寫字樓項目營銷提案課件

天兆大廈項目

營銷提案前言本著對客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度，同策通過多方資源及實地勘察，加之嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)模型分析，力求本報告能反映真實的情況！同策以中心城市為策略陣地，整合資源；以三四線城市為主要業(yè)務(wù)陣地，專注執(zhí)行的專業(yè)代理公司，愿意與貴公司形成持久的戰(zhàn)略合作關(guān)系，共同面對未來的征途和挑戰(zhàn)！l項目本體分析l市場環(huán)境說明l目標(biāo)客群分析l項目定位導(dǎo)出l產(chǎn)品價值提升l營銷精神拔高l銷售策略l推廣策略ChapterOne發(fā)現(xiàn)價值……項目本體分析項目區(qū)位本項目位于河北省邯鄲市復(fù)興區(qū)人民路以北，建設(shè)大街以東，是連接邯鄲中心城區(qū)和復(fù)興區(qū)、武安市的重要節(jié)點

本項目地處邯鄲城市東西向主干道人民路和復(fù)興區(qū)主干道建設(shè)大街交叉口，東接市區(qū)，西連復(fù)興區(qū)，輻射武安項目處于多個住宅集團(tuán)的包圍之中，鐵路大院生活區(qū)、百家村邯鋼生活區(qū)、王朗村等形成了濃厚的居住氛圍，為項目商業(yè)部分提供了客源基礎(chǔ)本項目是連接復(fù)興區(qū)和邯鄲中心城區(qū)王朗村的重要節(jié)點，也是武安通往邯鄲的最便捷的佳通要道目前此區(qū)域還處于邯鄲的城市邊緣地帶，區(qū)域發(fā)展程度和認(rèn)知度較低鐵路大院項目交通條件項目兩面臨街，南鄰城市主干道人民路，周邊多生活區(qū)，居住氛圍濃厚，但污染嚴(yán)重，環(huán)境較差，南北向交通動線較為欠缺東近鐵西大街：10分鐘即可到達(dá)火車站、汽車西站臨人民路：貫穿東西的城市主干道，向東驅(qū)車五分鐘可到城市中心區(qū)，向西20分鐘可到南武安市西北近建設(shè)大街：建設(shè)大街復(fù)興區(qū)的主干道，交通便利，居住氛圍濃厚靠居民區(qū)：城市的次級道路、路況較差，主要為生活區(qū)項目商業(yè)配套復(fù)興區(qū)周邊商業(yè)相對匱乏，缺乏大型集中性商業(yè)，高端酒店等配套支撐，存在商業(yè)空白點，但區(qū)域規(guī)劃利好，有較大的改善空間邯鋼賓館、趙王賓館、櫻花商務(wù)會館、魅力國會、西苑大酒店酒店等；邯鄲市商業(yè)銀行人民西路支行、建設(shè)銀行鐵西支行、中國郵政儲蓄建設(shè)支行、邯鄲商業(yè)銀行復(fù)興支行、工商銀行金銀行豐支行、中國農(nóng)業(yè)銀行西郊支行、中國建設(shè)銀行嶺北支行等；尚品-御宴、粵湯居、人民公社、巴奴邯鄲3號店、塞外獨餐飲一涮、新保定、魅力國會、大運羽毛球俱樂部、天足神農(nóng)、娛樂星光大道KTV、海源高爾夫俱樂部等；商超千誠美食林、千鶴美食林、復(fù)興商貿(mào)城項目教育配套復(fù)興區(qū)堅持教育優(yōu)先戰(zhàn)略打造“生態(tài)教育”特色品牌，創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)特色學(xué)校，推進(jìn)教育高位均衡發(fā)展，成為邯鄲市教育高地的閃光點蓓蕾音樂幼兒園、人民路實驗幼兒園、邯鄲復(fù)興幼兒園、幼教小學(xué)中學(xué)八一雙語藝術(shù)幼兒園、邯鄲伊斯蘭之光幼兒園、日月星藝術(shù)幼兒園、金貝貝幼兒園、邯鋼第五幼、第六幼兒園等；建設(shè)北小學(xué)、鐵路小學(xué)、嶺南小學(xué)、復(fù)興區(qū)前百家小學(xué)、王朗第二小學(xué)、復(fù)興區(qū)人民小學(xué)、祥云小學(xué)、前進(jìn)小學(xué)、復(fù)興區(qū)百花小學(xué)、后郝村小學(xué)、東邢臺小學(xué)等；邯鄲復(fù)興中學(xué)、邯鄲第十中學(xué)、邯鄲第十八中學(xué)、鐵中、二十五中復(fù)興區(qū)聯(lián)盟校、邯鄲第三十二中學(xué)、趙王城中學(xué)部等；邯鄲第六職業(yè)中學(xué)、邯鄲物資高級技工學(xué)院、邯鄲職工大專業(yè)學(xué)校

學(xué)、邯鄲輕化學(xué)院、邯鄲亞盛中等專業(yè)學(xué)校、邯鄲理工學(xué)校等；北京安宇教育集團(tuán)邯鄲分公司、安培文化輔導(dǎo)學(xué)校、啟創(chuàng)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)

輔導(dǎo)學(xué)校、創(chuàng)A教育集團(tuán)前進(jìn)教區(qū)、信華會計培訓(xùn)學(xué)校、盛世東方教育、世紀(jì)星舞蹈藝術(shù)學(xué)校等；項目醫(yī)療配套復(fù)興區(qū)提高醫(yī)療保險待遇復(fù)興區(qū)復(fù)興區(qū)不斷提高參保人員醫(yī)療保險待遇，實現(xiàn)了基本醫(yī)療保險報銷比例和醫(yī)療保險個人賬戶與市本級接軌華冶嶺南醫(yī)院、河北身冶建醫(yī)院、邯鄲第五醫(yī)院、復(fù)興區(qū)婦幼保健站、復(fù)興區(qū)中醫(yī)院、中煤第一建設(shè)職工醫(yī)院、嶺醫(yī)院北醫(yī)院、河北工程大學(xué)附屬醫(yī)院復(fù)興區(qū)醫(yī)院、邯鋼燒傷醫(yī)院、邯鄲市人民醫(yī)院西院區(qū)等；復(fù)興路社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、鐵路大院社區(qū)衛(wèi)生站、新安莊衛(wèi)衛(wèi)生站

生站、建安社區(qū)衛(wèi)生站、四季青社區(qū)衛(wèi)生站、勝利橋社區(qū)衛(wèi)生戰(zhàn)、嶺南社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、箭嶺路衛(wèi)生服務(wù)中心等；普濟(jì)藥房、濟(jì)生藥房、華康藥房、隆泰藥房、仁康大藥房、益康藥房、百姓大藥房、華興藥房、康源藥房、仁泰醫(yī)藥藥房公司邯鄲大藥房、復(fù)興區(qū)醫(yī)藥超市、仁壽堂藥房、鴻泰藥房等；產(chǎn)品參數(shù)分析通過參加項目的產(chǎn)品溝通會，同策認(rèn)為項目的產(chǎn)品無論從立面風(fēng)格、布局、設(shè)計方面均比較合理，符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨螅欣诤笃诘娜セ?。本方案現(xiàn)代感強(qiáng)，色彩明亮。外立面恢弘大氣，通透感強(qiáng)，利于采光。雙層防紫外線節(jié)能玻璃、節(jié)能LED外墻照明系統(tǒng)等符合現(xiàn)代辦公要求；體塊與裙房相互穿插，而且顏色與裙房相協(xié)調(diào)。智能安防系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、電子巡更等智能化系統(tǒng)、門禁和保安等解決客戶后顧之憂。有線電視線接口、寬帶網(wǎng)接口，方便寬帶、網(wǎng)絡(luò)高速接入，人性化辦公，應(yīng)有盡有。集中設(shè)置分戶計量的磁卡預(yù)付費電表，并特設(shè)開關(guān)及插座面板，為業(yè)主充分考慮日常所需。國際標(biāo)準(zhǔn)的5部高速品牌電梯，容量大、速度快、噪音低、安全系數(shù)高，上、下零等待，進(jìn)出無憂。單層面積控制在1000㎡左右，同層內(nèi)公共設(shè)施服務(wù)的企業(yè)較少，同時為購買整層的客戶提供更低的投資門檻。項目優(yōu)劣勢總結(jié)對項目自身的正確認(rèn)識，有助于最大限度的發(fā)揮優(yōu)勢，合理規(guī)避不足，甚至變劣勢為優(yōu)勢，將項目價值釋放到最大1、臨人民路：本項目北臨城市主干道人民路，是本項目區(qū)位上的重大優(yōu)勢。2、交通便利：項目臨近城市主干道和次主干道，交通通達(dá)性好，與周邊縣市便利連接；未來地塊優(yōu)勢周邊道路的拓寬，也將進(jìn)一步改善項目交通狀況。3、配套良好：項目地塊為住宅集中區(qū)域，周邊學(xué)校、教育、醫(yī)療配套齊全，功能比較完善，生活便利。Strength4、產(chǎn)品優(yōu)勢：本項目產(chǎn)品設(shè)計合理，市場接受度高。1、環(huán)境較差：項目臨近重工業(yè)區(qū)，環(huán)境污染較為嚴(yán)重，城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域魚龍混雜，環(huán)境較差。2、區(qū)位認(rèn)知略偏：本項目位于邯鄲市傳統(tǒng)認(rèn)知的城市核心區(qū)邊緣。在部分客戶心目中屬于城區(qū)外圍，略顯偏遠(yuǎn)。不足Weakness3、商業(yè)氛圍沒有形成：區(qū)域內(nèi)生活氣氛濃厚，但尚未形成較具規(guī)模的商業(yè)、商務(wù)項目，對消費人群和辦公企業(yè)的聚攏作用較差。市場環(huán)境說明城市地位邯鄲市位于河北省最南端，居晉冀魯豫四省交界區(qū)的唯一特大城市，是中原經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作區(qū)的中心城市。與石家莊、太原、濟(jì)南、鄭州四個省會城市的距離均在200公里左右，與北京、天津等大都市的距離均在500公里以內(nèi)邯鄲市經(jīng)濟(jì)狀況分析邯鄲市綜合實力總體情況較好，相比周邊13個同級別城市，具有較大的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，在河北省內(nèi)，邯鄲市的總體實力居于第三，尤其是近幾年發(fā)展速度較快，區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)配套、投資成本的優(yōu)勢越來越被看好，成為民營資本開拓華北市場的落腳點。吸引了一定的投資建設(shè)，經(jīng)濟(jì)狀況相對呈現(xiàn)利好的勢頭區(qū)域發(fā)展規(guī)劃小結(jié)?邯鄲位于晉冀魯豫四省交界，是河北省南部的中心城市，交通發(fā)達(dá)，綜合實力較強(qiáng)，城市發(fā)展地位相對突出，對省內(nèi)周邊城市及周邊縣市具有較強(qiáng)的吸附力。?邯鄲經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，全市國民生產(chǎn)總值連年攀升，在河北省內(nèi)排名靠前，居民消費力強(qiáng)，為其房地產(chǎn)消費市場的健康快速發(fā)展提供了良好支持。?社會固定資產(chǎn)投資連年增長，居民投資熱情較高，具備一定數(shù)量的中高端財富人群，為房地產(chǎn)市場提供了強(qiáng)有力的客戶支撐。邯鄲城市規(guī)劃發(fā)展方向研判中心城區(qū)呈“一城六組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)形式，項目所在區(qū)域?qū)儆谖鞑颗f區(qū)綜合組團(tuán)，隨著邯鄲市十二五規(guī)劃中舊城改造計劃的實施，政府將加大對此區(qū)域的政策扶持力度，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以預(yù)見此區(qū)域勢必將成為環(huán)境更加優(yōu)美，交通網(wǎng)絡(luò)更加發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)更加繁榮的西部新區(qū)城市化發(fā)展進(jìn)程邯鄲城市近期規(guī)劃舊區(qū)綜合組團(tuán)東部新區(qū)組團(tuán)東北部開發(fā)區(qū)組團(tuán)南部高教物流組團(tuán)北部北湖組團(tuán)西部戶村組團(tuán)以居住、工業(yè)、商業(yè)功能為主。重在用地的梳理和功能調(diào)整。包括復(fù)興、叢臺、邯山組團(tuán)以行政管理、現(xiàn)代服務(wù)、居住、

以高新技術(shù)園區(qū)為主。通以科教研發(fā)和居住功能為主。

以居住、休閑旅游等功能為以現(xiàn)狀高校為基礎(chǔ)，適當(dāng)南延，

主。以北部（輸元河以南）以工業(yè)為主要功能的西部組團(tuán)，以發(fā)展鋼鐵及鋼鐵延伸、配套產(chǎn)業(yè)為主。主要包括趙王城—邯鋼組團(tuán)都市工業(yè)為主。跨過現(xiàn)京珠高速公路向東發(fā)展新區(qū),依托北側(cè)的高新區(qū),重在城市發(fā)展新空間的開創(chuàng)和新功能的建立。包括新區(qū)核心組團(tuán)、代召組團(tuán)過產(chǎn)業(yè)升級、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使高新區(qū)成為高效、生態(tài)、低耗的新型產(chǎn)業(yè)基地。即開發(fā)區(qū)組團(tuán)重點發(fā)展高教園區(qū)；同時依托京廣鐵路貨站和邯鄲機(jī)場建設(shè)現(xiàn)代物流專業(yè)服務(wù)中心。包括高教組團(tuán)、物流組團(tuán)的未開發(fā)用地為基礎(chǔ)，形成新型居住和休閑旅游為主要功能的北部組團(tuán)。包括黃粱夢組團(tuán)、蘇里組團(tuán)復(fù)興區(qū)概況復(fù)興區(qū)位于河北省南部，邯鄲市區(qū)西部?？偯娣e37平方千米，其中城區(qū)面積25平方千米，鄉(xiāng)村面積12平方千米?？?cè)丝?5萬人（2004年）。是邯鄲市的重、化工業(yè)區(qū)，全區(qū)轄1個鄉(xiāng)，6個辦事處，15個行政村，人口24萬，面積37平方公里區(qū)委書記李永科談起復(fù)興區(qū)“三年上水平”建設(shè)的新藍(lán)圖時說，“三年上水平，復(fù)興要前行”，要變得快速，要變得智慧，要變得讓人耳目一新，讓全市人民看得震撼。到2013年底，復(fù)興區(qū)完成轄區(qū)內(nèi)城中村和8個棚戶區(qū)的拆遷改造，完成新建商住面積1000萬平方米以上；改善3個以上大型舊住宅小區(qū)；3年內(nèi)新植樹木80萬株，新增綠地7萬平方米，森林覆蓋率由2010年的14.8%提升至21%。區(qū)域道路交通規(guī)劃復(fù)興區(qū)是邯鄲的西大門，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，與周邊市縣的來往也十分便利，延人民路西沿線可以直達(dá)武安；延107國道北通永年、沙河、邢臺；南通磁縣、安陽；距邯鄲機(jī)場僅20分鐘車程；交通的通達(dá)性是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器公路：?南北向107國道?南環(huán)路、北環(huán)路?人民路鐵路：?南北向京廣快速公路?

東西向邯長鐵路航空：?機(jī)場開通上海、海南、杭州等14條線路區(qū)域發(fā)展規(guī)劃小結(jié)?本區(qū)域處于邯鄲西擴(kuò)的核心區(qū)域，區(qū)域發(fā)展較早，為傳統(tǒng)的重工業(yè)區(qū)，居住區(qū)集中分布，周邊配套較為齊全，具備一定的開發(fā)基礎(chǔ)?邯鄲市政府對復(fù)興區(qū)改造的計劃將在未來幾年內(nèi)大大推動此區(qū)域的發(fā)展，棚戶區(qū)改造將帶來大量的住房需求，對邯鋼等老工業(yè)基地的改造和綠化將使得此區(qū)域的環(huán)境得到進(jìn)一步改善，道路交通系統(tǒng)的進(jìn)一步完善將使這里的對外聯(lián)系更為便捷，進(jìn)一步推動此區(qū)域的發(fā)展?目前此區(qū)域的環(huán)境較差，空氣和噪聲污染較為嚴(yán)重，地緣較偏僻，在邯鄲市民心目中的形象較差，是此區(qū)域發(fā)展面臨的主要問題復(fù)興區(qū)商品房交易市場現(xiàn)狀從邯鄲市各區(qū)域累計樓盤項目（在售、待售、售罄項目）來看,作為老城區(qū)的邯山區(qū)，由于開發(fā)年限的原因，樓盤項目最多，但多為售罄項目；作為中心商業(yè)區(qū)的叢臺區(qū)居其次；復(fù)興區(qū)、高開區(qū)項目數(shù)量大體持平邯鄲市各區(qū)樓盤項目性質(zhì)分布60邯鄲市樓盤構(gòu)成比例50403020100在售待售售罄24%在售項目數(shù)量待售項目數(shù)量售罄項目數(shù)量48%28%邯山區(qū)叢臺區(qū)復(fù)興區(qū)高新開發(fā)區(qū)從以上分析可得：對于一個地級市，在售及待售項目共130個，以每個項目10萬平米的體量估算，近一兩年內(nèi)，邯鄲市的商品房市場容量在1300?從在售及待售項目來看,邯山區(qū)與叢臺區(qū)，商品房項目以售罄項目為主，作為老城區(qū)與中心商業(yè)區(qū)，區(qū)域面積較大，開發(fā)年限較長，目前在售及待售項目相對較多，區(qū)域發(fā)展相對成熟與飽和；萬平米左右，以2010年市場最好時的去化速度來計算（270萬平米/年），消化周期至少要五年以上。其中還不包括后續(xù)5年內(nèi)的市場供量。從項目數(shù)量來講，邯鄲市供量較大，銷售市場形勢嚴(yán)峻。?復(fù)興區(qū)商品房項目進(jìn)度構(gòu)成相對平均，房地產(chǎn)市場處于不溫不火的現(xiàn)狀，屬于邯鄲市市區(qū)內(nèi)放量與存量最少的區(qū)域，受邯鋼等工廠的環(huán)境以及舊城改造的難度影響，預(yù)計未來商品房市場也不會有大幅增加趨勢；?高新開發(fā)區(qū)隨著市政府的規(guī)劃遷入，政務(wù)、商業(yè)新區(qū)的集中打造，區(qū)域增值潛力被普遍看好，目前新建樓盤數(shù)量較多，多為大盤，并以待售項目為主，預(yù)計未來商品房市場放量較大，區(qū)域競爭將日益明顯。復(fù)興區(qū)商品房市場價格走勢分析邯鄲房價呈現(xiàn)出東高、西升、中挺、南北緩漲的局面，其中西部的復(fù)興區(qū)屬于邯鄲市區(qū)內(nèi)的價值洼地，隨著舊城和城中村改造帶來的剛性需求增長，樓價也會持續(xù)穩(wěn)定增長商品房價格分布圖70006000500040003000200010000東部西部中部南部、北部西部商品房均價低于其他地區(qū)，屬于價值洼地?復(fù)興區(qū)屬于邯鄲舊城區(qū)，且鐵路以西作為居住生活一直不受百姓認(rèn)可，是其價格始終上不去天然屏障；?西部區(qū)域受邯鋼等工業(yè)環(huán)境污染，生活品質(zhì)無法提升，但近年來，隨著城市規(guī)劃對西部環(huán)境的重視，環(huán)境不斷得到改善，區(qū)域檔次逐步提升，商品房的價格也處于穩(wěn)步增長態(tài)勢。西部：不斷改善的環(huán)境使原本4000元以下的樓市不斷小幅攀升，逼近5000元大關(guān)，趙苑周邊的部分房價已超5000元。中部：中心區(qū)舊房改造的新小區(qū)60

過450000元左右南部、北部：也基本邁東部：憑借得天獨厚的發(fā)展優(yōu)勢，房價基本在每平方米6500元以上，不乏8000余元的高檔小區(qū)元水平線邯鄲市區(qū)主要寫字樓分布圖本項目處于城市次中心，屬于低價值區(qū)域，區(qū)域發(fā)展程度較低，在售寫字樓項目優(yōu)先，沒有形成大型商業(yè)中心，但存在很大的消費和企業(yè)辦公需求，需要以高品質(zhì)的標(biāo)桿項目進(jìn)行引導(dǎo)香榭花都卓昱大廈寶利大廈本案金恒基鹿城國際金地大廈華浩天際晉和國際中價值區(qū)域聚鋼國際陽光新卓通達(dá)商務(wù)中心錦林大廈嘉華國際義烏小商品批發(fā)城22邯臺大廈春天商業(yè)廣場恒億大廈鑫博國際君興大廈泰達(dá)大廈紫竹大廈康橋國際廣悅大廈華祥大廈B座華信國際廣場友誼時代廣場華祥大廈A座6高價值區(qū)域鐵飛宇大廈鳳桐大廈豐通國際遠(yuǎn)大國門德源大廈路橋以西江泉國際中心鉑鑰中心融通國際中道國際邯鄲市區(qū)商圈分布圖本項目所處的區(qū)域目前處于商業(yè)的市場空白，沒有真正意義上的商圈形成，缺乏集中性的大規(guī)模商業(yè)，但復(fù)興區(qū)又是住宅的集中區(qū)域，存在大量的潛在市場需求，是一片可以填補(bǔ)的市場空白區(qū)域l火車站商圈和康德商圈是以低檔產(chǎn)品為主l新世紀(jì)商圈、萬達(dá)商圈為高檔百貨零售l東部高開區(qū)現(xiàn)在正處于大規(guī)模開發(fā)當(dāng)中，暫時還沒有商圈核心地帶，正處于初步發(fā)展階段l西部復(fù)興區(qū)也沒有真正意義上的商圈形成房地產(chǎn)市場小結(jié)?復(fù)興區(qū)的土地放量和市場存量都較小，但因區(qū)域容量有限，區(qū)域內(nèi)在售樓盤集中入市，加之城市中心區(qū)的分流作用，可以預(yù)見未來幾年市場競爭相對較為激烈?目前此區(qū)域在售的寫字樓項目從地段和銷售節(jié)點上都較為集中，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，值的引起注意的是，價格倒掛現(xiàn)象仍比較明顯?目前此區(qū)域缺乏大規(guī)模的綜合型商業(yè)，現(xiàn)有商業(yè)項目分布比較零散，不成氣候，沒有形成真正意義上的商圈，商業(yè)氛圍比較薄弱陽光新卓廣場項目信息???????地理位置：人民路與建設(shè)大街交叉口東南角開發(fā)商：河北新卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)模：占地面積：62畝,寫字樓面積：15萬㎡產(chǎn)品形式：寫字樓（高層）、住宅（高層）、商業(yè)銷售價格：寫字樓5400元/㎡工程進(jìn)度：挖槽銷售現(xiàn)狀：部分住宅回遷，寫字樓開售以來5個月銷售約2000㎡項目營銷定位：城市門戶，復(fù)興中心區(qū)域一站式消費目的地項目啟示優(yōu)勢：?位置優(yōu)越：所在的十字街是市中心人群進(jìn)入西部的西大門。?優(yōu)先招商優(yōu)勢：先一步招入陽光百貨帶動商業(yè)及寫字樓的銷售。不足：?工程滯后，開發(fā)商實力有限，此前開發(fā)的住宅項目美羅城口碑較差，在邯鄲市場處于敏感期的階段銷售受阻；臨近邯鋼，環(huán)境較差，更遠(yuǎn)離市中心，認(rèn)知度低。正大領(lǐng)峰項目信息???????地理位置：人民路與鐵西大街交叉口西南角開發(fā)商：

邯鄲市正大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)模：占地面積：7279.4㎡,建筑面積：77981㎡產(chǎn)品形式：寫字樓（高層）銷售價格：價格待定工程進(jìn)度：正在挖坑銷售現(xiàn)狀：2萬排號，8月底開盤項目營銷定位：國際頂級商務(wù)，與世界同步項目啟示優(yōu)勢：?項目認(rèn)知度優(yōu)勢：其住宅部分已入住，在此區(qū)域有一定認(rèn)知度。?工程進(jìn)度領(lǐng)先本案?10部三菱電梯，樓宇內(nèi)部豎向交通便捷不足：?集資事件對其有一定影響；?售樓部昭示性差，到達(dá)性低；西城國際項目信息???????地理位置：復(fù)興路與建設(shè)大街交叉口開發(fā)商：邯鄲市寶勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)模：6萬平米產(chǎn)品形式：寫字樓（高層）、商業(yè)（底商）銷售價格：預(yù)計5000元/平米工程進(jìn)度：封頂銷售現(xiàn)狀：預(yù)計9月開盤項目營銷定位：首席70年產(chǎn)權(quán)寫字樓項目啟示優(yōu)勢：?9部高速電梯，地上8000平米停車廣場，地下1：2高配比車位；?工程進(jìn)度領(lǐng)先本案；?70年產(chǎn)權(quán)具有較大的競爭優(yōu)勢。不足：?背靠邯鋼，市場接受度低；?偏離主干道，可達(dá)性低；?周邊商務(wù)辦公氛圍不夠濃厚。潛在競爭?卓冠金貿(mào)國際地理位置：趙王賓館南行100路西???????開發(fā)商：邯鄲市卓冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)模：7萬平米產(chǎn)品形式：寫字樓（高層）、商業(yè)銷售價格：未定工程進(jìn)度：未動工銷售現(xiàn)狀：預(yù)計2015年年初入市??????百家新城地理位置：人民路與前進(jìn)大街交叉口產(chǎn)品形式：寫字樓（高層）、商業(yè)、住宅銷售價格：未定工程進(jìn)度：住宅做外立面銷售現(xiàn)狀：寫字樓部分未入市競品分析總結(jié)?本區(qū)域內(nèi)在售項目較多，入市時間較為集中，加之區(qū)域市場容量有限，形成短期內(nèi)的激烈競爭，同時，近期內(nèi)可能入市的項目也不在少數(shù)，潛在競爭較大；?區(qū)域內(nèi)不乏有競爭力的項目，如陽光新卓廣場、卓昱大廈，位置較佳，體量較大，分別引入陽光百貨和美食林超市，對本案有一定的壓制作用；?本區(qū)域內(nèi)項目價格區(qū)間為5300~6000，個別項目如卓昱因是尾盤價格出挑，可見區(qū)域價格天花板難以突破，且價格競爭激烈。目標(biāo)客群分析邯鄲購房客戶分析客戶結(jié)構(gòu)——受邯鄲的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響，邯鄲市購房群體構(gòu)成呈典型的沙漏型財富等級頂級財富人群礦主煤礦老板及大股東身家億級邯鄲市私營業(yè)主主要為煤炭相關(guān)行業(yè)，如洗煤、煤運輸、煤機(jī)械等高端財富人群高端客戶購房群體依據(jù)財富階層劃分身家千萬級行業(yè)的老板和大型企業(yè)私營業(yè)主權(quán)力公務(wù)員階層邯鄲市及縣市的公務(wù)員，政府機(jī)關(guān)處級以上級別收入50-100萬

高管企事業(yè)單位高管理層人士中高端財富小私營業(yè)主

經(jīng)營中小型公司生意人本案目標(biāo)收入人群個體老板主要從事小生意、小買賣的生意人人群收入20-50萬中高管企事業(yè)單位中高管理層人士效益好的企事業(yè)單位職員工作穩(wěn)定、收入較高中端客戶收入10-20萬家境殷實的年輕新銳家境殷實、且有穩(wěn)定收入來源的年輕人剛工作的年輕人工作年限較短，收入較低年輕人收入10萬以下中低端客戶購房客戶分類可分為投資者和經(jīng)營者n

投資者：A、本區(qū)域的商鋪、寫字樓投資者；B、看好本區(qū)域休閑購物、商務(wù)辦公發(fā)展前景的其它地區(qū)的投資者；n

經(jīng)營者：A、經(jīng)營知名品牌的加盟者或連鎖店；B、流行精品、快銷品、休閑用品、餐飲等經(jīng)營者；C、青年創(chuàng)業(yè)人群，辦公自用者；D、金融機(jī)構(gòu)等；E、看好本區(qū)域休閑購物、辦公發(fā)展前景的其它地區(qū)經(jīng)營者。投資/經(jīng)營人群分析投資者1、周邊投資人群項目周邊人群有一定的資金實力,進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資大多選擇就近原則，同時看重區(qū)位價值，對本區(qū)域的發(fā)展和市場前景較為看重2、私企CEO等對大型商業(yè)物業(yè)感興趣，看重其理財保值功能3、大邯鄲地區(qū)及外地（二線城市）投資客考慮租金、房價等多方面的因素，對投資回報率尤為看重4、周邊企業(yè)高管人員（如邯鋼、鐵路機(jī)務(wù)段等）年齡28歲以上，收入穩(wěn)定；對商業(yè)投資較為感興趣，看重投資前景投資/經(jīng)營人群分析經(jīng)營者經(jīng)營知名品牌的加盟者或連鎖店流行精品、快銷品、休閑用品、餐飲等經(jīng)營者青年創(chuàng)業(yè)人群，辦公自用者金融機(jī)構(gòu)等看好本區(qū)域休閑購物發(fā)展前景的其它地區(qū)經(jīng)營者他們都無一例外的，都對所持物業(yè)的市場前景尤為看重，希望項目所帶來的消費氛圍能夠?qū)ζ浣?jīng)營產(chǎn)生良好的促進(jìn)作用，同時，通過自身的品牌以及經(jīng)營，對所持物業(yè)的價值起到提升的作用。消費客群分析消費客群引導(dǎo)主張：多元化的目的性消費推動全城消費觀念升級客群客群構(gòu)成消費特點就近生活消費日常社會交往家庭娛樂追求周邊居民重點企業(yè)生活區(qū)復(fù)興區(qū)及周邊政務(wù)、商務(wù)消費（核心群體85%）政務(wù)、商務(wù)群體部分高中學(xué)生群體有車一族追求商業(yè)消費環(huán)境追求時尚消費追求個性化消費氛圍目的性強(qiáng)，有一定的消費能力，具有體驗不同消費環(huán)境的需求中心城區(qū)（輻射群體5%

）工作之余的短暫消費體驗經(jīng)濟(jì)能力有限上班族武安市及周邊縣城（外延群體10%）對特色主題商業(yè)消費的心理需求對購物環(huán)境要求較高外地高端成功人士項目消費市場定位區(qū)域消費核心區(qū)

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以綜合性商業(yè)，構(gòu)筑人氣。n

以主題商業(yè)，形成休閑、娛樂、餐飲特色，構(gòu)筑人氣；n

以綜合商業(yè)，形成多元化消費，實現(xiàn)消費滿足；推動城市區(qū)域目的性消費消費導(dǎo)向主題商業(yè)目的消費綜合商業(yè)客群分析總結(jié)?本案因地緣位置的原因，其消費和投資、經(jīng)營都將是區(qū)域內(nèi)客群為主，中心城區(qū)和周邊市縣為輔?本項目區(qū)域內(nèi)的客群集中為大型企業(yè)的高收入人群，區(qū)域外表現(xiàn)為高端收入并且具有一定投資眼光，看好本區(qū)域未來升值潛力的人群市場的機(jī)會點和風(fēng)險評估發(fā)現(xiàn)市場的機(jī)會點是建立在對自身正確的認(rèn)識和對市場的分析之上的，在善于把握機(jī)會的同時也要做好風(fēng)險評估的工作，將開發(fā)風(fēng)險降到最低，盡可能的趨利避害1、城市規(guī)劃：政府的復(fù)興區(qū)改造計劃，帶來大量住房需求的同時，也將進(jìn)一步改善本區(qū)域的交通、環(huán)境、居住條件，給本來帶來巨大的利好因素。機(jī)會2、低水平競爭：本區(qū)域內(nèi)競爭對手雖然較為集中，但產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，沒有特色，不具規(guī)模，缺乏核心競爭力，有利于本案高舉高打，迅速樹立標(biāo)桿形象。opportunity3、客群基礎(chǔ)：本區(qū)域是傳統(tǒng)的工業(yè)基地，邯鋼和鐵路機(jī)務(wù)段等大型企業(yè)中存在大量具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的客群，帶來旺盛的消費和投資需求。1、競品集中入市：周邊競品項目工程進(jìn)度快于本案，且在近期集中入市，將會搶先分流本區(qū)域內(nèi)部分客群威脅2、中心區(qū)域截流：本案地緣位置較偏，對周邊消費和投資客群的向心力有限，勢必被中心城區(qū)節(jié)流掉大部分客群threat3、政策不確定性：本項目的發(fā)展一定程度上依賴復(fù)興區(qū)的城市改造和道路規(guī)劃，如未來城市規(guī)劃出現(xiàn)變動，將對本案產(chǎn)生一定影響項目定位導(dǎo)出基本SWOT分析優(yōu)勢劣勢pppp臨近人民路：本項目北臨城市主干道人民路，是本項目區(qū)位上的重大優(yōu)勢。p環(huán)境較差：項目臨近重工業(yè)區(qū)，環(huán)境污染較為嚴(yán)重，城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域魚龍混雜，環(huán)境較差。區(qū)位認(rèn)知略偏：本項目位于邯鄲市傳統(tǒng)認(rèn)知的城市核心區(qū)邊緣。在部分客戶心目中屬于城區(qū)外圍，略顯偏遠(yuǎn)。交通優(yōu)勢：交通通達(dá)性好，臨近高速出口，與周邊縣市便利連接p配套良好：項目地塊為住宅集中區(qū)域，周邊學(xué)校、教育、醫(yī)療配套齊全，功能比較完善，生活便利。產(chǎn)品優(yōu)勢：本項目產(chǎn)品設(shè)計合理，市場接受度高；地塊規(guī)整，便于規(guī)劃設(shè)計。p商業(yè)氛圍沒有形成：區(qū)域內(nèi)生活氣氛濃厚，但尚未形成較具規(guī)模的商業(yè)項目，缺乏商業(yè)氛圍，對消費人群的聚攏作用較差。威脅機(jī)會ppp競品集中入市：周邊競品項目工程進(jìn)度快于本案，且在近期集中入市，將會搶先分流本區(qū)域內(nèi)部分客群。ppp城市規(guī)劃：政府的復(fù)興區(qū)改造計劃，帶來大量住房需求的同時，也將進(jìn)一步改善本區(qū)域的交通、環(huán)境、居住條件，給本來帶來巨大的利好因素。低水平競爭：本區(qū)域內(nèi)競爭對手雖然較為集中，但產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，沒有特色，不具規(guī)模，缺乏核心競爭力，有利于本案高舉高打，迅速樹立標(biāo)桿形象?？腿夯A(chǔ)：本區(qū)域是傳統(tǒng)的工業(yè)基地，邯鋼和鐵路機(jī)務(wù)段等大型企業(yè)中存在大量具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的客群，帶來旺盛的消費和投資需求。中心區(qū)域截流：本案地緣位置較偏，對周邊消費和投資客群的向心力有限，勢必被中心城區(qū)節(jié)流掉大部分客群。政策不確定性：本項目的發(fā)展一定程度上依賴復(fù)興區(qū)的城市改造和道路規(guī)劃，如未來城市規(guī)劃出現(xiàn)變動，將對本案產(chǎn)生一定影響。SWOT深化分析本案核心價值梳理地段價值產(chǎn)品價值形象價值附加值價值Y

外在形象：高端、標(biāo)桿、區(qū)域名片Y

復(fù)興區(qū)核心Y

邯鄲西大門Y

復(fù)興區(qū)現(xiàn)代化商業(yè)、商務(wù)先鋒官Y

區(qū)域復(fù)興引擎消費新目的地Y內(nèi)在形象：復(fù)興消費、辦公首選“復(fù)興區(qū)城市封面”?本項目處于城市向西發(fā)展的中軸線上，是聯(lián)通復(fù)興區(qū)和中心城區(qū)的主干道，也是連接邯鄲和武安等周邊市縣的西大門?本項目將與片區(qū)內(nèi)各大項目共同承擔(dān)起復(fù)興區(qū)崛起的重任，是引領(lǐng)區(qū)域現(xiàn)代化商業(yè)、商務(wù)的先鋒官ChapterTwo提升價值……價值提升-停車系統(tǒng)車位對于寫字樓用戶而言至關(guān)重要，無論是自己停車還是朋友、客戶來訪，停車是否便捷都是影響使用體驗的重要因素，因此，我們建議通過高端的停車系統(tǒng)和充足的車位來提升項目附加值客戶體驗點方便、快捷的停車方便、快捷的找到車輛位置隨時了解車位空置情況技術(shù)實現(xiàn)遠(yuǎn)距離停車場系統(tǒng)：采用遠(yuǎn)距離射頻感應(yīng)識別技術(shù)，能遠(yuǎn)距離識別出入本小區(qū)有記錄的車輛的身份，不需停車刷卡收費，可遠(yuǎn)距離自動收費和記錄車輛身份及出入時間，供需要時查詢。智能尋車系統(tǒng)：主要用于復(fù)雜的大型停車場內(nèi)，車位引導(dǎo)系統(tǒng)感知到有車輛入位后，即啟動旁邊相應(yīng)的智能尋車系統(tǒng)的刷卡定位終端進(jìn)行聲光提示，客戶必須按照提示在附近的刷卡定位終端上刷卡，從而做到車輛定位?？蛻舴祷赝＼噲鰰r，只須就近找一個定位終端，直接刷卡查詢，顯示屏上就會顯示車位位置。智能車位引導(dǎo)系統(tǒng)：通過分區(qū)顯示剩余車位，可以引導(dǎo)客戶迅速找到理想的空車位。立體車位VIP停車位遠(yuǎn)距離射頻感應(yīng)系統(tǒng)車位導(dǎo)視系統(tǒng)價值提升-門前廣場沿街走道設(shè)置精美路燈，且可結(jié)合座椅、綠植設(shè)計路燈、地面射燈、樹燈，形成層次豐富的廣場光線，增加美觀度設(shè)置水系和項目銘牌，提升品質(zhì)感價值提升-大堂大堂對于寫字樓而言是招牌，越發(fā)收到業(yè)主的重視，大唐的層高一般在10-18米，同時將就大進(jìn)深、大開間無柱設(shè)計，彰顯氣度，同時裝修采用高檔石材，藝術(shù)天花吊頂，展示獨特風(fēng)格挑高大堂極具藝術(shù)感的大堂吊頂價值提升-大堂大堂不再單純作為交通空間，提供更多實用價值，如公共打印服務(wù)、訂票、租車、休息、休閑等服務(wù)于所有業(yè)主的功能，同時注重公共空間的美觀綠化隨處可見的綠色提升視覺舒適度訂票服務(wù)租車服務(wù)公公休息區(qū)價值提升-產(chǎn)品配置?

空調(diào)、新風(fēng)建議：（1）選擇具有分戶計量功能，并且更加節(jié)能的VRV系列的中央空調(diào)一方面能夠降低客戶辦公成本，迎合客戶辦公需求，提升市場認(rèn)同度；另一方面此類空調(diào)采購成本較其他歐美品牌具有明顯的性價比優(yōu)勢。（2）配置新風(fēng)系統(tǒng)，改善寫字樓內(nèi)空氣質(zhì)量，提高客戶滿意度的同時，增加了產(chǎn)品的附加價值。空調(diào)種類中央空調(diào)VRV制冷原理成本計量方式統(tǒng)一適用條件水冷300元/平米傳統(tǒng)，價格低廉節(jié)能，適用于分谷電價制的地區(qū)；費地，需冰庫晚上制冷；冰冷480元/平米統(tǒng)一變頻風(fēng)冷550元/平米350元/平米分戶統(tǒng)一節(jié)能，分戶計量溶液調(diào)濕空氣處理機(jī)水冷節(jié)能40%，且可殺菌價值提升-產(chǎn)品配置附加值提升-節(jié)能設(shè)計玻璃幕墻采用低能耗、低輻射的LOW-E玻璃，阻止外界冷熱輻射直接作用于室內(nèi)，提高墻體保溫隔熱作用，減少建筑采暖和制冷負(fù)荷，外窗安裝遮陽卷簾，靈活控制遮陽效果，降低能耗附加值提升-無死角終身WIFI寫字樓用戶對于網(wǎng)絡(luò)的依賴是眾所周知的，現(xiàn)代化的辦公場所無不提供無線網(wǎng)絡(luò)，本案可以“wifi免費使用40年”為噱頭，打造項目亮點，提升附加值ChapterThree實現(xiàn)價值……營銷精神營銷精神著眼區(qū)域發(fā)展，再造板塊高度實現(xiàn)客戶升級，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價值最大化區(qū)域崛起

引擎，復(fù)興金街先鋒抓準(zhǔn)城市發(fā)展格局機(jī)會點，重塑板塊高度，

以絕佳區(qū)位打造復(fù)興區(qū)形象標(biāo)桿，直接比附市中心CBD。與區(qū)域內(nèi)各大項目互相借勢，共同承擔(dān)起復(fù)興區(qū)發(fā)展的重任，成為復(fù)興區(qū)新時代的商務(wù)、商業(yè)金街創(chuàng)始人之一。營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)制定以邯鄲當(dāng)?shù)厥袌鰹榛A(chǔ)思考條件，輔以貴公司的市場實現(xiàn)預(yù)期，包括我公司對市場的把握程度，綜合制定而成?開發(fā)目標(biāo)：策略目標(biāo)夯實企業(yè)實力，提升企業(yè)品牌，快速去化產(chǎn)品?目標(biāo)分解：策略實施手段：?充分利用一切可以利用的資源進(jìn)行營銷活動，包括大客戶點對點營銷與市場客戶蓄水兩個方面，實施不同的優(yōu)惠政策，確?？焖偃セa(chǎn)品。p成功開發(fā)，實現(xiàn)完美產(chǎn)品！p成功營銷，實現(xiàn)產(chǎn)品價值！p成功推廣，實現(xiàn)業(yè)內(nèi)外美譽(yù)度！銷售戰(zhàn)略銷售節(jié)奏分解建議n高區(qū)標(biāo)桿：高區(qū)視野開闊，氣勢雄偉，給人以身居高位的感覺，建議進(jìn)行半層或整層銷售，購買不足半層，則提高20%的價格進(jìn)行銷售。主要針對大客戶進(jìn)行整層銷售，售價高，提升項目整體形象，樹立項目價值標(biāo)桿區(qū)；n中區(qū)靈活空間：半層銷售或分割散售，售價居中；n低區(qū)沖量：分隔為多個小面積出售給小業(yè)主投資客戶，低價走量，促進(jìn)資金快速回流。在寫字樓銷售過程中要重點注意對大客戶的引導(dǎo)，尤其大客戶對其他客戶產(chǎn)生的“羊群效應(yīng)”，而大客戶的偏好是高樓層大面積，所以建議首先考慮大客戶需求預(yù)留。另外根據(jù)銷售進(jìn)度，如果中小客戶較多，而大客戶不足，則可從低向高逐漸放出樓層以正常價格，單套銷售，以供中小客戶購買

。銷售策略建議增值回購?

客戶購買寫字樓或商鋪，追求其物業(yè)本身升值是一個重要因素，鑒于邯鄲市場形勢嚴(yán)峻，為了堅定客戶購買信心，體現(xiàn)寫字樓產(chǎn)品的升值空間，可以與客戶簽署回購協(xié)議，即3-5年，如客戶選擇放棄繼續(xù)持有物業(yè)，可由開發(fā)商以其購買價的150%回購。銷售策略建議帶租銷售?

對于投資客而言，租金收益是除物業(yè)升值收益之外的另一重要參考因素，如何打消客戶的后顧之憂是我們應(yīng)該考慮的又一重點，可與一些大型企業(yè)先行簽訂租賃協(xié)議，進(jìn)行帶租約銷售，客戶自交房之日起就可享受穩(wěn)定租金收益。?

也可以成立招租部門，長期為業(yè)主服務(wù)。銷售策略建議寫字樓變公寓?

可考慮將價值較低的部分產(chǎn)品當(dāng)作公寓銷售，分割成40-50平米左右的小戶型，降低總房款，降低投資門檻。?

同時，鑒于項目的商業(yè)土地性質(zhì)，該部分產(chǎn)品既具備住宅的功能，又可起照注冊公司，無論投資客、購買力較低的住宅客戶、小型企業(yè)均可能成為我們的客戶。?

精裝交房，提升價值的基礎(chǔ)上博取更高溢價。銷售策略建議寫字樓專業(yè)化?

商業(yè)專業(yè)化已經(jīng)已不足為奇，寫字樓也可以專業(yè)化，即同類、同行業(yè)或相關(guān)行業(yè)的公司集聚在同一棟或相鄰的寫字樓辦公，從而形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，帶來更多內(nèi)部商機(jī)。?

可以考慮將項目部分樓層針對特定行業(yè)集中推售，從而給項目冠以“某某”行業(yè)聚集地的名聲，可以帶動更多客戶。銷售策略建議免租5年?

在寫字樓辦公的企業(yè)無一不需經(jīng)常與政府各部門打交道，可以考慮就部分產(chǎn)品免費出租給工商稅務(wù)等辦事機(jī)構(gòu)、大型名企，方便商家辦理手續(xù)和了解相關(guān)政策，從而提升項目的配套，起到頭羊效應(yīng)，吸引相關(guān)企業(yè)來此辦公，促進(jìn)銷售。同時，既然給與該類企事業(yè)單位優(yōu)惠，當(dāng)然可以借助其關(guān)系、利用其資源展開定向營銷；?

可將5年租金損失由銷售部分背回來，平攤到每平米所增加的單價微乎其微，同時可以將租約期滿的物業(yè)再次銷售或出租。推廣策略page72推廣策略面到點過濾式傳播推廣效應(yīng)：由面到點電視第一步面向全市性客戶，進(jìn)行集中式立體網(wǎng)羅，形成全城知曉，奠定項目廣度；第二步針對性引導(dǎo)客戶，點對點集中推廣，樹立項目深度；活動雜志數(shù)據(jù)庫網(wǎng)絡(luò)第三步建立圈層語境，形成口碑傳播。特殊渠道房展會推廣通路：過濾選擇戶外及活動作為主力通路，針對性引導(dǎo)客戶，增加與客戶面對面溝通的機(jī)會，強(qiáng)化體驗互動。大眾類媒體為輔，強(qiáng)化“復(fù)興區(qū)城市封面、區(qū)域崛起先鋒官”概念炒作，形成社會輿論，引發(fā)市場進(jìn)一步關(guān)注。廣播報紙戶外媒體推廣策略大張旗鼓

軟硬結(jié)合展示中心捕抓來周邊客戶注意力的有效推廣鎖定目標(biāo)客戶，將項目信息直接傳遞達(dá)到廣而告之的效果增加客戶認(rèn)知度樹立