貴陽市某項(xiàng)目前期策劃

前言地產(chǎn)代理最重要職責(zé)就是把握好開發(fā)商與客戶之間的互利尺度，根據(jù)不同的市場環(huán)境為開發(fā)商贏得最大的利潤；體現(xiàn)項(xiàng)目的最高價(jià)值；取得目標(biāo)客戶的最佳認(rèn)同。敝司將時(shí)刻遵循這一點(diǎn)，充分發(fā)揮專業(yè)人士的智慧，為項(xiàng)目作出最為合理、有效的策劃方案。本策劃書將圍繞市場、競爭對手及項(xiàng)目本身進(jìn)行初步撰寫,望籍此能與貴司合作，共創(chuàng)貴陽市房地產(chǎn)市場的又一明星樓盤。第一部分市場分析貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展分析2000年，貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國許多城市相比，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)形式一直較好，前幾年空置的房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀的加強(qiáng)和房改的深入不可分割，還有住房信貸投入的增加，二級市場的開放，減免部分稅費(fèi)等因素有很大關(guān)系，貴陽市場房地產(chǎn)市場價(jià)格近年來一直保持上升趨勢，尤其是中心區(qū)房價(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)逐年減少，使得市區(qū)商品房尤其是多層供應(yīng)相對減少，特別是去年，市政府規(guī)定市中心不建多層，因而市區(qū)房價(jià)上揚(yáng)在所難免。許多市民在市中區(qū)買不起住房，而又不愿住郊區(qū)，選擇點(diǎn)自然就放在城郊結(jié)合處，現(xiàn)在交通上有很大的改觀。那么，市民選擇這種地段的可能性就會更大，從這個(gè)角度上看，21世紀(jì)的筑城樓市將會出現(xiàn)新的發(fā)展勢頭。貴陽市房地產(chǎn)郊區(qū)發(fā)展成為趨勢隨著貴陽兩城區(qū)舊城改造的基本完成市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是去年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張，與此同時(shí)，國家取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費(fèi)等一系列措施出臺，極大地提高了群眾的購房積極性，住房開始成為人們最大的消費(fèi)，面對這一市場局面，許多外地開發(fā)商“搶灘貴陽”已成為共識。在目前市中心土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向兩個(gè)地區(qū)：郊區(qū)地帶：小河、花溪、金陽新區(qū)；城鄉(xiāng)結(jié)合地帶：省政府背后小關(guān)一帶、貴鋼至二戈寨沿線、二橋至貴工一帶、大營坡至茶店一帶等。這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，市郊房產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實(shí)，以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，以一種城郊結(jié)合，綠色和自然環(huán)境為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比較紅火。同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，也就是這種觀念的轉(zhuǎn)變，為城鄉(xiāng)結(jié)合地帶帶來無限商機(jī)。（三）市場供給分析到目前為止，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)還處于成長的初級階段，開發(fā)意識、建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)10~15年。自國家實(shí)施房改政策以后，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，98年后市場出現(xiàn)前所未有的良好狀態(tài)，開發(fā)商從98年前的200多家迅速增至目前的600多家，開發(fā)項(xiàng)目一個(gè)緊接一個(gè)，并且項(xiàng)目單個(gè)開發(fā)量也越做越大。從去年結(jié)束的第五屆房地產(chǎn)交易會上看，上10萬方的項(xiàng)目就有12個(gè)，貴陽市99年房交會參展項(xiàng)目建筑面積共計(jì)260萬方。而去年卻猛增至519.76萬平方，相比而言，供給量增加了一倍之多。另外，以往未被市場消化的，加上去年未參展的項(xiàng)目合計(jì)還有約280萬方左右，這樣，去年整個(gè)市場供給量超過800萬方，今年年初到現(xiàn)在，又有50多萬方的項(xiàng)目被審批通過，而據(jù)比方比方信息，貴陽市年商品房消耗量也不過100萬方左右，市場的供給量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場的需求量。從目前市場供應(yīng)的產(chǎn)品特性來看，具有以下特點(diǎn)：絕大多數(shù)新建樓盤都在“環(huán)境”上做文章，賣點(diǎn)不突出，太單一；市區(qū)項(xiàng)目（高層）太多，且集中在市中心一帶，價(jià)為3000元/M2~4500元/M2；市內(nèi)新建多層小區(qū)質(zhì)素較高，價(jià)位3000元/M2~4500元/M2；環(huán)市線外多層精品小區(qū)，雖然價(jià)位較低，但其配套設(shè)施不太齊全。市場需求分析礙久音房改以后，由釘于政策的傾斜串和市政方案的絲迅速落實(shí)，貴枕陽市地產(chǎn)市場筍空前良好，目裕前市內(nèi)房改政漁策主要有：躬住房公積金貸丙款闊住房公積金的倆實(shí)施已存量補(bǔ)貼的發(fā)焦放降按揭貸款（可忙貸賠至膠8迫成肢3蠢0帝年）個(gè)人住房貸款字正是這些政策浮的實(shí)施，加大嫩了人們購房的將積極性，促成囑了商品房的需匠求熱潮。另外箱公房上市，房屋屋置換這兩項(xiàng)吩政策大大提高妥了換房率，增臣加了大量的二綁次置業(yè)者，使酷得市場需求量應(yīng)快速上升，前敘兩年的需求量改雖然發(fā)生了一異點(diǎn)變化，特別印是去年市場需義求量增加星到卡18是5響萬平方米左右朵，城郊結(jié)合地甚區(qū)和郊區(qū)盤一魔度出現(xiàn)搶購現(xiàn)膜象，但整個(gè)市令場的供求關(guān)系季仍之在麥5刊:買1拉左右。模項(xiàng)目市場切入門點(diǎn)分析提供有效供給良從上面的供需灰狀況分析可看康出市場的現(xiàn)狀賓供需極不平衡黃，供給已遠(yuǎn)遠(yuǎn)勿超過了需求。普因而我們現(xiàn)在驕入市有一定的書風(fēng)險(xiǎn)，這就要棄求我們在善產(chǎn)品設(shè)計(jì)上下克很多的功夫。竭本項(xiàng)目的產(chǎn)品片一定要是一種晴有效的供給，存從貴陽及其他艇城市調(diào)查來看款，積壓空置的寨商品房也就是辣那些質(zhì)素較差拳的住宅，如房泊型陳舊、設(shè)計(jì)團(tuán)草率、位置偏堆僻、配套落后鬼、規(guī)劃欠缺、貫發(fā)展商后續(xù)資辛金缺乏的住宅使，這種住宅從美市場需求的角墊度看均屬無效扁供給。我們的杯產(chǎn)品應(yīng)與目前燙市場供給存在乏必要的差異性艦，但又一定要光符合現(xiàn)實(shí)客觀煮存在的有效需涼求，才能以別盆具一格的姿態(tài)兇在市場競爭中燈取勝。冒抓住有效的需狡求肚由于存量補(bǔ)貼錢的兌現(xiàn)，按揭斤貸款年限的加顛長，使得越來城越多的工薪階申層可以擁有自絹己滿意的住房綠，要求換房的玻中等收入階層漢正成為如今購野房大潮的主流瘦。艇就貴陽市而言添，工薪階層存禮在以下特點(diǎn)（別中下等收入）采家庭總存量補(bǔ)伴貼膽：限2皮萬株~肯5病萬元左右蕉購房目的：窗①液增大居住面積材；客②膛給子女購房逼喜好面積：匆60窗M撤2翠~挨100M憂2棟否勤（其中雅60搏M凱2車~副80M第2孔小占樹30而%發(fā)）久無能承受總價(jià)鴨：析1指0拋萬眨~2銜0擋萬（按降揭乏3劑0唯年）藝可接受單價(jià)浙：脊1傭60拋0拐元察/頭M掀2主~200敞0奪元選/M止2摸喜好環(huán)境：周露邊配套設(shè)施齊跑全、交通方便快、子女讀書便毅利、安靜、社通區(qū)生活氣息濃僚厚望中等收入階層法存在以下特點(diǎn)聲：亮家庭總存量補(bǔ)需貼?。簣?bào)2蹲萬值~晉7治萬元左右商購房目的：皂①遍改善居住環(huán)境惠；丟②摩增大居住面積約；灣③講給子女購房徑喜好面積：盲80叨M鵝2肌~鴨120M恒2舌（其中針80踐M喇2襯~散100M沸2夸占矩40殃%乒）親能承受總價(jià)箱：循1牌5拼萬漁~3尾0勉萬（按籠揭永3正0親年）柔可接受單價(jià)姐：防1如80銷0士元哭/模M婚2梅~220伴0洽元革/M充2屠喜好環(huán)境：周罪邊配套設(shè)施齊府全、交通方便請、子女讀書便礎(chǔ)利、安靜、糖社區(qū)生活氣息堪濃厚字我們所有的工蝶作都應(yīng)圍繞這趙一目標(biāo)客戶群爹的特點(diǎn)和購房收心理，形成更拖為準(zhǔn)確的有效法供給。膛差異性的確定忽與推廣洋雖然今年市場醋供應(yīng)量溝近誓85碌0笛萬平米，但其征中以中、高檔遇樓盤占有比重肌偏大，而面對丹中等收入階層貴的大盤多在市板郊，配套設(shè)施才不齊全，無法啦形成統(tǒng)一的社厲區(qū)環(huán)境。且在凍建筑風(fēng)格方面渡大都以歐陸風(fēng)監(jiān)格為主，同質(zhì)黎化較為嚴(yán)重。隊(duì)本案占賤地豈4凱萬余平米，具哭有規(guī)?；l(fā)展疏的必要條件，牛且地段居于城技鄉(xiāng)結(jié)合部，周領(lǐng)邊配套較齊全喉，環(huán)境及空氣帳質(zhì)量在貴陽市癥均屬上層。因槍此，針對同檔樸次甚至偏高檔惹交的樓盤，尋堪找差異性，將電其貫穿于項(xiàng)目承前期規(guī)劃及推朱廣的過程中，塘將成為我們的搭主導(dǎo)思想。區(qū)域市場分析我現(xiàn)階段狀況分邀析盜大營坡地處貴控陽市邊緣，北僑靠金陽新區(qū)，住東鄰烏當(dāng)區(qū)，句是一個(gè)典型的躺城郊結(jié)合地帶怒，這些年隨著駁經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，咬許多商家已定守位其中，使周效邊的配套設(shè)施秤逐步完善起來艱。再則，市政升府也在大力扶膀持這一地區(qū)的校經(jīng)濟(jì)建設(shè)，拓可寬道路、架設(shè)遇立交橋、修建處大型農(nóng)貿(mào)市場蠟，這一系列政小策都為大營坡差將來的發(fā)展打悼下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。銷另外，大營坡側(cè)原本就是一個(gè)且密集的老居住潛區(qū)，許多人都蚊在這一片住了裂幾十年，已經(jīng)胃對這個(gè)地區(qū)產(chǎn)輕生了依賴感，列就算是要買房說，首選也就是近在大營坡，基齡于這一原因，事誕生了沙河花校園、萬江小區(qū)掙、新聯(lián)小區(qū)等員一大批住宅小塊區(qū)，就連一些盛單位也不甘寂被寞，趕上集資壺建房的末班車訴，修建了一個(gè)貿(mào)職工宿舍區(qū)。窯但是，這些小旬區(qū)都類似于經(jīng)鍋濟(jì)適用住房，訊真正的高尚小拿區(qū)在大營坡地浮帶還是一個(gè)空萬白。因此，大丟營坡還有一個(gè)笛相當(dāng)規(guī)模的潛茂在市場等待發(fā)賊掘，相信如果不有一個(gè)有超前黎設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，蛇一定能在這個(gè)歐潛在市場中占污有一席之地。未來狀況預(yù)測避從現(xiàn)狀來看，丈貴開路高架橋今外環(huán)北路正在螞緊張地施工，攀這兩條路以后況就是分別連接促烏當(dāng)區(qū)和金陽熔新區(qū)的主干線滋，而這兩條線焰所交匯處正是治大營坡，也就露是說大營坡將側(cè)來必定成為通蕩往兩個(gè)區(qū)域的揚(yáng)交通要塞。而葡烏當(dāng)區(qū)和金陽家新區(qū)是貴陽市方以后發(fā)展的新說重點(diǎn)，未來市距中心就要搬遷爬到金陽新區(qū)內(nèi)叢，而烏當(dāng)區(qū)新寒添寨現(xiàn)在已經(jīng)勝被許多開發(fā)商惰重視，也是以亦后發(fā)展的重要惱目標(biāo)，未來的也大營坡一定是殺一個(gè)更加繁華巧的地帶。項(xiàng)目市場分析典盡管筑城各區(qū)關(guān)都打住宅牌，傭但還是有很多疫本區(qū)域的客戶材愿意住在大營桿坡，因?yàn)榇鬆I群坡屬于城市副島中心地帶，交僑通便利、配套微設(shè)施齊全、上閱班近、購物方惰便。這些都是董購房者最注重濤的條件，且區(qū)參域房產(chǎn)均勻剖在遮1900~2杏00柜0好元肅/M惜2新，它目前正成每為都市的新經(jīng)叮濟(jì)增長熱點(diǎn)。謊以下就是從幾蜜個(gè)不同角度對殖本項(xiàng)目所在區(qū)幻域的房地產(chǎn)市練場做個(gè)初步分出析。灣從價(jià)格方面分研析炸1館60卵0閑元鞏/泊M某2晴~200謀0敲元血/M乒2浸之間的樓盤有摩新聯(lián)小區(qū)、麒塊龍釣2稻號商住樓、銀兔佳花園、貴開唯花園、貴新苑壤、陽光都市等絕，這些樓盤的聞推盤手法相對崖陳舊。而價(jià)位籌在裂20訂0志0述元會/含M普2泰~250座0蠶元睜/M俘2腦的樓盤，市場覆購買力相對稍別弱，且集中體罵現(xiàn)在景藤堡、導(dǎo)奔馬商住樓、爪冠竹苑二期住專宅等樓盤的躍您式，變維式結(jié)近構(gòu)房，這表明峽中價(jià)位的實(shí)用言房仍占據(jù)市場坐需求的主導(dǎo)地遼位。航從戶型結(jié)構(gòu)分題析草從已開發(fā)和尚盛待開發(fā)的樓盤越看禁，代60~佳80M缺2警的二房一廳和辯120M造2逃左右的三室一腐廳、三室二廳傲雙衛(wèi)、四室二腹廳雙衛(wèi)戶型受憑到追捧，此類將戶型的樓盤如漠冠竹苑一期、閘貴新苑、新聯(lián)螞小區(qū)、銀佳花嘉園等占主要比率例，由于能滿系足家庭生活需佛要而又不奢侈互，已成為目前想不少開發(fā)商的煮主力戶型，而如面積在響150M侵2億~金250M梯2抗的各種躍層、反復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶握型銷售比較緩祥慢，不難看出設(shè)，大戶型對于爛一般購房者來候說門檻稍高。奏從居住環(huán)境分顆析車在樓盤外環(huán)境搜中，幾乎所有字置業(yè)者均會選沈擇污染少、清蘆靜、周邊成熟辭、生活方便的窮片區(qū)，而且還繼要有內(nèi)部環(huán)境狼的小區(qū)。因此投，重視小區(qū)內(nèi)曲的綠化率的提僅高及園外的規(guī)輩劃、設(shè)計(jì)是爭藥取市場的必備億條件，如景藤嗚堡低2600M脊2串的中庭花園，紙動(dòng)靜結(jié)合，力吼求塑造一種藝蜻術(shù)與自然相結(jié)棍合的生活方式歪。歇從規(guī)劃設(shè)計(jì)上脈分析劉剖玉大營坡片區(qū)的身樓盤在規(guī)劃上邀已逐步走入成借熟，規(guī)劃面積飛適中，附含周畏邊客戶群的需傍要，園林藝術(shù)饞也得到重視，班只是目前還缺返乏一個(gè)系統(tǒng)、干科學(xué)的統(tǒng)籌及捷針對市場變化普的創(chuàng)新。淹從上面分析中觸我們不難看出廣，大營坡片區(qū)免的樓盤走熱目同前正處在上升萄階段，經(jīng)驗(yàn)、撈專業(yè)、技術(shù)和淚創(chuàng)新正受到越失來越多的發(fā)展勞商重視，本項(xiàng)鑒目必須正確的報(bào)把握入市時(shí)機(jī)素，通過自身差買異性的推廣，美有效地抓住目暈標(biāo)客戶群，方亂可占據(jù)一席之劇地。該主要競爭對手掛分析伶貴陽市主要競踏爭對手分析蘆貴陽市現(xiàn)階段學(xué)均價(jià)潤在啊200芝0栽元嘴/M臟2拾的樓盤分析表霜（附表）價(jià)格分析精價(jià)位段乳（吉元桿/隆m礙2辟）編140騎0休—谷1800置180午0遇—檔2300想240規(guī)0稍—帳2600者物業(yè)名稱羨順興花園減筑苑新村懂康瑞苑謠虹云商住樓誕華中商住樓封相寶公寓殖苑林花園尾萬東花園擇文昌苑即景藤堡塑錦繡家園（多似層）蛙冠竹苑扭數(shù)目廉3裳6看3犯由以上圖表分籍析可知，在貴蘇陽市城市副中糧心地段的樓盤乓價(jià)格主要集中腸在沸180殼0坊—航230親0叼元唉/梁m抬2耳，在這個(gè)區(qū)域兵內(nèi)價(jià)格集中度伏最大，亦達(dá)援50稀%唉。由于以上樓驅(qū)盤與本項(xiàng)目的妖地理位置、規(guī)逃?；鞠嗨?，爺所以以上樓盤精的價(jià)格將會成傾為本項(xiàng)目定價(jià)勻時(shí)的重要參考呈依據(jù)。綠化分析簡綠化率拍無仆1兼5劍—禍20%癢2接0死—焦40%這4售0瞎—贈60%性6稀0駛—顯70%紅物業(yè)名稱漂順興花園開苑林花園述虹云商住樓掌相寶公寓范文昌苑由冠竹苑賽華中商住樓蓬筑苑新村致常青藤花園霉四季陽光花園棉康瑞苑捐景藤堡早萬東花園鎮(zhèn)錦繡家園綠樓盤數(shù)目穩(wěn)4壤4禮2傅4閉1豐罷韻起露舍來嫂使汪銹拜嚇堡過掛肢謠松爛涼幸慶陪逝坐讀（二）弄區(qū)域主要競爭善對手分析秤項(xiàng)目周邊部分廣樓盤分析簡表筋物野廊業(yè)晚名豈蘿稱習(xí)位缺壟置稀規(guī)糟耐萍模萌建筑風(fēng)格誤工背戴程居狀居總況躍層高閉起價(jià)壤(尊元件/灘m米2抖)虹主銷戶型昆m蝶2桿宣瓣抱傳現(xiàn)方廚饒式圓銷售預(yù)測生景藤堡跡貴開路贊占藥地綢2晶0卸余畝，建筑面塞積窩2600苗0旋平方米征歐式，荷蘭鄉(xiāng)補(bǔ)間小鎮(zhèn)風(fēng)格鮮200胖1昨年變1培0背月完工施3m港2200涉9肯0霜—祖130抄電臺、電視、朗房交會、報(bào)紙擔(dān)共雨計(jì)貨12培0群套，通過推廣撓最少已售嫩出肉6陽0沖套，在年前，荷銷售應(yīng)攀在至50%容萬豐佩東廢小讓梯區(qū)個(gè)筑新路原化工膨原料廠舊址突占地面揉積最2勤萬平米，建筑與面屠積哨6效萬平米洗歐陸式幅200斬1著年冰1堵2脹月底（一期）床2問.9m蔥2010棒8太0?！?20鳥房交會半版報(bào)蛇紙廣告吃銷售已欲達(dá)蠻4敵0行套左右侵新紀(jì)控聯(lián)翼小若犧區(qū)典大營畫坡朵1魯7飾路車站殺普通商住樓源現(xiàn)房即2供.8m梯1450妖6斬0臟—向120匆小版面報(bào)紙廣壩告韻由于是較早的墓推盤，抓住了避推盤好時(shí)機(jī)，宣估計(jì)銷售率應(yīng)瘋在呈80%燙貴新苑噸割認(rèn)建筑面積鍬約店300氏0懂平米萌中西結(jié)合式牲現(xiàn)房咳2.8m隙1700持9寫4固—泳120鄰小版面報(bào)紙廣棕告機(jī)80%瀉星竹園炎筑新路筑新巷瀉內(nèi)腐建筑面詢積蝦1激.2虧萬平米急歐陸式畜200志1蟲年是8禾月完工促2.8m會1880刑6兔0叢—茄100律房交會某報(bào)紙矩60~近90M惰2財(cái)?shù)亩恳粡d銷峽量已甚達(dá)鼓70狂%庸，黑90M翼2蒜以上的三房二煎廳因戶型不理侵想，銷量只同有娛30小%時(shí)左右。臟筑新苑孝大營坡北郊懂巷沸1磚號誓建筑面積歡約伯1態(tài)萬平米許普通住宅小區(qū)航200歲1享年奮7揉月底完工箭2.8m全1800籃11渡0披—郊135便暮義迅和暗族弟閣卡養(yǎng)普兆陽小區(qū)拜筑新路北段，溜二十三中對面卵建筑面積牛51860M化2確高檔住宅小區(qū)其車身廣告層現(xiàn)尚在前期策鼠劃過程中縱項(xiàng)目周邊樓盤軋價(jià)格分析赤物襪藏業(yè)托名臥柿稱蒼景藤堡塘萬拔鑰東餃小練獅區(qū)躲新腫它聯(lián)是小咱掀區(qū)騰貴新苑千星竹園滿冠竹苑畝（二期）況均價(jià)新(鍬元株/宴m科2獎(jiǎng))犧2480灌2250鞋1650絹1950恨2020波2580做由上表可以看婚出，在大營坡受地區(qū)整體均價(jià)閥在睬210砍0嗽元舊/M淺2段左右，價(jià)格偏由差不會太大，盛主要視樓盤自續(xù)身素質(zhì)而定。沸本項(xiàng)目的價(jià)格蛛定位應(yīng)主要以賤景藤堡和萬東膏小區(qū)為參考，澡在一定條件允很許的情況下，陣本項(xiàng)目應(yīng)盡量冠在價(jià)格上取得食優(yōu)勢。丈項(xiàng)目周邊樓盤坐主銷戶型分析劑物就努業(yè)距名師寄稱桶景藤堡盲萬蹈丑東浸小乳腫區(qū)努新礎(chǔ)歲聯(lián)宏小壤鵲區(qū)四貴新苑股星竹園漏冠竹苑研主隙騾力承戶泰羞型哈2~狠3噸房愧變維盞錯(cuò)層蒜2~真3鏡房悼2~售3兄房均3~媽4局房訓(xùn)2~糾3究房握2~膜3狀房此主銷面積陳m際2霉63~90荒130~14肺6元70~120物60~120愁94~120陡60~100完94~133修銷售率尖55~60%猶30%筑80%映80%榨60%既70%雄由上表可以看除出大營坡區(qū)域萍競爭對手的主丘力戶型大多此為好2~沙3驚房，主銷面積筍為議70~稅120睛M來2燕。本項(xiàng)目在設(shè)城計(jì)戶型時(shí)，要巖好好參考以上撓數(shù)據(jù)，既要切妙入市場的空白忌點(diǎn)，又要考慮災(zāi)到競爭對手的蚊主力戶型是如縱何設(shè)計(jì)的。根御據(jù)上表可知其帖銷售率普遍不斯錯(cuò)，這也有一曾定的道理。因陵此，如何設(shè)計(jì)擁戶型，如何安策排各種戶型的妨配比，將在詳都細(xì)分析之后再朝做決定。論主要競爭對手言個(gè)案分析1、景藤堡挨該項(xiàng)目位于大主營坡貴開路之?dāng)r一側(cè)，毗鄰友音誼花園和貴開谷花園，與剝神奇假日酒店接遙遙相對，北黃依新添大道，眨南傍寶山北路水，東靠筑新路書，西距北京路蘿100耍0懂米而。處于貴陽市區(qū)社區(qū)條件中較滲好的北區(qū)，有擔(dān)便利快捷的城王市交通體系和電健全完善的公盞共市政配套設(shè)價(jià)施?？偨ㄖ嬷e為胃26000M用2預(yù)，占地面偏積算2饅0著余畝，由六棟貴風(fēng)格明晰的荷陵蘭鹿特丹鄉(xiāng)間拿小鎮(zhèn)民居建筑油組成，格調(diào)恬彩靜清新。巾由于該項(xiàng)目是逝目前區(qū)域同檔氣次物業(yè)中較有悄風(fēng)格的高檔盤島，具有引領(lǐng)當(dāng)親前樓市的潮流駐優(yōu)勢，同時(shí)借們用比較前衛(wèi)的趟數(shù)字生活作為綱物業(yè)概念，因杜此，景藤堡可德以說是目前貴萌陽市新一代建箏筑設(shè)計(jì)的標(biāo)志漠樓盤。吵（仇1極）景藤堡推出劇市場的形象是熄e熊時(shí)代的生活，隨貴州首家數(shù)字引化住宅小區(qū)丹為了使項(xiàng)目市連場形象充分體堅(jiān)現(xiàn)，景藤堡通余過幾個(gè)方面做城了充分的準(zhǔn)備造工作。①建筑設(shè)計(jì)都a沿、建筑風(fēng)格：爺景藤堡以荷蘭互鹿特丹鄉(xiāng)間小蜂鎮(zhèn)民居建筑為宇基調(diào)，融入現(xiàn)偶代設(shè)計(jì)技術(shù)，獎(jiǎng)完美組合，營昆造現(xiàn)實(shí)條件苗的坐“諒都市別橋墅逆”剛。爬b殖、園景規(guī)劃：甜景藤堡園景和琴環(huán)境規(guī)劃均由峽深港名師精心龍?jiān)O(shè)計(jì)，融合了令歐式建筑中更偵具人性化的設(shè)鳳計(jì)精華和本土絡(luò)居民的住宅文場化，且中庭主渴題園景占地勸2700M釋2越，撇“罪假日心輸情爛”迷休閑會所蜂，畫“粗康樂年障華標(biāo)”再運(yùn)動(dòng)中心執(zhí)，撞“扎優(yōu)裕人仁生晚”世主題園景，細(xì)摩致考慮了功能閣性和景觀性的旦和諧統(tǒng)一，更罪好的將住戶的踩生活動(dòng)靜分離舒，營造出一個(gè)僅理想的居家休占閑場所，景藤螞堡還首家營建中了寬帶因特網(wǎng)灌數(shù)字信息運(yùn)輸理平臺，帶給業(yè)孕主前沿的生活駝體驗(yàn)。②配套設(shè)施a、文化配套愉生活在社區(qū)條哈件較好的北區(qū)遞，享有城市新陡興演變生成的濕市區(qū)商圈所別附加的大服務(wù)服和大市政。b、生活配套菊景藤堡處于人料流車流繁華的氏貴開路，購物搏消費(fèi)應(yīng)有盡有酒，貴烏農(nóng)貿(mào)市贏場，思君超市嚇近在咫尺，且慧距貴陽醫(yī)學(xué)院厭，貴醫(yī)附院，研不估足加2今分鐘車程翠，各7誦、瞞9乒、害1慢7違路公交車凝及串9袖條中巴專線構(gòu)志架了便捷的交千通環(huán)境。c、休閑配套客2700M灘2仆的小區(qū)中庭主脹題園景，完全錫屬于業(yè)主的天籃地，漫步庭院父，怡然自得，失享受生活的自些由、閑適、寫設(shè)意。③康體會所射小區(qū)的康體會榨所考慮了功能搖性和景觀性的策和諧統(tǒng)一，主傳要廣告語：縱假日心前情貞—赤—飼休閑會所侍康樂年蹲華飲—課—番運(yùn)動(dòng)中心④物業(yè)管理速為您的居家提子供高速計(jì)算機(jī)汽網(wǎng)絡(luò)，緊急呼恩叫系統(tǒng)、報(bào)警值系統(tǒng)、電視監(jiān)委控系統(tǒng)、門禁明及一卡通系統(tǒng)瑞、遠(yuǎn)程教育醫(yī)構(gòu)療以及監(jiān)護(hù)系晚統(tǒng)等多種高科視技設(shè)施。誰（雕2出）景藤堡目標(biāo)捎客戶群定位早①滾向往智能化生確活的人士燭②市事業(yè)較成功的趕高收入人士貫③頓崇尚潮流生活差模式，思想前太衛(wèi)的高薪白領(lǐng)狀階層析④聞在周邊生活的崇部分經(jīng)商一族卡（迷3鑒）推廣策略溪采取多戶型產(chǎn)振品策略。從撫63M舉2旬——祖220M許2勿，而且大戶型各采用了當(dāng)前較柔為流行的變維娘建筑專利技術(shù)叢設(shè)計(jì)。啦塑造樓盤的高閣質(zhì)素，同時(shí)以裳中高價(jià)位推盤閣，配以一種相蓬對時(shí)尚的自室內(nèi)裝修，對穴物業(yè)形象的提禽高起了促進(jìn)作日用。此（船4痰）推廣手法家以電臺，報(bào)紙蠅等媒體高密度亂傳播信息，提筋高樓盤的知名理度。駱②郊在星力百貨瑞眠金店辟出專柜唯，舉辦新住宅率展示會倡科導(dǎo)該“型幸界福狠e怎時(shí)定代?！绷睢４注蹕尳柚陨順潜P委的時(shí)尚潮流，寸塑造該樓盤的櫻獨(dú)特之策處朗—誘—取擁有個(gè)人電子攪商務(wù)缸和亞SOH累O封辦公室。鋼④殘以胡“細(xì)決不放奴棄殊”響，攔“除遠(yuǎn)離寂駐寞灶”苗，純“鍛拒絕平撫凡棕”圖，混“調(diào)分享生態(tài)活閣”泳等語調(diào)強(qiáng)調(diào)推年廣樓盤的高質(zhì)慧量形象，與掙其饒“息數(shù)字化小熔區(qū)束”段的定位相配合宜。2、萬東小區(qū)籌該項(xiàng)目地處大邀營坡筑新路原握化工原料廠廠盾區(qū)，毗鄰神奇魔假日酒店和貴寸開立交橋，與貼刑偵大樓相望言，交通還比較貞便利。命萬東花園占地蜘約掘2看萬余平米，總之建面鄭積友6胡萬多平方米，撇由萬東實(shí)業(yè)股慧份有限公司獨(dú)擦資開發(fā)，特聘誰國內(nèi)外名師攜齡設(shè)計(jì)，吸取深雙圳、上海、北旦京多個(gè)居住水粗區(qū)的精華，外犬觀簡潔明快，君內(nèi)部精致實(shí)用賠，由萬東物業(yè)窄管理有限公司姐提毅供袋2架4復(fù)小時(shí)物管服務(wù)臺。百另外，萬東花駁園周邊的環(huán)境膏比較嘈雜，旁斗邊就是一個(gè)集咐貿(mào)市場，而且渡，周邊的房屋蜂也很陳舊，有暫可能也是下一抄步要進(jìn)行舊城承改造的地方。增因此最近這幾型年其周邊會比冶較雜亂，但從垂未來發(fā)展的角剪度看，萬東花閉園很具有升值世潛力。市場形象勒萬東花園是去紐年房交會上亮偏相筑城，當(dāng)時(shí)凱提出的市場形請象張是將“箭萬東花園，陽刊光綠色家錦園儀”犯，這種形象口育號在當(dāng)時(shí)已經(jīng)陡是普遍提不能記再普遍，對客它戶來說，根本蜂沒有吸引力。潤因此，在去年病年底開盤后，厭其市際場形象就改深為敲“雙城市的、自然雖的、尊貴固的格…量”零，這很明顯，與萬東也是借城閃郊結(jié)合地這個(gè)哪賣點(diǎn)，打撞出押“殊尊貴，自斗然鄉(xiāng)”奧的口號，為了河使項(xiàng)目的市場旦形象充分體現(xiàn)泊，萬東做了充腳分的準(zhǔn)備工作降。A．建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格觀以簡潔明快的困后現(xiàn)代風(fēng)格為茫建筑旋律，融梯入現(xiàn)代設(shè)計(jì)理期念，采用全圍仁合中庭花園式個(gè)規(guī)劃，盡量營棕造出一種時(shí)尚加現(xiàn)代感，使整譜個(gè)小區(qū)都洋溢干著濃郁的城市幼風(fēng)情。園林設(shè)計(jì)突救小區(qū)采用的是協(xié)中庭廣場設(shè)計(jì)燈，沒有什么太尺特別的地方，倘只是中心廣場刺面積比較大，對約梯有閑1療萬平方米左右嫁，靠近中心廣嫩場的建筑底層抗架空，給人的飽感覺是滿目翠編綠，加上水池需、花壇和布置仍其間的長廊、趟亭臺、噴泉假暮山，體現(xiàn)出一蜜種寇“擋自然，尊系貴屈”描的享受。B．配套設(shè)施生活配套肉筑新路地區(qū)原陰本就是一個(gè)居料住居，周邊的牧生活基本設(shè)施銹都比較健全，刷貴烏農(nóng)貿(mào)市場境，思君超市都蒙在周邊，多趟連公交車從門口恢路過，相鄰的貪貴開路上，郵理局、銀行、餐謠館比比皆是，粉坐車到市中心瞇只散要世5樂分鐘，充分體斥現(xiàn)城市感。休閑配套違一萬多方的中液庭中題園林，吐噴泉、假山、殲水池、涼亭盡息在其中，這些桃都給業(yè)主提供嫁了休閑、寫意松的生活，另外露，多功能會所秒、露天泳池、繩羽毛球場、室半內(nèi)健身房等設(shè)謙施，為業(yè)主的醬休暇時(shí)光提供墾了去處。物業(yè)管理刮引進(jìn)了環(huán)境監(jiān)壘控，消防報(bào)警突、晝夜巡邏，屋確保業(yè)主安枕紅無憂，還有，貢小區(qū)為住戶提希供了周到的家路政服務(wù)，只需奧一個(gè)電話，一緞切都方便。目標(biāo)客戶群鷹從其市場定位聽來看，目標(biāo)客遞戶也是屬于中吸等收入的市民辯，在市中心買穗不起，又不愿潑住郊區(qū)的人，吧還有本地區(qū)的染一些老居民，菠想改善一下居棚住環(huán)境，提高屆自己的生活檔升次。躍層多層四房雙衛(wèi)：16%五房雙衛(wèi)：21%五房三衛(wèi)：47%三房雙衛(wèi)：16%平層躍層多層四房雙衛(wèi)：16%五房雙衛(wèi)：21%五房三衛(wèi)：47%三房雙衛(wèi)：16%平層多層一房一廳：8%二房一廳：42%三房二廳一衛(wèi)：25%三房二廳雙衛(wèi)：25%五房三衛(wèi)：25%六房三衛(wèi)：25%四房三衛(wèi)：50%躍層電梯房三房二衛(wèi)：25%五房三衛(wèi)：25%六房三衛(wèi)：25%四房三衛(wèi)：50%躍層電梯房三房二衛(wèi)：25%四房雙衛(wèi)：75%平層電梯房目前銷售情況幼萬東花園首期電推出旭日閣，純起撕價(jià)古201景0揮元秧/M糧2狠，整棟樓以小戴面積二房一廳捕為主，配以一饞房一廳的單身眠公寓和驕100M慮2似左右的小三房崗單衛(wèi)。因?yàn)槠浼嫉乩砦恢貌患亚o，面對的客戶供都是中低等收閱入的工薪階層貢，這些戶型的世總價(jià)銜在庸1沙6肯萬左右，首蠢期蕉3-3.避5爬萬元，月選供贏85撿0常元左右，到目發(fā)前為止，整個(gè)甩銷售業(yè)績不層到繩4用0漂套，而且銷售納的戶型都是瞇80M判2驅(qū)左右的二房。3、貴新苑嘗貴新苑位于大廟營坡立交橋旁賺，與筑新路交仿距邀5尖0跡米疑，周邊商貿(mào)繁分盛，人流聚集晝。與新聯(lián)小區(qū)繩隔立交橋相望班，總占地面襪積鉤300抄0根多平米。距市何中德心層5帆分鐘的車程，巨此地段今后的大商業(yè)價(jià)值較高互，現(xiàn)已發(fā)展為績該區(qū)域的農(nóng)貿(mào)誤集散中心。葡（扇1拜）譽(yù)脹貴新苑在推出為市場時(shí)的形象貴新苑我的家①總體規(guī)劃貪貴新苑由于占貞地只寨有悲300之0天多平米，屬規(guī)郵模較小的樓盤控，因而開發(fā)商乏將本盤的樓宇勞質(zhì)素放在首位元，博由壁4盞棟多層住宅組席合而成，外立伯面色彩明快，揮白色條磚貼面匠，底層增設(shè)門困面出售。該小齊區(qū)談不上綠化都率，但仍然吸饞引買家進(jìn)駐，迷戶型和價(jià)格為存其最大的優(yōu)勢騎。癥②慌小區(qū)功能配套胡貴新苑只有較智小的綠化場地轎，但動(dòng)靜分明映，給人以緊湊底、舒適的氛圍綠，小區(qū)還附設(shè)邀有亭臺和小型活兒童游樂場。③物業(yè)管理蛛貴新苑的物業(yè)佳管理是由開發(fā)忙商自己組建的粒，但其物管服邪務(wù)甚為周至。具包括：揮a頌、保譜安桌2事4鋸小時(shí)巡邏，負(fù)節(jié)責(zé)小區(qū)的防火量防盜及監(jiān)控；部b時(shí)、提供郵件寄折送，報(bào)刊收發(fā)喪，文件電訊、猴打字復(fù)印；燕c琴、維修服務(wù)；貧d迅、清潔服務(wù)；餐e價(jià)、當(dāng)用戶需要酬時(shí)，可與用戶掏簽訂服務(wù)合同伏，滿足用戶諸笨如接送小孩、突看護(hù)老人、購族物等方面的需赴求。雞（仙2談）武負(fù)目標(biāo)客戶群墳追捧在鬧市中扭生活的白領(lǐng)人跟士侮;確周邊生活多年喂較為富有的人尺家偏;另工作不久、積個(gè)蓄不多的工薪塑階層；次外地來此區(qū)域弦的個(gè)體經(jīng)營者肉。父（醋3材）推廣策略浮項(xiàng)目處于城市桃副中心，人流死物流較集中的聽路段，因此它竊沒有通過媒體話進(jìn)行大規(guī)模的釣推廣，但周邊偶成熟的社區(qū)環(huán)比境與樓盤自身庸的優(yōu)勢相結(jié)合敬。而它的戶型紐設(shè)計(jì)也較為理超想，通風(fēng)和采徐光均沒有遮擋交，劣勢在于作飛為居住環(huán)境來肺講過多的嘈雜準(zhǔn)，但它推盤時(shí)兄間較早，而同羨區(qū)域的大盤都草是在近段時(shí)間靈推出，因此它禍抓住了推盤的延先機(jī)，銷售較炭為理想。星竹園更該項(xiàng)目地外貴追陽市大營坡筑測新巷位置，距碎大營坡主干道威筑新路僅飾3襯0驅(qū)米副，距貴州日報(bào)機(jī)社、大營坡車偽站僅健30升0杯米桃?？傉嫉孛娣e邪6270公m2公，總建筑面川積板1狹.2曾萬平米，居住樸戶王數(shù)疑15掠3伶戶，由三棟七口層歐式住宅樓脂圍合而成，精測致美觀，簡潔遍淡雅。凈由于該項(xiàng)目所鄰處貴陽副中心哈地帶，交通便效捷，具有環(huán)境恩安靜、地理位吩置優(yōu)越的優(yōu)勢莖，同時(shí)本物業(yè)地既有圍合親切胸感，又有相互柄的通透感，形識成流動(dòng)的空間犧。共同構(gòu)成設(shè)瓶計(jì)高雅、寧靜傘、安詳?shù)木幼√旆諊＠洌〒?dān)1展）星竹園推出無的市場形象鏟物超所怎值僻—外—暮尋常人家的逸靠靜雅居塊針對本項(xiàng)目的雹形象定位，發(fā)翅展商通過幾個(gè)拍方面作了充分滋的準(zhǔn)備工作：①建筑設(shè)計(jì)晚建筑風(fēng)格采用撫的是流行于世踢并經(jīng)久不衰的推歐陸風(fēng)格為主寇，通過合理布封局，精心設(shè)計(jì)敗，融入現(xiàn)代手后法，使古典的鐘歐陸風(fēng)情與現(xiàn)致代的建筑韻律拿相結(jié)合，簡潔鉤淡雅，物超所示值。環(huán)境規(guī)劃舌麥舞小區(qū)內(nèi)裁種四拍季花草，園林冠藝術(shù)點(diǎn)綴其間財(cái)，小區(qū)內(nèi)設(shè)置說水池、輩雕塑、座椅和稈兒童游戲設(shè)施馬，園藝設(shè)計(jì)同升綠茵、彩亭相走映襯，真正的矩體現(xiàn)出一個(gè)較絡(luò)完善的外部環(huán)供境。②配套設(shè)施文化配套寸本項(xiàng)目地處社慮區(qū)成熟，人流匪聚集的大營坡杏，文化設(shè)施較害為成熟，實(shí)驗(yàn)村小學(xué)、貴陽六森中、貴陽傻第廣2邊3汗中學(xué)、貴陽財(cái)記政學(xué)校近在咫秀尺，營造了一仁個(gè)良好的人文匠環(huán)境，使孩子咸得以健康成長滿。生活配套迎項(xiàng)目位置緊臨號人流物流的地束方，購物消費(fèi)亭，應(yīng)有盡有，紹大營坡農(nóng)貿(mào)市俘場、相寶山批趕發(fā)市場、貴烏棄農(nóng)貿(mào)市場、神健奇酒店、商店護(hù)食肆近在咫尺鮮，有多路大小破車經(jīng)過，生活備方便、交通快睜捷。休閑配套界小區(qū)內(nèi)建有星按月廣場、洗衣汗中心干洗店、桌小型超市、棋瞎牌室、乒乓球榴室、幼兒園，墾將室內(nèi)的自然宋景觀融健身、宣休憩為一體，運(yùn)為老人與小孩鎮(zhèn)提供更多的空絞間。物業(yè)管理洞在本小區(qū)物業(yè)倚管理方面可實(shí)宣現(xiàn)門鈴對講系漲統(tǒng)，保安巡邏燃防盜系統(tǒng)，組柔織居住戶成立崖小區(qū)物管監(jiān)督確委員會，提供兵建議并監(jiān)督執(zhí)撥行。富（難2卻）目標(biāo)客戶定借位誼收入在中等，預(yù)有一定積蓄，隨在本地段居家省工作的工薪階擺層人士；積有余錢的二次敲或以上的置業(yè)罩人士；喇有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)懼力，私營經(jīng)濟(jì)失中成長氏的凍“菠新革貴卵”拋；暫原住這一帶椅的云“證老市液民哈”泄。莫（渾3路）推廣策略①產(chǎn)品策略笛采取一種多戶誤型的產(chǎn)品策略撈，而大居室、亭大廚房、房間顆功能分工明確階合理，是本項(xiàng)掙目開發(fā)設(shè)計(jì)戶梢型的原則，充繭分顯示生活對礙目標(biāo)客戶群細(xì)藏分程度的同時(shí)賣，又體現(xiàn)其小車規(guī)模大氣派風(fēng)悟范的生活方式突。②價(jià)格策略撫本項(xiàng)目采用低族價(jià)入市的原則零，以達(dá)到吸引茫目標(biāo)客戶群注鉆意的目的，同睜時(shí)又可根據(jù)市礙場變化反應(yīng)出伶的情況，采用餃低開高走的調(diào)手價(jià)原則。③推廣手法職突出精致園林糞的居家優(yōu)勢，祝吸引目標(biāo)客戶饅的注意，并到渠現(xiàn)場參觀；蔑在廣告媒體的遙發(fā)布上，強(qiáng)調(diào)跳訴求全除為旁“果給你一個(gè)買得饞起的闊家?！焙篮驼坝皩懸馍畋M在脅它尾”有，標(biāo)出購買階蜓層為普通大眾遵；盯通過參展房交厭會，造成平易良樸實(shí)暫的代“醒尋常人家的逸濕靜雅及居炮”含，以求達(dá)到短蹈期促銷效果，耽并藉此打響知防名度。坊第二部康分振域項(xiàng)目分析及定集位一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目簡介位置：紫項(xiàng)目位于貴陽敏市大營坡片區(qū)米，味莼園醬菜著廠地界，中心裝轉(zhuǎn)盤旁邊，緊益挨鹿沖關(guān)路，合背靠沙河花園鼠和萬江小區(qū)，驟左鄰銀佳花園足，是一個(gè)密集成的居住小區(qū)。周邊設(shè)施：批學(xué)校：緊鄰北醋郊小學(xué)和二十發(fā)三中，距實(shí)驗(yàn)荒小學(xué)、貴陽六剃中、醫(yī)學(xué)院委僅凳5考分鐘車程。參菜場：百花山洽農(nóng)貿(mào)市場，貴嘴烏農(nóng)貿(mào)市場困醫(yī)院：距市五要醫(yī)結(jié)50媽0儲米淚，距醫(yī)學(xué)膀院伏5別分鐘車程田酒店：神奇假振日酒店，神奇約星島酒店等超市：距思君引超市銜80搖0蠶米夜，銀佳花園內(nèi)晚有噴水池商廈才連鎖超市豈銀行：周邊有些中國銀行、中棋國建行、郵政它儲蓄腫郵局：項(xiàng)目旁匯邊就有貴烏北督郵局垂交通蒸：娃7索路點(diǎn)、欲9次路艙、羨6維7囑路湖、瓣7累0據(jù)路騎、昆7豬6常路車站均在項(xiàng)匆目旁邊區(qū)域綜析耐液旋項(xiàng)目地理位置橫緊鄰?fù)猸h(huán)線，糊屬城鄉(xiāng)結(jié)合部悠，周邊無重工剩業(yè)，無污染源邊，空氣比較清聲新，并且這個(gè)交項(xiàng)目地界在貴扎開路與鹿沖關(guān)美路的交匯處，膚以后金陽新區(qū)膛或?yàn)醍?dāng)區(qū)的發(fā)疏展，又將會帶概來更大的商機(jī)留，大營坡地區(qū)先經(jīng)歷了幾十年什的發(fā)展，無論絞周邊設(shè)施還是商人文環(huán)境，都個(gè)發(fā)生很大變化緊，一些老房被堪拆除，一個(gè)個(gè)驢小區(qū)和精品住命宅不斷涌現(xiàn)，留星級酒店、大駝型交易市場均廉定址其中，在乎市政支持下，缺擴(kuò)建道路、架耗設(shè)立交橋，這崇一系列措施都補(bǔ)給大營坡地區(qū)廟打下了一定基短礎(chǔ)。居住人口騙不斷上升，瘋在建項(xiàng)目不斷隱增多，現(xiàn)在的磚大營坡已成為傲目前貴陽市房移地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)津投資亮點(diǎn)。因敬此，本項(xiàng)目中鋒在初期策劃，嘗工程進(jìn)度及質(zhì)勢量、入市形象盤及時(shí)間上把好榴關(guān)，做好充分適準(zhǔn)備，在目前匆地產(chǎn)形勢較佳退的前提下必能認(rèn)獲得滿意的成猾果。項(xiàng)目發(fā)展前景胸貴陽，作為大批西南開發(fā)的前誘沿，在國家提革供有利政策的諸前提下，市場祖對具有特色、搏綜合素質(zhì)高，太有自己賣點(diǎn)的羅的精品小區(qū)有學(xué)較強(qiáng)的承接力蔑，隨著人們生徐活水平的提高落，對居住質(zhì)量督的要求也在不參斷增加，做出惱來的項(xiàng)目就一江定要滿足他們撇的要求，要滿組足這些要求，僵就必須講求整瞧體規(guī)劃，超前傻設(shè)計(jì)理念，功罷能設(shè)計(jì)較完善錄，而這樣的高帳尚住宅小區(qū)不雕但會被市場接逆受，同時(shí)也將產(chǎn)會有一個(gè)持續(xù)幣成長的市場空伏間，到目前為熊止，大營坡地代段還沒有一家哈樓盤能達(dá)到高曬尚小區(qū)這一層才次，也就是說察現(xiàn)階段高檔住秋宅小區(qū)在大營召坡地段還屬空厲白區(qū)?？帽娝苤?，一寇個(gè)項(xiàng)目要想占幻有市場，要么羅就有先進(jìn)超前識的設(shè)計(jì)理念，勇要么就是一個(gè)列區(qū)域內(nèi)的空白救點(diǎn)，貴司的項(xiàng)蠢目正好占據(jù)其避中的一點(diǎn)，這釣表明這個(gè)項(xiàng)目挺已經(jīng)具跨備嶺了占據(jù)市場的近基本條件。勇當(dāng)然，這個(gè)項(xiàng)舒目也有一定的鴉缺點(diǎn)，例如：盈周邊人文環(huán)境眠不理想，居住假人口綜合素質(zhì)體不高，毗鄰的狐北郊小學(xué)、二跨十三中的教學(xué)鑄質(zhì)量不好，這玩會在項(xiàng)目推廣避上帶來一定影撥響。還有，貴尸司的知名度不遇高，不象中天總企業(yè)有一定的色品牌，要想獲幕得佳績，就要御創(chuàng)造出一些差存異化的產(chǎn)品、獄差異化的服務(wù)瞎，這不但推廣鼻產(chǎn)品，同時(shí)也仿是在創(chuàng)造企業(yè)止的品牌。旬項(xiàng)目優(yōu)劣勢分線析笨每個(gè)地區(qū)都存屑在著自身的優(yōu)潛勢和劣勢，對趕于開發(fā)商來說模，一定要準(zhǔn)確襲地把握這些優(yōu)須劣勢，準(zhǔn)確地墊分析它們，在段此基礎(chǔ)上，將常優(yōu)勢充分逐地利用起來，聞使之成為本項(xiàng)泉目的賣點(diǎn)，而狠對于劣勢，盡古可能地將其弱系化或通過自我尿努力，彌補(bǔ)這勾些劣勢，使其倘對將來的推廣撲不會造成阻礙競。優(yōu)勢地理位置凈本項(xiàng)目地處貴討開路和鹿沖關(guān)梯路的交匯處，虹交通十分便利米，路面寬廣，巨公交車路線多鏈，能到達(dá)貴市融許多地方，這錄無疑給客戶上密班及休閑購物腔帶來便利。周邊配套齊全系大營坡地區(qū)原綠來就是一個(gè)密著集的居住地區(qū)忘，學(xué)校、集市冶、醫(yī)院、郵局策、銀行等這些削生活基本設(shè)施體都已具備。再粘加上這些年，倆市政府在經(jīng)濟(jì)趴上對大營坡地怠區(qū)的扶持，許敞多商家立足其慶間，使該地區(qū)箱的經(jīng)濟(jì)逐步繁申榮起來。潛在市場巨大迅大營坡地區(qū)有定許多市民的居銷住條件還比較日差，他們都想簡改善自己的居圍住條件，也有段許多人想二次葉置業(yè)，換一個(gè)陣居住環(huán)境，只環(huán)是還沒有一個(gè)街讓這些人滿意柱的樓盤。因此嬸，一旦做出來辱的項(xiàng)目迎合了吧這些人的要求險(xiǎn)，就可使該項(xiàng)鵲目達(dá)到意想不叢到的效果。競爭對手少于到目前為止，廟在整個(gè)大營坡詠還沒有一個(gè)項(xiàng)蝦目的規(guī)模能與忠本項(xiàng)目抗衡，俊雖然萬東小區(qū)擁、景藤堡這些毯項(xiàng)目的規(guī)劃、搖設(shè)計(jì)比較完善當(dāng)，但畢竟規(guī)模俯較小，而且景們藤堡的價(jià)格也逮比較高，面對化的目標(biāo)客戶不悶屬于本項(xiàng)目的劃潛在市場客戶嘗，而萬東小區(qū)久就其現(xiàn)階段的里設(shè)計(jì)理念已經(jīng)性讓許多大營坡芳本地區(qū)的人為石之動(dòng)心。如本垮項(xiàng)目在規(guī)劃和師設(shè)計(jì)上超過萬甜東花園，那么谷在銷售上肯定洽會有一個(gè)滿意健的結(jié)局。偵開發(fā)商有較前科置的開發(fā)理念岸經(jīng)過發(fā)展商與亦代理商的資源奴整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)笛手，融合發(fā)展金商的開發(fā)理念乞和代理商的項(xiàng)嚴(yán)目操作手法，扒竭誠合作必能生創(chuàng)出品牌，使碰項(xiàng)目成為貴陽千樓市一道亮麗玻的風(fēng)景線。劣勢地理位置更本項(xiàng)目是在兩璃條主干線的交比匯處，而且，靈還是在立交橋腫的下面，無論給是往哪個(gè)方向賓都是在一種很怪快速和壓抑的量狀態(tài)下，因此矩整個(gè)小區(qū)都處胡在一喊種尺“謝煞智氣抄”歐的籠罩之下。斤開發(fā)商無知名植度殿現(xiàn)時(shí)貴陽房地唯產(chǎn)業(yè)已開始逐梁步進(jìn)入規(guī)模和策品牌的競爭階赤段。而將來的鳳房地產(chǎn)市場必圓將是比品牌，土比規(guī)劃，比實(shí)銳力時(shí)代。就目長前的情況來看庸，貴司尚未有厲較高知名度。寸建議：需要和誘較專業(yè)的房地眠產(chǎn)代理公司、陸物業(yè)管理公司高合作，共同創(chuàng)陡立出高檔明星沒樓盤，在項(xiàng)目膨的推廣中逐步按營造和樹立發(fā)繡展商和本項(xiàng)目屯的品牌形象。夫小區(qū)以外的自蓮然環(huán)境差否整個(gè)大營坡地鎖區(qū)的周邊都沒泊有什么自然景妨觀頌,穴無論是山也好甘，水也罷，再竭本項(xiàng)目周邊都曲找不到，而且務(wù)，還有一些馬陽路市場，這多博少也會給周邊雀的環(huán)境帶來一妖定的負(fù)面影響轟。周邊人文環(huán)境類相對來說，大墊營坡地區(qū)在貴蟻陽市區(qū)屬于比晃較偏遠(yuǎn)和落后典的地區(qū)，居住混人口的綜合素頂質(zhì)比較低，大慢多數(shù)是一些外稠來人口，而且臟北郊小學(xué)和二狹十三中的教學(xué)兄質(zhì)量也一般，渠這些因素多少站都影響著本項(xiàng)獲目以后的宣傳萬和推廣。挖綢隸這些優(yōu)劣勢都做是客觀存在的急現(xiàn)實(shí)狀況，要復(fù)充分地利用好伯這些優(yōu)勢，嫌使之成為一個(gè)刃有力的賣點(diǎn)，詞但同時(shí)，也要郊避開這些劣勢液或是使之弱化錫，避免成為以劇后推廣的阻礙循，要達(dá)到這個(gè)捉目的，就必須躺要從開始就對薄整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一耗做規(guī)劃和設(shè)計(jì)烘，還要有連貫債性地做推廣和挪促銷，最大化肯地將小區(qū)推向?qū)邮袌觯⒈皇袧q場接受，成為惠大營坡地區(qū)第咸一個(gè)明星樓盤館。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位構(gòu)思尼通過前面的市欠場分析，不難贈看出，現(xiàn)在市蹄民的居住觀念自已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變錘，由單一的市鼠中心轉(zhuǎn)變到城部郊結(jié)合式郊區(qū)柱一帶，而這種致轉(zhuǎn)變就為本項(xiàng)估目的實(shí)施提供裝了必要的條件鍛，但今年的市翻場供求仍近述乎獎(jiǎng)5也:嫌1仿的關(guān)系，這令虧產(chǎn)品營銷不容逗樂觀。目前，蜂許多小區(qū)樓盤慢無論是城郊結(jié)角合地帶或郊區(qū)毅盤，無不打削著俯“限環(huán)境優(yōu)美，交充通便歡利秩”賴這張王牌，這澇種同質(zhì)化現(xiàn)象式已經(jīng)非常嚴(yán)重紋，千篇一律誰的恰“音賣樂點(diǎn)藝”厭已經(jīng)讓消費(fèi)者浪感漏到帆“躬麻粥木慈”荷。因此，要想艦在這個(gè)龍爭虎枯斗的市場占據(jù)祝一席之地就必獸須要?jiǎng)?chuàng)造出一榮種差異化。槐本項(xiàng)目所在的協(xié)區(qū)域具有交通扒便利，周邊配予套齊全等優(yōu)勢撫，而且相對其叔他地區(qū)而言，罩還有一個(gè)優(yōu)勢降，就是有一個(gè)稿較大的潛在市階場，據(jù)以上這島些優(yōu)勢，敝司碼通過詳細(xì)的市樸場調(diào)查，仔細(xì)辱研究分析提出遇本項(xiàng)目的定位畜構(gòu)思：待創(chuàng)中等市民的字高等住宅小區(qū)構(gòu)思的支撐點(diǎn)努既然對本項(xiàng)目蓋提出這個(gè)定位覺，就必須有一惱些支撐點(diǎn)去支漁持它，這些支也撐點(diǎn)也可以說錢是以后推廣的然賣點(diǎn)。以下通盡過兩個(gè)方面對坦這些支撐點(diǎn)做取個(gè)大概的剖析無。靈從周邊的大環(huán)鷹境分析趨配套設(shè)施齊全腰：飄豎默大營坡地區(qū)原刃來就是一個(gè)密敢集的住宅區(qū)，撿周邊設(shè)施通過郊這幾年的發(fā)展肺也逐步地完善纏起，特別是這撞兩年，政府的保扶持和住房制切度的改革，使畢許多商家都立盯足其間，包括娘大量的房開商葡，房開商的加都入又為更多的紀(jì)商家提供了市撕場。區(qū)位森大營坡地區(qū)是糞一個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合治地帶，相對來沉說，周邊沒有管什么重工業(yè)污執(zhí)染，空氣比較啟清新，離城市者中心也比較近烏，這種地區(qū)為催許多在市中心扛買不起高層，坑但又不愿住郊悔區(qū)的人提供了章選擇機(jī)會。再眠則，周邊市場出本身就比較繁戴華，保障了人顛們的基本生活甚，解除了這些輝人的后顧之憂停。汽擁有巨大的潛宅在市場踢去年，小河幾貿(mào)個(gè)大盤開盤，呆以其小區(qū)自身撈的環(huán)境質(zhì)素和褲地區(qū)的周邊環(huán)傍境，吸引了不押少貴陽市人去星購買，從這些躍購買或登記的系人來看，有許禍多是工薪階層淡，也就是說在爽市區(qū)買不起房萍，在城郊結(jié)合頌地帶又找不到坦?jié)M意的樓盤去肉購買的人，被瞇迫選擇小河地嶺帶，他們基本殖上都是沖著小皇河地區(qū)的價(jià)格歇去的，當(dāng)然，裁還有小區(qū)自身吼的環(huán)境設(shè)計(jì)。螞那么，小河的弟價(jià)格現(xiàn)階段是瓜多少呢寇？劍1550~1灑75眾0資元絞/M猛2糞的均價(jià)，這個(gè)荒價(jià)格已經(jīng)接近半了城郊結(jié)合地末的價(jià)格。如果蒜說，在大營坡以地區(qū)有一個(gè)在征自身環(huán)境上能等與香江花園、響中海城市花園逃等高檔小區(qū)相軋媲美，同時(shí)，祥周邊設(shè)施又比夏較齊全的樓盤楊，在價(jià)格上又便不會高出太多贊，會有什么樣企的結(jié)果呢？毫頃無疑問，肯定閣會去選擇大營英坡的樓盤，這停種人不是一個(gè)棕兩個(gè)，而是一膝群，將這些人頃全部集中起來留，就是一個(gè)市爽場，這個(gè)市場嗓就是將來的客副戶來源。喜小區(qū)自身支撐驟點(diǎn)網(wǎng)這個(gè)需要開發(fā)副商自己去創(chuàng)造唇，也就是去創(chuàng)紙?jiān)爝@個(gè)樓盤的缺差異，并且推康廣這種差異，魯使本項(xiàng)目的某湯些賣點(diǎn)成為大妙營坡地區(qū)獨(dú)有至的。在本項(xiàng)目漁中，我們從不省同的角度來確疾認(rèn)差異，剖析亦項(xiàng)目的最大價(jià)矮值。小區(qū)自身規(guī)劃拴項(xiàng)目的前期規(guī)飲劃工作是項(xiàng)目織各期推廣的重巨要支持，而且猾，所做出的規(guī)新劃一定是具有鼠獨(dú)特性和唯一集性。根據(jù)本項(xiàng)屯目的規(guī)模與特死殊地理位置來然分析，我們對棚項(xiàng)目的規(guī)劃做摘如下建議：黃整體建筑風(fēng)吉格獵—伙—處采用一種現(xiàn)在憲比較流行的后裹現(xiàn)代仿生建筑絨風(fēng)格，外立面飼采用三段式，孩部分首層架空矮或底部用深褐編色仿真石面磚餅，中間采用簡迷潔明快的淺色罵調(diào)，頂部用淡習(xí)藍(lán)色或白色，獨(dú)這樣使整個(gè)建磁筑融入小區(qū)自作身的綠化當(dāng)中山，使整個(gè)小區(qū)境渾然一體。峽整體規(guī)正劃孩—主—捐整個(gè)小區(qū)以多說層為主，占全禿部謊的舌70匙%雷，小高層為輔領(lǐng)，虎占踏30體%疼，小高層的層根數(shù)凳以歉12~1凈5爹層為佳。整個(gè)攻小區(qū)采用半圍捎合式，入口一喘定要大，在四萌周種上樹木，映這些樹木不但堡能吸收路邊的系灰塵，而且能想增加綠化面積礙。小區(qū)內(nèi)采用紐多個(gè)組團(tuán)，每垮個(gè)組團(tuán)都采用筒圍合式。另外燦，因?yàn)轫?xiàng)目地躁塊標(biāo)高比現(xiàn)有霉道路要低，因靠此建議靠路邊傍的多層采用首據(jù)層架空，以提要高一樓的采光浸和通風(fēng)。園林設(shè)計(jì)菜從前面的分析吩中得知，萬東扁花園和景藤堡須的園林設(shè)計(jì)都抹是中庭主題園灶林式，要想具遍有獨(dú)特性和唯贊一性，就必須讓超越這種模式溪。跟據(jù)本項(xiàng)目版自身規(guī)模，可類以做多個(gè)組團(tuán)票，每個(gè)組團(tuán)都膚采用不同國家毫的園林設(shè)計(jì)，須例如美國、英聽國和法國等國翅家的園林風(fēng)格粱，然后根據(jù)每鄰個(gè)組團(tuán)不同的馬園林設(shè)計(jì)風(fēng)格訓(xùn)給每一個(gè)組團(tuán)嶄都冠以名稱，犧讓其具有生命捉力，達(dá)禾到瘦“仆以人為梢本拖”杜的目的。但同漁時(shí)，又有一個(gè)叛中心廣場，綠估化以這個(gè)廣場玉為中心向四周殿輻射。綠地中伏的人行道可采羅用健康步道，泡其間配以涼亭功、邊假山、水池等間景觀設(shè)施，這澆可以讓業(yè)主充控分融入小區(qū)環(huán)起境中。同時(shí)，泳也能讓小區(qū)更輛加充滿詩情畫盯意，配套設(shè)施基根據(jù)小區(qū)自身叼的定位，和其北特定的目標(biāo)客沉戶群，在配套在設(shè)施上不但要飛考慮到成本，售同時(shí)還要考慮右一下客戶的消足費(fèi)心理，因?yàn)殚_有些設(shè)施做得房過于高檔，會威出現(xiàn)脫離消費(fèi)打群的現(xiàn)象，根扒據(jù)本項(xiàng)目周邊援的現(xiàn)有設(shè)施和燭客戶的消費(fèi)習(xí)婦慣，可以在小偷區(qū)中建造游泳批池、網(wǎng)球場、英網(wǎng)吧、棋牌室使、乒乓球室、蠢酒吧、閱覽室給、健身房等休球閑娛樂設(shè)施。旨在教育方面，浮可以建一個(gè)幼加兒園和兒童游御樂場，如果條后件允許，還可粥以和一些大醫(yī)伴院，如醫(yī)學(xué)院弦、省醫(yī)等醫(yī)院贊達(dá)成協(xié)議，在稿小區(qū)內(nèi)設(shè)立一愧個(gè)醫(yī)療點(diǎn)，在積最大程度上方紗便客戶看病，拴這些配套設(shè)施使可以說都是大杠眾化的設(shè)施，督消費(fèi)檔次不會羨太高，也符合天目標(biāo)客戶的消魔費(fèi)習(xí)慣。戶型洲本項(xiàng)目在戶型搬上的差異性，籍只能在單戶面趙積上去反映，飼從市場分析中材我們知道，本州區(qū)域的主銷戶寒