養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式與說明

點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本目錄Ⅰ.中國的養(yǎng)老地產(chǎn)Ⅱ.全齡社區(qū)Ⅲ.養(yǎng)老人群的特征與需求Ⅳ.養(yǎng)老地產(chǎn)運營的9大要訣第一頁，共41頁。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本中國是目前世界老年人口最多、增長最快的國家。截至2014年底，我國60歲及以上老年人口已達2.12億人，占全國總?cè)丝诘?5.5%。據(jù)全國老齡委辦公室估計，到2025年，老年人口總數(shù)將達到3億；到2050年我國老年人口總數(shù)將超過4億，即每三個人中就有一個老年人。

隨著我國步入老齡社會，養(yǎng)老問題已經(jīng)成為中國關(guān)注的大事，同時養(yǎng)老型地產(chǎn)也成了諸多開發(fā)商爭搶的商機。Ⅰ.中國的養(yǎng)老地產(chǎn)第二頁，共41頁。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本中國現(xiàn)有的養(yǎng)老居住特點和現(xiàn)狀第三頁，共41頁。中國現(xiàn)有的養(yǎng)老居住特點。在中國傳統(tǒng)居住千年文化“孝義”思想沉淀影響下，十分重視家庭團聚觀念，習慣于三代同堂的生活方式，大部份老年人更愿意與子女共居住或鄰近子女居住，以盡享天倫之樂。因而，中國約有85%的老人仍首選居家養(yǎng)老，其次約有7%的老人才是愿意入住養(yǎng)老院。國家和地方政府出臺了基本養(yǎng)老保障政策，確立了以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)、以社區(qū)養(yǎng)老為依托、以機構(gòu)養(yǎng)老為補充的主調(diào)，并提出構(gòu)建“9073”的養(yǎng)老格局（即：90%通過家庭照顧實現(xiàn)養(yǎng)老，7%通過社區(qū)照顧養(yǎng)老，3%入住養(yǎng)老機構(gòu)集中養(yǎng)老）。

第四頁，共41頁。

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)從投資到獲取回報需要一個漫長的過程。中國老齡科學研究院的專家們曾表示，養(yǎng)老地產(chǎn)一般的年投資回報率不過10%。建立一個養(yǎng)老社區(qū)，在中型城市需要成千上萬畝土地，若在交通方便、環(huán)境較好地段找到這樣的一塊土地實非容易之事。況且，由于招拍掛土地成本太高，通過正當途徑拿地很難。如何拿地開發(fā)的性質(zhì)決定了成本高低，也決定了今后如何退出。養(yǎng)老地產(chǎn)的土地性質(zhì)非常重要，有險資的則希望與政府協(xié)議拿地，比如用工業(yè)用地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，成本雖然低廉，但最后的退出會相當麻煩。此外，用于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地是屬于經(jīng)營性的還是非經(jīng)營性的，是應(yīng)該通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛，這些政策在地方并沒有得到細化落實。基于這樣的一種社會背景下，萬科、保利等巨頭地產(chǎn)公司的謹慎不是毫無道理的。首先是養(yǎng)老地產(chǎn)的政策尚不明確，按照目前通常做法，老年福利院由民政部門主管，那么房地產(chǎn)公司如何與政府部門合作，必須有明確的政策指導(dǎo)；其次，養(yǎng)老地產(chǎn)有一定的社會福利性質(zhì)，需要政策在土地出讓、銀行貸款乃至稅費上有一定的政策優(yōu)惠，才能促進開發(fā)商進軍的積極性。愿望國家和地方政府、銀行機構(gòu)能對養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)給予一定政策支持和利率優(yōu)惠，并給予鼓勵、實行反向住房抵押貸款和房地產(chǎn)投資信托基金，全力來支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。第五頁，共41頁。中國現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀。

目前，商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；也有開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，其在項目開發(fā)過程中針對老人居住的住宅采取配建的方式，有些則是針對老人群體的產(chǎn)品；打出了全項目的養(yǎng)老地產(chǎn)牌。不管哪一種產(chǎn)品形式，可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式才是作為商業(yè)機構(gòu)的開發(fā)企業(yè)所關(guān)注的。因而，國內(nèi)開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式方面也多種形式并存：“長期持有”、“出售”和“出售與持有相結(jié)合”。

對于大型綜合性老年住宅社區(qū)則往往采取住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式或者住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式。

第六頁，共41頁。養(yǎng)老地產(chǎn)的概念與特征養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重的背景下,由房地產(chǎn)開發(fā)七爺或相關(guān)的社會機構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求,為老年人的健康提供狼嚎基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品.它的基本形式有以下幾類:老年社區(qū)、公寓、住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院、托老所等.特征:與一般的商業(yè)抵償相比,養(yǎng)老地產(chǎn)具備以下特點:1是在選址方面,要綜合考慮交通、居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素;2是對于住宅的規(guī)劃設(shè)計要求高,如要求無障礙設(shè)計、要有緊急呼叫系統(tǒng)等;3是對于配套設(shè)施及服務(wù)要求更高,對于老年人而言,能夠便利地在住宅附近“一站式”解決各項需求.這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)資金需求量大、產(chǎn)業(yè)鏈長、各方利益關(guān)系復(fù)雜.第七頁，共41頁。

設(shè)置醫(yī)護中心,并建設(shè)養(yǎng)老社區(qū),包含醫(yī)療、護理、養(yǎng)老、休養(yǎng)等不同功能的建筑結(jié)構(gòu)組合,以護士站或護理站為服務(wù)區(qū).輻射服務(wù)功能設(shè)施建筑.

養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)環(huán)境非常優(yōu)美,,距離中心城市較近,一般在10公里左右.面積一般在10公頃(150畝)左右.項目具有一定規(guī)模,但規(guī)模也不宜過大,并把老年?？漆t(yī)院的規(guī)?？刂圃诒匾姆秶鷥?nèi),否則容易造成資源浪費.養(yǎng)老地產(chǎn)能使老年人精神充實、身體健康,享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活.第八頁，共41頁。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本養(yǎng)老的四中類型第九頁，共41頁。中國養(yǎng)老地產(chǎn)的六大模式根據(jù)養(yǎng)老方式和盈利方式兩個維度,我們將國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式歸納為以下六大主要經(jīng)營模式。第十頁，共41頁。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本周邊或內(nèi)部醫(yī)院等配套要齊全價格便宜空氣質(zhì)量要好，生態(tài)環(huán)境優(yōu)質(zhì)，但是交通要方便多層居多中國的養(yǎng)老地產(chǎn)什么是適合老年人居住的地方呢，認為有四點：第十一頁，共41頁。養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式第一類單體的養(yǎng)老機構(gòu)概念：專門的養(yǎng)老院或者老年公寓，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，由專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)負責運營。

經(jīng)營模式：大部分為公辦民營，采取出租或會員制形式案例：北京匯晨老年公寓、上海親和源第二類養(yǎng)老服務(wù)嵌入式的住宅小區(qū)概念：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，無專業(yè)養(yǎng)老運營機構(gòu)提供服務(wù)。項目中養(yǎng)老服務(wù)主要是為老年人提供一個活動的場所，從精神層面關(guān)懷老年人。項目中設(shè)置的老年人活動場所一般規(guī)模不大。經(jīng)營模式：養(yǎng)老部分不以盈利為目的，通過住宅銷售來平衡養(yǎng)老服務(wù)支出第三類綜合型的養(yǎng)老社區(qū)概念：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目中的養(yǎng)老地產(chǎn)由開發(fā)商自行運營或由專業(yè)的運營機構(gòu)負責運營。經(jīng)營模式：養(yǎng)老地產(chǎn)部分持有、部分銷售案例：北京怡海花園案例：北京太陽城第十二頁，共41頁。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本Ⅱ.全齡社區(qū)●養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)

是一種利用綜合資源滿足高保健意識的中老年人群體需求的養(yǎng)老開發(fā)模式，可以結(jié)合旅游地產(chǎn)或文化地產(chǎn)的開發(fā)，具有更好的市場適應(yīng)性?！襻t(yī)養(yǎng)機構(gòu)綜合體

以中小型專業(yè)醫(yī)療設(shè)施和專業(yè)老年照護服務(wù)為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。規(guī)模相對較小，以持有經(jīng)營為主要盈利模式。第十三頁，共41頁。全齡社區(qū)的養(yǎng)老模式第十四頁，共41頁。全齡社區(qū)解決的五大核心

全齡社區(qū)是用市場模式解決的養(yǎng)老模式,服務(wù),家庭,老人心里等社會綜合問題,

在養(yǎng)老地產(chǎn)各種模式最有效而成熟。第十五頁，共41頁。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本全齡社區(qū)的六大產(chǎn)品組成第十六頁，共41頁。全齡社區(qū)的綜合特點從幼兒到幾乎老人的全年齡段人群居住群體普通住宅,適老化公寓,養(yǎng)老公約,介護型老人公寓,普通社區(qū)配套及養(yǎng)老設(shè)施配套物業(yè)內(nèi)容常規(guī)物業(yè)服務(wù)+社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)+機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)服務(wù)持有+銷售商業(yè)模式混合布局,使老人與年輕人能共享環(huán)境和配套布局模式普通社區(qū)配套及養(yǎng)老設(shè)施配套和集約設(shè)置,提高配套設(shè)施的使用效率和有效服務(wù)半徑,增加老人與年輕人的互動配套設(shè)施第十七頁，共41頁。點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文本全齡社區(qū)的用戶組成結(jié)構(gòu)用戶類型家庭結(jié)構(gòu)家庭特征特定需求產(chǎn)品類型經(jīng)濟務(wù)實經(jīng)濟務(wù)實對價格比較敏感，購房時一項重要投資，為了給后備留下一份家產(chǎn)，是未來生活的保障質(zhì)量好，物業(yè)費便宜低價格+生活便利社會新銳青年之家25-34歲青年，嘗試獨立生活，享受生活和個人空間，喜歡體育旅游等休閑生活小戶型，方便出游和進行娛樂活動交通+休閑配套青年持家或無子女的服氣，有一定的積蓄和經(jīng)濟基礎(chǔ)，注重社交娛樂戶型好，品質(zhì)高產(chǎn)品品質(zhì)+休閑配套望子成龍小太陽家理由幼兒或讀小學的孩子，家庭收入較豐對教育配套與交通有較高要求，兼顧視野和生活教育+生活便利后小太陽已經(jīng)讀中學的孩子，家庭收入較豐，更注重生活環(huán)境和生活舒適希望孩子有更好的生活、學習條件，對教育配套設(shè)施、交通有較高要求生活便利性+教育三代孩子家里同時有老人和小孩，注重家庭生活氛圍，享受天倫之樂，經(jīng)濟基礎(chǔ)殷實注重教育與醫(yī)療、社區(qū)環(huán)境，喜歡舉家出游教育+醫(yī)療+環(huán)境+生活便利高收入，社會認同的成功人士，要體現(xiàn)社會地位與社會地位相當?shù)娜俗∫黄穑飿I(yè)管理良好產(chǎn)品品質(zhì)+社會標簽+私車交通長者自理老人空巢家庭，或者是有老人同住的家庭，關(guān)心老年生活的幸福晚年家庭生活有規(guī)律，注重飲食生活，生活環(huán)境和安全問題醫(yī)療+環(huán)境+生活便利介助老人空巢家庭、或者是有老人同住的家庭，老人需要家庭或保姆，社區(qū)服務(wù)的照料老人行動能力減弱，生活需要一定的照料醫(yī)療+介助服務(wù)+環(huán)境+生活便利介護老人孤寡老人，或與子女同住一個社區(qū)，平時看望便利老人失能或失智,需要機構(gòu)的特殊照料醫(yī)療+介護服務(wù)+環(huán)境第十八頁，共41頁。全齡社區(qū)中的養(yǎng)老服務(wù)方式和老人分類第十九頁，共41頁。全齡社區(qū)中的養(yǎng)老服務(wù)方式和老人分類第二十頁，共41頁。全齡社區(qū)中的養(yǎng)老服務(wù)方式和老人分類第二十一頁，共41頁。全齡社區(qū)中的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施體系服務(wù)半徑店家服務(wù)系統(tǒng)健康服務(wù)系統(tǒng)文化教育服務(wù)系統(tǒng)設(shè)施類型服務(wù)項目設(shè)施類型服務(wù)項目設(shè)施類型服務(wù)項目社區(qū)級居家養(yǎng)老服務(wù)中心家政、送餐、上門護理、出門陪護、心理疏導(dǎo)、法律咨詢、緊急救助、家庭病房、接送服務(wù)老年護理院、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心基礎(chǔ)醫(yī)療、養(yǎng)生保健、老年慢性病常見病診察、康復(fù)訓練、日間護理老年學校開設(shè)養(yǎng)生課、烹飪課、書法課、繪畫課、聲樂課、插花課、電腦課等居家養(yǎng)老服務(wù)站家庭病床、寄送服務(wù)、緊急救助健康服務(wù)中心健康咨詢、養(yǎng)生保健、健康檢測、基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)娛樂活動中心喝茶聊天、下象棋、唱歌、舞蹈、門球、廣場舞等老年人喜愛的娛樂活動組團級日托中心日間托管陪護老年食堂快餐、面試、早中餐為主第二十二頁，共41頁。全齡社區(qū)各級服務(wù)設(shè)施及城市公共服務(wù)半徑全齡社區(qū)各級服務(wù)設(shè)施及城市公共服務(wù)半徑養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)設(shè)施組成表設(shè)施生活服務(wù)項目健康服務(wù)項目文化服務(wù)項目城市公共服務(wù)設(shè)施大型購物中心、超市、餐飲醫(yī)院圖書館、體育中心社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套商業(yè)、室內(nèi)菜場、便利店、飲食店社區(qū)衛(wèi)生站社區(qū)文化活動中心社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施居家養(yǎng)老服務(wù)站、日托中心、老年食堂健康服務(wù)中心娛樂活動中心第二十三頁，共41頁。全齡社區(qū)各級服務(wù)設(shè)施及城市公共服務(wù)半徑養(yǎng)老社區(qū)對不同城市公共服務(wù)的需求有合理的半徑要求以符合老人正常生活半徑和緊急狀態(tài)下的反應(yīng)時間.養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)的核心在基層設(shè)施.大型超市醫(yī)院、圖書館、文化活動中心區(qū)域性購物中心10KM5KM2KM第二十四頁，共41頁。全齡社區(qū)的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施半徑服務(wù)半徑800--1000米服務(wù)半徑300米服務(wù)半徑300米社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施設(shè)置原則分級設(shè)置.老年人5分鐘步行距離為300米左右.(根據(jù)資料顯示300米活動半徑范圍內(nèi)容易產(chǎn)生安全感、i信賴感、親切感.)合理的基礎(chǔ)上集約設(shè)置,以增加使用效率,可愛用引入?yún)^(qū)內(nèi)電瓶車交通系統(tǒng),解決社區(qū)級服務(wù)半徑范圍內(nèi)的出行需求.社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施合理半徑社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施社區(qū)級養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施組團級養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施第二十五頁，共41頁。全齡社區(qū)的KPI指標---(Key

Performance

Indicator)第二十六頁，共41頁。Ⅲ.養(yǎng)老人群的特征與需求第二十七頁，共41頁。從自理程度，看老年人對養(yǎng)老設(shè)施的需求老人定義老人細分描述生活能力養(yǎng)老方式設(shè)施、服務(wù)需求醫(yī)院護理需求居住需求環(huán)境需求基本生活活動圈區(qū)域活動圈市區(qū)活動圈老齡階段（60周歲以上人口年齡段）自理老人生活行為完全自理，富有活力，不依賴他人幫助的老年人獨立生活居家養(yǎng)老//適老化住宅★★★某種程度監(jiān)護和少許幫助/健康，富有活力，生活基本自理★★★介助老人基本獨立生活社區(qū)養(yǎng)老全天監(jiān)護,低配置的集中服務(wù)和公用設(shè)施//老年公寓★★/體力衰弱,但智力健全個人生活幫助和照料,提供監(jiān)護和膳食供應(yīng),中等配置的集中服務(wù)和公用設(shè)施★//介護老人體力尚健,但智力衰退基本不能自理生活機構(gòu)養(yǎng)老個人生活的監(jiān)護和照料,提供膳食,高配置的集中服務(wù)和公用設(shè)施有介護機構(gòu)專屬活動場地,醫(yī)護人員協(xié)助//體力衰退,智力衰退完全不能自理生活個人監(jiān)護,提供進餐、助洗、清潔、穿衣等服務(wù)///第二十八頁，共41頁。從心理特點，看老年人對居住環(huán)境的要求工作時期退休后改變老年人的心里特點：衰老感失落感孤獨感自卑感抑郁感老年人的心理需求：提高安全感增加歸屬感創(chuàng)造鄰里感營造舒適感保障私密感第二十九頁，共41頁。從行為特征，看老年人對居住環(huán)境的要求老年人出行活動的特征活動圈出行時間活動半徑出行方式頻率出行范圍心理感受基本活動圈5分鐘180-220米步行★★★★家及周邊,自家小院,宅前綠地,組團綠地安全感,親切感,可信感區(qū)域活動圈10分鐘(步行疲勞極限)〉450米★★★步行去中心廣場,小區(qū)公園,街邊,老年活動中心歸屬感,熟悉,社交市區(qū)活動圈20-45分鐘公共交通★★市級公園,廣場,動物園.博物館,老年大學社會交往,價值感第三十頁，共41頁。從生理特點,看老年人對居住環(huán)境的要求老年人觸覺、味覺、嗅覺特征與常見居住環(huán)境障礙觸覺、味覺和嗅覺特征居住環(huán)境中的常見問題與障礙觸覺退化對溫度變化的感知能力減弱對燙物瞬間感知變慢,端送食物和熱水時容易燙傷退疼痛的感知能力減弱容易磕碰手上,且受傷后常不能及時察覺,耽誤醫(yī)治味覺退化對食物味道的辨別能力減弱易誤食變質(zhì)食品或不良食品嗅覺退化對氣味的感知能力減弱難以察覺有害氣體的異味,如:在使用煤氣時熄火、會因聞不到而發(fā)生煤氣泄漏中毒等安全事故第三十一頁，共41頁。從生理特點,看老年人對居住環(huán)境的要求老年人視覺特征與常見居住環(huán)境障礙視覺特征居住環(huán)境中的常見問題與障礙低視覺能力形象分辨能力降低難以分辨小的物體,如:文字,團較小的標識,較小的按鈕、按鍵燈;難以分辨與背景色彩無明顯反差的物體,如:與墻面顏色接近的開關(guān)插座、扶手、欄桿等;對較大面積的玻璃難以識別.色彩分辨能力降低難以分辨深色和微弱色差的環(huán)境；對某些色彩，如：紅色、綠色的分辨相對困難。弱光下識別物體降低在低光照條件下分辨物體困難，如燈具找到較大、光線角度不佳等情況；夜間視物較為困難。對強光敏感對頻閃的燈光和直射眼睛額對于光線會感到不適；放光較強地面或墻面等易引起視覺錯覺對光亮突變的適應(yīng)力減弱視覺明適應(yīng)于暗適應(yīng)能力下降，對光線明暗突變的適應(yīng)時間增長無視覺能力眼盲失去對環(huán)境的辨認能力，容易發(fā)生磕碰、摔倒等問題；喪失方向感，在路線曲折的環(huán)境中容易迷路；使用無聲音提示的設(shè)備較為困難。第三十二頁，共41頁。從生理特點,看老年人對居住環(huán)境的要求老人聽覺特征與常見環(huán)境障礙聽覺特征居住環(huán)境中的常見問題與障礙聽不清或聽不見門鈴聲、報警聲音量太小時聽不見；發(fā)生未知距離較遠或有阻礙時聽不清，如：與談話人距離較遠；與電視距離較遠；對聲音較為敏感休息和睡眠時易受噪聲干擾老人免疫機能與常見環(huán)境障礙免疫機能特征居住環(huán)境中的常見問題與障礙對溫度、濕度變化敏感害怕沒有陽光和自然通風，不能忍受空調(diào)冷風直吹；不能適應(yīng)冷熱突變的環(huán)境；易生病或患慢性疾病且不易好轉(zhuǎn)休息和睡眠時易受噪聲干擾第三十三頁，共41頁。從生理特點,看老年人對居住環(huán)境的要求老年人運動系統(tǒng)特征與常見居住環(huán)境障礙運動系統(tǒng)特征居住環(huán)境中的常見問題與障礙肢體靈活性降低，動作幅度減小抬腿、彎腰、下蹲等動作困難上下樓梯費力；易被低矮高差搬到了如廁、穿鞋等動作困難；使用蹲式便器時下蹲起身吃力；肢體伸展困難夠取位置過高或過低的物品困難，使用過高的臺面或設(shè)備時易疲勞肌肉力量下降握力、旋轉(zhuǎn)力、拉力減弱使用沉重的推拉門窗時較為困難；難于抓握球形的把手上肢、下肢肌肉力量下降上下肢抬舉重物時易發(fā)生危險；下肢支撐能力降低，在大空間中無處扶靠時，行走困難關(guān)節(jié)靈活性下降搬動大而重的器具出現(xiàn)扭傷骨骼彈性和韌性降低踝部、腕部、髖部易骨折跌倒后極易發(fā)生骨折，且恢復(fù)慢，需長時間臥床并需要他人照料腰椎、勁椎易受傷、疼痛使用過軟的床或沙發(fā)起身困難，腰部、勁部不易扭轉(zhuǎn)，取物，夠物困難第三十四頁，共41頁。Ⅳ.養(yǎng)老地產(chǎn)運營的9大要訣2014年被稱為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)元年，接下來就又開始興起養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，所以就把2014年稱為中國養(yǎng)老地產(chǎn)元年，各路資本也都強勢介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。目前中國養(yǎng)老地產(chǎn)的前景看好，但商業(yè)盈利模式尚不清晰，如何成功策劃規(guī)劃、開發(fā)運營一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，機遇與挑戰(zhàn)并存。第三十五頁，共41頁。1、價值理念：符合獨立、自主、健康的現(xiàn)代養(yǎng)老理念.2、市場定位：目標市場全齡化是最符合當前國情的選擇.3、項目選址：“區(qū)位、環(huán)境、配套”，養(yǎng)老地產(chǎn)選址三要素4、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項目成功奠定基石5、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開發(fā)模式6、盈利模式：從物業(yè)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸7、資源整合：定位“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營商“整合國內(nèi)外專業(yè)資源8、規(guī)劃設(shè)計：高水平的適老化的規(guī)劃設(shè)計9、融資模式：尋求多方渠道突破養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融資瓶頸第三十六頁，共41頁。3.項目選址：“區(qū)位、環(huán)境、配套”，養(yǎng)老地產(chǎn)選址三要素理想環(huán)境較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源理想?yún)^(qū)位城市近郊或成熟旅游度假區(qū)周邊配套周邊區(qū)域具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套第三十七頁，共41頁。4、用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項目成功奠定基石

就土地用途而言，現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的概念，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一，在目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地政策尚未明晰的情況下，通過合理的用地組合，減少用地成本，是養(yǎng)老地產(chǎn)拿地之前必須考慮的重要因素。第三十八頁，共41頁。

5、開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開發(fā)模式模式一：隔代親情社區(qū)開發(fā)模式即年輕人群與健康老人混合的社區(qū)，與其說是養(yǎng)老地產(chǎn)，不如說是適老型地產(chǎn)。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區(qū)、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性?！颁N售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出”是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務(wù)輸出水準的同時，實現(xiàn)快速回現(xiàn)，保證現(xiàn)金流，為后續(xù)開發(fā)回血。模式二：會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式針對全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會員制是國內(nèi)可行的盈利模式，會員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)。目前國內(nèi)采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。以銷售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會員制交易模式的設(shè)計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。但從財務(wù)、盈利效果和經(jīng)營三個角度來看，相比較傳統(tǒng)的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務(wù)報表，在經(jīng)營上操作更加便捷，能夠更好地實現(xiàn)回現(xiàn)。模式三：持續(xù)照料退休（CCRC）模式以持續(xù)護理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務(wù)的社區(qū)。代表項目是美國太陽城、三亞海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)，此外國內(nèi)還有眾多打著CCRC旗號的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

CCRC模式起源于美國教會創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有100多年的歷史。是將健康、醫(yī)療及護理服務(wù)與養(yǎng)老保險結(jié)合，適合身體健康、現(xiàn)在可以獨立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。其核心是集娛樂、酒店式服務(wù)、生活護理和醫(yī)療護理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨終關(guān)懷這樣一站式的終生退休養(yǎng)老服務(wù)。

CCRC模式將目標客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準備的老年人，在目前中國大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結(jié)合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險等金融創(chuàng)新方面進一步探索。模式四：養(yǎng)生目的地開發(fā)模式“養(yǎng)生目的地”開發(fā)模式，需要依托特殊的旅游度假資源，如避暑/避寒氣候、地熱溫泉、森林湖泊、富硒富氧、宗教文化、長壽之鄉(xiāng)等，構(gòu)建復(fù)合型的養(yǎng)生養(yǎng)老度假體系。