房地產(chǎn)開發(fā)流程(比較詳細(xì))

房地產(chǎn)開發(fā)流程1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。

恩，簡(jiǎn)單的說一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國(guó)在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

希望在>[罵人的話被過濾]后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。

2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。

3、總平面審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起來這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。現(xiàn)在，爭(zhēng)議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營(yíng)。

再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：

1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?？措娨暤臅r(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說了。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國(guó)各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會(huì)審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。

那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買的人也少。我知道這個(gè)話一說出來糞青們就會(huì)向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個(gè)。不過這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了

6、消防和人防專項(xiàng)審查

這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫模热珉娞蓍g和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺(tái)、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無言以對(duì)。

恩，說個(gè)節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。現(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個(gè)圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對(duì)方。要說這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨恕＿\(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識(shí)過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，>[罵人的話被過濾]，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。

我作為從先進(jìn)城市走出來的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，>[罵人的話被過濾]，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見過最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。

首先，我必須說明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。

在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去?？傊褪遣皇芾?。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。

恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。

監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒見過幾個(gè)政府官員能看得懂的。

11、施工許可證

我懷著萬分激動(dòng)的心情，打下了上面那5個(gè)字。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對(duì)沒1年的時(shí)間出不來。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAMEOVER。

在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政府震怒，云云。

現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？

到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。

我知道我這么說，會(huì)有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。

因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。

12、插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控

恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。

在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評(píng)價(jià)是：混蛋。

基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：

1、減少土地供給，緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國(guó)土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國(guó)各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國(guó)所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了。各位不需要和我爭(zhēng)論什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒造出個(gè)樣子來。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。在另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長(zhǎng)。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。唉

2、打壓購(gòu)買需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)所。我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。謝謝

3、強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個(gè)人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤(rùn)。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。

我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。不會(huì)有別的什么新花樣出來了。這個(gè)效果，我就不多說了。

接下來，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦

13、放線、驗(yàn)線

這個(gè)就簡(jiǎn)單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。嘿嘿，又來一個(gè)半市場(chǎng)化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。

在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個(gè)“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。

這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。唉

14、預(yù)售許可證

終于說到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。

預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)捂盤這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧。

現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。

在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿。

現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。

唉，又出來一個(gè)“做通”工作。

15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押

昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這個(gè)話題非常敏感。這其中有無數(shù)的道道兒。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。

先從土地抵押說起。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。不多說了。

根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了。

還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。

我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門和房管部門都是分離的。在國(guó)土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國(guó)土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門辦抵押，也行。國(guó)土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國(guó)土與房管合并的地方也能用?？傊?，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓

其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就就真是白混了。

規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。然后拿起?yàn)線冊(cè)來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，說定了裝3臺(tái)變電箱。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。但是，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改：12345云云。

質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對(duì)不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。

質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這個(gè)備案就沒什么好多說了。

竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多在未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺得比較奇怪。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國(guó)在這些問題上一直存在大量的不良媒體，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。

物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。中國(guó)總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)國(guó)家財(cái)政部中總協(xié)關(guān)于總會(huì)計(jì)師(CFO)資格認(rèn)證通知各有關(guān)單位(財(cái)務(wù)、稅務(wù)、審計(jì)、金融等部門人員)：為貫徹落實(shí)《國(guó)家中長(zhǎng)期人才發(fā)展規(guī)劃綱要（2010—2020年）》（中發(fā)〔2010〕6號(hào)）和《會(huì)計(jì)行業(yè)中長(zhǎng)期人才發(fā)展規(guī)劃（2010—2020年）》（財(cái)會(huì)〔2010〕19號(hào)）有關(guān)精神，著力提升企事業(yè)單位總會(huì)計(jì)師（含行使總會(huì)計(jì)師職責(zé)的財(cái)務(wù)總監(jiān)，財(cái)務(wù)經(jīng)理,財(cái)務(wù)主管人員等財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人）的能力素質(zhì)，促進(jìn)我國(guó)企事業(yè)單位進(jìn)一步提高現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理水平和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，決定實(shí)施企事業(yè)單位總會(huì)計(jì)師素質(zhì)提升工程。在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大趨勢(shì)下，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展和現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，企事業(yè)單位的高層財(cái)務(wù)管理人員的角色和職責(zé)正在發(fā)生深刻的變化，人才的培養(yǎng)和任用也將會(huì)逐漸職業(yè)化和市場(chǎng)化。財(cái)政部中國(guó)總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)順應(yīng)企業(yè)高層財(cái)務(wù)管理人員需求和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人才改革發(fā)展的趨勢(shì)，提出對(duì)總會(huì)計(jì)師等財(cái)務(wù)管理人員及其后備力量有針對(duì)性的進(jìn)行培訓(xùn)和專業(yè)性資質(zhì)水平測(cè)試，逐步建立中國(guó)總會(huì)計(jì)師(CFO)職業(yè)資格認(rèn)證體系，以提高總會(huì)計(jì)師的執(zhí)業(yè)能力和專業(yè)水平，推動(dòng)我國(guó)總會(huì)計(jì)師制度的改革與發(fā)展，為用人單位科學(xué)選聘總會(huì)計(jì)師提供制度保障.現(xiàn)將全國(guó)總會(huì)計(jì)師(CFO)職業(yè)資質(zhì)水平測(cè)試廣州考區(qū)第六期認(rèn)證工作有關(guān)事項(xiàng)公布如下：一、測(cè)試對(duì)象企業(yè)及行政事業(yè)單位會(huì)計(jì)、審計(jì)、稅務(wù)、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)工作人員(包括財(cái)務(wù)主管、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)科長(zhǎng)、財(cái)務(wù)處長(zhǎng)、財(cái)務(wù)部長(zhǎng)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、首席財(cái)務(wù)官、總會(huì)計(jì)師等)及后備人員；戰(zhàn)略投融資等財(cái)經(jīng)業(yè)內(nèi)人士。二、申報(bào)條件具有較高的政治素質(zhì)和政策水平，能夠遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法規(guī)，具有良好的職業(yè)道德，堅(jiān)持原則、廉潔奉公，并符合下例條件之一者可申請(qǐng)參加。1.分管企、事業(yè)單位會(huì)計(jì)工作的行政副職和在企、事業(yè)單位財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、審計(jì)、經(jīng)濟(jì)等部門領(lǐng)導(dǎo)崗位擔(dān)任正職2年以上者，或者在集團(tuán)公司所屬分(子)公司主管財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的行政副職和在財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、審計(jì)等部門領(lǐng)導(dǎo)崗位擔(dān)任正職3年以上者；2.大學(xué)本科或研究生以上學(xué)歷，具有會(huì)計(jì)、審計(jì)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)等中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)資格，或者具有相關(guān)專業(yè)同等職稱與資格；從事財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、審計(jì)、經(jīng)濟(jì)等專業(yè)工作8年以上(其中管理工作經(jīng)歷3年以上)，具有良好的職業(yè)操守和工作業(yè)績(jī)；3.大學(xué)?？茖W(xué)歷，具有會(huì)計(jì)、審計(jì)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)等中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)資格，或者具有相關(guān)專業(yè)同等職稱與資格；從事財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、審計(jì)、經(jīng)濟(jì)等專業(yè)工作10年以上(其中管理工作經(jīng)歷3年以上)，具有良好的職業(yè)操守和工作業(yè)績(jī)。以上相關(guān)工作年限的計(jì)算，截止到2013年12月31日。曾因違反《會(huì)計(jì)法》、《總會(huì)計(jì)師條例》等國(guó)家財(cái)經(jīng)法規(guī)而受到懲處，或因故意犯罪受到刑事處罰的，不得申請(qǐng)參加總會(huì)計(jì)師(CFO)資質(zhì)水平測(cè)試。已經(jīng)申請(qǐng)的，其報(bào)名資格無效。三、培訓(xùn)科目及教材培訓(xùn)內(nèi)容、學(xué)時(shí)及能力標(biāo)準(zhǔn)（以下課程永遠(yuǎn)免費(fèi)復(fù)訓(xùn)）課程名稱及課時(shí)專業(yè)知識(shí)與能力標(biāo)準(zhǔn)課程名稱及課時(shí)專業(yè)知識(shí)與能力標(biāo)準(zhǔn)《企業(yè)戰(zhàn)略與資本運(yùn)營(yíng)》(32學(xué)時(shí))

戰(zhàn)略管理及分析

戰(zhàn)略選擇與實(shí)施

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略及成本管理

價(jià)值評(píng)估與資本運(yùn)營(yíng)

企業(yè)上市與兼并收購(gòu)

企業(yè)重組與融資管理《報(bào)表分析與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)》（8學(xué)時(shí)）資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表，從表格看成績(jī)，從數(shù)字看業(yè)績(jī)，從報(bào)表清晰評(píng)價(jià)分析企業(yè)的結(jié)構(gòu)比率、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力以及成長(zhǎng)能力，更清楚的了解企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，從而讓企業(yè)少走彎路，發(fā)展更健康、更快速?！敦?cái)務(wù)管理與控制》(32學(xué)時(shí))

財(cái)務(wù)管理會(huì)計(jì)核算

財(cái)務(wù)控制與管理信息化

財(cái)務(wù)分析、計(jì)劃及預(yù)測(cè)

全面預(yù)算管理

績(jī)效與薪酬管理

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)團(tuán)隊(duì)管理《高級(jí)企業(yè)稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)控制》（16學(xué)時(shí)）走出稅收的誤區(qū)，通過對(duì)稅收政策的合理安排，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)，降低納稅成本的目的。不同職能部門不同的稅務(wù)籌劃，具體部門具體分析，做到真正的規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)稅務(wù)政策的合理性和安全性?！镀髽I(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理》(32學(xué)時(shí))

內(nèi)部控制與公司治理

內(nèi)部審計(jì)與控制評(píng)價(jià)

SOX法案和內(nèi)部控制

企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析

風(fēng)險(xiǎn)衡量與評(píng)價(jià)

風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)與決策《上市公司的運(yùn)作策略與方法》（8學(xué)時(shí)）上市之前的準(zhǔn)備工作；上市公司法人治理規(guī)范化；上市公司資本運(yùn)營(yíng)；上市公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)；上市公司內(nèi)部控制；上市公司信息披露?！犊倳?huì)計(jì)師(CFO)資格認(rèn)證案例集》(16學(xué)時(shí))

戰(zhàn)略管理與投資決策

財(cái)務(wù)報(bào)表分析

財(cái)務(wù)計(jì)劃與財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)

籌資決策與預(yù)算管理

企業(yè)資本運(yùn)作

公司治理《全面預(yù)算管理與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)》（16學(xué)時(shí)）預(yù)算系統(tǒng)的定位企業(yè)戰(zhàn)略預(yù)算全面預(yù)算管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過程控制、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的方法現(xiàn)代企業(yè)有效激勵(lì)制度的構(gòu)建《財(cái)經(jīng)政策與法律法規(guī)匯編》(8課時(shí))

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)類

稅收管理類

其他類《企業(yè)融資與并購(gòu)決策》（16課時(shí)）后危機(jī)時(shí)期的企業(yè)融資戰(zhàn)略的選擇影響企業(yè)并購(gòu)的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)海外市場(chǎng)并購(gòu)整合的機(jī)遇與挑戰(zhàn)投資并購(gòu)項(xiàng)目前期評(píng)估企業(yè)并購(gòu)后的整合考前串講(8課時(shí))

梳理考試重點(diǎn)

講解模擬考題

傳授應(yīng)試技巧《財(cái)務(wù)制度設(shè)計(jì)與撰寫》（16課時(shí)）財(cái)務(wù)制度設(shè)計(jì)存在的問題財(cái)務(wù)制度設(shè)計(jì)的基本要求各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度的具體設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)制度與外部制度銜接網(wǎng)狀化財(cái)務(wù)制度設(shè)計(jì)技巧財(cái)務(wù)制度撰寫方法與技巧財(cái)務(wù)制度流程與表單設(shè)計(jì)《企業(yè)財(cái)務(wù)商法規(guī)則》《合同法》、《公司法》、《商法》、《刑法》的要點(diǎn)和精髓，為企業(yè)財(cái)務(wù)依法制定財(cái)務(wù)制度。有效講授財(cái)務(wù)人員在實(shí)際工作中最容易發(fā)生糾紛的關(guān)鍵點(diǎn)，提供來源于實(shí)踐且可操作性極強(qiáng)的應(yīng)對(duì)措施和應(yīng)對(duì)技巧?！豆窘鹑诠芾怼罚?6課時(shí)）1.企業(yè)融資運(yùn)作《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理》（16課時(shí)）4.房地產(chǎn)企業(yè)涉稅制度設(shè)計(jì)與合同管理專題講座與論壇講座一：當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析講座二：財(cái)務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)力講座三：國(guó)際資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及投資工具講座四：我國(guó)資本市場(chǎng)與兼并收購(gòu)講座五：激勵(lì)與溝通講座六：私募股權(quán)講座七：國(guó)學(xué)與財(cái)務(wù)人生講座八：領(lǐng)導(dǎo)與管理總會(huì)計(jì)師(CFO)資格認(rèn)證系列教材()考試用書由財(cái)政部中總協(xié)組織知名專家、學(xué)者及教授組成的編寫委員會(huì)與審定委員會(huì)進(jìn)行編寫和審定。內(nèi)容博采眾長(zhǎng)、把握前沿，注重理論與實(shí)踐相結(jié)合，使之成為具有科學(xué)性、規(guī)范性、創(chuàng)新性、實(shí)用性的較高水準(zhǔn)的教材，全套共5本，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社出版。書名出版社作者價(jià)格(元)財(cái)務(wù)管理與控制經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社總會(huì)計(jì)師(CFO)資格認(rèn)證教材編寫組企業(yè)戰(zhàn)略與資本運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社總會(huì)計(jì)師(CFO)資格認(rèn)證教材編寫組企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社總會(huì)計(jì)師(CFO)資格認(rèn)證教材編寫組財(cái)經(jīng)政策與法律法規(guī)匯編經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社總會(huì)計(jì)師(CFO)資格認(rèn)證教材編寫組總會(huì)計(jì)師(CFO)資格認(rèn)證案例集經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社總會(huì)計(jì)師(CFO)資格認(rèn)證教材編寫組四、培訓(xùn)安排考試前培訓(xùn)時(shí)間：2013年6月～8月，均為周六日。培訓(xùn)及考試地點(diǎn)：廣州市政府系統(tǒng)培訓(xùn)中心(廣州市小北路266號(hào)北秀大廈廣州市人事考試中心)五、測(cè)試及評(píng)估(一)測(cè)試科目1.專業(yè)知識(shí)水平測(cè)試(閉卷)：以總會(huì)計(jì)師(CFO)應(yīng)掌握的專業(yè)知識(shí)為內(nèi)容進(jìn)行測(cè)試；其包含的知識(shí)模塊為“國(guó)家財(cái)經(jīng)政策和法律法規(guī)”,“財(cái)務(wù)管理與控制”,“企業(yè)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理”和“企業(yè)戰(zhàn)略與資本運(yùn)營(yíng)”,基礎(chǔ)知識(shí)200道單選題，每題0.5分，60分合格，時(shí)間180分鐘；2.能力水平測(cè)試(開卷)：通過案例和背景材料，考核應(yīng)試人員綜合運(yùn)用專業(yè)知識(shí)進(jìn)行分析、判斷和處理實(shí)際問題的能力;兩個(gè)案例或背景材料題，每題50分，60分及格，考試時(shí)間210分鐘。3.第六期統(tǒng)一測(cè)試時(shí)間：科目時(shí)間專業(yè)知識(shí)水平測(cè)試(閉卷)能力水平測(cè)試(開卷)8月25日9：00—12：0013：30—17：30(二)綜合能力評(píng)估參加統(tǒng)一測(cè)試合格的學(xué)員,填寫《總會(huì)計(jì)師(CFO)綜合能力評(píng)估表》，如實(shí)反映職業(yè)經(jīng)歷和執(zhí)業(yè)能力，由中國(guó)總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)專家評(píng)審委員會(huì)評(píng)審。六、證書測(cè)試合格并通過綜合能力評(píng)估的考生，由國(guó)家財(cái)政部中國(guó)總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)頒發(fā)《總會(huì)計(jì)師(CFO)資格證書》，同時(shí)由國(guó)家人力資源和社會(huì)保障部聯(lián)合配發(fā)《總會(huì)計(jì)師(CFO)崗位能力證書》。獲得資格證書者將被注冊(cè)到中國(guó)總會(huì)計(jì)師(CFO)人才庫，統(tǒng)一在官方網(wǎng)站查詢，國(guó)家認(rèn)可，全國(guó)通用，將作為企事業(yè)單位聘用專業(yè)人才和在崗人員履職及資質(zhì)評(píng)估的重要依據(jù)。七、收費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)RMB:10880元/人(含報(bào)名費(fèi)、資料費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、考試及評(píng)審費(fèi)、證書工本費(fèi))【匯款賬號(hào)】賬戶名:廣州卓晟教育科技開戶行:招商銀行廣州分行體育西路支行八、報(bào)名資料1.總會(huì)計(jì)師(CFO)資質(zhì)水平測(cè)試申請(qǐng)表(word電子版及A4紙單面打印版各1份)；2.本人身份證、最高學(xué)歷證、專業(yè)技術(shù)資格證書復(fù)印件各2份；3.兩寸藍(lán)底彩色實(shí)物相片四張，一寸白底彩色證件相片電子版1張（文件大小必須控制在50kb-60kb之間，如沒有白底的電子相片，請(qǐng)發(fā)給負(fù)責(zé)報(bào)名工作人員處理）九、報(bào)名審核主管部門：中華人民共和國(guó)財(cái)政部認(rèn)證部門：中國(guó)總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)聯(lián)合認(rèn)證：人力資源和社會(huì)保障部授權(quán)機(jī)構(gòu)：廣州卓晟教育科技(中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校廣州分校、廣東省會(huì)計(jì)人員繼續(xù)教育培訓(xùn)點(diǎn),國(guó)際會(huì)計(jì)師（AAIA）執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證廣州辦事處)聯(lián)系系人:林全贏郵箱：913756642報(bào)名地址：廣州市天河路104號(hào)華普大廈(南方人才市場(chǎng))西座七樓7001室附：1.《總會(huì)計(jì)師(CFO)職業(yè)資質(zhì)水平測(cè)試申請(qǐng)表》(另附)2.《總會(huì)計(jì)師(CFO)綜合能力評(píng)估表》(另附)3.《總會(huì)計(jì)師（CFO）資格認(rèn)證》報(bào)名指南（另附）國(guó)際會(huì)計(jì)師（AAIA）執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證針對(duì)中國(guó)有一定資質(zhì)的會(huì)計(jì)專業(yè)人員，只考核心兩門課程即》》》》》以下是附加文檔，不需要的朋友下載后刪除，謝謝教育實(shí)習(xí)總結(jié)專題15篇第一篇:教育實(shí)習(xí)總結(jié)一、實(shí)習(xí)學(xué)校中學(xué)創(chuàng)辦于清光緒33年（年），校址幾經(jīng)變遷、校名幾度易名，年，中學(xué)得以復(fù)名并于領(lǐng)導(dǎo)和老師，虛心聽取他們的意見，學(xué)習(xí)他們的經(jīng)驗(yàn)，主動(dòng)完成實(shí)習(xí)學(xué)校布置的任務(wù)，塑造了良好的形象，給實(shí)習(xí)學(xué)校的領(lǐng)導(dǎo)、老師和學(xué)生都留下了好的印象，得到學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)和老師的一致好評(píng)，對(duì)此，本人甚感欣慰。在這短暫的實(shí)習(xí)期間，我主要進(jìn)行了教學(xué)工作實(shí)習(xí)、班主任工作實(shí)習(xí)和調(diào)研工作。二、教學(xué)工作方面1、聽課怎樣上好每一節(jié)課，是整個(gè)實(shí)習(xí)過程的重點(diǎn)。9月17日至9月27日的一個(gè)多星期的任務(wù)是聽課，在這期間我聽了高一級(jí)12位語文老師14節(jié)課，還聽了2節(jié)歷史課和1節(jié)地理課。在聽課前，認(rèn)真閱讀了教材中的相關(guān)章節(jié)，并且簡(jiǎn)單思考了自己講的話會(huì)怎樣講。聽課時(shí)，認(rèn)真記好筆記，重點(diǎn)注意老師的上課方式，上課思想及與自己思路不同的部分，同時(shí)注意學(xué)生的反應(yīng)，吸收老師的優(yōu)點(diǎn)。同時(shí)簡(jiǎn)單記下自己的疑惑，想老師為什么這樣講。聽完課后，找老師交流、吸取經(jīng)驗(yàn)。12位語文老師風(fēng)格各異，我從他們身上學(xué)到了很多有用的經(jīng)驗(yàn)。9月28日至30日，高一進(jìn)行摸底考試。10月1日至7日國(guó)慶放假，8日至14日高一學(xué)生軍訓(xùn)。9日，我們幾個(gè)語文實(shí)習(xí)生幫高二語文科組改月考試卷。10日，我們幫忙改高一語文摸底考試卷。11日至18日這一個(gè)星期，我到高二聽課，聽了體會(huì)到教師工作的辛勞，也深刻理解了教學(xué)相長(zhǎng)的內(nèi)涵，使我的教學(xué)理論變?yōu)榻虒W(xué)實(shí)踐，使虛擬教學(xué)變成真正的面對(duì)面的教學(xué)。要想成為一位優(yōu)秀的教師，不僅要學(xué)識(shí)淵博，其它各方面如語言、表達(dá)方式、心理狀態(tài)以及動(dòng)作神態(tài)等等都是很重要的，站在教育的最前線，真正做到“傳道、授業(yè)、解惑”，是一件任重道遠(yuǎn)的事情，我更加需要不斷努力提高自身的綜合素質(zhì)和教學(xué)水平。三、班主任工作方面在班主任日常管理工作中，積極負(fù)責(zé)，認(rèn)真到位，事事留心。從早晨的衛(wèi)生監(jiān)督，作業(yè)上交，早讀到課間紀(jì)律，課堂紀(jì)律，午休管理，自習(xí)課，晚自修等等，每樣事務(wù)都負(fù)責(zé)到底，細(xì)致監(jiān)督。當(dāng)然，在監(jiān)督他們的同時(shí)不忘結(jié)合他們的個(gè)性特點(diǎn)進(jìn)行思想道德教育，以培養(yǎng)他們正確的學(xué)習(xí)目標(biāo)......本文來自公務(wù)員之家，查看正文請(qǐng)使用公務(wù)員之家站內(nèi)搜索查看正文。第二篇:高校生教育實(shí)習(xí)總結(jié)學(xué)校秉承“崇德、博學(xué)、強(qiáng)身、尚美”的校訓(xùn)，形成“以人為本，發(fā)展個(gè)性，追求卓越”的辦學(xué)理念，致力走“以德立校、依法治校、科研興校、質(zhì)量強(qiáng)?！钡陌l(fā)展之路，全面推進(jìn)素質(zhì)教育，形成了“初見成效的人本管理，進(jìn)取型的團(tuán)隊(duì)精神，低進(jìn)高出的成才之路”三大辦學(xué)特色。在均中近2個(gè)月的教育實(shí)習(xí)，時(shí)間過得很快，在這期間，我受益匪淺。我學(xué)會(huì)了如何教學(xué)，學(xué)習(xí)了如何應(yīng)對(duì)學(xué)生之間的各種突發(fā)的事件，更重要的是讓我感受到了教師這個(gè)職業(yè)的神圣重任，體會(huì)到了教師工作的辛苦，特別是班主任就比一般的任課老師付出的心血多一倍。以下主要對(duì)學(xué)科教學(xué)和班主任工作進(jìn)行總結(jié)。來到均中的第1周，我主要是聽課和自己進(jìn)行試講工作。我的指導(dǎo)老師鼓勵(lì)我進(jìn)行跨年級(jí)聽課，推薦各個(gè)年級(jí)的優(yōu)秀教師。我分別聽了高中三個(gè)年級(jí)的課，體驗(yàn)不同老師的講課風(fēng)格。在聽課前，我會(huì)認(rèn)真閱讀教材中的相關(guān)章節(jié)，如果是習(xí)題課，則事前認(rèn)真做完題目，把做題的思路簡(jiǎn)單記下，并內(nèi)心盤算自己講的話會(huì)怎樣講。聽課時(shí)，認(rèn)真寫好聽課記錄，重點(diǎn)注意老師的上課方式，上課思想及與自己思路不同的部分，同時(shí)注意學(xué)生的反應(yīng)，吸收老師的優(yōu)點(diǎn)。同時(shí)簡(jiǎn)單記下自己的疑惑，想老師為什么這樣講。課后及時(shí)找老師對(duì)本節(jié)課的教學(xué)進(jìn)行交流，學(xué)習(xí)老師的教學(xué)方法，體會(huì)教師應(yīng)具備的教態(tài)及掌控課堂的方法。來到均中的第2周，科任老師開始叫我備課，內(nèi)容是蛋白質(zhì)一節(jié)。自己終于有機(jī)會(huì)走上講臺(tái)，真正以一名教師的身份面對(duì)閱讀，然后查看相關(guān)的教案及教學(xué)設(shè)計(jì)，上網(wǎng)查看相關(guān)教學(xué)視頻。在把握好本節(jié)課的教學(xué)重難點(diǎn)后，就是對(duì)教授班級(jí)的學(xué)生進(jìn)行學(xué)情的分析，不同的學(xué)生知識(shí)水平是不同的。在備人生的第一節(jié)課中，真的是用了很大的功夫。由于是在普通班上的課，考慮到學(xué)生對(duì)相對(duì)抽象的知識(shí)學(xué)習(xí)比較困難，所以采用類比和直觀教學(xué)，將直觀教學(xué)法充分貫穿在本節(jié)課的教學(xué)設(shè)計(jì)當(dāng)中。寫好教案做好課件后請(qǐng)老師提出修改意見......本文來自公務(wù)員之家，查看正文請(qǐng)使用公務(wù)員之家站內(nèi)搜索查看正文。第三篇:師范專業(yè)中學(xué)教育實(shí)習(xí)總結(jié)作為師范生地我懷著希望與期盼的心情來到騰沖縣第一中學(xué)，開始了我的教育實(shí)習(xí)工作，轉(zhuǎn)眼就到了月30日，我的實(shí)習(xí)生活也劃上了圓滿的記號(hào)，在這段時(shí)間里我緊張過努力過深思過，自信過，指導(dǎo)老師們，學(xué)生們見證著我的成長(zhǎng)，在這段時(shí)間里，我既是學(xué)生又是老師，作為學(xué)生我虛心求教，不恥下問，作為人師，我兢兢業(yè)業(yè)，倍感驕傲，這段時(shí)間我付出很多，收獲的更多，也是在這段時(shí)間了使我完成了由學(xué)生到老師的心理準(zhǔn)備和轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在我將我學(xué)習(xí)的情況做如下報(bào)告：實(shí)習(xí)的內(nèi)容包括兩部分課堂教學(xué)和班主任工作，基本情況如下；一課堂教學(xué)內(nèi)容：本次教學(xué)課堂實(shí)習(xí)主要是實(shí)習(xí)高一（班級(jí)）的地理課教學(xué)，課堂實(shí)習(xí)工作主要是對(duì)地理課進(jìn)行聽課，備課，講課，課后評(píng)課課外知道批改作業(yè)等。1，聽課聽指導(dǎo)老師在不同班級(jí)上課的情況，學(xué)習(xí)指導(dǎo)教師的講課方法和教學(xué)模式流程，，同時(shí)在聽課過程中了解學(xué)生的情況，聽課后設(shè)想假如自己上會(huì)怎樣設(shè)計(jì)前后進(jìn)行對(duì)比。2備課參考之前的聽課記錄，認(rèn)真?zhèn)浣滩膫鋵W(xué)生，根據(jù)各班學(xué)生的特點(diǎn)，預(yù)測(cè)教學(xué)課堂中肯能出現(xiàn)的各種情況，參考配套練習(xí)冊(cè)，結(jié)合指導(dǎo)教師的教學(xué)方法和教學(xué)模式流程及教學(xué)標(biāo)準(zhǔn)學(xué)校的具體情況設(shè)計(jì)不同的教學(xué)方法，教學(xué)環(huán)節(jié)，寫出教案后給指導(dǎo)老師評(píng)價(jià)，在指導(dǎo)老師指出需要注意的地方后進(jìn)行修改，最后充分熟悉教案。3講課經(jīng)過充分的備課之后進(jìn)行的是講課，講課是根據(jù)自己的備課本來講的同時(shí)根據(jù)課堂的具體情況來靈活處理各種預(yù)測(cè)不到的情況，及時(shí)改變教學(xué)方法，講課是面對(duì)全體學(xué)生，以學(xué)生為主教態(tài)自然儀表大方教學(xué)語言簡(jiǎn)潔聲音洪亮語速語調(diào)適中，講課過程中不僅要完成課程內(nèi)容，還要在課堂上布置課堂練習(xí)，觀察學(xué)生的聽課效果，為課后的評(píng)課做做準(zhǔn)備，也為以后的課堂教學(xué)積累經(jīng)驗(yàn)。4評(píng)課上完課之后對(duì)所上的課進(jìn)行評(píng)價(jià)，記下課堂上出現(xiàn)的問題和指導(dǎo)老師提出的意見并再完善和調(diào)整教案，課后反思，爭(zhēng)取每一次出現(xiàn)的問題下次不再出現(xiàn)5課外輔導(dǎo)課后結(jié)合課堂效果針對(duì)不同的學(xué)生進(jìn)行課后輔導(dǎo)幫助他們解決課堂上不懂的問題6，批改作業(yè)收課外作業(yè)進(jìn)行批改，對(duì)每一本作業(yè)本都細(xì)心批改，找出學(xué)生出錯(cuò)的地方并改正，讓學(xué)生可以知道自己錯(cuò)在哪，在批改作業(yè)的同時(shí)在作業(yè)中發(fā)現(xiàn)問題了解學(xué)生的情況，在接下的課堂上做相應(yīng)的改變進(jìn)。再整個(gè)實(shí)習(xí)期間總共完成：，聽課講課修改作業(yè)。二：班主任工作我本次班主任實(shí)習(xí)方面，我在原班主任某某的指導(dǎo)下，完成了很多班主任日常工作，班級(jí)工作，與原班主任溝通工作，比如早讀，晚自習(xí)，課間操，清潔衛(wèi)生班會(huì)，課外活動(dòng)及自習(xí)課堂紀(jì)律等，在此期間我對(duì)班主任工作做了詳細(xì)的記載，使自己在實(shí)習(xí)過程中能夠全面的了解教學(xué)工作的真理，在班主任實(shí)習(xí)中我積極主動(dòng)的和學(xué)生交流......本文來自公務(wù)員之家，查看正文請(qǐng)使用公務(wù)員之家站內(nèi)搜索查看正文。第四篇:大學(xué)生中學(xué)教育實(shí)習(xí)總結(jié)教育實(shí)習(xí)是師范教育的重要組成部分，是師范教育貫徹理論與實(shí)踐相結(jié)合原則的體現(xiàn)，是培養(yǎng)適應(yīng)21世紀(jì)需要的合格教師的重要環(huán)節(jié)。作為一名有著教師夢(mèng)的人來說，教育實(shí)習(xí)可提高我們各項(xiàng)教師技能。本次教育實(shí)習(xí)，本人有幸參加學(xué)校的混合編隊(duì)，實(shí)習(xí)學(xué)校是韶關(guān)樂昌城關(guān)中學(xué)。一、實(shí)習(xí)目的1、使自己在大學(xué)三年學(xué)習(xí)到的專業(yè)知識(shí)、基礎(chǔ)理論和教師技能得到一個(gè)檢驗(yàn)和鞏固的機(jī)會(huì)，并作為自己踏上真正的教學(xué)崗位之前的一次演練。2、通過觀察和了解實(shí)習(xí)學(xué)校教師在教學(xué)崗位上的具體工作，向優(yōu)秀教師學(xué)習(xí)，更好的提高自己教師技能。3、通過實(shí)習(xí)，也可以檢查自己在面對(duì)真正走上教學(xué)崗位的時(shí)候還存在哪些方面的不足，從而及時(shí)調(diào)整與改進(jìn)，爭(zhēng)取以最佳狀態(tài)走上日后的教學(xué)崗位。4、進(jìn)一步培養(yǎng)在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、設(shè)計(jì)和實(shí)施解決問題的能力。5、在本次教育實(shí)習(xí)中，更好的學(xué)會(huì)與人相處，協(xié)調(diào)自己的各項(xiàng)組織能力，更有團(tuán)隊(duì)精神。二、實(shí)習(xí)時(shí)間安排和主要任務(wù)要求1、準(zhǔn)備階段：月下旬至月20日鉆研教學(xué)大綱和教師參考書等資料，認(rèn)真搜集積累相關(guān)的教學(xué)資料，認(rèn)真?zhèn)湔n，編寫詳細(xì)教案。完成五個(gè)一，根據(jù)教育要求認(rèn)真學(xué)習(xí)教育實(shí)習(xí)相關(guān)文件，學(xué)習(xí)教學(xué)論和班主任工作在理論知識(shí)，進(jìn)行試講微格教學(xué)，練好三筆字等。2、見習(xí)階段：第一周月20日至月25日(1)聽實(shí)習(xí)學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)介紹學(xué)?；厩闆r，特別是實(shí)施素質(zhì)教育情況，本學(xué)期工作計(jì)劃和學(xué)校在管理、教改、科研方面的經(jīng)驗(yàn)和特色。(2)積極與學(xué)生們友好相處，參加班級(jí)活動(dòng)，了解學(xué)生情況，在原班主任......本文來自公務(wù)員之家，查看正文請(qǐng)使用公務(wù)員之家站內(nèi)搜索查看正文。第五篇:英語教育實(shí)習(xí)總結(jié)回首這兩個(gè)月來，真的是酸甜苦辣什么滋味都有。而正是這些滋味見證了自己一點(diǎn)點(diǎn)的進(jìn)步。從剛到這個(gè)班時(shí)學(xué)生們熱烈的掌聲來歡迎我的時(shí)刻開始，心里的甜的，他們都是一群很活潑的孩子，雖然還不太懂事，但是如果老師細(xì)心知道他們也會(huì)認(rèn)真聽。少數(shù)學(xué)生還會(huì)成天跟在我后面問題，回想起這樣的情景，心里真的是很開心的。當(dāng)然也有不愉快的時(shí)候，有的學(xué)生對(duì)于上課講話這個(gè)問題屢教不改，明明答應(yīng)得好好的上課不講話了，卻總是拿不出實(shí)際行動(dòng)來。當(dāng)然，這只是個(gè)別學(xué)生，還有自習(xí)課學(xué)生完全沒有自習(xí)概念，好像學(xué)校安排了仔細(xì)課就是讓他們玩，讓他們輕松的，只不過是把玩的地方放在了教室而已。也許他們剛從小學(xué)升上來還體會(huì)不到，我覺得在這一點(diǎn)上我也做得不夠好，沒有能改變他們的這種習(xí)慣。在擔(dān)任班主任的這一個(gè)多月星期里，我做得最多最強(qiáng)調(diào)的就是課堂紀(jì)律這一問題。因?yàn)槲矣X得紀(jì)律是做好一切的根本，沒有良好的紀(jì)律，不要說學(xué)到知識(shí)，坐在教室里也會(huì)讓人心情不愉快。雖然有了一定的效果，但是班里的紀(jì)律還是不盡如人意。因?yàn)橐郧八麄儗?shí)在是太散漫了，我記得去聽第一堂課的時(shí)候，教室里簡(jiǎn)直跟市場(chǎng)一樣吵，上課和下課根本沒什么區(qū)別，依然會(huì)有同學(xué)擅自離開坐位到別的同學(xué)那里去講話，打鬧，做什么的都有，那時(shí)又沒有麥，我坐在后面根本就聽不到老師在講什么，可以想像那是怎么樣的一種學(xué)習(xí)環(huán)境。不要說自覺性不強(qiáng)的同學(xué)，即使是自覺性稍微強(qiáng)一點(diǎn)的也絕對(duì)沒有那么強(qiáng)的定力來好好聽一堂課。老師有時(shí)候也不想管，只是顧著把自己的課上完就好了。坐在前面的同學(xué)還能學(xué)到一些東西，可是做在后面的就完全學(xué)不到老師所講授的知識(shí)。我想，這也是導(dǎo)致兩極分化嚴(yán)重的一個(gè)最主要的因素。所以我真的是很有壓力，怕我去上課的時(shí)候也是這種我無法接受的情景。不過還好后來有了麥，我也特別強(qiáng)調(diào)紀(jì)律這個(gè)問題，所以課堂紀(jì)律有了一點(diǎn)點(diǎn)改善，不過還是很不讓人滿意的。而現(xiàn)在，班主任又做了一個(gè)令我想不到的決定，她把所有調(diào)皮，愛講課打鬧的學(xué)生全都放到后面去了，把比較聽話的一部分放在前面。也許這是希望好的同學(xué)更好，但也絕對(duì)會(huì)導(dǎo)致本來有點(diǎn)差的同學(xué)會(huì)變得更差......本文來自公務(wù)員之家，查看正文請(qǐng)使用公務(wù)員之家站內(nèi)搜索查看正文。第六篇:農(nóng)村教育實(shí)習(xí)個(gè)人總結(jié)我實(shí)習(xí)所在的學(xué)校是京郊的一所鄉(xiāng)村學(xué)校。實(shí)習(xí)的基本內(nèi)容包括三部分：課堂教學(xué)、班主任工作和教育調(diào)查?；厩闆r如下：1、課堂教學(xué)：完成教案數(shù)為五份，試講次數(shù)為五次，上課節(jié)數(shù)為五節(jié)。2、班主任工作：組織一次《迎奧運(yùn)主題班會(huì)》觀摩課。3、教育報(bào)告;完成一份教育調(diào)查報(bào)告。這次實(shí)習(xí)令我感受頗多。一方面，我深感知識(shí)學(xué)問浩如煙海，使得我不得不晝夜苦讀;另一方面我也深深地體會(huì)到教學(xué)相長(zhǎng)的深刻內(nèi)涵。比如在我從事教育教學(xué)活動(dòng)時(shí)。在我第一次深入課堂時(shí)，我就遇到了許多師范學(xué)校里沒學(xué)過、沒想過的難題。即當(dāng)自任口才出眾的我繪聲繪色地講完一節(jié)課后，我問學(xué)生：“你們聽完課，印象最深的是什么?”學(xué)生面面相覷，茫然無語。學(xué)生何以如此呢?在我看來主要是由于學(xué)生沒有學(xué)習(xí)的興趣。古人云：“知之者不如好知者，好知者不如樂知者?！迸d趣對(duì)于一個(gè)學(xué)生的學(xué)習(xí)來說是一個(gè)至關(guān)重要的條件。興趣是學(xué)習(xí)入門的階梯興趣孕育著愿望，興趣溢生動(dòng)力。那么如何才能激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣呢?在班主任實(shí)習(xí)工作中，實(shí)習(xí)報(bào)告我在班上開展了“迎奧運(yùn)”主題班會(huì)活動(dòng)。起初，我遇到了許多困難：比如學(xué)生的不配合就常常令我痛心疾首。當(dāng)時(shí)，實(shí)習(xí)報(bào)告有人建議我使用強(qiáng)制方法。比如說罰站、罰蹲等。誠(chéng)然，這種方法可以勉強(qiáng)維持班級(jí)秩序。然而，這也無疑加深了老師與學(xué)生之間的隔閡，甚至?xí)箤W(xué)生產(chǎn)生厭學(xué)的心理。作為教育工作者，就要想方設(shè)法創(chuàng)設(shè)民主和諧的教學(xué)氣氛，在教學(xué)活動(dòng)中建立平等的師生關(guān)系。而且，教師要把自己當(dāng)成活動(dòng)中的一員，是學(xué)生活動(dòng)的組織者、參與者、引發(fā)者，是學(xué)生的學(xué)習(xí)伙伴、知心朋友。通過和學(xué)生的接觸也使得我對(duì)班上的一些學(xué)生有了一定的了解。班上有幾個(gè)同學(xué)家庭相當(dāng)困難，于是有人向我提議：在主題班會(huì)上為這些同學(xué)獻(xiàn)愛心為他們捐款?？墒?，經(jīng)過我的再四考慮，我還是把他否定了。因?yàn)?，為貧困生捐款獻(xiàn)愛心動(dòng)機(jī)非常好，可是這樣做卻很容易傷害學(xué)生的自尊心。學(xué)生沒有了自尊，也就很難再有強(qiáng)烈的學(xué)習(xí)興趣了。最終，我還是把班會(huì)主題敲定為一個(gè)十分時(shí)尚的主題迎奧運(yùn)。為了辦好這個(gè)班會(huì)，我努力為每一個(gè)同學(xué)創(chuàng)造展示自我的機(jī)會(huì)，提供展現(xiàn)自我的平臺(tái)，使每一個(gè)學(xué)生都能夠體驗(yàn)到成功的愉悅，感覺到自我的價(jià)值，品嘗到其中的樂趣。結(jié)果，在準(zhǔn)備班會(huì)的過程中，同學(xué)們都很積極。班會(huì)的節(jié)目花樣繁多，唱歌、跳舞等應(yīng)有盡有，而且還組織一次辯論會(huì)。論題為：體育是否可以創(chuàng)造友誼。辯論中雙方各執(zhí)異詞，辯論深刻到位。另外，為了普及奧運(yùn)知識(shí)，我還在班會(huì)上舉行了一次聲勢(shì)浩大的“奧運(yùn)知識(shí)有獎(jiǎng)?chuàng)尨鸹顒?dòng)”。每個(gè)學(xué)生的積極性都很濃烈......本文來自公務(wù)員之家，查看正文請(qǐng)使用公務(wù)員之家站內(nèi)搜索查看正文。第七篇:師范生教育實(shí)習(xí)總結(jié)“十年樹木，百年樹人”，三年來，我以做一名高素質(zhì)的優(yōu)秀師范生為目標(biāo)，全教案要求自己，不斷追求進(jìn)步，不斷完善自己，超越自己，近來一段時(shí)間的實(shí)習(xí)，使我真正體會(huì)到做一名老師的樂趣，同時(shí)，它使我的教學(xué)理論變?yōu)榻虒W(xué)實(shí)踐，使虛擬的教學(xué)變?yōu)檎嬲慕贪笇?duì)面的教學(xué)，回想前一段時(shí)間的實(shí)習(xí)工作，感覺還可以說是不錯(cuò)。當(dāng)我漫步校園，那來自學(xué)生的一聲聲“老師好”的感覺真好！聽了一周課后，我開始走上了講臺(tái)，開始了自己的第一堂正式課。當(dāng)時(shí)我的心情十分緊張，我教的是初二1—4班的美術(shù)課，由于經(jīng)驗(yàn)不足和應(yīng)變能力不強(qiáng)，課堂上出現(xiàn)了講課順序不清，師生配合不默契等等的問題。針對(duì)出現(xiàn)的問題，指導(dǎo)老師對(duì)我進(jìn)行了認(rèn)真仔細(xì)的輔導(dǎo)，傳授了我很多的授課經(jīng)驗(yàn)。她幫我修改教案，沒有絲毫的架子，有更多的時(shí)候使如朋友般的交談。經(jīng)過指導(dǎo)老師的教授和我自己的反思，接下來的一周課程我基本可以把預(yù)期的授課目的達(dá)到，讓學(xué)生學(xué)會(huì)更多的美術(shù)知識(shí)。課堂上，學(xué)生對(duì)我的提問積極回答，課下學(xué)生也對(duì)我所教的美術(shù)知識(shí)很感興趣，十分