XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)方案

XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)方案第一章本物業(yè)管理項目的管理特點一、物業(yè)概況XX小區(qū)坐落于XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)12大街號12號。小區(qū)占地面積：47337.00㎡，容積率：2.89，。綠化率：30%，建筑密度：35%，總建筑面積：100084㎡，由多層1-10幢，小高層11、12、13幢，14、15幢綜合辦公樓組成，共計15幢樓宇組成，形成半封閉式商住小區(qū)。配套設(shè)施有美食廣場、社區(qū)居委會文化服務(wù)站、網(wǎng)吧、中型超市、康體園等。配套設(shè)備有電梯7部，二次加壓供水設(shè)備，配電房、水泵機(jī)組等。二、本物業(yè)項目管理的重點和難點經(jīng)過我司“XX小區(qū)”項目多次研討、分析與論證，現(xiàn)就小區(qū)物業(yè)管理中存在的重點、難點以及解決方案、措施列舉如下：消防管理“XX小區(qū)”已依據(jù)綜合辦公樓、多層、高層建筑消防標(biāo)準(zhǔn)，配備了先進(jìn)、完善的自動消防系統(tǒng)，使防火、滅火技術(shù)達(dá)到了一個較高的水平。但先進(jìn)的設(shè)備仍須要有人去管理和操作，若消防設(shè)施得不到良好的維護(hù)管理，秩序維護(hù)制度不落實，業(yè)主（租賃/運用人）防火意識淡薄，火險隱患就依舊消退不了。違章動火、用電等現(xiàn)象，仍舊是高層建筑發(fā)生火災(zāi)的主要緣由，因此，導(dǎo)致高層建筑火災(zāi)的主要緣由還是人的因素。結(jié)合我司對其他高層建筑小區(qū)消防管理閱歷，對好小區(qū)的消防工作我司將實行以下措施：嚴(yán)格依據(jù)有關(guān)消防法規(guī)的要求，對項目消防系統(tǒng)（包括：自動消防系統(tǒng)、消防箱、滅火器材等）進(jìn)行全面的檢查、測試，剛好修復(fù)系統(tǒng)所存在的故障；建立防火規(guī)章制度，由物業(yè)服務(wù)中心與小區(qū)業(yè)主（租賃/運用人）簽訂《消防責(zé)任書》，并實施必要的獎罰措施；建立一支由物業(yè)服務(wù)中心全體員工及部分業(yè)主（租賃/運用人）共同參與的義務(wù)消防隊，定期組織消防演習(xí)，完善自救體系；常常進(jìn)行防火檢查，剛好清除消防通道違規(guī)擺放的物品，消退區(qū)域內(nèi)的火險隱患；定期檢測消防設(shè)施、器材的保養(yǎng)狀態(tài)，做好檢查記錄，實行責(zé)任人制度，確保消防設(shè)施時刻處于良好狀態(tài)。對小高層建筑存在的室內(nèi)分割現(xiàn)象，在裝修審批的流程中我們將重點關(guān)注分割中對消防因素的考慮；嚴(yán)格依據(jù)國家相關(guān)消防法規(guī)審查相關(guān)圖紙；力爭將因裝修帶來的消防隱患消退在圖紙審核階段，為日后的消防管理創(chuàng)建有利條件。對小區(qū)內(nèi)存在的因企業(yè)分層租賃帶來的消防通道封閉問題，服務(wù)中心將對企業(yè)提出的封閉消防通道問題嚴(yán)格把關(guān)，并要求企業(yè)向業(yè)主單位提出相關(guān)申請。同時，對消防通道門的鑰匙管理實行分人分崗制，消防通道門鑰匙將同時存放在宿管員及消控中心，確保緊急狀況中能快速打開消防通道門。秩序維護(hù)管理秩序維護(hù)管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主（租賃/運用人）所關(guān)注的工作，必需做到萬無一失。由于小區(qū)存在四個出入口；小區(qū)與周界圍墻較矮；美食廣場及網(wǎng)吧的對外開放等因素，簡單發(fā)生外源性滋擾事務(wù)。由此給小區(qū)秩序維護(hù)管理帶來了肯定的難度。針對小區(qū)的物業(yè)特點，我們打算實行全封閉式管理，即在人員管理上將進(jìn)出的人員區(qū)分為訪客、閑雜人員等，嚴(yán)格實行“來訪登記、住戶簽單”的管理限制手段來限制人員的進(jìn)出；實行區(qū)域性人員出入的限制性管理；進(jìn)一步完善周界防護(hù)設(shè)施；在車輛、物品出入管理上采納“臨時出入證”審查制度，無合法手續(xù)任何車輛、物品均不予放行，以確保車輛、物品出入的秩序維護(hù)。機(jī)電管理小區(qū)機(jī)電設(shè)備包括：配電室、水泵組、消防報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等。這些設(shè)備的良好運行是保證小區(qū)業(yè)主（租賃/運用人）正常生活、工作的最根本條件。對設(shè)備加強(qiáng)日常的維護(hù)保養(yǎng)，則是保障設(shè)備始終處于良好運行的重要手段。我司在對中高檔物業(yè)的管理實踐中，積累并總結(jié)出一套行之有效的機(jī)電設(shè)備管理模式。在對本小區(qū)管理過程中我司將依據(jù)2011年度小區(qū)集成提升改造支配的順當(dāng)實施，移植先進(jìn)的設(shè)備管理模式，并依據(jù)小區(qū)設(shè)備的實際狀況制定一套符合本小區(qū)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)要求、行之有效的管理制度，達(dá)到設(shè)備保值、延長壽命、節(jié)能降耗的目的。為此，我司擬實行以下管理機(jī)制：定人定機(jī)機(jī)制：將重要的機(jī)電設(shè)備的管理責(zé)任安排給具體的工作人員，把該設(shè)備的狀態(tài)與該員工的績效考核聯(lián)系起來，以保證設(shè)備的正常運行狀態(tài)。時效工作制：對全部的修理工作均實行時效管理，做到精確剛好，以確保小區(qū)全部機(jī)電設(shè)備的正常運行；不均衡管理：針對小區(qū)業(yè)主（租賃/運用人）的工作時間合理支配設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，基本做到不影響業(yè)主（租賃/運用人）的正常生活、工作和學(xué)習(xí)，真正實現(xiàn)我公司提倡的“零干擾服務(wù)”。（四）節(jié)能降耗綜合辦公樓和高層建筑小區(qū)每天的運行成本很高，能耗費用居高不下，將會給業(yè)主（租賃/運用人）帶來較沉重的負(fù)擔(dān)；在保證小區(qū)物業(yè)管理收費水平不高于同檔次物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)的前提下，通過有效的節(jié)能降耗措施降低費用成本，以確保小區(qū)高水準(zhǔn)的管理服務(wù)及小區(qū)各項運用功能的實現(xiàn)。1.電能的降耗：在保證光照度的前提下，合理設(shè)置照明設(shè)備（如：節(jié)能燈、觸摸開關(guān)、聲光控開關(guān)等）最大限度地削減電能的損耗。其次章擬采納的服務(wù)理念與管理方式第一節(jié)服務(wù)理念我司將嚴(yán)格依據(jù)ISO9001(2000)國際質(zhì)量管理體系的要求，結(jié)合公司“首問負(fù)責(zé)制”、“網(wǎng)絡(luò)一站式服務(wù)”等多項先進(jìn)的管理服務(wù)模式,來保證管理體制的科學(xué)性、管理服務(wù)的優(yōu)質(zhì)高效性、管理質(zhì)量的穩(wěn)定性；以滿足業(yè)戶對服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)功能較高的需求，為業(yè)戶創(chuàng)建一個秩序維護(hù)、舒適、快捷的工作環(huán)境。一、一站式服務(wù)：設(shè)置服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。用戶只須要向物業(yè)服務(wù)中心或撥打一個24小時熱線電話，即可解決服務(wù)需求中的一切問題。無須找其他部門和記住其他電話，真正體會到細(xì)致服務(wù)。二、時效迅捷：對業(yè)戶的服務(wù)工作統(tǒng)一實行時效工作制。全部的修理、保養(yǎng)、應(yīng)急處理均在公開承諾的時間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。三、首問負(fù)責(zé)制：業(yè)戶的全部詢問、投訴、求助均能得到第一個接受詢問的每個管理工作人員的答復(fù)并徹底解決。四、網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)：擬定近期將通過已建立的公司網(wǎng)站或樓盤論壇，與業(yè)戶建立快速、便捷的信息傳遞管道，將各種管理服務(wù)信息剛好傳達(dá)給用戶，業(yè)戶也可通過網(wǎng)絡(luò)將物業(yè)管理服務(wù)的需求和投訴告知物業(yè)管理公司。五、換位思索：與服務(wù)對象換個位置，站在對方的利益角度，思索服務(wù)對象的需求并以此指導(dǎo)服務(wù)行為。其次節(jié)管理方式一、“三位一體”的運作模式實行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的“三位一體”式的共管運行模式。監(jiān)督機(jī)構(gòu)——XX小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位通過行使以下權(quán)利，對本公司及服務(wù)中心的管理行為進(jìn)行監(jiān)督。1.審核服務(wù)中心提交的月度管理支配報告，審議物業(yè)服務(wù)中心主任的工作述職報告；2.組織對管理工作的抽檢、檢查，審核管理效果；3.評審物業(yè)項目的管理狀況、溝通看法；4.即時就管理中的問題向服務(wù)中心或公司投訴；5.對管理中出現(xiàn)的重大問題進(jìn)行審議。責(zé)任機(jī)構(gòu)——物業(yè)管理公司是“XX小區(qū)”管理目標(biāo)的最終責(zé)任人，負(fù)責(zé)對本物業(yè)項目管理狀況的整體監(jiān)控和指導(dǎo)，就“XX小區(qū)”物業(yè)項目管理狀況對托付管理單位負(fù)責(zé)。執(zhí)行機(jī)構(gòu)—“XX小區(qū)”物業(yè)服務(wù)中心是“XX小區(qū)”物業(yè)管理的具體實施機(jī)構(gòu)，對托付管理單位和公司負(fù)責(zé)。確保物業(yè)管理服務(wù)的各項工作達(dá)到既定目標(biāo)。二、“物業(yè)服務(wù)中心”窗口服務(wù)體系建立物業(yè)服務(wù)中心的運作體系，即將物業(yè)服務(wù)中心的內(nèi)部管理和對外服務(wù)分為后臺和前臺操作，以保證物業(yè)服務(wù)中心對外形象的統(tǒng)一化。業(yè)主（租賃/運用人）及客戶全部的服務(wù)需求申請及投訴建議均由中心負(fù)責(zé)受理，物業(yè)服務(wù)中心將在第一時間內(nèi)分類處理，傳達(dá)到各職能部門，由各部門負(fù)責(zé)進(jìn)行各項事務(wù)的具體解決；物業(yè)服務(wù)中心全部需發(fā)布的管理服務(wù)信息亦通過該中心傳達(dá)、反饋給各業(yè)主（租賃/運用人）及客戶。三、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的流程式作業(yè)：編制作業(yè)指導(dǎo)文件，建立各項服務(wù)作業(yè)流程，各項服務(wù)都按規(guī)定程序嚴(yán)格進(jìn)行，工作質(zhì)量都按設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)予以衡量、考核。四、服務(wù)承諾的時效工作制對業(yè)主（租賃/運用人）的服務(wù)工作一律實行時效工作制。即本公司承諾：全部對外的服務(wù)工作，均將在向業(yè)主（租賃/運用人）公開承諾的時間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。五、有備無患的秩序維護(hù)預(yù)案制：針對治安消防重點、難點和小區(qū)物業(yè)的秩序維護(hù)特點，在實際管理起先之前就預(yù)先設(shè)立秩序維護(hù)防范應(yīng)急預(yù)案制度，對可能出現(xiàn)的突發(fā)問題均有剛好、有效的處理程序，確保秩序維護(hù)工作的萬無一失。六、愛護(hù)入微的零干擾服務(wù)制將仔細(xì)解決因自身的工作給業(yè)主（租賃/運用人）造成的二次干擾的問題。努力將二次干擾降至最低。給業(yè)主（租賃/運用人）一個安靜、舒適的工作環(huán)境。七、收支透亮的財務(wù)公開制將定期向產(chǎn)權(quán)單位公開財務(wù)收支帳目，接受公開詢問。八、主動征詢看法的回訪工作制物業(yè)服務(wù)中心將依照自己的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對所開展的服務(wù)工作結(jié)果，定期走訪業(yè)主（租賃/運用人），虛心接受業(yè)主（租賃/運用人）的建議、指責(zé)；重大決策、措施均會在事先通報給業(yè)主（租賃/運用人）。公司采納抽查的方式，定期向業(yè)主（租賃/運用人）寄出看法征詢表，干脆向業(yè)主（租賃/運用人）了解基層物業(yè)服務(wù)中心的實際狀況，并將業(yè)主（租賃/運用人）反饋的看法也作為項目負(fù)責(zé)人績效考核的一項指標(biāo)。九、仔細(xì)負(fù)責(zé)的首問負(fù)責(zé)制第一位接受業(yè)主（租賃/運用人）詢問、投訴、求助的服務(wù)人員，負(fù)責(zé)將業(yè)主（租賃/運用人）的問題跟蹤、落實到完成為止。十、以業(yè)主（租賃/運用人）為中心的不均衡管理各項服務(wù)工作均依照工作的輕重緩急和業(yè)主（租賃/運用人）的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌支配，不均衡、有所側(cè)重地支配工作，通過優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化，更加節(jié)約業(yè)主（租賃/運用人）的每一分錢，持續(xù)滿足業(yè)主（租賃/運用人）的各類服務(wù)需求。十一、自覺接受監(jiān)督的工作支配和述職匯報制度實行主任定期向產(chǎn)權(quán)單位對接部門提交管理服務(wù)工作支配和工作述職報告制度，征求各方面的看法，主動接受該部門對物業(yè)服務(wù)中心工作的監(jiān)督檢查。十二、嚴(yán)格的內(nèi)部質(zhì)量考核機(jī)制集業(yè)主（租賃/運用人）投訴、需求詢問、適時反饋、運行幫助、實時監(jiān)控、應(yīng)急實施、跟蹤服務(wù)、評價考核于一體，以相對獨立、客觀、公正、的角色，對各物業(yè)服務(wù)中心實行督導(dǎo)工作。公司質(zhì)量物業(yè)服務(wù)中心在物業(yè)服務(wù)中心設(shè)一級質(zhì)量管理員，賜予投訴調(diào)查、跟蹤檢查、統(tǒng)計分析、監(jiān)督懲罰、考核評定等明確的職權(quán)，依據(jù)服務(wù)中心的各項制度開展具體工作；為保證各項服務(wù)工作質(zhì)量達(dá)標(biāo)，由公司質(zhì)管部門負(fù)責(zé)通過明查暗訪以及干脆向服務(wù)對象了解狀況等方式，對物業(yè)服務(wù)中心的各項工作進(jìn)行定期與不定期相結(jié)合的工作質(zhì)量檢查，發(fā)覺各種質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、行為不規(guī)范的問題，剛好予以訂正。每月定期實行一次專項工作質(zhì)量考評活動，以促進(jìn)服務(wù)中心始終保持良好地運行狀態(tài)。定期組織召開物業(yè)聯(lián)席會，對工作中存在的普遍性問題進(jìn)行探討，調(diào)整不合理的管理程序，變事后改進(jìn)為事前限制。十三、AB崗工作制物業(yè)服務(wù)中心在合理設(shè)置工作崗位、完善工作職責(zé)的基礎(chǔ)上，在相近崗位之間實行頂崗或備崗的制度。當(dāng)A崗（主辦）因故不在崗時，由B崗（協(xié)辦）按既定程序頂崗，剛好處理依據(jù)工作性質(zhì)須限時辦理的一般性事務(wù)和緊急事務(wù)。十四、延長服務(wù)時段的錯時工作制物業(yè)服務(wù)人員實行錯時工作制。上、下班時間分別提前或推后各30分鐘，并依據(jù)具體狀況，合理延長錯時工作時段，以滿足業(yè)主（租賃/運用人）的服務(wù)需求。第三章管理服務(wù)的基本內(nèi)容第一節(jié)綜合管理一、基礎(chǔ)管理工作內(nèi)容在“XX小區(qū)”建立本企業(yè)的形象識別系統(tǒng)：服務(wù)理念、形象規(guī)范（統(tǒng)一專業(yè)著裝、佩戴明顯標(biāo)記、語言力求規(guī)范、服務(wù)講求文明）、現(xiàn)場標(biāo)識（告示、標(biāo)牌）等；做到服務(wù)規(guī)范，工作嚴(yán)謹(jǐn)；管理人員100%持有行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗；應(yīng)用計算機(jī)、智能化設(shè)備等管理手段，提高管理效率；設(shè)置“服務(wù)中心”，公示服務(wù)聯(lián)系電話實行24小時服務(wù)接待?！胺?wù)中心”作息時間不受周末及節(jié)假日限制，住戶有事隨時恭候，隨到隨辦；適應(yīng)業(yè)主（租賃/運用人）需求，開展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)。公示服務(wù)項目及收費價目；為“XX小區(qū)”投保公眾責(zé)任險；實行多種形式如走訪住戶、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等剛好駕馭業(yè)主（租賃/運用人）滿足度；有效投訴處理率100%；每年進(jìn)行一次滿足度測評，并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進(jìn)；建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主（租賃/運用人）資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）；適應(yīng)業(yè)主（租賃/運用人）需求，組織、開展宣揚活動；建立健全財務(wù)管理制度，并每半年公布一次收支狀況。參照《一般住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》的一級標(biāo)準(zhǔn)制定適合本物業(yè)項目須要的各項管理制度和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并對各項服務(wù)工作制定相應(yīng)的作業(yè)措施和考核方法。二、接受產(chǎn)權(quán)單位監(jiān)督的方式1、每月收費開票前公布半年度水、電費及公攤水電費報表；2、每半年公布一次管理服務(wù)費收支狀況財務(wù)報表；3、每年進(jìn)行不少于一次的業(yè)主（租賃/運用人）看法征詢調(diào)查。4、定期向產(chǎn)權(quán)單位對接部門提交管理服務(wù)工作支配；定期向產(chǎn)權(quán)單位對接部門做工作進(jìn)展述職報告。三、信息反饋系統(tǒng)為保證物業(yè)公司與業(yè)主（租賃/運用人）之間建立良好的溝通，我司將建立多途徑的信息渠道，如：通過設(shè)立服務(wù)中心及公司24小時值班電話，開放公司網(wǎng)站，盡最大可能的與業(yè)主（租賃/運用人）住戶保持緊密聯(lián)系。其次節(jié)房屋管理一、服務(wù)內(nèi)容：房屋外觀管理：依據(jù)本物業(yè)小區(qū)的整體規(guī)劃，仔細(xì)維護(hù)小區(qū)外觀形象；建立健全房屋檢查、修理、保養(yǎng)工作制度和工作記錄；實施店鋪招牌、廣告牌的統(tǒng)一管理；限制易產(chǎn)生噪音、油煙污染的行業(yè)經(jīng)營，以保障小區(qū)周邊環(huán)境的整齊、美觀、安靜；妥當(dāng)解決小區(qū)秩序維護(hù)與公共場所對外經(jīng)營的沖突，統(tǒng)籌考慮小區(qū)文化中心、美食廣場、網(wǎng)吧的適度經(jīng)營；并加強(qiáng)對上述設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)。建立完善的裝飾、裝修管理規(guī)定，加強(qiáng)裝修的監(jiān)督管理，制定詳盡的裝修申請、審批、驗收程序，以削減人為因素對房屋結(jié)構(gòu)、外觀的損害；建立制止違章建筑搭建的應(yīng)急處理方案，妥當(dāng)處理個別利益對公眾利益損害的問題。二、服務(wù)措施（一）房屋修繕管理在接管“XX小區(qū)”時，將組織相關(guān)人員對樓宇外墻、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行具體地查勘、鑒定，建立房屋權(quán)屬清冊。駕馭房屋設(shè)施狀況，確定樓宇簡單發(fā)生問題的重點部位，并定期檢查房屋共用部位的運用狀況。發(fā)覺問題，屬小修范圍的，剛好組織修復(fù)；屬大、中修范圍的，剛好編制修理支配和住房專項修理資金運用支配，向產(chǎn)權(quán)單位對接部門提出報告與建議，依據(jù)產(chǎn)權(quán)單位的確定，組織進(jìn)行修理。合理支配年度修繕費用，審核修繕方案和工程預(yù)決算，與施工單位簽訂施工合同，監(jiān)督施工單位按規(guī)定要求施工，確保施工質(zhì)量，組織竣工驗收。（二）房屋建筑公共部位日常管理在小區(qū)主出入口設(shè)有樓宇總平面示意圖，各主要通道設(shè)有指引路標(biāo)；各樓層及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)記。通過加強(qiáng)日常的巡查監(jiān)管，制止在外墻及公共空間亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛的行為；制止違反規(guī)劃私搭亂建及擅自變更房屋用途的行為。每日巡查2次各層門戶、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，并做好巡查記錄，發(fā)覺問題剛好修理養(yǎng)護(hù)。（三）房屋建筑公共部位日常養(yǎng)護(hù) 1．剛好修補(bǔ)房屋建筑公共部位的漏水和破損；2．樓內(nèi)墻面涂料定期粉刷；3．每月對樓宇主體及管道、溝渠進(jìn)行檢查，發(fā)覺問題剛好修復(fù)。（四）裝修管理依據(jù)裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主（租賃/運用人）公約要求，建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（租賃/運用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和留意事項，辦理裝修申請手續(xù)，與業(yè)主（租賃/運用人）及裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議。每日巡查2次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)覺影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)秩序維護(hù)及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象以及違反〈裝修管理規(guī)定〉的，剛好勸阻，必要時報告有關(guān)主管部門；制止任何私改亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的行為，對各單元裝修工程進(jìn)行驗收。三、制止違章建筑的應(yīng)急預(yù)案：當(dāng)發(fā)覺小區(qū)業(yè)主（租賃/運用人）或物業(yè)運用人違反相關(guān)規(guī)定，有占用小區(qū)公共通道、搭建違章建筑物、破壞房屋結(jié)構(gòu)、變更樓宇外觀的行為，管理人員應(yīng)剛好到達(dá)現(xiàn)場，首先應(yīng)制止現(xiàn)場施工人員的作業(yè)，以削減違章行為的進(jìn)一步擴(kuò)大，實行的措施包括：勸阻、發(fā)整改函、沒收工具、強(qiáng)制性停水、停電等。管理工作人員應(yīng)剛好與責(zé)任人（業(yè)主（租賃/運用人）、物業(yè)運用人或施工負(fù)責(zé)人）聯(lián)系，向責(zé)任人告知停止其施工的緣由，并向責(zé)任人講解政府的相關(guān)規(guī)定，講明維護(hù)公眾利益的要點，盡量勸告其終止違章行為。在勸告無效的狀況下，應(yīng)剛好向城管部門匯報所發(fā)生的違章狀況，由政府部門出面處理。四、房屋建筑公共部位維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理標(biāo)準(zhǔn)1．樓層、房號有標(biāo)記明顯，一層通道內(nèi)設(shè)立消防指示平面圖和路標(biāo)，無標(biāo)記破損、漏裝現(xiàn)象；2．小區(qū)內(nèi)共用部位的地面、樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損；墻體整齊，無亂張貼；門窗、燈具、開關(guān)等功能良好；無堆放廢料、雜物及違章占用等現(xiàn)象；3．房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整齊；涂料墻面，無脫落、無污漬；4．外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；5．室外廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序；保持整齊統(tǒng)一美觀，無秩序維護(hù)隱患或破損；6．無私搭亂建及擅自變更房屋用途的現(xiàn)象；7．房屋裝飾裝修符合規(guī)定，無私改亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)秩序維護(hù)或損害公共利益的現(xiàn)象；8．實施房屋巡查制度，每日巡查2次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并剛好修理養(yǎng)護(hù)；9．空置房每月巡察1次，做好巡查記錄，發(fā)覺門窗損壞、鎖被撬、異味等異樣狀況剛好通知產(chǎn)權(quán)單位，并實行必要的緊急處理措施。第三節(jié)公共部位設(shè)備、設(shè)施管理一、服務(wù)內(nèi)容：建立設(shè)施設(shè)備管理制度；建立或完善共用設(shè)施設(shè)備臺帳；保證設(shè)施設(shè)備的日常運行；對各種設(shè)施設(shè)備進(jìn)行修理保養(yǎng)；接受住戶請修。二、服務(wù)措施：（一）建立健全設(shè)備管理制度1．制定各項符合樓宇設(shè)備運行要求的值班、交接班制度、設(shè)備操作人員的崗位責(zé)任制、設(shè)備三級修理保養(yǎng)制度2．建立共用設(shè)施設(shè)備臺帳及技術(shù)資料檔案。3．導(dǎo)入我司完善的設(shè)備設(shè)施運行、修理、操作模式，建立完整的設(shè)備設(shè)施運行、修理記錄表單體系；4．采納日常保養(yǎng)、定期維護(hù)與大中修（改造）支配相結(jié)合、自己維保與委外專業(yè)維保相結(jié)合的修理保養(yǎng)體制，配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。5．簡單危及人身秩序維護(hù)的設(shè)施設(shè)備有明顯的警示標(biāo)記和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障均制訂相關(guān)的應(yīng)急處理預(yù)案。（二）設(shè)備設(shè)施運行管理推行“設(shè)備定號、管理定人、保管定組”的三定管理原則。對各種設(shè)備進(jìn)行實時監(jiān)控管理；在日常的操作中，定時將各種設(shè)備運行狀況記錄在案；作到管理期間運行記錄完整、齊全。保持各種設(shè)備房整齊、有序；定時開關(guān)樓宇公共部位照明系統(tǒng)；保證正常供電、供水。（三）設(shè)備設(shè)施修理保養(yǎng)1．定期對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡查，屬于小修的剛好修復(fù)，屬于大、中修或更新改造的剛好編制修理支配，報告產(chǎn)權(quán)單位對接部門審定；2．定期對設(shè)備檢查、清潔、潤滑；并記錄在案；3．定期對電梯、管線、消防、智能化系統(tǒng)等設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡察，發(fā)覺問題，剛好解決；4．實行24小時報修值班制度；5．托付有資質(zhì)的電梯公司對電梯進(jìn)行定期專業(yè)性保養(yǎng)，每次檢修保養(yǎng)完成進(jìn)行驗收確認(rèn)；三、設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)（一）設(shè)備綜合管理1．設(shè)施設(shè)備運行正常，管理期間無重大設(shè)備事故發(fā)生；2．水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備運行修理人員操作技能嫻熟；嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；3．工程運行人員實行24小時值班制度；機(jī)房出入及鑰匙管理有嚴(yán)格規(guī)定；4．共用設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、修理、保養(yǎng)等記錄齊全，字跡工整；5．設(shè)備房保持整齊、通風(fēng)，無雜物、灰塵；無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象；機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求；6．設(shè)備不發(fā)熱、不滴水、不漏油、不漏氣、不生銹、無異響；7．設(shè)施設(shè)備標(biāo)記齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確。（二）供電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)高壓設(shè)備按期年檢；妥當(dāng)保管操作用具，高壓操作用具完好并定期送檢；嚴(yán)格執(zhí)行臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施；限電、停電有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定時間提前通知住戶。（三）弱電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時間定期檢測維護(hù)，剛好解除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作；監(jiān)控系統(tǒng)、消控系統(tǒng)、小高層防盜門禁系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。（四）消防設(shè)施保養(yǎng)設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。（五）電梯維護(hù)保養(yǎng)電梯24小時正常運行。秩序維護(hù)設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明、乘梯指南及附屬設(shè)施完好，轎廂、井道、機(jī)房保持整齊；電梯秩序維護(hù)許可證、年檢報告、修理保養(yǎng)合同完備；托付專業(yè)的維保單位按合同嚴(yán)格執(zhí)行修理保養(yǎng)，保養(yǎng)周期符合規(guī)定，修理保養(yǎng)記錄完備；維護(hù)保養(yǎng)前告知業(yè)主（租賃/運用人），并盡可能削減對業(yè)主（租賃/運用人）正常工作、生活的影響；修理、操作人員持證上崗，每日巡查記錄電梯運行狀況，建檔備案；轎廂內(nèi)警鈴、風(fēng)扇、三方通話保持正常工作狀態(tài)；信號燈齊全，運行平穩(wěn)、無振動，到站定位準(zhǔn)，層門開閉敏捷；自動性能良好。電梯運行出現(xiàn)故障時，修理人員在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理；運行出現(xiàn)險情時,有解除險情的應(yīng)急處理措施。（六）給排水系統(tǒng)修理保養(yǎng)建立供水、用水管理制度，主動幫助住戶支協(xié)作理的用水和節(jié)水支配；定期巡查，設(shè)備、管道工作正常，標(biāo)識清晰正確，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；按維保支配定期對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒；二次供水登記證及衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康/合格證齊全；高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，泵房、水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染；水池、水箱四周無污染隱患；限水、停水按規(guī)定時間提前通知業(yè)主（租賃/運用人）/用戶；排水系統(tǒng)通暢，公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查狀況剛好清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)覺異樣剛好清掏；汛期道路無積水，地下室、車庫及設(shè)備房無積水、浸泡事務(wù)發(fā)生；遇有事故，修理人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象；制定事故應(yīng)急處理方案并嚴(yán)格執(zhí)行。（七）通風(fēng)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)每天巡查一次，每半年保養(yǎng)一次；機(jī)身保持清潔，油漆無脫落，運轉(zhuǎn)無異樣聲響；各開關(guān)處于“自動”狀態(tài)。（八）照明設(shè)施樓道燈等每周巡查一次，隨壞隨修；每季保養(yǎng)一次；（九）監(jiān)控系統(tǒng)每天巡查兩次；每月保養(yǎng)一次，出現(xiàn)故障隨時修復(fù)；各探頭焦距適度、無灰塵、無異樣，顯示清晰，防塵罩密封良好。（十）業(yè)主（租賃/運用人）請修請修項目15分鐘內(nèi)響應(yīng)；剛好率達(dá)99%以上，合格率達(dá)100%以上；急修項目6小時內(nèi)解決；小修項目24小時內(nèi)解決；預(yù)約報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；回訪率90%以上。（十一）防避雷系統(tǒng)每周巡查一次；每季進(jìn)行一次保養(yǎng)；每年進(jìn)行一次接地電阻測試，系統(tǒng)完好率100%。第四節(jié)環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)一、服務(wù)內(nèi)容：1.負(fù)責(zé)小區(qū)共用場所、綠地、主次干道、房屋共用部位的保潔；2.負(fù)責(zé)垃圾的處理、收集、清運，做到日產(chǎn)日清；3.確保雨、污水管道的通暢，定期清掏化糞池；4.加強(qiáng)二次供水設(shè)施設(shè)備的管理，保證水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)；5.定期對鼠、蟑、蚊蠅、螞蟻進(jìn)行消殺以及其它蟲害的預(yù)防；二、服務(wù)措施：“XX小區(qū)”為下沙出口加工區(qū)企業(yè)政府指定廉租型小區(qū)之一，住戶須要安靜、清潔、舒適的居住環(huán)境。為保證日常公共區(qū)域的保潔工作不影響正常的生活秩序，我司將采納“零干擾”保潔服務(wù)措施，在每天住戶上下班之前進(jìn)行主要通道的門面保潔，人流量少時進(jìn)行各部位精細(xì)保潔作業(yè)的方式。1．作業(yè)管理措施：制訂具體的保潔工作支配，其中包括：保潔部位、工作頻率、保潔方式等；實行定人分區(qū)清潔負(fù)責(zé)制；每天有專人對保潔作業(yè)質(zhì)量進(jìn)行檢查、督導(dǎo)。2．制訂具體的日常保潔工作時間流程：1）上午：7：00-8：00下午：13：30-16：00外圍公共場所、主次干道、綠地、樓梯通道及門、電梯轎廂的清潔、拖洗；2）上午：8：00-8：30下午：2：30-3：00收集垃圾，清洗垃圾桶；3）上午：8：30-11：00下午：3：00-4：30各樓層電梯間、通道、樓梯間地面、墻壁的整體清掃、拖擦；公共部位門窗、信報箱及電梯轎廂保潔保養(yǎng)；3．保潔作業(yè)內(nèi)容在園區(qū)庭院合理設(shè)置果皮箱，并進(jìn)行垃圾分類收集；作到日產(chǎn)日清。垃圾每天清運兩次，垃圾桶每天清洗一次，并保持清潔、無異味。物業(yè)主管及領(lǐng)班每天對公共區(qū)域的保潔進(jìn)行不少于兩次的工作檢查，發(fā)覺不合格項當(dāng)天督促進(jìn)行整改，并復(fù)查整改結(jié)果，直到達(dá)標(biāo)為止。加強(qiáng)各管道的疏通，每年疏通一次；雨水、污水井每月檢查一次，視檢查狀況剛好清掏；化糞池每月檢查一次，半年清掏一次，發(fā)覺異樣隨時清掏；剛好清除道路積水。制定二次供水管理制度，每年清洗消毒水箱、水池不少于二次。6）依據(jù)季節(jié)及有害生物的生長特性狀況制訂消殺支配，定期進(jìn)行蚊蟲、蟑螂、鼠和白蟻消殺工作；傳染病高發(fā)期每天對公共場所，電梯轎廂噴藥消毒。三、服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1.有專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔；2.工作要求達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：無雜物、垃圾、積水、污漬，目視干凈；天花板無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、污漬；玻璃門窗無灰塵、污漬、水漬、手印，玻璃透亮；墻面、扶手、消防栓管、電表箱、信報箱無積灰、亂張貼；人行、車行通道干凈，無污跡；樓梯臺階面干凈，無雜物、污漬；公共部位無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現(xiàn)象；管線無污跡、無積灰，油漆無脫落、無銹跡；燈具、燈座、燈蓋、燈罩、無積灰；管道標(biāo)識、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；垃圾、果皮桶無滿溢現(xiàn)象，桶內(nèi)外無污漬。3.水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫要求；達(dá)到二次供水合格單位標(biāo)準(zhǔn)。4.雨、污水管道無堵塞；雨、污水井底部無沉淀物，內(nèi)壁無粘著物；井蓋無污跡；化糞池?zé)o積物浮于面上，出入口通暢；5.電梯轎廂四壁干凈無明顯灰塵、手印、污跡，無亂張貼；6.燈具、天花板無明顯灰塵；地面干凈、無污跡。門軌無灰塵、砂土；7.店鋪管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象；8.無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜的現(xiàn)象；9.房屋外墻無污染（限定2.5米可觸摸處）；10.地面、墻面石材清潔保養(yǎng)達(dá)到光滑光明，無明顯劃痕，無污跡，無粘附物，無灰塵。小區(qū)內(nèi)目視無蒼蠅滋生地；無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1%；四、臺風(fēng)、暴雨期間保潔應(yīng)急方案：1．依臺風(fēng)、暴雨預(yù)報，遵照政府部門及公司布置做好預(yù)防措施及打算。2．剛好清理小區(qū)內(nèi)各類雜物及垃圾；3．檢查清理屋頂、地面雨水溝、管、渠。清除全部可能造成管道堵塞的東西；臺風(fēng)、暴雨期間巡察小區(qū)各主要管道的排水狀況，發(fā)覺堵塞剛好疏通；5.臺風(fēng)、暴雨過后剛好清理各部位的垃圾、雜物。第五節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)和管理一、服務(wù)內(nèi)容：1.加強(qiáng)綠化日常管理，包括水分管理、施肥、修剪、病蟲害防治、除草等；2.對老化、死亡、非人為損壞植物剛好補(bǔ)種或更換；3.負(fù)責(zé)小區(qū)園林小品的養(yǎng)護(hù)；二、綠化日常養(yǎng)護(hù)制定小區(qū)綠化管理制度，合理配置綠化作業(yè)人員，實行崗位責(zé)任制；依據(jù)季節(jié)變更制訂每月的綠化管養(yǎng)支配；利用現(xiàn)有條件進(jìn)行植物種植綠化，布置草樹木品種和數(shù)量；在保證現(xiàn)有綠化水平的檔次上，合理選種和配置；在適當(dāng)?shù)牡胤焦嬷参锩Q、產(chǎn)地、種植季節(jié)、生長特征和管理方法等；依據(jù)季節(jié)的變更，適時擺放盆花，美化環(huán)境；定期對植物進(jìn)行培土、施肥、除草、修枝、剪葉、補(bǔ)苗、澆水，大型灌木修剪成型；對枯死的植物剛好補(bǔ)種或更換；定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害；保持綠化地清潔；維護(hù)欄桿、園路、桌椅、井蓋和牌飾等園林設(shè)施；每月月底前做好《——月綠化工作支配/操作記錄表》，交管理人員存檔；物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)主管負(fù)責(zé)對綠化工作進(jìn)行作業(yè)指導(dǎo)、日常巡查、不定期抽檢，并記錄于《綠化工作檢查表》。發(fā)覺不足之處應(yīng)剛好督促改正，組織返工，保持小區(qū)內(nèi)環(huán)境整齊。三、養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保證綠化的各項指標(biāo)達(dá)到綠化居住小區(qū)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；綠化充分，植物配置合理，作到黃土不露天；作到花草結(jié)合，常綠樹與落葉樹結(jié)合，喬木與灌木相結(jié)合，建筑小品與藝術(shù)雕塑品的配置相結(jié)合，做到植物常青，花常開；盆花擺放整齊、美觀，與周邊環(huán)境相相宜；按時予以更換；大型灌木修剪剛好，美觀；園林植物達(dá)到：健壯生長保持良好狀態(tài)。樹冠完整、美觀，修剪適當(dāng)，主側(cè)枝分布勻整，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光，樹木無釘栓、捆綁現(xiàn)象。葉子健壯：葉色正常，葉大而肥厚、在正常的條件下不黃葉，不焦葉、不卷葉、不落葉，葉上無蟲卵、蟲網(wǎng)、灰塵；枝干健壯：無明顯枯枝、死杈、枝條粗大；草坪覆蓋率應(yīng)基本達(dá)到100％；草坪雜草限制在10％以內(nèi)；生長茂密；每年修剪2次以上；無病蟲害。草地純度達(dá)90%。保持綠化地清潔，草坪和灌木林內(nèi)不留物、不積水、不死苗、不被偷竊，保持花草樹木良好生長。行道樹和綠地內(nèi)無死樹，樹木修剪合理，樹形美觀，妥當(dāng)解決樹木與電線、建筑物、交通等之間的相互影響。欄桿、園路、桌椅、井蓋和牌飾等園林設(shè)施完整，做到剛好維護(hù)和油飾。綠地、草坪內(nèi)無堆物堆料、搭棚或侵占現(xiàn)象，無人為損壞；行道樹樹干上無刻畫的現(xiàn)象，樹下距樹干2米范圍內(nèi)無堆物堆料、搭棚設(shè)攤、圈欄等影響樹木養(yǎng)護(hù)管理和生長的現(xiàn)象；綠地不變更運用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；綠化垃圾(如：樹枝、樹葉、草沫等)重點地區(qū)路段做到隨產(chǎn)隨清，其它地區(qū)和路段做到日產(chǎn)日清；植物公告牌設(shè)置合理，字跡清晰，無損壞；16.《綠化工作支配/操作記錄表》記錄完整，齊全。四、綠化防臺風(fēng)應(yīng)急預(yù)案：1.依臺風(fēng)、暴雨預(yù)報，遵照政府部門及公司布置做好預(yù)防措施及打算。2.巡查小區(qū)各類植物，對樹冠較大的植物進(jìn)行必要地修剪；必要時對高大性植物進(jìn)行加固、培土；3.清除枯枝、雜物；4.檢查清理綠地排水溝渠；5.臺風(fēng)、暴雨后剛好清理被損壞的殘枝、落葉，扶正傾斜的樹木；第六節(jié)治安防范一、服務(wù)內(nèi)容：1．實行24小時值班及定時巡邏秩序維護(hù)作業(yè)；2.對出入小區(qū)的外來人員實行詢查、登記管理；3.對搬出小區(qū)的物品實行嚴(yán)格限制；4.發(fā)生緊急事務(wù)，剛好到達(dá)現(xiàn)場實施救助；二、服務(wù)措施1.門衛(wèi)值勤秩序維護(hù)管理將是本項目的管理重點，我們堅持“人防、技防”相結(jié)合的原則，在小區(qū)東面設(shè)1個主出入口，北側(cè)設(shè)次出入口（自由港工地：遇緊急狀況時開通），對小區(qū)實行“全封閉式管理”；小區(qū)出入口24小時均設(shè)有秩序維護(hù)員執(zhí)勤，親密留意責(zé)任區(qū)域的進(jìn)出人員，杜絕外來閑雜人員進(jìn)入樓宇。秩序維護(hù)員執(zhí)勤實行立崗值勤，主動于業(yè)主/住戶打招呼、問好。每天重點時間（7：00-9：00、11：00-13：00、17：00-19：00）主要出入口實行雙崗值勤，其他時間加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)外的巡邏檢查。對外來訪問人員的管理，采納不同時段、不同方式的限制方法，以避開可疑人員混入小區(qū)。上下班高峰時段親密留意進(jìn)入小區(qū)的人員，對形跡可疑的主動上前詢問；非高峰時段，來訪人員需經(jīng)內(nèi)部對講等形式得到相關(guān)住戶的許可后方予放行，并實行被訪人員確認(rèn)回單的管理措施。經(jīng)確認(rèn)可以進(jìn)入的人員，均需在《來訪人員登記表》上登記后方可放行。對裝修、家政人員實行臨時出入證管理。對搬出樓宇的物品進(jìn)行嚴(yán)格限制，查驗《物品放行單》或業(yè)主（租賃/運用人）親筆簽發(fā)的物品放行清單無誤后放行，并記錄于《物品出入登記表》。2.巡邏檢查針對“XX小區(qū)”居住人員多、流淌性大，小區(qū)周界圍墻低，易發(fā)生外源性偷盜案件的狀況，我司將合理設(shè)定秩序維護(hù)員的巡更路途剛好間（每2小時來回巡查一次）；仔細(xì)檢查、嚴(yán)密巡察。設(shè)備房、消防樓梯間等重點區(qū)域?qū)嵭忻啃r一次的重點巡查，進(jìn)一步加強(qiáng)樓宇及周邊的秩序維護(hù)管理；巡查中發(fā)覺有住戶門未鎖或門有撬動的痕跡時，留守一人把守愛護(hù)現(xiàn)場，同時與業(yè)主（租賃/運用人）聯(lián)系到場查看，以確認(rèn)是否有被盜的事務(wù)發(fā)生；巡查中還將檢查樓宇治安狀況及防火、防盜設(shè)施、大門鎖具及周邊區(qū)域、設(shè)施等狀況，對形跡可疑的人進(jìn)行盤查，必要時檢查其所帶物品；制止本管理區(qū)域范圍內(nèi)的打架斗毆等違章事務(wù)。檢查狀況記錄于《巡邏記錄表》。巡邏人員要求規(guī)范著裝，對講機(jī)、警械佩戴齊全，如遇治安案件高發(fā)期，將部分調(diào)整為便衣巡邏。3．消防、閉路電視監(jiān)控管理實行24小時值班，親密視察各系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)狀態(tài)；發(fā)覺狀況，剛好通知相關(guān)人員到達(dá)現(xiàn)場處理事務(wù)。電視監(jiān)控錄像保留時間為1個月，遇特別狀況予以長期保存。工程修理人員負(fù)責(zé)對樓宇自控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)控維護(hù)。發(fā)覺故障剛好處理；保障各系統(tǒng)始終處于正常運行狀態(tài)。4.突發(fā)事務(wù)處理當(dāng)發(fā)生管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、水浸、突然停電等各類突發(fā)事務(wù)時，依照《突發(fā)事務(wù)處理預(yù)案》，充分利用小區(qū)消（監(jiān)）控室的作用，結(jié)合社區(qū)居委會警務(wù)室110聯(lián)動管理模式，快速、堅決進(jìn)行處理，主動參與救援和搶險,愛護(hù)業(yè)主（租賃/運用人）/用戶的人身及財產(chǎn)秩序維護(hù)。突發(fā)事務(wù)發(fā)生后，應(yīng)記錄在《突發(fā)事務(wù)記錄表》上。三、治安突發(fā)事務(wù)的應(yīng)急救助預(yù)案：（一）、匪警應(yīng)急處理預(yù)案：秩序維護(hù)人員在執(zhí)勤中遇有（或接報）公開運用暴力或其他手段侵害公共財產(chǎn)及業(yè)主（租賃/運用人）人身財產(chǎn)秩序維護(hù)的犯罪行為時，要切實履行秩序維護(hù)人員職責(zé)，制止犯罪行為。當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時，應(yīng)馬上通過通訊設(shè)備呼叫求援，并設(shè)法制服犯罪嫌疑人，同時通知管理中心封鎖出事地點出口。收到求援信號的秩序維護(hù)人員，要馬上趕到現(xiàn)場。若犯罪嫌疑人逃跑，一時又追捕不上，應(yīng)看清人數(shù)、衣著、相貌特征及所用交通工具等，并剛好報告主管，重大案件要馬上撥“110”報警。做好案發(fā)覺場的愛護(hù)工作，無關(guān)人員不得擅自進(jìn)入現(xiàn)場、移動任何東西。記錄受害人所供應(yīng)的狀況，包括被搶（盜）物品及有關(guān)線索、懷疑對象等。對犯罪嫌疑人遺留下的各種物品、作案工具等，應(yīng)用鉗子或其他工具提取，然后放進(jìn)塑料袋內(nèi)妥當(dāng)保存交公安機(jī)關(guān)處理,切不行將秩序維護(hù)人員或其他人員的指紋等痕跡留在物品上。現(xiàn)場如有人員受傷，要馬上設(shè)法送醫(yī)搶救。（二）酗酒滋事處理預(yù)案1．酗酒者（或神經(jīng)失常人）酒后滋事，應(yīng)分狀況予以對待；如有嘔吐物，請保潔員（保潔員不在時應(yīng)親自）清掃，不得索取費用。2．對狂暴、攻擊型的應(yīng)有效制止，并留至通道處，但須留意不得傷及人員，提防其自殘。3．設(shè)法通知其家人、所在單位或干脆護(hù)送至所在單元。4．疏散圍觀閑雜人等，避開堵塞通道。5．損壞物品的應(yīng)保留現(xiàn)場，并請其家人或所在單位確認(rèn)，污染環(huán)境的，通知保潔員馬上掃。6．對非攻擊型的應(yīng)誘導(dǎo)或扶送其盡快回到所在單元。7．愛護(hù)其隨身攜帶物品，以免丟失并提示其親友、同仁清點。（三）傷、病意外處理預(yù)案1．小區(qū)內(nèi)有業(yè)主（租賃/運用人）、住戶傷病求救必需馬上支配人員幫助處理，必要時報告上級。2．馬上幫助報“120”3．傷、病者有休克現(xiàn)象，應(yīng)將他平放在空氣流通的地方，不要讓人群圍觀，以免阻礙空氣流通。4．如沒有受過訓(xùn)練，不行擅自搶救，而應(yīng)耐性等待救援車到達(dá)。5．設(shè)法通知傷/病者家屬。（四）閑雜人等滋擾處理預(yù)案1．發(fā)覺閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，應(yīng)盡可能地調(diào)用監(jiān)控電視鏡頭予以監(jiān)控或錄相。2．保衛(wèi)人員應(yīng)上前禮貌地詢問，如是探訪小區(qū)內(nèi)業(yè)主（租賃/運用人）的，應(yīng)予指引。3．發(fā)覺不良舉動的，應(yīng)予以制止、勸離，必要時向“110”四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1．交接班制度完善，有工作及交接班記錄；交接班必需在正點上班前十五分鐘完成；2．崗位設(shè)置合理有序，將各主要通道全部納入保衛(wèi)視線；3．重點部位、重點時間以及特別狀況加強(qiáng)巡邏，能剛好發(fā)覺和消退不秩序維護(hù)因素；4．值勤服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：（1）儀容儀表：身著公司制服上崗、規(guī)范整齊、工具佩戴規(guī)范；（2）文明值勤：訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，仔細(xì)負(fù)責(zé)；——主動向住戶問好或行注目禮，保持善意的微笑；——如有行動不便的業(yè)主（租賃/運用人）應(yīng)主動攙扶；——保持四周環(huán)境美觀；——拒絕推銷人員進(jìn)入樓幢單元；——對外來人員禮貌的要求對方出示證件，非本樓宇的人員在驗證并登記后予以放行；登記時間在一分鐘內(nèi)完成；如來人不能出示證件時，禮貌的要求對方同所訪單元的聯(lián)系，經(jīng)證明并確認(rèn)后，方可放行；當(dāng)來人無法說出要訪的業(yè)主（租賃/運用人）姓名或單元號時，當(dāng)值人員禮貌的謝絕其進(jìn)入；5．結(jié)合小區(qū)特點，制定有效的秩序維護(hù)防范措施，重點部位配有秩序維護(hù)監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時監(jiān)控；對貨物(產(chǎn)品、設(shè)備)出門實行嚴(yán)格的登記制度；6．成立緊急事務(wù)救援組織，始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；發(fā)生緊急事務(wù)五分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場；第七節(jié)消防管理一、服務(wù)內(nèi)容1．實行24小時消防監(jiān)控值班；2.建立義務(wù)消防組織，定期進(jìn)行消防演練；3.定期對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、登記測試，保證設(shè)施設(shè)備完好無損，可隨時啟用；4.保證樓宇、小區(qū)干道消防通道的暢通；5.向業(yè)主（租賃/運用人）、住戶宣揚消防平安學(xué)問；6.發(fā)生各種突發(fā)事務(wù)，剛好予以救助。二、服務(wù)措施1.執(zhí)行《中華人民共和國消防法》和其他有關(guān)消防法規(guī)，實行全方位的消防管理，制定行之有效的消防秩序維護(hù)管理制度；2.消防報警實行24小時監(jiān)控管理；3.定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，同時發(fā)動業(yè)主（租賃/運用人）參與消防秩序維護(hù)演練，提高全社區(qū)居委會的消防平安意識。4.健全消防組織（如組建小區(qū)義務(wù)消防員），建立消防責(zé)任制，與各業(yè)主（租賃/運用人）簽訂《消防平安責(zé)任書》；5.加強(qiáng)消防教化宣揚工作，利用小區(qū)宣揚欄內(nèi)或新增LED顯示屏不定期地傳播消防法規(guī)，防火學(xué)問，并定期邀請市、區(qū)消防隊前來舉辦消防學(xué)問講座，重點加強(qiáng)服務(wù)人員的消防實戰(zhàn)演練，嫻熟駕馭防火、滅火學(xué)問和消防器材的運用方法，提高自防自救的實力。6.對各層消防箱、滅火器每月檢查一次，剛好更換、修復(fù)不符合規(guī)范要求的滅火設(shè)施。業(yè)主（租賃/運用人）裝修時，與施工單位簽訂《消防平安責(zé)任書》并要求其配置滅火器，并有巡邏的秩序維護(hù)員監(jiān)管。三、各種突發(fā)事務(wù)處理預(yù)案（一）火災(zāi)處理預(yù)案當(dāng)消防報警主機(jī)發(fā)出火警信號時，應(yīng)馬上通知秩序維護(hù)巡察員到現(xiàn)場確認(rèn)。一旦火警被確認(rèn)后，監(jiān)控中心當(dāng)班人員應(yīng)快速撥通“119”火警電話，講明火災(zāi)地點、著火樓層、燃燒物質(zhì)、聯(lián)系電話等狀況，做好火警過程記錄。并指派專人到交通路口引導(dǎo)消防救援車輛、消防人員到現(xiàn)場撲救火災(zāi)。監(jiān)控中心通知配電室值班人員關(guān)閉相應(yīng)樓層總電源。服務(wù)中心主管接到監(jiān)控中心的報告后，應(yīng)成立臨時滅火指揮部，制定滅火方案?？焖俳M織保衛(wèi)人員、義務(wù)消防員、廣闊員工到火災(zāi)現(xiàn)場撲救火災(zāi)。當(dāng)消防隊接管消控中心指揮作戰(zhàn)時，我方將主動協(xié)作，做好統(tǒng)一指揮的協(xié)調(diào)工作。工程人員負(fù)責(zé)愛護(hù)好電梯及其它主要設(shè)備。監(jiān)控中心通過相應(yīng)樓層的消防廣播，通知非工作人員快速撤離火災(zāi)現(xiàn)場，在主要通道處設(shè)專人引導(dǎo)疏散，讓樓內(nèi)人員盡速經(jīng)秩序維護(hù)通道疏散到秩序維護(hù)地方。監(jiān)控中心值班人員將電梯迫降至一層，消防電梯進(jìn)入消防狀態(tài)，火災(zāi)時，人員疏散時應(yīng)走消防通道，禁止乘坐電梯?；鹪闯跗饡r，應(yīng)快速用手提滅火器按操作方法將初火撲滅?；饎菝土視r，撲救人員應(yīng)穿好消防服，聽從指揮，進(jìn)行撲救。如著火點的噴淋頭還未動作時，應(yīng)馬上擊碎紅玻璃管，使其噴水滅火，啟動排煙系統(tǒng)。用消火栓滅火時，將消火栓箱打開或擊碎玻璃，拉出消防水帶，接上帶卡，打開閥門，然后擊碎報警按鈕紅色玻璃罩，對準(zhǔn)火源噴出水柱。火災(zāi)撲滅后，應(yīng)留意對現(xiàn)場全面清查，防止死火復(fù)燃。幫助市消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)查明火災(zāi)緣由。在確保人身秩序維護(hù)的前提下做好珍貴物品轉(zhuǎn)移工作?，F(xiàn)場若有人員被困，應(yīng)本著“先人員，后財產(chǎn)”的原則搶救。若室內(nèi)無人，又無鑰匙開門的狀況下，則由服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)確定是否破門進(jìn)入房間撲救，事后由服務(wù)中心負(fù)責(zé)向用戶做說明工作。（二）突發(fā)性水浸事故處理預(yù)案1.當(dāng)接到業(yè)主（租賃/運用人）或巡察人的水浸報告后,監(jiān)控中心/物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)馬上指派人員前往現(xiàn)場調(diào)查。抵達(dá)現(xiàn)場后，應(yīng)查明緣由，關(guān)閉有關(guān)水閥。若下水道堵塞，應(yīng)馬上疏通。2.如有用電設(shè)備浸水應(yīng)馬上切斷電源，以防漏電傷人。3.經(jīng)調(diào)查確認(rèn)水災(zāi)，應(yīng)馬上將電梯升至浸水樓層之上短暫停用，將止水袋堆放于電梯廳門口或需阻擋水浸入的地點。4.若業(yè)主（租賃/運用人）單元內(nèi)浸水，記錄事情發(fā)生之始末，應(yīng)盡快聯(lián)系業(yè)主（租賃/運用人）實行相應(yīng)應(yīng)急措施，并要求業(yè)主（租賃/運用人）簽字確認(rèn)。（三）電梯困人解救預(yù)案A.確定轎廂位置1．監(jiān)控中心運行人員獲悉電梯困人后，應(yīng)馬上通知專業(yè)人員，并告知受困梯號及樓層。2．如監(jiān)控中心運行人員無法確定轎廂位置，專業(yè)人員可依據(jù)樓層指示或當(dāng)心開啟層門視察，確定電梯受困樓層。3．專業(yè)人員到達(dá)該樓層后，應(yīng)先勸慰受困乘客保持鎮(zhèn)靜，并告誡乘客不行將身體依靠在轎門上。4．專業(yè)人員用層門機(jī)械鑰匙打開電梯層門察看轎廂位置。5．轎廂停于接近電梯廳門口位置，且高于或低于樓面不超過0.5米時，用人力打開電梯轎門后，幫助乘客離開轎廂。B.移動轎廂規(guī)程轎廂遠(yuǎn)離電梯廳門口位置時，應(yīng)先將轎廂移動至就近的電梯廳門口平層位置；移動轎廂的方法如下：1．專業(yè)人員利用對講或其它方式通知轎廂內(nèi)乘客保持冷靜，并說明轎廂可能移動，不行將身體任何部位探出轎廂外或倚靠在轎門上以免發(fā)生危急。轎廂門如處于半關(guān)閉或開啟狀態(tài)，應(yīng)先將其完全關(guān)閉。2．專業(yè)人員進(jìn)入機(jī)房關(guān)閉故障梯電源，把松閘扳手裝在制動電磁鐵上，將盤車手輪套在曵引機(jī)后端，一人壓下松閘扳手，一人轉(zhuǎn)動盤車手輪，使轎廂朝正確方向移動，移至最接近平層位置為止。3．專業(yè)人員用對講通知保衛(wèi)人員打開層門和轎門，救出被困乘客。4．救出被困乘客后，專業(yè)人員應(yīng)關(guān)好層門和轎門，并做好記錄。（四）停電處理預(yù)案A.供電部門檢修停電：當(dāng)值人員接到供電部門調(diào)度室的停電通知后，應(yīng)提前24小時通知業(yè)主（租賃/運用人）。B.突發(fā)性停電：如事先未接到供電部門通知而突然停電，工程值班人員應(yīng)先檢查線路，外線故障依第條款外線突然停電處理程序進(jìn)行，內(nèi)線故障依第5.6.4條款內(nèi)線故障處理程序進(jìn)行。2．局部停電的應(yīng)依.1條款處理，并馬上復(fù)原供電，不能立刻解除故障的應(yīng)向停電區(qū)域業(yè)主（租賃/運用人）（住戶）說明緣由，并組織力氣接著解除故障，直到復(fù)原供電。3．業(yè)主（租賃/運用人）單元內(nèi)跳閘或越級跳閘的應(yīng)剛好在十五分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場查明跳閘緣由，解除故障后予以復(fù)原供電，并向業(yè)主（租賃/運用人）說明緣由和用電留意事項。4．處理完畢，應(yīng)做好記錄。（五）臺風(fēng)、大暴雨應(yīng)急處理預(yù)案1．依臺風(fēng)、大暴雨預(yù)報，遵照政府部門及公司布置做好預(yù)防措施及打算。2．巡查窗戶、門窗關(guān)閉狀況；必要時玻璃窗戶用膠布貼成米字圖形。3．提示業(yè)主（租賃/運用人）、住戶事先做好預(yù)防打算。檢查各戶陽臺、窗臺處是否存在物品易于墜落的現(xiàn)象，并幫助住戶實行防護(hù)措施。4．打算止水沙包。5．檢查清理屋頂、地面雨水溝、管、渠。6．必要時事先訂購食物、應(yīng)急照明等器具用品。7．留意電臺、電視臺等媒體的氣象及交通預(yù)報。8．告誡樓內(nèi)人員勿接近易出現(xiàn)高空墜物的場所，并予明顯標(biāo)識。（六）煤氣泄漏處理預(yù)案1．首先馬上報告上級，報告“110”2．進(jìn)入現(xiàn)場要冷靜鎮(zhèn)靜，腳步放輕，嚴(yán)禁穿金屬鞋、釘鞋進(jìn)入事故現(xiàn)場。3．嚴(yán)禁在煤氣泄漏事故現(xiàn)場內(nèi)打電話、開關(guān)電氣開關(guān)、拍照片等易引爆煤氣的舉動；嚴(yán)禁有鐵錘、鐵鍬、鐵棒等撞擊的舉動。4．嚴(yán)禁在煤氣泄漏現(xiàn)場內(nèi)抽煙，點燃打火機(jī)和一切明火舉動。5．電梯勿在煤氣泄漏之樓層?？?。6．快速關(guān)上煤氣總閘并打開門、窗，讓空氣流淌，。7．搶修、搶險工作一律由煤氣公司專業(yè)人員進(jìn)行。四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.消防限制中心24小時有人值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時起用；2.每年模擬火災(zāi)操練1-2次，以熟識操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；3.消防管理人員駕馭消防設(shè)施設(shè)備的運用方法，能剛好處理各種問題；4.制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)記完好，緊急疏散通道暢通無阻，無火災(zāi)秩序維護(hù)隱患；5.組織開展消防法規(guī)及消防學(xué)問的宣揚教化，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。6.管理期間無因本公司責(zé)任造成重大刑事案件和重大火災(zāi)事故。第八節(jié)車輛管理（詳見附件一）第九節(jié)轄區(qū)文化及特色服務(wù)一、轄區(qū)文化活動建設(shè)（一）機(jī)構(gòu)設(shè)置：為豐富“XX小區(qū)”社區(qū)居委會的文化生活，物業(yè)服務(wù)中心將訂立社區(qū)居委會文化活動制度，物業(yè)服務(wù)中心人員負(fù)責(zé)供應(yīng)人力方面的支援，幫助產(chǎn)權(quán)單位、社區(qū)居委會做好小區(qū)社區(qū)居委會文化活動。（二）活動內(nèi)容：1．宣揚教化活動：物業(yè)服務(wù)中心在小區(qū)主要路口設(shè)置宣揚欄，每月至少出一期板報，向住戶宣揚國家政策、時事政治、生活常識、消防學(xué)問；并協(xié)作街道、派出所、居委會，開展各種形式的宣揚教化活動；2．消遣性活動：每年在制訂年度經(jīng)營支配時，依據(jù)社區(qū)居委會文化活動的須要，在活動經(jīng)費方面賜予充分考慮，幫助社區(qū)居委會每年舉辦不少于兩次的大型消遣性活動；3．學(xué)問性講座：依據(jù)住戶的須要，聘請專業(yè)人士開辦如：插花、生活平安常識等學(xué)問性講座。三、主動協(xié)作幫助相關(guān)單位開展各種便民服務(wù)措施：為滿足住戶不同的消費需求，物業(yè)服務(wù)中心將主動協(xié)作街道、派出所、居委會以及其他公眾服務(wù)機(jī)構(gòu)為住戶供應(yīng)多種便民服務(wù)和有償性服務(wù)。1．協(xié)作街道開展創(chuàng)建文明社區(qū)居委會活動；幫助街道搞好小區(qū)內(nèi)、外的環(huán)境衛(wèi)生，協(xié)作社區(qū)居委會做好支配生育宣揚、管理等工作；2.協(xié)作公安派出所做好社區(qū)居委會戶籍及外來人員的登記及小區(qū)治安管理等工作。3.在條件成熟的狀況下與銀行簽定托付結(jié)算業(yè)務(wù)協(xié)議，協(xié)作銀行為住戶開辦付款托付業(yè)務(wù)，每月水、電、煤氣、管理費通過銀行代扣，以便利住戶的繳費。并幫助商業(yè)、郵電部門開展多項便民服務(wù)。4.物業(yè)服務(wù)中心將為業(yè)主（租賃/運用人）住戶開辦社區(qū)居委會商務(wù)中心、家政服務(wù)中心、24小時特約有償服務(wù)，內(nèi)容包括：（1）無償服務(wù)項目：01、代訂牛奶；02、代叫出租車；03、代訂報紙、雜志等報刊；04、介紹保姆、代請家教；05、幫助街道、派出所、居委會辦理各種事務(wù)性工作。（2）有償服務(wù)項目：01、水電安裝及修理；02、排水管道安裝改造；03、下水道疏通；04、家用電器安裝、修理；05、潔具安裝及修理；06、廚房（浴室）漏水處理；07、修理鋁合金門窗；08、更換各種鎖具；09、代購生活用品；10、家庭保潔及各種清洗服務(wù)；11、室內(nèi)外綠化；12、盆花租擺服務(wù)、房屋中介服務(wù)。第十節(jié)檔案管理(一)檔案資料分類：物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)小區(qū)檔案的整理、歸檔工作；依據(jù)檔案內(nèi)容分別建立健全以下各類檔案：1.物業(yè)竣工驗收檔案：其中包括：結(jié)構(gòu)、建筑、電氣、消防、給排水等竣工圖紙、設(shè)備安裝及驗收資料；業(yè)主（租賃/運用人）資料檔案：其中包括：交房驗收資料、住戶家庭資料、居住人口變更狀況等；日常管理檔案：其中包括：裝修檔案、暫住人口檔案（由社區(qū)警務(wù)室供應(yīng)）、公共設(shè)施設(shè)備檔案、財務(wù)檔案、文化活動檔案、各種往來信函及文件、住戶看法調(diào)查表、服務(wù)回訪表、住戶投訴記錄及處理狀況、重大事務(wù)記錄、收費資料等；設(shè)備檔案：其中包括：各種設(shè)備運行記錄；設(shè)備資料等；值班記錄檔案：包括：秩序維護(hù)、中控消控、外來人員出入登記、物品出入登記、車輛出入登記等。(二)檔案保管：本著秩序維護(hù)、完整、保密、查閱便利的原則，指定專人負(fù)責(zé)管理。(三)檔案管理標(biāo)準(zhǔn)1.各類檔案資料齊全，分類成冊、管理完善、查閱便利；2.各類檔案分類設(shè)專柜保管。第十一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)收費帳務(wù)管理1.實行明碼標(biāo)價收費（其中包括：管理服務(wù)費、裝修垃圾清運費、車輛管理費、代收代繳的水電費、修理資金等）；并嚴(yán)格依據(jù)托付合同收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；2.定期向產(chǎn)權(quán)單位公布半年度水、電費及公攤水電費報表；3.定期公布管理服務(wù)費的收支狀況，自覺接受產(chǎn)權(quán)單位的監(jiān)督。第四章管理人員配備（合理性）一、物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)圖XX房產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)單位）XX房產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)單位）XX物業(yè)服務(wù)部物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)中心現(xiàn)場綜合管理隊工程現(xiàn)場綜合管理隊工程修理組客戶接待組系統(tǒng)維護(hù)工程修理工程運行財務(wù)收費 系統(tǒng)維護(hù)工程修理工程運行財務(wù)收費消監(jiān)控檔案管理保潔綠化車消監(jiān)控檔案管理保潔綠化車場管理秩序維護(hù)二、崗位分析與人員配置說明依據(jù)“XX小區(qū)”小區(qū)布局，本著“合理配置、一專多能”的原則，小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心共設(shè)置三個部門，各類崗位人員共計：35人；其中：客戶接待組：3人（含項目主任）工程修理組：2人現(xiàn)場綜合管理：30人三、各崗位配置說明：客戶接待組主任：1人，負(fù)責(zé)XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心各項事務(wù)，檢查監(jiān)督各崗位人員工作狀況以及考核；接待管理員：2人，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心各項行政性事物；其中包括：收費、檔案管理、投訴處理、業(yè)主（租賃/運用人）看法征詢、保潔作業(yè)質(zhì)量檢查等；工程修理組工程修理（含1名高配工）：2人，負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)施設(shè)備運行操作、修理保養(yǎng)等工作?，F(xiàn)場綜合管理部綜合主管：1人，負(fù)責(zé)小區(qū)安保與保潔工作的事務(wù)性管理保潔員（含領(lǐng)班）：15人，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)外各責(zé)任區(qū)域的衛(wèi)生保潔等工作。秩序維護(hù)隊長：1名，負(fù)責(zé)秩序維護(hù)隊內(nèi)部協(xié)調(diào)工作，主動開展培訓(xùn)及考核，定期上報工作支配完成狀況，處理小區(qū)突發(fā)或物業(yè)主管交辦的其他任務(wù)；秩序維護(hù)領(lǐng)班：2人，負(fù)責(zé)班組崗位支配，主抓班內(nèi)事務(wù)，處理上級交辦的其他任務(wù)；秩序維護(hù)員：12人，負(fù)責(zé)小區(qū)秩序維護(hù)等日常工作；崗位細(xì)則：東側(cè)出入口門崗：實行三班24小時不間斷值勤；早、中班重要時段設(shè)門崗2人，其他時間加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)外的巡察，夜班設(shè)1人；主要負(fù)責(zé)出入口人員、車輛、物品進(jìn)出的管理。路面停車車管員：實行二班16小時值勤，每班1人；負(fù)責(zé)車輛進(jìn)出、行駛、停放的管理。巡邏崗：實行三班24小時不間斷值勤；早、中班各常設(shè)1人，小區(qū)人流量少時，門崗調(diào)整增加1人加強(qiáng)巡邏，夜班2人負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)外各樓層的巡邏檢查以及發(fā)生意外事務(wù)時的現(xiàn)場處理工作；消防、監(jiān)控值班員：每實行三班24小時不間斷值勤，每班設(shè)1人；負(fù)責(zé)消防報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)的值班；發(fā)覺異樣通報各相關(guān)崗位人員到場處理事務(wù)。第五章物資裝備支配（資產(chǎn)折舊）我司承接本物業(yè)項目后將配備以下物資裝備：項目序號名稱數(shù)量單價合計年攤銷額備注行1打印機(jī)1臺2,2002,200418固定資產(chǎn)公4電腦3臺4,00012,0002,280用5檔案、資料柜3個10,00010,0001,900品6空調(diào)1臺2,0006,0001,1407各類標(biāo)識牌整體20,00020,0003,8008公告提示欄整體20,00020,0003,8009客戶服務(wù)接待桌整體2,0002,00038010更衣柜（亞光六門更衣柜）40套70028,0009,333遞延資產(chǎn)11電話2臺20040076固定資產(chǎn)12辦公桌椅4套5002,00038013飲水機(jī)1臺20020038安1對講機(jī)9臺1,0009,0001,710遞延資產(chǎn)保2應(yīng)急燈5只5025083固定資產(chǎn)裝3雨具10套1001,000333備4橡膠警棍5根2525083設(shè)175型室內(nèi)疏通機(jī)1臺2,0002,000380固定資產(chǎn)裝3潛水泵1臺2,2002,200418備41.5米1部16516555遞延資產(chǎn)53米1部1653301107萬用表2部125250838電流表3塊1003001009搖表1部300300100保1吸塵器2臺2,2004,400836固定資產(chǎn)潔2吸水機(jī)1臺5,6005,6001,064工4翻斗車2輛5505501846洗地機(jī)1臺5,0005,0009507雨具10套50500167合計132,89529,821注：（1）固定資產(chǎn)按5年折舊，殘值為5％；遞延資產(chǎn)攤銷按3年計。第六章經(jīng)費收支預(yù)算（物業(yè)服務(wù)費調(diào)整）一、2012年度管理費支出預(yù)算：序號項目人數(shù)計算式年/元(含年終獎金）備注（12個月工資）(一）員工支出1主任15000元×14個月70,000.0078,000.002綜合主管13500元×13個月52,000.0048,000.003客服12100元×13個月27,300.0036,000.004工程修理員22500元×13個月×2人65,000.0084,000.005秩序維護(hù)隊長12500元×13個月32,500.0033,600.006秩序維護(hù)領(lǐng)班22300元×13個月×2人59,800.0062,400.007秩序維護(hù)員122200元×13個月×12人343,200.00331,200.008保潔領(lǐng)班11800元×13個月×1人23,400.0024,000.009保潔員141700元×13個月×14人309,400.00285,600.00總?cè)藬?shù)35人員工資小計982,600.00982,800.00(二)社保、福利1社保33人×440元×12個月174,240.00主任、綜合主管共2人×34.6%43,596.002節(jié)假日加班35人×（1310元/月.人÷21.75天×3倍）×11天÷323,188.513福利主任1人×2000元/人/年2,000.00綜合主管共1人1000元/人/年1,000.00基層人員33人×500元/人/年16,500.004高溫200元/月×4個月×35人28,000.005制服主任、綜合主管1000元/人/2年×2人1,000.00客服800元/人/2年×1人400.00秩序維護(hù)員500元/人/2年×15人3,750.00工程400元/人/2年×2人400.00保潔300元/人/2年×15人2,250.006餐費200元/人/月×5人12,000.00小計308,324.51（三）保潔、綠化費用1綠化養(yǎng)護(hù)按2元/年.平方米50,000.002生活水箱清洗500元/次*2次/年1,000.003化糞池清理500元/車*4車/年2,000.004生活垃圾清運a、住戶：1454戶*50元/戶.年，b、商鋪及辦公樓：25元/桶*2桶/天*365天87,700.005日常保潔耗材500元/月*12個月6,000.00小計146,700.00（四）辦公費用1通訊費（按1200元/部/年*1部電話計算）1,200.002網(wǎng)絡(luò)費每年3辦公用品元/年1,200.004固定資產(chǎn)更新5資產(chǎn)折舊費固定資產(chǎn)按5年折舊，殘值為5％；遞延資產(chǎn)攤銷按3年計5,000.006其它活動經(jīng)費0.00小計7,400.00（五）設(shè)施設(shè)備維護(hù)費1電梯年檢費7部×800元/（部·年）5,600.002電梯維保費7部×5000元/（部·年）35,000.00外包發(fā)生的電梯保養(yǎng)費、電梯易耗材料更換費、電梯保養(yǎng)耗材費3滅火器的灌裝1000只*40元/只5,000.004消防系統(tǒng)年檢費由產(chǎn)權(quán)人支付5消監(jiān)控培訓(xùn)費800元×2本0.006消防系統(tǒng)維護(hù)綜合估算1,000.007監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)綜合估算1,000.008供電系統(tǒng)維護(hù)綜合估算1,000.009排污系統(tǒng)維護(hù)綜合估算1,000.0010零星修理材料費500元/月*12個月6,000.0011生活用水系統(tǒng)維護(hù)綜合估算500.00小計56,100.00（六）其他1物業(yè)服務(wù)費按一至五項和的5%提取75,056.232稅金按一至五項加物業(yè)服務(wù)費和的5.7%提取89,842.30小計164,898.53二、物業(yè)服務(wù)費調(diào)整后優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容優(yōu)化前優(yōu)化后責(zé)任人日常管理與服務(wù)1、未公開服務(wù)電話及保修電話；公開服務(wù)電話，24小時受理業(yè)主或運用人報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成張洪東2、未剛好回復(fù)業(yè)主投訴或看法；對業(yè)主或運用人的看法或投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理；3、財務(wù)賬目未進(jìn)行公式；建立財務(wù)制度，對物業(yè)服務(wù)費和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入的收支進(jìn)財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。4、物業(yè)信息檔案不夠齊全；建立檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案5、滿足度調(diào)查不夠剛好；每年四次與小區(qū)的業(yè)主或運用人進(jìn)行滿足狀況測評，對測評結(jié)果進(jìn)行分析并剛好整改。6、秩序維護(hù)人員專業(yè)技能不高；能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確運用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟識、駕馭各類刑事、治安案件和各類災(zāi)難事故的應(yīng)急預(yù)案。7、小區(qū)進(jìn)出車輛登記不夠剛好；主出入口24小時值班看管、8小時立崗，并有具體交接班記錄和外來車輛的登記記錄。8、秩序維護(hù)人員晚間巡察不夠剛好秩序維護(hù)人員手持巡更采集器，按指定的時間和路途每二小時巡查一次，重點部位、重點區(qū)域每1小時巡邏一次。9、應(yīng)急處理預(yù)案不明晰；在監(jiān)控中心張貼火警、防臺、防汛等應(yīng)急預(yù)案，每年應(yīng)組織2-3次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。10、車輛停放管理不到位；地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路途，車輛停放有序。11、路燈破損或不亮；路燈、樓道燈完好率不低于95%。12、雨水管道堵塞；園區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月檢查一次，并視檢查狀況及進(jìn)清掏。13、鐵柵欄圍墻修理剛好性；圍墻每周一次巡查圍墻，發(fā)覺損壞馬上修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。14、應(yīng)急疏散標(biāo)示設(shè)置不夠明確對危急隱患部位設(shè)置平安防范警示標(biāo)記，并在主要通道設(shè)置平安疏散指示和事故照明設(shè)施，每半月檢查一次，保證標(biāo)記清晰完整，設(shè)施運行正常。15、消監(jiān)控系統(tǒng)不穩(wěn)定監(jiān)視系統(tǒng)不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備24小時正常運行，能清晰顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常；公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)16、綠化內(nèi)雜草較多；每年清除雜草五遍以上，雜草面積不大于10%。17、草坪補(bǔ)種不剛好；草地生長正常，斑禿黃萎低于8%。18、綠植未施肥；按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于2遍，花灌木增施追肥1遍。公共區(qū)域清潔服務(wù)19、垃圾收集點四周有異味；