這一年達州市渠縣房地產(chǎn)市場分析報告

這一年達州市渠縣房地產(chǎn)市場分析報告導(dǎo)讀1.房地產(chǎn)市場分析(1)(2)房地產(chǎn)市場分析2011年分析：政策、新房、二手房、土地、企業(yè)2012年展望：政策趨勢、總體預(yù)測、結(jié)束語2.渠縣市場分析(1)概況:人文、交通、產(chǎn)業(yè)、城建規(guī)劃(2)市場分析:供需、土地、新房、二手房、價格(3)市場預(yù)測:供需、價格3.項目所在區(qū)域分析1)城南板塊分析:樓盤分布、規(guī)劃、市場、價值2)市場預(yù)測:供需、價格

2011年市場分析2012年展望政策：房地產(chǎn)持續(xù)加碼，措施進一步落實細(xì)化；新房：調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，百城價格指數(shù)連續(xù)下跌；二手房：受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價格降幅大于新房；土地：出讓總量略有增長，出讓總金額基本持平，但住宅用地量持續(xù)下降；企業(yè)：品牌房企銷售業(yè)績增長，市場份額持續(xù)上升，總體經(jīng)營風(fēng)險不大。政策趨勢：繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，貨幣微調(diào)緩解調(diào)控壓力；總體預(yù)測：上半年量價繼續(xù)下降，下半年逐趨好，但全年銷量難增長。第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析政策：房地產(chǎn)持續(xù)加碼，措施進一步落實細(xì)化第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析政策

2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析政策

宏觀政策調(diào)控原因分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析政策

2010年初開始，國家正式開始對房地產(chǎn)市場實施調(diào)控政策，意在打壓各地房價快速上漲，但2010的兩輪調(diào)控效果不佳。伴隨著“新國八條”的下達，2011年全國樓市再次拉開“調(diào)控大幕”。限購令、加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金、一房一價……2011年上半年，國務(wù)院和地方政府相繼出臺了一系列樓市調(diào)控政策，被稱之為史上最嚴(yán)厲的系列調(diào)控。當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體仍處于僵持和膠著狀態(tài)，調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，“限購”政策不僅沒有松動，而是更加嚴(yán)格。國務(wù)院常務(wù)會議明確要求“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。調(diào)控的方向主要有三個方面：1、增加保障房和普通商品住房供應(yīng)，保持供求關(guān)系基本平衡；2、抑制不合理的投資投機需求；3、加強市場管理，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。政策調(diào)控分析2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析政策

2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析政策

2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析政策

是降溫不是打壓:1.三限政策——“限購、限貸、限價”為樓市調(diào)控的主要著力點，限購令逐漸擴大表明調(diào)控壓力由中心城市向全國擴散。2.加息、存款準(zhǔn)備金等貨幣政策層層緊縮，效果十分明顯。3.深圳二手房評估價征稅的出臺，加重當(dāng)?shù)貥鞘姓哓?fù)擔(dān)。4.保障房體系建設(shè)在商品房調(diào)控過程中逐漸完善，不僅體現(xiàn)在開工量上，質(zhì)量監(jiān)督、準(zhǔn)入退出等制度也在逐漸完善。政策分析總結(jié)2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析政策

2011年市場分析

百城價格指數(shù)環(huán)比漲幅持續(xù)縮小，9月起持續(xù)環(huán)比下跌且漲幅有所擴大。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年1月以來，環(huán)比漲幅逐漸縮小，價格上漲速度持續(xù)放慢；9-11月，連續(xù)3個月環(huán)比下跌，且跌幅不斷擴大，11月環(huán)比下跌0.28%。今年1月100個城市全部環(huán)比上漲，到11月只有43個城市仍為上漲。(1)價格：9月起百城住宅均價開始下降，且跌幅持續(xù)擴大第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析新房2011年市場分析由于十大城市全部為限購城市，受調(diào)控政策影響較大，房價漲幅下滑幅度大于百城平均水平。具體來看，各城市表現(xiàn)不同，杭州、蘇州、成都對市場反應(yīng)較為敏感，在5、6月份已經(jīng)開始呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢；深圳、上海8月開始降價；而廣州、北京、上海、天津直到10月環(huán)比才開始下降，價格調(diào)整幅度不大。(1)價格：9月起百城住宅均價開始下降，且跌幅持續(xù)擴大第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析新房2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析新房2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析新房2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析新房2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析新房2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析新房2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析新房2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析新房2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析新房2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析新房2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析新房2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析新房2011年市場分析全國商品房銷售面積增速低于去年，住宅銷售面積增速與去年基本持平。1-11月，全國商品房銷售面積達到8.96億㎡，同比增長8.5%，增幅較去年全年下降1.6%。其中，住宅銷售面積為7.96億㎡，同比增長7.5%，增幅較去年全年縮小0.5%。四季度，商品房單月銷售面積同比增速有所下降。10-11月，全國商品房單月銷售面積分別同比下降9.4%和1.3%，是去年9月以來首次出現(xiàn)連續(xù)兩個月同比下降。需求：商品房銷售依然增長，但增速略低于去年，住宅銷售增速與去年基本持平第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析新房全國全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額及住宅開發(fā)投資額增長速度有所下降，但仍高于近5年復(fù)合增長率，住宅開發(fā)投資增速高于全行業(yè)開發(fā)投資增速。1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達到5.55萬億元，同比增長29.9%，增幅較去年同期下降6.6%，但仍高于近5年復(fù)合增長率24.9%。其中，住宅開發(fā)投資額為3.99萬億元，同比增長32.8%，增幅較去年同期下降1.4%。2011年市場分析供應(yīng)：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，新開工年均水平增速明顯下降但仍接近今年第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析新房房屋新開工面積同比增長速度比去年大幅下降，但仍接近年復(fù)合增長率，住宅新開工面積同比增速低于商品房。1-11月，全國新開工面積達到17.5億㎡，同比增長20.5%，增幅較去年同期下降28.2%，但仍接近年復(fù)合增長率19.2%持平。其中，住宅新開工面積為13.5億㎡，同比增長17.6%，增幅較去年同期下降28.6%。2011年市場分析供應(yīng)：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，新開工年均水平增速明顯下降但仍接近今年第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析新房2011年市場分析二手房：受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價格降幅大于新房9-11月，重點城市二手房價格平均環(huán)比跌幅持續(xù)擴大，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。1-11月主要城市二手房價格平均漲幅縮小，從9月份開始環(huán)比持續(xù)下跌，跌幅從0.7%擴大至11月的1.8%。11-11月，11個重點城市價格指數(shù)平均累計漲幅僅為5.1%，而2010年同期累計上漲26.9%，2009年1-11月為20.2%，2008年同期下降9.4%。第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析二手房1-11月，主要城市二手房成交量明顯低于去年同期，下半年下行趨勢更為明顯。1-11月，北京等重點城市二手房共成交44.1萬套，較去年同期下降34%，但依然高于2008年33萬套。同比來看，8-11月同比降幅均在40%以上，且漲幅呈逐漸擴大趨勢，從8月的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅達到57.7%。2011年市場分析二手房：受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價格降幅大于新房第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析二手房2011年市場分析土地：出讓總量略有增長，出讓總金額基本持平，但住宅用地量持續(xù)下降第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析土地2011年市場分析住宅用地樓面均價持續(xù)低于去年同期。1-11月，全國133個城市住宅用地平均樓面地價1462元/㎡，同比下降9.9%。溢價持續(xù)下行，10月跌破3%，創(chuàng)歷史新低。1-11月，全國133個城市住宅用地成交平均溢價率為13.9%，比去年同期下降19%，比2009年同期下降35%。10大城市住宅用地住宅用地溢價水平降幅大于全國水平，北京、上海、廣州下滑幅度最為明顯。1-11月10大城市住宅用地成交平均溢價率為11.9%，略低于全國水平，比去年全年下降33%。各城市溢價率相比去年均下降，其中廣州下降77%，降幅最大。(1)土地價格：住宅用地樓面均價顯著回落，溢價率持續(xù)下行至歷史低位。第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析土地土地總成交面積保持增長。1-11月，全國133個城市招拍賣掛市場總共成交各類土地9.7億㎡，同比增長15.6%。住宅用地近幾個月成交陷入低迷，降幅繼續(xù)擴大。1-11月，全國133個城市住宅用地共成交3.4億㎡，同比下降11%，而同期協(xié)商辦用地、工業(yè)用地則分別增長18、3%、40.6%。10大城市住宅用地成交面積降幅大于全國水平，天津、武漢、杭州等2線城市降幅最大。1-11月，10大城市住宅用地成交面積達6332萬㎡（占全國18.9%），同比下降23.5%，降幅大于全國12.5%，其中10-11月降幅達36.5%。(2)土地成交：出讓總量仍有增長，但住宅用地下降，10大城市降幅尤為顯著。2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析土地土地總推出面積仍高于去年。1-11月，全國133個城市共推出土地面積12.1億㎡，同比增長9.2%，延續(xù)了2010年以來持續(xù)增長的態(tài)勢。10月起土地推出總量開始下降，10-11月推出土地總面積分別為1億㎡、1.2㎡，同比分別下降7%和10.8%。住宅用地推出面積明顯，同比1-11月計劃完成率僅五成左右。1-11月，共推出住宅用地4.3億㎡，同比下降9.8%，而協(xié)商用地、工業(yè)用地分別增長12.4%、25。4%。前11個月有7個月住宅用地成交面積同比下降，而其他類型用地數(shù)月為增長。2011年國土資源部公布的土地供應(yīng)計劃高達21.8萬公頃，預(yù)計全年計劃完成率僅六成左右。(3)土地供應(yīng)：住宅用地推出面積下降，1-11月計劃完成率僅在50%左右。2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析土地各類土地總出讓金小幅下降。1-11月，133個城市土地招拍掛總出讓金達1.7萬億元，同比小幅下降1.8%。僅住宅用地土地出讓金下降且降幅較大。1-11月，住宅用地出讓金總額為1.1萬億元，同比下降15.4%，而其他各類用地皆同比增長。上半年住宅用地土地出讓金與去年同期基本持平（微幅0.8%），但下半年同比降幅29.1%。同期，住宅用地出讓金為67%，比去年同期下降了10%，7-11月，住宅土地出讓金進一步降至64%，比上半年下降5%，比去年同期下降13%。(4)土地出讓金：總土地出讓金與去年基本持平，住宅用地出讓金降幅顯著。2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析土地(1)銷售業(yè)績：品牌房企全年銷售業(yè)績總體有所增長，但下半年明顯多數(shù)品牌房企銷售額同比任然怎張。1-11月，除綠城、富力外，其他品牌房企銷售額較去年同期均有所上升，平均增幅為16%。其中恒大增長最大最快，增速達66%，而其他企業(yè)增速均未超過40%。2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析企業(yè)(2)拿地情況：開發(fā)企業(yè)減少拿地，三、四線城市拿地比例上升大部分品牌房企拿地面積低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面積平均下降19%。除中海、綠城、金地外，品牌房企拿地面積低于去年，世貿(mào)、富力、龍湖、保利同比降幅均超過50%，其中世貿(mào)降幅高達85%。2011年市場分析第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析企業(yè)2012年展望政策趨勢：繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，貨幣微調(diào)緩解調(diào)控壓力第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析政策趨勢2012年展望第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析政策趨勢2012年展望第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析政策趨勢2012年展望第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析政策趨勢2012年展望第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析政策趨勢2012年展望第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析政策趨勢總體預(yù)測：上半年量價繼續(xù)下降，下半年逐趨好，但全年銷量難增長。總體不容樂觀2012年展望第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析總體預(yù)測總體預(yù)測：上半年量價繼續(xù)下降，下半年逐趨好，但全年銷量難增長?？傮w不容樂觀2012年展望第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析總體預(yù)測結(jié)束語2012年展望第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析結(jié)束語結(jié)束語2012年展望第一部分市場分析1.房地產(chǎn)市場分析1＞經(jīng)濟格局2＞房地產(chǎn)市場分析結(jié)束語第一部分市場分析2.渠縣市場分析(1)概況人文、交通、產(chǎn)業(yè)、城建規(guī)劃(2)市場分析供需、土地、價格(3)市場預(yù)測供需、價格渠縣縣城離達州110多公里、離廣安60多公里、離南充100多公里；公路主要三條進出縣城：318國道從南充過廣安到渠縣、再出口到營山，另一條經(jīng)達州到渠縣。正在修建的“南大梁”高速路將路經(jīng)渠縣縣城；鐵路站10多分鐘車程。陸地交通愈來愈發(fā)達。商朝曾建“貴國”春秋戰(zhàn)國時為“宗國都”，秦始置“宕渠縣”。公元1376年改稱“渠縣”。今有黃國都遺址、漢闕、三國戰(zhàn)場—八蒙山等10余處文化古跡，尤以6處7尊漢闕冠中華，被譽為“漢闕之鄉(xiāng)”。

行政劃分、地理氣候第一部分市場分析2.渠縣市場分析(1)概況人文(2)市場分析(3)市場預(yù)測

渠縣位居四川盆地東部、達州市西南部，與廣安、南充、巴中相連；轄60個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），幅員2013平方公里，縣政府于渠江鎮(zhèn)，全縣人口148萬，城區(qū)人口18萬。以丘陵為主，屬亞熱帶氣候，年均氣溫17.6℃，年均降雨量1068.5毫米。歷史悠久交通條件第一部分市場分析2.渠縣市場分析(1)概況產(chǎn)業(yè)(2)市場分析(3)市場預(yù)測

渠縣礦產(chǎn)資源豐富居川東之首。石灰石、白云石、石英石、膨潤土為上乘建筑材料，其中石灰石碳酸鈣含量為96℅，屬全國三大富鈣礦區(qū)之一。巖鹽、鉀鹽、石膏、菱青石、煤及水利資源儲量豐富，品質(zhì)優(yōu)良，工業(yè)發(fā)展具有得天獨厚的基礎(chǔ)條件。華鎣山發(fā)電廠2×30萬千瓦技改工程完成后，將成為四川七大電源之一和川東地區(qū)最大的電煤基地。竹編藝術(shù)之鄉(xiāng)、中國黃花之鄉(xiāng)。主要產(chǎn)業(yè)黃花竹編紫晶礦石

全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值154.35億元，增長15.2%，其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值39.05億元，增長3.8%，；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值74.7億元，增長22.7%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值40.6億元，增長11.5%。地方財政一般預(yù)算收入4.19億元，增長34%。全社會固定資產(chǎn)投資117.57億元，增長30.63%；社會消費品零售總額63.09億元，增長17.79%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14400元，增長15.5%。農(nóng)民人均純收入6253元，增長16.9%。年未金融機構(gòu)存、貸款余額達到164.4億元和52.2億元，均比年初增長16%。

2011年產(chǎn)業(yè)完成

GDP增長15%，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長27%，全社會固定資產(chǎn)投資增長25%，社會消費品零售總額增長17.7%，地方財政一般預(yù)算收入增長21%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長16%，農(nóng)民人均純收入增長15.7%。進出口總額達到900萬美元。城鎮(zhèn)新增就業(yè)3800人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.1%以內(nèi)。人口自然增長率控制在5‰以內(nèi)。居民消費價格指數(shù)漲幅4%左右。萬元生產(chǎn)總值能耗下降3.7%，化學(xué)需氧量、二氧化硫等主要污染物排放量控制在市上下達指標(biāo)以內(nèi)。2012年產(chǎn)業(yè)目標(biāo)分析：礦產(chǎn)業(yè)豐富、能源豐富，強有力帶動當(dāng)?shù)囟?、三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。分析：產(chǎn)業(yè)增長較快、人均收入提高，刺激各行業(yè)消費指數(shù)提高。分析：提高各產(chǎn)業(yè)目標(biāo)要求，刺激投資與消費提升，綜合提升當(dāng)他經(jīng)濟實力。第一部分市場分析2.渠縣市場分析(1)概況城建(2)市場分析(3)市場預(yù)測

舊城仍保留核心商業(yè)圈規(guī)劃，并有序引導(dǎo)城鄉(xiāng)居向城市高處新區(qū)過度。東城區(qū)不再規(guī)劃為市政中心，將市政中心建設(shè)在海平面超過257米的北城區(qū)，一些關(guān)系國計民生的項目及居住區(qū)項目也將轉(zhuǎn)向在北城區(qū)建設(shè)。沿江100米以內(nèi)不再批準(zhǔn)修建建筑。新建東城、南城、北城3條救災(zāi)生命通道。2011-2030年渠縣城市總體規(guī)劃分析1.解決水患問題是總規(guī)的基本，超過海平面257米為安全地帶；2.城北地勢較高區(qū)域為縣城發(fā)展主方向，新一輪地產(chǎn)圈地主攻城北；城南、城東等較低區(qū)域?qū)㈦S時間推移，逐漸退出城市功能舞臺；3.渠江沿岸100米內(nèi)將以休閑、觀光打造為主題；4.現(xiàn)有開發(fā)地塊，在已出現(xiàn)最高水患標(biāo)位之下的地塊，應(yīng)酌情決策開發(fā)策略。第一部分市場分析2.渠縣市場分析(1)概況(2)市場分析供需(3)市場預(yù)測2012年渠縣上市樓盤地圖北南東西渠縣中學(xué)住宅樓2.01畝，0.94萬㎡

第一部分市場分析2.渠縣市場分析(1)概況(2)市場分析供需(3)市場預(yù)測

分析：1.還有9.48萬㎡存量待售，年均去化量為13.84萬㎡、去化率88%；從2009年為分水嶺，之后量市場去化量急劇下滑；2.用低利息的按揭貸款、再收房租抵月供，炒住房是很多投資、投機商的主打，上百套購買、團伙一起炒作，在后成為歷史。3.限量、限貸、稅率提高等新政，打擊了投資投機者和剛需購房者，至今持觀望心理。同時也加大了開發(fā)投資風(fēng)險；開發(fā)策略是今開發(fā)項目成功達到預(yù)期值的根本。5.價格上漲，除成本提升之外，最主要因素是房地產(chǎn)開發(fā)投資者沸騰心態(tài)降溫還需一定時間和市場壓力。第一部分市場分析2.渠縣市場分析(1)概況(2)市場分析供需(3)市場預(yù)測分析：1.余7.77萬㎡待售，年去化量為1.07萬㎡、去化率41%，總體余量59%；主要原因為新項目商業(yè)零散、專業(yè)市場管理不當(dāng)；待開發(fā)項目需謹(jǐn)慎。2.在黃金、期貨、股票、礦產(chǎn)等行業(yè)起伏不定，商品住房受國家政策調(diào)控的情況下，商業(yè)用房的增值、保值，成了投資者理想的行業(yè)，導(dǎo)致商業(yè)用房價格、成交量瘋漲。

3.商業(yè)用房純在投資，購房群相對面較窄，有些項目盲目加量入市量，加之價格猛漲的，導(dǎo)致招商難、銷售更難。4.

經(jīng)可行性研究的商業(yè)開發(fā)項目，在模擬開發(fā)基礎(chǔ)上再開發(fā)，一舉成功；盲目的追風(fēng)者將承擔(dān)更多的風(fēng)險。2007年-2011年渠縣商業(yè)用房價格走勢2007年-2011年渠縣商業(yè)房供需圖2007年-2011年渠縣商業(yè)房價格走勢圖第一部分市場分析2.渠縣市場分析(1)概況(2)市場分析供需(3)市場預(yù)測

1.總體量91.81萬㎡:住宅78.69萬㎡占總體量的85.7%,商業(yè)13.11萬㎡、占總體量的14.3%2.總成交量74.55萬㎡占總體量的81.2%:住宅69.21萬㎡、占總體量的75.4%，商業(yè)5.34萬㎡、占總體量的5.83.總余量17.25萬㎡:其中住宅9.48萬㎡、占總量的12.72%，商業(yè)7.77萬㎡、占總量的10.42%2007年-2011年渠縣商品房供需總量統(tǒng)計分析：1.2009年前市場需求量逐年上升，到2010年初很多帶有投資性購房者資金轉(zhuǎn)向2.商業(yè)用房銷量底、住宅小戶型和大戶型銷售難3.限量、限價、限貸是住宅滯銷主要因素4.渠縣縣城洪災(zāi)，洪水標(biāo)位不斷刷新，低水位房屋滯銷5.新開發(fā)項目應(yīng)在產(chǎn)品設(shè)計和項目打造上面較2010年前重新定位。第一部分市場分析2.渠縣市場分析(1)概況(2)市場分析供需(3)市場預(yù)測2007年-2011年渠縣商品房總體供需分析總上市量91.81萬㎡，成交量74.55萬㎡、成交比例為82.21%；2007年-2009年呈上升趨勢，至2010年開始下滑。分析：1.受國家政策調(diào)控影響改善性需求受到購房門檻限制，投資者空間空間太小轉(zhuǎn)向商業(yè)用房投資，導(dǎo)致商業(yè)用房開發(fā)盲目跟風(fēng)、大量面積待售、滯銷。2.受渠江洪災(zāi)影，淹沒線以下房屋量價齊將，再次刷新洪水標(biāo)位，淹沒線下房屋量價再次猛跌；整個渠縣購房一致心理：怕水淹。第一部分市場分析2.渠縣市場分析(1)概況(2)市場分析(3)市場預(yù)測供需2012年商品房銷售面積預(yù)測2012年內(nèi)動工，上市時間集中在6月-9月，總量：34.09萬㎡2012年上市預(yù)測：住宅約11.69萬㎡商業(yè)約1.95萬㎡

(歷年均值-上市的14.3%)總量：約13.64萬㎡

(總量的40%)在售樓盤待售住宅：2.75萬㎡商業(yè)：0.63萬㎡2012年商品房上市量共計分析：1.2007-2011年均市場去化14.91萬㎡其中住宅13.84萬㎡、商業(yè)1.07萬㎡2011年市場去化15.97萬㎡，其中住宅13.93㎡、商業(yè)2.04萬㎡。以此預(yù)測：2012年市場去化總量為18萬平方米左右，其中住宅15.5萬㎡左右、商業(yè)2.5萬㎡左右。--------------------------------2.2012年，渠縣房地產(chǎn)市場嚴(yán)重供大于求，雖然該市場消費日趨成熟，但供應(yīng)量超過60萬㎡實為過量。-------------------------------3.建議開發(fā)策略均為“短、平、快”，各個項目運營成功的關(guān)鍵：贏在策略2012在售樓盤再入市預(yù)測第一部分市場分析2.渠縣市場分析(1)概況(2)市場分析(3)市場預(yù)測供需2012年地塊成交預(yù)測1.土地上市量已經(jīng)超出市場需求，短時間內(nèi)供大于求，很多地塊被開發(fā)商列入土地儲備；2.土地拍賣成交量將下滑、部分土地有流拍可能性；3.除非優(yōu)質(zhì)地塊，建議投資者拿地前充分做好地塊可行性研究；4.已有地塊建議在政策允許范圍內(nèi)，策略性開發(fā)、攻堅營銷戰(zhàn)略。第一部分市場分析2.渠縣市場分析(1)概況(2)市場分析(3)市場預(yù)測供需2012年商品房成交預(yù)測

全城（100%）城東（32.5%）城西（45%）城南（22.5%）區(qū)間最低最高最低最高最低最高最低最高住宅12.4821.954.067.135.629.882.814.94商業(yè)0.991.690.320.550.450.760.220.38合計13.4723.644.387.686.0610.643.035.32總體影響不大，受波及程度較淺。加重購房觀望情緒，購房決策時間加長；對樓盤品質(zhì)更加看重。購房者對房屋買賣的法律法規(guī)知識更加關(guān)注和知曉，更懂得維護自己的購房權(quán)益。商業(yè)貸款提高購房門檻，影響開發(fā)商資金快速回籠。開發(fā)商企業(yè)貸款難度加大。在一線城市受到嚴(yán)控之下，促使二三線城市房地產(chǎn)快速發(fā)展，更多的開發(fā)商、投資者涌向二三線城市。調(diào)控政策對渠縣樓市影響第一部分市場分析2.渠縣市場分析(1)概況(2)市場分析(3)市場預(yù)測供需2012年渠縣商品房價格預(yù)測第一部分市場分析2.渠縣市場分析(1)概況(2)市場分析(3)市場預(yù)測價格分析：1.2012年下半年住房價格：3200-5000元/㎡

整體均價：4200元/㎡商業(yè)價格：4500-25000元/㎡

整體均價：13000元/㎡-----------------------------------------------2.海平面257米以下房屋價格在上述基礎(chǔ)上下浮15%住房價格：2700-4250元/㎡

整體均價：3740元/㎡商業(yè)價格：3825-21250元/㎡

整體均價：11050元/㎡----------------------------------------------3.以上價格預(yù)測來自本報告中相關(guān)歷史數(shù)據(jù)分析預(yù)測2012年渠縣商鋪租金價格分析第一部分市場分析2.渠縣市場分析(1)概況(2)市場分析(3)市場預(yù)測價格分析：2012年下半年，以上各地段租金將漲幅-10%至15%，沿江部分和出城部分有所下滑，其余將上浮。2012年渠縣商鋪出租統(tǒng)計分析表第一部分市場分析2.渠縣市場分析(1)概況(2)市場分析(3)市場預(yù)測價格分析：1.大型的百貨超市欠缺；2.無專業(yè)性商業(yè)市場；3.已有成規(guī)模市場管理不當(dāng)造成商家入駐率低；

4.商業(yè)集中性強，以中檔消費為主；5.沿江休閑商業(yè)氛圍較淡。第一部分市場分析3.項目所在區(qū)域分析1)城南板塊分析樓盤分布、規(guī)劃、市場、價值2)市場預(yù)測供需、價格渠縣在售樓盤分布圖第一部分市場分析3.項目所在區(qū)域分析1）城南板塊分析樓盤分布2)市場預(yù)測分析:1.地塊屬于城南板塊，區(qū)域?qū)W校較多；2.商業(yè)配套不全，但距離商業(yè)繁華區(qū)不遠；3.老城區(qū)邊緣，在318國道改道后，這里將成為純生活社區(qū)。渠縣中學(xué)住宅樓2.01畝，0.94萬㎡

城南板塊在318國道改道后，這里將是老城區(qū)延伸開發(fā)的好版塊；在濱江大道打造并投入使用后，這里將是休閑新興地段；加上渠縣實驗小學(xué)、