（眾55%輩）迷自然資源擁有中程度那5帆100蘭100城100霉5曠5價整體規(guī)劃（人樣車分流、小區(qū)給綠化、組團布掏局、容積率）端13政100尖85汁質(zhì)13榜11.05傻100叮攏倍拘建筑設計（面摔寬、進深、層段數(shù)、戶型設計柏、庭15永100份85攪100升15鋤12.75夫社區(qū)規(guī)模盞5遍100予80抬100旬5邀4限建筑風格接收附度妄9吼100刃80惑100揚9賄7.2睜仔智能化慎4呢100跨85閑100持4卷3.4學去發(fā)展商實力襲4辰100落75蠟100謝4史3葵物業(yè)管理（施5%誓）劃品牌牧3鴨100電85欺100級3賽2.55桂收費潤2夸100刮85項100唯2確1.7飛行銷（箏10%悠）但案場包裝澤4自90差80株100似3.6妹3.2胳平面媒體推廣翻力度熄4陽90受80橋100處3.6畫3.2萬現(xiàn)場銷售人員順專業(yè)度蹈2還90匯70勺100芝1.8傳1.4歉影響因素合計輔棉返98.9從88.25胳燥當月銷售價格薦勸讓1550猴1482猾俗調(diào)后價格昂私賀1567羽1679旨付案例權(quán)重蟲鄰淋0.65如0.33術(shù)午本案當月售價歷1573窗由上表測算可乘知：本月本案耐一期的銷售價帝格平為勺157漿3乏元晚/榮㎡，燒因此，支建議本案一期如在尊1貿(mào)0差月膽中旬芝開盤，考慮市令場增約鋸9財%冠的擊增幅及遣**灰鎮(zhèn)客群的需求痰承受能力，建維議本案一期的跟上市價格為：剃168蔑0磁元詠/林㎡瞇（二）價格熊體系水棟練號悼/邪單元顆6敲棟壁綜合統(tǒng)計皇3諷單躲元也2嚴單甜元煩1汪單據(jù)元桂06底05集04萍03呆02機01彈5紹樓鉆面椒積劍(腳平敞方忌)紡116.93鍛興116.93綠賠86.56踢86.56侍84.63括96.93四588.54葵帆面積果單桑價凱(展元嘆/擁平水米物)愉1670姥1650罩1660凳1660桂1670桌1680現(xiàn)1664.7久3娘均價寧總貴價迅(軌元康)壺195273樣.10殃192934券.50籌143689普.60狀143689若.60借141332劃.10穿162842貓.40斥979761跟.30民金額逢4誼樓反面方積趣(剛平欠方始)產(chǎn)116.93稈掌116.93原唐86.56副86.56唱84.63剖96.93陷588.54醬位面積絡單云價賞(染元約/培平淡米帶)怪1690伴1670找1680長1680停1690酷1700丈1684.7級3蘭均價洞總件價拌(嚇元崖)比197611洞.70勵195273沙.10菌145420儀.80練145420荷.80愧143024默.70稱164781督.00購991532部.10藏金額韻3妹樓傳面棋積離(貪平芒方兵)睬116.93至春116.93跳菠86.56錢86.56膏84.63滲96.93半588.54轉(zhuǎn)酸面積擦單激價茅(虛元詞/愿平涂米批)沉1710佩1690傘1700寫1700飲1710寒1720預1704.7鄉(xiāng)3牌均價慣總廉價惹(防元像)嚇199950跪.30貢197611釣.70傻147152亂.00僅147152猴.00聞144717代.30悉166719獨.60蘋100330肉2.90胞金額勇2慮樓薯面棋積香(浸平炒方晴)晃116.93堪陵116.93桌裹86.56圣86.56蒸84.63嗎96.93藝588.54坡厘面積圍單伐價令(歸元貼/豪平揉米葡)汪1610燒1590桌1600眉1600掘1610黃1620拋1604.7殺3蘋均價令總體價勵(偵元泄)暈188257多.30害185918筍.70韻138496抄.00克138496膜.00并136254侄.30黃157026盛.60庸944448姥.90袖金額笨1可樓兆面拆積便(男平倆方純)璃116.93勿綠116.93戴慈86.56炮86.56淹84.63題96.93纖588.54確授面積訂單拔價役(罩元詢/齡平茂米眠)飯1570性1550攝1560籍1560奪1570紹1580作1564.7姨3菜均價塌總曬價及(獸元擊)頑183580織.10杜181241惕.50比135033西.60腦135033虛.60摘132869蘇.10齡153149貼.40杯920907夸.30媽金額初桿2942.7駕0疑總銷面積乏1644.7撓3屠均價誓483995階2.50嫂總銷金額勾棟岔號賣/其單元今7微棟諷綜合統(tǒng)計源3淡單叼元煩2誼單阿元果1沙單而元瓶06闖05寨04貿(mào)03返02君01巴5孝樓鋤面伍積叮(狡平座方府)預91.00乖95.08貧108.93割黃108.93帽駛95.08恭91.00碎590.02雨良面積閱單句價棋(途元漠/玻平昏米棕)叨1670炒1650損1660體1660刻1670惡1680圾1664.6巨3壇均價魄總民價洋(別元漲)護151970察.00焰156882精.00英180823伴.80蜘180823桌.80窗158783巧.60均152880布.00璃982163咱.20椅金額搜4任樓半面炕積丙(掛平怪方搖)司91.00挎95.08援108.93黑抗108.93素蠅95.08代91.00閉590.02茂藍面積伙單乏價堪(跡元量/僻平址米薦)松1690癢1670燈1680衣1680務1690托1700風1684.6棗3舅均價津總搞價陪(扣元郊)然153790動.00要158783忽.60牙183002繪.40當183002常.40淹160685慘.20徐154700見.00栽993963欄.60階金額槍3籃樓算面委積撲(碧平兔方遞)伸91.00睜95.08聲108.93遞見108.93傘營95.08運91.00土590.02脈摔面積諷單威價子(級元引/炎平成米用)壁1710擋1690光1700胃1700案1710握1720撇1704.6搏3辦均價懼總省價撞(間元盼)西155610溪.00截160685隨.20濁185181鋒.00引185181禮.00煉162586活.80誘156520健.00辦100576啞4.00捆金額掙2應樓臺面咳積服(暗平揮方偵)芬91.00穗95.08揀108.93草戀108.93芒望95.08卻91.00擋590.02計態(tài)面積鍛單叫價鮮(運元良/局平猶米否)碧1610笑1590搖1600對1600尾1610賞1620葵1604.6構(gòu)3支均價房總呢價柴(儉元墻)爛146510弓.00昌151177舞.20澡174288扯.00喇174288孟.00素153078際.80樸147420寧.00尾946762禽.00辨金額自1肉樓例面鬼積逝(耐平裂方瘡)睡91.00豈95.08雄108.93類銅108.93塌表95.08勇91.00鞠590.02隔番面積加單俗價漢(笛元鼓/稈平裁米每)驢1570憂1550凡1560朵1560薯1570牛1580暗1564.6幅3液均價蝕總?cè)箖r煤(銳元澡)六142870乓.00基147374馳.00埋169930論.80穗169930央.80何149275川.60于143780早.00麥923161僅.20棵金額紙黑教熟歪守田蒸架2950.1辯0寇總銷面積烏愧捎熱氣生辨渠表1644.6筆3烘總均價不聚膜尤拌辛宿太顫485181劈4.00頓總銷金額鞏棟慶號貫/儀單元金19遮棟拉綜合統(tǒng)計花3設單平元姿2城單在元駐1宜單郵元投06認05開04尿03烈02皆01惹5朗樓必面幅積概(終平見方援)樣106.63醋相100.87蛋達100.87婆榜100.87盲黨100.87喬覺106.63話建616.74執(zhí)意面積增單薪價洞(緞元撇/森平泊米顯)梅1670工1650徐1660煮1660卷1670虎1680蕉1665.1數(shù)9研均價推總誘價飲(兄元角)皇178072刊.10日166435冷.50濱167444阻.20錦167444弦.20奮168452文.90鍵179138助.40胳102698靈7.30浙金額暴4題樓執(zhí)面南積書(疼平澡方熱)嚼106.63圖伯100.87艷蝶100.87遞手100.87谷轉(zhuǎn)100.87蟲奔106.63雅膠616.74棄答面積疤單煉價療(槽元筒/養(yǎng)平世米芳)方1690返1670君1680胞1680坦1690脈1700碧1685.1評9倦均價?？偽鐑r暮(欣元氧)期180204站.70棕168452舞.90冊169461忍.60胖169461洽.60稈170470弟.30邁181271勢.00誓103932轉(zhuǎn)2.10發(fā)金額須3串樓虎面顫積獨(虹平愧方屬)蔬106.63革攝100.87炮眾100.87項福100.87盜葬100.87符始106.63鉤腰616.74悼向面積齊單關(guān)價膀(激元祖/瞧平組米醒)價1710受1690最1700使1700頭1710活1720驕1705.1北9勞均價董總滋價昨(刷元兼)甩182337噸.30費170470喪.30鉛171479牽.00蒙171479嶺.00圖172487咳.70畫183403咐.60沾105165鄙6.90適金額門2摩樓拳面戰(zhàn)積物(搜平近方屆)貍106.63踐離100.87委體100.87折拌100.87森取100.87怪燈106.63迅巡616.74騰細面積款單廣價始(溪元改/傲平熱米砍)容1610剝1590扔1600皂1600戀1610于1620擊1605.1撫9瀉均價用總愿價憲(巷元葡)同171674額.30虛160383蚊.30趣161392仁.00繡161392久.00蚊162400抖.70桂172740績.60勒989982靠.90踢金額捕1撲樓嗎面劈積唱(碰平棕方折)嗎106.63顫纖100.87攔惠100.87佛撓100.87油貿(mào)100.87讀鐵106.63稈輔616.74諒防面積勻單須價鴉(某元霜/禍平功米脅)化1570帝1550永1560礦1560運1570杏1580六1565.1蛋9肢均價笨總院價鉆(籍元霸)淡167409獸.10箏156348解.50甩157357任.20唇157357本.20沃158365電.90和168475知.40袋965313羨.30遼金額悉掉3083.7帝0看總銷面積判1645.1外9堆均價挺507326竹2.50收總銷金額戴棟柿號縫/進單元展20鉛棟瓜綜合統(tǒng)計幸3娛單益元槳2斥單川元燃1泳單努元茶06挎05脾04邀03竄02爐01譜5長樓練面藥積母(表平蝦方容)礎111.24巴倚111.24薦忙111.24霉鉗108.46租債108.46啞條97.20舌647.84盒狗面積助單渣價母(目元依/躲平狼米汁)英1670殃1650易1660鑄1660雷1670庭1680臣1664.6頂7味均價衫總坐價里(許元籃)子185770畜.80抖183546旺.00粥184658刮.40弄180043毅.60矛181128晨.20燒163296吩.00巨107844愧3.00夏金額牛4察樓伸面戴積何(牌平黨方槍)拐111.24嗎弟111.24乎傭111.24碼濁108.46譯擴108.46截接97.20睡647.84辮夫面積姻單旱價琴(揚元凍/繁平悼米墓)拋1690域1670宏1680覺1680寶1690漏1700粉1684.6搬7茶均價粱總約價隨(宴元優(yōu))驕187995飯.60撐185770徒.80格186883法.20姜182212枕.80仍183297肉.40釀165240偷.00栗109139交9.80敵金額存3舉樓蹲面性積主(頓平習方墳)隙111.24黑驗111.24咐陶111.24役披108.46前傍108.46發(fā)蹤97.20姑647.84冒浴面積舒單吵價炸(檢元壩/燙平昂米交)修1710頸1690返1700日1700摘1710藝1720率1704.6城7犧均價務總御價蠶(想元喘)疊190220今.40摸187995石.60符189108航.00饑184382峰.00邊185466志.60舅167184并.00榆110435瞎6.60羅金額河2徑樓潑面晌積軟(避平淡方簽)續(xù)111.24杠傻111.24侵形111.24的積108.46喬滑108.46楚目97.20懼647.84紋師面積肆單肉價洲(劑元赤/測平謹米謠)支1610本1590恥1600貨1600蘇1610店1620循1604.6雕7惰均價白總?cè)箖r段(擠元慘)普179096鞏.40痰176871芳.60侵177984扒.00勾173536擁.00眉174620跨.60勵157464秩.00澡103957耕2.60批金額震1越樓納面細積庸(舍平但方末)膨111.24干衰111.24繩嚼111.24仆碎108.46取尿108.46告寄97.20瞇647.84葵糟面積綠單不價異(贈元煉/濤平臨米律)翻1570湖1550嚼1560鉆1560術(shù)1570遺1580兩1564.6斧7磚均價榜總芹價疤(萍元明)雷174646努.80訂172422辛.00掠173534神.40演169197忠.60好170282筐.20葡153576狹.00斃101365某9.00特金額填豆3239.2續(xù)0忘總銷面積藏1644.6否7鮮均價經(jīng)532743疾1.00管總銷金額壓一期總銷面積千：崇12215.雖7喉㎡金一期均滔價蜓:1644.腔8嚴元利/窗一期總銷金額迎：頸20系,奪092骨,唐460嶺元仿我們的栗價格調(diào)控繩策略關(guān)的最終目的是禾實現(xiàn)店項目盡快去劃愧，飛峽和項目洪價值最大化。造我們將通愛過廚“肯高災犯→喊低豐斗→炎高雨”濤的價格策略來愿實現(xiàn)項目的價郵值最大化。具椒體如下：饑在市場導入期事可她以尸以權(quán)稍高于同類產(chǎn)嫂品的市場價格克對來訪客戶進迫行試探性報價豪，使客戶對項糠目留下高品質(zhì)辰的印象，并產(chǎn)相生期待的心理慮。圓在項目正式推就向市場時以正終常的市場價格蒙入市，使客戶衛(wèi)感到物超所值攔，從而迅速成奶交，形成熱銷房局面。閘針對于一期內(nèi)娃部認購的客戶逼，可采取悟比入市價格更擱低的價格，甚撤至是逢低于成本價跌，快速去劃，芬一方面先期回忽籠一些戚資產(chǎn)金，餓緩解開發(fā)商資松金壓力；裕另一方面通過璃首批當?shù)馗叨损z客戶的購買行渡為，提升項目蜜檔次，帶動其核他客戶的購買遍。敢在萬開盤喂強銷期具，怎針對其他客群言的價格可以報摟價基礎上教給出一個唉限時暴優(yōu)惠折扣幻并配合漲價行此為，通過價格高上漲速度擠壓暫客戶?？〉诙伤馁J部分、獨項目服品牌背包裝及虧品牌舌推廣診策略睡草案曠一、項目品牌往形象感知罵（俱CATC盟H槽項目調(diào)性）護通過對項目的礎綜合分析與提奔煉，把握項目萌核心競爭力，明并結(jié)合目標客泰群的定位與分乓析，符合目標妖客戶的文化特籃質(zhì)，獨有的調(diào)裁性。我們可以蛛通過如櫻下鳳CAT約C卵H益塑造本案的品觀牌形象調(diào)性：擔成熟高品質(zhì)文漲化低韻傾濤有品續(xù)位仇沈這牙個京CA紅C霜T申H加即是我們后期疲在品牌建立、喂品牌包裝、及良品牌推廣過程腥中應牢牢把握血的方向喂二、項目品牌前建立（項目形略象核心）保（一）、項目嗽品牌名稱（項瞇目案名）木*****受文化園播（二）、項目杠品牌定位（項仰目定位語）翁項目定位語即猜項目品牌定位偏語的凝練應符壺合項目調(diào)性的澇大原則下，綜忠合體現(xiàn)項目核優(yōu)心競爭力即項吐目特色，建議劃如下：糧**悅?傷**帆?婚3責0訊萬擇㎡主題文化樣誤板社區(qū)脊（三）、項目卷品牌口號（項幸目傘SLOGA暴N拍）辣項偉目腦SLOGA求N網(wǎng)即項目品牌口寒號應最大限度述的體現(xiàn)項目調(diào)錄性，建議如下示：先典藏五千年生縮活真意禍三、項目品牌雖包裝（項目形漲象包裝）槍（一）、品牌援視撐覺貼VISION衫徑（項清目炎VISUAL袍IDENT咬IT沿Y線）淹項筒目惹LOG畝O裕、標準字、標協(xié)準色、標準組欲合補主形象畫面、閥輔助圖形還基礎拓展應用勞：熱名片、信紙（錦專用文件紙）胸牌紙杯手拎袋榜（二）、項目飼工地形象包裝工地圍墻工地大牌工地導視供（三）、項目色銷售中心形象雜包裝摔門頭、店面等耐外部形象、外群部形象堡壘、捷導視指引系統(tǒng)科、氛圍圓營造宵內(nèi)部形象、展蠅示、導視指引很系統(tǒng)、氛圍營嘗造益銷售人員形象私建議飽（四）、項目熄銷售物料道具傅效果圖及照片扔：漲建議：總體夜武景、俯視、仰俗視效果圖各一獅張蝴聚畫建筑單體效果會圖多張沙盤、模型：代建議：哨主眾力套型模型各她一欄套裝銷售用印刷品久：樓書折頁（海報）戶型單頁時其他輔助印刷形品事多媒體光盤（邊三維動畫）循項目網(wǎng)頁（可浸鏈接公司網(wǎng)站況及網(wǎng)絡廣告）狂樣板房：銹1鮮1祥種戶型各一由看房專車形象腿包裝啟四、項目品牌燭推廣（項目市役場推廣）騎（一）、品牌筒推廣目標（市隔場推廣目標）晉通過推廣近順利實現(xiàn)級物業(yè)疤的銷售任務藍，宜實現(xiàn)項目經(jīng)濟辭價值最大化灣在實現(xiàn)銷售任境務的同時學進一步提升項輸目的品牌形象渠，體現(xiàn)項目的皂社會價值，實掙現(xiàn)品牌價值最鴿大化。緣通過項目肺一期溫的成功運做，蘿進一步提升延**雅集團鳳的企業(yè)品牌。釋為后期發(fā)展積爐蓄品牌價值支氏持甚（二）、市場塑推廣戰(zhàn)略取本案的品牌推殖廣戰(zhàn)略（市場拘推廣戰(zhàn)略）應疊緊密結(jié)合總體程營銷目標及營菊銷戰(zhàn)略，具體道見下頁圖：擴大企業(yè)品牌知名度項目品牌形象立體推廣（項目市場強銷）項目品牌深入挖掘（項目市場續(xù)銷）實現(xiàn)項目品牌美譽（順利實現(xiàn)尾盤銷售）項目品牌（項目市場預熱）提升企業(yè)品牌美譽度項目品牌塑造（項目的市場蓄水）通過企業(yè)品牌積蓄實現(xiàn)企業(yè)后期新項目品牌發(fā)展企業(yè)品牌引導企業(yè)品牌進一步提升擴大企業(yè)品牌知名度項目品牌形象立體推廣（項目市場強銷）項目品牌深入挖掘（項目市場續(xù)銷）實現(xiàn)項目品牌美譽（順利實現(xiàn)尾盤銷售）項目品牌（項目市場預熱）提升企業(yè)品牌美譽度項目品牌塑造（項目的市場蓄水）通過企業(yè)品牌積蓄實現(xiàn)企業(yè)后期新項目品牌發(fā)展企業(yè)品牌引導企業(yè)品牌進一步提升實現(xiàn)成交客戶對實現(xiàn)成交客戶對企業(yè)品牌的忠實度通過企業(yè)品牌積蓄實現(xiàn)通過企業(yè)品牌積蓄實現(xiàn)企業(yè)后期新項目品牌發(fā)展瀉（三）、市場芝推廣形式卡1撇、媒體船廣告及新聞叔傳播驚媒體傳播是指牌通過報紙、電純視、網(wǎng)絡、廣懇播、雜志、戶眨外等多種媒體桐傳播，主要形設式以廣告為主蚊、公眾媒體輔元以新聞報道及量軟文炒作。針眨對本案園為鄉(xiāng)鎮(zhèn)型項目折，員具有特殊性，辯不能選擇大眾勤推廣漫媒體汗，必須根據(jù)當炒地實際情況和僑客群接受程度遮選擇票媒體。高A比、報紙媒體：聾**孟地區(qū)棚目前叫以政府及企業(yè)申訂閱為主的該報紙媒體主要易為：境《都市文化報排》芬因此，該報紙他應成為我們首贊選的報紙媒體炮建議在重要銷貫售節(jié)點，如開蠶盤，選擇南京昨市區(qū)的主流媒真體，如覽：氣《現(xiàn)代快報》摘《揚子晚報》如《金陵晚報》組《南京晨報》責等夠B堪、電視媒體：嗓本案建議選擇蠻：旗電視滾動字幕蚊C文、網(wǎng)絡媒體：溪南京目前的房撤地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)絡伯媒體主要為：統(tǒng)南京房地產(chǎn)網(wǎng)庭猾盡裁http:/攤/越www.父**粒.com肝南京房地產(chǎn)信隱息網(wǎng)角網(wǎng)蜂http:/偵/敲www.街**給.com易搜房網(wǎng)南京規(guī)騰蜘甘http:/怠/企**妻.com肺南京房典網(wǎng)換披蟲笛http:/縱/胳www.舒**曬.com緣.cn滑本案建議選擇崖：暗在才以南京房地產(chǎn)蝴網(wǎng)蛋http:/迎/坐www.戶**紹.comD、戶外媒體英針對補本案具體情況賊，陪建議選擇以下心形式的果戶外廣告：高炮道旗過街燈箱大牌公交車身敬公交站臺慕燈箱等執(zhí)F劇、碼其他媒體：DM投遞宣傳短片副2卻、態(tài)S怪P覺活動及公關(guān)活跳動推廣吹A竭、項目推介會忌B今、南京市房產(chǎn)惑局主辦的春、匯秋季房展會C、業(yè)主贈禮寒（四）、市場超整合推廣策略才1咬、市場導入期決（氏200巧7晃年治9丙月工之前雀）疑營銷主旨：信鼓息告知，建立亭本案產(chǎn)品市場絨形象，深化產(chǎn)位品市場推廣，群鞏固產(chǎn)品市場藏優(yōu)勢，在市場垂上形成良好口喉碑，積聚市場辨買氣，為內(nèi)部枝認購做準備，貢為日后開盤營穩(wěn)造熱銷場面造掌勢。推廣工作分解悉通擊逝失路畝媒院甚圈介期形譯敲蜓式辱主魂無丘題架戶外軟**唉鎮(zhèn)入口處大牌潛形象廣告揉開盤廣告吃典蠻藏蚊500特0謙年的生活真意糕****塞首席大規(guī)模品憲質(zhì)小區(qū)宮X云月談x蘋日隆重開盤卻**趟南門大牌娃**鍬鎮(zhèn)街道道旗糖山墻非報紙生《都市文化報耳》饅形象廣告野開盤廣告角開盤后續(xù)新聞灣典疏藏張500儲0層年的生活真意正****產(chǎn)首席大規(guī)模品訊質(zhì)小區(qū)園X守月它x咬日隆重開盤熟DM面客群漠形象廣告艷開盤廣告疊戶型介紹條典你藏點500詞0遞年的生活真意跌****光首席大規(guī)模品極質(zhì)小區(qū)告X熱月見x鼻日隆重開盤錯本案產(chǎn)品詳細志介紹屬夾報夾報廳、報攤槍形象廣告忌戶型介紹睛典甘藏桶500疏0乞年的生活真意憲****恩首席大規(guī)模品豈質(zhì)小區(qū)彈本案產(chǎn)品詳細幫介紹殊2越、市場蓄水期嫁（謎200純7倉年鉗7徐月古~作9澆月）心營銷主旨：梅宣傳樓盤主要布賣點，樹立樓賊盤形象。組織淹客戶拿號，控釣制目標客戶，裙防止客戶流失取。推廣工作分解電通付靠澡路皺媒封均惑介格形五凡麗式厲主縫倉伏題峰戶外作**筑鎮(zhèn)入口處大牌劫形象廣告奮開盤廣告偶典腰藏份500翁0討年的生活真意妹****晉首席大規(guī)模品壇質(zhì)小區(qū)跌X毫月寬x揀日隆重開盤集山朋墻增**潮南門大牌點**重鎮(zhèn)街道道旗下報紙壞《都市文化報趙》粱形象廣告招開盤廣告言開盤后續(xù)新聞跑典價藏燒500據(jù)0弦年的生活真意棄****雅首席大規(guī)模品祝質(zhì)小區(qū)蘋X照月澤x運日隆重開盤魄DM農(nóng)客群扒形象廣告乞開盤廣告鵲戶型介紹硬典證藏些500磁0馳年的生活真意寨****杠首席大規(guī)模品裁質(zhì)小區(qū)禿X奔月司x揚日隆重開盤百本案產(chǎn)品詳細棚介紹約電視毀**改電視臺字幕殘開盤廣告贊****逗首席大規(guī)模品草質(zhì)小督區(qū)裁脂X誕月統(tǒng)x屯日隆重開盤熊活動脊項目介紹會鄉(xiāng)形象廣告忌開盤廣告卷戶型介紹贊典戴藏上500桃0壤年的生活真意榴****脊首席大規(guī)模品繳質(zhì)小區(qū)珍X陷月抖x誠日隆重開盤五本案產(chǎn)品詳細拼介紹州3序、開盤及強銷須期凈（勸200話7忌年狂1曉0咱月局~1院2潑月）薦營銷主旨：開刃盤營造熱銷場手面，以較高的梅銷售品牌，打貫造樓盤形象，哲正式銷售，以孤擴大本項目市耀場認識力度，畫鎖定目標客戶鑼，形成品牌與塵項目的綜合提嶼升。推廣工作分解匹通剝床陜路掙媒貝脖仇介響形同壺封式沉主遇如謠題陸戶外智**寧鎮(zhèn)入口處大牌熊形象廣告伯開盤廣告譽典幸藏抖500亞0婦年的生活真意蟲****臺首席大規(guī)模品糞質(zhì)小區(qū)踏**收南門大牌刷**析鎮(zhèn)街道道旗孟山墻仰DM副客群角形象廣告鉆戶型介紹團典費藏釣500挽0凝年的生活真意秋****憤首席大規(guī)模品駕質(zhì)小區(qū)型本案產(chǎn)品詳細邁介紹刑報紙樸都市文化報愿形象廣告捕開盤后續(xù)新聞塔****律首席大規(guī)模品脆質(zhì)小區(qū)剛開盤熱銷后續(xù)卻新聞某夾報瞇報廳、報攤劃形象廣告煌戶型介紹稀典臭藏旱500尾0愿年的生活真意見****視首席大規(guī)模品巴質(zhì)小區(qū)已本案產(chǎn)品詳細鳥介紹梯流動售樓處共企業(yè)單位村形象廣告熱戶型介紹濕典肺藏爽500火0崖年的生活真意嚼****備首席大規(guī)模品琴質(zhì)小區(qū)床本案產(chǎn)品詳細也介紹守尾盤期即（盯200虧8稻年煙1獸月）貼營銷主旨：鞏單固本案產(chǎn)品的明市場形象，深郵化產(chǎn)品市場推臟廣，對前期客附戶的資料和反虜饋省信息進行分析蔥，并根據(jù)實際桿情況對銷售戰(zhàn)質(zhì)略進行適當調(diào)趙整，維護已成欄交客戶，形成賴口碑效應。炊賤雪推廣工作分衣解沿愿通蛇朋路猴媒神漫寬介挖形理寒譽式木主銳辟吹題奏戶外鬧**得鎮(zhèn)入口處大牌馬形象廣告奶開盤廣告訂典貌藏廟500趙0志年的生活真意幻****蕩首席大規(guī)模品朵質(zhì)小區(qū)的**睬南門大牌蠅**敘鎮(zhèn)街道道旗間山墻僻DM更客群半形象廣告劃戶型介紹晴典論藏姥500務0嬸年的生活真意權(quán)****姨首席大規(guī)模品泛質(zhì)小區(qū)嗎本案產(chǎn)品詳細要介紹腿夾報呼報廳、報攤凈形象廣告化戶型介紹趣典憶藏殿500膨0蹦年的生活真意罷****蹦首席大規(guī)模品紐質(zhì)小區(qū)瓜本案產(chǎn)品詳細塔介紹維活動屯業(yè)主聯(lián)宜會厚流動售樓處負企業(yè)單位姜形象廣告潛戶型介紹躺典初藏蜘500捆0熊年的生活真意顆****輕首席大規(guī)模品遲質(zhì)小區(qū)舌本案產(chǎn)品詳細線介紹略以上，是針對腳本案一期主要房客群，現(xiàn)**冬本鎮(zhèn)客群提出艇的推廣方案。誠但本案總體量碼較大，因此考息慮到后期僅僅藍靠本鎮(zhèn)人口去比劃是不現(xiàn)實的忘，所以建議在餅一期的推廣過做程中，對息**寺區(qū)和雄州鎮(zhèn)進燭行一個初步的氧試水：褲夾報跑報廳、報攤斃形象廣告天戶型介紹蝕典枝藏冒500匙0絕年的生活真意靜****征首席大規(guī)模品趣質(zhì)小區(qū)輩本案產(chǎn)品詳細憂介紹因活動咸S茅P竹活動圓典舍藏猴500綿0線年的生活真意擔****壽首席大規(guī)模品種質(zhì)小區(qū)半本案產(chǎn)品詳細毒介紹臨通過這些初期莖的試水，來考膝察當?shù)乜腿簩璞景傅恼J知度捷，并考察到其挪對本案的關(guān)注銷度肝和接受度。如石反應積極良好類，便可考慮在駱**濤區(qū)中心設置市搭區(qū)接待處。哀（五）、費用但預算藏通狡路菜/且時期航市場導入期輩開盤強銷期削續(xù)銷期訪費用川南門大牌渠100000澆孔柔100000荷北門大家牌樸翅40000日間在40000吊山墻短20000遵上怎20000調(diào)都市文化報若72000研48000訪閃120000堡電視字幕縣5600役侍利5600脾DM經(jīng)2400變2400間2400儉7200抽派單影500曲500礎500鮮1500侍自設高炮級150000桶偏藝150000福流動售摟處雜貝1000附1000踏2000免業(yè)主聯(lián)誼活動悉須科30000蝴30000咸總計億390500露51900嫁33900魄476300江注：道旗費用晴已發(fā)生，未記沒入本預算表中附件一：漸**宣鎮(zhèn)市民購房問蘿卷調(diào)查報告分慨析彩調(diào)查的背景與慌目估為更加了解限**拒鎮(zhèn)當?shù)鼐用駥ζ?*貓鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場秧的需求情況，婆我司配合發(fā)展鞋商組織了本次榆需求調(diào)研。溫本次調(diào)查采用岔了定點訪問和傍攔截訪問的方肆式，共發(fā)放問挽卷由7裕0滋份，回收有效精問哄卷掉6甘8嘆份。扔具體調(diào)查結(jié)果被分析只（一）潛在購先房者自身特征姜分析年齡分析痰從上圖可以看熟出：在所有受鉆訪的意向性購嚼房者掩中抱26-4耀5涉歲的占到了主數(shù)要部分，剃共屈90.井7烈％。顯示出中純青年人群為我?guī)械闹饕彿勘稳后w，而傲從堂26-5慎5避歲以上受訪者腰的年齡分布中陷我們可以看出聯(lián)，其購房者數(shù)注量隨著年齡的壁增加而呈遞減濱趨勢。2、職業(yè)分析霜圖中看出購買抗者職業(yè)為其他績的乓占盟50旬%灰，位居第一。泳其次為機關(guān)干吵部占總比報例竊32.6材%爺，個體戶、私支營業(yè)主、投資百者所占比例分切別怎為賞8.7府%紋、騙6.5指%紙、蜂2.2挽%禾位列三到五名理。由于其他部忘分職業(yè)分散，匹故機關(guān)干部是柄本鎮(zhèn)購房的主習力群體。葵3程、家庭結(jié)構(gòu)分幅析癢從家庭結(jié)構(gòu)分型析來看，本鎮(zhèn)薪三口之家為主說要購房群體占牢總比逃例蓬71.4%俗,孝三口以上的家逝庭結(jié)構(gòu)恐以棄22.2練%提位居第二。單饞身于兩口之家達所占比例均該為暖3.2前%鑒。最4叔、年收入分析坦從購