【大學(xué)】 房地產(chǎn)評估

第四章房地產(chǎn)評估編輯ppt第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述一、土地與土地使用權(quán)

（一）土地土地一般是指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。（二）土地的特征

1．土地的自然特性：位置的固定性、質(zhì)量的差異性、不可再生性、效用永續(xù)性。

2．土地的經(jīng)濟特性：供給的稀缺性、可壟斷性、土地利用多方向性、效益級差性。（三）土地使用權(quán)在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。

編輯ppt二、地租與地價理論（一）地租理論根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，地租可區(qū)分為級差地租和絕對地租兩種基本形式。房地產(chǎn)評估中的地租理論基礎(chǔ)，是馬克思的地租理論。（二）地價理論馬克思指出，地價不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格，因此地價是地租的資本化。（三）地價的特征

1．地價是地租的資本化。2．地價是權(quán)益價格。

3．土地具有增值性。4．地價與用途相關(guān)。

5．地價具有個別性。6．地價具有可比性。

編輯ppt三、房地產(chǎn)及其特征（一）位置固定性。（二）供求區(qū)域性。（三）長期使用性。（四）大量投資性。（五）保值與增值性。（六）投資風(fēng)險性。（七）難以變現(xiàn)性。（八）政策限制性。編輯ppt四、房地產(chǎn)評估的原則（一）供需原則。（二）替代原則。（三）最有效使用原則（四）貢獻原則（五）合法原則。編輯ppt五、房地產(chǎn)評估程序（一）明確評估基本事項：明確評估目的、了解評估對象、確定評估時點、簽訂評估合同。（二）制定工作計劃（三）實地勘察與收集資料（四）測算被估房地產(chǎn)價格（五）綜合分析確定評估結(jié)果（六）撰寫房地產(chǎn)評估報告編輯ppt第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素

一、房地產(chǎn)價格的種類（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格。（二）按價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格。（三）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格。（四）按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等。（五）其他價格類型。編輯ppt二、房地產(chǎn)價格的影響因素（一）一般因素經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素、心理因素。（二）區(qū)域因素商服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境狀況因素。（三）個別因素。編輯ppt第三節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路房地產(chǎn)在交易時，隨著房地產(chǎn)所有者權(quán)利的讓渡，房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購買者。房地產(chǎn)所有者讓渡出去的權(quán)利必然要在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)，房地產(chǎn)購買者必須一次性支付一定的金額，補償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來的利息收入必須等于他每年能從房地產(chǎn)獲得的純收益。二、適用范圍收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價格評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，對于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價格評估大多不適用。三、純收益編輯ppt三、純收益（一）純收益的含義純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。（二）客觀總收益總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益。也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。（三）客觀總費用總費用是指取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等，也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。編輯ppt二、房地產(chǎn)價格的影響因素

（一）一般因素經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素、心理因素。（二）區(qū)域因素商服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境狀況因素。（三）個別因素。編輯ppt四、資本化率資本化率又稱還原利率，它是決定評估價格的最關(guān)鍵的因素。（一）資本化率的實質(zhì)收益性房地產(chǎn)的購買實際上是一種投資行為。投資的目的是為了賺取利潤。在收益性房地產(chǎn)交易中，投資者購買房地產(chǎn)支付的價格就是他的投資，房地產(chǎn)帶來的純收益就是利潤。因此，資本化率的大小，同投資風(fēng)險的大小成正相關(guān)的關(guān)系。編輯ppt（二）求取資本化率的方法

1．純收益與售價比率法。評估人員搜集市場上近期交易的與被房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益、價格等資料，反算出它們各自的資本化率。

2．安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值法。首先選擇市場上無風(fēng)險的資本投資的收益作為安全利率，通常銀行中長期利率作為安全利率，然后根據(jù)影響被估房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境，估計投資風(fēng)險程度，確定一個調(diào)整值，把它與安全利率相加或在安全利率上加風(fēng)險調(diào)整值。

3．各種投資風(fēng)險、收益率排序插入法。評估人員搜集市場上各種投資的收益率資料，然后把各項投資收益率的大小排隊。評估人員估計被估房地產(chǎn)投資風(fēng)險在哪個范圍內(nèi)，并將它插入其中，然后確定資本化率的大小。編輯ppt五、計算公式（一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益–

房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用=管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費編輯ppt（二）單獨評估土地的價格

1．由土地收益評估土地價格。土地價格=土地純收益/土地資本化率土地純收益=土地總收益–

土地總費用土地總費用=管理費+維修費+稅金

2．由房地產(chǎn)收益評估土地價格（1）土地價格=房地產(chǎn)價格–

建筑物現(xiàn)值（2）土地價格=（房地產(chǎn)純收益–建筑物純收益）/土地資本化率編輯ppt（三）單獨評估建筑物的價格

1．建筑物價格=房地產(chǎn)價格–

土地價格

2．建筑物價格=（房地產(chǎn)純收益–

土地純收益）/建筑物資本化率六、應(yīng)用舉例

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第四節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法

一、基本思路市場法是房地產(chǎn)評估方法中最常用的基本方法之一，也是目前國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典評估方法。市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期效果價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價格。編輯ppt二、適用范圍市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用，因此在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，市場法得到廣泛應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。三、計算公式

市場法的基本計算公式是：被估房地產(chǎn)價格=可比交易實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)編輯ppt四、操用步驟（一）交易資料收集運用市場法評估房地產(chǎn)價格，必須有充裕的交易資料，這是市場法運用的基礎(chǔ)和前提條件。（二）可比交易實例確定在進行一宗房地產(chǎn)價格評估時，需要針對被估房地產(chǎn)的特點，從平時搜集的眾多房地產(chǎn)交易實例中選擇符合一定條件的交易實例作為供比較參照的交易實例。（三）因素修正因素修正包括：交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正、土地使用年期修正等。五、應(yīng)用舉例編輯ppt第五節(jié)房評估的成本法

一、基本思路成本法是依據(jù)開發(fā)或建造被估不動產(chǎn)或類似不動產(chǎn)所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，從而決定評估對象價格的方法。二、適用范圍成本法與其他估價方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進行曲估價的情況。編輯ppt三、土地評估的成本法操作步驟

（一）計算土地取得費用土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用。（二）計算土地開發(fā)費用一般來說，土地開發(fā)費用涉及到基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。編輯ppt

（三）計算投資利息投資利息就是資金的時間價值。（四）計算投資利潤投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤，用為投資伯回報，對土地投資，當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤。（五）土地增值收益確定土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。四、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟新建房地產(chǎn)項目，如果估價基準(zhǔn)日為房地產(chǎn)開發(fā)建成日，無需考慮折舊，則可直接接用開發(fā)成本計算。開發(fā)成本為房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和管理費用等。編輯ppt五、舊建筑物評估的成本法操作步驟運用成本法評估舊建筑物的現(xiàn)時價格時，由于建筑物是在過去某時點建造的，所以，不能采用建筑物原來的建造成本，而應(yīng)以估價時點的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的折舊。六、應(yīng)用舉例編輯ppt第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法

一、基本思路剩余法是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估地產(chǎn)價格的方法。二、適用范圍待開發(fā)土地的估價、將生地開發(fā)成熟的土地估價、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。三、計算公式購置土地的價格=A-（B+C+D+E）

A——開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B——整個開發(fā)項目的開發(fā)成本

C——投資利息

D——開發(fā)商合理利潤

E——正常稅費編輯ppt四、操作步驟根據(jù)剩余法估價的基本思路，剩余法估價的程序為：調(diào)查房地產(chǎn)基本情況，確定被房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利潤方式，預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益，測算開發(fā)總投資，確定開發(fā)利潤，估算被估房地產(chǎn)價格。五、應(yīng)用舉例編輯ppt第七節(jié)基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法

一、基準(zhǔn)地價的含義基準(zhǔn)地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。二、基準(zhǔn)地價測算的基本思路基準(zhǔn)地價測算主要采用如下方法：依據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、房屋出租、買賣、以地?fù)Q房、征地拆遷、聯(lián)營入股竺資料，分別采用多種方法試算樣點地價，對樣點地價經(jīng)過年期、容積率、交易情況、土地條件等修正，得到標(biāo)準(zhǔn)宗地地價，然后根據(jù)評估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地求取基準(zhǔn)地價。編輯ppt三、基準(zhǔn)地價的特點與作用（一）基準(zhǔn)地價的特點

1．基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格；

2．基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格；

3．因為基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格，因而必定是平均價格；

4．基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整套城市建成區(qū)；

5．基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價；

6．基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格。編輯ppt（二）基準(zhǔn)地價的作用

1．具有政府公告作用；

2．宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)；

3．是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；

4．是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；

5．是進一步評估宗地地價的基礎(chǔ)；

6．引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。編輯ppt四、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)的基本思路基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，從而求取被估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的方法。五、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的適用范圍（一）適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價；（二）可快速方便地進行大面積的數(shù)量眾多的土地價格評估；（三）該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而是作為一種輔助方法。編輯ppt六、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的程序（一）收集、整理土地定級估價成果資料；（二）確定修正系數(shù)表；（三）調(diào)查宗地地價影響因素的指標(biāo)指標(biāo)條件；（四）制定被估宗地因素修正系數(shù)；

1、確定被估宗地使用年限修正系數(shù)；

2、確定期日修正系數(shù)；

3、確定容積率修正系數(shù)；（五）評估宗地地價編輯ppt第八節(jié)路線價法

一、路線價估價法的含義和理論依據(jù)（一）路線價估價法的含義路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。（二）路線價估價法的理論依據(jù)路線價法實質(zhì)上也是市場法的一種，路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價，可看作比較實例，對路線價進行的各種修正可視為因素修正。因此路線價法的理論基礎(chǔ)也是替代原理。

編輯ppt二、路線價估價法的計算公式宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度三、路線價估價法的適用范圍路線價法適宜于同時對大量土地進行估價，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行估價的場合。四、路線價估價法的程序路線價估價法的操作步驟主要包括以下內(nèi)容：路線價區(qū)段的劃分，標(biāo)準(zhǔn)深度的確定，路線價的評估，深度百分率表和其他修正率表的制作，土地宗地價格的計算。編輯ppt五、深度百分率表在影響地價的因素當(dāng)中，深度對地價影響較大。地塊愈接近道路，利用價值愈高。六、幾個路線價法則介紹（一）四三二一法則（二）蘇慕斯法則（三）霍夫曼法則（四）哈柏法則七、路線價法的應(yīng)用舉例編輯ppt第九節(jié)在建工程評估

一、在建工程的含義與特點

在建工程指在評估時點尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未