許家花園營銷推廣策略方案

許家花園營銷推廣策略方案ⅠⅡ第一章《營銷難點梳理》Ⅲ第二章《項目核心策略》【目錄】第三章《階段執(zhí)行策略》市場環(huán)境項目本體Marketenvironment《營銷難點梳理》難點梳理解決方向項目節(jié)點10月3月1月11月12月2月4月5月6月7月臨時接待點銷售進場住宅開盤，商鋪同步銷售項目節(jié)點模擬項目營銷節(jié)點如下后，如何保證住宅開盤即熱銷、同時能最快速去化公寓和商鋪？營銷中心開放公寓開盤市場環(huán)境區(qū)域市場34%47.6%18.4%第一產(chǎn)業(yè)

第二產(chǎn)業(yè)

第三產(chǎn)業(yè)

2014年棗陽三次產(chǎn)業(yè)比重34.8%47.9%17.3%第一產(chǎn)業(yè)

第二產(chǎn)業(yè)

第三產(chǎn)業(yè)

2015年棗陽三次產(chǎn)業(yè)比重棗陽為全國百強縣，工業(yè)與服務(wù)旅游業(yè)占比較大，消費實力雄厚。市場環(huán)境區(qū)域市場一主主城區(qū)“三心兩軸、三區(qū)一廊”空間架構(gòu)和全面提升城市功能二副吳店文化旅游名鎮(zhèn)興隆創(chuàng)業(yè)運輸大鎮(zhèn)多極熊集平林生態(tài)小鎮(zhèn)太平邊貿(mào)口子鎮(zhèn)七方王城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范鎮(zhèn)新市水果之鄉(xiāng)區(qū)域空間功能協(xié)調(diào)發(fā)展市場環(huán)境區(qū)域市場經(jīng)濟快速平穩(wěn)發(fā)展的環(huán)境下，居民可支配收入及消費潛力增加A2016年達到197億元，是2011年101億元的1.9倍社會消費品零售總額B2016年實現(xiàn)29799元，是2011年14550元的2倍城鎮(zhèn)居民人均可支配收入C2016年實現(xiàn)15737元，是2011年8121元的1.9倍農(nóng)村居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來源于2017年棗陽市政府工作報告市場環(huán)境區(qū)域市場4月6月5月7月12月10月8月9月11月1月2月3月投資工作務(wù)工春節(jié)回家春節(jié)回家國慶回家11月底回家3月中旬外出務(wù)工受各方面的影響，“候鳥式”人群占比加大市場環(huán)境區(qū)域市場舊城改造拆遷力度大、市場潛在客群較多，但因人口外流的區(qū)域特性，基數(shù)有限數(shù)據(jù)來源于棗陽市統(tǒng)計局2016年棚戶區(qū)改造2700戶；2017年棚戶區(qū)改造2792戶，改造北城片區(qū)1350戶、南城片區(qū)700戶、棗琚路片區(qū)742戶。市場環(huán)境區(qū)域市場去庫存任務(wù)的穩(wěn)定落地完成，后續(xù)市場政策將具備不穩(wěn)定性因素2015年12月至2017年3月，市場去化81萬平方米庫存，平均每月去化5萬平方米；2017年3月市場庫存總面積為26萬平方米，約需6個月將去化完畢，截止目前，去庫存任務(wù)已完成大半部分。市場環(huán)境區(qū)域市場受庫存的產(chǎn)品面積特性、新項目新產(chǎn)品供貨不及時等各方面的影響，總銷售面積出現(xiàn)急速下滑的現(xiàn)象銷售面積：截止10月7日，2017年合計銷售30.71萬平方米；9月比8月減少約1萬平方米，同比下降27%；2017年4月至10月共計銷售20.5萬平方米，市場庫存量得到進一步釋放。數(shù)據(jù)來源于棗陽市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺市場環(huán)境區(qū)域市場受市場銷售面積走勢影響，去化套數(shù)也同步出現(xiàn)下滑趨勢銷售套數(shù)：截止10月7日，2017年合計已去化2362套；9月比8月減少86套，同比下降27%。數(shù)據(jù)來源于棗陽市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺市場環(huán)境區(qū)域市場數(shù)據(jù)來源于棗陽市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺目前市場庫存約2500套左右，且在售項目基本上都面臨尾盤去化階段預(yù)計今年年底至2018年上半年，市場新增供應(yīng)量將達到25萬平方米左右。市場環(huán)境區(qū)域市場項目區(qū)域內(nèi)高燈附近地塊、項目紅線周邊地塊，預(yù)計今年底或明年初將會相繼推出，預(yù)計體量超10萬平方米；土地供應(yīng)：2017年9月20日土地拍賣兩塊商住兩用地，合計體量為15萬平方米。市場環(huán)境公寓市場公寓因產(chǎn)品屬性，導(dǎo)致其銷售周期較長，去化壓力十分艱巨天立職工公寓于2017年6月取得預(yù)售，截止目前僅去化7套，月均去化2套；百盟公寓于2014年10月取得預(yù)售，截止目前僅去化55套，月均去化1.5套。數(shù)據(jù)來源于棗陽市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺市場環(huán)境市場競品數(shù)據(jù)來源于棗陽市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺本案恒大世紀(jì)城均價：5200浕水壹號二期預(yù)估均價4900棗陽理想城均價：4200根據(jù)項目地理位置、客群屬性等因素判斷，將于本項目直面競爭的有恒大世紀(jì)城、浕水壹號、棗陽理想城三個項目。市場環(huán)境市場競品數(shù)據(jù)來源于棗陽市房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺競案2017年10月-2018年6月住宅產(chǎn)品供應(yīng)表核心競品后期住宅供應(yīng)量不足，但整體市場后期供應(yīng)體量仍然較多，后期競爭空間仍十分激烈核心競品現(xiàn)庫存住宅120套左右；預(yù)計核心競品后期供應(yīng)住宅224套，供應(yīng)量略顯不足。恒大世紀(jì)城浕水壹號棗陽理想城11月10月12月5月3月1月2月4月10月7日7#加推后，目前去化庫存約50套6月預(yù)估年底會加推商鋪9月28日集中開盤后，目前為去庫存約70套二期蓄客階段，定制金小戶型15萬，大戶型20萬預(yù)計年初會加推6#，約2.17萬㎡，共224套市場環(huán)境市場競品競案2017年10月-2018年6月公寓產(chǎn)品供應(yīng)表浕水壹號三正狀元府11月10月12月5月3月1月2月4月6月公寓產(chǎn)品蓄客階段公寓產(chǎn)品蓄客階段預(yù)計上半年會加推公寓1.9萬㎡，共378套預(yù)計年初會加推公寓0.28萬㎡，共70套受市場客群認(rèn)知有限，前期公寓產(chǎn)品去化速度緩慢，2018年市場新增公寓產(chǎn)品體量2.2萬㎡，市場競爭環(huán)境將更加極具慘烈預(yù)計核心競品浕水壹號在2018年上半年將新增公寓378套；預(yù)計其它競品三正狀元府在2018年年初將新增公寓70套市場環(huán)境市場競品兩房小三房四房㎡8090100110120130140150160170本案大三房恒大世紀(jì)城徑水壹號中凱理想城競品項目供應(yīng)的產(chǎn)品面積96116-118123133-136133101113-119123-12790102122-128140-14498-118127恒大世紀(jì)城浕水壹號理想城520049004200競品項目成交價格單位：元/㎡競品項目主力戶型以113-119㎡緊湊小三房和123-133㎡闊綽三房為主；核心競品成交均價預(yù)計將在4200-5200元/㎡區(qū)間。受目前在售項目成交價格影響，與整體市場其它項目相比時，住宅產(chǎn)品面積重合度高，屆時因價差因素，將會導(dǎo)致客戶分流現(xiàn)象嚴(yán)重化市場環(huán)境競爭困局市場潛在供應(yīng)量較大、競爭激烈

客戶基數(shù)有限產(chǎn)品重合度高價格影響成交怎么跳出市場競爭困局？政務(wù)區(qū)本案老城商業(yè)區(qū)新城商業(yè)區(qū)老城文教區(qū)區(qū)域位置：政務(wù)區(qū)位于老城商業(yè)區(qū)、老城文教區(qū)、新城商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢明顯。項目位置：項目位于人民路與朝陽東路交匯處，與市政府、衛(wèi)生和計劃生育局、城鄉(xiāng)規(guī)劃局等市政行政單位僅一尺之遙，地理位置得天獨厚。項目位于政務(wù)區(qū)核心地段，區(qū)域優(yōu)勢明顯、地理位置得天獨厚項目本體項目昭示性強，周邊生活配套齊全項目四至：

東：鄰冷水溝，后期該水溝將規(guī)劃成特色水系景觀；

西：緊鄰市主干道人民路；

北：緊鄰區(qū)域次干道朝陽東路。周邊配套：

交通：棗陽3路公交車；

教育：市直機關(guān)幼兒園、春蕾幼兒園、東園小區(qū)幼兒園、北城東園小學(xué)、南城中心小學(xué)、棗陽四中、棗陽七中；

醫(yī)療：市婦幼保健院、棗陽市一醫(yī)院、北城東園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站；

銀行：中國郵政儲蓄、中國農(nóng)業(yè)銀行；

娛樂：東方太子酒店等。項目用地人民路朝陽路規(guī)劃路規(guī)劃路

冷水溝項目本體項目本體1號樓2號樓3號樓5號樓6號樓項目總建9萬平方米，產(chǎn)品涵蓋住宅、公寓、裙樓底商，為小型城市綜合體住宅：約7萬平方米（含還建），

為1#（部分還建）、2#（還

建）、5#

、6#（還建）；公寓：約1.3萬平方米，為3#；商鋪：約0.82萬平方米。項目本體住宅：產(chǎn)品面積集中在116-124平方米區(qū)間，為市場主流產(chǎn)品類型樓棟面積（平方米）房型套數(shù)（套）總建面（㎡）住宅1#（部分還建）116.483*2*2566522.88123.953*2*2566941.25#116.483*2*2667687.68123.953*2*2668180.7合計（不含2#、6#還建房）24429332.46說明：預(yù)計可售量不足220套，總建面約2.5萬㎡公寓：產(chǎn)品合計306套；底層商鋪：產(chǎn)品合計55套（其中1#底商共三層、局部二層，21套；2#底商共二層，32套；3#底商共三層，2套），面積在28-474平方米區(qū)間。項目本體區(qū)域位置政務(wù)區(qū)核心地段，生活配套更加齊全完善，地理位置優(yōu)越。產(chǎn)品類型涵蓋住宅、公寓、裙樓商業(yè)，且公寓與商鋪體量占比較大。產(chǎn)品面積面積跨度較大，住宅小面積和大面積產(chǎn)品將面臨去化難題，而主流產(chǎn)品面積也將面臨與市場競品競爭的殘酷局面；而商鋪大面積也會影響去化速度。小結(jié)：產(chǎn)品類型豐富，住宅與投資產(chǎn)品在推廣上如何權(quán)衡？難點梳理如何跳脫市場競爭困局？長時間曬地、還建房性質(zhì)，如何提升客戶信心？產(chǎn)品類型豐富，推廣上如何權(quán)衡？公寓產(chǎn)品如何以快取勝？010302解決方向項目工程進度須加快，目前斷斷續(xù)續(xù)的打樁、挖地基等動態(tài)，還不足以吸引目標(biāo)客群注意力。工程進度圍擋形象展示項目信息上線通過圍擋形象展示，釋放項目節(jié)點信心以及其它規(guī)劃內(nèi)容，提升客戶信心。在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)門戶網(wǎng)站如搜房網(wǎng)、棗陽房產(chǎn)網(wǎng)等媒體上線項目相關(guān)信息，同時在當(dāng)?shù)卣搲尫彭椖縿討B(tài)通過加快工程進度、圍擋形象展示全面出街、項目信息上線，來提升市場客戶信心。解決方向完善臨時接待中心并且正式對外開放，同時根據(jù)工程進度制定營銷節(jié)點（正式啟動認(rèn)籌），來促進蓄客。臨時接待中心營銷氛圍包裝建議認(rèn)籌目的：因定制金門檻太高，不容易續(xù)集客戶，為了能形成開盤即日光的轟動效應(yīng)，為后期商鋪和公寓銷售打開局面，建議啟動認(rèn)籌措施；認(rèn)籌時間：項目工程進度出正負(fù)0后，即刻啟動；認(rèn)籌方式：1、普通客戶，憑身份證辦理認(rèn)籌即可享受2萬抵3萬優(yōu)惠措施；2、意向度十分強烈的客戶，即交定制

金，享受開盤額外的2%的優(yōu)惠折扣。認(rèn)籌禮品：待定。認(rèn)籌書參考解決方向梳理并建立項目價值體系，項目市場定位、形象推廣與競品差異化項目核心地段優(yōu)越性周邊生活配套完善性現(xiàn)場體驗細(xì)節(jié)化項目展示精細(xì)化價值體系解決方向在主推廣上，確立項目核心價值推廣訴求，各類產(chǎn)品分階段性重點推廣。住宅公寓裙樓商業(yè)主題形象：以不同產(chǎn)品的核心價值共同點為包裝原則；各類產(chǎn)品在不同階段，制定不同的推廣訴求點。以此來避開產(chǎn)品線豐富、無重點推廣方向的問題。策略分解核心策略Marketenvironment《項目核心策略》核心策略項目LOGO及VI延展：核心策略項目LOGO及VI延展：核心策略項目LOGO及VI延展：核心策略項目LOGO及VI延展：核心策略項目定性、推廣solgon：政務(wù)生活區(qū)·城市綜合體核心策略項目定性、推廣solgon：城東階層·456位城市精英私家領(lǐng)地“456”僅為噱頭，不代表具體數(shù)據(jù)

。策略分解推售策略推廣策略活動策略分產(chǎn)品、制造節(jié)點，階段性重點去化，點帶結(jié)合形象拔高項目調(diào)性、線上分階段集中炒作項目產(chǎn)品線核心賣點；線下精準(zhǔn)化拓客根據(jù)節(jié)點制造主題性活動、同時每周穿插以帶動人流量和促進現(xiàn)場氛圍的活動現(xiàn)場展示豐富完善現(xiàn)場營銷展示氛圍、增加客戶體驗感、深耕口碑價格策略從市場競品、客戶心理價位層面進行綜合取值客戶策略主攻周邊企事業(yè)單位職工、以及拆遷客群、階段性針對返鄉(xiāng)潮客群進行攔截策略分解推售策略：分產(chǎn)品、制造節(jié)點，階段性重點去化，點帶結(jié)合5#純住宅1#部分房源公寓商鋪蓄客階段認(rèn)籌階段集中銷售階段蓄客階段平銷階段蓄客階段認(rèn)籌階段集中銷售階段蓄客階段平銷階段10月3月1月11月12月2月4月5月6月7月臨時接待點銷售進場住宅開盤公寓認(rèn)籌商鋪同步銷售營銷中心開放公寓開盤啟動認(rèn)籌公寓樣板間開放策略分解價格策略：從市場競品、客戶心理價位層面進行綜合取值BA價格體系客戶心理價格方法：客戶訪談、心理價位調(diào)查摸底競品實際成交均價方法：市場比較法后期將單獨提交匯報定價方案初步測算：住宅價格4300元/㎡；

公寓價格4200元/㎡；

商鋪一層價格20000元/㎡、二層價格10000元/㎡、三層價格6000元/㎡策略分解推廣策略：線上分階段集中炒作項目產(chǎn)品線核心賣點策略要點:凸顯品質(zhì)客戶需求的價值點;持續(xù)推廣深挖階層概念，拔升推廣調(diào)性。策略分解推廣策略：線下精準(zhǔn)化拓客策略要點:穩(wěn)守區(qū)域地緣性客戶；客戶區(qū)域擴容，挖掘舊城改造潛在品質(zhì)剛需客戶，上山下鄉(xiāng)網(wǎng)羅鄉(xiāng)鎮(zhèn)品質(zhì)剛需客群，破區(qū)域擴容客戶；品質(zhì)地緣破區(qū)域上山下鄉(xiāng)品質(zhì)剛需客實現(xiàn)客戶擴容品質(zhì)剛需策略分解活動策略：根據(jù)節(jié)點制造主題性活動2018.12018.32018.42018.72018.5新春認(rèn)籌客戶答謝活動婚房體驗季公寓樣板間開放活動夏令營活動開營營銷中心開放活動策略分解活動策略：同時每周穿插以帶動人流量和促進現(xiàn)場氛圍的活動策略分解現(xiàn)場展示：豐富完善現(xiàn)場營銷展示氛圍、增加客戶體驗感策略要點:案場包裝、住宅清水樣板間展示、公寓精裝樣板間展示、軟性升級，從細(xì)節(jié)入手，由小及大，展示升級；以客戶良好的口碑感為展示服務(wù)的第一出發(fā)點，讓客戶有歸家的感覺；策略分解樓體發(fā)光字禮品展示區(qū)汽車遮陽服務(wù)營銷中心茶水服務(wù)洗手間百寶箱營銷中心書吧/咖啡吧現(xiàn)場展示：豐富完善現(xiàn)場營銷展示氛圍、增加客戶體驗感策略分解客戶策略：深耕口碑，下自成蹊客戶標(biāo)準(zhǔn)動作：節(jié)日問候、生活溫馨提示；活動邀約，保證現(xiàn)場物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；適時推出老帶新機制，增強積極性。策略分解客戶策略：深耕口碑，下自成蹊業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)動作：業(yè)績展示實時反饋，設(shè)立周一為同行開放日；階段性在新品推出前邀請同行參觀并給建議；同時利用業(yè)內(nèi)人士資源，啟動介紹客戶成交給獎勵。商鋪住宅Marketenvironment《階段執(zhí)行策略》公寓營銷總控需甲方配合團隊組建住宅客戶信心市場熱度信譽團隊信心活動體驗性現(xiàn)場包裝完善甲方的信心；銷售團隊的信心

線上線下齊發(fā)力，形成市場熱度榮譽之戰(zhàn)?。∽≌腿憾ㄎ慌f區(qū)改造的剛需拆遷客戶核心客群“候鳥式”榮歸故里的返鄉(xiāng)置業(yè)群主力客群棗陽市區(qū)內(nèi)投資、改善居住環(huán)境的二次或多次置業(yè)客群邊緣客戶住宅客群屬性：住宅推廣主題主打項目形象，附帶產(chǎn)品信息：政中間·城市之巔城東階層約116-133平都會華宅全城公映備選推廣主題：市府地·眾生仰望住宅渠道配合線上渠道：主要選擇棗陽當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)絡(luò)媒體如棗陽論壇、棗陽房產(chǎn)網(wǎng)、微信等渠道進行階段性

重點投放。住宅渠道配合線上渠道：在棗陽城市商業(yè)核心區(qū)（萬象城）、棗陽火車站、以及核心競品恒大世紀(jì)城項

目附近投放三塊戶外，達到客戶攔截的目的。本案住宅渠道配合線下渠道：1、針對拆遷客群，主要以派單的形式為主，同時案場“特定額外”優(yōu)惠折扣；2、利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告、拉橫幅、商家信息植入、商超巡展、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市派單送

禮品、車體廣告巡游等方式進行覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群。住宅主題性活動1、配合清水樣板間開放、開盤等營銷節(jié)點而組織的活動，主要以接地氣、促進人流量的活動為主，如新春大禮包等；2、在1月底針對前期認(rèn)籌的客戶，舉行答謝會活動，借勢宣傳公寓和商業(yè)，同時釋放老帶新、新帶新獎勵標(biāo)準(zhǔn)。住宅主題性活動在3月初，針對返鄉(xiāng)置業(yè)客群，推廣上以“婚房體驗季”的主題活動為切入點，案場以“特定額外”優(yōu)惠折扣為噱頭，吸引客戶上訪。住宅產(chǎn)品包裝營銷中心清水樣板間：建議設(shè)置在1號樓右端頭（靠近廣場）4F的兩個戶型。裝修要求：1、看房通道盡量整潔、不堆放建筑施工材料，步梯需達到交房標(biāo)準(zhǔn)；2、樣板間內(nèi)墻面、墻頂剮白、地面鋪灰色地毯或者找平，通電并安裝照明燈，門窗安裝到位。清水樣板間住宅形象包裝根據(jù)圣誕節(jié)、元旦節(jié)等不同節(jié)日主題，在營銷中心進行主題氛圍包裝。住宅目標(biāo)推廣主題線上線下按照30%的訪轉(zhuǎn)籌率，來訪需837組按照70%解籌率，認(rèn)籌需251組開盤去化80%，約176套活動政中間·城市之巔當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)絡(luò)媒體集中性投放線下渠道覆蓋拆遷群以及返鄉(xiāng)客婚房體驗季認(rèn)籌客戶新春答謝會10月3月1月11月12月2月4月5月6月7月臨時接待點銷售進場約220套住宅開盤啟動認(rèn)籌商鋪項目周邊現(xiàn)狀：與政務(wù)區(qū)的區(qū)域定位嚴(yán)重不匹配。人民路沿線涵蓋商業(yè)酒店、藥店、超市、銀行、餐飲等業(yè)態(tài)，多為裙樓（一層）商業(yè)，其中餐飲整體形象較混亂。朝陽路沿線商業(yè)量較小，主要以裙樓（一層）商鋪門面呈現(xiàn)，檔次不高。沿河?xùn)|路沿線基本上為特色KTV、洗腳城、賓館三大業(yè)態(tài)為主，整體形象臟、亂、差。區(qū)域分析商鋪項目定性填補區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的空白拉升區(qū)域內(nèi)商業(yè)形象政務(wù)區(qū)區(qū)域性商業(yè)體打造區(qū)域內(nèi)的商業(yè)名片商鋪影響力將覆蓋整個政務(wù)區(qū)，而不是僅僅限于社區(qū)商業(yè)的概念。商鋪客群定位住宅產(chǎn)品的業(yè)主核心客群市區(qū)內(nèi)有投資需求的客群主力客群部分銀行或其它單位客群邊緣客戶商鋪客群屬性：商鋪項目定性案名包裝：繽購街針對商鋪單獨進行案名包裝。商鋪銷售策略社區(qū)底商租售方式：1、直接出售：優(yōu)點：資金回籠迅速，不用運營，減少勞力缺陷：業(yè)態(tài)無規(guī)劃，出售后可能會有較多空置，無法提升項目形象和售價2、只租不售：優(yōu)點：自持，便于管理，能夠較好的規(guī)劃，有助于商業(yè)氛圍的形成缺陷：需要有專業(yè)的運營管理公司，需要招進主力店，需要詳細(xì)定位及業(yè)態(tài)，規(guī)劃同時需要3-5年時間培育市場和返租3、半租半售：優(yōu)點：部分自持，一定范圍內(nèi)能夠管理經(jīng)營，帶租約銷售能夠?qū)⑹蹆r提升10%以上，利于項目后期整體提升。缺陷：同樣需要業(yè)態(tài)規(guī)劃、主力店及運營管理公司、市場培育期根據(jù)項目現(xiàn)狀，建議以直接出售的模式推廣，以案場銷售的方式執(zhí)行。商鋪推廣主題主打項目核心價值點信息，提升客戶信心：做ZF的生意，賺GWY的錢城東階層約28平起“浮云商業(yè)”正在認(rèn)購中備注：ZF：政府拼音簡稱GWY：公務(wù)員拼音簡稱商鋪推廣主題線上渠道：主要選擇棗陽當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)絡(luò)媒體如棗陽論壇、棗陽房產(chǎn)網(wǎng)、微信等渠道進行階段性

重點投放。線下渠道：利用電影院貼片廣告、競品攔截、以及專業(yè)市場、沿街商鋪掃街派單等渠道。商鋪氛圍包裝1#商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議：以大型超市和快餐（肯德基、永和、周黑鴨等）、餐飲為主。大型超市大型超市大型超市快餐快餐餐飲一層二層三層商鋪氛圍包裝2#商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議：以生活配套為主，二樓建議主動兒童教育培訓(xùn)及親子游樂區(qū)。社區(qū)服務(wù)社區(qū)服務(wù)教育培訓(xùn)教育培訓(xùn)兒童親子游樂區(qū)銀行美容美發(fā)一層二層藥房公寓公寓分類商務(wù)公寓酒店式公寓養(yǎng)老公寓普通公寓公寓分類公寓普通公寓商務(wù)公寓酒店式公寓老年公寓用地性質(zhì)居住用地綜合性用地或商住用地一般為商業(yè)用地居住用地區(qū)位較同區(qū)域住宅區(qū)域，較好成熟商業(yè)圈、商務(wù)圈內(nèi)或其延伸部分接近商務(wù)區(qū)地段比較清凈的宜居區(qū)域主力戶型30-60平小戶型一般以1-2房為主一般以1-2房為主，居住型酒店式公寓設(shè)置少量3-4房一般設(shè)置2-3房

產(chǎn)權(quán)年限70年根據(jù)用地性質(zhì)，可做到40年-70年70年功能主要是居住居住或商務(wù)辦公居住或商務(wù)辦公居住服務(wù)引進較高端的物業(yè)提供類寫字樓的商務(wù)服務(wù)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司管理，在傳統(tǒng)酒店服務(wù)的基礎(chǔ)上提供家居服務(wù)和商務(wù)服務(wù)引進較高端的物業(yè)配套住宅配套設(shè)施齊全寫字樓配套設(shè)施、會所和裝修標(biāo)準(zhǔn)星級配套設(shè)施、會所和裝修標(biāo)準(zhǔn)，配備全套家私和電器對配套設(shè)施要求較高，醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)等功能必須具備公寓分類公寓公寓定性公寓區(qū)域位置：項目位于政務(wù)區(qū)，且結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)商務(wù)氛圍并未形成；公寓位置：公寓產(chǎn)品位于小區(qū)主出入口，且緊鄰市級主干道人民路；土地性質(zhì)：公寓土地性質(zhì)為商業(yè)用地。結(jié)合實際情況：項目需以普通公寓產(chǎn)品進行包裝，

以“服務(wù)性”的噱頭進行產(chǎn)品升級；另外根據(jù)當(dāng)?shù)刭彿咳后w的特性，后期案場需對老年公寓產(chǎn)品進行引導(dǎo)。公寓公寓定性競爭激烈客戶不接受信譽不明用途市場庫存公寓產(chǎn)品較多客戶不清楚買公寓的用途是什么？客戶不接受公寓產(chǎn)品，難以去化客戶不接受，解決辦法：幫客戶想清楚公寓產(chǎn)品的實際功能定位；競爭激烈，解決辦法：跳出市場常規(guī)的客群定位及推廣思路。公寓公寓定性特定情況下滿足居住需求、或是有養(yǎng)老需求的人群低總價、低首付，滿足投資需求自住投資自用、投資兩相宜的服務(wù)性公寓功能定位：公寓公寓定性客群定位：在項目一期購房，不想離父母太遠(yuǎn)，把父母搬到同小區(qū)居住養(yǎng)老。重視本區(qū)域未來的發(fā)展前景以及良好升值潛力；投資意向以小戶型為主。投資小戶型，為自己增加安全感。自住客群投資客群投資/自住客群可爭取客群：養(yǎng)老群體可爭取客群：家庭型小額投資客群主力客群：25-45歲有一定經(jīng)濟實力的家庭主婦公寓公寓定性客群定位：在中國，“她經(jīng)濟”正在崛起，女性文化自母系氏族社會后再一次回歸主流。公寓公寓定性客群定位：在經(jīng)濟快速發(fā)展的前提下，離婚率居高不下。家庭婦女的安全感也逐漸在消失。公寓公寓定性客群定位：因此，對于女性來說，給自己一個安全的“港灣”。安全的“港灣”，除了經(jīng)濟獨立之外，還有就是一個臨時的“家”；大面積的房子，總價高，從女性個人的角度考慮不劃算；而小面積的公寓產(chǎn)品，正合適。公寓公寓定性案名包裝：她他公寓針對公寓單獨進行案名包裝。案名不一定具備實質(zhì)性的意義，但一定要能吸引眼球，要朗朗上口，方便記憶傳播。公寓公寓定性案名備選：1克拉公寓、眾寓針對公寓單獨進行案名包裝。該案名具備融合性的多重感覺，便于客戶產(chǎn)生多種聯(lián)想。公寓推廣主題主推廣語要偏軟性、直擊目標(biāo)客戶內(nèi)心，以便引起共鳴：女人當(dāng)自強，自由自的“宅”城東階層“她他公寓”，年輕人的生活主場約XX平公寓，居住投資兩相宜公寓推廣主題主推廣語要偏軟性、直擊目標(biāo)客戶內(nèi)心，以便引起共鳴：有小“家”，才能顧大“家”城東階層約XX平“她他公寓”，居住投資兩相宜公寓銷售策略啟動大客戶單位團購專場優(yōu)惠活動：大客戶單位員工購買，可享受1%的額外優(yōu)惠折扣：行業(yè)可涉及：教育、醫(yī)療、銀行以及行政企事業(yè)單位公務(wù)員公寓渠道配合線上渠道：主要選擇棗陽當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)絡(luò)媒體如棗陽論壇、棗陽房產(chǎn)網(wǎng)、微信自媒體等渠道進行

階段性重點投放。線下渠道：利用電影院貼片廣告、市區(qū)重點商超巡展派單、市區(qū)KTV娛樂場所的信息植入

等渠道。同時啟動競品派單攔截動作。公寓渠道配合線下渠道：全員營銷，針對競品樓盤的同行推薦客戶成交，可獲得1000元現(xiàn)金推薦獎勵。公寓產(chǎn)品包裝A、針對養(yǎng)老需求的客群裝修要點：低