某物業(yè)公司管理方案

提綱關(guān)于我們……XX物業(yè)簡介企業(yè)理念公司優(yōu)勢〔四〕專業(yè)的參謀效勞機構(gòu)——參謀團二、參謀工程概況三、工程參謀效勞目標效勞原那么具體目標四、參謀效勞的方式五、工程參謀組簡介組織機構(gòu)圖職責描述六、參謀效勞的內(nèi)容及效勞質(zhì)量保證措施工程參謀根本范圍工程參謀具體內(nèi)容參謀效勞質(zhì)量保證措施七、參謀效勞工作進度表八、工程參謀效勞費第一局部工程物業(yè)管理理念第一章工程調(diào)研為使管理效勞工作更加貼近XXX高尚住宅小區(qū)中的“宅〞與“人〞，我們深入現(xiàn)場調(diào)研，所了解的根本情況如下：【XXX位于江寧開發(fā)區(qū)佛城路以南,將軍南路以東,牛首河以北,占地面積約７９.７畝。江寧開發(fā)區(qū)按照高起點、高標準的開發(fā)戰(zhàn)略，以建立XX新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)為目標，精心規(guī)劃設(shè)計。以百家湖為核心，依次向外分設(shè)三個開展圈層：一是百家湖風景游覽城，內(nèi)設(shè)商貿(mào)、別墅、植物、療養(yǎng)、游樂、國際會議六大中心；二是金融、科技、社團及住宅區(qū)；三是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加工區(qū)，以及占地６０００畝，可容納５萬名師生的高教科研中心。隨著諸多的大專院校及高科技企業(yè)在江寧開發(fā)區(qū)的落成,一個全新的以科技文化為主的江寧開發(fā)區(qū)正在崛起,為本地塊居住小區(qū)的成功開發(fā)帶來無限商機。緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶。佛城路、將軍南路穿插口的大轉(zhuǎn)盤將是一個非常大規(guī)模的中心“綠島〞,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升。銷售對象主要為來江寧創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家,投資家,和高薪白領(lǐng)?！咳绾伟裍XX高尚住宅小區(qū)納入物業(yè)管理的視角，到達都市地標性建筑形象的要求,XXX高尚住宅小區(qū)給我們帶來了諸多課題：從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實施與周邊施工〔配套工程收尾〕長期并存，且入伙期業(yè)主入住集中、入住率高、入住快，管理壓力較大。XXX高尚住宅小區(qū)業(yè)主主要為來江寧創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家、投資家、和高薪白領(lǐng)，素質(zhì)高、要求高，其特殊的人員構(gòu)造及厚重的文化沉淀必將為居住區(qū)帶來更清新的時代氣息、衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求未來物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化?！癤XX文化區(qū)〞這一規(guī)劃設(shè)計理念，如何能在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù)？社區(qū)中的文化建立能否切合“國家安定團結(jié)的需要、物業(yè)管理企業(yè)管理的需要、社區(qū)成員自娛自樂的需要〞？社區(qū)活動的開展應充分尊重江寧地區(qū)的風俗習慣，社區(qū)文化用房的使用功能安排應切合高學歷者、IT產(chǎn)業(yè)人士和投資家人士的需求。XXX高尚住宅小區(qū)的業(yè)主根本屬于高收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的效勞產(chǎn)品也應是“精品效勞〞，全心全意滿足顧客的需求，而且不斷滿足顧客不斷增長的需求。受住宅商品化進程的影響，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)在一段時期內(nèi)，仍需擺脫傳統(tǒng)房管體制所造成的局部業(yè)主物業(yè)管理消費意識不強等問題。這些問題的存在，一定程度上會影響管理效勞費的收繳率，對此如何應對？……第二章管理效勞理念及管理思路按設(shè)計說明，XXX高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計上本著大戶型的設(shè)計理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠離喧囂的鬧市環(huán)境。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：XXX住宅小區(qū)是“都市文化人〞的居所，“文化人〞重情、講理、守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、效勞需求及主動參與社區(qū)建立的愿望。我們提出構(gòu)建“XXX文化區(qū)〞的人居理想模式，強調(diào)由物化管理上升到文化管理，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化社區(qū)〞的管理目標。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善〞的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建立社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強的物業(yè)中，進展約束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設(shè)想是：一、倡導“天天讓您滿意〞的效勞理念：我們秉持“實施科學管理，持續(xù)改進效勞，不斷開拓創(chuàng)新，增強顧客滿意〞的質(zhì)量方針,對小區(qū)實行標準化、實施“管理報告制度〞，每季度如實向業(yè)主報告物業(yè)管理效勞費的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。二、營建“事業(yè)至真，生活至愛〞的文化效勞理念社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建立的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛〞的文化氣氛，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠〞。我們將以開展安康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。我們將圍繞“環(huán)境保護、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、安康家居〞等五大主題來組織、籌劃社區(qū)活動，努力把XXX高尚住宅小區(qū)創(chuàng)立為精神文明建立的窗口。三、塑造“樸實無華，追求時尚〞的審美理念在新世紀里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建立，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氣氛營造上，我們將導入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)〞。科學技術(shù)的開展帶來了建筑設(shè)計理念的日新月異,業(yè)主對效勞的需求也不斷提升。作為二十一世紀的XX物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進的管理運作機制。我們在管理體制上實現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場經(jīng)濟規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機制，建立了多種體系有機結(jié)合的鼓勵機制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機制。第三章探求、創(chuàng)造“XXX文化區(qū)〞物業(yè)管理新模式XXXXX置業(yè)開發(fā)的“XXX小區(qū)〞，是專為有識之士和XX市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品住宅。從小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、工程建立、樓盤銷售到物業(yè)管理環(huán)節(jié)，XXX高尚住宅小區(qū)未來的物業(yè)管理工作中將以“精品效勞，全心全意滿足顧客需求〞為目標開展。住宅產(chǎn)業(yè)＂三分建、七分管＂的客觀事實決定了物業(yè)管理的重要性，探索“XXX文化區(qū)〞物業(yè)管理新模式，對于推動住宅產(chǎn)業(yè)快速、安康的開展，滿足作為受益主體－－高收入階層的效勞需求具有重要的現(xiàn)實意義。近段時間以來，我們反復探討研究“XXX文化區(qū)〞到底需要什么樣的管理模式？我們認為,管理好高尚住宅小區(qū)的核心問題在于：解決提高效勞質(zhì)量與降低管理本錢之間的矛盾。我們確立XXX的物業(yè)管理模式是：嚴密圍繞“效勞業(yè)主、報效社會〞的核心理念提供“精品效勞〞的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品倡導“以客戶為中心〞的流程管理思想建立以流程為基石的客戶需求價值鏈倡導科學管理和專業(yè)效勞，標準管理效勞行為致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系，推廣“天天讓您滿意〞的效勞理念在確定管理模式的根底上，針對XXX高尚住宅小區(qū)的特色及實際情況，我們進一步提出了全方位物業(yè)管理的根本思路。我們的管理思路是：采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的方法強調(diào)本錢控制意識和本錢管理程序強調(diào)維修基金的效能管理與維修方案的科學實施的有機結(jié)合強調(diào)流程團隊的有效運作和效勞流程的持續(xù)改進確保公眾效勞的標準化與特約效勞的個性化確保配套設(shè)施的不斷完善與商務效勞的日趨完美致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進和功能提升致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境第四章擬采取的管理效勞措施結(jié)合XXX高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點、重點及管理思路，我們擬采取以下管理效勞措施，以保證管理模式的實現(xiàn)及精品效勞的供給：一、導入ISO９００１質(zhì)量管理體系XX物業(yè)已于國內(nèi)較早通過ISO９００１質(zhì)量管理體系，雖然業(yè)界對物業(yè)管理企業(yè)競相進展ISO９００１質(zhì)量管理體系認證意見不一，但我們認為，進展質(zhì)量體系認證建立了一種科學標準的企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)視體系，使企業(yè)在“說到、做到〞的根底上為“做好〞創(chuàng)造了可能，使效勞產(chǎn)品的提供不致于偏離標準化軌道。在XXX物業(yè)管理介入及實施過程中，導入ISO９００１質(zhì)量管理體系是我們開展工作的根底。XX物業(yè)于九七年建立了ISO９００１質(zhì)量管理體系，并順利通過英國BSI的第三方認證，通過四年多的實際運作和持續(xù)改進，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供標準化、標準化物業(yè)管理效勞的基石。隨著國際標準化組織于２０００年１２月公布了２０００版質(zhì)量管理標準，我們審時度勢，積極跟進，及時對原有的質(zhì)量體系進展了改版，并于去年１２月份成功獲得ISO９００１：２０００質(zhì)量管理體系的轉(zhuǎn)版認證。在XXX物業(yè)管理的實施過程中，我們將一如既往地推行ISO９００１，以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)效勞的過程中不偏離既定的軌道。二、結(jié)合自身優(yōu)勢，提升效勞質(zhì)量XX物業(yè)在深圳開展已有八年，自身經(jīng)營管理不斷完善，市場表現(xiàn)日益突出，并形成了一整套運作較為成熟的管理模式，并于２０００年成功進入全國物業(yè)管理市場，相繼在江蘇承接了昆山凱悅花園、石家莊博雅莊園、無錫太湖世家、深圳龍昆居、創(chuàng)新科技廣場等大型物業(yè)管理工程，結(jié)合本地特色，積累了豐富的工作經(jīng)歷。我們認為對于企業(yè)而言，XXX物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢與標的物的管理要求有效結(jié)合。我們將充分運用XX物業(yè)的管理模式以及在深圳市場成功運作的工作經(jīng)歷，有針對性地開展工作，了解客戶需求，提供個性化效勞和精品效勞，對可能發(fā)生的問題進展前期預防，使管理處推出的各項管理效勞措施更加切合業(yè)主的需要及深圳市政策法規(guī)。三、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍要實現(xiàn)我們在管理方案中的各項承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證XX物業(yè)用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓和考核來保證隊伍的素質(zhì)。在物業(yè)管理實施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好〞的有志之士充實到“XX物業(yè)管理人〞的隊伍中來，充分發(fā)揮員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學培訓，標準管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓、加薪、升職的時機，甚至介入高層管理。如果這些有志之士把加盟XX物業(yè)視作一種機遇的話，我們將充分利用這種機遇造就一批人才。四、建立“全方位式〞的員工培訓機制由于提供效勞產(chǎn)品的主體之間的個性差異，對于效勞產(chǎn)品的提供，不能簡單地制造一種“準那么〞，而是不斷依據(jù)效勞需求的變化而調(diào)整，也即效勞的層次、內(nèi)容和方向做出相應變化，其中一項關(guān)鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓。在實踐中，我們推出了“全方位式〞的培訓體系，做到崗前培訓、在崗培訓和調(diào)崗培訓，各層級員工均有明確的培訓達標標準，使每一層級員工保持效勞知識、技能與效勞需求到達動態(tài)平衡。五、建立“數(shù)碼社區(qū)〞，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢向我們涌來。在當今各級組織對信息的通訊和共享有著迫切的需求。我們在物業(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。我們設(shè)想在居住區(qū)計算機網(wǎng)上建立XX物業(yè)XXX管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、深圳總部的計算機網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理效勞信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門、深圳總部可通過網(wǎng)與居住區(qū)計算機網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進展監(jiān)視指導?？傊?，隨著IT業(yè)的開展，XXX網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個“信息島〞，從而滿足社會各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對管理資源及信息共享的需求。六、倡導“公開式〞的效勞理念物業(yè)管理人與居委會、業(yè)委會均涉及業(yè)主日常生活的不同側(cè)面，三者關(guān)系假設(shè)協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙小區(qū)物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此，在XXX我們倡導和強調(diào)開放式的管理效勞，明確上述三者之間的分工及配合，即：物業(yè)管理人專業(yè)效勞、業(yè)委會自治管理與居委會社區(qū)管理。對于管理處，我們通過要求其按時公布財務賬目、定期提交“管理報告〞、組織“管理處開放日〞活動、公布管理處主管人員的聯(lián)系等措施，自覺承受業(yè)主的監(jiān)視；對于業(yè)委會，我們將在小區(qū)入伙并到達規(guī)定的條件后依法成立，并從保護業(yè)主權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強業(yè)委會自治管理的意識和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)視和審核的權(quán)力。對于居委會，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、方案生育等工作，同時在管理信息資源上予以有效支持。我們深信：只要從效勞業(yè)主的根本目標出發(fā)，三方的合作一定能成為推動小區(qū)管理水平提高的助力。七、提供個性化的裝修套餐效勞國人生活品質(zhì)的不斷改進，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個問題。但是，現(xiàn)階段裝修市場的不標準因素卻讓大局部業(yè)主深感困惑。一方面，普通的業(yè)主因為專業(yè)的限制，對于裝修方案的設(shè)計、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購、裝修質(zhì)量的監(jiān)視等問題都顯的心有余而力缺乏；另一方面，因為監(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤，導致目前裝修單位魚目混珠，“游擊隊〞四處出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。在社區(qū)效勞社會化的進程中，我們認為：物業(yè)管理企業(yè)完全可以扮演一個主動性的角色。為此，在XXX的裝修管理上，我們竭誠為業(yè)主提供完美的配套效勞。我們擬通過公開招標的方式引入３—４家具有一定品牌、資質(zhì)、售后效勞的正規(guī)裝修商進駐小區(qū)并向業(yè)主推薦，防止裝修游擊隊日夜騷擾業(yè)主；同時，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個性化的裝修方案以供選擇，實現(xiàn)設(shè)計、施工、養(yǎng)護一條龍的套餐式效勞。另外，根據(jù)個別業(yè)主的特殊要求，管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前，即提供裝修申請及方案審核的效勞，以解業(yè)主的后顧之憂。八、構(gòu)建效勞平臺——客戶效勞中心強大的效勞平臺和先進的效勞組織是提供標準客戶效勞的前提。在XXX的效勞形式上，我們擬建立客戶效勞中心的運作體系。即將管理處的內(nèi)部管理和對外效勞分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化。客戶效勞中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)主所有的效勞需求申請及投訴建議都將匯總到客戶效勞中心，由中心負責分類處理；而管理處所有需公布的管理效勞信息亦通過該中心反響到業(yè)主。通過管理效勞中心的有效運作，第一，可保證管理處對外信息傳播的口徑統(tǒng)一化，第二，建立首問責任制，所有業(yè)主的投訴和需求都有專人負責跟蹤和落實直至業(yè)主滿意為主；第三，客戶效勞中心２４小時的工作時間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。九、管理體系的全面整合和提升社會的環(huán)境時時在變，業(yè)主的需求亦時時在變，始終沿用舊有的管理模式和效勞方式是無法滿足業(yè)主不斷增長的效勞需求的要求。XX物業(yè)自１９９９年開場實施管理體系的全面整合提升。其精華就在于持續(xù)地不連續(xù)地進展流程再造，對日常一些已經(jīng)相對固化的思維方式、效勞理念以及具體的作業(yè)流程進展重新分析和改造，使其能夠更加符合業(yè)主的真實需求，從而為業(yè)主提供真正適用的效勞產(chǎn)品。經(jīng)過近三年的運作，我們已經(jīng)取得了實質(zhì)性的突破，在一些原來績效低下的功能性障礙流程和高位勢流程上，如：信息收集分析、企業(yè)決策、投標組織、材料管理、外委工程管理、業(yè)主投訴受理等，取得了較好的再造效果。在XXX物業(yè)管理中，我們?nèi)詫⒗^續(xù)推進此項工作，組建流程小組，并運用流程管理的思想指導日常的具體工作。致力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導向〞的運作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導向〞運作，實現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。十、致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進小區(qū)物業(yè)管理的一個重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護。共用設(shè)施、設(shè)備運行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主的日常起居和平安保障等問題。根據(jù)我們對小區(qū)物業(yè)多年的管理經(jīng)歷，我們將XXX共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個層次進展，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運行為目的的日常管理及維修；以消除各種運行隱患，保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護〔包括大、中修〕；以提升設(shè)備性能、增強設(shè)備自我保護功能從而滿足用戶不斷增長的效勞需求為目的的改進性維護〔改造〕。在XXX共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護上，我們致力于憑借自身經(jīng)歷和專業(yè)的分包方，對其進展持續(xù)的循環(huán)改進和功能擴展，逐步實現(xiàn)對共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。十一、標準管理，促進社區(qū)效勞社會化隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展，一個個相對封閉的居住社區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修、家私家電配置直至日常起居的效勞所需均依賴于社會綜合效勞體系的供給，住宅產(chǎn)業(yè)啟動后，社區(qū)所形成市場需求十分可觀。從經(jīng)濟學的原理上看，社區(qū)市場形成與開展同樣可以服從“優(yōu)勝劣汰〞的一般性規(guī)律，而在實際運作中卻暴露出一些社會問題，如住宅區(qū)內(nèi)裝修管理的“人情化〞、“無序化〞導致裝修施工“游擊隊〞出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生，社區(qū)效勞體系構(gòu)造不合理，導致惡性競爭傷及業(yè)主。物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務，但在社區(qū)效勞社會化過程中，我們認為物業(yè)管理企業(yè)可以扮演一個主動性角色。XXX所有物業(yè)經(jīng)營工程由物業(yè)公司經(jīng)營和管理。我們對此高度重視，一方面，將以深度市場調(diào)研來了解業(yè)主的效勞需求，并以此來設(shè)定居住區(qū)內(nèi)的效勞體系構(gòu)造，另一方面將在工商部門的指導下，積極引入有品牌、有資質(zhì)、效勞好的商家參與社區(qū)效勞，堅決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長遠利益的作法。十二、實現(xiàn)垃圾分類回收環(huán)保部門倡導垃圾分類回收已運行多年，而真正較為科學徹底的實現(xiàn)垃圾分類回收尚不多見，因為在現(xiàn)階段至少還受制于以下因素：１．國民環(huán)保意識有待提高，普遍無視將垃圾投向垃圾箱前的第一次分類；２．生活垃圾客觀構(gòu)成較為復雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類難度大，分類本錢高；３．垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，局部垃圾“回收尚可，求購無門〞，降低了垃圾回收參與者的積極性。在我們看來，“垃圾是一種放錯位置的資源〞，近幾年，我們潛心從事提高垃圾分類回收效率產(chǎn)品及設(shè)施的研制，實施垃圾分類處理，大大提高垃圾回收效率，我們擬向業(yè)主推薦使用，既方便日常家居生活又有利于居住區(qū)環(huán)保，為垃圾減量化收集創(chuàng)造條件。

第二局部工程管理方式第一章管理模式結(jié)合XXX文化區(qū)的管理要求，實現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分〞的管理理念，依托XX物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營模式和經(jīng)歷，完善的ISO９００１品質(zhì)管理體系,根據(jù)XXXXX置業(yè)對XXX的顧客定位，樓宇設(shè)備設(shè)施的自動化程度，以及XXX所處的地理環(huán)境，我們擬采用“以客戶為中心，效勞品質(zhì)為導向〞的經(jīng)營管理模式。按管理方案制定全年工作方案按管理方案制定全年工作方案制定全年本錢指標和效勞質(zhì)量指標制定全年本錢指標和效勞質(zhì)量指標按兩項指標進展預算并逐項分解至按兩項指標進展預算并逐項分解至部門、崗位運行運行組織考核，確定業(yè)績組織考核，確定業(yè)績效勞質(zhì)量不達標質(zhì)量本錢均達標本錢指標不達標效勞質(zhì)量不達標質(zhì)量本錢均達標本錢指標不達標給予獎勵獎金否決獎金否決給予獎勵獎金否決獎金否決二、XXX管理處組織架構(gòu)管理處經(jīng)理經(jīng)理助理物業(yè)主管保安、消防主管保潔、園藝主管行政、財務主管收銀員收銀員設(shè)物保消保綠客社備業(yè)安防潔化戶區(qū)維管員員員員助文護理理化員員員XXX管理處組織架構(gòu)描述：１.組織架構(gòu)的設(shè)置原那么是精簡高效、一專多能，采用經(jīng)理負責制，簽訂經(jīng)營責任書，實行獨立核算。２.XXX管理處各崗位所需人力資源配置實行XX物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團隊。３.XXX管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。４.管理處經(jīng)理助理的主要職責是協(xié)助經(jīng)理完成各項工作任務，監(jiān)視管理處的效勞質(zhì)量，同時兼任行政主管和會所主管,降低人力資源本錢。５.物業(yè)主管的職責是負責小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的維護、檢修以及業(yè)主的請修工作。６.行政主管的職責是負責管理處各部門的考核和監(jiān)視、辦公室事務、后勤和社區(qū)文化建立。７.客戶助理的職責是負責客戶效勞中心的運作，建立管理處與業(yè)主之間的效勞平臺,處理客戶投訴,并將業(yè)主的需求信息迅速、準確傳遞至各相關(guān)單位。三、創(chuàng)立XXX有效的效勞價值鏈圍繞“以客戶為中心，效勞品質(zhì)為導向〞的經(jīng)營管理模式，我們將在XXX全面推行競爭型效勞戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升XX物業(yè)人的效勞價值，建立一支高效的、既能為業(yè)主提供優(yōu)良的效勞，又能向周邊展示XX物業(yè)人風采的團隊。效勞價值鏈效勞價值鏈效勞價值供給根本要素內(nèi)部滿意度機制互動效勞鏈效勞價值供給根本要素內(nèi)部滿意度機制互動效勞鏈日常管理員工檔案與業(yè)主日常管理員工檔案與業(yè)主社區(qū)文化有效鼓勵與轄區(qū)辦社區(qū)文化有效鼓勵與轄區(qū)辦滿意度調(diào)查自我評價與居委會滿意度調(diào)查自我評價與居委會企業(yè)文化導入業(yè)余活動與周邊單位企業(yè)文化導入業(yè)余活動與周邊單位培訓合理化建議政府主管部門培訓合理化建議政府主管部門

四、XXX管理處外部溝通導向圖公安消防交通物價工商住宅局民政稅務居委會市政開發(fā)商專業(yè)公司施工單位XXX管理處供貨商設(shè)計單位社會效勞機構(gòu)供電供水供氣有線電視電信園林環(huán)衛(wèi)人防其他外部溝通導向圖說明：１.在XXX業(yè)主委員會成立之前，XXXXX置業(yè)通過招投標選聘物業(yè)管理人，并與之簽訂物業(yè)管理合同。２.假設(shè)由XX物業(yè)管理，我們將設(shè)立XXX管理處，全面負責小區(qū)物業(yè)管理工作。４.在XXX居住區(qū)交付使用且入住率到達５０％以上時,召開產(chǎn)權(quán)人代表大會,選舉成立XXX業(yè)主委員會,由小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人及使用人共同參與管理。業(yè)委會根據(jù)法律賦予的權(quán)力，對管理上的各項事務進展監(jiān)視、協(xié)調(diào)和指導；５.管理處將在公司原有的社會公共關(guān)系根底上不斷完善、擴展各類社會公共關(guān)系，以確保管理目標的實現(xiàn)。第二章各類人員的素質(zhì)要求、選用方法和人員編制情況提要：１、人員配備注重員工的可塑性和可持續(xù)開展性；２、樹立“管理者就是培訓者〞的觀念；一、管理人員素質(zhì)要求崗位設(shè)置崗位要求配置人數(shù)管理處經(jīng)理大學本科以上學歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)歷，對物業(yè)管理有獨到的見解，對管理處的工作有整體的思路和設(shè)想，具內(nèi)審員資格。１人管理處經(jīng)理助理大學本科以上學歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)歷，并具有很強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具內(nèi)審員資格。同時兼任行政主管和會所主管。１人物業(yè)主管大學本科學歷，機電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)多年，并具有物業(yè)管理知識，熟悉ISO９００１質(zhì)量管理體系。１人行政、財務主管大學本科學歷，會計師職稱，具有一定的行政管理經(jīng)歷，并具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉ISO９００１質(zhì)量管理體系?？蛻糁泶髮Ｒ陨蠈W歷，外表形象氣質(zhì)佳，具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉ISO９００１質(zhì)量管理體系。１人物業(yè)管理員大專學歷，建筑或工民建專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)歷，熟悉ISO９００１質(zhì)量管理體系。１人收銀員高中以上學歷，具有會計證，工作認真負責。１人素質(zhì)描述：職務(崗位)性別要求年齡要求文化程度要求工作技能及工作經(jīng)歷要求配置人數(shù)保安員男性２０--２６歲高中A.一年內(nèi)退伍軍人，黨員優(yōu)先；B.身體安康，五官端正；９人車管員男性高中C.身高１.７５-１.８２米，體重６５公斤以上；D.說話清楚，沒有明顯口音；E.威嚴而不失靈活。６人消防值班員男性３５歲以下高中相關(guān)工作經(jīng)歷三年以上；B.有物業(yè)管理工作經(jīng)歷。３人保安班長男性３０歲以下大專三年以上保安管理工作經(jīng)歷１人保潔班長不限男性：４０歲以下高中A.男性身高１.６５米以上，女性１.５５米以上；１人保潔員不限女性：３５歲以下初中B.五官端正，動作麻利C.有星級酒店或清潔公司工作經(jīng)歷者優(yōu)先。８人維修班長男性４０歲以下大專以上具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)歷及三年以上的工作經(jīng)歷１人維修技工男性３５歲以下中級A.身高１.６５M以上；３人園藝師男性３５歲以下中級專業(yè)工作經(jīng)歷三年以上１人備注：作業(yè)人員必須同時具備以下條件：A.身體安康，無傳染病，無不良嗜好；B.收銀員須具有XX市戶口或XX市戶口擔保人；C.三證齊全(身份證、方案生育證及勞務用工證)，有相關(guān)的學歷證明或技術(shù)資格證明；D.有良好的敬業(yè)精神和職業(yè)道德；E.一方面具有持長者，可適當放寬其他條件。二、管理效勞人員配備在人員的配備和選拔上，我們始終堅持如下原那么：淡薄智商，看中毅力，努力和魄力；擯棄庸才，不容惰性，傲性和奴性；注重員工的可塑性和可持續(xù)開展性。根據(jù)XXX的規(guī)劃設(shè)計思路及銷售定位，并結(jié)合我們以往小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)歷，擬在XXX管理處前期介入期配備４人，其中管理人員１人，銷售中心配備效勞人員３人，待小區(qū)入伙以后再對銷售中心配備的效勞人員進展調(diào)整；在小區(qū)管理進入正常期時，配備各類管理效勞人員３８人〔含保安、保潔和園藝等〕。三、管理人員的選用方法XXX管理處各崗位所需人力資源配置實行XX物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團隊。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍，提高員工素質(zhì)是實現(xiàn)我們在本次投標中的各項承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證XX物業(yè)用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓和考核來保證隊伍的素質(zhì)。在XXX物業(yè)管理實施過程中，我們力求在深圳市挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好〞的有志之士充實到“XX物業(yè)管理人〞的隊伍中來，充分發(fā)揮本地員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學培訓，標準管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓、加薪、升職的時機，甚至介入高層管理。如果這些有志之士把加盟XX物業(yè)視作一種機遇的話，我們將充分利用這種機遇造就一批人才。第三章資源配置情況提要：１、物資裝備堅持經(jīng)濟、實用、節(jié)省的原那么進展測算和配置；２、XXX前期開辦費人民幣總計４２萬元。為確保對XXX實施物業(yè)管理的高起點和高水平,我們按照科學性和實用性的原那么進展論證,并結(jié)合實地調(diào)研,制訂出XXX管理處詳細的物資裝備方案(詳見附表)。管理用房的配置面積和要求１．管理用房根據(jù)招標書中提供局部數(shù)據(jù)，經(jīng)測算管理用房為２２０M２，對管理用房擬安排如下：序號部門面積(M２)位置序號部門面積(M２)位置１經(jīng)理辦公室１０２經(jīng)理助理辦公室１０３行政財務部２０４綜合事務部２０５客戶效勞中心５６倉庫１５７會議室２０備注管理用房擬安排１００平方米２．員工生活用房面積共計１１２平方米〔１〕員工食堂３０M２〔２〕員工宿舍８２M２經(jīng)理、副經(jīng)理按８M２/人的標準配備,計１６M２其他管理人員按４M２/人的標準配備，計１６M２作業(yè)人員按２/人計,共５０M２生活用房共需１１２平方米,我們將與開展商協(xié)商解決。二、物資裝備方案：附表１：XXX管理處行政辦公用品名稱數(shù)量單價〔均價〕合計備注辦公桌椅８套４０會議桌椅１套打印機１臺復印機１臺電腦設(shè)備３套空調(diào)機〔分體式、柜式〕２套機１臺保險柜１臺照相機１臺社區(qū)文化活動用３部包安裝檔案、資料柜２套２整體制作員工服裝３８X２套各類標識牌１批各類辦公用品１批飲水機１臺棉大衣３８件音響１套社區(qū)文化活動用VCD１部社區(qū)文化活動用電視機２部２５００．００社區(qū)文化與宿舍用入住、辦公資料１批寢具１０套３廚具１套雨衣５件手電筒５把茶幾２套電風扇３臺衣柜３套小計附表２：XXX管理處維修工具及清潔工具名稱數(shù)量單價合計備注７５型室內(nèi)疏通機１臺８KVA型電焊機１臺沖擊鉆１個砂輪切割機１臺手電鉆１個臺鉗１臺梯子１把萬用表２臺搖表１臺潛水泵１臺２寸套絲機１臺測試儀表２套吸塵吸水器２臺高/低壓沖水機１臺清潔及澆花用膠管６００米２.００１２００.００機動噴霧器１臺２５００.００２５００.００電工工具４套電流表２塊木工工具１套高空作業(yè)工具１套常用材料備件１批吸塵機１臺手推垃圾清運車３臺手推式剪草機１部綠籬修剪機１部清潔工具４套綠化工具２套鐵架床與木床１０套２００.００〔均價〕小計附表３：XXX管理處治安、交通、消防裝備名稱數(shù)量單價合計備注無線對講系統(tǒng)６臺消防工具１套自行車４輛云梯１架訓練器材１套警棍５棍防毒面具１０副鋼盔、消防斧頭、專用扳手、消防靴等１０套１８０.００１８００.００物品搬運便民效勞車２輛不可預見裝備費小計總計：２０６４５０RMB第三局部促進銷售的建議和配合銷售的措施、承諾銷售對象的定位一、銷售對象定位XXX坐落于XX市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)—江寧開發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶,佛城路、將軍南路穿插口的大轉(zhuǎn)盤將是一個非常大規(guī)模的中心“綠島〞,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預測，銷售對象應定位為在XX創(chuàng)業(yè)成功的企業(yè)家群體和高薪白領(lǐng)階層.這一群體之業(yè)主消費能力極強，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時尤其注重物業(yè)管理效勞之內(nèi)涵及感受，同時亦要求多元化的家政效勞、個性化效勞、精品效勞，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂。二、物業(yè)管理效勞定位：秉承“效勞業(yè)主、報效社會〞的核心理念，我們著力在XXX營建平安、舒適、便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合XX本地之文化背景及江寧區(qū)之特定區(qū)域，要想成功到達上述目的，我們大膽設(shè)想，運用文化居住區(qū)感召力滲入日常的管理和效勞之中。我們擬在XXX的物業(yè)管理中建立以流程運作為基石的需求管理模式，以實現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理效勞能夠持續(xù)超越業(yè)主的實際需求。我們將在管理效勞中著力于以下三個方面：倡導“天天讓您滿意〞的效勞文化、推廣“平等互動〞的效勞文化、營建“事業(yè)至真、生活至愛〞的社區(qū)文化、塑造“樸實無華、追求時尚〞的審美文化。第二章配合銷售的措施八年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認識和把握。為了配合XXX的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和效勞：一、簽定物業(yè)管理委托合同標準的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次投標我們有幸中標，建議在派出前期管理人員進駐現(xiàn)場前，XXXXX置業(yè)應在XX市物業(yè)管理條例的指導下，就XXX的物業(yè)管理與XX物業(yè)管理簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理效勞的內(nèi)容和深度、標準、雙方的權(quán)利和義務以及管理用房的劃撥、工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。而在銷售中心的前期管理上,建議亦簽定委托管理協(xié)議,明確管理范圍、費用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保障。二、提供物業(yè)管理咨詢XXX公開出售后，我們將派遣管理人員進駐銷售現(xiàn)場，負責物業(yè)管理方面的咨詢效勞，同時開通熱線，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答；三、提供物業(yè)管理培訓為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反響的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強業(yè)主信心；四、提供護衛(wèi)及保潔效勞在XXX正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護衛(wèi)效勞和保潔效勞，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的效勞人員，我們建議將其納入銷售員的考核鼓勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)視權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體方法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。五、提供有形展示在銷售現(xiàn)場，我們將提供XX物業(yè)的各種宣傳資料、圖那么及標識等，同時根據(jù)銷售部門的要求，在適當時候舉行物業(yè)管理人形象展示或保安員會操表演等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛；六、協(xié)助舉辦展銷活動協(xié)助開展商定期舉辦展銷會、業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N活動；七、開展業(yè)主意見征詢在銷售過程中，我們擬通過問卷、、面談等方式開展２—３次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理、會所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計，及時修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理效勞的適用性。八、提供優(yōu)質(zhì)客戶效勞１、在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購房者不時之需；同時配置一定量的兒童游樂設(shè)施、資料架及時尚雜志等，讓購房者〔尤其是家庭購房者〕在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂；２、提供門童效勞，負責業(yè)主的迎送工作；３、在銷售中心提供代客泊車、幼童看護、贈送雨傘等各項效勞；

第四局部工程效勞管理費第一章財務管理提要：１、倡導“開放管理〞，定期向業(yè)主公布管理處財務收支報告，承受業(yè)主的監(jiān)視；２、堅持“取之于民，用之于民〞的根本原那么；財務管理是物業(yè)管理正常運營的“生命線〞。我們將嚴格執(zhí)行國家及XX市有關(guān)物業(yè)管理的財務管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運作。一、財務管理模式XX物業(yè)管理公司XXX業(yè)主委員會管業(yè)預批理務算準酬指報監(jiān)金導告督XXX管理處說明：在XXX居住區(qū)物業(yè)管理委員會成立之前，由XX市XXX置業(yè)行使批準和監(jiān)視職能。二、財務管理措施〔一〕設(shè)立財務管理機構(gòu)。我們將在管理公司行政部下設(shè)財務組，并設(shè)會計、出納和收款員等專、兼職財務人員，負責管理公司財務管理工作。〔二〕建立標準、透明的財務體系。１、根據(jù)XXX居住區(qū)的實際情況，制定切實可行的財務管理制度，并嚴格執(zhí)行。２、深圳市XX物業(yè)管理對XXX物業(yè)管理處的財務工作定期進展檢查，并每年對財務帳目進展一次審計。３、管理處財務工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報告總公司領(lǐng)導外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批前方可使用。４、管理處每三個月向廣闊業(yè)主公布一次收支帳目，承受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)視。５、管理處于每年初制定當年的物業(yè)管理費預算報告，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準后實施。〔三〕加強財務管理的職能。物業(yè)管理收費與其他行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此，我們將充分發(fā)揮財務管理在本錢管理和本錢控制方面的職能，從加強方案、統(tǒng)計、本錢考核等入手，減少各種不必要的開支和浪費，在保證管理效勞質(zhì)量的同時有效降低管理本錢。三、管理效勞費及代收代繳費的收取〔一〕我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負責物業(yè)管理效勞費及各項代收代繳費用的收取。對于局部在上班時間交費有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預約上門效勞的形式，方便業(yè)主交費，提高費用收繳率?！捕吃谫M用收取方式上，我們初期采用人工收費和電腦劃帳同步進展，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率?！踩硨τ跇O少數(shù)欠交管理效勞費用的住戶，我們將采用催交、發(fā)催款通知單的形式進展催交，必要情況下管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理進展上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布，敦促其交費。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。四、維修基金的管理和使用〔一〕對維修基金以房屋本體每棟為單位進展專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。〔二〕管理處于每年１２月１０日前提出下年度維修基金的使用方案和預算，提交開發(fā)商〔或業(yè)委會〕審議通過后執(zhí)行?！踩彻芾硖幮枋褂镁S修基金時，應出具詳細使用方案和預算，并報開發(fā)商〔或業(yè)委會〕審批?！菜摹钞斆織澐课莸木S修基金不夠支出時，經(jīng)該棟５０％以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分攤?！参濉尘S修基金的收支帳目承受XX市XXX置業(yè)和業(yè)主監(jiān)視并且每三個月公布一次，年度使用情況承受XX市XXX置業(yè)〔或業(yè)委會〕及其委托的會計師事務所審計。

第二章日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算提要：每年按收入的１５％提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理；在物業(yè)管理經(jīng)費收支上，我們將“取之于民，用之于民〞作為物業(yè)管理收支的根本原那么。收入方面，堅決按招標書確定的參考價格及XX市房地局、物價局等政府部門的定價標準執(zhí)行；政府部門沒有規(guī)定效勞工程的收費標準，堅持略低于市場平均價格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅持“事前預算，事后核算，量入為出，合理使用〞的資金管理原那么，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理本錢、提高效勞質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。一、物業(yè)管理資金的籌措與使用管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的根底和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保XXX居住區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費收支實現(xiàn)良性循環(huán)。

XXX居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖彌補前期虧損如有節(jié)余物業(yè)管理資金管理傭金或轉(zhuǎn)下期使用有償效勞收入停車場經(jīng)營收入管理效勞費收入會所經(jīng)營收入社區(qū)停人員日常會商務車行政物業(yè)所活動場稅金管理管的開管及其理展理它二、日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算〔一〕測算依據(jù)及說明１、XX市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。２、？規(guī)劃設(shè)計方案？提供的原始數(shù)據(jù)。３、根據(jù)實地調(diào)研，我們預計：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據(jù)此，我們對相關(guān)經(jīng)濟指標預測如下：指標名稱第一年第二年第三年以后住宅入伙率８０％９０％９５％商用房出租率３０％７０％９５％管理效勞費收繳率９８％９８％９８％停車庫房使用率６０％８０％９０％自行車位使用率９０％９８％１００％４、管理處員工工資待遇：經(jīng)理１人，２２００元/人.月；經(jīng)理助理１人，１５００元/人.月；主管２人，１２００元/人.月；其他管理人員、操作層員工３４人，平均工資待遇６００元/人.月。５、稅費按管理處總收入的５.５%計算。６、XX物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)歷數(shù)據(jù)。７、XXX居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和物資裝備方案。８、XX市及XXX居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情?！捕砐XX居住區(qū)物業(yè)管理費收取標準〔由XX物業(yè)公司和XXX置業(yè)公司參照有關(guān)標準商談后制定〕；〔三〕日常物業(yè)管理收入測算〔由雙方商談制定標準后再做測算〕〔四〕日常物業(yè)管理支出測算〔同上〕三、測算結(jié)果分析經(jīng)初步測算，管理處年收支盈虧情況如下〔單位：萬元〕：經(jīng)濟指標第一年第二年第三年第四年以后總收入總支出年收支盈余測算結(jié)果分析：〔一〕收支盈虧及原因〔根據(jù)XX公司和XXX置業(yè)公司雙方商談的收支標準測算和分析〕〔二〕收支虧損的彌補方法針對小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng)營工程，在方便業(yè)主入住和生活的同時增加管理處收入，以彌補出現(xiàn)的虧損，仍缺乏局部用以后年度的收支節(jié)余彌補?！踩呈罩в噘Y金的使用從入住后起，管理處收支將逐步到達有一定的盈余的水平，我們根據(jù)XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實際需要，將盈余資金用于彌補以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個年度使用，也可用于建立和完善小區(qū)社區(qū)文化活動設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進物業(yè)的保值增值。四、增收節(jié)支的措施〔一〕根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償效勞工程，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營活動,努力增加營業(yè)外收入?！捕硨⒈惧X指標完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強員工的本錢意識，提高員工控制本錢的積極性和主動性。〔三〕嚴格控制辦公用品消耗,堅持物盡其用的原那么,節(jié)約辦公費用開支?！菜摹臣訌娢锪喜少?、使用、保管、審批等程序的管理，加強物料本錢的控制?！参濉臣訌娫O(shè)備管理和養(yǎng)護,使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低運行費用?！擦硰娀偣矩攧詹繉芾硖庂Y金、物資使用的監(jiān)視職能,制定嚴格的管理制度,監(jiān)視各部門的各項財物消耗過程。第五局部特色效勞工程及收費標準以業(yè)主需求為根底，提供便利、經(jīng)濟、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)效勞和特約效勞，是日常物業(yè)管理工作的一項主要內(nèi)容。XXXXX居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計和效勞定位上具有如下一些特點：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對的獨立性；有一定規(guī)模，對社區(qū)效勞的需求〔或潛在需求〕較大；業(yè)主素質(zhì)高，對特色效勞的品位和深度要求亦高。有鑒于此，需要建立一個完整的社會化效勞體系，提供全方位、多層次的綜合性效勞，方可保證業(yè)主日常生活舒適、便利、不假外求。一、效勞思路〔一〕提供種類齊全的效勞工程，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。同時根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實際操作中不斷設(shè)計和推出滿足業(yè)主個性化要求的效勞工程，不提供過剩的效勞產(chǎn)品?！捕匙⒅亟y(tǒng)籌與組織，確保無償效勞工程提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償效勞按略低于市場平均價格的標準向業(yè)主提供?！踩撑c社會效勞機構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點定員效勞，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約效勞?！菜摹承谌藛T以兼職為主，同時招聘周圍地區(qū)局部下崗人員及熱心公益、具有特長的社區(qū)成員組織家政效勞隊，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓。推行效勞簽單，定期結(jié)算制度。

二、效勞工程無償效勞１７項：類別編號項目內(nèi)容０１殘障人士特別效勞家政０２臨時照顧小孩０３代定牛奶效勞０４介紹保姆、代請家教０５居室裝修咨詢０６代租汽車商０７代辦旅游手續(xù)務０８代訂車、船、飛機票服０９代寄代領(lǐng)郵件務１０代訂報刊、雜志１１臨時代為保管小件物品１２代聯(lián)系舉辦喜事慶典禮儀效勞１３代聯(lián)系攝影、攝像１４村內(nèi)代購、代送鮮花、禮品１５開設(shè)棋類活動場所其它１６邀請有關(guān)展覽和小型演出隊來社區(qū)效勞１７義務宣傳家庭平安用電常識，宣傳消防常識

２.有償效勞６４項類別編號服務內(nèi)容參考價格(未定)０１窗式空調(diào)安裝１００元/臺家０２分體式空調(diào)安裝２００元/臺０３空調(diào)加雪種１２０元/臺０４安裝抽油煙機５０元/臺電０５安裝熱水器５０元/臺０６安裝排風扇３０元/臺０７安裝吊扇３０元/臺安０８安裝燈具２０元/套０９安裝用電明線１０換電表３０元/個裝１１換鎮(zhèn)流器２０元/個１２拆換燈管５元/次１３拆換業(yè)主入戶電源線(５０米)５０元/次維１４拆換業(yè)主插座線２０元/次１５拆換業(yè)主照明線(３０米內(nèi))３０元/次１６拆換業(yè)主電源開關(guān)１０元/個修１７調(diào)試多制式彩電３０元/臺１８調(diào)試組合音響３０元臺１９調(diào)試收錄機、VCD機１５元/臺類別編號服務內(nèi)容參考價格(未定)２０貼瓷片４０元/m２２１鋪普通地磚４０元/m２２２貼墻紙１元/m２２３墻面刷新２元/m２裝２４安裝坐廁１５０元/套２５安裝洗臉盆、洗菜盆５０元/套修２６安裝空調(diào)架１５０元/個２７安裝防盜門８０元/個維２８安裝防盜網(wǎng)８０元/個２９換門鎖２０元/套修３０換水龍頭(４＂口徑)１０元/個３１換水表(４＂口徑)３０元/個３２換門窗玻璃２０元/m２３３砌筑灶臺３４木門維修３５清潔油煙機(提供清潔劑，下同)３０元/臺３６清潔空調(diào)３０元/臺清３７清潔地毯３元/m２潔３８清潔玻璃５元/m２服３９地板打蠟４元/m２務４０疏通地漏、廁所管道３０元/次４１疏通排污管３０元/次４２其他清潔效勞４３清掃衛(wèi)生１５元/小時家政４４荬菜，買早餐１５元/小時服務４５做飯３０元/小時４６送快餐市價類別編號服務內(nèi)容參考價格(未定)４７看護病人１０元/小時家４８上門收洗衣服〔洗衣費另計〕２元/次政４９開辦家政培訓１０元/小時服５０家庭綠化、盆景造型１５元/小時務５１代購、代售二手家私面議５２鐘點工２０元/小時５３安康檢查市價健康５４建立安康檔案工本費服務５５兒童方案免疫檔案工本費５６家庭病床市價禮儀５７租售鮮花盆景市價服務５８代接代送客面議５９市價商６０６元/張務６１打字服６２復印０.５元/張〔A４〕務６３洗車１０-２０元/輛６４電子郵件１０元/次說明：有償效勞的價格，以XX市物價局有關(guān)規(guī)定及XXX居住區(qū)周邊市場平均價格為依據(jù)，按“略低于市場平均價格〞的原那么,合理確定，實施前將報XXXXX置業(yè)核準。三、日常效勞措施為切實做好便民效勞工作，我們擬向業(yè)主提供十七項無償效勞和六十四項有償效勞，同時應業(yè)主需要不斷推陳出新。在居住區(qū)我們將推出以下效勞：〔一〕設(shè)立兒童益智中心。為解決業(yè)主子女放學后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設(shè)立一個集游戲、學習、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。〔二〕設(shè)立安康效勞中心。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立安康中心，為業(yè)主提供安康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性安康效勞，提高業(yè)主的生活質(zhì)量?！踩惩晟菩^(qū)文化娛樂設(shè)施。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設(shè)施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。第七局部未來接收中的新舉動、新設(shè)想第一章建立“物業(yè)信息島〞，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢向我們涌來。在當今各級組織對信息的交流和共享有著迫切的需求。我們在物業(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。我們設(shè)想在居住區(qū)計算機網(wǎng)上建立XX物業(yè)XXX居住區(qū)管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、深圳總公司和其它分公司的計算機網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理效勞信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門、深圳總公司和其它分公司可通過網(wǎng)與居住區(qū)計算機網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進展監(jiān)視指導?？傊S著IT業(yè)的開展，XXX居住區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個“信息島〞，從而滿足社會各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對管理資源及信息共享的需求。一、對小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺的新設(shè)想〔一〕社區(qū)效勞１、網(wǎng)上自助查詢水費、電費、氣費、管理費、社區(qū)內(nèi)消費等費用清單，既使業(yè)主身在外地，也可以通過授權(quán)身份登陸到社區(qū)網(wǎng)站查詢各類費用。２、網(wǎng)上預約社區(qū)會所消費、家政效勞、家具維修等效勞。３、社區(qū)信息統(tǒng)計、投訴處理等效勞?！捕承蓍e娛樂１、網(wǎng)絡(luò)游戲：小區(qū)居民在各自家中，就可以一起打麻將、下棋、打牌以及游戲大戰(zhàn)，還可以一邊玩一邊聊天。再不會出現(xiàn)“三缺一〞的情況。２、聊天室：小區(qū)居民可以通過聊天室或OICQ等聊天軟件，互相交流。３、IP：小區(qū)居民可以通過下載特殊軟件，給外地親友打IP，如果對方有計算機及網(wǎng)速夠快時，還可以進展可視對講。４、VOD視頻點播：可在家點播最新電影，享受在線卡拉OK及音樂效勞?！踩承畔⒅行男^(qū)居民可以查詢與自己日常生活息息相關(guān)的各類費用、物業(yè)管理、小區(qū)新聞、公告等信息，并可以了解各種時事新聞?！菜摹成鐓^(qū)學校１、網(wǎng)上學校：在社區(qū)內(nèi)舉辦各類網(wǎng)上培訓班，如網(wǎng)頁制作、計算機培訓、英語培訓、假期學校等；通過網(wǎng)絡(luò)使用各種互動教育軟件，享受全新的網(wǎng)上教學模式。２、遠程教育：社區(qū)可與學校聯(lián)網(wǎng)，在家承受輔導、查閱資料等，家長同學校可實時溝通?！参濉彻墒行星榕c證券公司聯(lián)網(wǎng)，實時行情、技術(shù)分析、證券分析、委托交易一應俱全，真正高速實現(xiàn)“家庭大戶室〞?！擦成鐓^(qū)電子商務１、網(wǎng)上購物：業(yè)主在某一時間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。由于社區(qū)網(wǎng)絡(luò)購物多集中在同人們?nèi)粘Ｉ顕烂苈?lián)系的日常消費品上，故這局部的利潤相當可觀。通過效勞產(chǎn)生的這筆利潤一局部補貼到住戶身上，一局部作為公司營運資金。２、跳蚤市場：小區(qū)居民可以從網(wǎng)上舊貨交易市場中互通有無，物業(yè)管理處通過管理收取一定傭金。３、中介效勞：開展網(wǎng)上房屋租售、家政效勞等中介效勞?！财摺澄飿I(yè)管理提供專業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面標準物業(yè)管理處的工作流程，提高管理水平；另一方面，住戶可通過社區(qū)網(wǎng)站隨時在網(wǎng)上查詢費用清單、效勞申請、投訴等，增強物業(yè)管理處和住戶間的溝通?！舶恕成鐓^(qū)內(nèi)免費電子郵箱〔九〕高速接入internet及其它局域網(wǎng)１、不限時限量，價格低廉。２、高速接入internet查詢資料、收發(fā)信息、網(wǎng)上購物等，高速接入其它商業(yè)機構(gòu)局域網(wǎng)，方便SOHO一族居家辦公。二、商務網(wǎng)絡(luò)能給開發(fā)商帶來的好處短期利益——有利于促進樓盤銷售１．真正實現(xiàn)“社區(qū)信息化〞，吸引購房者商務網(wǎng)絡(luò)能彌補許多信息化社區(qū)只有硬件，沒有應用軟件的缺乏，真正為住戶提供信息化社區(qū)應有的網(wǎng)上信息效勞以及各類增值效勞，將信息化社區(qū)落到實處。有效提升小區(qū)住宅品質(zhì)，改變房產(chǎn)的市場形象和市場價值，并最終促進樓盤銷售。２．“零距離〞溝通，有助于營造小區(qū)文化可以實現(xiàn)住戶與住戶、住戶與物業(yè)管理處間的“零距離〞溝通，物業(yè)管理處可以更好地了解到小區(qū)居民的特點，有助于開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氣氛。３．交互式管理與效勞，樹立物業(yè)品牌網(wǎng)絡(luò)社區(qū)實現(xiàn)了交互式的管理與效勞，住戶可在網(wǎng)上查詢、投訴、報修、提出效勞要求等，物業(yè)管理處可以深入到每一個家庭，提供更具個性化的效勞?！捕抽L期利益——多元化經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟收益和社會效益１．將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源通過網(wǎng)上建立的虛擬社區(qū)，房地產(chǎn)商或物業(yè)管理處可以提供諸如網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上視頻點播、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上產(chǎn)品廣告增值效勞來獲得相應的收入，有利于物業(yè)管理處或開發(fā)商實現(xiàn)多元化經(jīng)營，有效降低投資風險。２．擁有無形資產(chǎn)，意味著可以“坐地收錢〞信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源——家庭。當一個開發(fā)商擁有可以連接全國各地幾十個甚至上百個信息化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系時，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的家庭消費者，無論誰想從這些消費者身上賺錢，借用開發(fā)商擁有的網(wǎng)絡(luò)無疑是一條捷徑，而開發(fā)商絕對可以“坐地收錢〞。三、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)的特點〔一〕開展“以物業(yè)管理為根底、以增值效勞為核心〞的信息化社區(qū)經(jīng)營模式網(wǎng)絡(luò)社區(qū)可以集成完善的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面解決了物業(yè)管理處日常管理需要，并為物業(yè)管理處開展增值效勞提供了可能；另一方面物業(yè)管理處還可以監(jiān)管其他網(wǎng)上效勞提供商的經(jīng)營活動，從根本上解決了網(wǎng)上電子商務中存在的支付信用、商品配送等問題?！捕矪/S模式取代舊的C/S模式，更能發(fā)揮戶聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢社區(qū)采用可直接于互聯(lián)網(wǎng)上運行的WEB開發(fā)工具，以B/S模式取代舊的C/S模式，使社區(qū)網(wǎng)站與國際互聯(lián)網(wǎng)融為一體。住戶及社區(qū)管理者只需一個瀏覽器，就可隨時隨地登陸社區(qū)網(wǎng)站，獲取即時信息；并可通過各自的身份登陸，進展管理、查詢、看樓、預約等。系統(tǒng)程序集中安裝在效勞器端，維護和升級全部在效勞器上進展，有效解決遠程化統(tǒng)一管理、維護等瓶頸難題，降低維護本錢?！踩尘哂休^強的可擴展性可根據(jù)小區(qū)智能化系統(tǒng)硬件設(shè)施情況，將社區(qū)“一卡通〞系統(tǒng)、自動抄表系統(tǒng)、小區(qū)安防系統(tǒng)等集成到同一信息平臺上，并可在網(wǎng)上進展查詢、監(jiān)控。〔四〕靈活的個性化解決方案針對小區(qū)住戶的特點及資源狀況，提供包括社區(qū)網(wǎng)站設(shè)計、物業(yè)管理、電子商務、社區(qū)營運及管理等全方位解決方案。〔五〕運用先進技術(shù)保證網(wǎng)絡(luò)平安１、系統(tǒng)效勞器端采用最新網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)和大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，精心設(shè)置平安選項，如：停頓所有不必要的系統(tǒng)效勞，設(shè)置對訪問的審核與跟蹤，提高系統(tǒng)的平安級別，做好系統(tǒng)本身的平安保護；２、綜合防火墻技術(shù)，制止對所有不必要TCP/UDP端口的訪問，防止對系統(tǒng)的惡意攻擊；３、加強系統(tǒng)管理，在安裝軟件時保證安裝盤干凈，同時安裝功能強大的防病毒軟件對系統(tǒng)進展實時病毒監(jiān)測，保證系統(tǒng)不受病毒侵犯。四、網(wǎng)絡(luò)信息化社區(qū)的優(yōu)點〔一〕信息化社區(qū)解決方案本身的優(yōu)勢采用全新的信息化社區(qū)經(jīng)營模式，以社區(qū)網(wǎng)站為統(tǒng)一的信息平臺，集成信息效勞、休閑娛樂、物業(yè)管理、社區(qū)電子商務等內(nèi)容；同時預留職能端口，集成社區(qū)根底設(shè)施功能〔如三表遠程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、停車場IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等〕，到達設(shè)備應用管理、公司內(nèi)部管理和住戶效勞的高效統(tǒng)一；并具有相當?shù)撵`活性，可以根據(jù)小區(qū)特點及不同需求進展刪減或增加?！捕辰o開發(fā)商帶來的好處開發(fā)商紛紛觸網(wǎng)，最直接的利益是，信息化可以提升小區(qū)住宅的品質(zhì)，改變物業(yè)的市場形象和市場價值；而從長遠來看，能夠提供更多的利潤空間?？梢岳蒙鐓^(qū)網(wǎng)站提供增值效勞，將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源，實現(xiàn)多元化經(jīng)營?！踩辰o住戶帶來的好處滿足住戶對高速獲取信息的需要，同時可以通過定制，獲取個性化的社區(qū)效勞，實實在在享受方便、快捷的信息化生活?！菜摹辰o物業(yè)管理處帶來的好處物業(yè)管理處一方面可以通過使用集成的物業(yè)管理系統(tǒng)，對物業(yè)實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，提升管理水平，并為業(yè)主和住戶提供高效、周到的效勞，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟價值；另一方面通過與寬帶網(wǎng)信息傳輸技術(shù)、電子醫(yī)療應用技術(shù)等進展系統(tǒng)集成，物業(yè)管理處完全可以逐步搭建涉及物業(yè)收費、醫(yī)療、家電設(shè)備遠程控制、娛樂等內(nèi)在的信息效勞，為公司業(yè)務的延伸和擴展提供廣闊的市場。同時物業(yè)管理處也可以利用自身優(yōu)勢，幫助經(jīng)營者形成有效交易，并從中獲取利潤?！参濉辰拵ЬW(wǎng)社區(qū)如果社區(qū)沒有網(wǎng)絡(luò)綜合布線，可使用線連接，通過ADSL設(shè)備接入internet。一個運行良好的物業(yè)管理體制，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)成熟開展的標志，而且也是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)開展的保證。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個環(huán)節(jié)，已成為人們選擇物業(yè)時一個相當重要的考慮因素。信息化社區(qū)所提供的網(wǎng)上購物、VOD視頻點播、家政效勞、家具維修、費用查詢等信息效勞，不但同社區(qū)住戶息息相關(guān)，更是物業(yè)管理處的日常事務。物業(yè)管理處可以通過使用物業(yè)管理系統(tǒng)，對這些效勞進展監(jiān)視，保證效勞質(zhì)量。實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動化計算機技術(shù)在物業(yè)管理方面正得到越來越廣泛的應用，隨著管理規(guī)模的不斷拓展，我們在物業(yè)管理辦公自動化方面做了一些有益的嘗試，主要用于實現(xiàn)物業(yè)管理業(yè)務自動化、行政辦公業(yè)務自動化及建立XX物業(yè)網(wǎng)站為業(yè)主提供信息效勞等。在XXX居住區(qū)的物業(yè)管理中，我們將廣泛使用計算機技術(shù)，使物業(yè)管理的全過程實現(xiàn)計算機化，如對檔案的管理、人力資源的管理，對ISO９００１質(zhì)量管理體系的運行等，有效提高我們的管理效率及水平。一、網(wǎng)絡(luò)辦公自動化的實現(xiàn)方式我們將利用先進的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在XXX居住區(qū)管理處建立一個WINDOWNT局域網(wǎng)，以實現(xiàn)管理處內(nèi)部的信息共享，同時通過網(wǎng)與深圳總公司、各分公司的電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，實現(xiàn)與公司的信息共享。XX數(shù)碼城總部ModemModemWinNTserverWinNTserver網(wǎng)網(wǎng)ModemModemXXX居住區(qū)管理處電腦電腦電腦WinNTserver電腦電腦電腦WinNTserver電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)圖在XXX居住區(qū)管理處的電腦網(wǎng)絡(luò)上，我們將運行？綜合物業(yè)管理系統(tǒng)？。該系統(tǒng)采用LotusDominNotesR５、Delphi作為開發(fā)工具，選用SQLServer、Aceess作為數(shù)據(jù)庫，可有效實現(xiàn)房管、客管、工程、保安、行政等日常工作信息的電腦化管理。在管理處電腦網(wǎng)絡(luò)上，操作人員根據(jù)不同的職責和權(quán)限進展團體協(xié)作，有效地完成公文申報、審批、歸檔、借閱以及財務審批等工作，可對各類檔案資料進展查閱。另外可通過與深圳總公司、各分公司的電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，及時獲取公司的信息，或?qū)⒐芾硖幍男畔⒀杆賯鞯娇偣净蚱渌止?。信息共享、遠程管理流程圖：XXX居住區(qū)管理公司XX總部管理資源信息資源人力資源決策資源XXX居住區(qū)管理公司XX總部管理資源信息資源人力資源決策資源架構(gòu)在互聯(lián)網(wǎng)上的小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)資源共享傳遞信息輸入傳遞居住區(qū)管理處實現(xiàn)網(wǎng)上辦公，各部室之間通過網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)業(yè)務過程的流通，具體作用主要表現(xiàn)在：〔一〕實現(xiàn)辦公事務自動化：由XX公司開發(fā)并成功運用多年的內(nèi)部郵件辦公系統(tǒng)可以使每個管理層人員都可以通過“發(fā)送郵件〞來完成需要別人協(xié)助完成或他人周知的事項的上傳下達?！捕澄飿I(yè)管理模塊化：根據(jù)XXX居住區(qū)管理處實際運作度身定做一個專業(yè)化效勞系統(tǒng)，對諸如設(shè)備管理、物料管理、保安管理、消防管理等業(yè)務特點進展模塊化設(shè)置，一種業(yè)務即以一個模塊形式設(shè)置物業(yè)管理效勞運作的每個環(huán)節(jié)，整個管理處的運作得以專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)化處理?！踩橙耸鹿芾?、考核和勞資無紙化：管理處員工的人事考核管理完全可以在網(wǎng)上進展，員工的逐級考核完全通過網(wǎng)絡(luò)由下至上傳遞匯總，員工只要上網(wǎng)就可以查看到自己的得分情況。人事部門通過網(wǎng)上系統(tǒng)可以直接將員工得分復制到電腦工資系統(tǒng)，完成當月工資的計算，同時還可以對各部門的考核認真度進展監(jiān)視。員工到了發(fā)薪期間還可以在電腦上直接查看到當月的工資情況，不再排隊取工資條。為人事勞資管理節(jié)省了大量時間和工作量?！菜摹炒送膺€有網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)視系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)化車輛進出管理系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)化保安巡更系統(tǒng)等等。二、網(wǎng)絡(luò)辦公自動化系統(tǒng)的管理為保證電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的正常運行，保證數(shù)據(jù)的平安和可靠，我們將采取如下措施進展管理?！惨弧吃O(shè)置系統(tǒng)管理人員〔兼任〕對系統(tǒng)進展定期維護，為不同的操作人員設(shè)置不同的授權(quán)代碼；定期組織系統(tǒng)的管理人員、使用人員及操作人員進展系統(tǒng)使用及平安信息的培訓；制訂嚴格的計算機系統(tǒng)管理規(guī)定，隨時監(jiān)視電腦使用人員的執(zhí)行情況?！捕扯ㄆ趯ο到y(tǒng)使用人員進展最新的平安技術(shù)培訓，實現(xiàn)平安管理，有效降低網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)的運行風險?！踩硨Σ僮骱褪褂萌藛T進展控制，當有授權(quán)的員工離職或改變工作崗位時，要及時進展平安系統(tǒng)的更新維護?！菜摹惩ㄟ^定期將相關(guān)系統(tǒng)備份磁盤，配備良好的效勞器電源保護等措施確保系統(tǒng)的可靠性和數(shù)據(jù)的完整性。第八局部社區(qū)文化建立提要：找準切入點，開展形式多樣的主體活動，節(jié)日活動，經(jīng)常性的活動，豐富業(yè)主的文化生活；充分利用綠水、草場、園林景觀，以環(huán)保、休閑為主題，給業(yè)主形成歸屬感、成功的自豪感。生活因文化而美麗。物質(zhì)文化生活水平的日趨提高，表達生活質(zhì)量和品味的人文環(huán)境的要求也越來越高，人們期望更多的感受到理想的精神環(huán)境滿足。他們追求時尚，品味高雅。針對小區(qū)的地理和人文環(huán)境，社區(qū)文化定位，表達在從硬件建立上入手，發(fā)揮文化軟件的成效，軟硬件均為社區(qū)文化建立提供精彩展現(xiàn)的廣闊舞臺。精心設(shè)計高品味的社區(qū)文化藍圖，展現(xiàn)傳統(tǒng)文化的韻味與現(xiàn)代文化的新銳視角，成為現(xiàn)代文明城市的典范和亮點。一、社區(qū)文化建立設(shè)想〔一〕硬件建立的設(shè)想我們提高居住生活品質(zhì)，不應以制造“水泥森林〞和“文化沙漠〞為代價。一個設(shè)計合理，美觀適用的生活空間，需要用文化的元素點綴才顯得飽滿完美。社區(qū)文化的硬件局部，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素。良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺的養(yǎng)成良好的生活習慣。優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的空氣指數(shù)，完美的園林設(shè)計，舒適的人文環(huán)境，長期生活在我們設(shè)想的這種環(huán)境當中，便不知不覺的受到熏陶，提高自身的素質(zhì)修養(yǎng)，整個小區(qū)的文化氣氛也就自然而然的表達出來?！捕耻浖⒌脑O(shè)想軟件建立是社區(qū)文化活動的