2022年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況總結(jié)分析

2022年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況總結(jié)分析

2022年的房地產(chǎn)市場，以政策為主導(dǎo)。從降準(zhǔn)降息到“330新政〞，從高層喊話“去庫存〞到經(jīng)濟(jì)會(huì)議“鼓勵(lì)開發(fā)商適當(dāng)降價(jià)〞，都表達(dá)了政府對房地產(chǎn)市場的重視。

在這樣的大背景下，xx樓市延續(xù)了穩(wěn)定表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年xx主城區(qū)共成交新房27.6萬套，二手房8.7萬套。受政策影響，xx市場整體呈現(xiàn)剛需為主，改善型需求明顯增加的特點(diǎn)。

樓市量價(jià)關(guān)鍵詞：穩(wěn)定

2022年，xx房地產(chǎn)市場無論從供應(yīng)量，成交量還是房價(jià)，均保持了“穩(wěn)〞字當(dāng)頭。

首先，xx新房成交量連續(xù)三年穩(wěn)定在27萬套以上。根據(jù)xx網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2022年xx共成交一手商品房275781套，同比微漲1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面積為2296.97萬平方米，同比微降2.4%。

此外，2022年xx主城區(qū)共成交二手房85197套，同比上漲15%。在3月底的“五改二〞政策落地后，二手房市場成交量有明顯提升，從4月開場，平均每月成交8072套二手房。

第二，庫存量降低，去化周期變長?？硕饳C(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年11月30日，xx樓市庫存量為1300萬方，而2022年12月時(shí)，庫存量為1514萬方，相比減少約214萬方。但與此同時(shí)，去化周期也從8.1個(gè)月上升到15個(gè)月，在全國重點(diǎn)城市中仍屬安康范疇。

第三，xx房價(jià)同樣保持穩(wěn)定。克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月xx商品房成交均價(jià)為7592元/平米，同時(shí)，單月房價(jià)隨著開發(fā)商的推盤節(jié)奏發(fā)生波動(dòng)。其中，3、5、9、10四個(gè)月份，房價(jià)在傳統(tǒng)的市場營銷節(jié)點(diǎn)均值較低，在市場淡季有所上升。因此，供需市場對xx房價(jià)起到?jīng)Q定性作用，而政策等因素影響很小。

政策關(guān)鍵詞：救市去庫存

2022年是樓市“政策大年〞，年內(nèi)央行共降息5次，降準(zhǔn)6次，政府部門出臺了330新政，中央高層也在四季度屢次提到“去庫存〞，并“鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)〞……政策的密集程度在近三年到達(dá)頂峰，而這些政策對xx樓市，也有較為直觀的影響。

第一，經(jīng)歷5次降息后，100萬商業(yè)房貸每月可以少還700多元。從2022年元旦開場，置業(yè)者將享受到這一利好。

第二，330新政使改善型置業(yè)成交量上漲。330新政出臺后，二套房首付降至四成，房貸還清后再買房首付款按首套房執(zhí)行。這些都加大了改善型置業(yè)需求。數(shù)據(jù)顯示，2022年xx主城區(qū)建面50-100平方米的住宅成交占比約58%，而建面100-160平方米的住宅成交占比約30%，建面160平方米以上的住宅成交占比約12%。

而在xx市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的?2022年xx商品房成交工程榜單?中，香港置地約克郡、龍湖兩江新宸、江與城、融創(chuàng)凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤，均受到改善置業(yè)者的青睞。

除了新房政策，二手房營業(yè)稅也迎來重大改革，個(gè)人將購置2年以上〔含2年〕的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。此項(xiàng)政策落地后，xx二手房市場成交量明顯上漲，最終比2022年多成交11301套，政策影響明顯。

第三，?渝八條?對xx房企現(xiàn)金流的改善。2022年10月14日,xx市政府發(fā)布了?進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)開展的通知?，簡稱“渝八條〞。其中，“房企可調(diào)整閑置土地的開工開工時(shí)間〞、“未預(yù)售商品住房工程商住比例〞、“調(diào)整未預(yù)售商品住房的戶型構(gòu)造〞等內(nèi)容，有效緩解了房企的資金壓力，對開發(fā)商而言意義重大。

房企關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型

相比xx樓市成交量價(jià)的穩(wěn)定，xx房企那么在穩(wěn)中求變。

首先是市場占有率的變化。xx房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的2022年xx房企商品房銷售榜單〔均為備案數(shù)據(jù)〕顯示，龍湖地產(chǎn)以92.32億元的銷售金額居于榜首，融創(chuàng)以66.41億元排名第二，隨后依次為協(xié)信、金科、保利、香港置地等房企。盡管龍湖重回銷冠，但市場份額逐漸被其他品牌房企“蠶食〞。而外鄉(xiāng)房企如隆鑫、光華等房企市場份額也有不同程度縮減。

外來房企中，今年表現(xiàn)較為突出的是魯能地產(chǎn)。截止到11月底，魯能在xx的庫存量為151.9萬方，但保持了較快的去化速度，從拿地到入市僅需要6-8個(gè)月的時(shí)間。最終，魯能全年成交備案金額24.12億元，并耗資63億元再拿下230萬方儲藏土地。

第二是戰(zhàn)略構(gòu)造的變化。2022年xx有不少品牌房企謀求變革，或擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)鏈條，或調(diào)整產(chǎn)品構(gòu)造，較為明顯的是協(xié)信、萬科兩大開發(fā)商。其中，協(xié)信在更名為啟迪協(xié)信科技城集團(tuán)后，逐漸淡化住宅市場的投入，轉(zhuǎn)型為“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)園〞的新形式，并依靠商業(yè)地產(chǎn)的銷售金額，成為2022年xx房企銷售排行榜的第三位；而xx萬科那么轉(zhuǎn)型城市配套效勞商，通過試點(diǎn)萬科西九驛“租售結(jié)合〞的新形式，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

第三，房企數(shù)量的變化，并購案例增多。2022年初，北碚天奇地產(chǎn)和xx金易地產(chǎn)爆出資金鏈問題；3月份，外鄉(xiāng)的晉愉地產(chǎn)傳出破產(chǎn)流言，數(shù)月后多個(gè)工程開場為購房者清退本金。而恒大那么并購了xx中渝部分工程和御龍?zhí)旆澹M(jìn)一步擴(kuò)大了幅員。

土地市場關(guān)鍵詞：掛牌抱團(tuán)

xx土地以儲藏較充足著稱，但在2022年，各項(xiàng)出讓數(shù)據(jù)同比去年縮水明顯。xx土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2022年xx主城區(qū)共出讓居住、商業(yè)、金融類用地146宗，土地出讓面積為1121.7萬方，同比下跌14.8%，出讓總金額623.6億元，同比下跌20.5%。而2022年的xx土地市場，也表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

一是掛牌率更高。在146宗地塊中，共有135宗地掛牌，僅9宗地溢價(jià)成交，占比6%，而2022年有33宗地溢價(jià)成交，占比24%。

二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數(shù)量和質(zhì)量來看，優(yōu)質(zhì)地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地6宗，成為品牌房企儲藏土地最多的一家，龍湖、金科、東原、協(xié)信、融創(chuàng)、碧桂園、萬達(dá)、中交均有土地?cái)孬@。而中小房企受到現(xiàn)金流和庫存的雙重壓力，再無才能拿地。

三是房企拿地更加精打細(xì)算。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年共有9宗地塊為房企結(jié)合拿地，其中包括龍湖、香港置地，東原、旭輝，協(xié)信、同景，融創(chuàng)、華美等品牌房企。房企的結(jié)合開發(fā)，可以降低拿地本錢，減少開發(fā)周期；同時(shí)，房企之間各司其職，發(fā)揮自身特點(diǎn)，對工程質(zhì)量和品牌效應(yīng)均有促進(jìn)。

四是房企對區(qū)域選擇發(fā)生變化。三北區(qū)域再次成為房企首選，尤其是大竹林和溉瀾溪。1月份，恒大斥資41.3億元拿下溉瀾溪一宗地塊，