杭州江灣綠苑(暫定)項(xiàng)目定位報(bào)告

項(xiàng)目定位報(bào)告江灣綠苑（暫定）杭州壹線(xiàn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2011/4目錄CONTENTS2341項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境概述項(xiàng)目本體分析概述項(xiàng)目定位分析與建議項(xiàng)目形象定位展示建筑，不是簡(jiǎn)單的推倒重砌、拔地而起萬(wàn)丈樓，而是一個(gè)城市發(fā)展的印記……我們有責(zé)任在每一塊土地上筑起最適宜的建筑物也有責(zé)任把她打造成為適合當(dāng)?shù)厝说慕ㄖ铩覀兏胸?zé)任讓她成為與眾不同的建筑！我們路向何方，產(chǎn)品面向誰(shuí)適宜當(dāng)?shù)厝说慕ㄖ颗c眾不同的建筑？本案核心問(wèn)題——合理：項(xiàng)目總體定位科學(xué)：客群定位政策環(huán)境規(guī)劃建筑產(chǎn)品景觀關(guān)鍵詞：PART1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境概述環(huán)境？環(huán)境！我們的環(huán)境···衙前鎮(zhèn)，地處環(huán)杭州灣紡織產(chǎn)業(yè)帶區(qū)域內(nèi)，輕紡、化纖工業(yè)發(fā)達(dá)。各類(lèi)私營(yíng)輕紡企業(yè)聚集周邊。區(qū)位環(huán)境衙前鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)行政區(qū)域面積19.8平方公里，本地戶(hù)籍人口24765人，外來(lái)暫住人口約3.5萬(wàn)人。地處蕭紹交界處，相距蕭山區(qū)較遠(yuǎn)，與紹興縣咫尺之遙，人文、生活習(xí)性極為相似。區(qū)位環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境數(shù)據(jù)來(lái)源：蕭山區(qū)、紹興縣2006-2009年統(tǒng)計(jì)年鑒、2010年統(tǒng)計(jì)公報(bào)。通過(guò)上述數(shù)據(jù)對(duì)比，可以看出5年間蕭山區(qū)人均GDP平均值達(dá)79796元，紹興縣則達(dá)85165元。反映出蕭山-紹興輕紡工業(yè)帶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均GDP都較高，同時(shí)紹興縣的人均GDP水平略高于蕭山區(qū)，且都保持了穩(wěn)步的增長(zhǎng)勢(shì)頭，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售具備了穩(wěn)定的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和消費(fèi)基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)相同城鎮(zhèn)文化相同生活習(xí)俗相同“衙前---紹興”同城化特征顯明政策環(huán)境

限購(gòu)！限貸！

根據(jù)杭政函[2011]22號(hào)文件相關(guān)規(guī)定，自2011年3月1日起擁有杭州蕭山區(qū)戶(hù)籍（含農(nóng)村及在校大學(xué)生）及其家庭成員（包括夫妻雙方及未成年子女）中只要有一人擁有杭州市區(qū)戶(hù)籍，即認(rèn)定為“本市戶(hù)籍居民家庭”。對(duì)已擁有１套住房的本市戶(hù)籍居民家庭；能夠提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)１套住房（含新建商品住房和二手住房）！對(duì)在本市已擁有２套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、已擁有１套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市向其售房！政策環(huán)境根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，衙前鎮(zhèn)位于“瓜瀝組團(tuán)”規(guī)劃區(qū)南部。瓜瀝組團(tuán)規(guī)劃成為蕭山區(qū)城市東南部以臨港工業(yè)、輕紡工業(yè)、服裝加工為主的綜合性工業(yè)區(qū)和區(qū)域性物流中心。同時(shí)組團(tuán)北部規(guī)劃為工業(yè)區(qū)和物流園區(qū)，南部規(guī)劃為居住生活區(qū)。市場(chǎng)環(huán)境數(shù)據(jù)來(lái)源：壹線(xiàn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫(kù)。通過(guò)上述數(shù)據(jù)對(duì)比，可以看出近13個(gè)月來(lái)，蕭山區(qū)總的供應(yīng)量達(dá)116.69萬(wàn)㎡，平均每月有近8.98萬(wàn)㎡體量上市；總的成交量達(dá)104.67萬(wàn)㎡，平均去化月8.05萬(wàn)㎡/月。剩余體量約12.02萬(wàn)㎡，按平均去化速度，還需近1個(gè)半月的時(shí)間。反映出蕭山區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)總的存量尚可，但是近來(lái)新政頻出、市場(chǎng)存量房源明顯上升，在后續(xù)的市場(chǎng)和政策環(huán)境下存量房源的去化還需要一定時(shí)日。市場(chǎng)環(huán)境數(shù)據(jù)來(lái)源：壹線(xiàn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫(kù)。通過(guò)上述數(shù)據(jù)對(duì)比，可以看出近2個(gè)月來(lái)，組團(tuán)鎮(zhèn)存量房源占蕭山區(qū)總的約7.1%，2月、3月份的存量房源比例分別占總存量的約7.96%、約6.36%。且存量房源以140㎡為主，高出于其它板塊的戶(hù)均面積水平。

反映出組團(tuán)鎮(zhèn)板塊存量房源占蕭山區(qū)存量總量的比例較小，同時(shí)呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，且存量房源以140㎡為主。

蕭山---限購(gòu)又限貸！一墻之隔---紹興，限貸,不限購(gòu)！競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境110.88㎡,3/3/2戶(hù)型

據(jù)蕭山區(qū)國(guó)土資源局2010年8月至2011年3月土地出讓與成交統(tǒng)計(jì)資料顯示：衙前鎮(zhèn),共出讓3個(gè)地塊，且全部為工業(yè)用地，總面積為22690.66平方米（約合34.036畝），無(wú)住宅和商住、商服類(lèi)用地的出讓。冷清的土地供應(yīng)與成交市場(chǎng)，導(dǎo)致本項(xiàng)目在同區(qū)域內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境聯(lián)合國(guó)際廣場(chǎng)（錢(qián)清）位置：距離本案約600米。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：4、5號(hào)住宅樓于2010年12月開(kāi)盤(pán)，6號(hào)樓約4月底開(kāi)盤(pán)。交付時(shí)間：約2012年年底。銷(xiāo)售優(yōu)惠政策：享受存一萬(wàn)抵三萬(wàn)，一次性付款可享9.8折優(yōu)惠，按揭9.9折。銷(xiāo)售情況：4、5號(hào)樓銷(xiāo)售率達(dá)95%以上，6號(hào)樓預(yù)定中。主力戶(hù)型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。主力面積：140平方米左右。形象推廣：世界是平的、杭州南二環(huán)路、大錢(qián)門(mén)首席城市綜合體?？腿簛?lái)源：周邊工廠和企業(yè)的企業(yè)老板、管理人員，紹興和蕭山區(qū)域的投資者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，本地自住型的白領(lǐng)、公務(wù)員。銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)約5500

元/㎡。110.88㎡,3/3/2戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境梅盛·陽(yáng)光苑（錢(qián)清）位置：距離本案約1.8公里。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年3月28日開(kāi)盤(pán)。交付時(shí)間：約為2012年10月。銷(xiāo)售優(yōu)惠政策：一次性付款可享9.8折優(yōu)惠，按揭9.9折。銷(xiāo)售情況：剩余3#樓低樓層房源。主力戶(hù)型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)。主力面積：140平方米、180平方米（已售完）。形象推廣：親近陽(yáng)光、享受生活；品質(zhì)好宅、現(xiàn)代城市精品公寓?？腿簛?lái)源：附近工廠和企業(yè)的企業(yè)老板、管理人員，紹興縣和蕭山區(qū)一些投資者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，本地自住型的白領(lǐng)、公務(wù)員。銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)約5700元/㎡，目前剩余房源均價(jià)約6400元/㎡。3#l樓，140㎡,3/3/2戶(hù)型2#樓，259㎡,5/2/3戶(hù)型（已售完）躍層競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境清江嘉園（錢(qián)清）位置：距離本案約1.6公里。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：5號(hào)樓2011年年初開(kāi)盤(pán)、1號(hào)樓于2011年5月開(kāi)盤(pán)。交付時(shí)間：約為2012年年底。銷(xiāo)售優(yōu)惠政策：1號(hào)樓存三萬(wàn)抵五萬(wàn)，一次性9.8折，按揭9.9折。銷(xiāo)售情況：現(xiàn)只有5號(hào)樓頂層，銷(xiāo)售達(dá)95%以上，即將推出1號(hào)樓房源。主力戶(hù)型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。主力面積：140平方米左右戶(hù)型。形象推廣：錢(qián)清首席城市花園社區(qū)。客群來(lái)源：本地自住型的白領(lǐng)、公務(wù)員，附近工廠和企業(yè)的企業(yè)管理人員、職工，區(qū)域的一些投資者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)約5300元/㎡。1、2#樓，141.78㎡,3/2/3戶(hù)型（已售完）1#樓，224.86㎡,3/2/3戶(hù)型（已售完）躍層競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境清河明苑（錢(qián)清）位置：距離本案約1.4公里。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年11月開(kāi)盤(pán)，最后70多套房源2011年3月中旬開(kāi)盤(pán)。交付時(shí)間：約為2012年10月。銷(xiāo)售優(yōu)惠政策：一次性付款可享9.8折優(yōu)惠，按揭暫無(wú)折扣。銷(xiāo)售情況：2011年3月12日推出最后70多套，正在熱銷(xiāo)，截止3月已達(dá)65%以上。主力戶(hù)型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)。主力面積：180平方米、140平方米左右戶(hù)型。形象推廣：放飛家的夢(mèng)想、成就品質(zhì)生活。客群來(lái)源：本地自住型的白領(lǐng)、本地的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、附近工廠和企業(yè)的企業(yè)管理人員、職工。銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)約5000元/㎡。10#樓，141㎡,4/2/2戶(hù)型10#樓，160㎡,4/2/2戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境水岸名府（錢(qián)清）位置：距離本案約2公里。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：約2011年5月開(kāi)盤(pán)。交付時(shí)間：約為2013年年初。銷(xiāo)售優(yōu)惠政策：暫未實(shí)際優(yōu)惠，調(diào)查為一次性付款可享9.8折優(yōu)惠，按揭9.9折。銷(xiāo)售情況：高層約2011年9月開(kāi)盤(pán)，排屋約2011年4月底開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)處預(yù)定認(rèn)購(gòu)中。主力戶(hù)型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。主力面積：180平方米、140平方米左右戶(hù)型。形象推廣：水岸福地、名府世家?？腿簛?lái)源：平層以本地自住型的白領(lǐng)、公務(wù)員、附近工廠企業(yè)的管理人員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主，排屋主要以區(qū)域的主要以工廠企業(yè)私營(yíng)企業(yè)主為主。銷(xiāo)售價(jià)格：住宅均價(jià)約為5000元/㎡，別墅均價(jià)約為10000元/㎡。153.98㎡,4/2/2戶(hù)型174.74㎡,4/2/2戶(hù)型同區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一枝獨(dú)秀周邊項(xiàng)目客群構(gòu)成、來(lái)源以衙前、紹興同城生活區(qū)為主周邊項(xiàng)目形象推廣的價(jià)值點(diǎn)挖掘有提升空間限購(gòu)新政下，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)情況小結(jié)多---私營(yíng)業(yè)主、外來(lái)務(wù)工人員，形成旺盛消費(fèi)潛動(dòng)力。難受---過(guò)著紹興人的生活，卻受蕭山區(qū)政策影響。危險(xiǎn)---蕭山區(qū)市場(chǎng)存量大，自身去化尚待時(shí)日。紹興不限購(gòu)政策，對(duì)蕭山客戶(hù)誘惑大。

衙前所處的組團(tuán)鎮(zhèn)140㎡主存量房源，產(chǎn)品線(xiàn)單一趨向嚴(yán)重。小---衙前鎮(zhèn)無(wú)在售項(xiàng)目，同區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力小。利---周邊項(xiàng)目產(chǎn)品線(xiàn)不夠豐富，具備購(gòu)買(mǎi)力的人群充足，但產(chǎn)品選擇余地小。90㎡戶(hù)型推出即售罄，市場(chǎng)接受度有一定突破空間。多以水景、花園社區(qū)概念為推廣主題，形象競(jìng)爭(zhēng)單一，價(jià)值挖掘力度不大。壹線(xiàn)觀點(diǎn)雙城區(qū)域：衙前、紹興行政區(qū)屬不同，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、生活習(xí)性、文化相近。庭院社區(qū)：市場(chǎng)在售項(xiàng)目形象推廣內(nèi)容單一，庭院社區(qū)概念價(jià)值尚未展現(xiàn)。人群挖掘：普遍疏遠(yuǎn)蕭山，親近衙前、紹興兩城同收入水平和生活追求的群體。PART2項(xiàng)目本體分析概述走進(jìn)江灣綠苑---現(xiàn)狀環(huán)境項(xiàng)目四至與現(xiàn)狀

基地形狀較為方正型，地面比較平整。目前機(jī)械已進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，尚剩余個(gè)別建筑物未拆除。東至：中紡城老物流倉(cāng)庫(kù)。南至：中紡城國(guó)際會(huì)展中心。西至：隔路為蕭甬鐵路，京杭運(yùn)河支流西小江。

北至：西小江支流，隔河為明華村農(nóng)居點(diǎn)。地塊北側(cè)地塊南側(cè)地塊內(nèi)部項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積50019平方米總建筑面積67440平方米

容積率1.2總征地面積59670平方米建筑密度30%綠地率30%規(guī)劃解讀

1、南低北高，疏密有致；

2、點(diǎn)式，板式公寓與低層聯(lián)排的組合，錯(cuò)落有致，相互干擾較??；

3、建筑物分布高低錯(cuò)落，整體建筑天際線(xiàn)豐富；

4、組團(tuán)空間趨向性明顯，空間形式感強(qiáng)烈。產(chǎn)品規(guī)劃建筑類(lèi)型分布區(qū)域數(shù)量統(tǒng)計(jì)點(diǎn)式花園洋房項(xiàng)目中心區(qū)域16棟多層花園洋房項(xiàng)目西南側(cè)區(qū)域10棟板式多層公寓項(xiàng)目東南側(cè)區(qū)域3棟多層電梯公寓項(xiàng)目北側(cè)區(qū)域10棟產(chǎn)品規(guī)劃分析1、各大建筑形態(tài)的物業(yè)分布錯(cuò)落有致，互不干擾。

2、低層花園洋房相對(duì)占據(jù)了項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型的主要部分。板式多層區(qū)多層電梯公寓區(qū)多層花園洋房區(qū)低層花園洋房區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃建筑規(guī)劃分析建筑立面：整體色彩亮麗，紅坡瓦、檸檬黃色外墻面等類(lèi)西班牙建筑元素鮮明。建筑材料：

深紅色簡(jiǎn)瓦、米黃色質(zhì)感涂料、米黃色面磚、藍(lán)綠色玻璃、咖啡色質(zhì)感涂料咖啡色面磚，建筑體品質(zhì)感卓越。建筑規(guī)劃景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃分析項(xiàng)目?jī)?nèi)部采用用了一個(gè)入口景觀為中心景觀+四個(gè)主題景觀組團(tuán)+三個(gè)半地下車(chē)庫(kù)、結(jié)合綠化帶的形式，形成了主要的景觀規(guī)劃帶。結(jié)合外部西側(cè)、北側(cè)河流景觀，形成了內(nèi)外呼應(yīng)的“雙水景觀”。

但是項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)不夠新穎，只停留在滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的層面，未能形成有效亮點(diǎn)，難以對(duì)在市場(chǎng)中脫穎而出。產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃分析產(chǎn)品種類(lèi)：主要由躍層（90㎡小戶(hù)型上下拼接）、平層（90㎡小戶(hù)型及其拼接戶(hù)型）和雙拼別墅及排屋4類(lèi)產(chǎn)品構(gòu)成。戶(hù)型結(jié)構(gòu)：戶(hù)型中三房、四份戶(hù)型份額分別約占總套數(shù)的40.00%、31.52%，是項(xiàng)目主導(dǎo)型戶(hù)型產(chǎn)品；236套，占總套數(shù)約71.52%的拼接戶(hù)型，一房?jī)杀净蚨啾井a(chǎn)權(quán)證及較高的總價(jià)，將是限購(gòu)政策下本項(xiàng)目銷(xiāo)售最大的難點(diǎn)所在。房型面積分布（㎡）總套數(shù)（套）占總量的比重戶(hù)型類(lèi)別情況樓宇分布情況樓宇建筑形態(tài)情況一房89185.45%A1、A21#、5#、10#板式多層兩房88、220、230、235、2587623.03%C1、C2、D1、D2、E23#、4#、8#、9#、15#、16#、21#、22#、25#、26#、31#多層電梯公寓三房130、13213240.00%E1、G1（平層拼接戶(hù)型)31#、32#、36#、37#、38#、39#多層電梯公寓四房152、164、16810421.82%A3、A4（上下層拼接戶(hù)型，36套）F1（平層拼接戶(hù)型，36套）1#、5#、10#、33#、34#、35#多層電梯公寓、板式多層、點(diǎn)式花園洋房2749.70%雙拼別墅（拼接戶(hù)型，32套)6#、7#、11#、12#、13#、14#、17#、18#、19#、20#、23#、24#、27#、28#、29#、30#、小結(jié)1、花園洋房、電梯公寓占主導(dǎo)的物業(yè)配比，適宜發(fā)展成為一個(gè)區(qū)域型的高品質(zhì)項(xiàng)目。2、類(lèi)西班牙的歐式建筑風(fēng)格，適宜發(fā)展成為一個(gè)具備歐洲風(fēng)格的項(xiàng)目。3、豐富的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，適宜發(fā)展成為一個(gè)產(chǎn)品線(xiàn)豐富的項(xiàng)目。4、內(nèi)部和外部“雙水景”主題景觀配置，適宜發(fā)展成具備庭院、園林賣(mài)點(diǎn)的項(xiàng)目。壹線(xiàn)觀點(diǎn)雙城·人：面向衙前、紹興兩地人群的項(xiàng)目。Patio（帕提歐）：---庭院概念包裝升級(jí)：業(yè)主專(zhuān)屬的私家庭院，項(xiàng)目總體為大庭院，每戶(hù)產(chǎn)品通過(guò)露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)充滿(mǎn)小庭院的概念。印象派人群：---客群構(gòu)成概念升級(jí)：具備相似社會(huì)背景、相似生活追求、同等收入水平類(lèi)人群。PART3項(xiàng)目定位分析與建議項(xiàng)目周邊內(nèi)部、外部配套功能不夠完善；項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)特色不明顯，難以在市場(chǎng)中標(biāo)新立異；項(xiàng)目規(guī)模較小，小區(qū)規(guī)模提高有一定難度。Strengths（優(yōu)勢(shì)）Weaknesses（劣勢(shì)）項(xiàng)目SWOT解讀所屬行政區(qū)域無(wú)在售樓盤(pán)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小；位于蕭紹輕紡工業(yè)城市帶，私企老板、高管和務(wù)工人員眾多；項(xiàng)目緊鄰京杭運(yùn)河西小江，水景資源得天獨(dú)厚，一線(xiàn)兩岸水景特色；項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格類(lèi)似歐式西班牙風(fēng)情，與其它項(xiàng)目迥異；項(xiàng)目建筑規(guī)劃品質(zhì)感強(qiáng)烈，適宜打造成高品質(zhì)型產(chǎn)品；項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)有躍層、拼接戶(hù)型、平層公寓，面對(duì)人群較為廣泛。毗鄰中紡城，是各類(lèi)時(shí)尚、年輕新生代人群密集的場(chǎng)所；項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型豐富，客群的深入挖掘是未來(lái)銷(xiāo)售的突破點(diǎn)。項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)儆谙拶?gòu)范圍，蕭山區(qū)域內(nèi)客戶(hù)認(rèn)購(gòu)房源數(shù)量受影響；項(xiàng)目所處地段錢(qián)清鎮(zhèn)潛在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)不受限購(gòu)政策的影響。Opportunities(機(jī)會(huì))Threats（威脅）項(xiàng)目SWOT解讀結(jié)論之前，我們必須梳理的問(wèn)題！核心價(jià)值梳理類(lèi)西班牙的歐式建筑風(fēng)格雙水景主題景觀蕭紹兩城同城文化、生活區(qū)多層花園洋房為主社區(qū)四大核心價(jià)值，提升高品質(zhì)項(xiàng)目潛力！雙城·印象派花園洋房雙城市場(chǎng)·印象派人·花園洋房住區(qū)衙前、紹興兩地市場(chǎng)花園洋房賣(mài)點(diǎn)的提煉與展現(xiàn)同樣追求高品質(zhì)生活的一類(lèi)人周邊區(qū)域項(xiàng)目的主要客群未來(lái)輻射區(qū)域內(nèi)主要客群本項(xiàng)目客群構(gòu)成限購(gòu)政策邊緣客戶(hù)新生代型客戶(hù)潛在客群梳理客戶(hù)截流其它項(xiàng)目未挖掘到的客戶(hù)客戶(hù)拓展客群屬性描述客戶(hù)分類(lèi)私營(yíng)企業(yè)主限購(gòu)政策邊緣型客戶(hù)其它項(xiàng)目未挖掘到的客戶(hù)分布區(qū)域蕭山區(qū)、衙前鎮(zhèn)、錢(qián)清鎮(zhèn)、楊汛橋鎮(zhèn)、坎山鎮(zhèn)職業(yè)特征紡織行業(yè)、化學(xué)纖維、交通運(yùn)輸設(shè)備、制造業(yè)、化學(xué)制品、金屬制品等行業(yè)工廠或家庭作坊老板收入情況家庭年收入少則幾十萬(wàn)、多則上百萬(wàn)、千萬(wàn)消費(fèi)喜好別墅、排屋類(lèi)大套建筑為主，面子層面和物質(zhì)層面都可以得到滿(mǎn)足家庭顯著特征家境富裕，事業(yè)成功，大筆財(cái)富聚集者。住房?jī)r(jià)值需求：看重日益稀缺的樓盤(pán)品質(zhì)和投資價(jià)值，愿為具備良好升值潛力和一流景觀的樓盤(pán)買(mǎi)單。因此對(duì)地段、配套、項(xiàng)目品質(zhì)、環(huán)境要求、周邊產(chǎn)業(yè)、立面及開(kāi)發(fā)商品牌對(duì)于他們十分重要。潛在客群梳理客戶(hù)分類(lèi)企業(yè)高級(jí)管理人員、高級(jí)技術(shù)人才限購(gòu)政策邊緣型客戶(hù)其它項(xiàng)目未挖掘到的客戶(hù)分布區(qū)域蕭山區(qū)、衙前鎮(zhèn)、錢(qián)清鎮(zhèn)、楊汛橋鎮(zhèn)、坎山鎮(zhèn)職業(yè)特征紡織行業(yè)、化學(xué)纖維、交通運(yùn)輸設(shè)備、制造業(yè)、化學(xué)制品、金屬制品等行業(yè)高級(jí)管理人員和技術(shù)人才收入情況家庭年收入一般幾十萬(wàn)，且較為穩(wěn)定消費(fèi)喜好有超過(guò)一次的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，追求寬敞舒適型的三房及三房以上結(jié)構(gòu)的居住品質(zhì)改善型產(chǎn)品家庭顯著特征家境富裕，事業(yè)成功，擁有一定的財(cái)富。住房?jī)r(jià)值需求：看重樓盤(pán)品質(zhì)和投資價(jià)值，愿為具備良好升值潛力樓盤(pán)買(mǎi)單。因此對(duì)地段和配套，更要居住環(huán)境，對(duì)朝向、采光、通風(fēng)等要求較高，也對(duì)交通的便利性非常注重。客群屬性描述客戶(hù)分類(lèi)中產(chǎn)階級(jí)/政府機(jī)關(guān)公務(wù)員限購(gòu)政策邊緣型客戶(hù)其它項(xiàng)目未挖掘到的客戶(hù)分布區(qū)域衙前鎮(zhèn)、錢(qián)清鎮(zhèn)、楊汛橋鎮(zhèn)、坎山鎮(zhèn)職業(yè)特征鎮(zhèn)級(jí)、村級(jí)行政機(jī)關(guān)，金融系統(tǒng)等職能部門(mén)管理人員、企業(yè)技術(shù)骨干收入情況家庭年收入50萬(wàn)以?xún)?nèi)，較穩(wěn)定，且有較高的灰色收入消費(fèi)喜好有超過(guò)一次的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，追求寬敞舒適型的三房及三房以上結(jié)構(gòu)的居住品質(zhì)改善型產(chǎn)品家庭顯著特征

家庭責(zé)任感強(qiáng)烈，家境寬裕，現(xiàn)居于市區(qū)老式公房或開(kāi)發(fā)較早的商品房項(xiàng)目?jī)?nèi)。住房?jī)r(jià)值需求：看重區(qū)域環(huán)境及物業(yè)景觀條件，對(duì)配套設(shè)施要求明確，對(duì)于物業(yè)品質(zhì)也有較高的要求，追求居住的舒適性，需要空間尺度良好的住宅產(chǎn)品和完善的物業(yè)服務(wù)?？腿簩傩悦枋隹腿簩傩悦枋隹蛻?hù)分類(lèi)首次置業(yè)者/村民改善性置業(yè)者/個(gè)體經(jīng)營(yíng)者新生代型客戶(hù)分布區(qū)域衙前鎮(zhèn)、錢(qián)清鎮(zhèn)、楊汛橋鎮(zhèn)、坎山鎮(zhèn)職業(yè)特征企業(yè)中低層管理者、普通教師和科研人員、鎮(zhèn)級(jí)、村級(jí)行政機(jī)關(guān)等職能部門(mén)一般工作人員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者收入情況家庭年收入8萬(wàn)以上，較穩(wěn)定消費(fèi)喜好希望居住環(huán)境能得到改善，從原來(lái)的租房或者自住房改善到商品房，對(duì)小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、戶(hù)型設(shè)計(jì)基本要求一般家庭顯著特征家庭責(zé)任感強(qiáng)烈，年輕人，結(jié)婚型用房或者居住性置業(yè)，二/三口之家。住房?jī)r(jià)值需求：看重區(qū)域位置，對(duì)于物業(yè)品質(zhì)沒(méi)有太高的要求，追求住房居住性，需要合理的接受的價(jià)位住宅產(chǎn)品。物業(yè)類(lèi)別排屋、別墅類(lèi)小戶(hù)型公寓類(lèi)躍層、平層大戶(hù)公寓面對(duì)客群----高端型、品質(zhì)提升型客戶(hù)（區(qū)域企業(yè)老板、高級(jí)管理、技術(shù)人才。）面對(duì)客群----新生代型客群（周邊區(qū)域首次置業(yè)人群、周邊商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)。）面對(duì)客群----改善型客群、政策邊緣型人群（政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、改善性客戶(hù)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。）推廣主題：衙前首席花園洋房社區(qū)！（暫定）推廣主題：有容乃大，小亦為家！（暫定）推廣主題：“躍”生活、越開(kāi)心！（暫定）不同物業(yè)客群與推廣主題描述PART4項(xiàng)目形象定位展示備選案名：江灣綠苑項(xiàng)目推廣思路梳理項(xiàng)目地理位置、景觀資源的提煉備選推廣語(yǔ)：一江·一灣·一庭院項(xiàng)目規(guī)劃亮點(diǎn)的提煉項(xiàng)目形象定位展示

方案二江灣綠苑是否最貼切反映項(xiàng)目核心價(jià)值？江灣綠苑其它項(xiàng)目：清江嘉園、清河明苑、水岸名府......缺乏新意！內(nèi)涵不豐富！吸引力弱僅體現(xiàn)臨近