天津某住宅樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

目錄引言——————————————————第2頁(yè)第一部分項(xiàng)目總體概況——————————第3頁(yè)第二部分法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析——————第7頁(yè)第三部分市場(chǎng)分析————————————第8頁(yè)第四部分項(xiàng)目素質(zhì)分析——————————第23頁(yè)第五部分總體發(fā)展構(gòu)想——————————第27頁(yè)第六部分太陽(yáng)城2期開(kāi)發(fā)建議———————第30頁(yè)第七部分經(jīng)濟(jì)可行性分析—————————第35頁(yè)引言xx太陽(yáng)城的前身是天津市政府重點(diǎn)安居工程——xx居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上占有舉足輕重的地位。xx太陽(yáng)城項(xiàng)目起步區(qū)住宅建筑面積25萬(wàn)平方米、2期規(guī)劃住宅建筑面積27萬(wàn)平方米，由我公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)，關(guān)于后期5、6、7、9、10五個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)，我公司已經(jīng)與天津市安居工程辦公室達(dá)成合作意向。太陽(yáng)城項(xiàng)目全部建成后，住宅建筑面積將達(dá)到140萬(wàn)平方米，其開(kāi)發(fā)運(yùn)作標(biāo)志著天津市住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)入了大盤時(shí)代，具有劃時(shí)代的意義。太陽(yáng)城項(xiàng)目在公司乃至整個(gè)xx集團(tuán)的開(kāi)發(fā)事業(yè)中都占有極其重要的地位，其成功運(yùn)作將使xx發(fā)展公司的開(kāi)發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大并使企業(yè)在項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。xx太陽(yáng)城項(xiàng)目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來(lái)的土地升值潛力較大，其成功運(yùn)作可為公司帶來(lái)巨大的現(xiàn)金流量并實(shí)現(xiàn)住宅及經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目的可持續(xù)性開(kāi)發(fā)。第一部分項(xiàng)目總體概況地理位置xx太陽(yáng)城項(xiàng)目位于衛(wèi)國(guó)道中環(huán)線外2.8公里處，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國(guó)道。太陽(yáng)城2期為4#、8#地塊，位于東真理道以北。（見(jiàn)地理位置圖）地塊現(xiàn)狀抹xx果太陽(yáng)城項(xiàng)目共豐包毀含你1挑2胡個(gè)地塊，地塊瘦總面積內(nèi)148.6用6磨公頃忘，紅線內(nèi)用地扯127.9筋0秩公頃防。癢但雜各地塊的用地民狀況詳見(jiàn)下表腎：（單位：公跳頃）發(fā)太陽(yáng)城用地狀允況表密項(xiàng)迷嶄蒙目賭地塊總面積研紅線內(nèi)用地鹽道路用地日1瓶號(hào)地悼18.24僻15.56離2.68栽2備號(hào)地補(bǔ)18.77漸16.78等1.99掏3泉號(hào)地寇12.66汗11.05祖1.61書4浮號(hào)地蜂18.82網(wǎng)16.34暗2.48什5養(yǎng)號(hào)地已21.41陳19.20識(shí)2.21選6葵號(hào)地現(xiàn)15.00昏12.77武2.23怎7鳴號(hào)地急10.76尤8.73勿2.03壓8壺號(hào)地例11.77椅9.59際2.18轟9多號(hào)地痕5.23倘4.34光0.89浩1撞0腐號(hào)地青7.47戶6.85面0.62速1濤6跪號(hào)地兇4.92罷3.69飛1.23祥25墊號(hào)地蓬3.61滾3崗0.61辟總計(jì)參148.66荒127.90久20.76歷目前地塊內(nèi)土車地已經(jīng)平整，蜂無(wú)不良地質(zhì)情貿(mào)況。朵地塊四周及區(qū)震內(nèi)的主要道路兄已經(jīng)修好，外膽側(cè)有圍墻與外毯界分隔。交通狀況敬該項(xiàng)目地理位餡置優(yōu)越，周邊青道路四通八達(dá)夫，距中環(huán)線滲2.刷8啞公里福，距市中心下5解公里躁、天津站艱7仙公里適、天津機(jī)場(chǎng)稈9陜公里芹。衛(wèi)國(guó)道規(guī)劃正紅線寬度聰7沫0堂米雪，是連接市區(qū)險(xiǎn)與天津機(jī)場(chǎng)及殃京津高速公路媽的城市主干線之。東真理道紅乘線寬度攏4掀0鉛米釋，在太陽(yáng)城地惡塊內(nèi)橫穿而過(guò)詢，全線貫通后擱可直通河北區(qū)松中心位置。居茂住區(qū)內(nèi)另有兩衫條主要道路為醫(yī)天山北路與賀承蘭路，紅線寬職度均為罩3顛0紐米厚，現(xiàn)已建成，云向南直通萬(wàn)新柄村居住區(qū)。格太陽(yáng)城地塊西翼側(cè)緊鄰規(guī)劃中掉的東南半強(qiáng)環(huán)箭—鐮—勺昆侖路段，目昂前東南半環(huán)黑粒牛城道路段及星海河大橋工程岔正在緊張施工秩，整個(gè)工程預(yù)截計(jì)綁3亂至乒5棗年內(nèi)完成。東提南半環(huán)建成后魯將極大地緩解她市區(qū)東南部交麥通的緊張局面薦，并促進(jìn)周邊柱區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)粗展。付2002淚年市政府將投卡資改造腥xx丟區(qū)的基礎(chǔ)道路鍬設(shè)施。位于衛(wèi)爪國(guó)道以南的兩桌條城市主干道畝路礙—戰(zhàn)—引程林莊路與張辣貴莊路的改造揭工程，計(jì)劃擁于丸200魚2掀年相繼動(dòng)工。灌程林莊路改造衰工程現(xiàn)已啟動(dòng)忽，張貴莊路規(guī)澡劃為寬持度名100竭-14歲0哨米哭的廳“蓬世紀(jì)大促道播”僵，計(jì)劃年底竣蜻工。改造完成釋后，將使剛xx齊區(qū)的交通狀況希得到根本性的忙改變，并使周屬邊市容市貌以朝及人文環(huán)境都罷得到明顯的改饅善。還規(guī)劃中的地瀉鐵遮2歷號(hào)線沿衛(wèi)國(guó)道騰修建，東起天赴津機(jī)場(chǎng)，西至削地披鐵盛1解#屯線新華路站，處中環(huán)線以外規(guī)斤劃為高架輕軌壤鐵路，在賀蘭繼路與衛(wèi)國(guó)道交壘口設(shè)計(jì)有地鐵線站。為迎框接戀200蝦8群年北京奧運(yùn)會(huì)糟，地文鐵普2舟號(hào)線工程蛾預(yù)很計(jì)疏200嚇5批年動(dòng)工興建蔬，曲200傅8慚年以前投入使梅用。地呼鐵兔2戴號(hào)線的興建將儉為太陽(yáng)城及周呈邊居民帶來(lái)極煉大便利，大幅勁提升沿線地塊萄的區(qū)位價(jià)值。乳目前，擇xx偷一期已建有公海交總站，現(xiàn)有綱公交路線為：水66恥8墻路廣濤帥xx濫至水上公園排90濕7姥路遭缺風(fēng)xx炊至大同門（丁晨字沽）傍84餃7尺路發(fā)做懸xx聾至王頂?shù)烫?4畜0煤路夾螺玉xx僑至一中心醫(yī)院晃82悅7分路針蔑饞xx斃至勸業(yè)場(chǎng)周邊環(huán)境龜從自然環(huán)境看峰，太陽(yáng)城地塊熔西側(cè)是月牙河峰，東北側(cè)為北覺(jué)塘排污河，而象且其緊鄰程林務(wù)莊工業(yè)區(qū)，工畏業(yè)區(qū)內(nèi)多大型器工廠，目前仍溫有一部分在生詳產(chǎn)，自然環(huán)境穩(wěn)一般。但從現(xiàn)耀場(chǎng)實(shí)際調(diào)查情搞況看，上述不故利因素的影響宅主要是心理上牙的，實(shí)際影響壟不大?？?jī)首先，附近的煌工廠近幾年經(jīng)挨過(guò)關(guān)停并轉(zhuǎn)，亦大多已經(jīng)不再繳生產(chǎn)，現(xiàn)在對(duì)駁周邊的環(huán)境影遙響不大；其次鞭，天津市夏季扶主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲靼衲巷L(fēng)，排污河景處于太陽(yáng)城地案塊的下風(fēng)口，廣而且地塊與排克污河之間目前影有高大樹木和廉圍墻相分隔，跡基本上沒(méi)有影觀響，此外，北賓塘排污河在不逆久的將來(lái)將改娛造為地下暗河腎，屆時(shí)，將徹叮底消除此河對(duì)各該地塊的影響食；另外，作為朗天津城市景觀夢(mèng)改造工程之一報(bào)的月牙河改造銳工程目前正在題進(jìn)行飼，捷200援2支下半年改造完索成后，將成為晨太陽(yáng)城周邊的叮一條漂亮的景輸觀河。議從人文環(huán)境看亡，太陽(yáng)城地處暢xx惜區(qū)與東麗區(qū)結(jié)興合部，南側(cè)為些萬(wàn)新村居住區(qū)甘。衛(wèi)國(guó)道一側(cè)慧由于人口相應(yīng)泡減少，道路兩裹側(cè)的狀況有較湯大改觀，衛(wèi)國(guó)益道沿線聚集了管一些平均售價(jià)劈在縱250邪0盡元糾/仍平方米左右的磚項(xiàng)目，一定程摟度上帶動(dòng)了區(qū)視域內(nèi)人文環(huán)境丈的改善。界周邊生活配套籌設(shè)施念太陽(yáng)城項(xiàng)目周析邊的生活配套集設(shè)施主要包括漸：緒商業(yè)：太陽(yáng)城惹起步昨區(qū)粒2微#記地東側(cè)的商業(yè)誼街；位于天山殊路上的萬(wàn)新村米居住區(qū)的商業(yè)慮中心，包括大抬榮超市、麥當(dāng)域勞快餐店等。暮教育：制xx罵小學(xué)、天津八允中、太陽(yáng)城起天步肝區(qū)睡3械#常地內(nèi)的雙語(yǔ)幼儀兒園等。綱交通：位于蹦xx炊一期的公交總嗎站以及太陽(yáng)城周起步區(qū)的公交就車站。驗(yàn)公園講：貝16形#追地塊的兒童公趁園女——搖“彈歡樂(lè)假谷形”亡；位于衛(wèi)國(guó)道宗沿線紛的役“糟新世治紀(jì)路其?訂即新生活傭轎?研取新天涼津臟”逮主題雕塑公園蓬；尾xx即一期霞兩萬(wàn)平方米微居住區(qū)公園。突娛樂(lè)：位文于右25析#滾地的社區(qū)綜合趴會(huì)所，內(nèi)有游壯泳池、健身房逮、乒乓球、臺(tái)三球、壁球等體喝育娛樂(lè)設(shè)施。任其他：膨xx櫻一期派出所；核位紛于閉4蜓#駕地內(nèi)的電話局短。土地價(jià)格陷按照我公司與蝶天津市安居工究程辦公室簽訂閘的土地協(xié)議，嘗太陽(yáng)幟城否2疑期失4熔#雪、哲8訂#儉地塊分別按紅株線內(nèi)用地每炎畝限5考1軌萬(wàn)概和旋5下2語(yǔ)萬(wàn)支付土地及耽大配套費(fèi)用，董費(fèi)用總計(jì)約跳為韻1998掩3列萬(wàn)元。跳第二部蘇分除充法律及政策性躍風(fēng)險(xiǎn)分析躁合作方式及條方件吹太陽(yáng)城項(xiàng)目的夕土地合作方利為推“攻天津市安居建木設(shè)發(fā)展總公斧司詳”暮，隸屬于天津違市安居工程辦眠公室，有較強(qiáng)煤的政府背景。遮在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)黨程中將要遇到雕的政府部門協(xié)揚(yáng)調(diào)方面可起到嫌較大的作用。速合作方式：合沙作方負(fù)責(zé)按照欣現(xiàn)行政府批準(zhǔn)爐的詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)灑行征地、墊土括及小區(qū)外市政形基礎(chǔ)設(shè)施大配厲套工程的建設(shè)片。車法律性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)蘋估閃太陽(yáng)城項(xiàng)目為桌天津市重點(diǎn)政裹府工程之一，殊土地合作方具索有很強(qiáng)的政府叔背景，與土地眉相關(guān)的各項(xiàng)法腿律手續(xù)齊全，索幾乎不存在法堆律性風(fēng)險(xiǎn)。許與二期相關(guān)的大規(guī)劃調(diào)整問(wèn)題紡原規(guī)劃中在賀晃蘭路一側(cè)，預(yù)假留有僑10姨0隔米賭寬遠(yuǎn)期發(fā)展用字地貫穿地塊南張北，若不變?yōu)楸婇_(kāi)發(fā)用地，則茶太陽(yáng)城項(xiàng)目規(guī)驟劃的整體性無(wú)斷法保證，而且希由此將帶來(lái)土飛地及大配套費(fèi)丹用的大幅上升革，所以擬將該歷用地變性為住蘋宅用地。素政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)奇估絮由于太陽(yáng)城起叉步區(qū)沒(méi)有調(diào)整咐控規(guī)條件，而旺是采取了在原號(hào)詳細(xì)規(guī)劃基礎(chǔ)學(xué)上調(diào)整規(guī)劃方跟案的做法，所錦以二期在進(jìn)行水規(guī)劃調(diào)整時(shí)任因務(wù)較重，規(guī)劃寶局也要求先期攔進(jìn)行控規(guī)調(diào)整代，因控規(guī)牽涉臟面廣且難度大能，因此規(guī)劃何曾時(shí)通過(guò)等都具炮有很大的不可披確定性，由此首蘊(yùn)涵一定的操捕作風(fēng)險(xiǎn)。弟第三部急分恭事市場(chǎng)分析慚天津市住宅市雀場(chǎng)分析市場(chǎng)回顧嗽近幾年，天津朱市始終把住宅先產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)禍城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)耳的支柱產(chǎn)業(yè)之溜一，并通過(guò)一民系列控制市場(chǎng)原供給、培育有忙效需求等相關(guān)帝產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)考施，大大減少鬼了天津房地產(chǎn)綢市場(chǎng)上的投機(jī)途行為，去除了家市場(chǎng)中虛熱的輩泡沫成分，使躁天津市房地產(chǎn)運(yùn)市場(chǎng)基本保持孝了健康、穩(wěn)定切、均衡、快速律的發(fā)展勢(shì)頭。鬧九五期間，天華津市實(shí)施了大促規(guī)模的危陋平屠房改造，裙從管199新9洽年以來(lái)，又加童大了住房分配退制度改革的力壓度，并相繼出婚臺(tái)了一系列的蕩房地產(chǎn)相關(guān)政城策，對(duì)刺激住竟宅市場(chǎng)需求產(chǎn)姐生了積極的影雜響渣。箱200聚0邊年住宅市場(chǎng)銷禿售量迫約易63話0對(duì)萬(wàn)平方米，第睬一次超過(guò)了當(dāng)慮年新開(kāi)工面積朵和當(dāng)年竣工面號(hào)積闊。仇200之1翼年，住宅市場(chǎng)報(bào)繼續(xù)保持穩(wěn)定保的增長(zhǎng)，全年窮商品房銷售面堅(jiān)積達(dá)垂到窮66劃0劈萬(wàn)平方米。英縱觀天津市近花幾年的房地產(chǎn)搞發(fā)展歷程，我襪們可以斷言，葬在今后遇的柜5久至尤1餃0詳年內(nèi)，天津市穴住宅市場(chǎng)將繼夢(mèng)續(xù)保持持續(xù)、目健康、穩(wěn)步增鋼長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)摟。甘住宅市場(chǎng)當(dāng)前染特點(diǎn)較從天津市房管課局獲悉捧，仰200擱1柜年天津市住宅屆市場(chǎng)繼續(xù)保持擋良好的發(fā)展態(tài)潑勢(shì)，住房消費(fèi)抖持續(xù)增長(zhǎng)。全山市商品房成正交軌66錘0陜?nèi)f平方米，成棗交金塘額走166.8蓄1請(qǐng)億元，分別比卵上年同期增趟長(zhǎng)睜4.7癥6我％療和摧7.0禿7津％，其中個(gè)人惠購(gòu)買商品房比綿例為９８．３感％。企根據(jù)天津市房杠管局對(duì)今年上束半年各類房屋筍交易情況分析鬧，天津戀市住房市場(chǎng)呈據(jù)現(xiàn)以下幾個(gè)特雞點(diǎn)：啦價(jià)格小幅上升撥。潑去年居民購(gòu)買塊3000壩元鴿/鏟平方米以上的那商品房數(shù)量比寫上一年提高堅(jiān)了筋1.芽5邀個(gè)百分點(diǎn)，其毅中每平方些米水300囑0他元盆～換350溫0甩元價(jià)位的商品偵房購(gòu)買量提高覺(jué)了鵲5.土8底個(gè)百分點(diǎn)草，喘350蝕0剩元絕～漆400陶0族元的商品房比史上一年提高稀了棍21.肆4寶個(gè)百分點(diǎn)。幼住宅改善型消遇費(fèi)增加，居民糊對(duì)小戶型的商灌品房需求減弱暴。購(gòu)買單套面草積在牢10憶0進(jìn)平方米傘以上的商品房賞比上一年同期粘提高訴了沖2.由6魚個(gè)百分點(diǎn)，其今中購(gòu)買單套面樸積在槳10硬0陶平方米蓋～鉗12油0載平方米滲商品房同比提崖高救了搜4.麻8斯個(gè)百分點(diǎn)，單裝套面積在嬸12靜0轎平方米盲以上的商品房畢同比提高呈了獻(xiàn)4.3散4掏個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)截過(guò)幾年的發(fā)展光，目前天津市碰住宅市場(chǎng)正在似從以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)賢為主逐漸轉(zhuǎn)變撫為產(chǎn)品品質(zhì)競(jìng)放爭(zhēng)和品牌競(jìng)爭(zhēng)驚。秤金融支持力度衫加大，居民貸責(zé)款購(gòu)房意識(shí)增慘強(qiáng)。導(dǎo)200毫1師年，全市商業(yè)煌性和公積金住還房貸款余額首淺次超過(guò)房地產(chǎn)伸開(kāi)發(fā)貸款余額婚，占整個(gè)消費(fèi)棉貸款余額厚的著86火%精，致貸款購(gòu)房比例癥達(dá)凈7相1傅％。踏此外渴，鑰200友1藥年天津住宅市草場(chǎng)顯著特點(diǎn)是選，私產(chǎn)房屋上豆市交易增多，茂其中表現(xiàn)最為勤明顯的是房改倦房和商品房再程上市量增大。撓這表明，隨著鹽天津市居民生暑活水平的不斷伸提高，以前購(gòu)淺買商品房和房符改房的家庭開(kāi)姜始進(jìn)入改善期唉，從而帶動(dòng)了止中、高檔商品叉住宅的消費(fèi)。截住宅市場(chǎng)未來(lái)少發(fā)展走勢(shì)集政策支持力度賠不斷加大。淘從堅(jiān)200嫁1盞年政府頒布的命一些相關(guān)政策棚來(lái)看，住宅市革場(chǎng)的政策支持拔力度仍在加大批。由于住房消誼費(fèi)是啟動(dòng)內(nèi)需參的重要因素，燭所以為了進(jìn)一均步推動(dòng)住房消可費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)止增長(zhǎng)，政府將販在立法、住房型分配貨幣化、纖住房消費(fèi)金融輔、加快培育住罵房二級(jí)市場(chǎng)等攻多方面采取措賠施，以保證未護(hù)來(lái)幾年天津房紗地產(chǎn)市場(chǎng)的有店效增長(zhǎng)。市場(chǎng)利好消息涂200裳1取年，中國(guó)加把入提WT捏O橡、成功申辦奧久運(yùn)會(huì)，以及貸濫款利率下調(diào)等得一系列消息，營(yíng)可以說(shuō)是未來(lái)霸幾年中國(guó)房地示產(chǎn)市場(chǎng)較大的敬利好消息，將饅會(huì)對(duì)未來(lái)房地沙產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很社大影響。睛房地產(chǎn)價(jià)格將廉穩(wěn)中有升。引隨著城市用地壁的日趨減少，炒土地價(jià)格會(huì)不善斷攀升春，刃研而且隨著生活敏水平的提高，添對(duì)高質(zhì)量、環(huán)自境優(yōu)美的中高巴檔項(xiàng)目需求增舍大，這都將使豆房地產(chǎn)的相對(duì)彼價(jià)格穩(wěn)步上升柳。盡改善型需求不裳斷增長(zhǎng)。辟有資料顯示辦，釣200椅0貝年底全市人均娛居住面積為猜13酬.8扛平方米瓜，還有非常大擠的上升空間。外隨著收入水平蟻的提高，人們疲對(duì)居住舒適性拐、良好的居住非環(huán)境、富有情事趣的戶型設(shè)計(jì)購(gòu)會(huì)有更高的追偵求，從而帶動(dòng)降改善型需求的揪持續(xù)增長(zhǎng)。秘住宅建設(shè)的郊睬區(qū)化傾向。如首先是由于市知中心土地的稀丟缺，城市規(guī)模距的不斷擴(kuò)大，舌市中心住宅的雨開(kāi)發(fā)量越來(lái)越徒不能滿足日益識(shí)增長(zhǎng)的需求；正其次，郊區(qū)的獲房地產(chǎn)價(jià)格相添對(duì)較低，居住榜環(huán)境較好，多匹數(shù)為居住新區(qū)母，規(guī)劃、房型逃、疫生活配套設(shè)施芹標(biāo)準(zhǔn)高，是吸歲引改善型需求而的主要原因；阻再次，隨著私唯家車的不斷普辱及，市中心住退宅的位置優(yōu)勢(shì)問(wèn)將不斷弱化，面相反，近郊住匙宅由于道路交杠通狀況良好，間區(qū)位價(jià)值會(huì)不頂斷提升。獻(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局萍發(fā)展趨勢(shì)商近年來(lái)，房地胖產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了饅一定程度的市棟場(chǎng)集約化的發(fā)攤展態(tài)勢(shì)，房地兼產(chǎn)市場(chǎng)以及一記些與房地產(chǎn)市號(hào)場(chǎng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鳳異常繁榮，市等場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)主源要表現(xiàn)為以下快幾個(gè)方面。襪房地產(chǎn)市場(chǎng)的剃不斷發(fā)展，不舌斷成熟，促使鬼更大的市場(chǎng)分移額掌握在較少瞧的開(kāi)發(fā)商手中裂。退利用大規(guī)模土腰地資源實(shí)施大家盤開(kāi)發(fā)，通過(guò)五合理規(guī)劃、有誦效利用土地資牢源提供環(huán)境優(yōu)仿美、配套完善當(dāng)、居住氛圍濃析郁的住宅區(qū)。寶隨著人民生活吼水平的提高，屢提升了住宅市拾場(chǎng)的多元化需也求，第二住宅兔、渡假式住宅妄等新型居住模區(qū)式已悄然興起蛋。昌隨著市場(chǎng)的不洽斷成熟，市場(chǎng)惰競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開(kāi)始露從質(zhì)量、戶型馳、環(huán)境等標(biāo)準(zhǔn)撓動(dòng)作的競(jìng)爭(zhēng)逐昌漸轉(zhuǎn)化為以生渡活方式、居住驕理念等為代表壘的自選動(dòng)作的浙競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)出汪現(xiàn)了體育產(chǎn)業(yè)辦、旅游產(chǎn)業(yè)等受其他產(chǎn)業(yè)與房乞地產(chǎn)業(yè)嫁接的屈復(fù)合地產(chǎn)模式皆。區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)概述此xx態(tài)太陽(yáng)城地處偷xx幼區(qū)與河北區(qū)的惜交界處，在行始政上隸屬于冬xx處區(qū)。這兩個(gè)區(qū)投的整體發(fā)展水居平落后于和平支、河西、南開(kāi)佛三區(qū)，但好于鉆紅橋區(qū)，在天芒津市屬中游水敏平。紐xx刑區(qū)居民收入水磨平不高，住宅壩消費(fèi)水平相對(duì)看較低，但住宅窗市場(chǎng)需求旺盛城。灘從鵲200箱0灶年起，殖xx干區(qū)商品房銷售赴量已經(jīng)由過(guò)去回的天津市第二瓶位躍居第一位悠。近幾年隨著脫市中心區(qū)住宅窄開(kāi)發(fā)量的減小攤，首先帶動(dòng)了奇xx歷臨近市區(qū)地域孩的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)訓(xùn)，形成了東站活后廣場(chǎng)、十一饞經(jīng)路、六緯路殘沿線地區(qū)房地臂產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮剖。蛾xx央?yún)^(qū)距離市中心瞞較遠(yuǎn)區(qū)域的項(xiàng)涌目大多數(shù)檔次討不高，定位較據(jù)低，主要以低叨價(jià)位吸引客戶厘。睬河北區(qū)的房地棵產(chǎn)項(xiàng)目也主要亦集中在臨近市促中心的區(qū)域，柏但由于距市區(qū)怕中心地帶距離證較遠(yuǎn)，這些項(xiàng)閃目的客戶群主炎要以周邊區(qū)域錘為主。河北區(qū)跪雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展捧水平一般，但戰(zhàn)其購(gòu)買力不容用小視，體從辨199秘7符年終—臣200擔(dān)1柜年航這晝5粘年的發(fā)展情況鄉(xiāng)來(lái)看，河北區(qū)鞏的市場(chǎng)成長(zhǎng)速諒度要高于霧xx穴區(qū)，其與呀xx熄區(qū)商品房交易儲(chǔ)量的差距也在屈逐漸縮小，但倒從兩區(qū)各價(jià)位引間成交量的比你較來(lái)看，河北炎區(qū)主要集中在閘低檔產(chǎn)品市場(chǎng)誦，這也能說(shuō)明驟，河北區(qū)的市探場(chǎng)處于剛剛啟監(jiān)動(dòng)的階段，購(gòu)繪買力尚未完全迎成熟。從河北顏區(qū)的項(xiàng)目來(lái)看聽(tīng)，總體的開(kāi)發(fā)皺水平較低，缺炊乏中高檔項(xiàng)目蜂對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)館。區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀邪針對(duì)踢xx閣太陽(yáng)城項(xiàng)目，蛛對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)悶行了市場(chǎng)調(diào)查雅。從所調(diào)查的教項(xiàng)目中選圣取獻(xiàn)1物5低個(gè)主要項(xiàng)目樣歉本，這些項(xiàng)目彩主要集中在東芽站后廣場(chǎng)、勞xx勉與河北交界地庸區(qū)、六緯路沿億線、真理道沿途線、衛(wèi)國(guó)道沿?fù)渚€、程林莊路羊沿線這幾個(gè)區(qū)延域，項(xiàng)目概況輝如下：朵項(xiàng)目名稱船建筑形式灰銷售均價(jià)瑞（甩元蘿/M聞2懂）盛建筑面積凱（任萬(wàn)凈M雞2莊）滑新月花苑干多層、部分高割層茄2600魂2.7峽萬(wàn)興花園窗多層、小高層籮2500避3.5墊紅頂花園絨多層和別墅鍬起啦價(jià)探2550卷7.3蠅戀日風(fēng)景赴四層半阻2800百總行18騎朗晴居塊多層磚混哀2300妻3.7洽柏麗花園斯多層磚混棒3300蜓6診200督8微先鋒社區(qū)倍板式高層灶4000陸——木嘉?；▓@雙點(diǎn)式高層吧3200恭總捉60潛美日陽(yáng)光爺點(diǎn)式高層呀未定粒6泳xx菜花園滋多層、高層霜3600雜13.5某豐盈新苑葛多層磚混章3200寸3.6杜匯和家園太多層磚混啊3400造11抵大通時(shí)尚花園潤(rùn)四層半蛙3100北13瞇金灣花園片大部分多層午2200奴21因中環(huán)花園演多層磚混單2500炊5重點(diǎn)項(xiàng)目介紹xx花園樣此項(xiàng)目屬中高美檔項(xiàng)目，是周劈邊區(qū)域比較富贏有特色也是較燭為成功的樓盤員，由中海地產(chǎn)薯操作，典型香前港式的設(shè)計(jì)風(fēng)面格，清新靚麗褲。該項(xiàng)目一期供以多層為主，旱高層為輔，銷絞售情況很好。崖二期、三期則僑全部為點(diǎn)式高越層，二期已經(jīng)雀開(kāi)盤，其銷售販情況一般，值辦得繼續(xù)關(guān)注。xx花園敏項(xiàng)目總建筑面漫積飲2武1幅萬(wàn)平米，地處岡xx碰公園西側(cè)。外腹有公園，內(nèi)有裕大面積的花園跌綠地，環(huán)境較瓜好。金灣花園旺憑著較佳的地霞理位置、適中課的銷價(jià)、良好蛙的大社區(qū)環(huán)境咐取得了驕人的縣銷售業(yè)績(jī)，多舞層部常分鞏1王8慌萬(wàn)平米實(shí)現(xiàn)銷軟售擦率糧100累%揉，客戶主要為君xx駝區(qū)居民。這說(shuō)康明此區(qū)域有一塵定的購(gòu)買力，撐規(guī)模大、素質(zhì)豈相對(duì)較高的項(xiàng)蕩目對(duì)市場(chǎng)有很殲強(qiáng)的吸引力。戀日風(fēng)景杯該項(xiàng)目位于衛(wèi)寺國(guó)道潑以蛇1晉8嫁萬(wàn)平米的大型著社區(qū)駛、竊4痰層半低層低密奇度的規(guī)劃設(shè)計(jì)搏、景3皆萬(wàn)平米的主題埋花園、廈1血萬(wàn)平方米脖水景花園、雙示語(yǔ)幼兒園為主撞要宣傳賣點(diǎn)，場(chǎng)形象清新秀麗蔬。戀日風(fēng)景的蘿前身為帝旺溫孕泉花園，之前墓銷售幾乎處于貴停滯狀態(tài)，經(jīng)測(cè)過(guò)策劃公司的裂重新包裝后澤于翠200比1繞年誕3墻月重新開(kāi)盤，控銷售良好。市場(chǎng)綜述購(gòu)綜上所述，區(qū)悶域市場(chǎng)具有以址下幾個(gè)特點(diǎn)：朋新項(xiàng)目迭出，衫項(xiàng)目素質(zhì)正在技不斷提高。更高素質(zhì)項(xiàng)目吸遣引了大量和平蕩、河西區(qū)的居置民前來(lái)購(gòu)買。丘隨著河西、和剪平、南開(kāi)居民譜的遷入，人文則環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)堆。尼道路交通發(fā)展栗迅速，出行十率分便利。孝新房上市量增吐幅大于市內(nèi)其回他各區(qū)。抄價(jià)格仍是居民頑選擇住宅的最奶大影響因素。放區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)劃者行為分析纖目前繭xx慣區(qū)的大型住宅嶺項(xiàng)目集中于津石塘公路，東站升后廣場(chǎng)、衛(wèi)國(guó)陜道沿線及富民尊路附近地區(qū)。坡建筑形式上多框以多層住宅為辨主，特色項(xiàng)目兄不多，產(chǎn)品形澡式上要落后于就河西區(qū)和南開(kāi)善區(qū)，銷售總體淚上趨于平淡。習(xí)天津市經(jīng)過(guò)多左年的開(kāi)發(fā)歷程歲，河西、南開(kāi)做等原先熱點(diǎn)區(qū)立域經(jīng)過(guò)幾年來(lái)臺(tái)高強(qiáng)度、大規(guī)贊模的開(kāi)發(fā)，發(fā)伶展空間已顯局監(jiān)促?，F(xiàn)河西區(qū)翻除梅江居住區(qū)合、梅江南居住濤區(qū)以及尚未開(kāi)菌發(fā)的雙林居住哨區(qū)外，市區(qū)周剪邊區(qū)域已無(wú)大容宗可開(kāi)發(fā)土地傾。南開(kāi)區(qū)除部裳分城區(qū)的拆遷尸尚未完成，大械型可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目育也寥寥無(wú)幾，梁而且上述兩區(qū)彎項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)襲出現(xiàn)了不同程朗度的郊區(qū)化傾誓向。隨著透xx起區(qū)城市開(kāi)發(fā)進(jìn)瞇程的加快，區(qū)回內(nèi)中心部位土慈地基本開(kāi)發(fā)完拿畢，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)風(fēng)逐漸向城市外燃圍發(fā)展。洋xx濁區(qū)連接中心市占區(qū)與濱海新區(qū)稈，是市區(qū)通往姓經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、糾機(jī)場(chǎng)、北京的護(hù)交通樞紐，是陪政府實(shí)施城市慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃堤的熱點(diǎn)區(qū)域，墻市場(chǎng)潛力巨大摘。姜xx獅區(qū)的市政基礎(chǔ)李設(shè)施建設(shè)也高愿于河北、紅橋權(quán)，我們有理由把相信，在未來(lái)禁的幾年中，飯xx優(yōu)區(qū)將取代河西掀、南開(kāi)之后成測(cè)為天津市第三寨個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地興區(qū)。礙從翻200夠0括年既和播200稍1促年較5括月的商品房成娃交量的動(dòng)態(tài)分謹(jǐn)布圖就能看出柏：閘xx憂區(qū)景200盲1娃年商品房成交蔬量已是各區(qū)之農(nóng)首。羨舊居住區(qū)調(diào)查辮分析準(zhǔn)我們通過(guò)對(duì)腦xx矩區(qū)一些大型舊螞居住區(qū)的調(diào)查馬，可以看出。辭目前消費(fèi)者對(duì)過(guò)商品房的購(gòu)買禁力相對(duì)偏低，恢從改199刑9時(shí)年釀至恩200找1他年片5帳月著xx輛商品房各價(jià)位經(jīng)成交量動(dòng)態(tài)分臉布圖來(lái)看虎，燙200塑0漏元寇/黨平方米沉至離300液0遍元挖/朵平方米的產(chǎn)品吃市場(chǎng)認(rèn)可率最干高榆，懲200型0跪元逃/喜平方米以下的震產(chǎn)品也占有很亦大比例，溜而根300古0辣元押/藏平方米以上的抬產(chǎn)品市場(chǎng)需求色較少。可接受駕的房?jī)r(jià)總款多施集中來(lái)于齡3宜0帳萬(wàn)元以下，支已付首付款的能樣力及還款能力婚也偏低。雁居民解決住房揪困難或者改善蔥居住條件是購(gòu)米房最主要的目池的。市場(chǎng)調(diào)查鎖中消費(fèi)者購(gòu)房柜是為卻了蠻“里解決住房困難菌或改善居住條西件妄”假這部分人群比梯例分別為勒了線34速%軋和扔29.5船%宗，說(shuō)明大部分兔消費(fèi)者對(duì)更高陽(yáng)檔次住宅的要嗎求不是很高。針舊區(qū)居民購(gòu)房襖原因示意圖廈除價(jià)格因素外建，消費(fèi)者更關(guān)適心的是環(huán)境及劑地段。調(diào)查表虎明，環(huán)境及地臘段的關(guān)注程度主分別航為制36.5大%漆和余20.5聾%雅，對(duì)于其它雹諸如物業(yè)管理點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力姐、小區(qū)設(shè)施不市甚關(guān)心。舊區(qū)挑居民對(duì)住宅產(chǎn)盤品各因素的關(guān)級(jí)心程度示意圖倍通過(guò)總體數(shù)據(jù)話表明，膝xx梯區(qū)老居民區(qū)的垃消費(fèi)者購(gòu)買能類力偏低，對(duì)住驢宅的需求處于昨最基本的階段跳，居住條件要除求不高。慶居住新區(qū)調(diào)查頌分析妥通過(guò)對(duì)于逗xx蹈區(qū)太陽(yáng)城周邊碑地區(qū)的新商品睡房的調(diào)查顯示筋：腥新遷進(jìn)居民無(wú)雕論是在收入、蹦學(xué)歷，還是職棗業(yè)層次上都要奉明顯高于老區(qū)帳居民。裂新遷進(jìn)居民的劈居住面積絮為浩80鴉-12掃0訴平方米偵者居多，超過(guò)姑舊區(qū)居民帖6另0衣平方米劈以下的居住面坊積。就新遷進(jìn)居民對(duì)納所居住小區(qū)的料總體感受一般這，并未達(dá)到最裝佳居住要求，旬表明稍好的產(chǎn)當(dāng)品仍有廣闊的灘市場(chǎng)空間。掙新遷進(jìn)居民有禮更多的購(gòu)房經(jīng)來(lái)驗(yàn)，除了關(guān)心樸環(huán)境外，對(duì)于斑開(kāi)發(fā)商實(shí)力的慌關(guān)注明顯高于豆舊居民小區(qū)的禍消費(fèi)者，購(gòu)房除更趨理性化。漠再次購(gòu)房關(guān)注繪因素示意圖勇xx儀一期居民調(diào)查校分析習(xí)我們還重點(diǎn)對(duì)孝xx轉(zhuǎn)一期的居民做方了詳細(xì)的調(diào)查蘋，以了解這部郵分消費(fèi)者購(gòu)買蹦行為的產(chǎn)生原哭因，以利于我犧們更直接有效吐的把握市場(chǎng)。獎(jiǎng)xx至一期的居民總議體生活水平介制于新居民區(qū)和蛙舊區(qū)居民之間子。曠購(gòu)房原因以改朗善居住條件為類主，魂xx陜一期的環(huán)境是襯吸引他們選擇店的主要原因，晉同時(shí)也是他們苗引以為豪的最銅主要的因素。井客戶購(gòu)房最主衛(wèi)要的原因示意心圖沈xx扭一期目前存在統(tǒng)的最大的問(wèn)題霸，依然是交通態(tài)不便，周邊生戚活設(shè)施不完善念，對(duì)于工程質(zhì)蕉量和物業(yè)管理他也頗有微詞。級(jí)客戶對(duì)握xx凝目前不滿意的刻地方示意圖丈這部分消費(fèi)者頑十分看好緩xx疑地區(qū)將來(lái)的發(fā)遵展前景，堅(jiān)信協(xié)自綢己選擇的正確熟性，并認(rèn)為循xx折地區(qū)有發(fā)展?jié)撗罅Α？?jī)對(duì)偷xx邪發(fā)展前景的心救理預(yù)期示意圖抬具體消費(fèi)意向北分析王通過(guò)我們對(duì)市市場(chǎng)調(diào)查，以及皺對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買節(jié)住宅消費(fèi)行為共的分析，我們幸不難對(duì)消費(fèi)者水的住房消費(fèi)意島向得出如下結(jié)士論。啦多數(shù)居民對(duì)自戀身現(xiàn)有居住條腹件都有不同程批度上的不滿意健，都有改變現(xiàn)恩狀的良好愿望遮，自身的消費(fèi)刷能力以及房屋究?jī)r(jià)格是制約購(gòu)恥房行為產(chǎn)生的訊主要因素?；杳科椒介_(kāi)米獸200賴0忙元吊—注—嗓300族0瞇元的住宅為市廢場(chǎng)主流產(chǎn)品，稿又因各個(gè)區(qū)域吊的價(jià)值發(fā)展水黑平不同而有所序差別巡，干2徑5采萬(wàn)里—白—欠3管0咬萬(wàn)元的住宅最爽受市場(chǎng)歡迎。佳地理位置是影耳響購(gòu)買行為的羨重要因素，城管市近郊區(qū)是理東想的居住區(qū)域單，傾向住在市漿中心或遠(yuǎn)郊區(qū)陜的人比重很小疾。斯由于目前消費(fèi)善者所反映的商箏品房問(wèn)題多集饑中于質(zhì)量問(wèn)題帳以及兌現(xiàn)承諾掘問(wèn)題，使得越辭來(lái)越多的消費(fèi)更者將房地產(chǎn)開(kāi)穗發(fā)商的知名度斬和信譽(yù)度作為瘋購(gòu)房選擇的要膠素。胡由于宴xx群區(qū)開(kāi)發(fā)商素質(zhì)清參差不齊，居渡民在選擇購(gòu)買庭時(shí)存有鈔較多后顧之憂嘩，所以規(guī)模較柜大的項(xiàng)目受到籌追捧，從這一源點(diǎn)看來(lái)，大規(guī)染模項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)砌在該區(qū)仍屬空嚇白。葬貸款買房成為驗(yàn)購(gòu)房最主要的茫付款方式，人這們正在逐漸拋算棄傳統(tǒng)的消費(fèi)雕方式，樹立了惜借貸購(gòu)房的住儲(chǔ)宅消費(fèi)觀念。僵建筑形式上傳種統(tǒng)的多層住宅笑仍受消費(fèi)者的訪青睞，居民對(duì)僚低密度住宅的斑認(rèn)可程度在升精高，獨(dú)體別墅樹和塔式高層市類場(chǎng)接受難度頗旅大，建筑結(jié)構(gòu)驚也以磚混結(jié)構(gòu)昌為主，框架結(jié)置構(gòu)的接受程度苦較差。喇環(huán)境是住宅永搏恒的賣點(diǎn)，除離價(jià)格外在房地頃產(chǎn)各因素的關(guān)礎(chǔ)心程度上，景許觀環(huán)境一直是律消費(fèi)者最為看鳥重的。爭(zhēng)戶型選擇上平飲層仍是廣大消慢費(fèi)者的首選，擊錯(cuò)層、躍層等棒富于變化的形幸式常常被誤解拾為高檔次房屋董的象征。踢物業(yè)管理受重萍視的程度在消存費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考突慮的各種因素燙中比重有所增存加，表明消費(fèi)乖者開(kāi)始注重入匆住后的小區(qū)管依理和生活服務(wù)染了。廊由于目前市場(chǎng)啞上供應(yīng)的商品燭住宅絕大部分?jǐn)倿槊鞣拷还ぜ?，所以從裝修從標(biāo)準(zhǔn)上看毛坯崇房仍是消費(fèi)者傲的第一選擇，可但對(duì)精裝修的株要求日趨強(qiáng)烈廳。備消費(fèi)者對(duì)居住配區(qū)或小區(qū)的各家種配套設(shè)施越親來(lái)越重視，其威中關(guān)乎生活質(zhì)榆量的基本生活承服務(wù)設(shè)施和交摔通設(shè)施在消費(fèi)主者進(jìn)行購(gòu)房選派擇時(shí)倍受關(guān)注鍛，而對(duì)一些實(shí)手用性功能不佳寧的智能化設(shè)施黃興趣不大。秧對(duì)人文環(huán)境的飾追求，擇鄰而源居，成為部分引高層次消費(fèi)者僵購(gòu)房考慮的重括要因素，而這羨種追求越是在掃檔次高的小區(qū)庭顯現(xiàn)的越明顯傍。鍛通過(guò)上述我們食對(duì)天津市總體復(fù)市場(chǎng)及尊xx唯太陽(yáng)城相關(guān)區(qū)臟域市場(chǎng)消費(fèi)行架為分析，我們鴨認(rèn)為隨著天津指市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)孔發(fā)展，居民購(gòu)免買力也將逐步粥提高，加之赴xx幅區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)快的熱度升溫，遠(yuǎn)隨著消費(fèi)者購(gòu)御房理念的日漸這成熟，適應(yīng)市痕場(chǎng)需求并引領(lǐng)躺市場(chǎng)的品牌產(chǎn)欲品，將有很大岔的市場(chǎng)空間?？偟谒牟啃路智ы?xiàng)目素質(zhì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)早太陽(yáng)城項(xiàng)目規(guī)次模大，總建筑軌面積超剩過(guò)潤(rùn)10孤0甜萬(wàn)平方米，各悲種功能規(guī)劃齊預(yù)備，二期項(xiàng)目狠依托于大社區(qū)巡，有利于營(yíng)造犬良好的居住氛惰圍。斬太陽(yáng)城起步區(qū)范將躲于嚴(yán)200描3柿年祝6誤月入住，目前吊銷售情況良好藍(lán)，其良好的市蘇場(chǎng)形象將對(duì)二別期產(chǎn)生巨大的仍示范效應(yīng)。漿緊鄰城市迎賓絨快速路、外環(huán)為線、京津高速搭、天津機(jī)場(chǎng)，快交通出行便利央。未來(lái)隨著東充南半環(huán)的改造繳、真理道的貫宿通、地竄鐵惱2時(shí)號(hào)線的興建，歐項(xiàng)目周邊的交寫通狀況會(huì)得到滿更大程度的改甘善。廈地塊內(nèi)土地已素平整，地塊周帶邊為大面積的房空地，無(wú)重大雅污染源，自然暫環(huán)境較好。頃xx遣太陽(yáng)城項(xiàng)目為柜政府統(tǒng)一規(guī)劃巧的大型住宅工系程，市政大配吳套設(shè)施齊備。次xx揀集團(tuán)開(kāi)發(fā)事業(yè)蛙的良好表現(xiàn)，乒優(yōu)勢(shì)品牌支持甘。項(xiàng)目劣勢(shì)擔(dān)與周邊項(xiàng)目相傲對(duì)比，土地成盤本較高，付款撥壓力大。以地處城郊結(jié)合備部，屬經(jīng)濟(jì)不或太發(fā)達(dá)區(qū)域，晃目前區(qū)位價(jià)值撈市場(chǎng)評(píng)價(jià)較低納。忘地塊位于太陽(yáng)椒城中心位置，鋸由于地塊南側(cè)嘗的真理道尚未持打通，與通往腹市區(qū)的主干道然路繁—秒—爸衛(wèi)國(guó)道距離較撈遠(yuǎn)，不利于現(xiàn)團(tuán)場(chǎng)的形象展示術(shù)。掀地塊北側(cè)為大香面積的空地，容南側(cè)的疊xx應(yīng)一期銷售情況焰較差，周邊人浪氣仍顯不足。漸4范#型地內(nèi)有現(xiàn)狀電尼話局一座，將趁對(duì)區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)采生一定的負(fù)面裝影響。威脅分析瞞與北京、深圳侮、廣州等住宅權(quán)產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地朵區(qū)相比較，天臉津市居民選擇負(fù)居住地點(diǎn)的區(qū)尼域性傾向較強(qiáng)集烈，在一定程殼度上將限制太罵陽(yáng)城的客戶群現(xiàn)來(lái)源。演從天津市整體賓市場(chǎng)格局來(lái)看匹，在消費(fèi)能力鋼較強(qiáng)的和平、延河西、南開(kāi)三城個(gè)區(qū)內(nèi)，聚集祖著較多的項(xiàng)目譯，尤其是梅江絮周邊地區(qū)，有鳴巨大的開(kāi)發(fā)量希，對(duì)我們吸引呆這幾個(gè)區(qū)的客鳴戶形成一定程膚度的阻礙。特在海河以東、援中環(huán)線以西的流廣大地區(qū)，聚攻集了許多比之泳xx勉太陽(yáng)城更具有里位置優(yōu)勢(shì)和相件對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)的撒住宅項(xiàng)目。這相些項(xiàng)目對(duì)徑xx基太陽(yáng)城有直接求影響，將持續(xù)累威脅每一期開(kāi)嫂發(fā)。川西橫堤、雙林化兩大片居住區(qū)懼將相繼啟動(dòng)，哪規(guī)模、售價(jià)等秒因素與牽xx伴太陽(yáng)城類似，置xx絕太陽(yáng)城面臨著草巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓善力，尤其橋是醬“醬中體產(chǎn)篩業(yè)需”夫在西橫堤運(yùn)作結(jié)的垮“在運(yùn)動(dòng)主題社狀區(qū)題”棋將對(duì)雀xx哪太陽(yáng)城產(chǎn)生比賀較大的沖擊。機(jī)會(huì)分析惑政府對(duì)于土地預(yù)的宏觀調(diào)控及簽中心城區(qū)可開(kāi)熄發(fā)大地塊資源迷的減少，太陽(yáng)諷城項(xiàng)目以其相早對(duì)較好的位置勤和便利的交通鹿條件，面臨很臺(tái)大的發(fā)展空間把?？?yáng)城的操作當(dāng)由胞xx散獨(dú)立完成，起浮步區(qū)在規(guī)劃、靠環(huán)境及社區(qū)配掩套等方面已經(jīng)家初步創(chuàng)立了綜谷合優(yōu)勢(shì)，太陽(yáng)文城閱2咸期如能在現(xiàn)有袍基礎(chǔ)上進(jìn)一步難實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新岔并不斷完善生籠活配套設(shè)施建窄設(shè)，將取得良略好的市場(chǎng)效果串。已太陽(yáng)城周邊道勾路交通及所處撒地理位置將使粗其成為天津市醉未來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)三域。臉天津市住宅分嗓配政策的出臺(tái)堂，有利于住宅眼市場(chǎng)的發(fā)展。傍加堡入孫WT退O折及天津近幾年搬經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增觀長(zhǎng)將為太陽(yáng)城幣項(xiàng)目帶來(lái)較大纏的發(fā)展機(jī)遇。千諸如私人汽車蹤的日益普及等沃等。敞北刃京房200矩8源年奧運(yùn)會(huì)選定火天津機(jī)場(chǎng)作為相輔助機(jī)場(chǎng)，有蝶消息稱計(jì)劃在踩京津之間再修廢一條高架輕軌懷。綜合評(píng)價(jià)材結(jié)合前面湯的血SWO含T縱因素分析，我服們可以看出，黑xx浙太陽(yáng)繞城甩2糟期雖然存在一雨些劣勢(shì)，諸如請(qǐng)土地成本較高闖、所屬區(qū)域購(gòu)男買力較低等等聰，但放之全市黎范圍內(nèi)看，該結(jié)地塊與梅江相蜓比擁有價(jià)格優(yōu)隨勢(shì)，與西橫堤疼、雙林相比擁寄有地理位置優(yōu)作勢(shì)。因此，依樂(lè)托于起步區(qū)的明成功運(yùn)作，太廊陽(yáng)雁城器2珠期項(xiàng)目具有交襲通便利、市場(chǎng)特認(rèn)可度逐漸提綠升、土地升值勉潛力大等特點(diǎn)滑，從而凸顯出預(yù)該地塊的開(kāi)發(fā)舒價(jià)值。謝為了將太陽(yáng)狼城緣2鈴期項(xiàng)目運(yùn)作成仔功，我們?nèi)孕锠I(yíng)注意以下焦點(diǎn)遠(yuǎn)問(wèn)題：右住宅產(chǎn)品的易膏模仿性加大了禾產(chǎn)品尋求強(qiáng)烈屈差異化的困難育，傘周邊眾多住宅暮項(xiàng)目綜合素質(zhì)邁一般，所以，餃在項(xiàng)目操作上斯多從空間、建全筑、環(huán)境三方創(chuàng)面尋求突破，種配套環(huán)節(jié)適度損超前，強(qiáng)屬調(diào)巴“藍(lán)舒適菌度貞”宗與懸“副美蒙感片”架的前提下，避匹開(kāi)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。禮密切關(guān)注起步朱區(qū)市場(chǎng)反應(yīng)情淺況，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)需求進(jìn)行二期司的規(guī)劃設(shè)計(jì)與飄產(chǎn)品定位，并蛇注意不同類型示產(chǎn)品的配置以艱占領(lǐng)更大的目姿標(biāo)市場(chǎng)。秘掌拖握運(yùn)“蕩以我為戚主容”更的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，搬從資金量、供凈應(yīng)量、開(kāi)發(fā)間機(jī)隔等多個(gè)角度改研究問(wèn)題。震通過(guò)項(xiàng)目推廣厭工作，消除與膠消費(fèi)者之間的陵溝通障礙，最做大程度弱化地崖域性消費(fèi)觀念叢，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷拔售速度的本質(zhì)類性飛躍毛。蓋疊對(duì)物業(yè)管理及避社區(qū)文化活動(dòng)舊方面繼續(xù)加大蹈投入，實(shí)現(xiàn)企燈業(yè)品牌由知名艙度向美譽(yù)度的膊轉(zhuǎn)化。堵在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的弟基礎(chǔ)上，注意對(duì)對(duì)項(xiàng)目居住理粉念的提升，加碎強(qiáng)對(duì)大社區(qū)生玉活方式的營(yíng)造畫，在操作上應(yīng)合不斷制造熱點(diǎn)總，提高市場(chǎng)關(guān)蕉注度。置第五部薪分堂胖總體發(fā)展構(gòu)想項(xiàng)目定位柿太陽(yáng)城基本描秤述笛以先進(jìn)的居住橋理念為先導(dǎo)，串注重營(yíng)造空間剝布局、主題園揉林環(huán)境、社區(qū)好生活配套三大到方面的鮮明特贊點(diǎn)，兼顧建筑差單體的內(nèi)外感癢受，相對(duì)弱化曉處理住宅配套鬧設(shè)施，具備二勤十一世紀(jì)領(lǐng)先兔品質(zhì)住宅產(chǎn)品恢鮮明形象的大忽規(guī)模居住社區(qū)棋。客戶群定位價(jià)整個(gè)太陽(yáng)城項(xiàng)膜目的客戶群定偽位必然是多層牛次的。總體上孟看，應(yīng)明確磨以陵宵“鏡中等收入階放層擠”掌為主流消費(fèi)群傭體的客戶群定祝位。穗“舞中等收入階組層筍”雨應(yīng)該是指：有墊一定的經(jīng)濟(jì)基亮礎(chǔ)，家庭月收失入集在幫300膊0退元欠/逐平方米以上，覺(jué)具有較高的文頓化水平和審美炎能力，對(duì)未來(lái)后美好生活充滿攏信心和渴望的布人群。產(chǎn)品定位絕利用大規(guī)模居贊住區(qū)的優(yōu)勢(shì)，罪以悠“嗓中等收入階宜層采”亡為主流消費(fèi)群奧體，講求住宅傾產(chǎn)品的多樣化孟。形象定位宰作齊為王12年0侮萬(wàn)平方米的大柄型居住社區(qū)，族太陽(yáng)城項(xiàng)目的嫩形象塑造應(yīng)體連現(xiàn)出其應(yīng)有鉆的?！皽?zhǔn)大芬氣光”像與桂“勺活酬力甜”倆，樹立執(zhí)xx爪太陽(yáng)城品牌在浴天津房地產(chǎn)界余的強(qiáng)勢(shì)地位，鉛并通過(guò)太陽(yáng)城稠項(xiàng)目進(jìn)一步提系升答xx斃品牌的知名度振與美譽(yù)度。卵整體形象包裝坊應(yīng)以清新、自碌然、浪漫為主知調(diào)，強(qiáng)調(diào)捐xx創(chuàng)太陽(yáng)城品照牌的親和力。發(fā)展思路殿倡導(dǎo)新的居住膀理念，在理念賴的指導(dǎo)下，進(jìn)鑼行規(guī)劃、建筑葛、環(huán)境、配套軟等設(shè)計(jì)，使各康項(xiàng)設(shè)計(jì)成為理絕念的最有力支旱撐?？h完善社區(qū)生活怎配套服務(wù)功能鹿，強(qiáng)化商業(yè)及炸教育設(shè)施，充喝分發(fā)揮大規(guī)模才項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)暴勢(shì)。膚以產(chǎn)品品質(zhì)為御主導(dǎo)，以舒適業(yè)性、便利性、浮安全性、適度取超前為指導(dǎo)原影則的產(chǎn)品設(shè)計(jì)行思路。攔精心打造主題串環(huán)境，利用園爸林環(huán)境形成太昨陽(yáng)城項(xiàng)目的主圍要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之枯一。袖通過(guò)起步區(qū)對(duì)慎整個(gè)太陽(yáng)城項(xiàng)稱目的展示效果詠，提升項(xiàng)目綜尖合價(jià)值，實(shí)現(xiàn)保可持續(xù)性發(fā)展邁。貪實(shí)施具魄有浙“坑指標(biāo)性概帆念扁”孩的操作手段，短提高市場(chǎng)關(guān)注舊度諸如建造精咐品商業(yè)走廊、尊示范校、高標(biāo)咸準(zhǔn)業(yè)主會(huì)所等灘等。澤控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏淚，降低市場(chǎng)風(fēng)貌險(xiǎn)總體規(guī)劃理念岔通過(guò)對(duì)社區(qū)生熱活配套設(shè)施的薯合理配置，創(chuàng)揚(yáng)造新型城市住啦宅區(qū)發(fā)展模式棗，體然現(xiàn)渣“模造垮城獻(xiàn)”棟的概念。通過(guò)搭整合的規(guī)劃設(shè)啊計(jì)手法筍，充分考慮居促民的各種需求忌，強(qiáng)調(diào)社區(qū)生匯活服務(wù)設(shè)施、庫(kù)室外公共空間冰、區(qū)域節(jié)點(diǎn)的錄合理設(shè)置，形陣成有機(jī)統(tǒng)一的撈城市功能系統(tǒng)恢?？偨Y(jié)合開(kāi)發(fā)節(jié)奏明逐步完成居住徒區(qū)功能的發(fā)展卸與延續(xù)，實(shí)現(xiàn)嘩居住區(qū)的可持誠(chéng)續(xù)性發(fā)展。綜掌合考慮居住區(qū)圓規(guī)劃結(jié)構(gòu)的整叨體癢性、系統(tǒng)性、凈規(guī)律性和可持感續(xù)性，最終形藥成集商業(yè)、教猴育、文化、娛扎樂(lè)、休閑等各努項(xiàng)高尚品質(zhì)功窩能于一體的社含區(qū)中心系統(tǒng)。輪在公建的配置償上遵循減少數(shù)板量、擴(kuò)大規(guī)模些、提高質(zhì)量、促服務(wù)便捷的原兼則。主要大型利公建（包括體季育館、居住區(qū)互公園、中小學(xué)紀(jì)等）集中布置慘于居住區(qū)中心僅位置，使之成虹為太陽(yáng)城的中且心。小型商業(yè)餐設(shè)施分散設(shè)置松于朱2魄#覆地東側(cè)栽和沃4雀#根、絨5用#盜地的中間位置植。在公建的布沉局上考慮各級(jí)禾公建設(shè)施的合廚理服務(wù)半徑，約形成公建設(shè)施磚的系統(tǒng)性與層禁次性。屯在保證主要公等建設(shè)施用地的妨基礎(chǔ)上，尊重鳴原有地塊分割仗與現(xiàn)有道路組助織，每個(gè)地塊也采用具有差異宿化的規(guī)劃理念響單獨(dú)規(guī)劃，大未社區(qū)規(guī)劃的整邊體性依靠大型訊公建的配置來(lái)監(jiān)體現(xiàn)。澇第六部肉分撥看太陽(yáng)喉城午2蜓期開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)計(jì)劃瓦開(kāi)發(fā)住宅地塊償：禍4霸#圈、傍8風(fēng)#況地塊；開(kāi)發(fā)時(shí)間安排柿200黃3賢年零3殼月渠—辰—匠基礎(chǔ)施工掀200服3憤年踏4格月劇—榆—蛾主體施工乞2003粥年孝9鹽月于—變—墊主體封頂擊200炊4宏年說(shuō)3本月功—米—專環(huán)境施工慧200史4值年搏8必月鞠—少—夠竣工入住司目標(biāo)客戶群分理析因針對(duì)太陽(yáng)城項(xiàng)謀目錢“余中等收入階頁(yè)層宰”趙的市場(chǎng)定位，梳結(jié)合大規(guī)模項(xiàng)撈目產(chǎn)品多樣化涌的特點(diǎn)，主要頌從三方面對(duì)目舞標(biāo)客戶群進(jìn)行耽分析：從地域上劃分售目前在附近地蘆區(qū)居住，向往憂居住在高尚居箏住區(qū)的人群。塵在天津開(kāi)發(fā)區(qū)忘和天津機(jī)場(chǎng)工喂作的高級(jí)白領(lǐng)手。眉現(xiàn)居住在和平騾、河西兩個(gè)區(qū)跌，需要不同程星度地改善居住殺條件的人群。薦少部分認(rèn)可太巖陽(yáng)城地理位置撲，需要進(jìn)行二洋次甚至多次置夠業(yè)的富人階層融。柿認(rèn)可達(dá)xx乒品牌，相信簡(jiǎn)xx胸公司的實(shí)力，例對(duì)太陽(yáng)城起步倚區(qū)充分認(rèn)可，知相信太陽(yáng)城項(xiàng)金目美好的發(fā)展嗽前景，具有投涼資和居住雙重要購(gòu)房動(dòng)機(jī)的購(gòu)拆房者。從收入上劃分懂與起步區(qū)不同底，太陽(yáng)光城父2煤期的客戶群在徐收入上應(yīng)具有奧一定的差異性眾，主力客戶群舅主要由以下兩默方面構(gòu)成：職擁有穩(wěn)定未來(lái)駛收入的職業(yè)經(jīng)傳理層和白領(lǐng)階群層，這部分人扔群的事業(yè)蒸蒸共日上，對(duì)未來(lái)移信心十足，是盒社會(huì)的有生力子量，他們向往移綜合素質(zhì)高，尊環(huán)境優(yōu)美，與薦自身品位相符泥的項(xiàng)目。述另一部分是擁及有一定的存款每，但收入處于浴中等水平的普始通市民，他們肅被太陽(yáng)城整體尚的項(xiàng)目素質(zhì)所緞打動(dòng)，傾其畢刮生的積蓄改善各居住條件。從年齡上劃分爆從起步區(qū)購(gòu)房陰客戶的現(xiàn)狀來(lái)竊看，主要集中忌在材30-50丘歲之間的年齡嬸段，年齡層次模比較廣泛。但燭從發(fā)展的角度晌看，年輕人充浩滿活力，消費(fèi)孩觀念先進(jìn)，代是表了社會(huì)的發(fā)蘇展潮流，所以適二期的主力客籮戶群應(yīng)定位于努30-40規(guī)歲這一年齡段爺，我們?cè)谶M(jìn)行摘環(huán)境設(shè)計(jì)、外墻檐風(fēng)格選擇、賭形象宣傳等方襪面要注意迎合額年輕人的特點(diǎn)枕。圈另一方面，由淹于目前社會(huì)老籠齡化現(xiàn)象比較艙明顯，要對(duì)老冠年人的居住需聯(lián)求給予一定的巷重視。產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路出產(chǎn)品設(shè)計(jì)原則刻：逗產(chǎn)品建筑形式漠針對(duì)客戶群定址位，在產(chǎn)品形鏈?zhǔn)缴闲纬梢欢ㄋ缘牟町悾瑵M足虎目標(biāo)客戶群的淡不同居住需求牲。輛相對(duì)于起步區(qū)訴，在產(chǎn)品形式滿、戶型平立面縮設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)異造等方面實(shí)現(xiàn)食一定程度的創(chuàng)魂新與突破。建筑形式：樹根據(jù)兩個(gè)地塊鋒不同的特點(diǎn)，鴉形成產(chǎn)品差異陜。結(jié)合太陽(yáng)城水整體規(guī)劃，采討取板式小高層蠅、普通多層與侮低層相結(jié)合的蓋建筑形式，具辜體配比見(jiàn)下表艇：漠建筑形式畫層數(shù)奸比例領(lǐng)（輸%屑）德板式小高層彎10哪40然普通多層漆5.5聾40雄準(zhǔn)低層而3民—虎—缺4證20脅合計(jì)每——盛100爹房型平面設(shè)計(jì)達(dá)：扁在戶均面積上司適當(dāng)做出檔次象差異，迎合不員同層次客戶群疊的不同需求，允多采用錯(cuò)層與呼躍層設(shè)計(jì)；低港層住宅在保證棒平面合理性與問(wèn)居住舒適性的原基礎(chǔ)上，采用萍個(gè)性化設(shè)計(jì)。水通過(guò)加大面寬荒和提高層高等閱手段增強(qiáng)房型軍的舒適性。螞通過(guò)落地窗、險(xiǎn)外飄窗、吹拔勾等手段增強(qiáng)房工型的趣味性。與通過(guò)樓體挖槽界、陽(yáng)面不封閉找陽(yáng)臺(tái)等處理手大法豐富房型設(shè)歉計(jì)處理手法，鋪控制單套戶型謝面積。戶均面積：狂結(jié)合起步區(qū)的舊銷售情況，在態(tài)起步區(qū)戶型面邊積的基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)適當(dāng)放大單套拐面積，具體指南標(biāo)見(jiàn)下表：握桌戶粘宗型遠(yuǎn)權(quán)項(xiàng)伴追目紹兩室（是m竊2翁）它三室（議m卵2桂）示低層住宅（互m況2碰）禾面積保9共5饑1償30甩1泛90建筑立面：勾借助高水平設(shè)埋計(jì)師的設(shè)計(jì)手最法，營(yíng)造現(xiàn)代兩感強(qiáng)的建筑風(fēng)恒格，通過(guò)勻稱奶的線條處理與宗簡(jiǎn)潔、明快的勢(shì)色彩，注重建但筑的美感，強(qiáng)塑調(diào)可識(shí)別性。住宅配套：縫采用中等檔次逮的配套水平，耐在保證住宅品昏質(zhì)的基礎(chǔ)上盡格量控制成本，磚充分考慮舒適減度、成本與所暴產(chǎn)生收益之間脂的關(guān)系。棉入戶門：高級(jí)悄防盜門漲外檐窗：高級(jí)微塑鋼窗味適度智能化配果套：網(wǎng)絡(luò)、圍撈墻紅外監(jiān)控、劉背景音樂(lè)凱供水：不設(shè)熱哥水、中水、直錢飲水系統(tǒng)鴉供熱：集中供搭熱，鋁合金散秩熱器。情樓棟入口：可需視對(duì)講防盜門賽樓梯間：地面索防滑地磚，木甜扶手，鐵藝欄設(shè)桿助精裝修成品房尸設(shè)計(jì)蟲在起步區(qū)的成喚品房交工標(biāo)準(zhǔn)千獲得極大市場(chǎng)鉤認(rèn)可的情況下該，太陽(yáng)掛城咐2詳期應(yīng)繼續(xù)對(duì)成敲品房設(shè)計(jì)進(jìn)行齡深化，在推行竊統(tǒng)一交工標(biāo)準(zhǔn)液成品房基礎(chǔ)的何同時(shí)，適當(dāng)進(jìn)貨行菜單式裝修辭的積極探索，村具體思路如下氏：筑充分研究客戶鋼群消費(fèi)心理與樓消費(fèi)能力，嚴(yán)垮格按照市場(chǎng)定形位確定成品房麥精裝修費(fèi)用，膠以確定的精裝闖修費(fèi)用指導(dǎo)裝隱修設(shè)計(jì)與材料登選擇。賭在房型施工圖握設(shè)計(jì)階段引入浸精裝修設(shè)計(jì)公鹿司，對(duì)某些房學(xué)型進(jìn)行必要的痰更改，其中包傲括某些平面結(jié)嗓構(gòu)的處理和對(duì)絹電路、上下水狗、暖氣的安排移與布置等。匪減少現(xiàn)場(chǎng)施工唇的工作量，在粒裝修設(shè)計(jì)時(shí)考駛慮分80撥%釘以上的工作為慧外加工，現(xiàn)場(chǎng)漲裝配，以達(dá)到竟縮短工期，提等高裝修質(zhì)量與氧裝修效果的目納的。告整體風(fēng)格定位思為羨“辣時(shí)尚、實(shí)援用怨”拾，倡藝導(dǎo)褲“秩輕裝修，重裝湖飾閉”蓋的裝修理念。嗎抓住重點(diǎn)，注惱重廚房、衛(wèi)生礦間的裝修效果尊。在整體預(yù)算腎的控制下突出密幾個(gè)亮點(diǎn)，如與某些材質(zhì)的使祖用，潔具、淋扁浴房采取定制穿等。洋注重細(xì)節(jié)處理州，例如淋浴房身地面的處理、眉地面不同材質(zhì)韻交接處的處理侍等。贈(zèng)注意用裝修彌舍補(bǔ)某些房型設(shè)撓計(jì)中的缺陷。腦強(qiáng)調(diào)成品房樣廉板間的裝飾，幅體現(xiàn)生活品位允，根據(jù)戶型特餓點(diǎn)選擇適當(dāng)尺邪寸的家具，增記強(qiáng)室內(nèi)空間感喉受。卷與關(guān)鍵建材供單應(yīng)商建立良好兵的合作關(guān)系，戴從而降低采購(gòu)難成本并為提供恒有限菜單式裝快修提供經(jīng)濟(jì)前取提。股第七部球分化椅經(jīng)濟(jì)可行性分唯析把經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)續(xù)估算宋規(guī)劃總用地您3威0.5瓦9好公頃蘋紅線內(nèi)占地膨25.9體3繩公頃信居住區(qū)用銜地蒙紅20.峽7誓（按紅線內(nèi)用炎地嚇的繡80搬%院計(jì)算）嗎容積座率肥啞1.虧3文（估算）索住宅建筑面積常放2密7趴萬(wàn)平方米（估槐算）成本估算估算范圍袍根據(jù)估算的居奧住區(qū)用地慨25.9君3跑公頃籍，按容積每率獲1.機(jī)3執(zhí)計(jì)算，太陽(yáng)壽城奉2可期住宅建筑面督積約哭為號(hào)2鴨7鴨萬(wàn)平方米。其慢中不同建筑形簽式的建筑面積仆見(jiàn)下表：黃建筑形式僚層數(shù)辨比例嚇（晝%搬）晨建筑面積咬（萬(wàn)平方米）晌板式小高層滅10樂(lè)40扭10.8熄普通多層灣5.5努40攤10.8忘準(zhǔn)低層麥3徹—牽4杯20助5.4萬(wàn)合計(jì)谷——已100昌27單方成本估算雜小高層成本估作算表設(shè)項(xiàng)目沉單方造價(jià)（元秤）嗓樓面土地及大呈配套費(fèi)用分?jǐn)偺?40抄工程建設(shè)費(fèi)合1300城工程建設(shè)忘其它費(fèi)燭前期費(fèi)著40蠟區(qū)內(nèi)公建費(fèi)沈50悲非經(jīng)營(yíng)性公建罪均攤胞120搜區(qū)內(nèi)配套設(shè)施巨費(fèi)斗350匆銷售費(fèi)用克80肚公共設(shè)施維修森費(fèi)貢20財(cái)管理費(fèi)滋50