資產(chǎn)評估案例分析

資產(chǎn)評估案例分析——房地產(chǎn)市場法評估案例隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和對外開放政策的實(shí)行，資產(chǎn)評估作為我國社會經(jīng)濟(jì)活，(一)資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估是指專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對和過程。(二)資產(chǎn)評估的基本理論資產(chǎn)評估通過對資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值進(jìn)行評定和估算，為各項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公正的價(jià)要素、產(chǎn)權(quán)等生產(chǎn)務(wù)性質(zhì)、資產(chǎn)評估的目的決定了資產(chǎn)評估的價(jià)值類型和方法 (1)資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的目的即是說明為什么要進(jìn)行資產(chǎn)評估、評估結(jié)果是為何種資產(chǎn)業(yè)服程度上制約著評估途徑和方法的選擇。資產(chǎn)評估的目的可以分為非法令評估和法令評 (2)資產(chǎn)評估的價(jià)值類型的相關(guān)信息，并且雙方都是有理智的經(jīng)2)投資價(jià)值。它是企業(yè)并購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等資產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中所涉及的頻率最高的價(jià)值類型。它是某項(xiàng)特定資產(chǎn)相對于某個(gè)特定的購買者(或所有者)的價(jià)值，表現(xiàn)為該資產(chǎn)給其所有者(或未來所有者)帶來的未來收益的價(jià)值。3)賬面價(jià)值。它僅僅是會計(jì)和納稅上的概念。4)內(nèi)在價(jià)值。它是指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。5)重置價(jià)值。它是指在現(xiàn)時(shí)的條件(市場條件和技術(shù)條件)下，獲得與被評估資狀態(tài)下的資產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。對其所屬企業(yè)能夠產(chǎn)生的價(jià) (3)資產(chǎn)評估的方法3)市場比較法(亦稱市場法)。市場法是通過比較被評估資產(chǎn)與可參照交易資產(chǎn) (4)資產(chǎn)評估的目的決定了資產(chǎn)評估的價(jià)值類型和方法方面的，其中最核心因素是特定的評估目的。這主態(tài)。資產(chǎn)價(jià)值類型是由資產(chǎn)的特為，在某一特定的評估目的必然有其相適應(yīng)的價(jià)值類型或決定評估方法選擇和使用，也就是說，不同評估方法其實(shí) (1)成本法1)適用范圍制、可再生、可重新建造和購買的，具有有形損耗和無形損耗特性的單項(xiàng)2)適用前提者對擬行交易的評估對象，不改變原來用途。對象必須是可以再生的，可以復(fù)制的，不能再生、復(fù)制的評估對象不能采對象必須是隨著時(shí)間的推移，具有陳舊貶值性的資產(chǎn)，否則就不能運(yùn)用重3)評估公式重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值 (2)收益法1)適用范圍①一般適用于企業(yè)整體價(jià)值的評估，或者能夠預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或者無法重置的特殊資產(chǎn)的評估活動(dòng)，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營、中外合作、中外合資、兼。2)適用前提①被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣計(jì)量。要求被評估資產(chǎn)與其經(jīng)是可以預(yù)測并可以用貨幣計(jì)量。3)評估公式①資產(chǎn)未來收益有限情況下P=nRii=1(1i=1ii=1未來收益無限期的情況 (3)市場比較法1P=A.1)適用范圍②不宜采用市場法的如下：A、因資產(chǎn)具有特定用途或性質(zhì)特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價(jià)格的資產(chǎn)，如專用機(jī)器設(shè)備，或無法重置的特殊設(shè)備；B于大多數(shù)無形資產(chǎn)而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復(fù)性等特2)適用前提②公開市場上存在在功能、面臨的市場條件上與被評估資產(chǎn)可比的資產(chǎn)及交易活動(dòng)(參照物)，且參照物成交時(shí)間與評估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不長。參照物與被評估資產(chǎn)③參照物的基本數(shù)量至少為3，參照物成產(chǎn)成交價(jià)格必須真實(shí)，參照物成交價(jià)應(yīng)易的結(jié)果，參照物與被評估資產(chǎn)之間大體可替代。3)評估公式i=1較法資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力)資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù))資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評估對象成新率/參照物成新率)資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)資產(chǎn)評估價(jià)值=評估對象現(xiàn)行合理成本×(參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成照物市盈率比調(diào)整法(一)介紹案例 (1)估價(jià)對象的登記和權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)證及估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)狀況如下：地號：(略) (2)估價(jià)對象四至情況對象四至：東為待租土地，西為xx路，北為xx路，南為xx有限公司。在估價(jià)對象所在地區(qū)和近郊地區(qū)，該類型土地存在較多的交易實(shí)例，所以采用市(三)具體參數(shù)分析85595589555558955555955355總分值較好，其它方面沒有差。表5個(gè)別因素修正系數(shù)表(四)評估過程修正指數(shù)×區(qū)域正常交易、與估價(jià)期日接近、區(qū)域及個(gè)別因素相 表6個(gè)因素綜合修正系數(shù)表 (2)估價(jià)對象土地價(jià)格的確定(假設(shè)50年使用權(quán))。對上述5個(gè)交易實(shí)例經(jīng)因素條件修正后的比準(zhǔn)價(jià)格，采用簡單算術(shù)平均計(jì)算得出估價(jià)對象土地的評估單價(jià)，即： 效使用年限(年)；n為土地法定最高使用年限(工業(yè)用地50年)。(五)評估結(jié)論和評價(jià)循估價(jià)原則和程序，以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料300平方米，轉(zhuǎn)讓方式獲得土地，工業(yè)用途，開發(fā)程度為紅線外“六通一平”)。在估 例(已成交的或評估過的、具備正常報(bào)價(jià)的)與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值，這種為成熟、成交透明、比較案例易 因此他們的參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù) 定，但屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重使用者可使用的年限為=年，并且年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。這參考文獻(xiàn)朱萍.資產(chǎn)評估學(xué)教程[M].上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2008.薛姝.房地產(chǎn)估價(jià)[M].北京:高等教育出版社,2010.俞明軒.房地產(chǎn)評估[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2004.王景升,王來福.房地產(chǎn)評估[M].大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2010.林明暉.房地產(chǎn)估價(jià)[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2007.劉光明.經(jīng)濟(jì)活動(dòng)倫理研究[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,1999.陳寶庭,劉金華.經(jīng)濟(jì)倫理學(xué)[M].長春:東北財(cái)經(jīng)出版社,2001.