第四節(jié)房屋征收評估

/第四節(jié)房屋征收評估學(xué)問點一：房屋征收補償內(nèi)涵為了公共利益的須要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋全部權(quán)人（被征收人）賜予公允補償。被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

房屋征收補償內(nèi)容“3+1”（1）被征收房屋價值的補償；（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和嘉獎方法，對被征收人賜予補助和嘉獎。

學(xué)問點二：房屋征收評估4特點

1．估價數(shù)量大房屋征收往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎(chǔ)設(shè)施等而引起，隨著我國城市建設(shè)的不斷加快，必不行少地發(fā)生大規(guī)模的房屋征收，導(dǎo)致征收數(shù)量大、待征收的戶數(shù)多，由此帶來的房屋征收估價數(shù)量很大，少則一、二幢，多則成片乃至一個或多個小區(qū)。

2．涉及面廣，社會影響大從企事業(yè)單位來說，征收不僅涉及到企事業(yè)財產(chǎn)的補償問題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個人來說，房屋仍是當(dāng)今我國大多數(shù)城市居民的最大財產(chǎn)。因此，房屋征收評估涉及到千家萬戶的切身利益，所產(chǎn)生的社會影響很大。3．估價對象困難，須要協(xié)調(diào)各種關(guān)系一次估價中還會面對大量的房屋，面對征收人和眾多的被征收人，由于各自對自身利益的維護，會出現(xiàn)不同的看法，導(dǎo)致估價的重要工作之一是協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系。

4．補償價格關(guān)聯(lián)性強就同一城市而言，同一時期同一地段同種類型房屋的征收補償價之間，同一時期同一地段不同類型房屋的征收補償價之間，同一時期不同地段同種類型房屋的征收補償價之間都具有價格相互關(guān)聯(lián)性。假如忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)征收沖突。

學(xué)問點三：房屋征收評估的相關(guān)7項規(guī)定

1．房屋征收評估對象房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋狀況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)供應(yīng)征收范圍內(nèi)房屋狀況，包括已經(jīng)登記的房屋狀況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果狀況。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載不一樣的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)依據(jù)市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。●問答題出題點：房屋征收前征收部門須要做哪些工作？或說：房屋征收中性質(zhì)、用途、建筑面積如何確定？

2．房屋征收評估目的a.被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門和被征收人確定被征收房屋價值的補償供應(yīng)依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。b.用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門和被征收人計算被征收房屋價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價供應(yīng)依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。3．房屋征收評估范圍被征收房屋評估范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地運用權(quán)和其他不動產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑。

4．房屋征收4．房屋征收評估時點a.被征收房屋價值評估時點為房屋征收確定公告之日。b.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)和被征收房屋價值評估時點一樣。

5．房屋征收評估價值內(nèi)涵被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地運用權(quán)在不被征收的狀況下，由熟悉狀況的交易雙方以公允交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。6．房屋征收評估標(biāo)準(zhǔn)對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收確定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

7．房屋征收評估因素被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地運用權(quán)等狀況。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以托付房地產(chǎn)估價機構(gòu)通過評估確定。●問答題出題點：房屋征收應(yīng)考慮哪些因素？裝飾裝修補償應(yīng)如何考慮？

學(xué)問點四：房屋征收評估方法和結(jié)果確定（一）房屋征收評估方法被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指和被征收房屋處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面相同或者相像的房地產(chǎn)。（二）房屋征收評估結(jié)果確定被征收房屋價值選用兩種或者兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。房屋征收評估價值結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。學(xué)問點五：房屋征收評估技術(shù)路

1．市場法評估技術(shù)路途（1）收集和測算類似房地產(chǎn)價格收集和被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相像的房地產(chǎn)。類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。類似房地產(chǎn)的市場價格應(yīng)當(dāng)通過搜集評估時點近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格，剔除偶然的和不正常的因素以后計算得出。類似房地產(chǎn)的實際成交價格以真實成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實際成交價格為依據(jù)。（2）修正類似房地產(chǎn)價格將被征收房屋和類似房地產(chǎn)進(jìn)行交易狀況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況的比較和修正，確定比準(zhǔn)價格。（3）確定被征收房屋價格依據(jù)類似房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格，接受簡潔算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法確定被征收房屋最終評估價格。2．收益法評估技術(shù)路途當(dāng)被征收房屋為商業(yè)用途時應(yīng)當(dāng)接受收益法，其技術(shù)路途是通過市場法測算被征收房屋的租金，進(jìn)而確定被征收房屋當(dāng)前的凈收益并預(yù)料其將來的凈收益，然后將其折現(xiàn)來求取被征收房屋市場價值。3．成本法評估技術(shù)路途首先求取被征收房屋的土地重新購建價格、建筑物的重新購建價格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價格。

4．假設(shè)開發(fā)法評估技術(shù)路途（1）測算續(xù)建完成后的價值首先依據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用市場法和長期趨勢法測算續(xù)建完成后的價值。（2）測算續(xù)建成本和應(yīng)得利潤依據(jù)在建工程建設(shè)進(jìn)度，測算后續(xù)建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息、續(xù)建利潤和購買在建工程的稅費。（3）測算在建工程價值將續(xù)建完成后價值扣除續(xù)建成本和費用，確定在建工程價值。學(xué)問點六：房屋征收評估工作流程七步走（一）評估機構(gòu)如何選定？【問答題的出題點】房地產(chǎn)估價機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當(dāng)選，或者實行搖號、抽簽等隨機方式確定。詳細(xì)方法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得實行迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣揚、惡意低收費等不正值手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。（二）評估機構(gòu)業(yè)務(wù)如何承攬？【問答題的出題點】房屋征收范圍內(nèi)的征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)擔(dān)當(dāng)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同擔(dān)當(dāng)。兩家以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)擔(dān)當(dāng)?shù)?，?yīng)當(dāng)明確一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)估價機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路途、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

（三）評估托付（三）評估托付房地產(chǎn)估價機構(gòu)選定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)向估價機構(gòu)出具房屋征收評估托付書，并和估價機構(gòu)簽訂房屋征收評估托付合同。房屋征收評估托付書應(yīng)當(dāng)載明托付人的名稱、托付的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及托付日期等內(nèi)容。房屋征收評估托付合同應(yīng)當(dāng)載明10項事項同第一章第三節(jié)p60的內(nèi)容一樣

（四）評估準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)開展估價機構(gòu)和房屋征收部門簽訂房屋征收評估托付合同后，應(yīng)制訂相應(yīng)工作支配，指派本機構(gòu)中和房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。（五）實地查勘的內(nèi)容有哪些？或說實地查勘中應(yīng)留意些什么？【問答題的出題點，結(jié)合第一章p66實地查勘的內(nèi)容一起回答】【留意】被征收人應(yīng)當(dāng)幫助房地產(chǎn)估價機構(gòu)對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，供應(yīng)或者幫助搜集被征收房屋價值評估所必需的狀況和資料。房屋征收部門、被征收人和房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)狀況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。

（六）初步評估結(jié)果公示房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋征收評估托付書或者托付合同的約定，向房屋征收部門供應(yīng)分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本狀況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)支配注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明說明。存在錯誤的，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。（七）提交評估報告分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門供應(yīng)托付評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)剛好將分戶評估報告送達(dá)被征收人。整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。（八）說明說明被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出說明和說明。（九）資料保管房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管，供房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)估價行業(yè)組織等查驗。學(xué)問點七：房屋征收復(fù)核評估和鑒定第一步：申請復(fù)核評估被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)提出書面復(fù)核評估申請，指出評估結(jié)果存在的問題。其次步：復(fù)核評估房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，變更原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有變更的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

第三步：評估專家鑒定被征收人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。評估專家委員會應(yīng)當(dāng)組成專家組，對復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于三分之二。評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路途、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定看法。經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正，重新出具評估報告。

【教材案例3－4】××國有土地上房屋征收估價報告

封面（略）書目（略）致估價托付人函（略）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）××市××區(qū)宏業(yè)路5號房屋征收補償價格評估結(jié)果報告（節(jié)選）一、估價托付人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象依據(jù)《房屋征收確定公告》（××字［2011］第××號），本次估價對象是指位于××市××區(qū)宏業(yè)路5號擬征收的房地產(chǎn)。依據(jù)房屋征收部門供應(yīng)的被征收房屋狀況和資料，并經(jīng)房屋征收部門、被征收人、房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同實地查勘，估價對象位于××市××區(qū)宏業(yè)路5號，四至為：東至××三街，南至宏業(yè)路，西臨空地，北臨民宅。該處接近××大道，周邊道路有××二路、××三路、宏業(yè)路及××干道，交通比較便利，但道路狀況、特別是排水狀況較差。周邊商業(yè)設(shè)施有××區(qū)商場、××商場等；金融網(wǎng)點有建設(shè)銀行、中信實業(yè)銀行、工商銀行分理處；醫(yī)療設(shè)施有××市第九醫(yī)院、××第一職工醫(yī)院等；休閑消遣設(shè)施有××區(qū)公園、××公園等；教化配套設(shè)施有××第××小學(xué)、××中學(xué)等。

被征收房屋總建筑面積為2995㎡，被征收房屋總建筑面積為2995㎡，占地面積為2501㎡。其中，非住宅建筑面積1996㎡，至估價時點，已征收補償及拆遷完畢。住宅建筑面積999㎡，本次評估范圍為住宅部分，為l幢2層住宅樓（1樓部分住宅現(xiàn)狀用途為商業(yè)門面），建筑面積999㎡。該房屋建成于20世紀(jì)50年頭，整體外觀比較陳舊，基礎(chǔ)無不勻整沉降，墻體有少量微小裂紋，部特別墻空鼓、起沙、剝落嚴(yán)峻，局部有滲水現(xiàn)象；預(yù)制鋼筋混凝土樓板，紅瓦坡屋頂，局部滲漏，一般木門窗，表面油漆剝落，風(fēng)化、腐朽；單跑樓梯，水泥踏板，局部破損；電線局部老化，上、下水管道銹蝕。房屋內(nèi)部一般為水泥地面，少數(shù)鋪300mm×300mm地板磚，磨損較大；內(nèi)墻面刮大白，有空鼓、起砂、剝落嚴(yán)峻，少數(shù)部位1．2m油漆墻裙，局部剝落；樓板底面刮大白，少數(shù)簡潔塑料扣板吊頂；衛(wèi)生間為共用，地面鋪300mm×300mm地板磚、瓷磚墻裙，少數(shù)水泥地面、內(nèi)墻面上部混合砂漿抹面。

【糾錯1】缺建筑結(jié)構(gòu)的說明。【糾錯2】缺估價對象權(quán)益狀況說明，如產(chǎn)權(quán)人、土地運用權(quán)性質(zhì)、土地運用權(quán)剩余年限等狀況說明。四、估價目的為確定被征收房屋價值的補償供應(yīng)依據(jù)，評估被征收房屋的價值。詳細(xì)包括：居住用途下的住宅區(qū)位價，商業(yè)用途的門面房區(qū)位價和實物狀況下的房屋重置現(xiàn)價。五、估價時點2011年4月15日。

【糾錯】2011年教材新要求，缺估價時點確定理由。本報告估價時點應(yīng)為房屋征收確定公告之日。六、價值定義本次估價的價值內(nèi)涵是指估價對象被征收房屋于估價時點類似房地產(chǎn)的市場價格。【糾錯】是2011年真題的考點，正確的表述為：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地運用權(quán)在不被征收的狀況下，由熟悉狀況的交易雙方以公允交易方式在評估時點自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響?！逼摺⒐纼r依據(jù)（略）八、估價原則（略）九、估價方法依據(jù)估價對象用途、估價目的、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，以及房地產(chǎn)估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等要求，本次估價選用市場法（住宅區(qū)位價）、收益法（商業(yè)區(qū)位價）和成本法（房屋重置成本價）（估價方法定義略）?！炯m錯】應(yīng)對選用的評估方法進(jìn)行適用性分析，詳細(xì)說明所選用方法的理由。十、估價結(jié)果依據(jù)估價分析和測算，估價對象被征收房屋在估價時點2011年4月15日的住宅區(qū)位價為4194元/㎡，大寫：人民幣肆仟壹佰玖拾四元每平方米；估價對象房屋重置現(xiàn)價為472元/㎡，大寫：人民幣肆佰柒拾貳元每平方米；估價對象商業(yè)區(qū)位價為6050元/㎡，大寫：人民幣陸仟零伍拾元每平方米，詳見《房屋重置價格一覽表》?！炯m錯1】住宅區(qū)位價人民幣大寫四錯誤，應(yīng)為肆。【糾錯2】估價結(jié)果缺總價及人民幣大寫。房屋重置價格一覽表

序號產(chǎn)別產(chǎn)權(quán)人房屋地址結(jié)構(gòu)重置價格（元/㎡）成新率現(xiàn)價（元/㎡）l私何某6單元1號磚混三等89053．0%4722私王某6單元2號磚混三等89053．0%4723私徐某6單元3號磚混三等89053．0%4724私祝某6單元4號磚混三等89053．0%4725私肖某7單元1號磚混三等89053．0%4726私俞某7單元2號磚混三等89053．0%4727私劉某7單元3號磚混三等89053．0%4728私朱某7單元4號磚混三等89053．0%4729私黃某7單元5號磚混三等89053．0%47210私秦某7單元5號磚混三等89053．0%47211私劉某7單元6號磚混三等89053．0%47212私肖某8單元1號磚混三等89053．0%47213私周某8單元2號磚混三等89053．0%47214私姚某8單元3號磚混三等89053．0%47215私秦某8單元4號磚混三等89053．0%47216私夏某8單元5號磚混三等89053．0%472十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期2011年4月11日至4月21日。十三、估價報告運用期限本估價報告運用期限自出具之日起為半年。

評估技術(shù)報告一、估價對象實物狀況描述和分析（略）二、估價對象權(quán)益狀況描述和分析（略）三、估價對象區(qū)位狀況描述和分析1．區(qū)域概況估價對象位于××市××區(qū)，××區(qū)位于××市城區(qū)東北部，東南鄰××區(qū)，西接××區(qū)，北瀕××江，南倚××湖。全區(qū)土地面積47．93k㎡，轄10個街道辦事處，217個（家）居委會，現(xiàn)有人口41．89萬人。2．區(qū)域交通狀況××區(qū)道路交通由××大道、××大道、××大道三條干線連貫東西，××大道、××四路、××八路、××路、××號公路疏通南北，構(gòu)成××區(qū)現(xiàn)有城區(qū)道路網(wǎng)骨架，對外連接其他城區(qū)，對內(nèi)有機連接各片區(qū)。對外交通系統(tǒng)由××鐵路編組站，長途汽車客運站，××工業(yè)港及××區(qū)外貿(mào)碼頭區(qū)，長途客運碼頭以及沿江其他對外碼頭構(gòu)成。3．基礎(chǔ)設(shè)施狀況××區(qū)供水由現(xiàn)有的5座自來水廠供應(yīng)，總供水量45萬t/d；排水系統(tǒng)分雨水排放和污水排放，雨水排放統(tǒng)一按××市總體規(guī)劃實施，排水泵站能滿足須要，污水排放由污水處理廠處理后干脆排入江湖；區(qū)域供電設(shè)備完善并和市政供電網(wǎng)連接，能滿足企業(yè)用電需求；區(qū)內(nèi)已開通22萬門程控電話并開通國際互聯(lián)網(wǎng)的電信大樓，同時供應(yīng)國際互聯(lián)網(wǎng)的寬帶接入和國內(nèi)外各類通訊業(yè)務(wù)。4．環(huán)境條件全區(qū)綠化覆蓋率達(dá)35%，人均公共綠地面積5．8㎡，名列全市前列?！痢羺^(qū)環(huán)境質(zhì)量屬××市輕度污染區(qū)，主要污染物為二氧化硫、氮氧化物及少量硫化氫等。5．產(chǎn)業(yè)集聚狀況××區(qū)是以冶金工業(yè)為主體，并由確定規(guī)模的機械、石化、造船、建材、建筑、能源等工業(yè)的新型工業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)有××市鋼鐵公司、××區(qū)造船廠等大型工業(yè)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚度高，形成了以重工業(yè)為主的企業(yè)集群。四、市場背景描述和分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析（略）

七、估價測算過程（一）市場法評估被征收房屋住宅區(qū)位價的測算過程1．搜集交易實例估價人員通過對估價對象同一供求圈內(nèi)類似房地產(chǎn)交易市場的調(diào)查和分析，搜集和估價對象相類似的房地產(chǎn)交易實例，通過比較和篩選，選取了五宗相鄰地塊住宅房地產(chǎn)一般交易實例作為可比實例，可比實例資料如下表所示：

表3－31可比實例資料表

表3－31abcde坐落位置22鄰居6門1層2號4鄰居52門10號18鄰居44門3層10號20鄰居9門8層13號7鄰居附2門2幢4層6號房屋用途住宅住宅住宅住宅住宅地段等級住宅四級住宅四級住宅四級住宅四級住宅四級交易目的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓交易狀況正常正常正常正常正常交易單價5408元/㎡4950元/㎡4500元/㎡4560元/㎡5300元/㎡交易時間近期近期近期近期近期建筑結(jié)構(gòu)磚混一等磚混三等磚混三等鋼混二等磚混一等建筑成新90%70%60%60%85%基礎(chǔ)設(shè)施水、電、衛(wèi)水、電、衛(wèi)水、電、衛(wèi)水、電、衛(wèi)水、電、衛(wèi)配套設(shè)施齊全齊全齊全齊全齊全【糾錯1】可比實例d是一個鋼混二等，和估價對象結(jié)構(gòu)不相同，不適宜做可比實例?！炯m錯2】交易時間都是近期，表述太粗略、不規(guī)范，后邊無法進(jìn)行交易日期調(diào)整，應(yīng)指出詳細(xì)的交易日期?！炯m錯3】缺權(quán)益狀況修正。2．交易狀況修正因為所選可比實例均為正常交易狀況下的實例，所以交易狀況不做修正，則可比實例a、b、c、d、e交易狀況修正系數(shù)均為100/100。3．交易時間調(diào)整因為所選可比實例的交易單價均為近期市場交易價格，和估價時點較近，市場價格相對較穩(wěn)定，所以交易時間不做調(diào)整，則可比實例a、b、c、d、e交易時間調(diào)整系數(shù)均為100/100。4．區(qū)位價格的確定區(qū)位價格的確定依據(jù)房地產(chǎn)的交易價格扣除房屋重置現(xiàn)價的價格，房屋價格的確定依據(jù)房屋的重置價格、樓層、成新率等綜合確定，詳細(xì)詳見下表：

表3－32abcde坐落位置22鄰居6門l層2號4鄰居52門10號18鄰居44門3層10號20鄰居9門8層13號7鄰居附2門2幢4層6號交易單價5480元/㎡4950元/㎡4500元/㎡4560元/㎡5300元/㎡交易狀況修正100/100100/100100/100100/100100/100交易時間修正100/100100/100100/100100/100100/100修正后交易單價5480元/㎡4950元/㎡4500元/㎡4560元/㎡5300元/㎡重置價格1110元/㎡890元/㎡890元/㎡1010元/㎡1110元/㎡建筑成新90%70%60%60%85%區(qū)位價格448l元/㎡4327元/㎡3966元/㎡3974元/㎡4356.5元/㎡注：房屋重置價依據(jù)2004年××市物價局、××市房產(chǎn)局《關(guān)于印發(fā)××市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)的通知》而確定。區(qū)位價格4481＝修正后交易單價5480－重置價格1110×成新率90%5．區(qū)域因素調(diào)整估價人員通過調(diào)查分析估價對象所在區(qū)域購買住宅最看重的區(qū)域因素的各種因素，通過分析市場資料，并結(jié)合估價閱歷，選取以下幾種因子作為比較基礎(chǔ)，各因子均以估價對象為比較基準(zhǔn)，取指數(shù)為100，接受打分法對區(qū)域因素進(jìn)行調(diào)整，詳細(xì)見下表：【糾錯】缺可比實例區(qū)域因素狀況說明表。

區(qū)域因素調(diào)整狀況表

表3－33估價對象abcde繁華程度距市、區(qū)商業(yè)中心距離1001029898100102交通便捷主要道路距離1001021009898100公交車站網(wǎng)10010210010098102環(huán)境狀況環(huán)境污染100100100100100100衛(wèi)生狀況100100100100100100景觀自然環(huán)境1001021029898102人文景觀100100100100100100配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施100100100100100100公共服務(wù)配套100100100100100100小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施1001021009999100區(qū)域因素修正系數(shù)分別如下a：區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)＝100/102×100/102×100/102×100/100×100/100×100/102×100/100×100/100×100/100×100/102＝0．9057b：區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)＝100/98×100/100×100/100×100/100×100/100×100/102×100/100×100/100×100/100×100/100＝1．0004c：區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)＝100/98×100/98×100/100×100/100×100/100×100/98×100/100×100/100×100/100×100/99＝1．0732d：區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)＝100/100×100/98×100/98×100/100×100/100×100/98×100/100×100/100×100/100×100/99＝1．0625e：區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)＝100/102×100/100×100/102×100/100×100/100×100/102×100/100×100/100×100/100×100/100＝0．94236．區(qū)位比準(zhǔn)價格計算a：4481×0．9057＝4058．44（元/㎡）b：4327×1．0004＝4328．73（元/㎡）c：3966×1．0732＝4256．31（元/㎡）d：3974×1．0625＝4222．38（元/㎡）e：4356．5×0．9423＝4015．13（元/㎡）因為以上各比準(zhǔn)實例調(diào)整后的區(qū)位價格差別較小，所以取以上5個比準(zhǔn)實例修正后價格的算術(shù)平均值作為最終比準(zhǔn)平均區(qū)位價格。比準(zhǔn)區(qū)位價格＝（4058．44＋4328．73＋4256．31＋4222．38＋4015．13）/5＝4194．204≈4194（元/㎡）由于估價托付人未供應(yīng)估價對象房屋全部權(quán)證書及土地運用權(quán)證書，故估價人員無法核實估價對象土地運用權(quán)類型。估價對象建成于1958年，該年頭建成的房屋土地運用權(quán)類型為劃撥，本次評估設(shè)定估價對象建成后土地運用權(quán)類型沒有變更，即估價對象土地運用權(quán)類型為劃撥。由于本次評估所收集的5個可比實例土地運用權(quán)類型均為劃撥，故比準(zhǔn)區(qū)位價格無需扣除出讓金。（二）成本法評估被征收房屋現(xiàn)價的測算過程【糾錯】估價對象房屋過于老舊，不適宜成本法估價。1．房屋重置價格的確定被征收房屋建筑結(jié)構(gòu)共可分為鋼混、磚混、磚木及簡易四大類。其重置價格依據(jù)《市物價局、市房地產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)××市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)的通知》（××字［2004］××號）確定。本報告中的房屋重置價格是指接受和估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、房屋設(shè)備和建筑技術(shù)工藝等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，開發(fā)建立和估價對象建筑物（不含土地）相同的全新建筑物應(yīng)支出的勘察設(shè)計費、建立費用、管理費用、財務(wù)費用、稅金等必要支出及應(yīng)得利潤。本報告中的重置現(xiàn)價是指房屋重置價格減去應(yīng)計折舊后的余額。

表3－34××市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)表

表3－34結(jié)構(gòu)類型等級重置價格（元/㎡）鋼混一等1800二等1550三等1300磚混一等1110二等1010三等估價對象為磚混三等

890磚木一等l060二等810三等660簡易

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2．成新率的確定因估價對象建成于l958年，且部分房屋經(jīng)過了一次或多次更新改造或修理，難以通過年限法測定估價對象房屋的成新率，故通過視察法測算得出估價對象的成新率。成新率的確定是依據(jù)1984年原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境愛惜部發(fā)布的《房屋完損等級標(biāo)準(zhǔn)》、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境愛惜部《經(jīng)租屋清產(chǎn)估價》［84］城計字第754號及《市物價局、××市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)的通知》及相關(guān)資料，對建筑物的結(jié)構(gòu)、初裝修和設(shè)施等組成部分的完好程度進(jìn)行鑒定評分，對各部分的評分進(jìn)行加權(quán)平均，最終確定估價對象房屋的成新率。調(diào)整后房屋得分（成新）＝結(jié)構(gòu)部分得分×g＋初裝修部分得分×s＋設(shè)備部分得分×b其中：g為結(jié)構(gòu)部分所占的權(quán)重（0．7），s為初裝修部分所占的權(quán)重（0．15），b為設(shè)備部分所占的權(quán)重（0．15）。

表3－35房屋地址宏業(yè)路5號建筑結(jié)構(gòu)磚混三等耐用年限50年項目標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?shù)評定分?jǐn)?shù)結(jié)構(gòu)g1．基礎(chǔ)有足夠承載實力，有略微下沉，基本穩(wěn)定25192．承重結(jié)構(gòu)基本完好，梁、板、柱等結(jié)構(gòu)穩(wěn)定25173．非承重結(jié)構(gòu)有風(fēng)化、略微裂紋1574．屋面隔熱、防水有略微裂紋，有滲水現(xiàn)象2085．地面有起鼓、起砂、剝落現(xiàn)象156小計：（1＋2＋3＋4＋5）×權(quán)重0．70＝39．9%裝飾s6．門窗油漆有脫落現(xiàn)象，有腐蝕現(xiàn)象，玻璃、五金個別殘缺25107．內(nèi)外裝飾有空鼓，墻面剝落稍大40138．其他有略微裂紋、風(fēng)化現(xiàn)象351l小計：（6＋7＋8）×權(quán)重0．15＝5．1%設(shè)備b9．供水、排水基本暢通，管道腐蝕較多553210．電氣照明老化程度高，個別零件殘缺、損壞452l小計（9＋10＋11）×權(quán)重0．15＝8．0%估價對象房屋的成新率：g＋s＋b＝53．0%3．被征收房屋樓層調(diào)整系數(shù)的確定被征收房屋為1幢2層建筑物，依據(jù)××市房產(chǎn)管理局頒布的有關(guān)規(guī)定，3層以下（含3層）房屋不做樓層調(diào)整。故估價對象不做樓層調(diào)整。4．被征收房屋朝向調(diào)整系數(shù)的確定估價對象建筑物共2層，1梯2戶，全部為南北朝向，故不做朝向調(diào)整。5．估價對象建筑物現(xiàn)值的確定重置成本法評估建筑物的價格，是按現(xiàn)在市場狀況、企業(yè)經(jīng)營管理水平及建筑材料、人工價格，施工機械費用等，重新開發(fā)建立和估價對象一樣的建筑物所需的全部支出。在此基礎(chǔ)上，依據(jù)建筑物的實際運用狀況，折舊扣除建筑物已運用的價值，得到被征收房屋重置價格的現(xiàn)值。其計算公式為：估價對象建筑物現(xiàn)值＝房屋重置價格×成新率×（1＋樓層、朝向調(diào)整系數(shù)）＝890×53．0%＝471．70≈472（元/㎡）（三）收益法評估拆遷房屋商業(yè)區(qū)位價的測算過程1．年有效租金收入的測算經(jīng)估價人員實地調(diào)查，估價對象1樓門面（建筑面積29．94㎡）招租價為每月50～70元/㎡之間。估價對象周邊商業(yè)門面租金都在每月60元/㎡左右。參考××市房產(chǎn)局2009年發(fā)布的《××市2009年房屋租賃參考租金的通知》，結(jié)合估價對象周邊同類房地產(chǎn)的租賃狀況，綜合確定估價對象所處區(qū)域磚混三等五三成新商業(yè)門面的平均租金為每月60元/㎡，依據(jù)《市物價局、市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)××市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)的通知》，磚混三等重置全價為890元/㎡，則平均重置全價為890元/㎡，平均成新單價為472元/㎡，租金損失率和空置率為12%。則：【糾錯1】年有效毛收入中沒考慮押金或租賃保證金的利息收入。【糾錯2】12%的空置率取值無依據(jù)。【糾錯3】未交代租金內(nèi)涵。年有效租賃收入＝60×12×（1－12%）＝633．6（元/㎡）

#@2．求取年總費用年總費用亦即租賃經(jīng)營總成本。它包含：①管理費；②修理費；③保險費；④稅金。①管理費：指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費用，依據(jù)估價對象的實際狀況，該類用房管理費用支出較少，估價中按年有效租金收入的1%計取。管理費＝年總收益×1%＝633．8×1%＝6．34（元/㎡）

【糾錯】管理費取值不應(yīng)為實際成本，而應(yīng)接受社會平均客觀成本。

②修理費：指為保障房屋正常運用每年需支付的修繕費，按相關(guān)規(guī)定取房屋重置價格的2%計算。修理費＝房屋重置價格×2%＝890×2%＝17．8（元/㎡）

③保險費指房屋全部人為使自己的房屋避開意外損失而向保險公司支付