深圳某住宅樓盤營銷策劃案

目錄第一部分：福田區(qū)客戶群調(diào)查分析（3）第二部分：新洲主要代表樓盤概況（11）第三部分：典型案例分析（15）第四部分：項(xiàng)目分析（21）第五部分：廣告推廣方案（25）第六部分：項(xiàng)目形象包裝（31）第七部分：整合營銷方案（35）第八部分：銷售人員培訓(xùn)計(jì)劃（42）我們的策劃觀當(dāng)今的市場可以說是瞬息萬變，波煙云詭。其入世在即，整個大陸市場面臨著一次更新的考驗(yàn)。市場里的任何一個環(huán)節(jié)均有可能牽一而動全身。而作為龍頭行業(yè)的房地產(chǎn)市場，更是處在經(jīng)濟(jì)浪潮的顛峰。要想保持顛峰狀態(tài)。就必須比其它行業(yè)更敏銳，反應(yīng)更迅速，在這個戰(zhàn)場上沒有絕對的勝者，也沒有絕對的敗者，關(guān)鍵在于時刻保持最冷靜的頭腦，密切地跟蹤市場，了解掌握必備的信息，據(jù)此制定出最有效的策略，并實(shí)行于謹(jǐn)密之下。樣跡拒我們未**惰人憑的是專業(yè)蜘素質(zhì)，倚的是溝敬業(yè)精神，信半心是我們做任騾何事的必備。比竭誠為客戶提液供最好的服務(wù)腎是我們的服務(wù)絨宗旨。命————政**躺地產(chǎn)顧問姨根據(jù)昨****圣所處區(qū)域的特冶殊情況，我司躬市場研究部針奔對福田區(qū)客戶廢群進(jìn)行了抽樣倍調(diào)查，并做如側(cè)下具體分析。妻第一部分：福桌田區(qū)客戶需求柴分析震厘訓(xùn)調(diào)查時間剖：積樂200剖0殼年歉5早月感1坊9員日辰狀給樣本框栽：懂嫁在深圳居奇住販1龜年以上，家庭翁現(xiàn)時已有購房腳計(jì)劃，個人月谷收拿入拔350削0辭元以上娛譜食抽樣方法轟：蝦腸隨機(jī)抽樣拍嶺檔調(diào)查方法去：婦筍街訪壯鎮(zhèn)蛾分析方法籌：東慰運(yùn)齡用汽SPS騙S跑對數(shù)據(jù)進(jìn)行頻稅數(shù)統(tǒng)計(jì)、中位粘數(shù)計(jì)算等描述備性統(tǒng)計(jì)、并對歉數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉急分析、相關(guān)分癢析、假設(shè)檢驗(yàn)揭等各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分態(tài)析。容一、計(jì)劃購買垂時間忍羅調(diào)查結(jié)果反映掠出，福田區(qū)現(xiàn)壘有的客戶置業(yè)幼計(jì)劃時間出現(xiàn)搖明顯集中現(xiàn)象違，選擇在夕半年內(nèi)踩或騎二年以后伙置業(yè)的客戶較雨多，在短時間蓬內(nèi)的置業(yè)需求販?zhǔn)潜容^大的。購房用途恒現(xiàn)時購房的用貴途主要是自用論為主，投資客肅戶所占的比例垮相當(dāng)少。在自殘用的細(xì)分方面釋，仍以滿足自壯己的居住需求瓦占主導(dǎo)，其次京是作為商務(wù)用租途，購房給其柴他家人居住的管比例甚少。購買區(qū)域辯從購買區(qū)域分寄析，福田區(qū)的載潛在客戶仍會妹選擇繼續(xù)在福鈔田區(qū)置業(yè)，結(jié)蹤果顯示出羅湖堂區(qū)的潛在客戶壩出現(xiàn)大部分的醬流失，主要流盯向福田區(qū)，造率成福田區(qū)住宅暫物業(yè)的有效需碑求增加。選擇建筑風(fēng)格判在建筑風(fēng)格的顛偏好上，潛在嗽客戶對歐陸式該和嶺南式的建濾筑風(fēng)格表現(xiàn)出窩較多的喜好，軍其中又以喜好劣歐陸式的建筑泰風(fēng)格居多，占役到被訪者的四沒成；而對其他帆的建筑風(fēng)格（宰主要是指具有勝中國民族特色蚊的建筑風(fēng)格）宏有一定程度的描喜好，相比之蹤下，對美式的剃建筑風(fēng)格的喜舍好程度最低。團(tuán)建筑外立面色話彩肯對建筑外立面宴色彩的選擇，豎較為偏好中性袖色彩，其次是跟要求色彩豐富矛、冷暖結(jié)合的該外觀顏色。眾建筑外觀色彩垮喜好縮喜位寶異好鄰色彩豐富、轎冷暖結(jié)合靈偏冷色俱中性色遙偏暖色違其他政所占比例密25.1惹%謀18.1%炮43.4%臟1號2軟．央8%尿6%戶型選擇猴數(shù)量饒類型奶一縮二截三粥廳呼21.6%灌72.0%機(jī)6.4%獅衛(wèi)生間康19.0%皂71.1%騾9.9%堪陽臺儀31.2%演61.5%席7.3%懼對戶型的基本絹要求主要是單哄位內(nèi)應(yīng)有兩個鬼廳、兩個衛(wèi)生符間和兩個陽臺跳。相反，對工慰人房的需求程夏度就不太高。臣對客廳主陽臺頸面積主要希望狹在牢3喇—火5競平方米幣之間。楚房間數(shù)及面積扎的選擇房間數(shù)選擇裂一房林二房炒三房鐘四房乖五房霜比例溪4.4%答26.8%制49.3%慢15.5%筑4.0%壓在單位房間的拿選擇上，潛在黑客戶主要選擇富三房單位為主司，其次是二房求單位和四房單繪位，對于面積背較小的一房單緊位和面積較大逃的五房單位選撲擇的客戶較少尺。神對于不同戶型龍相對應(yīng)面積的擱選擇，二房單暑位主要選擇面虜積星在燥6隆1貴—王7蒼0蔬平方米糊和途7骨1堡—利8掙0店平方米濟(jì)的中小單位等孤實(shí)用戶型為主糕，整體選擇戶諷型的面積中位蠅數(shù)泛M0=懸7您8牧平方米灣；三房單位主致要選慚擇蔥9藥1構(gòu)—飛10倉0探平方米崖的中等實(shí)用戶唉型為主，仍有導(dǎo)部分潛在客戶農(nóng)選鑄擇衛(wèi)8朱1赤—籠9沾0調(diào)平方米紐的中等偏小的胸小三房戶型宴和禍10聽1受—萬12耗0托平方米柿的中型偏大的律三房戶型，整踏體面積中位剝數(shù)充M0=駱9秋6各平方米指；而對于四房諸單位的選擇就版顯得比較平均良，從蛙11墊0榜平方米如以下的小四房羞戶型酸到練15冠0青—金17悲0宴平方米昏的大四房戶型既的選擇比例差廟異不大，整體付面積中位蜘數(shù)扭M0=式11嶄9紋平方米嫂。層高偏好飽潛在客戶在對絕層高的選擇上鑒并沒有明顯突藥出的要求，半伏數(shù)的客戶表示喂對層高沒特別涌的要求，只要往符合有關(guān)的設(shè)午計(jì)規(guī)范就可以稼；而對于提高評層高，有姐近雀3鞋成的客戶表示趟愿意承受價格噴的小幅度提高未，僅有極少部上分的客戶表示削愿意接受價格膜的大幅度提高調(diào)。逃智能化需求程侍度鉆對住宅智能化隆的要求程度比貫較高，對智能絲化住宅功能要?dú)q求主要集中在秋住宅的安全防賢范功能上，排曠列于前三位的往主要功能依次北是：家居自動刑報(bào)警，外圍紅象外線保安，可陡視對講。交樓標(biāo)準(zhǔn)帝在交樓標(biāo)準(zhǔn)的近選擇上，基本繡裝修的交樓標(biāo)室準(zhǔn)比較受歡迎井，其次是毛坯軍房和清水房，垮豪華裝修并不舞十分受歡迎。整體價格允福田區(qū)整體價竭格承受水平堵課倚在價格承受能霜力上，福田區(qū)寫客戶的價格承符受能力主要集王中編在皂551您0跟—風(fēng)—健650喚0褲元早/旗平方米之間軟和睜650盞0償—趟—庫700裳0居元訴/年平方米之間，怨整體價格水平灘中位喪數(shù)訪M0=613娘0范元爬/垮平方米。付款方式跌潛在客戶購房忘過程中，對銀隱行的依賴仍相慌當(dāng)大，有超過孝六成的客戶選雄擇以銀行按揭索的方式支付房榜款，有近二成蹄的客戶在力所贈能及的情況下陸選擇一次性付圍款的方式支付任房款。選擇銀下行按揭的客戶燈支付首期的成威數(shù)，僅有三成冶多會支付三成錢首期，接近六吵成客戶選擇支丟付首期低于三伐成，其中更有捎三成多選擇免兇首期的付款方戚式。月供額月供額承力愚調(diào)查顯示，福礙田區(qū)客戶的月件供款額主要者在兩200慈1葵—字300有0親元豐/返月之間，計(jì)算租得出整體月供陸款中位型數(shù)安M0=285毒0適元六/軋?jiān)拢鹿┠芰τ呈潜容^高的。職業(yè)構(gòu)成邊從購房客戶的導(dǎo)職業(yè)構(gòu)成分析且，現(xiàn)時購房客培戶的主要職業(yè)攪是一般職員、款中層管理人員賽和個體業(yè)主，謝以三者占到被某訪者七成以上闊，公務(wù)員占有凈一定的比例。講而一般認(rèn)為價淋格承受能力較分高的私營企業(yè)祝主和高層管理刃人員所占比例絨較低。家庭結(jié)構(gòu)至類型邊三代同堂饅二代同住已二口之家故單身物比例張11.7%推48%陸28.9%抽11.4%籮購房潛在客戶誠的家庭結(jié)構(gòu)主緊要以核心家庭獎（夫避妻廉+銹子女或夫妻）脖為主，而主干窩家庭（父故母忘+辯夫既妻輛+滲子女）和單身腸所占的比例較強(qiáng)少。居住狀況認(rèn)現(xiàn)時的居住狀榴況切類型弦自有住宅求租用他人住宅尾單位宿舍看比例爬60%糟2溫9莊．昨2%繪1甚0破．宰8%賣調(diào)查結(jié)果顯示披福田區(qū)的客戶殃大多數(shù)現(xiàn)時居旗住在自有住宅破，潛在客戶主面要目的是用于灘改善居住環(huán)境殊，并不是為了身簡單滿足于居升住的要求，對個住宅的要求會朵比較高。而現(xiàn)幼時腥胃租用他人的住托宅和單位宿舍輛的客戶占的比虛例分別很是鳴29.2屠%甲和刷10.8伙%畏，這兩部分潛長在客戶在深是露首次置業(yè)，住梢宅能滿足其居墊住的基本要求膽即可。年齡敞福田區(qū)客戶的摸年齡段主要集縣中女在嫌2謊5即—蛇3長0獻(xiàn)之間，諷占穴48.7%護(hù),品其次是票在戲3盈0肢—卻4蛇0龜歲之間，豈占誼28.6著%夫，顯示年輕群插體是福田區(qū)客嫂戶的主要構(gòu)成轉(zhuǎn)成分。副以上調(diào)查反映室了福田區(qū)客戶某需求的基本情洲況。鳴對于匯****智而言，本區(qū)客白戶蛙購房的時間躺（半年內(nèi)或二啟年后為主）、季價格承受能力踩（妄551洽0忘—短650遙0付元移/沿平方米衣和限650鋼1遵—沉750砌0咸元著/掏平方米）、伸年紀(jì)較輕盜（固2儲5墊—丈3賴0瓜歲月、衰3溝0賊—添4骨0時歲，適合后面隸提出的樓盤形煎象定位），這雙三方面都有利咳于該項(xiàng)目。而艦該項(xiàng)目的房間播數(shù)（以一房一泥廳居多）、陽俱臺數(shù)（以一個拌陽臺為主），茫兩方面都不符么合該區(qū)主流。捧另外，根據(jù)客鹿戶的需求，項(xiàng)饒目在發(fā)售時以泡配備基本裝修著和智能化需求樂為佳。撈第二部分：新娘洲南主要代表睡樓盤概況該（圖略）她由上表可知，絨這些新洲片區(qū)求的主要代表樓糧盤在規(guī)模上除麗了金海灣的總?cè)ㄖ娣e達(dá)舉到榴1到2桐萬平方米，天狠安高爾夫占地轟達(dá)誤7600著0馳平方米梁，其余樓盤的揉建筑面積都不秧大，以寄1000借0說平方米膀——咐5000消0慮平方米舅的居多。而其診中以大慶大廈政的占地最小糟387想0身平方米省，由此可見，框本區(qū)的樓盤升弟值，大多是憑伐借社區(qū)的成熟祖與完善的配套都及條件。從樓陽高而言，這些絞新起的樓盤多隊(duì)是高層，與前謎幾年起的金沙藥花園、錦洲花鉆園、綠景豪園曬等多層和小高天層已截然不同歉。當(dāng)然，這也低主要與本區(qū)緊回鄰海邊有關(guān)，愁高層能較大限潛度的利用景觀衰資源。鎮(zhèn)在戶型方面，更二房、三房是著戶型組合結(jié)構(gòu)肅中的重要組成畫部分，幾乎所痛有的樓盤都備屈有二房、三房橫?？梢?，發(fā)展雞商是充分考慮夾到了纏占繼50來%佳的兩代居家消述費(fèi)群的需要。貨面積方面是從擺中戶型到大戶挺型的多種層次辨不等，也從某摟個角度反映出陳消費(fèi)群體層次纖的多樣性和消懷費(fèi)能力的差別頁性。綠從價格上看，堤本區(qū)的總體均虧價約紗在墾650坡0怖—夠—喘750襯0常元煙/京平方米之間，粱可見本區(qū)的樓石盤有極大的市急場潛質(zhì)和升值域潛力。肌第三部分：典簡型案例分析金海麗名居障金海麗名居位伸于新洲路南段徐，占圍地斗800府0辜平方米，孝由泊4嘗棟沃1致8券層全電梯高層山組成，建筑明劇快靚麗。毗鄰奔深圳灣天然海此景，坐擁市中川心繁華地段。培金海麗名居自際投向市場之日角起，就取得了子良好的市場反聰映，展銷會期桂間首勺推杠4羅套特惠單位，跑橫向聯(lián)合截至皇6打月褲9松日傍，就只剩芽下?lián)?洲套。它于壺6巴月隸1站0績?nèi)斩愓介_盤認(rèn)購段，至今已是成櫻績斐然，市場封反映強(qiáng)烈。這瞞是樓盤本身所座擁有的條件較脖好和自身價格樹的定位較準(zhǔn)決室定的。具備條件：配套設(shè)施成熟料在其周邊，匯憤集著眾多的中夏學(xué)、小學(xué)、幼怨稚園，如新洲偏中學(xué)、新沙小障學(xué)、石廈幼稚興園等，還有醫(yī)例院、藥店、商指場、超市、銀孤行等設(shè)施，使護(hù)本區(qū)的市民生槐活趨成熟與方添便。鞏金海麗名居周民邊毗鄰大型政味府福利房和微陣?yán)孔≌瑓^(qū)，描其中益田村僅踩隔相50惱0思米土，海寧花園僅攤隔縮10淺0凱米窄。根據(jù)新洲區(qū)什規(guī)劃，金地海竄景花園片區(qū)將衫發(fā)展成為一個沃高級住宅、公姓寓及其配套設(shè)羨施組成的高尚善住宅區(qū)，該社呆區(qū)是中心區(qū)旁競最大的政府統(tǒng)軟一規(guī)劃高檔社勿區(qū)。擁有天然海景夫金海麗名居距抱海邊的福榮路盲不過照10挑0興米瞇，離海邊極近蜜，賓在閉7敏、僵8摧層以上就可姥望致海天一色扣的深圳灣，觀組落霞海歐起飛胳，壯觀景色盡擺在眼底。小區(qū)規(guī)劃好塘小區(qū)地面綠化蛙率超默過野50有%泛立體綠化，生網(wǎng)機(jī)盎然，置身稈庭院滿目蔥綠萌。中心花壇與彼噴水池有機(jī)結(jié)鳳合在一起，各少色各樣花朵映償在水上如七彩欠浮云，水從臺曠階和花叢間溢潮出美麗動人，甲架空層屋頂綠斑化形成層次綠閉化別具匠心。戶型設(shè)計(jì)理想舅金海名居的戶仍型設(shè)計(jì)方正實(shí)頃用，戶戶朝南旬，布局合理，名結(jié)構(gòu)緊湊采光國佳，而且在戶柔型比例上以二桂房二廳，三房令兩廳的占完了靈65榴%忘，由此迎合了殼市場的需求?？玖硗?，它采用盛的是兩戶一梯臣，使置業(yè)者平沃時生活更輕松訴方便。價格優(yōu)廉在以金海麗名居景所具備的條件蝴而言，金海麗渠名詢居而448躺0液元起價駝，末600勾0盜元的均價，在犬同區(qū)里具備了穿相當(dāng)?shù)母偁巸?yōu)東勢，可見發(fā)展覽商是充分考慮咳到了本區(qū)里的捎競爭壓力而采浴用胖了策“廳價廉物檔美幕”疤的銷售方針，炕這也是促成其命銷的重要原因貧。金海灣花園閑金海灣花園是吉金地集團(tuán)在新項(xiàng)洲南開發(fā)的大撥型濱海高層住弓宅。位于沙咀盆路西側(cè)，占航地鋒48158.夠9你建筑面積達(dá)斯12055泳0倦平方米矛，免由超1廉0星幢學(xué)25~3丘1案層豪華大型住逼宅大廈組成，邊外型流暢時尚凝，樓層高低起門伏。鞋六它自去待年警9恨月份進(jìn)入深圳接市場以后，以糾其高超的建筑完形象及環(huán)境設(shè)范計(jì)規(guī)劃引發(fā)鵬熔城第三次豪宅菊沖擊波。該物愚業(yè)第一、第二宇組柜團(tuán)策70增0棒余套住宅，目懂前已基去售罄匠。第三組團(tuán)功5窄月舍2舒0棕日舉推出首日即成潔交蛛4意0惑余套。均價直粱上每平方惹米擦920郵0隸元的高價，再至次震撼深圳房特地產(chǎn)界。墻蒼究其有其如此翻成績的原因：和小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)覆新穎究金海灣花園在憑環(huán)境營造上推極出了一種新穎鎖的概喊念柜——臥“嘗主題式花園環(huán)設(shè)境增”粥，即就是花園園環(huán)境處處圍繞螺海字做文章，騾既把花園做得盤主題突出，又里與周邊自然景乘觀融為一體。脖具體可從三方苗面來說。波把小區(qū)環(huán)境跟膨海貼在一起。卻為了達(dá)到這一竄目的，金海灣諒50終0提米棄長的花園平分誤全部架空，高覆出地面皮4葛米竿多，從而使人趕置身花園即可竄飽覽海景。慚把歲海趣“欲留嘆”借在架空層中。爺把海的氣息的掙感覺融在花園生的每一個角落橫。海2去.香設(shè)計(jì)高貴獨(dú)特沖連等續(xù)均1容0壯棟的高層白色帳建筑物，象一貸道白色的大屏蔬風(fēng)，橫攔在海憤岸邊。在整個喝區(qū)域里顯得高剛貴、突出。內(nèi)倚部樣板房設(shè)計(jì)鼓也是以明亮整績潔的白色調(diào)為尖主，令人有一私種置身高貴的殺感覺。示范環(huán)境優(yōu)越穗金海灣的外立墻面施工是采憂取狡“召逆向施新工蜘”健的方式。即從鐵下往上施工，欠有著相當(dāng)難度響，但從銷售角腹度來講，卻有冠力地配合把了沈“甲示范環(huán)崖境偷”鮮，這對現(xiàn)場售重樓無疑潛又是一個促進(jìn)禮。發(fā)展商品牌廚金地集團(tuán)經(jīng)過揀多年發(fā)展，已伶形成了自己的布品牌，比方胸說是“雙精品意誤識革”鴿傾向逝和叛“幻以人為鄰本飲”館的服務(wù)傾向。四已成為金地地贈產(chǎn)的特有品牌菠文化，而這種蒼品牌化更是充死分地體現(xiàn)在金葵海灣花園中。敵使金海灣獲得裝了最大的附加鉛值。服務(wù)出色獨(dú)金海灣的服務(wù)泄是很出色的，嫌一走進(jìn)金的售后樓大堂，馬上翠就能感受到一士種怡人的氛圍密，從設(shè)施到售無樓人員的言行恨舉止，都經(jīng)過菊專業(yè)水準(zhǔn)的設(shè)羅計(jì)和經(jīng)營，其腎物業(yè)管理是服晶務(wù)的綜合體現(xiàn)攀，金地物業(yè)的災(zāi)管理固然善于班創(chuàng)新概念洽，典“掛無防盜網(wǎng)概蒼念膝”扇，爺“輪個性化服務(wù)概樂念襖”棒到壽“延兒童托管概棟念嗚”柴等。塌其捐“慢強(qiáng)揀項(xiàng)冤”咐更在于其無微吉不至的服務(wù)精坐神，使業(yè)主覺閥得蛇是墾“忘超值享苦受跪”雨。傾以上幾方面已往經(jīng)基本上體現(xiàn)跪了金海灣花園違的一個整體素器質(zhì)。交金海灣花園和旬金海麗名居二柱者相較，不論療是檔次上和規(guī)浸模上，后者都蓮要比前遜上一命籌，但是在銷損售上都創(chuàng)出了魔較好的成績。贏原因在于二者充自身的定位和面市場目標(biāo)定位遭都比較準(zhǔn)確。糕金海灣是定位絞于高檔豪宅，刃均價高翼達(dá)舌920替0擋元裹/喚平方米。而金落海麗則定位于榮中高檔發(fā)，并列且已還考慮到酷了自身優(yōu)勢條絨件不及金海灣極較多，故而其信定價遠(yuǎn)低董于趣920木0半元，而然為綢600糞0評元漸/愁平方米。所以奴它們都獲得了激較佳的市場反朝映。所以，此踐二者在某些方上面的優(yōu)點(diǎn)還是遼值得借鑒和比市較的。加洲地帶：悅緊位于新洲三膝路，濱河路邊輔的加洲地帶不御管從位置、規(guī)部模，還是工程患進(jìn)度來看都是陣****班最直接的對手舍，其基本概況賠在前面表格中刺已簡單說明。惱它與騙****迅的優(yōu)劣勢對比花如下：言（謀1貓）．它們都同軟樣擁有椒緊鄰中心區(qū)成希熟和完善。填北鼻臨朝13蝴6屬萬平方米的高效爾夫球場綠茵纏地。你高層可南眺深糕圳灣和紅樹林的共同優(yōu)勢。瓣但在其它方面藍(lán)卻各有優(yōu)勢：赤（任2弊）．加洲地帶綱的戶型設(shè)計(jì)較暑之翅****乳的戶型設(shè)計(jì)要離顯得更為實(shí)用翅，而且在布局屈上較為合理美鉗觀。劑（障3問）在外型設(shè)計(jì)送上加洲地帶比僚****克更富現(xiàn)代感和裙形式美，且每悉隔數(shù)層在樓梯黑外適當(dāng)?shù)夭贾美K了空中綠化，閣增加了綠化面俘積和美觀。孫（者4邪）加洲地帶的萄一層有舒適的躬園林規(guī)劃設(shè)計(jì)頃，遵1-2稿幢的一層是商畢場，摩而滔3-作4援幢的一層是倍6諸米討高的架空層。持****富的三樓有輩4.8椅米襯的架空層做休鈴閑空間，打破渾了周邊樓盤多自層不架空的慣駝例。不（輛5筑）福田文體中直心緊鄰柜****驚，這是它較加個洲地帶優(yōu)勝的歡一個重要優(yōu)勢籃。貢根據(jù)以上比較素分析，可知加逼洲地帶在樓的佛本身素質(zhì)比上凳****面要好，而互****至則以臨近福田蓬文體中心而略京顯優(yōu)勢，在某敬些不足的方面拍還須調(diào)整改進(jìn)權(quán)。所以針對此首種情況，在推依廣中須揚(yáng)長避懶短，首推嫂福田文體中心畏這一主要賣點(diǎn)偉。斯第四部分：項(xiàng)絨目分析項(xiàng)目概況改該項(xiàng)目位于濱扮河路與沙嘴路挎的交匯處，由橋三層裙樓和兩優(yōu)棟高層組成。絲一、二層是商承場，三層是配頭有游泳池的架混空層。住宅面需積攝從揉4半0仗—棋458m莫2赴不等，戶型也澤從一房一廳、抄二房二廳、三藝房一廳到復(fù)式添等多種類型。撲總用地面積：蓋9350.6縮m訂2厘商業(yè)面積：液6283m聚2趕建筑用地留：帶憐7850.7帳m塵2慮住宅面積：趨42726晝m貼2坑建筑面積：千62831俯m難2杜公寓面積：輪12566聰m精2昌機(jī)動車車位窯：應(yīng)22普0顯輛事惹壁頌自行車車位團(tuán)：瘡30呼0沒輛窗２．優(yōu)劣勢分保析優(yōu)勢：姥緊臨中心區(qū)，唉社區(qū)較成熟與移完善。煙位于樓盤西側(cè)翅，有深圳市最骨大的文體中贈心蘿—適—董福田區(qū)文體中我心，正在籌建巾中。渡北南臨場13勵6節(jié)萬平方米的高輸爾夫球場綠茵秒地。格三樓架空層（辜4.幅8舒米惠）提供了較大蠅的休閑空間，或打破同區(qū)高層退樓房多層上不爬設(shè)架空層的慣浸例。喊高層可以向南拾遠(yuǎn)眺深圳灣和密紅樹林。秩在托A翁型樓上二十七漿層禮、毒B批型樓上的二十錯九層都備有泳肌池劣勢：丟喧鬧原是本項(xiàng)目的缺炊陷之一，因?yàn)槭琼?xiàng)目緊沿濱河灶大道而建，所直以街道的噪音毛將是本項(xiàng)目極宵大的一個弱點(diǎn)扁，尤其是北邊誼低層單位。束缺乏家的舒適貧感。拒本項(xiàng)目位居沙貨咀路和濱河路鉗的交匯處，除賠了濱河路北面它的高爾夫球場銅綠地外，濱河籃路南面，項(xiàng)目經(jīng)周邊缺乏休閑抖、娛樂的綠化貍公園之類的配佛套，所以此樓后盤缺乏讓人享研受到家的輕松裙、休閑和呼吸施自然氣息的舒君適感。忽整體形象的不牲協(xié)調(diào)幟。本項(xiàng)目的戶點(diǎn)型面積跨度極粉大，從最小的較一房一廳到三萄層復(fù)式，其間真跨度之大，不也僅在片區(qū)里罕警見，就是整個迫深圳市亦屬不若多見。如此均濃衡的一種市場茫定位，將造成籌整體形象的不捧協(xié)調(diào)，高則高大矣，低則低矣患。因?yàn)楫吘顾钺槍Φ氖遣辉诤粋€消費(fèi)層次雀的客戶群，容急易造成客戶在圣心理上的不平擋衡。滿從以上的優(yōu)劣插分析來看，本梁項(xiàng)目可以作為校突出賣點(diǎn)的有份：宿（戴1西）北慮臨站13趴6稼萬平方米的高麗爾夫球場綠茵滔地；寺（案2方）福田文體中獸心緊挨項(xiàng)目西艷面，其中又以兄后者最有特色戰(zhàn)，是最值得推押介的賣點(diǎn)。杯３．規(guī)劃設(shè)計(jì)粉建議嚇鑒于本項(xiàng)目的期戶型跨度太大蜘，從一房一廳爸到三房、四房考及頂層別墅式般房，不利于目旦標(biāo)客戶的細(xì)分趨，且一房一廳粘的銷售不容樂倒觀，故建議修掏改一房一廳的藝戶型，以更適逼應(yīng)市場的需要奶。敵公寓部分均為繪一房一廳的小霜戶型，建議交依樓標(biāo)準(zhǔn)為精裝跡修，例如：廳宜、房地面為復(fù)乎合木地板，廚癥、衛(wèi)坪面為瓷范片，櫥具、潔坊具到位，符合拿單身貴族的需位求。任建議將三層架俊空層設(shè)計(jì)為集凝休閑、娛樂于區(qū)一體踢的荒“惕園林會臘所隸”臭，彌補(bǔ)本項(xiàng)目漸無園林綠化的葡不足，提高樓忍盤的整體檔次廉?？h我們以為該項(xiàng)緊目的外立面設(shè)驅(qū)計(jì)可以有兩種械思路，一種是扎選擇同一色系包的色彩搭配和稼簡易的形式組信合，整體外觀錘就顯得協(xié)調(diào)、改統(tǒng)一，如附圖要（一）、（二隔）。但根據(jù)項(xiàng)口目定位，色彩擴(kuò)應(yīng)選偏亮、偏什灰為基調(diào)。另泥一種則是較明頓快的冷暖色彩磁相結(jié)合、形式險(xiǎn)感更明確的搭伯配組合，此種掛形式就較活潑類，有朝氣，如稻附圖（三）、濾（四），在搭鐵配上或以暖色遠(yuǎn)為主，冷色為戒輔；或以冷色走為主，暖色為疤輔?？傊?，要攝體現(xiàn)一種活力錦與朝氣，以及豎動的韻律。艦4貴．目標(biāo)客戶群糞定位沙收入中等的，單不愿遠(yuǎn)在關(guān)外虎買小戶房的單揪身貴族，將是蒜本項(xiàng)目、一房被一廳的主要光染顧者。腸年齡：價２關(guān)７搶—街３５沿歲贏月收入約襖３５００元以勤上的工薪白領(lǐng)焰階層。釘欲在福田區(qū)置叉業(yè)的首次置業(yè)薪者，其成員主獲要為兩夫妻的個，將是二房一武廳、二房二廳便和小三房二廳攜的主要顧客。巖年齡：破２慕８米—必４５歲膊月收入約在棍５０００以上鉛的公務(wù)員，高忘薪白領(lǐng)階層。勾欲在福田區(qū)置驕業(yè)的二次置業(yè)圓者，其收入較摟高且家庭成員肚在三人以上的姨，將是四房至膊復(fù)式的主要消貪費(fèi)群。尊年齡：蛛３表５案—咬５５歲茅月收入昏在２００００犧以上的個體企綠業(yè)主，高層管慌理人員，及領(lǐng)訪導(dǎo)階層。覆以目標(biāo)客戶群膊的分析來看，揮亦可見本項(xiàng)目雨在定位上的含欣糊，渴望全面熱出擊，而以目熔前地產(chǎn)市場疲相軟的狀況看，集沒有一個明確例定位的樓盤是扮很難在銷售區(qū)縣占據(jù)優(yōu)勢的。哀所以在銷售推惰廣中必須考慮梯戶型推出的先影后和在廣告宣透傳中的針對性仰。藥5晨．價格定位：驅(qū)（犯6300~6囑50禍0腿元電/悠平方米）芹以項(xiàng)目的規(guī)模摩和素質(zhì)來看，勸同區(qū)可比樓盤存為金海麗名居服、加洲地帶、勤星河雅居，它燙們的均價都沿在括600雞0解元裁/靜平方米左右，深考慮到本項(xiàng)目鉤在某些方面更錄多一些優(yōu)勢，粒譬如較之金海臉麗名居與星河五雅居多了一個束高爾夫球場綠忙茵的景觀，而朋且福田區(qū)最大炮的福田文體中禍心緊鄰項(xiàng)目西做邊，無形中提村升了項(xiàng)目本身參的附加值。所武以此項(xiàng)目均價健約可達(dá)島到廉6300~6寄50善0業(yè)元鞭/床平方米之間仍第五部分野：糠初廣告推廣方案核本片區(qū)的樓盤蒙的包裝推廣多認(rèn)以海洋企、園輩綠化止、德真園林等為主題左進(jìn)行炒作。譬盤如金海灣盞的律“娃海文艘化島”梯主題，天安的飛高爾夫球場綠犬化概念。對于隨****張而言，它擁有批福田區(qū)文體中港心。株13屢6捉萬平方米的高悄爾夫球場綠茵艷南眺深圳灣與營紅樹林的三個優(yōu)點(diǎn)。曾其中，海和高膏爾夫不再是新繞鮮的題材內(nèi)容蝴了。而本片區(qū)亭只有正在籌建茂中的福田文體乖中心尚未被炒叛作利用。所以滿文體中心所能寇帶來的意義是畏本項(xiàng)目的突出娘賣點(diǎn)奔。燥“龜文菜體摸”拼包含了文化和委體育兩大塊。冠其中文化蘊(yùn)含削的是柏修養(yǎng)品粥味遮耳精神的享受避。而體育所蘊(yùn)多含的則是犬活傘力銹惠朝旗氣裕慢生命的律動謎。從本片區(qū)深膊圳市的情況來修看，本項(xiàng)目在擾推廣中應(yīng)適于夠塑造要活襪力持授朝拍氣足痰生命的律動的延形象。１．策略方針供塑造項(xiàng)目的整痰體形象。手創(chuàng)造獨(dú)特的視廈角，引導(dǎo)消費(fèi)盒。周配合銷售策略襪伸展不同時期性的推廣重點(diǎn)。詠冶代２．宣傳理考念懂—芽—畏充分體驗(yàn)活力青、朝氣、生命趁律動的運(yùn)動家慶園柿①全主導(dǎo)廣告語頓：塔青春的顫動悄生命的勃發(fā)鍋。兆輔助廣告語殘：屢家****粉—璃—少運(yùn)動的家園雜履行生命的義恥務(wù)愛—蔽—版體驗(yàn)青春。家③兼具體篇章。錢具體實(shí)施分為床形象篇組合和筒策略篇組合更形象篇組合堅(jiān)主要通過具體郵的不同角度的怠篇章來塑造樓屑盤的形象。以系提升樓盤的附傷加值。如以下纏提到的健身篇舟、游泳篇、網(wǎng)晃球篇等。游泳篇：約以特寫鏡頭為君主體畫面，如擊泳者蝶泳躍起卵水面的剎那。密強(qiáng)化生命力的慮蓬勃。與廣告語：生命超的勃發(fā)。輔機(jī)廣告語：體悟密青春生命的家近園。健身篇：曉絞以特寫健身者熊訓(xùn)練體能的畫緊面，強(qiáng)化和贊銅美青春的活力襖與朝氣。誘廣告語：青春射的顫動。輔括廣告語：體悟槽青春生命的家兔園。網(wǎng)球篇：勵婚譯以特寫輕松打但網(wǎng)球鏡頭為主姓畫面。強(qiáng)化體后現(xiàn)輕松體驗(yàn)運(yùn)鳳動樂趣的感覺煉。冷廣告語：履行絕生命的義離務(wù)候—捉—桿體現(xiàn)青春，唉輔廣告語，體怖悟青春生命的丘家園。舟策略篇組合厲主要是通過具犁體的營銷策略均來發(fā)動對市場縱的有效攻勢。標(biāo)它包括價格、憶付款、促銷活暈動等方面的策狡略。限于目前掠的進(jìn)展程度，嫁暫不作詳細(xì)陳爸述，容圖后續(xù)遵。觸以上篇章是僅顫供參考，并未遵詳細(xì)表全，它趟們主要說明了齡一種廣告推廣滔的思路，可通護(hù)過廣告牌、報(bào)把紙廣告或車體風(fēng)廣告等媒體來秧表現(xiàn)，作為形踐象塑造的具體詞表述。逐３．媒體選擇球及投放計(jì)劃繳以項(xiàng)目的規(guī)模司和銷售預(yù)計(jì)難牛度來考慮，在蜘媒體選擇上可擁考慮用特區(qū)報(bào)五、晚報(bào)和車身罵廣告三方面的嫩組合宣傳。原因是：似（１介）且蔬特區(qū)報(bào)在地產(chǎn)嘴廣告方面有其尼權(quán)威性。但考草慮到特區(qū)報(bào)地女產(chǎn)廣告的價格想較高，所以在笛推廣中不以它予為主。摘（２）深圳晚寶報(bào)擁有相當(dāng)大開的讀者群，因泳其內(nèi)容較生活宰化，所以閱讀襯率也較高，故夜深圳晚報(bào)是一施個理想的媒體倒選擇，尤其其鍋價格較低，適圣用于長期、高蠅頻率的投放。戶（３）流動的中車身廣告是一悲個活的廣告牌煤，它在市區(qū)內(nèi)灶主要交通干線贈穿梭來往，有皮極大的廣告到乞達(dá)率，而且有渣穩(wěn)定的時間段暑?；屯斗庞?jì)劃初步商安排武：惜報(bào)種芬時間篩版面形式棟頻率炸內(nèi)容擾目的權(quán)深扁圳嫌商說報(bào)墓、尸晚獲報(bào)償、程前期換普通版厚每周一次泡軟性文章表為樓盤的推出高做好鋪墊彈內(nèi)部認(rèn)購期摧普通版彩色殺１／２版池每兩周一次賄（兩報(bào)錯開投罪放）孤軟性文章脊創(chuàng)意廣告活逐步推廣形象橡公共發(fā)售期屋封面彩色回１／２版袖１／３版妥１／２版一次季、嬌１／３版每周劫一次粥（交錯投放）舌軟性文章安正面宣傳塑造們樓盤形象鉤售尾期據(jù)根據(jù)銷售情況跡來調(diào)整星公布有關(guān)促銷趙的信息蛙促成最后銷售蛋深知圳兵特送區(qū)釘報(bào)踩前期有地產(chǎn)專版鑄每兩周一次愧軟性文章爹為樓盤的推出隊(duì)做好鋪墊恥內(nèi)部認(rèn)購期蜘普通版硬１／４版香每兩周一次及軟性文章踏創(chuàng)意廣告郊逐步推廣形象紗公共發(fā)售期非地產(chǎn)專版扶１／２版巷１／６版傾開盤一次為１豐／２版、１／桃６版每周一次告軟性文章場正面宣傳塑造扁樓盤形象妥售尾期罵根據(jù)銷售情況飼來調(diào)整爐公布有關(guān)促銷淘的信息鋒促成最后銷售敘深圳特區(qū)報(bào)和貌晚報(bào)的投放計(jì)律劃是初步大略榆的一個安排，匠從頻率上而言界，無疑是以晚彈報(bào)為主，但由腳于特區(qū)報(bào)作為槽地產(chǎn)廣告的權(quán)微威性，所以在耀重要的一些開煌盤和活動的廣裂告，還是需要援特區(qū)報(bào)來鄭重麥昭示，來擴(kuò)大興其影響力。車體廣告：急選擇主要在福歇田區(qū)一帶來往料的大巴車，興如莖2偏１２、２０４節(jié)等，在車身上喘作形象廣告，碎附上廣告再語釘—問—襪青春的顫動，灌生命的勃發(fā)；嚼輔助挺語州“扔來自黑****料的體箭驗(yàn)輔”佩。樓書：預(yù)樓書是讓客戶騰全面了解樓盤致情況的最直接桶媒介物，它從晚樓盤外形設(shè)計(jì)苗、社區(qū)配套、濾周邊環(huán)境，以敞及樓盤的優(yōu)勢其及賣點(diǎn)都詳盡開地介紹給客戶寺。樓書的設(shè)計(jì)叢風(fēng)格和宣傳理仙念要完美的結(jié)尚合，才能充分國凸顯樓盤的優(yōu)家勢和形象。所沙以樓書設(shè)計(jì)要慰求為：理性的葵優(yōu)勢賣遼點(diǎn)辨+澆東統(tǒng)一的風(fēng)格形功式僵+首木出色的創(chuàng)意。粘樓書主要用于傘現(xiàn)場派發(fā)，供師客戶全面了解擊樓盤的情況。單頁：截單頁是樓書的永另一種形式，三只是它的涵蓋裕量不如樓書來刑的詳細(xì)和完善熄。在成本也較忙低，作為樓書侵的輔助宣傳資蓄料。嘗建議：懂制作批１５簽”傻電視形象廣告刃。衫房子猶如產(chǎn)品合，它在消費(fèi)者伍心目中的形象限是至關(guān)重要的克，好的形象就造好比確立了一燕個讓消費(fèi)者放蔽心信任的品牌塘，而電視廣告州在塑造形象方眨面的確有著不役可替代的位置番。我們以為以梢本項(xiàng)目的規(guī)模透而言，可以考電慮制作抹１５行”批電視廣告，它愛能使樓盤在短糖時間內(nèi)走入千挪家萬戶，確立獅形象。摘廣告主題扛：青春的顫動崗，生命的勃發(fā)顛。猜大概內(nèi)容：將種運(yùn)動、娛樂、挖休閑等鏡頭按丸一條思路貫穿握、剪輯組合而衫成。舍具體投放待定地。備注：手在前期的軟性燕廣告中，我們蹲將考慮提倡一顛個遼“畜新運(yùn)動住宅坦”概概念，正如萬畢科曾提過所謂業(yè)的陰“氣新住宅運(yùn)等動江”勉概念，主要指危配備智能化等用現(xiàn)代設(shè)施的住諒宅，它是一種帖時代發(fā)展的潮辮流，從而將它套提煉和炒作為絹一個概念，為陷的是引導(dǎo)市場沖消費(fèi)，為其樓較盤服務(wù)。而時率下絕大部分樓籌盤都配備會所涌之類的娛樂活涂動場所以增加標(biāo)賣點(diǎn)，但卻沒闊有人對其所帶頌來意義進(jìn)行提鏈煉。其實(shí)不論轉(zhuǎn)是智力娛樂活恒動還是體育娛抬樂活動，都是男人體的運(yùn)動，哭準(zhǔn)確的說是時純代發(fā)展而產(chǎn)生濫的新的生活運(yùn)告動，所以針對乎目前如此之眾僑、新穎的娛樂乞活動完全可以匹提煉雨為奉“憲新的運(yùn)動擦”迎一概念。對于遭緊鄰福田文體寧中心的本項(xiàng)目訂而言，提舞出煉“挽新運(yùn)動住君宅呈”都概念是恰如其該分的時候。它穿提出的意義不捐僅是促進(jìn)自身蝶樓盤的銷售，彎更可能在深圳叫地產(chǎn)史劃上濃芳重一筆。４．更名建議懲在這個繁忙的滅現(xiàn)代都市里，勝生活的繁瑣、唐工作的壓力使?jié)馊嗽诖掖抑泻鱿Ｂ粤艘粋€很重侵要的東戚西杯—擺—滲那就是對青春撿、生命的真正悄體味，而在住招宅漸盛時代，臭發(fā)展磚商在倡導(dǎo)回歸狀自然中，似乎姓也忽略對這一扛生命自身美好產(chǎn)東西的挖掘。息由此，再考慮拿到旱****述擁有的條件和暫前面提及的宣青傳理念，它的慘命名應(yīng)該是召參喚對青春體味越的重要性，故洲建議更名如下齒：睜（１）奧運(yùn)名閉居擋釋義添：奇宏“醫(yī)奧炮運(yùn)闖”眉是指奧運(yùn)精神餓、風(fēng)采，是對狗青春的高度贊端譽(yù)，同時與樓零盤形象定位和潑宣傳理念符合疲。鳳（２）青春時巖代需釋義：體驗(yàn)和面感受青春，領(lǐng)眨略時代的氣息寫。掘第六部分：項(xiàng)回目形象包裝誠樓盤現(xiàn)場的包糟裝是體現(xiàn)樓盤湖整體形象的重吊要部分。而以迷本項(xiàng)目的情況蠢來看，須從以具下幾方面來包瓶裝。圍墻汽姓根據(jù)設(shè)定的宣愚傳理念，設(shè)計(jì)川出樓盤沿濱河叼路和沙咀路的星圍墻圖案，配層上獨(dú)特的廣告釋語及標(biāo)明樓盤座名稱?？紤]到美周邊樓盤圍墻照都缺乏生氣，吵所以本項(xiàng)目目恩的圍墻一定要刻富有震撼力和仙吸引力的色彩隊(duì)對比和形式感狼，以最大限度弱的挖掘?yàn)I河路地來往的客戶資蕉源。廣告牌貼礙濱河路是主要歉的交通干線，蝕來往的車流是趁極大，故在樓醋盤北面沿濱河娃路上須設(shè)置一位幅面較大的廣優(yōu)告牌，以宣傳丟樓盤的整體形而象。奶廣告語：那青春的顫動，您生命的勃發(fā)免輔語：履受行生命的義尼務(wù)陶—舟—沒體悟青春廣告旗帥瀉廣告旗的形式顏多是以鐵桿雙噴面的形式出現(xiàn)閑。它的作用一常是引路作用，爐二是營造現(xiàn)場飯的氣氛。再就跡是強(qiáng)化樓盤的暮整體形象。針罩對該項(xiàng)目可沿歐濱河路和沙咀碑路插上廣告旗餃。廣告旗的形夜式須精心設(shè)計(jì)唇過，以便以獨(dú)塊特的視覺吸引律更多的置業(yè)者海關(guān)注。乳正面廣告語：誰左邊：毀運(yùn)動的家園，抱右邊：必青春的顫動及背面廣告語：唯左邊：擋運(yùn)動的家園銷，右邊：脅生命的勃發(fā)氣球條幅責(zé)氣球條幅一般壇是在公開發(fā)售轉(zhuǎn)和有活動的時井候才布置。與衰地面的宣傳方建式組合成一個另立體的廣告宣氣傳攻勢。根據(jù)雷該項(xiàng)目的發(fā)售載時間和促銷活裹動，在現(xiàn)場布膠置帶廣告語的戀氣球條幅。傳（拜6漠—怖8純條）增廣告語：飯（互1伴）她“秋熱烈慶祝尊****適……”俯鬼捎枝（偉2左）夏“媽生命的顫動，窗生命的勃慌發(fā)提”亦內(nèi)益嗚（塞3夫）升“憲履行生命的義劑務(wù)酬—浩—世體悟青男春惑”碎違走碑（嶼4訓(xùn)）庭****錫—櫻—看運(yùn)動的家園氣拱門狀在公共發(fā)售時物和促銷活動中仗，可布置氣拱暑門。扔廣告語孤：象“疤?？?***叨隆重發(fā)疑售遵”得“鑄****胸惠民展銷活莊動屆”樣板房樣板房示例愚樣板房是為客姐戶提供的體現(xiàn)陳樓盤素質(zhì)最直遙觀的一種方式匙，它的格調(diào)、總品味能充分激隸起客戶的購買密欲望。我們以純?yōu)?，樣板房的共裝修首先要有湯一個風(fēng)格定位集，或嫻靜雅致他，或古典莊重厲，或輕松朝氣近等，從而決定歷出基本的色調(diào)期和色彩搭配，蓬以及裝修材料買的慎重選擇，毛最后是房間的捏擺設(shè)品、家俱禍，這些用品的腎擺設(shè)應(yīng)根據(jù)戶砌型的客戶群定集位來選擇，譬言如是針對有一考定文化層次、主有素養(yǎng)的中、無青年客戶定位銷，那么它的房講子用品擺設(shè)就亮要講究有文化爪、有藝術(shù)品位帳和生活溫馨的警氣息。友擺選擇不同戶型蹄（復(fù)式除外）會毛坯房，作精晌品樣板房裝修肝。由于戶型定浴位的粥多樣化，所以壯可根據(jù)宣傳思態(tài)路，巧妙地設(shè)燦計(jì)不同樣板房啊的風(fēng)格，如運(yùn)軟動式、休閑式向、溫馨式等種篇類風(fēng)格。肝運(yùn)動式順樣板房示，可以在房里苦布置一些健身芬器材、運(yùn)動攝件景圖、運(yùn)動書顆籍、運(yùn)動雕像相等用品裝飾，欺而在色彩上基攜調(diào)上可選擇淡擔(dān)藍(lán)色、淡綠色拋為主。鋸休閑式穩(wěn)樣板房，延以輕松明快的貌色彩搭配為基損調(diào)，選擇欣賞轎性較強(qiáng)的擺設(shè)捧品和裝飾品。飾溫馨式滔樣板房枝：以暖黃色、稻淡黃色和亮色哥的搭配為基調(diào)誘，選擇有柔軟項(xiàng)感覺的家俱，芹少一點(diǎn)尖銳、丘纖細(xì)，多一些授寬和圓渾的感矩覺。在裝飾品利選擇上不講求攜太個性，而以盟雍和、不露光特芒為宜。7、售樓處得售樓處是樓盤夢的門面所在，乖是直接關(guān)系到儀發(fā)展商的形象敗和客戶對樓盤幻的印象的地方購。所以一個出傳色的售樓處設(shè)呆計(jì)不一定要多白豪華，但一定吳要體現(xiàn)尊貴的政品質(zhì)；不一定賣是純傳統(tǒng)的或葉純現(xiàn)代感的，吼但一定要講求順視覺形象的新軋穎和現(xiàn)代形式雁感。故售樓處恨的設(shè)計(jì)應(yīng)遵循叉：滴尊貴幅、醋大方薪、炸精致而富新穎中的現(xiàn)代形式感貧，以使客戶能純過目不忘。堂售樓處所需用敏品如下：引導(dǎo)游指示牌、、辦熄公臺、電話、短模型（及陳列裹架）、分戶模暴型、展板若干貍（內(nèi)容為發(fā)展痰商和樓盤簡介守、銷售進(jìn)度、沙裝修效果圖）泛射燈、樓書、委宣傳品、立式華空調(diào)、長沙發(fā)寧、室內(nèi)綠化、淹鞋架、衣帽架域。模型恩模型分建筑模掛型和戶型模型展，它是售樓處頂中的重要組成騾部分，按一定兩比例將項(xiàng)目的浪建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃縣園林規(guī)劃和戶做型裝修設(shè)計(jì)制曲成模型，讓人約直觀看出項(xiàng)目固從整體到局部籃的效果，它是原客戶購房信心缺的重要憑證。展板設(shè)計(jì)腿展板是以平面摩的方式將項(xiàng)目扶整體效果、戶懸型效果、園林拿規(guī)劃設(shè)計(jì)效果貫等幾方面的效凍果清晰的表達(dá)每出來，增加客葉戶的購房興趣兵和信心。8、住戶專車抖該項(xiàng)目的交通雷不方便，為了碼解決方便業(yè)主勻，所以我們建籠議能備愿置肥3-慮4趴部住戶專車，羅擬訂出車時間償表及路線，按葬時按路線出車哈，讓客戶消除宰交通不便的顧妻慮，所需經(jīng)費(fèi)潔在房價上略作抗調(diào)整即可。此珍外，在住戶專傷車車體上還可沈以作樓盤的形稍象廣告，可謂薦一舉兩得?；⒌谄卟糠郑赫L合營銷方案總體銷售思路送還據(jù)前面的項(xiàng)目批分析可知，本醬項(xiàng)目的戶型定裹位分別面對單內(nèi)身貴族，一次便置業(yè)家庭，二慌次置業(yè)的多成稻員家庭。其中伶又以面對單身偏貴族的居多，數(shù)其次是二次置略業(yè)的，后才是夜一次置業(yè)的。恭所以從銷售上根來說，應(yīng)該有末區(qū)別的對待，醒如果將樓盤的穿所有戶型比作累一個部隊(duì)去攻鉤占市場的話，漂那么根據(jù)實(shí)情值，一房一廳將芬是本樓盤獨(dú)有專的躬“優(yōu)奇兵部臂隊(duì)距”兇，雖然一房一描廳的小面積戶植型定位有些偏悠差，但只要入舉市價格適宜、蠻推廣得當(dāng)，其踢銷售速度仍可川以創(chuàng)下較高的鏡銷售率。而以怖如此之勢頭，弓再緊接著推出拋三、四房及復(fù)號式，就有了人駕氣和聲望的基板礎(chǔ)，其銷售成逮績自然能更上皆一層。當(dāng)然后久者推出時，亦斧須分主次的推福廣，整體銷售卡過程充分利用冶廣告配合，促綁銷跟進(jìn)和銷售球網(wǎng)絡(luò)，以達(dá)成象最有效的銷售陶組合。嗓根據(jù)以上思路煌，項(xiàng)目總體銷勺售策略，可初有定為：顯集團(tuán)作戰(zhàn)，奇狡兵先轎行秒您逆主輔配合，共拴同出服擊殼暮稈依據(jù)戰(zhàn)情，調(diào)束整戰(zhàn)略。壓在營銷組合推萍廣中，針對目鞏標(biāo)客戶群，以重龐大的營銷網(wǎng)齡絡(luò)和渠道為基四礎(chǔ)，廣告策略詢、促銷手段和允價格策略的組臘合推廣為輔助渣，整合而成一細(xì)個完整有力的的攻擊市場目標(biāo)屆的組合摧。撓潑1.往發(fā)售時機(jī)的確之定看耕以目前項(xiàng)目的霜工程進(jìn)展，應(yīng)助選擇皆在宮10-1設(shè)2荒月之間發(fā)售最押為適宜，此時危已近年關(guān)，預(yù)扇定今年買房的折客戶，會抓住普這段時間，將叢心愿在新年前粉了掉。所以這聾一段時間是地味產(chǎn)銷售旺季。想2.悲懶銷售進(jìn)程安排內(nèi)部認(rèn)購期佳急何根據(jù)總體銷售銅思路，選馳出叮20妻0童套左右的單位筑，包括低層、殲中層、高層，甲按一房一廳事占饒70紡%桶，其余務(wù)占該30儉%吸的比例做內(nèi)部柱認(rèn)購。但在推憤廣中以針對單忙身貴族為主，局突出精裝修小令戶型的特色。右在廣告推廣中曠以軟性的包裝悠為主，從側(cè)面掩宣傳，以面帶席點(diǎn)的來塑造樓鵝盤的形象，即狡將為“抹運(yùn)動的家亭園扭”歲的整體形象糅觀合驕“狹單身貴族的樂頌園俯”置的局部特色一雷起推廣。光（本期銷售進(jìn)章度預(yù)計(jì)旬達(dá)大10脹%好—描15邁%徒）引導(dǎo)期摧這一時期開始鄙逐步推出的三煉房、四房，在獲廣告推廣中開額始慢慢的提升焦樓盤的檔次，雁由以推小戶型溉為主銷售策略回轉(zhuǎn)為三房、四核房帶小戶型銷溪售策略。污在廣告策略上鴉，開始走正、鑰側(cè)面宣傳相結(jié)鬧合的宣傳路線崇，逐步引導(dǎo)客刃戶證面認(rèn)識、改感受樓盤形象米特色。結(jié)合實(shí)替際推出有意義猴的展銷活動、憂公益活動，以份提升形象和知重名度，促進(jìn)銷舉售?？妆酒阡N售進(jìn)度猴預(yù)計(jì)達(dá)松到徒3極0繼—忙40桿%腥。強(qiáng)銷期洗這一時期在前林期銷售成績的隔有效鋪墊下，年注重價格策略憶和廣告正面形窗象宣傳相結(jié)合夢，在推廣中進(jìn)余一步強(qiáng)化樓盤罵形象。并通過制促銷活動來配疼合價吹格策略銷售。俗本期銷售進(jìn)度終預(yù)計(jì)達(dá)到袋以睡60御%息—依—兔70磨%權(quán)。推進(jìn)期初總結(jié)前面的銷慎售情況，和針棒對已儲備的客根戶資源，詳細(xì)源地調(diào)整營銷策濤略，制定更深掀入有效銷售手犯段。涉本期銷售進(jìn)度境預(yù)計(jì)達(dá)奏到笛80都%員以上。售尾期海尾盤大多是一有些低層，朝向剖、通風(fēng)等條件困不佳的單位，浸所以尾盤主要慶在價格上作文鐵章，適當(dāng)?shù)亻_酸展一些讓利促間銷活動。以期柳達(dá)成售罄。鑄本期銷售進(jìn)度乘預(yù)計(jì)達(dá)張到踐90財(cái)%續(xù)以上。訓(xùn)以上各個時期物的銷售活動都焰在推營銷策略、廣宣告推廣、公益慘活動、促銷活爹動和價格策略禮等幾塊交叉組殘合下進(jìn)行的。３．價格策略毯以銷售策略看鉛，必“掙奇兵先掠行暈”戴正是以一種片茄區(qū)特有的產(chǎn)品成來迅速搶占市嚼場，占據(jù)先機(jī)陡，取得攻堅(jiān)優(yōu)柄勢。此時因樓別盤初入市場，葬尚無知名度，舉應(yīng)用價格略低身的優(yōu)勢來輔助濱這一前期攻勢或的形成，只要酸這一階段的人蓋氣形成和知名正度上升，其后梢推出的三、四儲房價格就可以續(xù)適當(dāng)回升，逐監(jiān)步提升樓盤檔鵲次，故初步擬年定價格策略為辦：陡“茫低開高走，漸欺佳漸民起傷”４．付款方式游（例1反）一次性付款兔（盾9母3俘折）羽訂慎金龜2000貪0巴元，簽訂《樓池宇認(rèn)購協(xié)議書正》。肉簽訂認(rèn)購書之旬日除起北7期天內(nèi)蘇付滑40在%兄樓款（含訂金儉）瑞。撈齒余款簽訂認(rèn)購像書之日劣起翁2辟0舅天內(nèi)付清，并扶簽訂房地產(chǎn)買浩賣合同。華（劉2澤）按揭付款楚（條9隸5替折）嫁訂金竊：怪2000抓0穩(wěn)元，簽認(rèn)《樓團(tuán)宇認(rèn)購協(xié)議書可》。決簽訂認(rèn)購書之航日停起痰7抓天內(nèi)醋付片30彩%拐的首期樓款（倘含訂金），并旁即時辦廳理宰7鎮(zhèn)成樓款銀行按什揭手續(xù)?？郑ㄏx3掛）建筑分期付除款乳（堅(jiān)9細(xì)6冶折）脆簽訂認(rèn)購書時優(yōu)交訂弱金瞎2000陶0疾元。氣簽訂認(rèn)購書之巨日岔起皇1蚊0助天內(nèi)魄付眾30淡%特的首期樓款（嬸含訂金），并枝簽訂房地產(chǎn)買肉賣合同。感6騰0津天內(nèi)付清總樓柱款疫的閱30拆%金。扎9爸0糧天內(nèi)或竣工前點(diǎn)付鞭清巨20衡%科的余款。贈發(fā)出入伙通知間書柿后值1遙0匆天內(nèi)付價清播20著%旺的余款。邊（粒4尊）零首期付款氣方式（照定價針）（一房一廳枯的除外）告簽訂認(rèn)購書時堪交定金刻20000帝元。悅簽訂認(rèn)購書七斑日內(nèi)簽署房地妥產(chǎn)買賣合同，匠并辦理倆7先成樓款銀行按攀揭手續(xù)。祖簽署房地產(chǎn)買飯賣合同畝12倘個月內(nèi)付猜10%昂樓款。翠簽署房地產(chǎn)買督賣合同抵24等個