上海北岸長風寫字樓項目營銷推廣報告學習

上海北岸長風寫字樓項目營銷推廣報告學習目錄市場篇產(chǎn)品分析篇銷售計劃篇表現(xiàn)推廣篇市場篇全年需求旺盛，新政之下，成交基本趨穩(wěn)上海辦公市場供求走勢結論：2007年辦公市場整體表現(xiàn)為供不應求，市場成交活躍，全年供求比為1.99，供應缺口達91.8萬㎡。辦公市場自去年2月份開始啟動，成交量節(jié)節(jié)攀升，至7月份供求比值為30.98，10月份房貸新政之后成交基本持穩(wěn)，年末供應開始放量，短期內(nèi)供求比驟降至0.6其中位于寶山的上海國際鋼鐵服務中心新增供應10.8萬方全年價格穩(wěn)中有升，新政之后略有回落結論：2007年1-10月成交均價呈現(xiàn)震蕩上揚局面，10月份受房貸新政影響，成交均價開始回落；08年2月份證大五道口集中放量迅速拉升整體成交均價至20147元/㎡，環(huán)比上漲43%；2007年全年漲幅僅為7.52%，在供需矛盾突出的情況下，預計08年尚有較大的上漲空間。證大五道口35000元/平方米的集中成交放量影響上海國際鋼鐵服務業(yè)中心1.4萬方均價8314元/平方米繼續(xù)拉低成交價上海辦公市場價格走勢8月禁捂令出臺后，辦公市場供求放量明顯區(qū)域辦公市場供求走勢07.01-08.03普陀區(qū)共成交6944㎡，供應24768㎡，供求比為1.30，2007年2-8月僅4月新增1.9萬㎡，其余長達6個月時間無新增供應。8月受上海禁捂令政策的影響，辦公市場供應放量明顯，至年末達到最高峰，導致次年1月成交量大幅上升。匯華大廈、綠洲中環(huán)中心、旭輝商務廣場等項目的集中放量單位:萬M2價格自9月上漲明顯，個案成交影響整體價格區(qū)域辦公市場價格走勢1-8月期間，區(qū)域成交均價在14000元/㎡左右，9月在尚誠國際帶動下，區(qū)域成交價格迅速走高，年末達到19262元/㎡，平均月增幅為3.8%.08年1月在富麗大廈及金陽大廈等低價樓盤成交放量情況下，區(qū)域均價再次下挫，次月價格重返07年末高位富麗大廈、金陽大廈等低價項目的集中成交虹橋天山板塊辦公供應不足，給本案制造機會項目名稱上市時間主力面積成交均價虹橋銀都2006.1285-23523595首信銀都2006.560-9625918威寧綜合樓2006.958-15618471同達創(chuàng)業(yè)大廈2004.4130-14217616市場特征：1、競爭板塊內(nèi)商務氛圍濃厚，辦公項目入住率高達90%以上；2、甲級寫字樓新增供應不足，酒店式公寓供應量偏大；3、辦公主力供應面積在100-150m2之間；4、由于項目品質(zhì)的差異，導致成交價格落差較大，在17616-25918元/m2之間。干擾性競爭項目長風板塊：新興商務生態(tài)商務區(qū)天山板塊：地鐵2號線延伸段，市場熱點區(qū)域虹橋商務圈：完善的商務配套,市場成熟區(qū)域本案目前43883m2可售目前22414m2可售目前90849m2可售結論：根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前虹橋天山板塊尚有6.6萬m2辦公可售，其中80%以上的在售量是開發(fā)商自行持有，實際可售量僅為1.2萬m2，供求矛盾突出，需求有外移趨勢本案位于新興的長風生態(tài)商務區(qū)板塊，逐步成型的辦公氛圍將對天山虹橋客源進行地域性的導入，市場機會大市場需求以商務氛圍成熟的高品質(zhì)產(chǎn)品為主區(qū)域競品成交分析區(qū)域主要競品為匯華大廈、旭輝商務廣場、綠洲中環(huán)中心、匯銀銘尊，成交均價在21000-30000元/㎡；平均月去化套數(shù)為20套左右；綠洲中環(huán)中心依托便捷的交通和成熟的商務氛圍，東靠創(chuàng)業(yè)園區(qū)，并以高品質(zhì)產(chǎn)品規(guī)劃深受市場追捧，因此去化較快；匯華大廈雖靠中山北路，但交通動線和產(chǎn)品品質(zhì)不夠理想，去化較慢。綠洲中環(huán)中心匯華大廈旭輝商務廣場本案新興商務區(qū)，缺乏交通生活配套，商務氛圍不成熟交通便捷，東靠創(chuàng)業(yè)園區(qū)商務氛圍成熟項目名稱近期推盤成交套數(shù)推案套數(shù)成交均價主力面積月去化量銷售率匯華大廈07.12.19514812086044-781710.60%旭輝商務廣場07.11.2558862411260-3501567.44%綠洲中環(huán)中心07.10.212292492100056-1144691.97%匯銀銘尊07.12.15103130000560-1350332.26%匯銀銘尊長風生態(tài)商務區(qū)將成為08年辦公市場熱點07年普陀區(qū)的長風生態(tài)商貿(mào)園區(qū)辦公樓正式步入啟動階段，園區(qū)內(nèi)供應量主要集在“旭輝世紀廣場”一個樓盤上，而“匯銀”項目則在去年年底才推出2萬多方的供應量；08年隨著后續(xù)待開發(fā)辦公樓土地的不斷建設，大批量的項目將在今年推出，同時全球娛樂巨頭“米高梅”也加入到了長風生態(tài)商務區(qū)，大量的品牌企業(yè)注入進來，將不斷提升板塊整體水平，08年將迎來板塊的供應高峰，整體辦公樓市場也將迎來品質(zhì)之年。07年推出辦公樓物業(yè)07年各項目供應量07年各項目成交量匯銀金融商務中心2.28萬方——旭輝世紀商務廣場3.01萬方1.50合計5.35萬方1.50全球娛樂業(yè)巨頭“米高梅”加入“北岸·長風”合作計劃。項目總建筑面積7萬方，總投資12億人民幣沿蘇州河規(guī)劃將建設30至50幢、總建筑面積150萬平方米的中、高檔商務辦公樓群。直接競爭樓盤分析項目名稱價格產(chǎn)品類型層高戶型面積總價匯銀銘尊30000平層辦公3.7500-13001500-3900萬/套旭輝世紀廣場21000-23000平層辦公3.341-5886-133萬/套25000-28000LOFT5.2558-96153-254萬/套本案產(chǎn)品塑造方面應介于“匯銀銘尊”和“旭輝世紀廣場”樓盤之間我們選取了長風生態(tài)商務區(qū)目前在售的兩個辦公樓物業(yè)，他們是“匯銀銘尊”和“旭輝世紀廣場”。從銷售價格來看，由于定位不同導致兩個物業(yè)最終銷售價格有很大差異；從累計銷售率來看，整體市場呈現(xiàn)去化迅速的跡象，兩個物業(yè)總銷售率達到65%以上；從未來供應量來看，兩個物業(yè)后續(xù)總供應量為30.5萬方競品追蹤-------旭輝世紀廣場企業(yè)總部LOFT辦公平層辦公平層辦公整幢出售M北新涇站旭輝世紀廣場地處長風生態(tài)板塊，總規(guī)劃面積15萬平米，首期開發(fā)6.5萬平米，產(chǎn)品規(guī)劃包含生態(tài)商務企業(yè)總部，LOFT辦公，SOHO公寓式辦公古北路橋中環(huán)線蘇州河本項目匯銀銘尊小戶型辦公為主，企業(yè)總部為輔競品追蹤-------旭輝世紀廣場產(chǎn)品認知5A智能配置衛(wèi)生間TOTO,科樂或同檔次品牌空調(diào)大金515中央空調(diào)墻面,頂面乳膠漆(力邦,多樂士或同檔次品牌)電梯迅達地磚亞細亞或同檔次品牌開關插座西門子玻璃雙層中空玻璃

消防設施消防監(jiān)控,自動噴淋,煙感報警競品追蹤-------旭輝世紀廣場銷售分析從成交價格來看，企業(yè)總部產(chǎn)品定位明確，成交價格為22500元/平米，價格具有競爭力，一經(jīng)推出便去化完畢，為后續(xù)小戶型辦公銷售奠定市場基礎；從產(chǎn)品類型來看，LOFT辦公樓因產(chǎn)品附加值高，受到市場追捧，去化速度較快，價格被拉升至27000元/平米以上，11.25日推出的LOFT辦公月均去化15套，銷售率達71%；平層辦公銷售價格為21000-23000元/平方米，由于目前商務配套還不完備，且產(chǎn)品缺少高性價比優(yōu)勢，定價相對較高，市場抗性明顯，3.5日開盤至今僅去化7套。從成交客戶類型來看，是以自用型大客戶為主，多數(shù)為江浙地區(qū)從事服裝或化工行業(yè)的私營業(yè)主，長風板塊是鏈接江浙滬地區(qū)的交通樞紐，地理位置優(yōu)越是其購買的主要因素競品追蹤-------匯銀銘尊匯銀銘尊地處長風生態(tài)板塊，含生態(tài)商務企業(yè)總部，匯銀銘尊總占地54766平方米，建筑面積18.7萬平方米。由8幢經(jīng)典ARTDECO風格的建筑組成，配備近20000平方的專屬商業(yè)，5000平方米的高端商務會所中空玻璃幕墻立面大理石地面外立面天然石材與玻璃幕墻空調(diào)日立Hitachi大堂大理石電梯日立Hitachi通訊設備光纜、中國電信智能化設施光纜、5A、閉路電視監(jiān)控、中央空調(diào)設備監(jiān)控、電子顯示屏系統(tǒng)、移動電話無限覆蓋、每幢樓客梯聯(lián)控貨梯單控安保設施在線式巡更、報警探測器殘衛(wèi)間內(nèi)報警按鈕連接主報警主機消防設施消防監(jiān)控,自動噴淋,煙感報警5A智能配置競品追蹤-------匯銀銘尊產(chǎn)品認知競品追蹤-------匯銀銘尊在售產(chǎn)品認知類型面積范圍（M）層高（M）建筑層數(shù)套數(shù)總面積（M2）企業(yè)總部6號樓3.7101110879.857號樓3.77106943.968號樓3.77106943.96推案順序:2007.12.15匯銀銘尊推出地塊最南部的企業(yè)總部，共計31套24768㎡，3個月內(nèi)去化10套；另外6號樓的9-10層作為開發(fā)商自用，不對外出售。推案思考:企業(yè)總部緊鄰沿河綠化和蘇州河景觀，是整個地塊的最佳位置，開發(fā)商以企業(yè)總部快速銷售預熱市場，為后續(xù)小戶型辦公的推出提供市場支撐。以企業(yè)總部預熱市場，帶動小戶型辦公價格競品追蹤-------匯銀銘尊一期推案分析6#8#7#推案日期推案類型推案量總套數(shù)已售套數(shù)去化比例銷售價格月均去化2007.12.15企業(yè)總部24768311032.26%30000307年回顧1、07.01-08.03上海辦公市場成交穩(wěn)健,供應趨緩,整體表現(xiàn)為供不應求,10月份的貸款新政對辦公市場的成交量影響不大，但成交均價在此影響下出現(xiàn)連續(xù)三個月下調(diào)；2、區(qū)域成交平穩(wěn)，這也與上海整體走勢相同，8月底，上海實施禁捂令之后，供應放量明顯增大，成交均價在個案帶動下漲幅較快；3、根據(jù)已出讓土地推算，項目周邊未來辦公和商業(yè)供應量將超200萬平方米，以長風生態(tài)娛樂為主的生活商務圈正在形成；4、天山虹橋傳統(tǒng)商務區(qū)辦公供應萎縮，導致需求外移，長風生態(tài)社區(qū)位處虹橋商務區(qū)的輻射圈，辦公售價逐步走高。辦公市場回顧與展望08年展望1、08年市場將繼續(xù)穩(wěn)中有升，07年在供不應求的市場狀態(tài)下，成交價格保持穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)較大起伏，給08年預留了較大的上漲空間；2、08年長風板塊新增供應集中，將成為上海市辦公市場的新熱點；3、收縮銀根仍然是08年調(diào)控的主論調(diào)，辦公市場影響較小。辦公市場回顧與展望產(chǎn)品篇項目SWOT分析——SS（Strength，優(yōu)勢）區(qū)位優(yōu)勢－位于上海西商業(yè)門戶核心，區(qū)位優(yōu)勢巨大；規(guī)劃優(yōu)勢－屬于長風現(xiàn)代生態(tài)、商務、服務綜合規(guī)劃區(qū)，規(guī)劃優(yōu)勢顯著；交通優(yōu)勢－連接江浙交通干道的樞紐，古北路橋通車，大渡河路延伸至古北地區(qū)；軌道2號線延伸段通車，區(qū)域交通條件良好；位置優(yōu)勢－本案地處長風核心位置，站在長風生態(tài)商務板塊最前沿，具有標志性，起到領頭羊的作用；市場優(yōu)勢－30萬方高標準城市綜合體里專為中小企業(yè)量身定做的辦公區(qū)，市場稀缺；功能優(yōu)勢－完善與豐富整個綜合性商務區(qū)的服務功能；產(chǎn)品優(yōu)勢－規(guī)劃為新型綜合商務區(qū)，在周邊市場具有強烈的差異化優(yōu)勢，產(chǎn)品特點明顯；60-115㎡自由組合，內(nèi)設衛(wèi)生間，高標準的商務配置，電梯，大堂；景觀優(yōu)勢－直面長風公園無敵生態(tài)景觀，傍蘇州河及沿河綠化帶，游艇碼頭近在咫尺。項目SWOT分析——WW（Weakness，劣勢）區(qū)位概念－長風地區(qū)屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，長久以來形成的區(qū)位舊觀念有待引導；周邊環(huán)境－目前項目周邊為尚未改造的廠區(qū)，整體環(huán)境相對較差，舊區(qū)面貌在短期之內(nèi)還難以徹底改觀；市政進度滯后－隨著動拆遷難度的加大，普陀舊區(qū)改造速度將明顯放緩，各項市政建設的進度難以保障，區(qū)域整體環(huán)境改善的進程將大大減速；產(chǎn)品本身－由于產(chǎn)品原設計方向問題，導致樓層走廊幽長且光線暗淡，與純正的辦公樓相比，有一定劣勢。項目SWOT分析——OO（Opportunity，機會）板塊創(chuàng)新機遇－本板塊屬于新興規(guī)劃開發(fā)的綜合商務區(qū)，處于白紙待畫階段，具有巨大的創(chuàng)意和發(fā)展空間，可塑性極強；搶占市場先機－目前長風在售的專門針對中小企業(yè)的商務辦公；交通區(qū)位提升－與長寧區(qū)建立鏈接，區(qū)位層次提升，辦公樓利好條件形成，形式良好。項目SWOT分析——TT（Threat，威脅）政策風險－政府宏觀調(diào)控一輪緊似一輪，旨在遏制房產(chǎn)過度投機，不排除政府視市場發(fā)展再次出手干預，市場具有較大的宏觀調(diào)控風險；發(fā)展風險－本區(qū)域為新興發(fā)展板塊，區(qū)域整體開發(fā)周期較長，在未來發(fā)展中具有較多的不確定因素。SWOT總結本案有著出眾的綜合素質(zhì)，具備了強有力的競爭優(yōu)勢。1、優(yōu)勢明顯的項目特點

(位置優(yōu)越，景觀無敵，完備商務資源配置，多功能小面積辦公)2、與項目吻合的區(qū)域規(guī)劃方向3、增長的市場有效需求，產(chǎn)品在區(qū)域的稀缺性4、形成互動完整的商業(yè)模式，商業(yè)效益最大化5、強強聯(lián)合的開發(fā)團隊根據(jù)產(chǎn)品性質(zhì)和區(qū)段景觀分類高區(qū)西北朝向可遠眺蘇州河景觀低區(qū)西北朝向未來視野景觀可能受到遮擋低區(qū)東南朝向可看小區(qū)內(nèi)景高區(qū)東南朝向可看長風公園與蘇州河雙景觀2F商鋪內(nèi)鋪1F商鋪部分沿街B類產(chǎn)品A類產(chǎn)品D類產(chǎn)品C類產(chǎn)品產(chǎn)品分析辦公部分辦公房型以60-65平米小面積為主力戶型，180平米以上戶型都位于景觀效果最好的位置產(chǎn)品分析辦公布局呈東南和西北朝向,東南向中高區(qū)可觀長風公園和蘇州河景觀，視覺效果遠優(yōu)于西北向房源銷售中需注重:由于西北向的主力戶型面積略大于東南向的主力戶型，為達到均勻去化的目的，在價格制定時注意總價的控制商鋪部分商鋪主力面積在50-100平米范圍，200平米以上有2套，位于沿街商業(yè)價值最好處產(chǎn)品分析1F平面圖2F平面圖該項目商鋪為1-2F，多數(shù)鋪面呈內(nèi)鋪狀態(tài)，進入該鋪位需要乘坐電梯才可到達，故整個2F部分商鋪商業(yè)價值無法得到最大程度的體現(xiàn)。銷售中需注重:銷售中注意去化的均衡性，可考慮二層商鋪作為辦公房去化，利用其具備4.5米層高的優(yōu)勢。比較項目旭輝世紀廣場本項目比價系數(shù)權重加權系數(shù)位置離長風公園/古北路橋遠離長風公園/古北路橋近1.1520%0.23室內(nèi)裝修標準精裝修標準600元/平米，戶內(nèi)大金中央空調(diào)精裝修600元/平米，戶內(nèi)獨立分體VRV商務空調(diào)0.9520%0.19功能性普通戶內(nèi)廚衛(wèi)多功能1.1530%0.345景觀內(nèi)部景觀公園/河景1.1520%0.23公共部位裝修標準4部迅達4部蒂森克虜伯1.75m/s1.0210%0.102產(chǎn)品比價系數(shù)

1.097銷售均價2300025231

辦公價格研判與競品旭輝世紀廣場的價格比較比較項目匯銀銘尊本項目比價系數(shù)權重加權系數(shù)位置離長風公園/古北路橋遠離長風公園/古北路橋近1.120%0.22面積范圍560-140050-2011.120%0.22室內(nèi)裝修標準毛坯精裝修600元/平米120%0.2功能性大空間公共衛(wèi)生戶內(nèi)廚衛(wèi)多功能1.0510%0.105景觀河景公園/河景1.110%0.11公共部位裝修標準日立1.75m/s智能停層4部蒂森克虜伯1.75m/s0.8510%0.085工程進度外立面完成08年6月交房結構封頂，09年6月交房0.8510%0.085產(chǎn)品比價系數(shù)

0.94銷售均價3000028200

辦公價格研判與競品匯銀銘尊的價格比較通過競品的比價研判，本案辦公部分的價格支撐在25000元至28000元之間，最終開盤的價格將根據(jù)客戶的摸底落位情況，進行確定。競品研判價格結論商鋪價格研判板塊內(nèi)無同類產(chǎn)品,參考值選取天山及虹橋板塊沿街商鋪,平均租金為9-10元/m2/天，因項目虹尚處于開發(fā)建設過程中，不如天山橋板塊成熟,研判租金應略低于天山與虹橋板塊。A．平均租金按7.5元/㎡/天計，投資回報率按7%計，空置率按10%計推導1層商業(yè)銷售均價：40555元/㎡因小區(qū)內(nèi)有國際知名品牌商業(yè)的入住，增加產(chǎn)品的附加值，故銷售價值可增加1.15倍銷售均價可提升至：46638元/㎡B．由于2層商業(yè)不臨街，且出入口不獨立，通道狹小過長，不具備常規(guī)商鋪的經(jīng)營價值，故整體定價趨向于辦公，參照三層與四層辦公價格差異系數(shù)定價，與底層商鋪拉開差距。推導2層商業(yè)銷售均價：21511元/㎡因2層商業(yè)層高4.5米，相對三層以上辦公房具有層高優(yōu)勢，故銷售價值可增加1.1倍銷售均價可提升至：23662元/㎡按上述定價原則,商鋪平均售價為33777元/㎡產(chǎn)品分類層高面積銷售報價預計總銷1、A類產(chǎn)品（東南朝向辦公）3.2米9762.48280002733494402、B類產(chǎn)品（西北朝向辦公）3.2米4803.83260001248995803、C類產(chǎn)品（底層商鋪）4.5米1132.6750000566335004、D類產(chǎn)品（二層商鋪）4.5米1440.252400034566000合計

17139.23489448520產(chǎn)品分類及銷售報價按上述報價，辦公均價27000元/平米，商鋪均價35000元/平米上述價格為客戶蓄水階段的報價，最終根據(jù)蓄水情況確定開盤銷售價格及相應的優(yōu)惠折扣方案。銷售篇實現(xiàn)速度與利潤的雙贏銷售價格預期:辦公部分銷售均價實現(xiàn)26000元/平方米商鋪部分銷售均價實現(xiàn)33000元/平方米代理房屋銷售速度:辦公部分開盤七個月內(nèi)累計完成100%銷售率商鋪部分開盤五個月內(nèi)累計完成90%銷售率銷售目標4月6月7月8月5月現(xiàn)場樣板段展示準備期第一波強銷期5月8日辦公房開盤臨時接待處進場9月10月售樓處樣板房交付使用北岸長風工作進度與銷售節(jié)點11月12月7月初商鋪開盤持續(xù)期銷前相關準備工作銷售價表制定確認售樓處樣板房裝修交付客戶蓄水工作展開開盤銷售執(zhí)行計劃制定確認通過對意向客戶的落位價格測試，形成開盤銷售價格策略在媒體炒作效應下，配合開盤優(yōu)惠方案引發(fā)辦公第一波熱銷，視蓄水形勢適時推出商鋪以價格價格控制方案實施整層銷控計劃，有目標地去化房源，控制好銷售節(jié)奏消化剩余房源，完成預期銷售目標銷售工作重點利用現(xiàn)場樣板效應引發(fā)第二波熱銷，逐步釋放銷控樓層在第一波銷售價格基礎上，實施提價策略，實現(xiàn)利潤最大化第二波強銷期蓄水期預售許可證銷售期重要節(jié)點10月蓄水期銷售均價25300元/m2銷售率達65%回籠資金2.4億元6月7月12月5月8月9月11月銷售期辦公商鋪08年銷售均價33000元/m2銷售率達到80%資金回籠0.68億元銷售均價27300元/m2銷售率達95%回籠資金1.19億元銷售均價27300元/m2銷售率達100%回籠資金0.19億元銷售均價33000元/m2銷售率達到90%資金回籠0.08億元辦公實現(xiàn)銷售額3.78億元,商鋪實現(xiàn)銷售額0.74億元,合計4.52億元.蓄水期銷售節(jié)奏控制及資金回籠蓄水期儲客計劃因開盤前已獲取預售許可證，為保證達到有效蓄水效果，自4月20日起收取客戶誠意金，目標至5月7日開盤前達到200組有效客戶的蓄水量。目的：方式：客戶有意參加開盤認購的可先行支付誠意金，每套收取人民幣50000元整作為認購誠意金，簽約后轉(zhuǎn)為購房款，不限制意向認購套數(shù)。通過購房意向表的形式進行客戶認購位置、數(shù)量和接受價格的摸底。原則：對購房人的確認，實行實名制認購，意向客戶不能更名，開盤認購前對預售合同及相關合同文本的各項條款需事先確認，同時提供真實的個人或企業(yè)貸款資料以便銀行初步審核貸款資信。支付誠意金客戶可享受開盤優(yōu)惠折扣。開盤認購方案1、通過初步客戶摸底確定開盤報價，開盤前三天內(nèi)對意向客戶進行疏理，并進行區(qū)段報價，鎖定客戶認購意向并進行開盤價格微調(diào)以便均衡去化房源。2、開盤當日按認購意向書編號進行排序，通知意向客戶至售樓中心進行認購。3、開盤當日易居內(nèi)網(wǎng)操作認購，客戶確定室號后，簽定《定金合同》并補足定金至人民幣100000元整。開盤認購流程：開盤認購規(guī)則：1、按照《認購意向書》編號，將意向客戶分成幾批，通知其按規(guī)定時間參到售樓中心進行認購。2、每批認購時間段，按照到場客戶的《認購意向書》編號順序進行認購。3、在指定期間不參加認購的客戶，視同其放棄優(yōu)先認購權利。開盤價格優(yōu)惠方案支付誠意金客戶享受開盤價格優(yōu)惠方案:付款方式優(yōu)惠方式按揭付款報價打99折一次性付款報價打98折2-4套報價打97折5-7套報價打96折8-10套報價打95折11套以上報價打94折注：多套購買的優(yōu)惠方案不論付款方式；上述優(yōu)惠方案針對誠意金客戶，未支付誠意金的客戶視開盤銷售情況調(diào)整優(yōu)惠方案。單套多套注：上圖中價格銷控樓層登記銷控樓層開放銷售樓層銷售房源控制室號0102030405060708091011121314樓層19

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價格控制控制方式：1、8/9/10樓三個層面采用交易登記方式銷控

依據(jù)銷售節(jié)點，在9月初逐層釋放銷控，實現(xiàn)銷售2、12/16/17樓三個層面采用價格方式銷控

以大客戶整層洽談為銷售說辭，價格無折扣，待其余房源去

化率達到70%時逐層釋放，實現(xiàn)銷售推廣篇引導產(chǎn)品功能需求建立項目在長風板塊的領導地位長風區(qū)域的在整個市場影響力企劃解決的核心問題策略推廣分析之項目定義：一、（城市）長風板塊上海西商業(yè)門戶，上海城西商業(yè)格局中不可或缺的地位。二、（區(qū)域）上海西商業(yè)門戶中的標桿項目，長風地標建筑三、（項目）與項目自身的國際娛樂中心、五星級酒店及國際總部等商務資源互動共享，將商業(yè)價值最大化，形成一個完整的商業(yè)體系。項目定位——功能定位為滿足目標客戶的需求，需要迎合和引導客戶，加強產(chǎn)品核心競爭力，本案將體現(xiàn)以下的特點，將幾大功能融為一體。本案現(xiàn)代辦公功能生態(tài)休閑功能個性空間功能社交功能資源共享功能投資功能產(chǎn)品特性決定目標客戶購買者使用者投資者租金回報升值空間完全各自獨立的客群根據(jù)定價策略，可預期目前需要印證投資型客戶特點：看好長風板塊未來發(fā)展空間，對目前上海發(fā)展的速度與潛力充滿信心，精明，理性，他們的眼中永遠只有利益。不限區(qū)域，多為職業(yè)炒家。項目定位——投資型客戶定位上海及外地、外籍的投資客戶，多以職業(yè)炒家為主。項目定位——投資兼自用型客戶定位投資兼自用型客戶特點：為了滿足辦公的需求，改善辦公條件，提升企業(yè)檔次保值至上，降低投資風險，達成完美投資組合長線穩(wěn)定投資，看好區(qū)域未來發(fā)展前景全市范圍內(nèi)的客戶，認可區(qū)域價值，并對區(qū)域發(fā)展有足夠信心。項目定位——自用型客戶定位以區(qū)域內(nèi)或區(qū)域周邊客戶為主，熟悉并認可本區(qū)域價值，對本區(qū)域發(fā)展有深度認識中小成長型企業(yè)客戶目標客戶行業(yè)劃分：高科技行業(yè)（其中含概IT行業(yè)的研發(fā)中心）、律師事務所、注冊會計師事務所、信息咨詢、公關公司、軟件開發(fā)、設計(包括網(wǎng)頁設計)等新興行業(yè)。自用型客戶的特點：空間要求不一定大，但配置一定要齊備。要求豐富的商務資源支持，以滿足日益俱增的商務需求加快商務運作效率，提高業(yè)務資源的商務平臺展示企業(yè)良好的品牌形象快捷暢通的交通，加快工作反應速度生態(tài)自然的人性化辦公空間，產(chǎn)生更有效率的工作板塊蘇州河畔長風公園旁長風板塊，上海西商業(yè)門戶品牌地產(chǎn)巨頭天鴻集團公司實力鑄就建筑設計美國nbbj設計事務所第一太平專業(yè)物管產(chǎn)品60-115平米生態(tài)商務平臺功能齊全的個性精裝空間4部德國蒂森克虜伯品牌電梯獨立分體式VRV商務空調(diào)配置北岸長風30萬平米5A級商務配套2、3、4號輕軌，數(shù)十條公交線途經(jīng)屬性定位：長風商務資源核心，蘇河生態(tài)商務平臺廣告語：資源決定未來主要針對職業(yè)投資客，部分自用客案名：瓏源國際品牌價值體系主推案名：瓏源國際廣告語：資源決定未來瓏，王者之龍之勢，給客戶事業(yè)成功的祝愿，暗示戶型“玲瓏”的特點源，蘇州河，事業(yè)的起源和資源，源源不絕，財也王者之龍的起源地，國際代表高標準的定位，全球化的標志，整個調(diào)性大氣、正統(tǒng)，氣質(zhì)感強，記憶點強烈，具有極強的推廣性。資源才能成就輝煌未來，這是恒久不變商業(yè)定律，本案擁有行政、商務、生態(tài)等終端配套，在區(qū)域內(nèi)乃至全市范圍內(nèi)都具有不可比擬的資源優(yōu)勢，被周邊競品當作優(yōu)勢配套來宣傳，資源的優(yōu)勢是本案的優(yōu)勢所在，是別的項目無法比擬更無法超越的。北岸·長風Ⅰ座

明確項目是北岸長風整體的其中一員，借助北岸長風整體形象。北岸·長風第一個正式上市的樓宇，既是第一，也具有唯一性。Ⅰ體現(xiàn)出一種具有積極向上精神，形象識別力強，具有極強的視覺表現(xiàn)力，朗朗上口，利于后期項目的推廣智趣長風意為智慧的源頭長風板塊內(nèi)小戶辦公的屬性。暗示以小博大的投資心態(tài)輔助案名二輔助案名三整體推廣思路板塊蓄勢鑄底價格銷售傾瀉上海最具前景的商務板塊資源決定未來支撐點政府導向城市商業(yè)發(fā)展趨勢整體集約型規(guī)劃北岸長風獨占區(qū)位最大優(yōu)勢媒體造勢資源優(yōu)勢集合體支撐點長風區(qū)域地標占據(jù)優(yōu)勢資源集中型SP，PR銷售傾瀉產(chǎn)品引導，利潤最大化小資本占有大資源資源決定資本大面積廣告轟炸藍籌商務平臺強銷期二1、推廣背景：5月8號開盤5月6月7月8月9月10月11月籌備期2、目的：長風重點板塊炒作，引起市場關注項目核心價值釋放，促進銷售3、主題：資源創(chuàng)造資本3、推廣方式廣告線現(xiàn)場包裝路旗銷售道具制作整體營銷方案確定媒體計劃落實1、推廣背景：辦公首次開盤，商業(yè)開盤2、目的：項目入市，進入銷售狀態(tài)4、推廣方式廣告線活動線協(xié)同政府部門及相鄰項目炒作板塊，整合媒體進行新聞輿論攻勢，從城市商業(yè)格局、長風集約化商業(yè)，交通樞紐，經(jīng)濟輻射力等角度深度報道板塊價值報廣，上海樓市，雜志，戶外公交車，電臺，網(wǎng)絡訴求點：上海西商業(yè)門戶資本向資源看齊主題：“綠色亞洲，在變革中實現(xiàn)共贏”博鏊亞洲論壇對上海經(jīng)濟的意義（政府官員，經(jīng)濟專家）主題：國際金融論壇（投資專家\EMBA學員）主題：項目推介會（易居會員）主題：五月房展會3、主題：項目細節(jié)賣點釋放1、推廣背景：奧運會，銷售高潮，房展會4、推廣方式廣告線活動線建立項目長風的地標建筑和資源核心的形象形成不可超越的競爭格局。進行產(chǎn)品投資引導，炒作熱銷情況根據(jù)前期投放效果選擇已運用的媒體，增加電視，DM，短信訴求點：資源決定資本吸引力地標建筑，資源核心，蘇州河生態(tài)商務平臺，5A標準配置主題：跨界營銷，與寧波商會，溫州商會聯(lián)動，舉行項目投資推介會主題：客戶答謝酒會（口碑效應）主題：項目推介會主題：十月房展會4月2、目的：項目價值提升，加強客戶信心引爆銷售，利潤最大化制造板塊熱點，形成強勢市場號召力項目價值印證，持續(xù)市場熱點，品牌力轉(zhuǎn)換為銷售力5.8辦公開盤7月初商業(yè)開盤辦公二波強銷強銷期一推廣費用預算850萬元（含260元/平米）清盤期北岸·長風媒體推廣費用總計約845萬元，充分考量本案的實際情況后，就本案的營銷推廣費用明細列表如下：類型內(nèi)容發(fā)布時間數(shù)量預估費用（元）現(xiàn)場包裝售樓處包裝、現(xiàn)場看板及其他裝飾等4月底前完成

100,000地盤包裝（圍墻、條幅、精神堡壘等）4月底前完成200,000售樓處樣板房搭建4月底前完成3套930,000現(xiàn)場樣板房搭建9月底前完成樣板段570,000模型制作及修復4月底前完成260,000效果圖4月底前完成8張40,000宣傳品VI系統(tǒng)名片、信封、信紙、手提袋等4月底前完成500020,000宣傳品樓書、折頁、DM、房型單片等4月底前完成500080,000電視片制作現(xiàn)場電視片DVD制作長期及電視播放1100,000禮品類廣告?zhèn)?/p>

200020,000通路戶外廣告延安路高炮長期30大渡河路、光復西路、金沙江路道旗5月1－31日300對144,000人民廣場、金沙江路、中山公園、婁山關路地鐵站橫幅廣告5月1-31日4站400,000941、67路車身廣告5月1日－10月31日各3輛車183,0001、預熱期各項準備工作2、預熱期相關媒體桂廣工作媒體報紙新聞晨報半版4月27、28日268,000東方早報半版4月27、28日277,000新聞晚報半版4月28、29日2151,200第一財經(jīng)日報半版4月28、29日2171,600溫州都市報半版4月28、29日261,600雜志上海樓市整版4月下旬刊137,500租售情報封面拉頁4月下旬刊183,200折商第一跨頁4月下月刊190,000網(wǎng)絡搜房網(wǎng)主頁4月下旬1100,000焦點寫字樓網(wǎng)主頁及鏈接4月下旬1100,000短信上海西商業(yè)門戶，長風新商務地標4月27日30萬36,000銀行帳單交行和中行7萬份金卡、國際卡用戶4月28日1120,000手機VIP帳單20萬份4月28日180,000直投易居會短信通知4月28日

0電視第一財經(jīng)宣傳片剪輯播放4月22－28日2￥150,000.00廣播交通101.7項目宣傳廣告每天11次重播4月22－28日1￥94,500.00SP活動產(chǎn)品推介會4月下旬1150,000類型內(nèi)容發(fā)布時間數(shù)量預估費用（元）注：以上預熱期費用小計：4,417,600元。類型內(nèi)容發(fā)布時間數(shù)量預估費用（元）戶外保持原有不變0紙媒報紙新聞晨報整版5月8日168,000東方早報整版5月8日177,000第一財經(jīng)日報整版5月8日1158,40021世紀經(jīng)濟報道彩半5月8日1103,320雜志《上海樓市》封面拉頁5月10日199,000寶馬目錄前第一