一二級(jí)聯(lián)動(dòng)控制土地開(kāi)發(fā)權(quán)的案例

本文格式為Word版，下載可任意編輯——一二級(jí)聯(lián)動(dòng)控制土地開(kāi)發(fā)權(quán)的案例一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的“控地〞策略2023-01-09

一、招標(biāo)、競(jìng)拍門檻設(shè)限

（一）捆綁開(kāi)發(fā)商拆遷，設(shè)置拍地競(jìng)爭(zhēng)者；

企業(yè)與政府達(dá)成協(xié)議，由政府負(fù)責(zé)或協(xié)助完成擬出讓用地中的拆遷工作，但在土地公開(kāi)掛牌出讓時(shí)設(shè)定的條件是由開(kāi)發(fā)商完全負(fù)責(zé)拆遷安置工作，以此增加土地開(kāi)發(fā)操作難度，阻止競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入。

（二）“一級(jí)開(kāi)發(fā)者可限價(jià)回購(gòu)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品〞

一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府達(dá)成協(xié)議，在擬出讓土地掛牌出讓時(shí)設(shè)定以低于成本“限價(jià)回購(gòu)〞的條款：當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成時(shí)，一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)可優(yōu)先以低于成本的價(jià)格回購(gòu)其中一定量的住宅和商業(yè)物業(yè)以抵扣土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，以此提高拿地成本，阻止競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入。

2023年北京CBD核心地段白家莊地塊在掛牌時(shí)《招標(biāo)文件》中包含了一條“回購(gòu)協(xié)議〞，主要內(nèi)容為：待開(kāi)發(fā)完成后，一級(jí)開(kāi)發(fā)商北京恒世華融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司有權(quán)以12000元/平方米的價(jià)格回購(gòu)部分物業(yè)，包括5000平方米的商業(yè)物業(yè)及8000平方米的寫字樓，并且一級(jí)開(kāi)發(fā)商有權(quán)挑揀回購(gòu)

物業(yè)的位置。項(xiàng)目地塊本身的面積不大，回購(gòu)面積已占13%，將直接讓利2億元左右，使其他開(kāi)發(fā)商望而卻步，一級(jí)開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)公司順利摘牌。

（三）虛增一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，抬高地價(jià)，限制競(jìng)爭(zhēng)者拍地

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)終止后，一般由專門的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)整理后的土地進(jìn)行評(píng)估，但這個(gè)評(píng)估也要參考開(kāi)發(fā)商提供的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)。浮夸一級(jí)開(kāi)發(fā)成本除增加利潤(rùn)外，地價(jià)相應(yīng)被抬高，造成地塊乏人問(wèn)津，于是一級(jí)開(kāi)發(fā)商可以輕松摘牌。

北京朝陽(yáng)區(qū)東壩鄉(xiāng)地塊的《招標(biāo)文件》中注明：該地塊原為生活垃圾消納地，于掛牌時(shí)尚有生活垃圾、建筑垃圾等共440萬(wàn)立方米。在附件中，一級(jí)開(kāi)發(fā)商北京天鴻置地土地開(kāi)發(fā)有限公司提供的垃圾處理工程預(yù)算為4.2億元。但實(shí)際該項(xiàng)工程無(wú)需如此昂揚(yáng)的造價(jià)。最終，與天鴻置地一脈相連的天鴻寶業(yè)順利摘牌。

（四）凈地不凈+苛刻的付款條件

一級(jí)開(kāi)發(fā)商與政府達(dá)成默契，擬出讓土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后在基礎(chǔ)設(shè)施和拆遷上遺留尾巴，從而起到限制其他競(jìng)標(biāo)者的目的。

2023年7月，北京朝陽(yáng)區(qū)芍藥居甲2號(hào)住宅及配套項(xiàng)目用地發(fā)布了掛牌公告。公告中稱：“該宗地由北京住總市政工程公司完成‘七通一平’工作后，以‘熟地’的形式掛牌出讓。〞9天之后，北京市土地整理儲(chǔ)存中心發(fā)布補(bǔ)充文件稱：“該出讓宗地建設(shè)用地范圍內(nèi)，有一座現(xiàn)狀鍋爐房，由于該鍋爐房目前正擔(dān)負(fù)著周邊10多萬(wàn)平方米居民樓的供暖，未來(lái)還將為本項(xiàng)目供暖，因此需現(xiàn)狀保存。〞另外付款條件要求競(jìng)標(biāo)人7天就付清7787萬(wàn)元補(bǔ)償款的80％，30天內(nèi)付清剩余20％。最終，一級(jí)開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)公司北京隆華廣廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以掛牌起始價(jià)9273.15萬(wàn)元摘得芍藥居甲2號(hào)居住配套用地

二、規(guī)劃控地和項(xiàng)目條件，使得其他競(jìng)爭(zhēng)者無(wú)意參與

一級(jí)開(kāi)發(fā)商與政府達(dá)成協(xié)議，擬出讓地塊在公開(kāi)出讓時(shí)依照市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性和盈利水平較差的規(guī)劃條件出讓，使其他開(kāi)發(fā)商不愿進(jìn)入，一級(jí)開(kāi)發(fā)商競(jìng)得該地塊后政府相關(guān)部門可以協(xié)助調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)，一級(jí)開(kāi)發(fā)商相應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)。三、公建控地

（1）一級(jí)開(kāi)發(fā)商與政府達(dá)成協(xié)議，一級(jí)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的同時(shí)在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)代建部分公建，如：體育館、圖書館、學(xué)校、會(huì)議中心等。在土地公開(kāi)出讓時(shí)設(shè)定條

件：公建與土地捆綁出讓，土地受讓人必需承受該公建的建設(shè)費(fèi)用和日后的經(jīng)營(yíng)管理，這時(shí)一級(jí)開(kāi)發(fā)商往往浮夸建設(shè)成本，提高土地取得成本，起到限制其他開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的目的。（2）一級(jí)開(kāi)發(fā)商與政府達(dá)成協(xié)議，由一級(jí)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行本區(qū)域的市政建設(shè)，以某地塊的二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)沖抵公建建設(shè)成本。政府在該地塊出讓時(shí)協(xié)助一級(jí)開(kāi)發(fā)商設(shè)置限制條件控制土地。

河南某企業(yè)在鄭州惠濟(jì)區(qū)項(xiàng)目，政府要求配建五星級(jí)酒店、會(huì)議會(huì)展中心，建成后無(wú)償移交給政府使用，相應(yīng)取得25平方公里的一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)和5000畝的核心區(qū)二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。四、項(xiàng)目配套控地

開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)，都先向規(guī)劃部門進(jìn)行申報(bào)規(guī)劃看法書，在該看法書中開(kāi)發(fā)商將根據(jù)政府的要求和土地的性質(zhì)進(jìn)行一定的規(guī)劃設(shè)計(jì)。一級(jí)開(kāi)發(fā)商可以在編制區(qū)域規(guī)劃和描繪區(qū)域發(fā)展愿景時(shí)融入自身的意愿，通過(guò)區(qū)域的全盤規(guī)劃和各配套功能的整體性，來(lái)控制后期用地。

廣西南寧某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在拿到500畝土地的狀況下，將周邊1500畝范圍內(nèi)規(guī)劃統(tǒng)一了商業(yè)、山體公園、學(xué)校、醫(yī)院等多種配套，在功能上有機(jī)互補(bǔ)，并將配套的實(shí)施安排在1500

畝開(kāi)發(fā)的不同階段，貫穿項(xiàng)目的始終，使1500畝整體形成統(tǒng)一不可分割的項(xiàng)目，限制了其他開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入。五、創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式控地

開(kāi)發(fā)商與政府共同組建股份制一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，雙方協(xié)議收益分成比例，從而形成利益共同體和組織保障。開(kāi)發(fā)商成立若干小公司稀釋一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司的股權(quán)，使一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司保持國(guó)有控股。一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司董事長(zhǎng)由政府主要領(lǐng)導(dǎo)掛職，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人任常務(wù)副總，主管規(guī)劃和土地出讓。開(kāi)發(fā)商參與土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，不僅賺取土地增值利潤(rùn)，同時(shí)順利獲得意向地塊的二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。

XX廊坊固安工業(yè)園、北京城建紅棠灣土地開(kāi)發(fā)。六、出讓過(guò)程控地

企業(yè)與政府在較早的時(shí)間達(dá)成初步開(kāi)發(fā)協(xié)議，企業(yè)獲得充足的時(shí)間進(jìn)行項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)定位與規(guī)劃研究，并將項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃成果向上級(jí)政府管理部門匯報(bào)，經(jīng)過(guò)若干輪的研討和修改，爭(zhēng)取到上級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。擬出讓土地進(jìn)行帶規(guī)劃招標(biāo)，限定投標(biāo)時(shí)間為5~20天，使其他競(jìng)標(biāo)者沒(méi)有足夠時(shí)間對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分的研究，降低其標(biāo)書質(zhì)量從而使企業(yè)順利中標(biāo)。

萬(wàn)科地產(chǎn)順德某項(xiàng)目七、圍棋策略控地

企業(yè)事先和政府達(dá)成協(xié)議，得到政府默許，通過(guò)控制大規(guī)模土地中那些資源條件最好的、處于交通節(jié)點(diǎn)的土地，形成既成的圍合拿地布局，從而阻止其他競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入。

長(zhǎng)泰福隆銀暉老齡產(chǎn)業(yè)有限公司，漳州市長(zhǎng)泰縣項(xiàng)目，通過(guò)控制零星小地塊已實(shí)現(xiàn)控制400畝用地，目前還在應(yīng)用此方法，實(shí)現(xiàn)控制更大規(guī)模用地的目標(biāo)。八、收益分成

企業(yè)與政府約定，擬出讓地塊假使超過(guò)某個(gè)拍賣單價(jià)，企業(yè)與政府進(jìn)行收益分成，這樣形成“蹺蹺板〞贏利模式：進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)拍賣的土地，企業(yè)能夠比其他的開(kāi)發(fā)商以更加高的價(jià)格拍地。高價(jià)成交的土地，企業(yè)從中分得收益后，降低了實(shí)際拿地價(jià)格。即使不分派土地增值收益，企業(yè)由于對(duì)地塊條件更加熟悉的優(yōu)勢(shì)，更簡(jiǎn)單在拍賣中獲得土地

萬(wàn)科地產(chǎn)順德某項(xiàng)目七、圍棋策略控地

企業(yè)事先和政府達(dá)成協(xié)議，得到政府默許，通過(guò)控制大規(guī)模土地中那些資源條件最好的、處于交通節(jié)點(diǎn)的土地，形成既成的圍合拿地布局，從而阻止其他競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入。

長(zhǎng)泰福隆銀暉老齡產(chǎn)業(yè)有限公司，漳州市長(zhǎng)泰縣項(xiàng)目，通過(guò)控制零星小地塊已實(shí)現(xiàn)控制400畝用地，目前還在應(yīng)用此方法，實(shí)現(xiàn)控制更大規(guī)模用地的目標(biāo)。八、收益分成

企業(yè)與政府約定，擬出讓地塊假使