房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)項(xiàng)目管理概述

財(cái)務(wù)部的工程管理我認(rèn)為“財(cái)務(wù)部的工程管理〞對于完成工程目標(biāo)要比“工程的財(cái)務(wù)管理〞更加主動(dòng)，范圍更廣，管理力度更大。所以用“財(cái)務(wù)部的工程管理〞為題更能反映財(cái)務(wù)部在工程管理中的作用。傳統(tǒng)上，衡量工程是否成功實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)是“按時(shí)、不超預(yù)算和準(zhǔn)確〞。新的標(biāo)準(zhǔn)除了這些,還包括“實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益、贏得股東或投資者的支持和采納〞等。財(cái)務(wù)工程管理的目的：財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是“利潤最大化〞,針對工程的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該是“工程利潤最大化〞，換句話說就是讓股東或投資者收益最大化。而工程目標(biāo)的成功要受工作范圍、工程本錢、進(jìn)度方案及客戶滿意四個(gè)因素制約。即財(cái)務(wù)管理及工程管理的目標(biāo)都是要讓客戶滿意。所以我理解財(cái)務(wù)部的工程管理是通過在實(shí)現(xiàn)本錢、進(jìn)度及質(zhì)量三者平衡的根底上而進(jìn)展方案控制等的系列管理工作來到達(dá)股東或投資者收益最大化目標(biāo)的管理過程。每個(gè)工程都是獨(dú)一無二的、屬于一次性的任務(wù)，即每個(gè)工程有其獨(dú)特性。但也有其共性，共性就是都要經(jīng)過立項(xiàng)、開發(fā)銷售一系列的階段。工程各階段財(cái)務(wù)對應(yīng)的管理工作：工程管理不只是工程經(jīng)理部，而是所有部門都在配合、執(zhí)行,記錄、分析工程進(jìn)程，保障工程順利進(jìn)展。財(cái)務(wù)部管理工作也滲透到工程準(zhǔn)備、方案,執(zhí)行與控制，收尾四大階段,表達(dá)了其反映及監(jiān)視的管理職能：序號(hào)工程各階段名稱對應(yīng)的管理工作標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)必備資料１.１工程準(zhǔn)備階段，工程可行性分析對工程可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測算(核心指標(biāo)：內(nèi)部收益率及銷售凈利率〕投入少、回報(bào)高、見效快(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)工程的根本概況，工程開發(fā)方案、估算本錢,工程銷售方案，合作方承諾等１.２工程聽證會(huì)準(zhǔn)備將工程可行性分析階段成果形成文字形式：工程的本錢測算、稅收分析、經(jīng)濟(jì)效益分析及資金運(yùn)用預(yù)測內(nèi)部收益率≥２５%銷售凈利率≥９%１.３工程土地合同談判、簽訂有關(guān)付款方式和稅收政策等的建議，確定工程公司注冊資金及股東單位、出資比例。風(fēng)險(xiǎn)最小化、利益最大化(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)２.１工程方案，設(shè)立工程經(jīng)理部根據(jù)工程開發(fā)方案、銷售方案等資料編制工程經(jīng)營方案工程投資回報(bào)，利潤、費(fèi)用指標(biāo)(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度〕按開發(fā)銷售方案編制的固定資產(chǎn)購置方案、人員配置方案、營銷費(fèi)用方案２.２目標(biāo)本錢確定會(huì)同本錢管理部編制目標(biāo)本錢可控，符合經(jīng)營方案(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度〕工程規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)確定，工程施工圖完成３．１工程執(zhí)行與控制，工程招標(biāo)、簽訂施工、甲供材料合同施工、甲供材料合同的審核在目標(biāo)本錢范圍內(nèi)，付款條款合理目標(biāo)本錢目標(biāo)本錢確定３.２工程施工,合同款及進(jìn)度款的支付合同款及進(jìn)度款支付的審核按合同付款對應(yīng)的合同對應(yīng)的合同已簽訂３.３工程動(dòng)態(tài)本錢情況每月會(huì)同本錢管理部編制工程動(dòng)態(tài)本錢，分析本錢變動(dòng)原因與目標(biāo)本錢比較〔公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)目標(biāo)本錢確定３．４工程前期銷售推廣營銷合同及付款的審核在方案范圍內(nèi)營銷費(fèi)用方案營銷費(fèi)用方案確定３.５工程開盤預(yù)售財(cái)務(wù)前臺(tái)收取房款,換退房審核,應(yīng)收帳款管理，銷售合同抽查等應(yīng)收帳款最少化(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)預(yù)售許可證３．６工程綜合變動(dòng)情況分析分析工程各變動(dòng)因素對經(jīng)營方案的影響與經(jīng)營方案比較〔公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)以上資料確定４.１工程收尾,工程入住房款補(bǔ)差的審核，入住前臺(tái)收款安排等工作與預(yù)測面積比較(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)測繪報(bào)告４．２工程竣工結(jié)算會(huì)同各部門召開工程總結(jié)會(huì)議，編制工程評估報(bào)告(公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度〕４.３工程結(jié)盤審計(jì)協(xié)助總部審計(jì)室完成工程結(jié)盤審計(jì)內(nèi)部收益率≥２５％銷售凈利率≥９%〔公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度)工程竣工結(jié)算財(cái)務(wù)部在工程管理中所起的作用：從上表財(cái)務(wù)部工程管理的各項(xiàng)工作中無法清晰地看出財(cái)務(wù)部在工程管理中所起的作用。事實(shí)上,財(cái)務(wù)部在工程管理中確實(shí)是起到了舉足輕重的作用。下面我用幾個(gè)例子進(jìn)展說明。工程可行性分析：(有關(guān)公司機(jī)密，隱去)通過測算分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)是財(cái)務(wù)部工程可行性分析的作用。合同款支付的審核：〔有關(guān)公司機(jī)密，隱去)這里要提醒我們注意的是在開工方案時(shí)除了考慮工期因素外，還要從節(jié)約工程本錢的角度出發(fā)。動(dòng)態(tài)本錢測算分析：經(jīng)測算？月？日稿的？？？本錢較年初工程經(jīng)營方案時(shí)的？？？？元/㎡上升了？？元/㎡，可售住宅及商業(yè)單位本錢到達(dá)了？？？？元／㎡。由于本錢上升工程利潤減少？？？？萬,稅后利潤減少？？？萬，單位凈利減少？？元／㎡,凈利率下降？%，售價(jià)增加？？元/㎡才能到達(dá)先前凈利率？%的要求；２００３年方案奉獻(xiàn)利潤？？？？萬,由于本錢上升,影響經(jīng)營方案？？？萬。經(jīng)分析，了解到本錢上升是因?yàn)椋孩?？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？；②？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？。最終？月？？日的本錢會(huì)議上一期本錢定在？？？？元／㎡,調(diào)整分?jǐn)偡椒?，？？？？？，?cái)務(wù)帳務(wù)處理那么仍持穩(wěn)重性原那么，？？？？？？？？？？？？？？。綜合情況分析：？月中旬？？？？部反響頂層房型加建閣樓可能出現(xiàn)？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？等的問題,通過會(huì)議討論后，定下來？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？。財(cái)務(wù)部在工程綜合情況變動(dòng)分析中將上述決策的過程記錄了下來，在以后面臨同樣決策時(shí)就有了依據(jù)。下面探討的是上述例子財(cái)務(wù)部工程各項(xiàng)變動(dòng)情況分析中資料的來源。記錄分析工程各項(xiàng)變動(dòng)情況的根底就是與工程相關(guān)部門的資料共享和信息溝通。記得有一句廣告詞：“溝通無限，快樂無限〞,用它來形容財(cái)務(wù)部的溝通最恰當(dāng)不過了。工程管理與財(cái)務(wù)相關(guān)的主要業(yè)務(wù)流程〔收付款業(yè)務(wù)〕與溝通：工程施工階段付款業(yè)務(wù)流程：從上圖可知施工階段的付款流程很簡單。但是當(dāng)施工單位提請支付進(jìn)度款時(shí),作為審核該筆業(yè)務(wù)的各個(gè)部門經(jīng)辦人員很難單就該筆業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)問題，要發(fā)現(xiàn)問題各個(gè)部門經(jīng)辦人員就必須溝通和信息反響。比方：(有關(guān)公司機(jī)密，隱去)工程銷售過程信息的溝通：下面是有關(guān)應(yīng)收帳款催繳的業(yè)務(wù)流程：③提供水單詢問是否到帳③提供水單詢問是否到帳②已支付提供水單⑤到帳，開具發(fā)票銀行財(cái)務(wù)部①催繳業(yè)務(wù)員客戶⑤到帳，開具發(fā)票銀行財(cái)務(wù)部①催繳業(yè)務(wù)員客戶④④收款憑證客戶以轉(zhuǎn)帳的方式支付房款客戶以轉(zhuǎn)帳的方式支付房款從上圖可發(fā)現(xiàn)，〔有關(guān)公司機(jī)密，隱去)財(cái)務(wù)部工程管理的重點(diǎn)在于業(yè)務(wù)流程管理,在于溝通。財(cái)務(wù)部工程管理的樂趣在于溝通，進(jìn)步也在于溝通。財(cái)務(wù)部工程管理的開展方向：？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？