安徽淮南御景灣項(xiàng)目營銷報(bào)告學(xué)習(xí)

安徽淮南御景灣項(xiàng)目營銷報(bào)告學(xué)習(xí)產(chǎn)品分析市場分析突圍路線產(chǎn)品包裝銷售劃分OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

新的《泛長三角背景下的省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈——合肥、六安、巢湖、淮南及桐城市發(fā)展報(bào)告》是中國省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈藍(lán)皮書系列的第二本研究成果，報(bào)告提出，“以合肥為中心，六安、巢湖為兩翼”的省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，在隨著淮南、桐城兩市的積極融入，已形成“1＋4”格局；合淮同城化戰(zhàn)略將加速淮南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展

能源性城市：淮南因煤立市，是中國大型的煤炭能源基地和重工業(yè)城市，煤田遠(yuǎn)景儲(chǔ)量444億噸，探明儲(chǔ)量180億噸，占全省的70%，占華東地區(qū)的32%，占全國儲(chǔ)煤量的19%。除煤炭外，支柱產(chǎn)業(yè)還包括電、化工：現(xiàn)有發(fā)電裝機(jī)容量319萬千瓦，計(jì)劃增加到1000萬千瓦。淮南與省會(huì)合肥聯(lián)系緊密，隨著合淮同城化和省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈不斷推進(jìn)，未來發(fā)展?jié)摿^大淮南合肥六安桐城巢湖淮南經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司2004年以來，受益于能源行業(yè)的整體價(jià)格提升，淮南經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐加快，年均增幅超過12%。但整體規(guī)模依然較小

2008年，淮南GDP總量為453.6億，相比07年增幅達(dá)到16%，連續(xù)5年增幅超過12%，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，位居安徽17市前列。但淮南城市規(guī)模較小，因此GDP總量較小，在安徽17市中僅排名第10位。數(shù)據(jù)來源：淮南政府網(wǎng)淮南經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司經(jīng)濟(jì)總量雖然較小，但人均生產(chǎn)總值較高，穩(wěn)健增長

2008年，淮南人均GDP為19809元，折合美元計(jì)算則接近3000美元大關(guān)，人均生產(chǎn)總值較高。在安徽17市中排名第五，僅次于馬鞍山、銅陵、合肥、蕪湖之后。數(shù)據(jù)來源：淮南政府網(wǎng)800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增長平穩(wěn)增長衰退增長0-800US$啟動(dòng)人均GDP水平與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系淮南經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司時(shí)間初期階段加速階段成熟階段020406080100城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎兀?）城市化進(jìn)程曲線淮南52％全國42％淮南城市化進(jìn)程速度較快，據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，2008年淮南城市化進(jìn)程比例達(dá)到52%，目前正處于城市化進(jìn)程加速階段

2008年，淮南城市化率為52%，正處于城市化進(jìn)程的加速階段，房地產(chǎn)市場孕育巨大商機(jī)。

2008年，淮南非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到124.6萬，非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诒嚷食^50%。數(shù)據(jù)來源：淮南政府網(wǎng)淮南經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司自2006年起，淮南城市建設(shè)步伐加快，房地產(chǎn)開發(fā)速度及規(guī)模不斷擴(kuò)大，但房地產(chǎn)投資規(guī)模與全省相比依然較低，未來發(fā)展空間較大數(shù)據(jù)來源：淮南政府網(wǎng)淮南經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司隨著淮南房地產(chǎn)投資步伐的加快，城鎮(zhèn)人均居住面積不斷增大，2008年達(dá)到人均23.6平方米。但仍低于全省平均水平，房地產(chǎn)市場孕育巨大商機(jī)隨著淮南房地產(chǎn)投資步伐的加快，城鎮(zhèn)人均居住面積不斷增大，2008年達(dá)到人均23.6平方米。但仍低于全省平均水平，房地產(chǎn)市場孕育巨大商機(jī)數(shù)據(jù)來源：淮南政府網(wǎng)淮南經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司伴隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民消費(fèi)及收入水平提升速度較快，具有較強(qiáng)的消費(fèi)力及購買力數(shù)據(jù)來源：淮南政府網(wǎng)淮南經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司居民儲(chǔ)蓄水平增長較快，具備一定大宗消費(fèi)能力，但消費(fèi)需要引導(dǎo)，激發(fā)投資潛力淮南居民儲(chǔ)蓄豐富，但消費(fèi)相對(duì)保守，即期消費(fèi)率常年維持在0.7左右的較低水平，消費(fèi)力需要引導(dǎo)。數(shù)據(jù)來源：淮南政府網(wǎng)淮南經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司合淮同城化、省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈為淮南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供良好的外部發(fā)展契機(jī)；城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入和消費(fèi)能力的不斷提升，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供市場基礎(chǔ)；淮南城市最近5年受益于能源行業(yè)，發(fā)展速度十分迅猛，城市化進(jìn)程高于全國平均水平，但房地產(chǎn)投資規(guī)模相比安徽其他16市，無論從投資總量，還是人均居住面積水平，均低于全省平均水平，剛性需求特征明顯，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Υ?。淮南?jīng)濟(jì)發(fā)展小結(jié)上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司淮南市主城區(qū)制定“東進(jìn)、南擴(kuò)”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，勾畫“三山鼎立、三水環(huán)抱、三城互動(dòng)”的空間形態(tài)；東部城區(qū)（田區(qū)、開發(fā)區(qū)、大通區(qū)）規(guī)劃居住用地2327.63公頃，分為5個(gè)居住片區(qū)，規(guī)劃人口70萬人，田家庵區(qū)的發(fā)展主要是自身的強(qiáng)化和填空式的發(fā)展；南部新區(qū)規(guī)劃居住用地1690公頃，分為4個(gè)居住片區(qū)，規(guī)劃人口60萬人；西部城區(qū)（謝八區(qū)）規(guī)劃居住用地1072公頃，分為5個(gè)居住片區(qū)，規(guī)劃人口35萬人山南新區(qū)開發(fā)片區(qū)謝八區(qū)大通區(qū)舜耕山淮南主城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略為“東進(jìn)、南擴(kuò)”，未來幾年的發(fā)展與建設(shè)重點(diǎn)將是山南新區(qū)城市規(guī)劃分析上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司城市未來發(fā)展方向：東進(jìn)、南拓。山南新區(qū)規(guī)劃手筆大，配置全，投入高，對(duì)政府財(cái)政能力提出了嚴(yán)峻考驗(yàn)。在此前提下，不排除政府為解決建設(shè)投入費(fèi)用的問題，大量賣地的可能性。今年9月15日正式啟動(dòng)，包含本項(xiàng)目在內(nèi)，山南新區(qū)三個(gè)大型住宅項(xiàng)目同時(shí)舉行開工儀式，宣告了山南新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)大幕的正式拉開。未來三年，山南新區(qū)規(guī)劃房地產(chǎn)新開發(fā)面積630萬平方米，相當(dāng)于2008年淮南房地產(chǎn)市場銷售量的6倍!本案地段并非城市發(fā)展方向，理工大搬遷已經(jīng)人人皆知，未來狀況不可預(yù)見。項(xiàng)目的開發(fā)思路必須快速啟動(dòng)，快速消化。上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，加之09年中央及地方的一系列救市政策舉措，全國房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)自2009年3月以來出現(xiàn)止跌態(tài)勢，并在之后的幾個(gè)月穩(wěn)步上升，8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)達(dá)到了100.08，比7月份提高2.07點(diǎn)，10個(gè)月來再次回到100點(diǎn)大關(guān)。資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站我國房地產(chǎn)景氣指數(shù)繼續(xù)提高，商品房銷售形勢良好，為置業(yè)者增加購買信心政策趨向分析上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司在房地產(chǎn)市場回暖情況越來越明顯的條件下，2009年5月以來，各地一、二線城市“地王”頻現(xiàn)，反映各地大開發(fā)商對(duì)未來市場的信心北京：

2009年6月26日，中國電子集團(tuán)旗下的成都中澤置業(yè)以19.6億元競得北京朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)住宅地；

2009年6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元拍得北京廣渠路１５號(hào)地。上海：

2009年7月23日，金地集團(tuán)以

30.48億元拍下上海趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)１０號(hào)地塊。

9月10日，中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以70.06億元價(jià)格，拍下上海普陀區(qū)長風(fēng)6B、7C兩幅地塊，

10月1日，綠地集團(tuán)以72.45億元的價(jià)格，力克群雄拿下徐匯龍華路1960號(hào)地塊，樓板價(jià)格27231元/平方米，溢價(jià)率111％，再次刷新上海地王記錄。合肥：10月29日，綠城房產(chǎn)以520萬/畝、總價(jià)26億元問鼎"總價(jià)地王"。德嘉地產(chǎn)以1613萬/畝摘"單價(jià)地王"之冠，預(yù)計(jì)房屋售價(jià)將超8000元/㎡。

………………..政策趨向分析上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

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5月25日，中國政府網(wǎng)公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》?！獡?jù)分析，物業(yè)稅的主要納稅物業(yè)為建筑面積超過144平方米以上的物業(yè)。

7月17日，銀監(jiān)會(huì)要求銀行收緊二套房貸政策，二套房貸利率提升至基準(zhǔn)利率的1.1倍

7月31日，國家發(fā)改委提出要加強(qiáng)房產(chǎn)價(jià)格和收費(fèi)監(jiān)管

8月5日，國家稅務(wù)總局要求近日將房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點(diǎn)

同日，中央銀行提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測；發(fā)布貨幣報(bào)告，首次提出要對(duì)寬松的貨幣政策“動(dòng)態(tài)微調(diào)”

8月14日，財(cái)政部表明，關(guān)注貨幣資金投向，防范信貸資金進(jìn)入股市和房地產(chǎn)市場，助長泡沫和引發(fā)通貨膨脹。

8月18日，建設(shè)部制訂”保障性住房工作三年規(guī)劃，適度發(fā)展經(jīng)適房”的政策；國土資源部開展了針對(duì)閑置土地的專項(xiàng)調(diào)查，加強(qiáng)了土地開發(fā)監(jiān)管以及捂盤惜售的處罰力度房地產(chǎn)政策調(diào)整頻出，政府對(duì)未來的市場監(jiān)控力度逐步加強(qiáng)政策趨向分析上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

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6月底，銀監(jiān)會(huì)為加強(qiáng)信貸管理，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展，下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》7月17日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示：要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率

7月份以來，我國多個(gè)城市的銀行恢復(fù)二套房貸”40%首付，1.1倍利率“的規(guī)定政策趨向分析銀監(jiān)會(huì)：收緊二套房貸政策，對(duì)房地產(chǎn)市場投資和投機(jī)進(jìn)行適度從緊上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司經(jīng)濟(jì)層面逐漸轉(zhuǎn)好，將一定程度促進(jìn)購買力水平提升房地產(chǎn)市場走出陰霾，部分城市出現(xiàn)過熱勢頭相關(guān)政策密集出臺(tái)，調(diào)控勢頭逐漸凸顯銀監(jiān)會(huì)相關(guān)政策相繼面世，銀根逐漸緊縮目前部分區(qū)域房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，已引起了決策層的高度關(guān)注，從最近相關(guān)房地產(chǎn)政策的頻繁出臺(tái)便可見一斑。中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的勢頭初現(xiàn)端倪。政策趨向小結(jié)市場逐步好轉(zhuǎn)，為防止市場過熱，調(diào)控勢頭初現(xiàn)端倪上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司田家庵為淮南市的政治經(jīng)濟(jì)中心，大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目圍繞這個(gè)中心來建設(shè)田區(qū)東西兩端是商品房開發(fā)的熱土以龍湖路和國慶路為支點(diǎn)承擔(dān)起淮南商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)山南新區(qū)的規(guī)劃完成及配套的不斷完善，2010年以后將是房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)角逐之地上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司淮南房地產(chǎn)市場這塊市場目前表現(xiàn)09年銷售表現(xiàn)上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司09市場產(chǎn)品表現(xiàn)產(chǎn)品差異性產(chǎn)品共性檔次定位性差異與地域性差異（金地、領(lǐng)城、銀鷺）節(jié)能環(huán)保性差異（鉑藍(lán)美地）配套性差異（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）產(chǎn)品規(guī)劃性差異（外觀與產(chǎn)品搭配）理念性差異與空間性差異（生活與節(jié)奏）景觀性差異（水系與植被）商業(yè)銷售回報(bào)率差異從簡單實(shí)用型向環(huán)境化人性化轉(zhuǎn)移先景觀后建筑已為主流水系與景觀為主流配套建設(shè)逐步加強(qiáng)大型商業(yè)均以返租為銷售手段項(xiàng)目售價(jià)均為低開高走策略項(xiàng)目均有商業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司于自營商業(yè)真正為社區(qū)配套少，均為獨(dú)立銷售無配套經(jīng)營要求上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司市場總結(jié)1、需求持續(xù)增長2、開發(fā)量成倍增長3、商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為開發(fā)項(xiàng)目跟進(jìn)的利潤點(diǎn)4、住宅項(xiàng)目逐步走向大型社區(qū)化5、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營問題已經(jīng)顯現(xiàn)6、居住產(chǎn)品開發(fā)量，有過剩危險(xiǎn)7、國家政策風(fēng)險(xiǎn)加大(控制一線二線城市，加快三四線城市及城鎮(zhèn)城市化進(jìn)程)8、淮南房產(chǎn)尚存發(fā)展機(jī)遇上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司立體分析本案公園濕地公園理工大東苑小區(qū)電廠高干區(qū)淮河新城上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司立體分析1．概況：本地塊毗鄰淮河新城，北臨安徽理工大學(xué)，東接龍湖公園，西接規(guī)劃中的濕地公園2.區(qū)域現(xiàn)狀：學(xué)校、旅游觀光、大型生活居住區(qū)3.主要公交路線：31路：東方總醫(yī)院-朝陽西路

-公園南門

-碼頭

210路：公園東門

-公園南門

-朝陽路

-公園東門

28路：公交公司-朝陽東路-大通-大通站

本案地處以安理大、淮南師范學(xué)院、淮南工業(yè)學(xué)校、朝陽中學(xué)、工貿(mào)學(xué)校、洞二小、職業(yè)教育共同發(fā)展的格局中，教育資源極佳。上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司本案由兩棟小高層和底部三層商業(yè)組成，總建筑面積16661.29㎡，其中住宅部分9794.5㎡，商業(yè)部分4193㎡，綠化率33%?？傮w量較小，難以營造良好生活小區(qū)效應(yīng)。但考慮地處田家庵核心區(qū)域，借淮河新城、上品印象、金徽華庭等項(xiàng)目之勢，以尋找項(xiàng)目出路！上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司產(chǎn)品分析上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

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上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司知己知彼，百戰(zhàn)不殆區(qū)域內(nèi)主要競爭對(duì)手為淮河新城、上品印象、湖濱·公園城等，產(chǎn)品覆蓋各個(gè)層面，且各有所長。一個(gè)共同特征：都處于中心城區(qū)的邊緣，有較大的體量。我們要做的就是與他們有較為明顯的差別，建立本案獨(dú)特的個(gè)性。區(qū)域內(nèi)市場怎么樣？上品印象建筑面積：約14萬㎡，綠化率：38.01%，產(chǎn)品規(guī)劃：多層、高層及花園洋房

，主力戶型為87至110㎡三房，戶型經(jīng)濟(jì)實(shí)用。交房時(shí)間：12月6日兩棟小高層開盤銷售，一期2010年6月交房。

特點(diǎn)：公交路線相對(duì)較少，地理位置、教育配套較差。居住環(huán)境一般。內(nèi)部業(yè)態(tài)較豐富，滿足不同層次消費(fèi)群體需求。內(nèi)部配套齊全，彌補(bǔ)項(xiàng)目位置偏僻生活不便的弊端，。上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司淮河新城建筑面積:140萬平方米規(guī)劃：小高層、高層、洋房、別墅銷售狀況：分5期開發(fā)，目前處于中期、銷售狀況良好。該項(xiàng)目前期主要以公園、產(chǎn)品多元化概念炒作，大量鋪散廣告，重金代言，以展示其項(xiàng)目大氣，避開地理位置較差，目前以取得很好的收獲，第二步突出龍湖中學(xué)學(xué)區(qū)吸引客戶。上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

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上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司建筑上品印象：英倫風(fēng)格簡潔的建筑線條，顏色黯淡，給人一種沉悶感，考慮英倫建筑在淮南市場并不多見，加之產(chǎn)品線豐富，目前得到大眾認(rèn)可?；春有鲁牵汉喖s現(xiàn)代風(fēng)格，通過體塊的整體穿插和錯(cuò)落將建筑有機(jī)的結(jié)合，使整體色彩變化又統(tǒng)一，產(chǎn)品線涵蓋較廣，但是現(xiàn)代風(fēng)格建筑給人的第一印象太簡單，沒特點(diǎn)，沒感覺。本案：簡約現(xiàn)代風(fēng)格，產(chǎn)品線較為單一。分析：從規(guī)劃及建筑風(fēng)格看，建筑風(fēng)格在區(qū)域內(nèi)皆屬中庸，不分上下。本案只有11F及18F的兩棟小高層，加之本案南邊建筑為多層，采光通風(fēng)性及整個(gè)外圍環(huán)境都占有較大優(yōu)勢。御景灣規(guī)劃上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司景觀綠化1、綠化率上品印象：38%淮河新城：39%本案：33%2、主題景觀開發(fā)上品印象：設(shè)有七大主題景觀、階梯花園、中央水景等；淮河新城：超大型的水景廣場貫穿整個(gè)小區(qū)；本案：自身景觀再造表現(xiàn)平平無突出之處，但相對(duì)于對(duì)手具有兩大公園優(yōu)勢。分析：無論是從綠化率還是從主題景觀開發(fā)的規(guī)模來看本案都低于對(duì)手。因此：最大限度借力外圍環(huán)境優(yōu)勢，本案相對(duì)于對(duì)手距龍湖公園最近的優(yōu)勢可以彌補(bǔ)自生造景缺陷，左右逢園（龍湖公園、淮河生態(tài)公園）的優(yōu)勢應(yīng)在推廣中居主導(dǎo)地位。此外，理工大休閑活動(dòng)場地的公眾參與性也將提升本案配套品質(zhì)，相比競爭對(duì)手高自制配套也具有成本優(yōu)勢，值得重視。上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司住宅產(chǎn)品淮南09年（1－11月）戶型去化分析上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司從淮南1－11月整體戶型去化可以看出：1、兩室兩廳和三室兩廳供銷兩旺，是市場的需求主力，占到了市場的68%；2、兩室一廳和三室一廳的供應(yīng)量不大，12.6%和3.8%，去化情況良好；3、一室一廳、四室以上，去化存在一定問題；上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司1、兩室兩廳和三室兩廳供銷兩旺說明這兩種戶型為市場的剛性需求，是增強(qiáng)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)性的保證。2、兩室一廳和三室一廳去化情況良好說明當(dāng)?shù)氐目蛻糍I房很重視戶型的實(shí)用性。3、一室一廳、四室以上，去化存在一定問題4、另外，全市的戶型配比因?yàn)榭腿翰煌幸欢ǖ木窒扌?，同時(shí)價(jià)格也會(huì)對(duì)戶型去化產(chǎn)生一定的影響，注重實(shí)用性。市場的主流去化戶型兩室兩廳和三室兩廳為主力，需求被低估的兩室一廳實(shí)用型產(chǎn)品，作為本案的絕對(duì)主力產(chǎn)品以及少量配以一室一廳戶型有效化解風(fēng)險(xiǎn)。上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司上品印象小高層一梯三戶E戶型2010年初淮河新城80-90㎡產(chǎn)品已售罄。三房89.91平米，兩房89.11、75.39平米，戶型布局合理，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，西向景觀陽臺(tái)、轉(zhuǎn)角窗可促進(jìn)西戶的快速去化。上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司上品印象高層兩梯四戶F戶型89.88、89.93平米三房，低總價(jià)高利用率，超值享受。

F1戶型客廳無法保持完整、獨(dú)立，像是過道。進(jìn)門處交通過長，浪費(fèi)使用空間。F2戶型三個(gè)房間擠在一起沒有私密性。上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司淮河新城小高層戶型目前淮河新城80-90㎡產(chǎn)品也已售罄，后期繼推此類經(jīng)濟(jì)戶型，其主要戶型為多層兩房、三房、四房甚至六房，可見其造城信心，其品質(zhì)也較高，主臥轉(zhuǎn)角飄窗、普遍兩衛(wèi)增加私密性等設(shè)計(jì)都為銷售奠定良好基礎(chǔ)。三房兩廳兩衛(wèi)128㎡兩房兩廳一衛(wèi)87㎡上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司御景灣1#11F小高層A\B\C戶型與上品印象小高層雷同，一梯三戶，A、B、C戶型皆為兩室一廳一廚一衛(wèi)，面積分別為：89.69㎡、86.56㎡、85.75㎡，戶型布局合理，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，各戶型戶戶有景，客廳充分享受陽光；A戶型西向景觀陽臺(tái)、轉(zhuǎn)角窗；B戶型兩臥室采光條件都極佳可促進(jìn)其快速去化。上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司御景灣2#18F高層A\B\C戶型二梯五戶，A、B戶型皆為兩室一廳一廚一衛(wèi)，C戶型皆為一室一廳一廚一衛(wèi)，A、B、C面積分別為：88.86㎡、86.1㎡、66.18㎡，其中C戶型，方正實(shí)用，但66㎡的一室在市場小型公寓熱的背景下顯得不經(jīng)濟(jì)，加之量比較大去化有一定壓力；A、B戶型走廊浪費(fèi)較多；16.1%的公攤在高層銷售中占有很大優(yōu)勢。對(duì)整體宣傳比較有利。上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司御景灣住宅產(chǎn)品總結(jié)經(jīng)濟(jì)型是本案產(chǎn)品核心優(yōu)勢，目前項(xiàng)目周邊80—90㎡實(shí)用戶型所剩無幾，借助學(xué)區(qū)、外圍景觀配套等賣點(diǎn)，營造超高性價(jià)比產(chǎn)品是極具競爭力的。應(yīng)迅速將產(chǎn)品推向市場，搶占先機(jī)。上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司硬實(shí)力軟實(shí)力產(chǎn)品物管產(chǎn)品價(jià)值體系物管是提升項(xiàng)目價(jià)值最有效的方式之一，在不增加項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)上，把物管的概念引進(jìn)來，讓客戶所見、所感，皆尊貴，提升項(xiàng)目價(jià)值。1VS1，管家式服務(wù)體系：您的電子衛(wèi)士：智能門禁系統(tǒng)、電子監(jiān)控、紅外線監(jiān)控、數(shù)字監(jiān)控、可視對(duì)講應(yīng)急報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)門及車庫門遙控等現(xiàn)代化手段，確保社區(qū)安全。您的警衛(wèi)：24小時(shí)保安巡視、既重技防，更重人防。您的管家：每戶均有固定的“管家式”雇員對(duì)應(yīng)提供貼心，細(xì)致的服務(wù)，完全迎合業(yè)主的個(gè)人點(diǎn)滴需要。您的服務(wù)生：根據(jù)業(yè)主的私家需要，實(shí)現(xiàn)保姆式的家政服務(wù)。智能化社區(qū)：光纖接入，網(wǎng)上高速?zèng)_浪，是SOHO族工作、生活的真實(shí)寫照。

項(xiàng)目附加值建議上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司目前田家庵區(qū)的商業(yè)中心主要由龍湖商圈、淮舜商圈、洞山商圈三大商業(yè)網(wǎng)絡(luò)組成。龍湖商圈是以龍湖路和人民路為縱軸，國慶路和朝陽路為橫軸，形成的一個(gè)“井”字型商業(yè)網(wǎng)絡(luò)；淮舜商圈是以淮舜路為縱軸，以淮濱路、青年路、香港街為橫軸，呈“豐”字型結(jié)構(gòu)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)；洞山商圈則是以廣場路為縱軸，洞山路為橫軸，呈“十”字型的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)狀況上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

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淮舜商圈：東安家居大市場經(jīng)過多年的苦心經(jīng)營，在淮舜商圈逐漸站穩(wěn)腳跟，以專業(yè)化、差異化的經(jīng)營定位避開了激烈競爭，開辟了以家居為龍頭的專業(yè)市場，經(jīng)營情況良好。龍湖商圈：龍湖商圈是淮南目前匯集眾多商貿(mào)企業(yè)，最具人氣和活力的城市中心商業(yè)圈。這里已形成了一個(gè)集商業(yè)、金融、保險(xiǎn)、餐飲、賓館、裝飾、設(shè)計(jì)、娛樂、圖書等門類較為齊全，業(yè)態(tài)多樣，投資主體多元化的現(xiàn)代商貿(mào)流通格局。龍湖路商圈的未來正如上海南京路，北京王府井大街一樣，將成為淮南城市的燙金名片。洞山商圈洞山商圈商業(yè)氛圍初成，目前華聯(lián)設(shè)有一高端商城及購物中心，餐飲業(yè)較多，淮南較有影響的酒店多集中在此，主要有“藍(lán)寶大酒店”、“子園家”、“名人國際大酒店”、“信誼賓館”。上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司本案總體量上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司龍湖商圈洞山商圈東城商圈上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

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淮舜商圈的興衰和龍湖路商圈的崛起就是淮南近20年商業(yè)發(fā)展的縮影，反映了城市的變遷及發(fā)展的方向。現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)走向?qū)I(yè)化、規(guī)?；〉牧阈巧虡I(yè)已無法加入現(xiàn)代商業(yè)的競爭。大型商業(yè)的開發(fā)需要巨額資金及專業(yè)化商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的支持。本篇小結(jié)上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司本案商業(yè)產(chǎn)品1、本案商業(yè)建筑面積為4193.99㎡，總體量較小注定其作用是社區(qū)服務(wù)為主，輻射外圍為輔的定位；2、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力較低，配備三層商業(yè)有一定壓力；3、10-13m的進(jìn)深，3-7m的面寬，各主力店100㎡以內(nèi)的總面積，以及各種大小面積的店鋪增設(shè)，有效滿足了社區(qū)商業(yè)需求。上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司個(gè)案商業(yè)分析淮河新城核心商業(yè)區(qū)濱湖路商業(yè)區(qū)兩條社區(qū)商業(yè)區(qū)1期2期3期4期5期一期已經(jīng)銷售，濱湖路1、2層連體，6000~12000元/平米，內(nèi)街1層5800元/平米二期即將推出，內(nèi)接1層門面，6000~8000元/平米，單間面積為30~50平米核心商業(yè)區(qū)暫時(shí)不做銷售，面積為200平米以上，1、2、3層連體，預(yù)計(jì)招商使用預(yù)計(jì)以連體方式出售，價(jià)格未定上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司個(gè)案商業(yè)分析金輝華庭本案均為1、2層連體商業(yè)陳洞路國慶路連體面積為100米左右，售價(jià)7000元~9000元/平米連體面積為160米以上，售價(jià)13200元/平米上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司個(gè)案商業(yè)分析上品印象規(guī)劃中道路規(guī)劃1層門面，面積為50平米左右規(guī)劃道路，道路將直接影響商業(yè)鋪面銷售，道路建設(shè)時(shí)才做商鋪銷售上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司板塊商業(yè)總結(jié)淮河新城個(gè)案商業(yè)配套較多，由于其打造區(qū)域大盤形象，大量商業(yè)的配套，有利于提升的區(qū)域內(nèi)地位，以“城”為標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建核心商業(yè)區(qū)，社區(qū)形成后將自然形成濃厚的商業(yè)氣氛，內(nèi)街與核心商業(yè)區(qū)的建設(shè)將可建商業(yè)利用到最大化金徽華庭案量不是很大，中型項(xiàng)目，兩面沿街，合理利用自身主干道優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)很難單獨(dú)建造大的商業(yè)項(xiàng)目的局限，簡單采用商住結(jié)合，1、2層商業(yè)連體，將容易去化的成品有機(jī)結(jié)合達(dá)到最大利潤空間自身四面受限，不易過多進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，利用未來道路的建設(shè)，預(yù)留部分商業(yè)單層鋪面，以達(dá)到為以后社區(qū)服務(wù)，同時(shí)獲得更好的利潤上品印象總述：板塊內(nèi)無大型商業(yè)項(xiàng)目，隨人氣在逐漸增加，住宅項(xiàng)目的陸續(xù)交房將使商業(yè)價(jià)值得得更好的提升，未來理工大的遷移可能會(huì)使區(qū)域的商業(yè)價(jià)值有所降溫上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司目前淮南臨街商鋪和社區(qū)商業(yè)的服務(wù)仍然局限在購物和生活服務(wù)方面，休閑、娛樂類設(shè)施大多集中在傳統(tǒng)商業(yè)中心。隨著消費(fèi)者對(duì)休閑、娛樂等體驗(yàn)式消費(fèi)需求的增強(qiáng)，滿足社區(qū)和區(qū)域市場的中小型休閑商業(yè)項(xiàng)目將是未來開發(fā)的熱點(diǎn)。社區(qū)商業(yè)中心將成為新的投資機(jī)會(huì)。由于交通擁堵、租價(jià)過高、競爭過度，傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的競爭力和吸引力正在衰退，多商業(yè)中心將成為未來城市商業(yè)新格局。城市郊區(qū)住宅的全面開發(fā)與道路的改善，為新興社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展提供了新的機(jī)會(huì)。本案機(jī)會(huì)：隨著周邊住宅業(yè)主不斷入住，湖濱西路拓寬等交通條件的改善，御景灣堅(jiān)持立足社區(qū)，輻射周邊有望打造成中小型社區(qū)生活、休閑商業(yè)項(xiàng)目的典范。商業(yè)機(jī)會(huì)立體分析區(qū)域內(nèi)群體分析學(xué)生原住民外來人口學(xué)生為主力，區(qū)域內(nèi)原住民為輔助消費(fèi)力量上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司立體分析本區(qū)內(nèi)主要消費(fèi)主題為學(xué)生餐飲業(yè)娛樂投資型房產(chǎn)金融服務(wù)服飾日用品區(qū)域內(nèi)消費(fèi)主力對(duì)各行業(yè)的影響，及所帶動(dòng)多種行業(yè)的發(fā)展85%70%70%50%70%院校行業(yè)分布影響上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司本案須把握個(gè)案關(guān)系處理個(gè)案定位消費(fèi)群體和購買群體分離處理上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司綜述：我司認(rèn)為，田區(qū)樓盤眾多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。大多數(shù)買房者心態(tài)漸趨理性化，東苑·御景灣應(yīng)以此為突破點(diǎn)，在打造高性價(jià)比樓盤的同時(shí)，以龍湖公園及教育資源為賣點(diǎn)，推出商居皆可的項(xiàng)目賣點(diǎn)。掌握區(qū)域人潮最佳出入點(diǎn)----理工大學(xué)出入口上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司我們的產(chǎn)品現(xiàn)狀住宅：戶型2-1-1，面積90平米左右商業(yè)：三層停車位：有景觀：較差動(dòng)線：一般傳統(tǒng)的底商住宅產(chǎn)品本身來看屬于傳統(tǒng)型底商住宅，在照顧住宅布局時(shí)影響了商業(yè)格局的劃分上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司產(chǎn)品swot分析S:1、學(xué)校為本案人氣聚集點(diǎn)2

、區(qū)域內(nèi)有較高的人氣，社區(qū)已經(jīng)成熟3、湖濱西路貫通后可提升地段價(jià)值4、量體小靈活性強(qiáng)O:1、安理工人口基數(shù)大2、臨近公園是本案吸引居住者的重要法寶3、可以合理借勢淮河新城的強(qiáng)大宣傳T:1、非城市發(fā)展主力方向2、板塊商業(yè)難以生存3、未來市場調(diào)控4、有被周邊較大項(xiàng)目稀釋的危險(xiǎn)SO:1、利用理工大人口優(yōu)勢，吸引投資客2、以公園吸引自用客3、區(qū)域市場慢慢火熱，吸引投機(jī)客WO:住宅走中低檔路線，商業(yè)走傳統(tǒng)路線（如餐飲，娛樂）ST:1、利用量體較小的特點(diǎn)，打出短平快2、利用周邊較大項(xiàng)目的宣傳提升自我WT:1、三層有銷售阻力2、租金和檔次會(huì)給銷售價(jià)格帶來影響W:1、底商住宅，公攤大，商業(yè)格局差2、周邊人口以中低檔消費(fèi)為主、區(qū)域內(nèi)商業(yè)混亂、檔次低、周邊商業(yè)開發(fā)量大，空置房多、戶型可選余地小、社區(qū)景觀差，公共配套少上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司本案群體鎖定投資客30%自用客60%投機(jī)客10%區(qū)域消費(fèi)特征區(qū)域居住群體特征產(chǎn)品自身特點(diǎn)年齡結(jié)構(gòu)，中青年為主力1、目標(biāo)群收入：月收入2500-4000。2、目標(biāo)群范圍：地理位置及產(chǎn)品特點(diǎn)界定了客戶的范圍，他們多為工薪族，希望改變居住環(huán)境或在此購買商鋪經(jīng)營等私營業(yè)主，多為企業(yè)管理人員及職工；自由職業(yè)者；礦工、醫(yī)生、公務(wù)員、教師等上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司本案總路線住宅走中低當(dāng)路線，商業(yè)走傳統(tǒng)路線（如餐飲，娛樂）利用理工大人口優(yōu)勢，吸引投資客以公園吸引自用客區(qū)域市場正在火熱，吸引投機(jī)客定位方式如何保證利潤最大化？如何保證銷售最快化？如何提升在消費(fèi)者心中的價(jià)值觀？如何展現(xiàn)更多附加值？這條路線我們深思展示利用自身特點(diǎn)進(jìn)行有效包裝上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司住宅走中低檔路線勢高借勢于個(gè)案對(duì)周邊環(huán)境、學(xué)校、等配套的宣傳與處理，達(dá)到“借雞下蛋”之目的自身改善與周邊個(gè)案找出差異性達(dá)到一枝獨(dú)秀如：龍湖中學(xué)學(xué)區(qū)（學(xué)校價(jià)值）E時(shí)代網(wǎng)絡(luò)生活上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司附加值的提升產(chǎn)品精裝修空中花園管家式服務(wù)通過精裝修提高產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的競爭力，在視角和價(jià)值觀上更好的展現(xiàn)提升低層的銷售價(jià)格，并為居家締造一份好的環(huán)境本案戶型多為兩室一廳，購買群體以年輕人為主，對(duì)好的物業(yè)管理有較強(qiáng)的依賴性。上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司商業(yè)走傳統(tǒng)路線傳統(tǒng)路線中經(jīng)典在本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的群體主要以餐飲和日用品居多快餐特色小超市特色快餐一條街娛樂上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司商業(yè)走傳統(tǒng)路線如何提升商業(yè)價(jià)值淮河新城有大量的商鋪銷售，之前房開所建部分商業(yè)鋪面仍在空置，這些將影響到本案的商業(yè)銷售。采取帶租銷售，先為投資客找到承租對(duì)象。商業(yè)合理分割，1、2連體，3層設(shè)電梯獨(dú)立銷售上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司如何銷售？按照三步走方式進(jìn)行營銷第一步蓄水期第二步引爆期第三步延續(xù)期本案將以活動(dòng)營銷貫穿整個(gè)營銷過程上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司第一步：蓄水如何在競爭中獲勝？我們?nèi)绾伪憩F(xiàn)？挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn),從形象上加以包裝，區(qū)別與周邊個(gè)案，充分利用本案的特點(diǎn)1、體量小2、周邊個(gè)案宣傳力度大3、距離學(xué)校近4、人氣旺采用媒體策略視覺沖擊：戶外看板、圍墻、車體、DM、電視推廣主題：東成西就，左右逢“園”活動(dòng)上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司第二步：強(qiáng)銷期避開周邊個(gè)案推案期，緊隨周邊項(xiàng)目推出以本案優(yōu)勢吸引本區(qū)內(nèi)意向群體媒體策略立體轟炸：加大戶外力度，做SP活動(dòng)、車體、電視、報(bào)紙、短信。推廣主題：名門新貴物超所值活動(dòng)上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵區(qū)廣場中路信誼頤園豪景A座302號(hào)TELHANGHAIQICHUANG

上海啟創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司淮南分公司第三步：延續(xù)