石家莊某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃書

第一部分綜述一、項(xiàng)目的基本情況本項(xiàng)目占地面積19200平米，總建筑面積87000平米，建筑規(guī)模為地下8000平米，地上79000平米，建筑容積率為4.11，分為兩棟住宅樓、一棟寫字樓共三棟單體建筑，地下一層、地上14-16層。本項(xiàng)目位于石家莊市***東路與***街交匯處，城市核心地段，項(xiàng)目向北500米為****購物廣場，距離***商城2公里左右。******健身館等配套設(shè)施均位于項(xiàng)目3公里之內(nèi)。本項(xiàng)目周邊集中大量寫字樓、銀行、賓館及辦事機(jī)關(guān)，為入駐企業(yè)及人群搭建良好的商務(wù)平臺。同時，項(xiàng)目附近有多家省市級醫(yī)院，提供可靠的醫(yī)療保障。項(xiàng)目周圍學(xué)校眾多，其中****大學(xué)、師大及****緊鄰本項(xiàng)目，重點(diǎn)中學(xué)****距離本項(xiàng)目僅3公里。二、項(xiàng)目的發(fā)展模式與合作方式本項(xiàng)目采用自有資金和銀行貸款相結(jié)合的發(fā)展模式。三、本項(xiàng)目可行性研究報告的結(jié)論性指標(biāo)本項(xiàng)目總投資為336985500元平均每平方米造價為3873元?？備N售額為551500000元。其中住宅部分總建筑面積為6萬平方初步定價為6000元每平方米。銷售金額為360000000元。寫字樓部分格定位在8000元每平方米，總建筑面積為1.9萬平方米?？備N售額為152000000元。車位總計395個總造價為每個車位價格為100000元則總銷售額為39500000元。第二部分市場研究與方案構(gòu)思項(xiàng)目市場研究石家莊市房地產(chǎn)市場走勢分析1.回顧與展望1）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2007年石家莊市建設(shè)項(xiàng)目投資完成668億元，增長38.3％；施工項(xiàng)目個數(shù)330個，增長42.9％，新開工項(xiàng)目345個，增長46.6％；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資522億元，增長38.7％，施工面積和竣工面積達(dá)到698萬平方米和608萬平方米，分別比上年增長26.3％和28.9％。2）房地產(chǎn)市場情況2007年7—12月份，石家莊市取得預(yù)售資格的項(xiàng)目145個，共計預(yù)售面積436.85萬㎡，銷售面積492.34萬㎡。數(shù)據(jù)顯示，5—12月份市場銷售面積大于預(yù)售面積，從市場角度看有一定的消費(fèi)市場存在。石家莊市商品房均價比較表娛表長1-沃1虎石家莊：商品灣房價格艙表普匪鑒街舊痕甘瘡單位盛元衰/著平方柳米族學(xué)對直月份艘1鈔2階3梯4組5浸6脆7敵8測9辣10論11潮12幟價格奧3180依3200病3300非3340沿3380妖3400肺3460瑞3500催3550輸3610楊3620衛(wèi)3680率展私望各200迷8性年的石家莊房站地產(chǎn)市場必然膛前景美好斃。俗模整個市場處以嗎供略小于求的狹市場供給銷售艇兩旺。3、結(jié)論因隨著石家莊市寺政府三年城市課大變樣徹底清自除城中村的計妨劃的實(shí)施，必鞋然為石家莊市話的商品房市場懲帶來大的客戶趟群。因而年初帶討論蝶的鑒“修拐域點(diǎn)皆”級問題在石家莊梁不會出現(xiàn)，石具家莊的房價還鄙會有小幅上升驚。栗石家莊市辟*****社區(qū)的房地產(chǎn)市診場走勢分析稠200須7翼年帖*****菜區(qū)蕩建瑞設(shè)項(xiàng)斬目投油資穿完成偶108榆億結(jié)元，增哲長腥28.腎3歐％；施工扛項(xiàng)裂目局個數(shù)疤60占個貝，增覆長哨32.據(jù)9貪％，新誤開懼工走項(xiàng)候目趟45始個摩，增纖長塔26.遵6藥％；房地赴產(chǎn)開發(fā)訊完成投火資蓬102串億杯元，增已長冰28.描7劈％，施工面爽積娃和竣工面槽積達(dá)冰到咐10懲8吃萬平方米四和腸8蝶8焦萬平方米，分厭別絕比上年增謹(jǐn)長麥25.浸3蜂％鹿和升26.殲9客％。救券銳上述數(shù)據(jù)顯示業(yè)石家莊市芹*****蠶區(qū)的房地產(chǎn)投河資無論是從投膠資總額還是新路開工項(xiàng)目等均透落后于本市的訊平均水平。造頂成這一現(xiàn)象主拐要原因是窯*****或區(qū)可用建設(shè)用朵地較之其他地尿區(qū)要少一些。藝加之在石家莊換流傳著有錢人鷹住橋東（主要核在則*****黑區(qū)）的規(guī)律。章因而怠*****憐區(qū)的房價較之忽其他地區(qū)要高問一些。既造統(tǒng)隨著對小馬村佩、嘉尖領(lǐng)村槍、尋方北村等城中灑村改造的進(jìn)行虧*****來區(qū)的房地產(chǎn)市耀場必然會更為豪的活躍。蠶本項(xiàng)目臨近地糟段的房地產(chǎn)走率勢1、區(qū)位特點(diǎn)板嚼浮本項(xiàng)目所在地標(biāo)處一環(huán)二環(huán)之單間位于膊省會中央核心品商務(wù)圈和東南江商務(wù)圈兩大商然圈交叉地帶的惹相對空白區(qū)域針。周圍醫(yī)療脂、貨銀行針、和商業(yè)在、犯健身川、豆娛樂助、夢教育配套設(shè)施泛完備。磨2博、典型樓盤分元析禍*****乘水晶位于湯*****亂區(qū)與小*****估大街交匯口，映緊鄰懇*****飄，西接中央核載心商務(wù)圈，是林*****間房地產(chǎn)開發(fā)有同限公司開發(fā)的排高檔公寓。總田建筑面積為宇41647叼平方米，綠化絡(luò)率高達(dá)蜜31%慎。主要戶型為途一居和二居，瞧為白領(lǐng)階層精愛心打造，園區(qū)遺內(nèi)綠化面積大眠，水景設(shè)計巧飽妙，完善。物捉業(yè)管理費(fèi)為渡3活元庫/窩月剖/成平米，取暖費(fèi)擊30儉元嬸/趣年謝/工平米。牲物業(yè)類型：高紛檔公寓個價格：均價暢6500拳元涂(誤人民幣熔)/租平米塘裝修狀況：精攤裝午戶型結(jié)構(gòu)碎表凈1-肯2季：斤戶型霉面積（平方米宵）羽單價（均價育）話估價翁1皂室蘿1共廳堪1奪衛(wèi)飼43宏6500絲元勾(緒人民幣僑)/揉平米剩279500爭元德/梳套概2阻室違2然廳者1縮衛(wèi)哈82壤6500股元捧(艘人民幣傾)/占平米餅533000蘋元技/難套個2遼室朽1麗廳買1戶衛(wèi)蹤85恥6500博元跌(航人民幣敲)/漿平米肆533000雹元方/惱套龜該項(xiàng)目臨近本勁項(xiàng)目并且目標(biāo)搖客戶群相似，酸通過該項(xiàng)目在焦推出后迅速被桑搶購一彈空可以看出本隆項(xiàng)目前景十分赴美好。脹3環(huán)、鳴本地段樓盤購樓買對象及購買披心理分析居住物業(yè)客戶圈層圖居住物業(yè)客戶圈層圖石家莊市的高級白領(lǐng)和私營業(yè)主投資者其他客戶角第一圈層客戶暈：這類客戶以奸石家莊市的私思營業(yè)主、企業(yè)妹的中高層管理死者，以及外來攔石家莊經(jīng)商的型商業(yè)主。因?yàn)檠蟮鼐墐?yōu)勢的關(guān)惱系，這類客戶航將成為本項(xiàng)目抬挖掘的第一批澤客戶。因?yàn)樗?zé)們需要的也不杜是簡單住所，子而是高品位、敵高品質(zhì)的物業(yè)奔。飾第二圈層客戶漂：這類客戶包旗括石家莊市一細(xì)些投資者他們修主要看中本項(xiàng)珠目優(yōu)越的區(qū)位抗和巨大的升值鉛潛力。田第三圈層客戶刑：一些小公司旺購買寫字樓自園用或投資。貿(mào)購買自用既解徒?jīng)Q了公司辦公幣場所同時又能弟保值升值?？摧呏斜卷?xiàng)目便利均的交通，地處襪兩大商務(wù)圈的妙空白區(qū)的優(yōu)越準(zhǔn)區(qū)位。秒結(jié)論殲：坑在本地段無論均是開發(fā)高檔公堡寓還是寫字樓唱都有巨大的客南戶群。項(xiàng)目環(huán)境分析一、地塊環(huán)境黨本項(xiàng)目屬于廠鬧房拆遷。周圍園臨近石門公園芽。周圍配套：較項(xiàng)目向饒北希50遠(yuǎn)0叨米為北國先天趴下購物廣場，滔商業(yè)面攤積掠2球0延萬平米，集購猴物、娛樂、休免閑、餐飲多元未化業(yè)態(tài)于一體袖；距離北國商喉城蕉2測公里左右。凱婦撒皇宮、酒吧香、殊KT貴V進(jìn)、保定會館、敵全聚德、肯德墊基、麥當(dāng)勞、梳必勝客、新山扶東酒店、中體庫倍力、天天形慚體、超越健身貿(mào)館等配套設(shè)施丟均位于項(xiàng)字目響3疏公里之內(nèi)楊。模餅本項(xiàng)目周邊集間中大量寫字樓網(wǎng)、銀行、賓館液及辦事機(jī)關(guān)，抽為入駐企業(yè)及稿人群搭建良好專的商務(wù)平臺。散同時，項(xiàng)目附賺近有多家省市評級醫(yī)院，提供號可靠的衣醫(yī)療保障。項(xiàng)隙目周圍學(xué)校眾釋多，其中科技乎大學(xué)、師大及宿經(jīng)貿(mào)大緊鄰本夏項(xiàng)目，重點(diǎn)中臉學(xué)四十三距離左本項(xiàng)目羨僅姓3棋公里。孟本項(xiàng)目交通情皂況：位于姨*****跨路與育才街交輕叉口，交通便裹捷。厲*****拜路為雙成向司6緞車道，駕車向贊西簡1令5犯分鐘可達(dá)火車夠站，向知東精1蛛0吵分鐘可達(dá)京石知高速入口。育矮才街為雙檢向奇2兩車道，向北可特至北國開元商康城，向南可至彼懷特商城。公醬交線路痛有趴6車（省第一醫(yī)院悟至省三院）哲、眾3聽0甜（南焦站至人林民商場）俯、祖3痛2垂（天山水榭花說都栽至紡騙人民廣場）路脹。隨著薯*****栽路發(fā)展，未來石將增加多路公框交線路。守本項(xiàng)目地處鬧充市難免有一定逮的噪音和空氣老污染但是本項(xiàng)委目超高的綠化哥率可以彌補(bǔ)這浩一缺陷。秩地塊臨近樓盤葛分析見附錄三兩。霜從以上幾個樓潛盤可以看出本培地段所處的區(qū)深位售價從蓮4000三元每平方米到扇9000盟元每平方米不潛等。滅二、項(xiàng)目地塊肉優(yōu)劣分析★優(yōu)勢(S)賓*笨區(qū)域優(yōu)柏勢細(xì)—悲—岸項(xiàng)目所在區(qū)域劣為一環(huán)二環(huán)之鑄間，區(qū)位優(yōu)勢忍明顯，交通的炊便勒利圖,問升值潛力大是掉客戶心動的主黃要因素。訓(xùn)*幕環(huán)境優(yōu)碧勢誘—租—筑項(xiàng)目臨近石門參公園。蛋*興配套優(yōu)辟勢德—非—奶項(xiàng)目周邊臨近振科技大學(xué)、師縫大及經(jīng)貿(mào)大，植重點(diǎn)中學(xué)四十米三中教育優(yōu)勢秋明顯。周圍成缸熟的醫(yī)療商業(yè)顯以及商務(wù)配套辰設(shè)施構(gòu)成本項(xiàng)錘目明顯的配套羅優(yōu)勢。沙*麥選擇優(yōu)擋勢沖—吼—漿本項(xiàng)目包含寫終字樓和住宅兩鋸種物業(yè)形態(tài)對敬投資者有很大巧的吸引力?！锪觿?W)倡*篩競爭劣暮勢貢朽張—抽—真周邊項(xiàng)目的相赤繼建成，對本縣項(xiàng)目的建筑風(fēng)封格與建筑檔次國要求有很大的暖影響，是客戶抹群爭奪戰(zhàn)中的酸強(qiáng)硬對手。博*神規(guī)劃劣憶勢盯—敢—寇由于本項(xiàng)目地訓(xùn)塊狹小規(guī)劃起押來困難很難形護(hù)成自己獨(dú)具特南色的社區(qū)景觀巖?！餀C(jī)會（O）冒*限城市人口的不支斷增多。碧*零市場狀換態(tài)買—返—晶新華區(qū)城中村眼改造速度的加民快。瞎*景區(qū)域發(fā)猶展篩—世—酬伴隨著石家莊魂社會、經(jīng)濟(jì)、胸文化的持續(xù)不催斷發(fā)展，區(qū)域樣內(nèi)會產(chǎn)生投資斧居住兩相宜的百局面，對項(xiàng)目雹的規(guī)劃帶來多協(xié)樣性發(fā)展空間孩。禮*輩意向客抓戶誼―稍―傍項(xiàng)目的位置與東規(guī)劃會吸引社仰會新銳人士、染中產(chǎn)階級和省鳥外一些購房者鞏等。威脅（T）寇*否競爭威崇脅槽——茄*****監(jiān)區(qū)各樓盤的競戒爭威脅。果*爺潛在威和脅默—帶—儀潛在的項(xiàng)目帶塞來的開發(fā)威脅故。陵*惕宏觀政策的進(jìn)環(huán)一步調(diào)控，商戲品房等到拿到秩預(yù)售證時才能蝴上市銷售，前群期資金回籠慢梳帶來的資金壓限力。三、結(jié)論歪本項(xiàng)目因?yàn)槠淝迕黠@的區(qū)位優(yōu)們勢，在投入市敞場后必然能夠性帶來不小的轟諒動。資金能夠舟迅速的回籠。碼四、地塊建設(shè)涉條件雙本項(xiàng)目地塊屬焰于熟地需要拆朱遷，因?yàn)樵瓉頋L為工業(yè)廠房故社不存在拆遷困懷難的風(fēng)險。目質(zhì)前還沒有進(jìn)行島拆遷。項(xiàng)目市場定位樓項(xiàng)目的消費(fèi)群韻細(xì)分和市場定街位莊1作、目標(biāo)消費(fèi)群堪定發(fā)位狗——假“翻泛精英階向?qū)拥亍碧眨旱鉀Q規(guī)模化與而中高端市場容義量有限的矛盾抽，盡量擴(kuò)大本伶項(xiàng)目的目標(biāo)消浪費(fèi)群。將家庭婦年收古入秋5歇萬元以上階層極定義麻為柄“蘭泛精英階小層民”母:高一個事業(yè)、知赴識和財富不咬斷乖“后成長和發(fā)展狗中桶”愛的階層。一個襲奔術(shù)向建“待小仇康霸”催，并開始擁有該固定資產(chǎn)的階受層。力爭快速眉地消化周邊置耳業(yè)人群，擴(kuò)大慣分割石家莊整噴體消費(fèi)市場的再份額。分打?yàn)橘p“甩薪狼富蛙”膠、份“羅中稻富然”幣和棵“賓先登富糧”嫌三類。星薪富精英階層閣：獸1窄、家庭生命周箭期和特征：殘1.1油竭處于初婚期（染從結(jié)婚建立家朗庭到生育第一微個子女的時期沫），部分為單惱身人士；職1.鼻2某年齡扛由唐2繡5便至艦3駁5脫歲；堆1.3勁持家庭年收定入抗5經(jīng)萬退—場8涂萬元；乞1.4粥舉一般沒有私家兵車；側(cè)1.5旁搭多屯為腹“礦非創(chuàng)業(yè)犬型輕”尿人士，我們稱階之掌為址“哭銀捆領(lǐng)的”蹄，主要是有以咽下幾類：廈知識型人才，桌如教師、醫(yī)生亦、專業(yè)技術(shù)人之員；設(shè)公務(wù)員，如：洋企事業(yè)單位干驅(qū)部；并企業(yè)中的高級寧白領(lǐng)。歲1.6吧芬事業(yè)剛起步，報但很有發(fā)展?jié)摵辶Γ患?.7扇陷年輕、寬裕、貧學(xué)歷較高，觀茂念超前，經(jīng)濟(jì)儀和家庭負(fù)擔(dān)相親對較輕，對賺寬錢信心十足，旺不屑矩于而“求藏跡”功錢，習(xí)慣先局花聞“當(dāng)未來張錢鍵”僚。員2岸、購房動機(jī)和縣消費(fèi)心理：清2.1視皆為改善居住環(huán)并境或結(jié)婚需求封購房，基本為旬自住購房，需坊求迫切。立2.2規(guī)月有勇氣借貸購薯房，有足夠的撈還款能力。縣2.3像栗易受媒體廣告威影響。貸2.4忍棗求新、求美。路表瞎3-診1厘：購房需求與慧開發(fā)對策：個購房需求歸開發(fā)對策濱家庭結(jié)構(gòu)簡單港，面積要求不違高，承受總價迫較低葬6硬0窗—兄9爬0脹平方米移的諸2兼室稱2閱廳港積蓄不多，僅捷能支付首期，漏裝修、購買家續(xù)具、電器壓力離大紋降低置業(yè)門檻雹低價入市撿輕松付款偵提供精裝修掠提供家具電器否一體化貸款孤關(guān)心未來子女長教育，同樣在純乎自身成長拿周圍名校林立鼓中富精英階門層陵:嫁1騾、家庭生命周統(tǒng)期和個體特險征禾:務(wù)1.1晃母處于生育期（只從第一個孩子薄出生到最小一甲個孩子被撫養(yǎng)餓成人的時期）珠。線1.2順添夫妻年齡膠由誕3碼0妙—疤4頑5香歲。故1.3獄絕家庭年收孝入舞8廚萬衫至梁1士0抵萬元。油1.4己涂部分擁有一輛珠國產(chǎn)私家車。胞1.5善濃主要包泳括它:洗大型外資、合煙資和國有企業(yè)董的高級管理人塑員，我們稱之繭為劑“啄金聲領(lǐng)伐”歌；乳中小型私營企財業(yè)主；原政府機(jī)關(guān)的領(lǐng)民導(dǎo)干部；延商品批發(fā)市場譜的經(jīng)營業(yè)主，步不少是來自外老地。奶1.6眉富有較高的素質(zhì)染和教養(yǎng)，有較同好的職業(yè)和身錢份，有新的文聞化背景，新的窯人生體驗(yàn)，緊偉追時代的脈搏隙，追求新的生吊活方式；處1.7腸獲有事業(yè)心，工楊作勤奮；事業(yè)帽成功或有良好鋸的發(fā)展?jié)摿屠睘榇藠^斗的精奸神；載1.8吊騰受過良好的教糊育，有著良好叔的事業(yè)基礎(chǔ)和社發(fā)展前景；勸1.9胡本生活方式積極估、健康、向上尤。虜2懶、魚吹購房動機(jī)和消向費(fèi)心會理新:繞2.1倘病為子女就讀名偽校而買房；襪2.2態(tài)秤為改善生活環(huán)槐境而換房；夕2.3蛾惡住宅的投資功侍能愈來愈為更晃多的人所關(guān)注帶；產(chǎn)2.4剩拳追求健康和舒貞適摸;斬2.5秋并效仿及炫耀動億機(jī)踩;趣2.6悄敬注重房屋的實(shí)申用性、合理性卡；秒2.推7日求新、求美。咽表戀3-房2鋸：購房需求與舒開發(fā)對策瘡購房需求嚇開發(fā)對策有戶型面積不宜袍太大妖廳、房面積要瞎適中張接受總價處于把中等水平喘12激0蝴—室15除0困平方米吳的壟3牽室彎2烈廳裹偏好于有益子災(zāi)女教育的社區(qū)滔環(huán)境眾周圍名校林立超需要良好的社亦區(qū)生活胖超高的綠化率衰提升生活素質(zhì)朗開發(fā)商的實(shí)力柏與信譽(yù)妙優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)稻劃設(shè)計殲精致的細(xì)部處鉆理零生活享受的設(shè)失施鉤先富精英階層竟：響1神、家庭生命周昆期和特征：礦1.1五運(yùn)處于生育期（撓從第一個孩子姿出生到最小一支個孩子被撫養(yǎng)化成人的時期）風(fēng)和滿巢期（第恐一個孩子成家拜離開家庭的時傻期駕）刑;罪1.2遭宜夫妻年齡停由職4渴0棋—哪5肚5早歲燃;未1.3逆泥家庭年收饞入頂1璃0賓萬孝—頓3爆0續(xù)萬元；很1.4哥歪一般擁有一輛末私家車；缸1.5珍恨主要指中型私噴營業(yè)主，如：閑多年的服裝、吳小商品經(jīng)銷商餅（其中部分是磁外地人）、餐債飲業(yè)的經(jīng)營者夠等等；施1.6躍帳成熟、穩(wěn)健、撫富有；豬1.7乞狠步入資產(chǎn)者的晨行列，表現(xiàn)在維擁有各自企業(yè)墓的若干股權(quán)。腔2標(biāo)、購房動機(jī)和真消費(fèi)心理；貧2.1式.敵為子女就讀名購校而買房；慈2.2鵝.目為改善生活環(huán)榜境而換傅房筍;喉2.3丙.穴部分為投資功凍能；摩2.4桌.通追求健康和舒灘適；草2.5貓.優(yōu)效仿及炫耀動柄機(jī)；險2.6阿.筆追求華麗、高漲貴甚至奢華；幕2.7蕩.院注重房屋的高巖檔次、舒適性塔與附加價值?；砣?-姨3掌：刪購房需求與開賺發(fā)對策：楊購房需求話開發(fā)對策蛇追求高檔次溫戶型面積要大是廳、房面積大學(xué)追求私密空間拿大戶型顏：釣15行5歐（所占比例很柱小）還間隔：坡大象3票室禽2披廳栗偏好于有益子茄女教育的社區(qū)送環(huán)境贊周圍名校林立鉤考慮投資收益展良好的區(qū)位優(yōu)拼勢，開發(fā)寫字圖樓超提升生活素質(zhì)槳發(fā)展商的實(shí)力疲與信譽(yù)墓優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)扶劃設(shè)計舌精致的細(xì)部處讓理拔生活享受的設(shè)所施托心理的滿足員名牌高尚社區(qū)次前期引進(jìn)集團(tuán)漠購買：練針對石家莊當(dāng)暢地的政府部門券、企業(yè)事業(yè)單瀉位，如銀行、親電信局、公檢盒法等。澤本項(xiàng)目主力購惰買喉群稼—廚—宜中富階層：傻石家莊的整體米經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)仍然尿以第一、第二勿產(chǎn)業(yè)為主，第拖三產(chǎn)業(yè)中除了疼商業(yè)批發(fā)業(yè)有癢較長的歷史，逼相對較為發(fā)達(dá)爽外，私營經(jīng)濟(jì)孩發(fā)展有限，使灌之城市的經(jīng)濟(jì)困發(fā)展不活躍。療由此，結(jié)濕合旺“牛泛精英階昌層首”姻的定位，其中風(fēng)的玉“申先富階很層影”蔑數(shù)量局限，難乎以持續(xù)地支持訴高價位、大戶揚(yáng)型的大批量出琴貨。陷而另一方面，臺也導(dǎo)集致倡“蕉薪富階離層襲”邀，即白領(lǐng)階層跌絕對與相對數(shù)甩量均較少、專仆業(yè)技術(shù)人員的符個人價值也難給以充分地體現(xiàn)銷（可以從薪酬越來衡量）。握因此，意味著悔處于精英階層飽的第二梯雕隊(duì)犁—汪—賭中富階層，將銀在未來的若干勝幾年內(nèi)，占據(jù)橋房地產(chǎn)市場中占高端產(chǎn)品的大坦部分消費(fèi)量，父將組成本項(xiàng)目鋸最重要的購買糊群體。曠針對目標(biāo)客戶詞群的具體現(xiàn)狀那，對于本項(xiàng)目拐的開發(fā)也有著潤明確的指導(dǎo)意礙義，風(fēng)一是，首期開缺發(fā)針對目標(biāo)市荷場的最大人攤?cè)嘿R—凳—責(zé)中富階層，滿筐足這一人群的攀生活需要；擔(dān)二是，在后期法的開發(fā)過程中幼，可適量引入披滿線足隱“他泛精英階體層阿”訓(xùn)另二種人群的澡產(chǎn)品，如：在大物業(yè)類型、產(chǎn)封品的層次設(shè)計弱上給予突破，隊(duì)以擴(kuò)大本項(xiàng)目剝的消費(fèi)層面，錦提高開發(fā)及銷遮售的速度。斯二、樓盤概念管的導(dǎo)出旺窯頭本樓盤因其特貌殊的地理位置象因而在概念音上的“猛時代精英棲居術(shù)領(lǐng)嘴地姓”街。寫字樓部分息為兩大商務(wù)圈層之間的橋梁空證白點(diǎn)。獻(xiàn)第三杯部螺茄雞分項(xiàng)目方案策濕劃網(wǎng)第四氣章腿拒娘項(xiàng)目規(guī)劃方案猴一、規(guī)劃目標(biāo)贏和基本構(gòu)命思豆糟蘋本項(xiàng)目因其特?zé)崾獾牡乩砦恢盟骱玩i定的目標(biāo)峰客戶群，因而迎要求有超高的牧綠化率，較低襲的容積率由于狼土地比較小因肆而，整個居住體區(qū)內(nèi)盡可能的餓進(jìn)行綠化。在彈車位設(shè)計上，灣采用地下車庫浮這樣盡可能的恢提高項(xiàng)目的綠回化率。竿1北、與小區(qū)建筑小品破入口：區(qū)內(nèi)設(shè)英保安。住宅樓厲下有寬廣的地程下停車場黃指示牌：居住旋區(qū)設(shè)置各種指飲示牌，如指示辜公共服務(wù)設(shè)施毫位置、公共建嘆筑以及管理處候等方便居民使蔽用。耀庭院燈：保證肝居住區(qū)夜間行卵人車和公共次宅序安全、既有委安全保護(hù)功能險、又可美化環(huán)添境。哲座椅板凳：設(shè)假在廣場。根宣傳欄：設(shè)在潛人流集中必經(jīng)溝之地。大小高雀度適宜，便以相觀看。自垃圾桶：在公蛇共區(qū)域等人流青較多的地方、拿居住樓旁設(shè)置古。種綠地妙：在住宅樓的蘇空間出。嗽二玉壽帥項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)義濟(jì)指標(biāo)尺項(xiàng)目名稱：脹*****攻占地面積勾：洞1920繼0篇平方米國總建筑面術(shù)積前8700祝0列平方米威其中：地下建晝筑面坡積徐800反0佳平方米地上建旺筑面積顆790昆0億0偶平方米炎層數(shù)：地上：鍬三棟樓分別餃為悶1良4藥、園1蠢5記、叼1速6轎層垮份地下：兩層躍。宵容積率捆：橫4.1坊1擠停車位澇：膊39泳5女個綠化面積為：憂1000幸0歐平米綠化率肢：公52.1爭%蓄建筑形式：共軟分壇為戴A窮、恰B員、貧C盆三棟單體建筑出，其中：兩棟左為公寓，一棟誠為寫字樓。和項(xiàng)目的投資經(jīng)絮營方案潮一盟產(chǎn)歲經(jīng)營方案策劃投資組合方式洞本項(xiàng)目采用的刪是自有資金和林銀行和銀行貸偶款相結(jié)合的模木式。缸具體每年銷售勻比例煮由于本項(xiàng)目開耀發(fā)面積較小因睡而我們計劃分市三年完成銷售朋具體比例為第演一代年狂15逮%援、第二番年核40嗓%絹、第三年春為汪45袍%錄。丙第六卡章鑄姜鈔項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)待方案一．建設(shè)規(guī)模歷占地面積：追19200杰平方米總建筑嫂面積舞87惡0精00仙平方米其中：嗓地下建筑面積透8000東平方米地上建檔筑面積述79座0鉗00墓平方米。容積眾率：蓮4.11挨停車位：倦395少個。綠化面積訂：拍10000穴平米。綠化率拴：掉52.1%(萍小區(qū)基本規(guī)劃盛簡圖見附錄喜)二．產(chǎn)品方案扯1辱、傾根據(jù)附近樓盤膝的調(diào)查，住宅珠部分戶型為：赤貫袍一室一廳一廚征一衛(wèi)謹(jǐn)約汗6雕5袍平米雷自成兩室兩廳一廚堂一衛(wèi)聞約剩12拔5戶平米出款捧三室兩廳一廚尋兩衛(wèi)研約猜15熊5因平米奧2提、柴住宅部分隱技術(shù)設(shè)備條件1)室外臂1.稿外墻：采用高燙級進(jìn)口外墻涂臨料，局部面磚廳裝飾。帶2.胳屋面：現(xiàn)澆平諷屋面、屋頂花踏園。2)室內(nèi)：容1.衣內(nèi)墻：廳、房泳為乳膠漆。廚約房高級瓷磚到奏頂。嚇2.單頂棚：廳、房裁為乳膠漆。廚傾房鋁合金扣板少吊頂。遙3.夫地面：廳、房誠為水泥砂漿拉價毛。廚房、陽述臺地面鋪設(shè)高好級防滑磚。穗4.鄉(xiāng)窗：戶外窗用芝彩鋁窗。源5.森門：分戶門為曲高級防盜、防平火門，陽臺門找為彩鋁門。測6.騙廚房：贈送套賓裝櫥柜（吊柜哥、地柜、洗菜字盆、水龍頭）債、抽油煙機(jī)。漿7.勾衛(wèi)生間：公衛(wèi)碑：內(nèi)墻高級瓷品磚到頂，頂棚匪鋁合金扣板吊草頂，地面鋪設(shè)國高級防滑磚。畫贈送淋浴間、同冷熱水龍頭及拳花灑、柱盆、濁冷熱水柱盆龍冶頭、玻璃鏡、坦節(jié)水馬桶、預(yù)望留熱水器接口梨位。其余衛(wèi)生誠間：預(yù)留給、染排水管道；地趟、墻面水泥砂婆漿拉毛。宜8.巡樓梯間：墻面歉乳膠漆，地面想及踏步為高級術(shù)防滑地面磚。懷3)貨配套設(shè)備：眨1.艷電梯：均配置狠高檔名牌電梯屆?；?.鑄電視、電話、亂電訊系統(tǒng)：有放線電視插口、輸電話插口、寬蠅帶高速上網(wǎng)，蹤報裝后可立即按使用。鉤3.隔電氣配置：開鹽關(guān)、照明、插燦座、電表各一睜個。雅4.鹿煤氣：煤氣管正道安裝到廚房雨。抱5.奪給水：變頻式蘋供水系統(tǒng)，每蘋戶獨(dú)立水表。稅6.展排水：有組織蔥排水，預(yù)設(shè)空不調(diào)機(jī)專用冷凝濟(jì)水排水管。絲4)粘智能化系統(tǒng)：鈔1.衫安全防范系統(tǒng)安：家庭緊急報階警系統(tǒng)、紅外辦探測、可視對悠講防盜門、鋒24青小時電子巡更承系統(tǒng)、車庫管化理系統(tǒng)等。決2.仔“儉一卡站通叔”賴智能系統(tǒng)：揮IC己卡門禁、小區(qū)皇內(nèi)停車、消非費(fèi)軟“考一卡桑通驢”勾。培3.獎信息服務(wù)系統(tǒng)逗：小區(qū)局域網(wǎng)陰（可接入光Intern疑et境）、背景音樂因、視頻點(diǎn)播等姓。斑三燕療匙工程進(jìn)度刃假定本項(xiàng)目的療前期拆遷及三阿通一平工作在抹三個月內(nèi)完成路。假定本項(xiàng)目當(dāng)建安施工在十姓八個月內(nèi)施工樸完畢。床表繡6-江1歡項(xiàng)目的假定持樹續(xù)時間：吸項(xiàng)目苦分項(xiàng)渡持續(xù)時間（月賤）才前期施工準(zhǔn)備格完成幅拆遷及三通一等平鋸3雞建安施工席基礎(chǔ)施工顏3杜結(jié)構(gòu)施工磨6刮裝修施工犁5應(yīng)竣工清理及驗(yàn)逮收體1跪具體施工進(jìn)度嶺見工程施工橫潤道圖拿第七殼章算鬧堤項(xiàng)目營銷方案伶一沙、摘憂項(xiàng)目營銷策劃1、賣點(diǎn)整合1）項(xiàng)目定位沒項(xiàng)目定位的依島據(jù)點(diǎn)根據(jù)對項(xiàng)目地抖塊分析及產(chǎn)品箏特征，我們認(rèn)弓為本項(xiàng)目項(xiàng)目仍定位上不可盲筍目攀大、拔高藍(lán)；太低也不好哀，會與競爭對割手形成雷同。死因此在項(xiàng)目定梁位上務(wù)必以差旺別化原則來統(tǒng)忌攬項(xiàng)目的整體酷定位。故本項(xiàng)資目總體定位上聲應(yīng)是爭取冠*****碑區(qū)、周邊區(qū)域帳的白領(lǐng)階層及領(lǐng)城區(qū)投資群體趟，通過周圍無額與倫比的成熟華的配套設(shè)篩施異抱。映“停以高素質(zhì)形象叉品質(zhì)定位區(qū)別像于周邊質(zhì)素不族高的樓盤，以徑無競爭態(tài)勢進(jìn)古入市場，以性誕價比吸引市鞭場景”面。詞2矛）、棍賣點(diǎn)細(xì)分A、教育賣點(diǎn)B、區(qū)位賣點(diǎn)C、文化賣點(diǎn)D、配套賣點(diǎn)E、交通賣點(diǎn)奇F提、時尚賣點(diǎn)宮G、商業(yè)賣點(diǎn)H、投資賣點(diǎn)2、產(chǎn)品建議泳1貓）項(xiàng)目整體形卡象建議啟【都市新貴棲遷居領(lǐng)地】步項(xiàng)目特征漁：擁有中心的泡地段、完善的千市政、生活配給套、濃厚的教糊育環(huán)境、以及拍小區(qū)配套完善面的物業(yè)管理。符區(qū)域定位：矛以項(xiàng)目所在地布周邊為主，輻乒射其他地區(qū)。氏功能定位鴨：滿足中高檔餓需求。棄建筑風(fēng)格幕：浪漫且簡約榆、時尚的現(xiàn)代待風(fēng)格。垃3踢、缺份推盤方案及步信驟建議蜜1灌）產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略艙A芽、景觀先行、徒物業(yè)先行、生罰活配套先行、錫工地形象先行散。屋B跡、小規(guī)模市場陷亮相先行、客構(gòu)戶登記先行。腸C衰、以面向高端鐵市場的商品房詞開發(fā)。2）推盤方案弱根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)鳴策略，低調(diào)開額發(fā)，蓄水造市只，以樹立社區(qū)文品質(zhì)形象托市醉來吸引人氣，鏈?zhǔn)淄撇糠仲|(zhì)素舒一般單位，在差價格上低開高潑走，結(jié)合活動屋、行銷渠道集噴中在認(rèn)購春期災(zāi)7遍天出貨，迅速偷回籠資金。每嫩次蓄水放號推扇盤均以四個階券段進(jìn)行：客戶課登記階段、認(rèn)店購階段、開盤擊階段，尾盤促逝銷階段。3）步聚建議騰A帶、客戶登記期B、認(rèn)購期C、開盤期D、尾盤期二、企劃推廣暴1灑、僚品牌形象之推社廣總精神及廣白告主題撇1烤）整合傳播平吧臺搭素建駛營銷平臺的構(gòu)興建將解決的問農(nóng)題是，在哪個升層面上開展?fàn)I心銷策劃工作，乳如何對整合傳宋播的資源進(jìn)行形合理的利用和竿配合，規(guī)避市穴場風(fēng)險并直接跪服務(wù)于銷售，弦擬建立：走“張分類廣陡告怒+態(tài)人脈行漁銷副+歲節(jié)點(diǎn)活管動滅”忙三位一體的整尸合傳播平臺，稈針對各期的不駁同任務(wù)，選擇惹不同的平臺組撕合向受飼眾傳達(dá)信息。因2)關(guān)脫推廣主題概念傻及分析駁A符、煩項(xiàng)目名繁：離*****項(xiàng)目名分析：住A雖、者不落俗套、清境新，跳出目前輛常規(guī)性的花園維、灣、島、城漁等命名方式。鈴B句、桶命名中的指向墳性，直接道出違項(xiàng)目的主要市灣場攻擊點(diǎn)：大葬氣、檔次、時和尚休閑、尊貴子、永恒、浪漫柿等。督C乖、蠟萬隆，體現(xiàn)出滿本項(xiàng)目無與倫偶比的地理位置傷優(yōu)勢，暗含是哈投資者理想的運(yùn)投資項(xiàng)目。幫D悶、下國際，突出項(xiàng)耍目的大氣磅礴肉。慕D新、兔整體案名，尊緣貴大氣，又不晴失中國文化的暈深厚內(nèi)涵底蘊(yùn)奏。也暗合本案激海派建筑的中侵西文化合璧之慢意。鉤3膽）推廣總體精驗(yàn)神旺對于本案所處還區(qū)域歷史與發(fā)霸展的認(rèn)知，目證標(biāo)客戶群體對拔健康生活的渴掉求，項(xiàng)企目營銷策劃及幣推廣的需要，直確定竄“絮高檔、人文、破健康、嬌投資首后選葡”比為本案的總概烏念。組“惡都市新貴棲居色領(lǐng)何地尸”指導(dǎo)意義抓項(xiàng)目概念設(shè)計郵作為主概念是塞整個地產(chǎn)項(xiàng)目候開發(fā)運(yùn)作的直期到思想，是營塌銷策劃塑造的飯主題。蠅○罷主概念對營銷券策劃的指導(dǎo)意螞義在于圍繞主振體概念全程策規(guī)劃推廣；獎○墨在于依托概念星設(shè)計策劃獨(dú)占獎性的行銷賣點(diǎn)臣；析○傷在于推動熱賣爐現(xiàn)場的氣氛塑村造；題○謊在于廣告企劃屬方案的有效性妹和獨(dú)創(chuàng)性；濾○悉在于市場策劃斬的針對性和競度爭性。振2甜、師企劃推廣策略刷建議泉1德）、階段推廣歪考慮本案的特筋殊性，必須輔鏈以特別的手段校和方式，以特躲別的時機(jī)引爆塞樓市。渠三認(rèn)大梅“前戰(zhàn)歡役酷”助，環(huán)環(huán)逼近，字結(jié)合游擊迂回東戰(zhàn)術(shù)，瞬間釋監(jiān)放。肝欲有驚濤之澎冰湃，必先蓄勢騾于高峽碑第敲一場戰(zhàn)役限：懸念式的媒慢體宣傳戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：舟○尚產(chǎn)品概念的全觸面導(dǎo)入，樹立但便捷、戶人剝文、健康、高套檔、升值潛力督大猛的品牌形象槽。唇○姓引起目標(biāo)客源敲的廣泛關(guān)注，本讓他們接受本捏案觀點(diǎn)尸。描○裙不涉及具體產(chǎn)友品細(xì)節(jié)，引起釋懸念青，內(nèi)“獄蓄浮勢些”蓋待發(fā)盛。運(yùn)作思路：滅○扎采取多種渠道層形式與消費(fèi)者洲雙向溝通奸；貌○督“撒只說不滅賣席”夫，全面宣傳產(chǎn)餐品幾大賣點(diǎn)；內(nèi)○艷樹立產(chǎn)品形象虎，積蓄消費(fèi)欲裹望叉。鞏這一階段的主狠要目的有二：好○起儲蓄消費(fèi)欲望哥，等到放號認(rèn)彎購時瞬間釋放筑，為認(rèn)購造勢螺；具○凍宣傳本案產(chǎn)品滅理念。公第二場戰(zhàn)役寶：激起購買欲慕望的產(chǎn)品導(dǎo)入戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：英○稅炒作優(yōu)越道的拳“尚區(qū)位優(yōu)社勢倉”眠、察“塵濃厚教育氛為圍昆”以等的概念，確立本闊案的稀有價值絞；駁○庫集中兵力，大盼量密集的海報延與單頁派發(fā)，盒蓄積客源；教○雷初步產(chǎn)品概念塘導(dǎo)入，引起市嫁場興趣；梯○露接受咨詢，確猾定購買意向，獵初選房源單位蕉。運(yùn)作思路：勁“煌集約化生家活得”調(diào)的形象展示。漏第三場戰(zhàn)役姜：排山倒海般埋的公開面韻市獅——耀“鑒便利與自然，旅健康與自由，包在這里完美結(jié)合”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：擋○迅集中兵力，釋娃放房源，促成渠集中成交，形周成粗“熊火爆賣份場亮”沾○依保證二天左右脈的強(qiáng)銷消化，融于外界不利因漲素及競爭對手率反擊前奠定勝達(dá)果運(yùn)做思路：譽(yù)○蜜大手筆讓積蓄揀能量迅速發(fā)揮攔最大；夢○哲急攻快打，迅所速占領(lǐng)市場；斧○著經(jīng)過前面較長貧時間的蓄勢，僵必須有一個大伙的手筆才能將鼓能量發(fā)揮最大著。建議采用區(qū)圈域內(nèi)掃蕩式攻差擊、行銷等手惜法轟動市場；尖○秀放號后的一個奏月內(nèi)，采用多燥輪銷售促進(jìn)活口動，強(qiáng)打快攻閥一個月，勝利齒完成此階段剩遭余房源。閣3應(yīng)、內(nèi)部認(rèn)購方啞案頁1)朽澇內(nèi)部認(rèn)購的目伐的絨A臭、貍在項(xiàng)目正式開挽盤前確定意向米購房客戶，防辱止已登記客戶復(fù)的流失。雪B憶、驗(yàn)在正式發(fā)售前赤取得良好的預(yù)那定業(yè)績，為正戰(zhàn)式開盤打好底凳氣。教C稠、析通過前期蓄水閘鋪墊，周邊民擺眾對伍*****斗有一定認(rèn)知，島趁勢推出部分霸單元認(rèn)購，先宿到先得的觀念品勢必產(chǎn)生一定牙的市場轟動。毯D董、哲階段性的價格忠抬升，讓客戶姻感受到株*****暖的翅“肌升值潛補(bǔ)力疊”續(xù)。攪E策、斗進(jìn)一步檢測客沿戶需求，為價固格調(diào)整、銷控續(xù)提供及時的市禮場反饋。延F搜、蜓新聘業(yè)務(wù)員參擋與實(shí)踐的約好括機(jī)會，為今后戲銷售打下堅實(shí)蛋的基本功。邀2石）的內(nèi)部認(rèn)購流程A、客戶篩選耳由于通過前期耕工作會積累一速批意向客戶，蛛但這部分客戶惕可能對項(xiàng)目的桶價格、戶型都餃不甚了解，基醬于種種原因，縮這些客戶未必常是我們真正的查目標(biāo)客戶，所刺以我們之前有皇必要對已經(jīng)登令記的客戶進(jìn)行廁一次篩選，再賊次進(jìn)行項(xiàng)目介診紹，確保真正煩有誠意的客戶消在正式預(yù)定當(dāng)楚日來接待中心撞繳付大定金（菠初定緩為字1涼萬元人民幣）B、執(zhí)行流程倆時間安參排鬧段耐工作安拔排咬臺■膀念遞交內(nèi)部認(rèn)購償計劃恥書獅形■隆續(xù)執(zhí)行方案的討距論、確濫定任冊■霜立價目表的調(diào)輛整請參花■質(zhì)榆方案的最終定谷稿童盞■汪恩第一批待推單裕元的價目表湯■語面工作分工明細(xì)登■壯煤細(xì)化銷控方案年的出臺徒■賺標(biāo)準(zhǔn)房型圖桃、價格表臂■筆減內(nèi)部及關(guān)系客童戶的先期領(lǐng)握號石鈴■疫昆通知（電話）桶客屋戶畜森跟日要正式領(lǐng)號些，有槳日來接待中心份參觀、咨詢損。凈雖貢■森砌展示大廳接待而客戶、咨詢相所關(guān)問化題臂蟻■葡歸接待處的現(xiàn)場框布置（包括展屯板、效果圖等獻(xiàn)）困■洲露模型、折頁等勢銷售道具的準(zhǔn)境備喝■醫(yī)股價目表公開掉■匯則定金收據(jù)的制殼作勢■謎略財務(wù)人員的安擇排捉■繭址若當(dāng)日下雨，義準(zhǔn)備戶外雨棚況■過宏保安力量加強(qiáng)梁結(jié)■北邊客戶在接待中液心分批集中排肢隊(duì)領(lǐng)號拿，損8龍0栽組一天，一個旋號子一個人（大如替人代定的貧，需當(dāng)事人親院自到場）先到輪先得，定決金爸1000省0伸元，單元不得岡重復(fù)預(yù)定?？稹霾恢椒峙A(yù)定擠，認(rèn)購相應(yīng)單秒元倍■減巡控制進(jìn)場簽約頌人數(shù)，保證現(xiàn)物場次序和足夠也的人氣津度塌銜三、售樓中心尋包裝搖1酷、贏售樓中心包裝皇的必要性萬對于本案來說跑，售樓中心作蛋為一個窗口，燈將直接影響到蘋銷售的業(yè)績。閱對于消費(fèi)者來炮說，售樓中心悅是體現(xiàn)一個樓杏盤品質(zhì)，開發(fā)王商實(shí)力，品位渣的第一印象，疾一個好的售樓麻中心能夠直接懇吸引客戶的注柏意力。是本案晚推向市場的第善一步。一個好服的售樓中心，驚它可以直接體域現(xiàn)個案的策劃邁思路，突出其破優(yōu)勢所在，繼在偷V曉I暗視覺系統(tǒng)中占倡有一席之地。場2摸、錫本案售樓中心增建議板考慮到本案特脫性，售樓處設(shè)廉立在人流密集掠的次干道上，查因此本案售樓伸中心選址在新善興大街較為合廢適。盈為了達(dá)到整盤微包裝超值性這勸一效果。在售惜樓中心的包裝蜻上要做到高雅舉、新潮、獨(dú)具胳一格，因此建硬議在售樓中心旬的建造上采取屑以下幾項(xiàng)措施珍：外觀：師在售樓中心的哈外形上力爭達(dá)竭到本案獨(dú)有特載色，顏色采用競本料案篇V抱I孔系統(tǒng)的主色調(diào)撕與其他宣傳資風(fēng)料達(dá)成統(tǒng)一。溉吸引消費(fèi)者注拳意力。整個售雀樓中心外形還勤需有明顯標(biāo)識暢，門頭不體繁現(xiàn)景“掠售寧樓淘”乏及找“陰銷蜂售組”住字眼，取而代濾之喝為諷“核接待中錯心篇”學(xué)或客“鏡咨詢中拌心何”敢等雖。腥內(nèi)部包裝：耳售樓中心內(nèi)部喜，借助外形的褲大開面達(dá)到明絲亮的采光效果慰，同時配以良狂好的照明系統(tǒng)靠，保持售樓中噴心光線明亮，棕使客戶在洽談筐過程中始終保遍持明快的心情緩。內(nèi)部色調(diào)采晝用系統(tǒng)色中較斤為溫馨的顏色訊。增強(qiáng)客戶歸知屬感。內(nèi)部裝微修簡潔、大氣例，符合時代快思節(jié)奏，設(shè)主控魂與洽談區(qū)域。棟提升本案售樓搭中心專業(yè)化印思象。銷售道具：渾在售樓中心內(nèi)枝擺置各式點(diǎn)綴額、突出個案品藏味，同時配以胖模型播、芳LOG畫O返墻、展板等銷辟售道具，使銷館售更具洽談氛近圍。所有道具純的選取、設(shè)計裂、制作必須符值合漂V胃I存要求，另外增站設(shè)背景音樂，尊活躍氣氛。樂（本案為初步信方案，具體方敞案待定）莊三怨、扮銷售費(fèi)用為：愛本項(xiàng)目的銷售效費(fèi)用按銷售額患的尾1.1凱%膛提取。共計為譯606650掀0肆元。態(tài)第八章物業(yè)管違理方案艘本項(xiàng)目的服務(wù)榜特色祖（取“林菜單極式膽”歲服務(wù)模式霜）琴廣1盞、指祖什么是實(shí)熄行母“弟菜單盜式拖”驚服務(wù)模醋式慈迷即物業(yè)公司除姑了提供常規(guī)性晚的公共服務(wù)外粒，還提供了多事種多樣的特約擴(kuò)服務(wù)，將服務(wù)磁深度滲入到客邊戶的衣、食、隆住、行中，并尿明碼標(biāo)價，除電公共服務(wù)是必括選的項(xiàng)目外，誦客戶可根據(jù)自欺己的需要選擇刺不同的特約服撲務(wù)，并支付相許應(yīng)的費(fèi)用悔。資本快速、完善的駝服務(wù)形式：首腦按責(zé)任蠶制只+抗三分鐘服務(wù)承冊諾宰1均）首按責(zé)任漫制籃吉每一位員工都刮有責(zé)任和義務(wù)健接待客戶的建翠議，任何一位丙員工接到建議勵后，統(tǒng)一傳遞穿到辦公室，并什告訴建議人我華處在二日內(nèi)反長饋處理結(jié)果。女第一接待人負(fù)掉責(zé)跟蹤這項(xiàng)服或務(wù)建議處理的愁情況直至客戶撐滿意為止已。擁忍接待服務(wù)建議清時應(yīng)對處理時碌間做出適當(dāng)?shù)馁I承諾，盡量在賓最短的承諾時斬間內(nèi)處理靜完畢，因故未庭能在承諾時間緊內(nèi)處理的應(yīng)及扇時通知對方，吵爭取取得理解葵。但不得出現(xiàn)盾同一件事情有偽兩次推遲處理漆的情況。承諾遇時間最好控制匆在羊1~太2欄天，一般不超鑒過一周，特殊叮情況除外。處由理完畢后，由端處理人與對方店交代清楚，需押要讓對方簽字糟確認(rèn)的應(yīng)該留辨簽字記錄，并醋告知第一接待蒼人蘇。英干2晃）三分鐘服務(wù)蠻承遷諾痕右第一接待人接阻到客戶的建議府時，應(yīng)及時將甲客戶的建議反筑饋到辦公室，年由辦公室安排拖相關(guān)人員到客胃戶指定的地方奏，為客戶提供咱相應(yīng)的服務(wù)，犬這一過程不能耀超過三分鐘。槳若有特殊情況匪，無法在三分邊鐘趕到客戶指畝定的地方，應(yīng)也在事先跟客戶蜘解釋，取得客在戶的諒解，在煤客戶同意的同晌提下，在最短言的時間內(nèi)，趕摩到現(xiàn)場為客戶混服務(wù)糟。茂慘2霜、突出、貼心欲的文明禮貌：抄三米微笑服藏務(wù)許+瘦站立式服艱務(wù)讀詞1妙）三米微笑服胃務(wù)掌址管理處人員見糕到客戶必須微洽笑示意，具體展做法是：在距灶離客戶三米時麻，必須自然微潛笑示意，微笑忘時以露出八顆凝牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，壩等客戶到身邊認(rèn)時，輕聲、清貢晰道早上好、格下午好或晚上也好。管理人員失在見到認(rèn)識的仿客戶時，也必族須遵守三米微哨笑服務(wù)原則輛。勇賊2垂）站立式服尾務(wù)凡穴站立式服務(wù)表塔現(xiàn)在緒：投A烘、擁各固定崗（道再口崗、門崗護(hù)街衛(wèi)員）根據(jù)接達(dá)待客戶的不同艘，應(yīng)在不同時幼期進(jìn)行站立服賓務(wù)。道口崗實(shí)棍行鵲1頭6軌小時站立服務(wù)征，早班和中班罵在工作服務(wù)均彈應(yīng)樹立站姿勢恰的形象。門崗尾則應(yīng)在客戶上脾下班的高峰期搶站立迎賓，時番間為泛：劉7:3享0訴～慈9:0趴0編，律11:3刻0撤～串12:0唱0揀，槐13:4喇5卻～羞14:3閥0饅，芬17:3宣0糖～沃18:30熱。兵B鷹、紫接待員或辦公膜室人員在接待鉆客戶時，在客晶戶進(jìn)門時，也答必須站立并微抽笑致意，客戶鴉離開時，也必塊須站立微笑送余別，并目送客其戶出門為止擾。露能全天候的服務(wù)丹時袋間陶愈A問、預(yù)護(hù)衛(wèi)班實(shí)獅行口2犧4媽小時專人服務(wù)悉，客戶有任何夕需求可以得到鍋?zhàn)罴皶r的服務(wù)瘦。夏蔑B注、落維修班實(shí)練行集2覽4降小時專人服務(wù)狗，客戶普通維則修事項(xiàng)可以得磁到是及時的服誠務(wù)，有危及客旦戶安全的大維至修也能得到緊葉急處理。殘侄C誰、邊客戶服務(wù)中心謠實(shí)災(zāi)行徑1解6蠅小時專人服務(wù)融，并在無專人惡值班的時間段平出示客戶服務(wù)厘中心所有人員折的聯(lián)系電話，抽以便客戶在無婚水值班的情況移下可以找到相桿關(guān)的人員?？趟胁恢蛋嗳蒜弳T在接到客戶陳求助電話后，毫若不能在電話常中處理了客戶罩的問題，應(yīng)第邊一時間趕到事瘡故現(xiàn)場，給予廁客戶最及時的冊關(guān)懷與幫助珠。稅舌D每、桃管理處全體人覽員非特殊情況痛都必須留守小親區(qū)，隨時待命咬，以便為客戶領(lǐng)提供服務(wù)。午3英、豐富的社區(qū)陰文化活動孝豐富的社區(qū)文此化活動不僅僅咱表現(xiàn)在舉辦多駁次的大型活動豪，還在于讓大贏部分客戶能自插覺的加入到社卸區(qū)文化活動中第來，變客戶被猛動接受管理處埋提供的文化活板動，為客戶主彩動參與各種活屋動，并在整個窮小區(qū)中形成一韻種獨(dú)特的文化歲氛圍，一種有竄別于其他小區(qū)錫的文化氛圍般。恥司4刊、多種多樣的榮特約經(jīng)營服腿務(wù)萬帶常規(guī)的物業(yè)服穗務(wù)內(nèi)容僅是對智公共設(shè)施設(shè)備星進(jìn)行維修、保拾養(yǎng)，對公共場賭所進(jìn)行管理，章對全體客戶提直供共同的服務(wù)鼓，而沒辦法滲扎透到客戶個人柴的衣、食、住友、行中，因此瞎開展多種多樣盲的特約服務(wù)，額不僅僅是物業(yè)能服務(wù)內(nèi)容的深能入，也大大方跨便了客戶的生鈴活，同時也可因?yàn)楣芾硖帿@得唇一些額外的收需入。做好多種筒多樣的特約服抬務(wù)將是除了社蝴區(qū)文化活動以眾外的另一種新富穎的服務(wù)內(nèi)容功。洪5丙、實(shí)行完全的后封閉式管舊理喪毀傳統(tǒng)的封閉式腫管理僅僅是對率來訪人員和無伙關(guān)人員的管理狗，并沒有對外圓來送水、送飯交、送報的人員峽進(jìn)行管理，而青我們實(shí)行的完臨全封閉式管理討，是除了客戶殼和拜訪人員能禮進(jìn)出小區(qū)外，個其他送水、送您飯、送報人員萍將完全不能進(jìn)議入小區(qū)，而由閉物業(yè)的人來完勞成這些服務(wù)，灑進(jìn)而在做好服克務(wù)工作的同時腿，把小區(qū)的安慌全隱患減到最彩少。這也是物融業(yè)做好多種特碎約服務(wù)所帶來月的另一個好處懶。費(fèi)用記取貍本項(xiàng)目費(fèi)用記布取參照類似項(xiàng)攤目得出住宅本危分為每月每平騾方半米午1鳴元。寫字樓為雄每月每平方雕米饒2.諷3豈元。求第四部分項(xiàng)目炎可行性研究娘項(xiàng)目投資估算思及資金籌集計車劃開發(fā)成本估算街本項(xiàng)目總投資刪為母本項(xiàng)目總投資赤為鐮336985秩50圾0菜元平均每平方尖米造價為帶3873搶元焦具體情況見量表佩9-1翼表叛9-崗1門：投資估算表敲序號賣項(xiàng)目名稱脹合計喂第一年烤第二年御第三年鏟1蹤開發(fā)建設(shè)投資幕334881胞500撤230337是475換994681須00齊272992思5璃1.1寸促仁一、土地費(fèi)用預(yù)790000餐00艷790000艷00嶺1.2村單陷二、前期工程壓費(fèi)用變686000看0饑686000育0隊(duì)0軍1.3愉炮維三、建筑安裝嫁工程費(fèi)暖185410尸000阻111246分000沸741640騾00鳴0協(xié)1.4樹蛛密四、（小區(qū)）兔配套建設(shè)費(fèi)陪0私0系0沙1.5型脾蔥五、基礎(chǔ)設(shè)施亂建設(shè)費(fèi)同235000獎00悉141000駁00牽940000飛0左0絮1.7誠捉念六、開發(fā)間接墊費(fèi)羽686000所0協(xié)411600咳0供274400籮0健0于寸朱經(jīng)營成本煙301630閑000車215322駐000尖863080售00猴0朽熔握八、管理費(fèi)仔686000慢0霧343000擁0擁343000統(tǒng)0汽0饒枕虹九、財務(wù)費(fèi)用上360000接0采360000充0盼160000目0握0稠鳴嚇十、銷售費(fèi)用誼606650乓0紹909975賴242660彎0宏272992賓5天鮮淡十一、其他費(fèi)贏用某986500弱0蝦295950拾0罩295950沈0笑0當(dāng)叫喚十二、不可預(yù)捕見費(fèi)怎686000箏0凍411600青0丹274400戰(zhàn)0櫻2困固定資產(chǎn)投入和0堵0怕0文0薪3岔流動資金短890000悔0粱267000大0君178000屯0減0壘項(xiàng)目總投義資牲(1+2瀉+3)群336985旋500逐233007輝475恐101248伏100跑272992蛋5膜二、資金籌措梳、投資計劃及佩利息償還憤1歲、沸具體的資金運(yùn)傳用情況見岔表煌11-疼4菌。副2溝、室本項(xiàng)目自有資麻金為證210000蔬00裳0偉元貸款掏為深900000棵0潤0園元。置年利率往為辦8午%滔，每年結(jié)息一裝次計劃第一年鼠還款本息合介計梁536000袍0沃0佳元，第二年還淋款瘦為城416000防0定元其具體的運(yùn)釘用情況見樸表搭11-莫5榨。茶項(xiàng)目銷售收入怖測算叉各種物業(yè)形式糠單價估算。凡住宅部分售價殊為慧600你0注元每平方米。丈可售面積男為逐6000等0箏平方米則銷售炊總額疼為甚600擦0姿元仍/湊平方勝米態(tài)*6000司0杯平方牛米柏=代360000侄00每0拴元汽寫字樓部分頑為曠800衰0錫元每平方米?；趴墒勖娣e奏為皺1900風(fēng)0往平方米則銷售淡總額為刺800舊0寬元尊/繭平方咐米水*1900劍0墻平方統(tǒng)米剪=峽152000憑00濤0嚼元強(qiáng)3著、車位定價每質(zhì)個鉆10000挽0箱元，銷售總額新為稠395請/制個遺*10000缺0究元擱=39500屑00狠0閱元。既4補(bǔ)、銷售總額為療住宅銷售總怖額蟻+敵寫字樓部分銷品售總額翼+元車位銷售額薪=要551500杰00寇0腿元怒二、銷售進(jìn)度狐安排盾計劃第一年銷枝售量占總銷售乖量生的腫15臣%捷預(yù)計銷售額窮為捷827250卸00陷元。第二年所錦用工程完成預(yù)粗計銷售量占總靜銷售量漏的錢40倦%寬預(yù)計銷售額為濾220600莖00哨0登元。第三年完暈成剩余銅的判45防%繼的銷售預(yù)計銷迎售額顯為僻248175乖00諷0乎元。哈三、具體銷售河情況表使表聯(lián)10-川1怪：銷售情況表門物業(yè)類型搖計量單位縮單價堅建筑面設(shè)積速(婦M2)碼可售面驕積保(牛M2)何項(xiàng)目套數(shù)廟可售套數(shù)祥銷售收乘入丙(膠萬戒元顯)埋銷售模式硬住宅露元法/治㎡局6000偷60000館60000優(yōu)360000曲000浸按建筑面積技寫字樓告元漲/半㎡蝴8000怪19000籠19000誠152000鈴000唱車庫楊元伯/悲個緣100000吃395敢395皂395000華00梯按項(xiàng)目套數(shù)價合計親87000撇87誦000凡551500汗000但第十一沖章劃石值項(xiàng)目財務(wù)評價稅金計算造稅金勒具體記取參照悔石家莊市相關(guān)密標(biāo)準(zhǔn)具體記取荷詳見畝表嗓11-尖1屆。疫表拒11-傲1咬稅金計算表哨序號巷項(xiàng)目慧合計磚第雹1濫年褲第罪2令年恩第步3輪年此記取方式哀1最銷售收入面551500模000墨827250尋00前220600棒000架248175劉000填2勇經(jīng)營稅金及稅祖金附加帶479805鴉00夸719707嚷5設(shè)191922朗00里215912削25昆2.1唱援膛營業(yè)稅足386050退00斧579075桶0泉154420備00年173722纏50王0.07情2.2具認(rèn)足城市維護(hù)建設(shè)粱稅淺270235醉0屈405352炭.5白108094糧0紡121605旺7.5爆0.07羞2.3掠距錦教育費(fèi)附加厭115815分0任173722滿.5尊463260敢521167當(dāng).5粉0.03圈2.5廈嚇央交易管理費(fèi)撕275750為0飾413625偷110300洋0慣124087退5且0.005綱2.6績打盯交易印花稅節(jié)275750遮0堵413625麗110300味0勾124087吼5皇0.005冶二、損益表與錫靜態(tài)分析筑表誦11-顧2產(chǎn)項(xiàng)目損益表掠項(xiàng)目損益表堡序號獻(xiàn)項(xiàng)目名稱王合計鞏第一年速第二年左第三年半1改經(jīng)營收入堅551500累000喪827250拖00窩220600癥000篇248175吃000葬1.1言銷售收入再551500樂000佩827250脆00正220600鋤000芳248175夾000緒1.2面出租收入鄭0注1.3要自營收入互0瓶2立經(jīng)營成本史336985否500治505478供25貴134794壓200葡151643燒475暈2.1淘商品房分?jǐn)偨?jīng)干營成本初336985詳500洞505478勞25要134794飼200踩151643鏡475季2.2政出租房分?jǐn)偨?jīng)認(rèn)營成本憶0瞎2.3忠自營房分?jǐn)偨?jīng)霞營成本紡0疲3溜經(jīng)營稅費(fèi)葵308840層00梅165450沈0恩143390濟(jì)00夏148905示00敗3.1早銷售稅費(fèi)哈304703候75期165450魂0頂143390鏈00辣148905悠00潔營業(yè)稅及附加山266098膏75蔬827250卡121330罰00介136496迎25歷交易管理費(fèi)及踐印花稅姑386050誠0攪413625個220600血0張124087蛾5抗4相銷售費(fèi)用續(xù)606650腳0頌909975賠242660點(diǎn)0焰272992樂5松5躲財務(wù)費(fèi)用祥520000壽0餓360000嗚0陜160000坐0森0距6廉固定資產(chǎn)投資肯7社開發(fā)利潤詳172364擾000鎖260127矩00旨674402貝00供789111漂00標(biāo)8哄所得額哄172364蹄000感260127桃00旨674402鐮00砌789111塞00級9鼓所得稅粗568801浮20割858419脹1葡222552協(xié)66延260406棚63頃10受稅后利潤鞠115483際880算174285飄09妖451849園34禽528704肚37駝10.1臟應(yīng)付利潤優(yōu)0樹10.2宗歸還墊支利潤鍵及凈投資回收杏0尋10.3祥未分配利潤飲115483堤880罪174285帳09著451849里34剖528704順37奇三返、廁現(xiàn)金流量表與孫動態(tài)分析粥表澇11-峽3攝項(xiàng)目全部資金異現(xiàn)金流量表止項(xiàng)目全部資金哄現(xiàn)金流量表涉序號通項(xiàng)目兵合計周第一年董第二年云第三年厲1爺現(xiàn)金流入施551500臂000倍827250害00塞220600據(jù)000車248175申000逝1.1梅銷售收入藍(lán)551500迅000錢827250顛00出220600漂000簽248175已000用2律現(xiàn)金流出初432845孔544悶241486南141狂138488擱966吃463910倘13壯2.1旱固定資產(chǎn)投資斧0春0剩0圍2.2縣經(jīng)營資金陵0山0吃0配2.3非開發(fā)總投資扯332535跌500帽230337邊475筆994681按00從272992書5望2.4曲銷售費(fèi)用痰606650版0鮮909975民242660捕0扒272992梢5佩2.5緩經(jīng)營稅費(fèi)燦308840寶00攜165450竭0奉143390茅00月148905頸00脖2.6羅土地增值稅近2.7頭所得稅識568801雹20啄858419液1充222552粥66慌260406消63乓3運(yùn)凈現(xiàn)金流量泥-15876捐1141霧821110車34食201783缸987旱4既累計凈現(xiàn)金流而量留-15876圓1141負(fù)-76650層107酬125133未880基現(xiàn)值系數(shù)拜（葵p/f,i%咐,n)頑1推0.9259析259化0.8573哄388很5慮凈現(xiàn)值想-15876并1141饒760287返35.185惱172997宗245.37萄6紀(jì)累計凈現(xiàn)值差-15876銅1141猾-82732殘405.81猾5銳902648帳39.556逐計算指標(biāo)載眨宵答IRR老31%褲NP域V鄭902648骨39.556破嗎靜態(tài)投資回收仰期腹1.62歇年糟動態(tài)投資回收漫期醬1.70凱年無根據(jù)上表求出許靜態(tài)投資回收科期為樸1.62糧年，動態(tài)回收肝期為破1.鄉(xiāng)7欲年均小堵于項(xiàng)目投資參期戀—陡2炎年。內(nèi)部收益怪率為恰31打%怪大于項(xiàng)目的基懸準(zhǔn)收益晃率渡20拆%楊。糕資金來源運(yùn)用披表接還貸能力送分析降1堆、資金來源與遺運(yùn)用見乒表榜11-4沈表藥11-4策：閃資金來源與運(yùn)甩用表擁開發(fā)經(jīng)營期彼序號霧項(xiàng)目內(nèi)合計字第一年瓜第二年鉛第三年額1尚資金來源濟(jì)298725事000袖304600青000春0嬸1.1漸銷售收入策827250輸00精220600趕000待248175映000鄉(xiāng)1.2葵出租收入奶1.3帳自營收入兔1.4包自有資金釋210000苗000溉126000樣000膏840000立00裹0始1.5悉貸款省900000敬00箱900000爬00丟0披0泉小計橡2叨資金運(yùn)用順2.1梨固定資產(chǎn)投入渣0臣0井0地2.2誕經(jīng)營資金駕2.3視開發(fā)成本咐332535懲500鍬230337禾475匙994681漂00癥272992胞5濁2.4逮經(jīng)營管理費(fèi)用找686000盛0須343000康0馬343000若0儀0賣2.5講銷售費(fèi)用拖606650器0沖909975糞242660瘋0敢272992支5絹2.6妥財務(wù)費(fèi)用喝52戲00000誠360000威0蝕160000陶0出0世2.7搬經(jīng)營稅費(fèi)及附座加預(yù)308840活00度165450榮0深143390晶00盟148905吧00琴2.8遠(yuǎn)土地增值稅侵2.9尼所得稅椒568801裹20藥858419芳1旁222552外66何260406窩63讀本項(xiàng)目自有資趨金為交210000嚷00字0越元貸款渠為筋900000穴0胞0壩元煩?？?圓、利息償還見抱表憲11-5即表幣11-虎5閥：貸款還本付辱息估算表滿序號妄項(xiàng)目五第一年步第二年春第三年減1閑貸款及還本付啟息宣1.1變期初貸款本息墳累計傭0貪本金鵝400000麗00彎利息賠160000音0金1.2摟本期貸款年900000恭00鐮0戰(zhàn)0越1.3儀本期應(yīng)計利息球360000齡0宇0扮0宗1.4點(diǎn)本期本金歸還質(zhì)500000嚴(yán)00虎400000蝴00濤0批1.5電本期利息支付茫360000刊0茄160000額0竊0傲1.6臉期末貸款本息旱累計器400000夢00犁本年年利率端0.08補(bǔ)2扔償還貸款本息你的資金來源漁827250域00壘220600宅000奔248175映000想2.1叢投資回收（經(jīng)筍營收入）銷827250擁00互220600算000應(yīng)248175小000查2.2感未分配利潤驅(qū)2.3得其他攏3犧本期還本付息拐累計革536000御00叛416000海00敗0欲3刪、項(xiàng)目自有資綱金分析毫表粒11-5璃項(xiàng)目自有資金侮流量表望開蓋他仰發(fā)拒副任經(jīng)壽吉判營昨眼壯期羽序號惰項(xiàng)目照第一年凡第二年率第三年腹1學(xué)現(xiàn)金流偏入戒騙827250亮00都220600拿000惜248175趣000本1.1穩(wěn)銷售收入殿827250粒00糕220600蔬000截248175接000俱2毛現(xiàn)金流出偶190748教666納164620睬866評436610撲88擱2.1振自有資金孕126000擦000盜840000咳00鵝2.2圈經(jīng)營稅費(fèi)規(guī)165450綠0繩143390閱00拿148905忙00悄2.3說銷售費(fèi)用低909975愛242660怖0居272992溝5忙2.4雅土地增值稅隱2.5哀所得稅禿858419管1為222552醒66松260406雜63澤2.6斬貸款本金償還占500000護(hù)00夏400000尺00尊0徹2.7杯貸款利息償還尤360000對0皺160000塵0析0穩(wěn)小計盒3翻凈現(xiàn)金流量列-10802金3666欄559791相34落204513掉912鄙4落累計凈現(xiàn)金流格量曉-10802卻3666雖-52044柔532涌152469慌380礎(chǔ)現(xiàn)值系數(shù)糖1性0.9090村90屋0.8264摩4晃5蝶凈現(xiàn)值吃-10802織3666雜508901究21.818父169019變761.98乓6居累計凈現(xiàn)值觀-10802原3666遭-57133破544.18伴2蜂111886籠217.8貓計算指標(biāo)振IRR=叔51%秒NPv販111886庫217.8搞靜態(tài)投資回收略期桿=使1.5療6匯動態(tài)投資回收海期孩=婚1.6狠3把由借表灑11-標(biāo)5磨可知例第十二章項(xiàng)目玻的不確定分析綿項(xiàng)目盈虧平衡貨分析環(huán)項(xiàng)目保本單價暫分析燥根據(jù)公治式歪“荷盈虧平衡劍點(diǎn)屬=舊固定成映本笑/吼（找1吸-煉變動成渴本孤/慘銷售收入）突房屋的壞價格盈虧平衡日點(diǎn)＝房屋單位才成障本鉆/1棵-熊營業(yè)稅率及附枕加殘則有保本價傾格暈=戒3873喝元循/蘆（醉1-0.08穴7垮）豈=4243煩元醋住宅和寫字樓槽的均價而為浮551500返000/79啟000=69郵8狠1地元棋。策項(xiàng)目經(jīng)營收入遷保本點(diǎn)分析舍項(xiàng)目經(jīng)營成本族=租336985呼500狂/傍（柔1-0.08養(yǎng)7噴）蒸=36309侍693啦3云元。編保本聞點(diǎn)獅=筑363096書933/55信150000蹈0*100%臭=66狐%情。泡即銷售收入達(dá)闖預(yù)測收入的辨66%紹時，項(xiàng)目處于少盈虧平衡狀態(tài)按、救由此可知項(xiàng)目逐可行舊。爹二、風(fēng)險規(guī)避爆和控制措施遍1晶、酸悔風(fēng)險種類1）自然風(fēng)險胃自然風(fēng)險是指鍬由于自然因素飛的不確定性對補(bǔ)房地產(chǎn)商品的獲生產(chǎn)過程和經(jīng)呆營過程造成的永影響，以及對銷房地產(chǎn)商品產(chǎn)混生直接破壞，棉從而對房地產(chǎn)貫開發(fā)商和經(jīng)營革者造成經(jīng)濟(jì)上艙的損失。自然噴風(fēng)險因素主要屬包括：火災(zāi)風(fēng)花險、風(fēng)暴風(fēng)險鼓、洪水風(fēng)險、喝雪災(zāi)風(fēng)險、氣傾溫風(fēng)險。2）政策風(fēng)險寸政策風(fēng)險是指噴由于政策的潛而在變化給房地交產(chǎn)市場中商品趙交換者與經(jīng)營鹿者帶來各種不缺同形式的經(jīng)濟(jì)輛損失。政府的臺政策對房地產(chǎn)斬的影響是全局潮性的，因而，換由于政策的變鷹化而帶來的風(fēng)闊險將對房地產(chǎn)算市場產(chǎn)生重大臘的影響。所以設(shè)，應(yīng)該密切關(guān)綢注房地產(chǎn)政策堵的變化趨勢，捕以便及時處理巾由此而引發(fā)的捎風(fēng)險。政策風(fēng)失險因素又可分闖為以下幾類：方政治環(huán)境風(fēng)險罷、經(jīng)濟(jì)體制改填革風(fēng)險、土地汗使用制度改革撲風(fēng)險、住房制鑄度改革風(fēng)險、京金融政策改革語風(fēng)險、環(huán)保政久策變化風(fēng)險、凡建筑安全條例喊變化風(fēng)險、審脾批手續(xù)過程風(fēng)躍險、法律風(fēng)險借。3）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險巷經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因國溝民經(jīng)濟(jì)狀況變個化風(fēng)素主要是傳指一系列與經(jīng)魄濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)寄發(fā)展有關(guān)的不邁確定因素。包遮括：市場供求員風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)采險、地價風(fēng)險舒、融資風(fēng)險、券管理風(fēng)險、工尾程招投標(biāo)風(fēng)險攻、國民經(jīng)濟(jì)狀裙況變化風(fēng)險。4）技術(shù)風(fēng)險呢房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)徑險是指由于科虜學(xué)技術(shù)的進(jìn)步向、技術(shù)結(jié)構(gòu)以匪及相關(guān)變量的良變動給房地產(chǎn)氏開發(fā)商和經(jīng)營暗者可能帶來的華損失。包括：糾建筑材料改變挨和更新的風(fēng)險制、建筑施工技職術(shù)和工藝革新從的風(fēng)險、建筑熱設(shè)計變動或計奏算失誤的風(fēng)險飛、設(shè)備故障或慰損壞的風(fēng)險、滿建筑生產(chǎn)力因簡素短缺風(fēng)險、刷施工事故風(fēng)險犁、市場供求風(fēng)里險。5）社會風(fēng)險植社會風(fēng)險因素猾主要是指由于中人文社會環(huán)境煌因素的變化對聽房地產(chǎn)市場的彈影響，從而給猜從事房地產(chǎn)商選品生產(chǎn)和經(jīng)營優(yōu)的投資者帶來怕?lián)p失的可能性讓。房地產(chǎn)市場論的社會風(fēng)險因片素主要有城市魯規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)塌域發(fā)展風(fēng)險、塑公眾干預(yù)風(fēng)險桑、住客城干預(yù)風(fēng)險、治使安風(fēng)險。百6國）內(nèi)部決策和鴿管理風(fēng)險烏內(nèi)部決策和管腎理風(fēng)險是指由賴于開發(fā)商策劃外失誤、決策失執(zhí)誤或經(jīng)營管理擋不善導(dǎo)致預(yù)期樓的收入水平不置能夠?qū)崿F(xiàn)，包蜂括投資方式、磨地點(diǎn)、類型風(fēng)箏險選擇、人、弱財、物組織管已理風(fēng)險等。右2坑、投資風(fēng)險的指控制鹽及早地發(fā)現(xiàn)或事預(yù)測到這些風(fēng)洞險并能及時地府采取有效的措蛛施，化解或緩幼和、減輕、控經(jīng)制這些風(fēng)險。拿房地產(chǎn)投資的視成功在很大程霉度上依賴于對惡風(fēng)險的認(rèn)識和攜管理。該項(xiàng)目濟(jì)控制風(fēng)險的方秤式包括三項(xiàng)措向施：殲1萬）通過加快進(jìn)漲度來回避風(fēng)險王開發(fā)經(jīng)營周期筑越長項(xiàng)目建成頃以后的經(jīng)濟(jì)形進(jìn)勢就越難預(yù)測逆。其次，開發(fā)椅經(jīng)營周期越長撇項(xiàng)目建成以后皆的政治形勢也且越難預(yù)測。所緒以回避房地產(chǎn)語開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險守的辦法快完成針開發(fā)項(xiàng)目。針玉對該項(xiàng)目，我院們采取提高選侵址的速度、利宇用法律手段、傘來保證遷址工害作的順利進(jìn)行僵、采用招投標(biāo)桑的辦法和建設(shè)鏈單位簽訂具有野法律效應(yīng)的承貨包合同，以保頌證資予金完扇的充分供應(yīng)，抬與建筑材料等仰物資供應(yīng)賞簽撐訂施工材料供跳應(yīng)合同。這樣申極可能避免不丈必要因素的影弦響。快2鐮）通過市場調(diào)攻查來降低風(fēng)險史通過市場調(diào)查污，獲得盡可能苗多的信息。獲醬得的信息有關(guān)寇投資環(huán)境和投詠資項(xiàng)目的市場探信息越多，作律出的預(yù)測就越皆精確，從而能鬧進(jìn)行正確的科排學(xué)的決策，包鹽括投資項(xiàng)目的售選擇、區(qū)位的瓣選擇、時機(jī)的性選擇、融資的巴選擇、租售的蠢選擇等等。這易樣就能把不確案定性降低到最榨低限度，較好送地控制房地產(chǎn)版投資過程中的袖風(fēng)險。胖3逮）通過加強(qiáng)管楚理來控制風(fēng)險賤良好的項(xiàng)目管字理是重要的保塑證。從投資開鄭發(fā)來看，項(xiàng)目座全過程的投資邀、進(jìn)度和質(zhì)量牌是重點(diǎn)。聘請敘有經(jīng)驗(yàn)的房地稈產(chǎn)專家進(jìn)行指燕導(dǎo)是非常有必要要的，可以有棍效地減少經(jīng)營痰費(fèi)用、提高收區(qū)益水平，進(jìn)而詢降低并控制風(fēng)活險。央第十三章項(xiàng)目轟效益評價喪一、項(xiàng)目對社滲會影響分析足隨著國民經(jīng)濟(jì)昨的發(fā)展，房地驢產(chǎn)市場已成為前國民經(jīng)濟(jì)的重五要組成部分，泥尤其是住宅房鑒地產(chǎn)的開發(fā)已瓣成為房地產(chǎn)開鞏發(fā)市場的核心趁，它對拉動我州國國民經(jīng)濟(jì)的理增長起到了至淚關(guān)重要的作用泊隨著人民生活定水平的提高，邊人們對住房的霸需求不僅僅滿寒足于有一個基隔本的居住條件常，人們現(xiàn)在更搞加重視居住的黎質(zhì)量，居住的風(fēng)環(huán)境（包括室總內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)涉環(huán)境），本小煎區(qū)的建房目標(biāo)紐就是要建造適晌合人們居住生作活的良好的環(huán)技境。本小區(qū)的姿建設(shè)不但可以車為大量石家莊莫市民提供高質(zhì)魯量的住房，解丟決人們對優(yōu)質(zhì)價住房的需求，諸還給該地區(qū)的懷人文、自然環(huán)螞境帶來了巨大靠的改善：本小務(wù)區(qū)的將綠化面耍積達(dá)到宴52.1%耳，由于本小區(qū)謠地處各大高校斷附近將會吸引芒大批高校教師饑前來居住。誠除此以外，由婆于該項(xiàng)目的建液設(shè)，將會帶來晝大量的就業(yè)機(jī)快會。小區(qū)的建唐設(shè)過程將會給加包括設(shè)計院、郊施工單位、監(jiān)特理單位等提供輛許多機(jī)會。小卡區(qū)建好以后，現(xiàn)要想維護(hù)小區(qū)付良好的室外環(huán)杜境，必須大量雁人員進(jìn)行維護(hù)著，這就給許多鋼物業(yè)公司提供暖了機(jī)會?？梢娡?，本項(xiàng)目的建標(biāo)設(shè)將會給社會乘提供大量的就左業(yè)機(jī)會。謊二、項(xiàng)目對所強(qiáng)在地的互適性滾分析肢該項(xiàng)目開發(fā)完詞畢后，所在地顯人流，車流將肢有很大的增量屆，對交通和市菌場將有更高的齡要求。但考慮辱到該地區(qū)周圍爭大學(xué)眾多附近俯，周圍的交通驗(yàn)條件較好。建愛成后交通和市芒場環(huán)境應(yīng)大體么滿足需求。對狐于居民子女的仔上學(xué)問題也是棵人們比較關(guān)心甜的問題。該地?fù)靺^(qū)的教學(xué)環(huán)境壩還是相當(dāng)不錯地，在小區(qū)附近督有四十三中等慎名校。居民子餡女在這兒能享近受很好的學(xué)習(xí)失環(huán)境。綢三、社會評價醫(yī)結(jié)論棕總的說來，該石項(xiàng)目的建設(shè)對造社會各個領(lǐng)域唯的發(fā)展都有拉浪動作用。對社信會的發(fā)展是有貓積極的作用。泉表包12-膛1巖：舅項(xiàng)目建設(shè)對社乞會的影響及相護(hù)關(guān)措施拴社會因素棒影響范圍程度藝可能出現(xiàn)的后衣果紡措施建議鐵對居民收入的兔影響千項(xiàng)目市場價格黑與工薪階層居臭民收入平衡，恨但對低收入居思民影響較大赤無嚴(yán)重后果較味為適應(yīng)跪可以采用分期粒付款等多種付圍款方式屬對居民生活水俊平與生活質(zhì)量閃的影響心影響到小區(qū)的笑居住人員?？嫣岣呷藗兊淖蚍抠|(zhì)量，提高套了小區(qū)人民的頂生活水平痰對居民就業(yè)的玻影響御對石家莊市的挑下崗職工、設(shè)目計院、施工單擔(dān)位、監(jiān)理單位很物業(yè)管理公司科等產(chǎn)生積極的井影響族提高居民就業(yè)稀率蠶吸納無業(yè)居民蘿就業(yè)篇對不同利益群或體的影響殼項(xiàng)目投資經(jīng)營駱方、項(xiàng)目出售悟?qū)ο?、管理方霉、政府部門范睬圍較小預(yù)項(xiàng)目投資經(jīng)營留方獲得較大利止?jié)?，提高了居效民的生活質(zhì)量賢。誰定價要兼顧各暈方，按政策承眉建項(xiàng)目柿對地區(qū)、文化腫、教育、衛(wèi)生劣的影響鄙文化、教育、腔衛(wèi)生方面范圍逗廣從增添文化氣氛柏、促進(jìn)教育事笨業(yè)、形成健康題衛(wèi)生環(huán)境糾持續(xù)發(fā)展劑對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)摧施、社會服務(wù)膜質(zhì)量和城市化罰進(jìn)程的影響州基礎(chǔ)設(shè)施、社才會服務(wù)質(zhì)量等奏各方面范圍廣漢促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)漸設(shè)施建設(shè)，提矮高服務(wù)質(zhì)量，伙加快城市化進(jìn)洲程扇持續(xù)發(fā)展嘆對少數(shù)民族風(fēng)辨俗習(xí)慣和宗教巨影響跌無蓄無昏無翁第十四盤章妖蠻辮結(jié)論及建議1、結(jié)論扔項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上蜘具有較強(qiáng)的可伙行性袖*玉鏡項(xiàng)目總建筑面紙積時:8.7共萬平方米找*疏蕩項(xiàng)目總投微資炭:圓336985每500罩元篩*康談項(xiàng)目財務(wù)凈現(xiàn)沫值雨:寨90264棒839.55爸6朽元?dú)?繞奏項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部字收益率插:31航%怕偵容上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)竄是根據(jù)目前的布市場形勢對預(yù)婚期目標(biāo)利潤估換算的結(jié)果。箏從經(jīng)濟(jì)效益來領(lǐng)說：由于公司友在項(xiàng)目開發(fā)建仗設(shè)前，進(jìn)行了抽廣泛、深入的桿市場調(diào)研，了歇解客戶的需求馳，目前部分單控元已有意向性駕客戶提前預(yù)定飾，銷售前景看放好。該方案采瘡取了提前預(yù)售番，分期付款等著措施，可以給嫩公司帶來高的賺利潤回報，可爽以提高公司在欺社會上的知名浸度，為公司將烘來的發(fā)展奠定卡基礎(chǔ)，并且為嗓石家莊的房地序產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了慣新鮮血液，有碼力的推動了石刑家莊的房地產(chǎn)勺經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起高到了搞活經(jīng)濟(jì)盲的作用。者從社會效益來崗說：本項(xiàng)目建古成后，可提槳供園6楚萬平方米的住宵宅，將切實(shí)解派決一些群眾的老生活及居住問既題。由于本項(xiàng)精目注重超高的故綠化率，和漂酸亮的外立面它勸將成為殼*****鮮區(qū)又一個亮點(diǎn)蟲，給擦*****籠區(qū)的人民提高寒了優(yōu)越的住宅并環(huán)境，和優(yōu)越秩的辦公環(huán)境。相從環(huán)境效益來眠說：該開發(fā)過頸程全部是文明遇施工，最大程賽度的減小了對戴環(huán)境的破壞，熔該工程完成后盼，從前的臟亂日差的大體環(huán)境低變成了環(huán)境幽網(wǎng)雅，全新的建吧筑造型，秀麗窄的自然景觀及元便利的交通，愈無疑將在該市達(dá)形成一個全新艱的修養(yǎng)圣地，銀對于美化石家藏莊市的市容，激改善環(huán)境帶來位較大的影響。鹽縱觀開發(fā)全過或程，從經(jīng)濟(jì)效史益，社會效益列和環(huán)境效益來科看，該開發(fā)方慢案是完全可行罵的。2、建議掌第免強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程餡中的投資、質(zhì)藍(lán)量、進(jìn)度計劃嗽，注重對可能牢發(fā)生的不利條統(tǒng)件及變化因素漲的預(yù)測與防范府對策，以保證粥項(xiàng)目按期完成柱。附置悉（書1失）實(shí)行速度管溝理，加強(qiáng)項(xiàng)目椅運(yùn)作進(jìn)度，以觀避免市場可能每的由高峰期向毛下降期轉(zhuǎn)折的茅風(fēng)險。換怎幣（椅2感）公司各部門涂緊密配合，以紛加快項(xiàng)目運(yùn)作愉進(jìn)度。帥陡淋（襲3貸）要做精品。搞產(chǎn)品設(shè)計各個牌環(huán)節(jié)都要以招珠標(biāo)方式求得高擔(dān)水平設(shè)計出來景的標(biāo)志性、有壟品位的產(chǎn)品。銅族塊（話4徹）項(xiàng)目成本須糊合理控制，以葉保留市場波動冤時的降價應(yīng)對帳空間。步傅邪（姑5墻）注意嚴(yán)格的歐按照既定方案綁去做每一件事宣，統(tǒng)一調(diào)配資獲金，物資和各隙項(xiàng)工作。特別畝要準(zhǔn)備好抗風(fēng)壤險資金，不可緣挪用。第五部分附錄季地塊周圍交通梯狀況分析啞二、地塊附近己商業(yè)商業(yè)及生壤活配套分析配三、本項(xiàng)目競汪爭樓盤與競爭轟對手情況調(diào)查政表狠四、項(xiàng)目施工態(tài)進(jìn)度橫道圖途五、問卷調(diào)查料結(jié)果分析報告隆一、地塊周圍座交通狀況分析HYPERLINK"/photo/d_other_13772107.htm""/photo/d_other_13772107.htm"降本案位于魚*****椒路與育才街交趟叉口，交通便聽捷。薪*****崖路為雙醒向廣6位車道，駕車向澤西現(xiàn)1暫