房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算及分配

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算及分配產(chǎn)企業(yè)成本核算的對象但隨著房地產(chǎn)市場向縱深發(fā)展，一個項目是綜合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓樓、寫字樓、商業(yè)用房或可單獨出售的配套設(shè)施等建構(gòu)筑物，按其建筑的性質(zhì)可能有普通多層、小高層、高層、別墅或裙樓等等，按其是否裝修還可以分為毛坯房、粗裝修房或精裝修房等，總之開發(fā)產(chǎn)品是復(fù)雜多樣。于是，在實際業(yè)務(wù)操作中有的以小區(qū)為核算對象、有的以分批開發(fā)的項目為核算對象、有以工程發(fā)包標(biāo)段為核算對象、有的以能否單獨編制概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目為成本核算對象、有的甚至提出以房地產(chǎn)開發(fā)真實可靠性大打折扣。套設(shè)施是否相聯(lián)系，因為一個項目無論是立項審批還是規(guī)劃審批，一般是獨立于其他項目的作為一個整體考慮的，在項目的建筑密度、容積率、綠化履蓋率、人防設(shè)計要求、配套設(shè)施的建設(shè)都是單獨要求的.所以在項目分批分期開發(fā)時如果簡單地按批次、按標(biāo)段或按建筑類別都不能合理而準(zhǔn)確地反映出開發(fā)產(chǎn)品的成本。于此有一檢驗成本核算準(zhǔn)確合理的方法，那就是在同一個立項項目中的同類開發(fā)產(chǎn)品的成本相當(dāng)，在銷售價格平穩(wěn)再剔除其成本核算對象時應(yīng)該以政府批準(zhǔn)立項的項目為單位，只有按照規(guī)劃的要求將所有應(yīng)該實施及配套的工程項目建設(shè)完成后才能算是整個項目的成本歸集完畢，否則，即使提前按照工程預(yù)算將相關(guān)的成本預(yù)提計入開發(fā)總成本也會有誤差。本歸集與其他行業(yè)的成本核算一樣，在確定了成本核算對象后，就是客觀選擇確定成本的結(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長，往往成片分期開三級成本明細(xì)時，對同一小區(qū)內(nèi)的各工程項相近的開發(fā)產(chǎn)品可以行當(dāng)合并，如甲小區(qū)——小高層、甲小區(qū)對象較多或是整個立項項目都需要承擔(dān)的公共成本，在核算時。都是計算出全部開發(fā)產(chǎn)品的單位建筑面積或可售面積成的銷售成本了，有些企業(yè)甚至不設(shè)置“開發(fā)產(chǎn)品”科目當(dāng)然，這對于一些規(guī)模小、開發(fā)產(chǎn)品較為單一的項目來些做也使得成本的二、三級明細(xì)核算失去意義。所以筆者一些制造企業(yè)的產(chǎn)品的核算方法，比如品種法、分批法于現(xiàn)代計算機技術(shù)，對各成項目分配土地成本包括土地出讓金、動拆遷補償費、土地權(quán)證費、契稅、土地使用稅、土地閑建筑規(guī)劃部門確定的總面積去與土地開發(fā)總成本對比，得到單位面積成本，進(jìn)而根據(jù)單一的開發(fā)產(chǎn)品的面積計算出其土地開發(fā)成本。如果是綜合項目土地用途不一樣，出讓價格也售配套設(shè)施用地的成本分開計算其相應(yīng)的成本在住宅成本的計算分配時如果還有不同類別體占地面積直接計算的土地成本及基礎(chǔ)設(shè)施的土地成本的分前期費用包括勘察費、規(guī)劃方案設(shè)計費、可行性研究費、環(huán)評費、施工圖設(shè)計費、招標(biāo)費、政府收取的各項規(guī)費、“五通一平費用”等為項目施工前所做的一切準(zhǔn)備而發(fā)生的成本費用。前期費用在開發(fā)產(chǎn)品的成本中所占比例相對來說較低，可以根據(jù)總費用與總面建筑安裝成本包括土建工程、水電安裝工程、室內(nèi)外裝修工程、設(shè)備及工器具購置等成本項目來而言，其分配對象較為明確，可直接按單體分配到單一產(chǎn)品對象，也可以借鑒工業(yè)企業(yè)的成本核算方法，對同一類別的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分類匯總，比如同結(jié)構(gòu)相同造價相成的分配相對于其他費用而言，要簡單明了，可采用按可售面積、工程造價比等方法進(jìn)行分地反映企業(yè)的經(jīng)營成果是沒有影響的。目的功能或是為了提高項目的服務(wù)品質(zhì)有償轉(zhuǎn)讓或不能有償轉(zhuǎn)讓的大型配套項目，而可以有償轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行核算，這里所指的是不能有償轉(zhuǎn)讓的設(shè)施。公建造成本，不需要分?jǐn)偼恋氐认嚓P(guān)的其他成本。分配方法與有些企業(yè)的項目公司將開發(fā)間接費一些應(yīng)該計入的管理費用計人開發(fā)間接費，這對成關(guān)于借款費用會計準(zhǔn)則中所講的是“固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時應(yīng)停止借款費用本”，也就是開發(fā)產(chǎn)品開始銷售后就應(yīng)該將借款費用計入期間費用了;而現(xiàn)行稅法則規(guī)定“