物業(yè)設(shè)施設(shè)備臺帳的建立

物業(yè)設(shè)施設(shè)備臺帳的建立第1頁/共29頁

保持設(shè)備完好、保障設(shè)備“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的運(yùn)行、符合環(huán)保要求、追求設(shè)備壽命周期費(fèi)用的最經(jīng)濟(jì)、延長設(shè)備自然壽命，實現(xiàn)設(shè)備資產(chǎn)的保值等。設(shè)施設(shè)備管理的目標(biāo)要求第2頁/共29頁

物業(yè)設(shè)施臺帳就是以建筑物為單位，從建筑物所配套的設(shè)施的70年使用壽命的目標(biāo)管理出發(fā)，是從設(shè)施的使用、維護(hù)及維修直至到它的報廢處理全過程的最有價值的數(shù)據(jù)記錄，是若干年后多代技術(shù)管理人員的設(shè)施管理過程中所需求的最快、最直接、最有效的數(shù)據(jù)資料的反映。什么是物業(yè)設(shè)施臺帳？第3頁/共29頁

建立物業(yè)設(shè)施臺帳是為了掌握樓宇建筑配套的設(shè)備設(shè)施的種類、數(shù)量、基本性能參數(shù)和設(shè)備使用的長期運(yùn)行情況及變更記錄等，便于對設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行長久性專業(yè)化的管理。物業(yè)臺帳的作用第4頁/共29頁物業(yè)設(shè)施設(shè)備的分類物業(yè)設(shè)施設(shè)備的分類第5頁/共29頁土木建筑設(shè)施系統(tǒng)給排水系統(tǒng)供配電系統(tǒng)消防系統(tǒng)電梯系統(tǒng)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)弱電系統(tǒng)人防系統(tǒng)防雷系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)分類燃?xì)庀到y(tǒng)第6頁/共29頁一、土木建筑設(shè)施系統(tǒng)

※房屋本體：地下室、架空層、大堂、內(nèi)廳、樓層走廊、樓梯及扶手、各類井道、門窗、外墻、幕墻、雨棚、屋面、附屬用房、門牌等?！缆废到y(tǒng)：道路路面、塊狀地面、人行道及道樁、標(biāo)識系統(tǒng)等附屬設(shè)施?！彝鈴V場：地面、健身器材、休閑設(shè)施等。※園林綠化：樹木、綠籬、草坪、小品、水系、園林建筑、提示牌等。※其它設(shè)施：圍墻、大門、游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、門球場、宣傳廣告設(shè)施等；第7頁/共29頁供配電系統(tǒng)配電子系統(tǒng)供電子系統(tǒng)照明子系統(tǒng)二、供配電系統(tǒng)第8頁/共29頁供配電系統(tǒng)的子系統(tǒng)

※供電子系統(tǒng)：變壓器、發(fā)電機(jī)、各類廂柜、直流屏、高壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）接地接零系統(tǒng)。※配電子系統(tǒng)：低壓配電柜（箱）、用戶配電柜（箱）、低壓配電設(shè)備的保護(hù)（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）及各類廂體?！彰髯酉到y(tǒng)：

戶外的燈光：路燈、草坪燈、地?zé)?、高桿燈、彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池?zé)簟⒑綐?biāo)燈等；

室內(nèi)的燈光：大廳、過廊、樓梯、停車場、各類場所、舞臺燈光設(shè)備以及紫外線燈、警示燈或臨時需求電光源等。第9頁/共29頁給排水系統(tǒng)給水子系統(tǒng)污水處理子系統(tǒng)排水子系統(tǒng)三、給排水系統(tǒng)第10頁/共29頁給排水系統(tǒng)的子系統(tǒng)：

※給水子系統(tǒng)

a.升壓和貯水設(shè)備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制；

b.給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制；

c.管網(wǎng)。

※排污子系統(tǒng)

a.抽升設(shè)備（污水泵、雨水泵、及其配套電氣控制）b.衛(wèi)生器具（大小便器、洗手盆）

c.排水管網(wǎng)及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋）

d.通氣系統(tǒng)（通風(fēng)設(shè)備及其電氣控制）※污水處理子系統(tǒng)

污水池、化糞池、隔油池及隔油井第11頁/共29頁消防系統(tǒng)報警子系統(tǒng)防火分區(qū)子系統(tǒng)滅火子系統(tǒng)安全疏散子系統(tǒng)四、消防系統(tǒng)第12頁/共29頁報警子系統(tǒng)：

a.火災(zāi)報警控制器；

b.火災(zāi)探測器（感煙探測器、感溫探測器、復(fù)合探測器、氣體探測器、其他探測器）；

c.模塊。

e.手動火災(zāi)報警按鈕

f.警鈴

g.輔助指示裝置

h.隔離器i.消防緊急電話

j.電梯回降控制系統(tǒng)

k.停非消防電裝置

l.應(yīng)急廣播設(shè)備第13頁/共29頁滅火子系統(tǒng)

a.自動噴淋滅火系統(tǒng)

①噴淋泵②濕式報警閥③水流指示器、檢修閥④噴淋頭⑤監(jiān)控閥⑥壓力繼電器⑦水力警鈴⑧延遲器⑨試驗及泄漏裝置⑩管網(wǎng)及閥門⑾壓力表

b.消火栓子系統(tǒng)

①消防水泵②穩(wěn)壓泵③氣壓罐④消火栓

⑤接合器⑥消防水箱⑦管網(wǎng)及閥門⑧壓力表

c.氣體滅火

①容器②瓶頭閥③釋放閥④噴嘴

⑤配管⑥檢測控制器⑦失重裝置

d.泡沫滅火

e.滅火器具

①粉末滅火器②其他滅火器具第14頁/共29頁防火分區(qū)子系統(tǒng)

a.風(fēng)機(jī)（正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)）

b.風(fēng)道

c.送、排風(fēng)閥、余壓閥

d.防火卷簾、防火門（含閉門器）

e.防煙垂壁

f.控制系統(tǒng)

安全疏散子系統(tǒng)

a.疏散指示燈

b.應(yīng)急照明第15頁/共29頁機(jī)房部分轎廂部分井道部分層站部分曳引子系統(tǒng)導(dǎo)向子系統(tǒng)轎廂子系統(tǒng)門子系統(tǒng)平衡子系統(tǒng)電力拖動子系統(tǒng)電氣控制子系統(tǒng)安全保護(hù)子系統(tǒng)電梯系統(tǒng)五、電梯系統(tǒng)第16頁/共29頁電梯八大子系統(tǒng)：1.電力拖動系統(tǒng)：曳引電動機(jī)，供電系統(tǒng)，速度反饋裝置，電動機(jī)調(diào)速裝置等。2.電氣控制系統(tǒng)：操縱裝置，位置顯示裝置，控制屏(柜)，平層裝置，選層器等。3.安全保護(hù)系統(tǒng)：限速器，安全鉗，緩沖器，端站保護(hù)裝置。4.曳引系統(tǒng):曳引機(jī)、曳引鋼絲繩，導(dǎo)向輪，反繩輪。5.導(dǎo)向系統(tǒng)：導(dǎo)軌，導(dǎo)靴和導(dǎo)軌架。6.轎廂：轎廂架、轎廂體。7.門系統(tǒng)：轎廂門，層門，開門機(jī)，門鎖裝置。8.重量平衡系統(tǒng)：對重和重量補(bǔ)償裝置。第17頁/共29頁六、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)

※空調(diào)冷熱源及水系統(tǒng)：主機(jī)、水泵、冷卻塔、熱交換器、水處理器、主計量器等。※末端設(shè)備及風(fēng)系統(tǒng)：通風(fēng)換氣機(jī)、軸流風(fēng)機(jī)、風(fēng)幕機(jī)（按型號統(tǒng)計主參、數(shù)量、）、排風(fēng)機(jī)（含風(fēng)機(jī)箱）?！琅艧熂巴L(fēng)系統(tǒng)：送排風(fēng)管道、管井、防火閥、門開關(guān)設(shè)備、送、排風(fēng)機(jī)等?！詣涌刂葡到y(tǒng)：操作控制主機(jī)等。第18頁/共29頁弱電系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)樓宇對講系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)門禁系統(tǒng)七、弱電系統(tǒng)電視系統(tǒng)電話系統(tǒng)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)第19頁/共29頁八、人防系統(tǒng)

主要有人防門、活絡(luò)門、風(fēng)機(jī)、各類閥、過濾設(shè)施等九、防雷系統(tǒng)

主要有外部防雷裝置（1.接閃器2.引下線3.接地裝置）和內(nèi)部防雷裝置

十、燃?xì)庀到y(tǒng)

由專業(yè)公司負(fù)責(zé)第20頁/共29頁一、設(shè)備統(tǒng)計設(shè)備統(tǒng)計時應(yīng)包含以下內(nèi)容：

設(shè)備名稱、安裝位置、數(shù)量、當(dāng)前狀態(tài)、型號、生產(chǎn)廠家、出廠編號、技術(shù)參數(shù)、供應(yīng)商、出廠日期、安裝日期、接管日期、始用日期、維保單位或責(zé)任人（部門）等物業(yè)臺帳的建立第21頁/共29頁二、將統(tǒng)計結(jié)果填入設(shè)備清單：填入設(shè)備清單時應(yīng)先確定相應(yīng)設(shè)備對應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)備分類，將統(tǒng)計的設(shè)備信息按照設(shè)備分類填入設(shè)備清單；填入設(shè)備清單時應(yīng)按照以下原則按順序填寫設(shè)備：系統(tǒng)中應(yīng)由主設(shè)備向末端設(shè)備填寫同一種設(shè)備應(yīng)由低樓層向高樓層填寫第22頁/共29頁三、按設(shè)備清單順序給設(shè)備編碼設(shè)備設(shè)施編號分層編號，第一層表示項目名稱，第二層表示設(shè)備設(shè)施一級分類，第三層表示設(shè)備設(shè)施二級或三級分類中的終端設(shè)備，第四層表示設(shè)備設(shè)施的實際使用編號，前三級編號根據(jù)公司規(guī)定，第四級由各管理處或子公司對應(yīng)設(shè)備設(shè)施編制。第23頁/共29頁1、各項目應(yīng)對重大的、重要的設(shè)備建立單機(jī)檔案，形式為設(shè)備登記卡，建立的注意以下原則：A、以機(jī)組為單位B、大型附件對應(yīng)主機(jī)另立檔案C、小型附件歸入主機(jī)一體建檔設(shè)備登記卡的建立第24頁/共29頁各系統(tǒng)重要設(shè)備舉例：供配電系統(tǒng)：高壓配電柜、變壓器、配電房低壓配電柜、電容柜等電梯：所有垂直梯、扶梯、擦窗機(jī)給排水：生活水泵及其控制系統(tǒng)等暖通系統(tǒng)：冷水機(jī)組、空調(diào)水泵、冷卻塔、鍋爐、板式熱交換器、空調(diào)通風(fēng)機(jī)組等消防系統(tǒng)：火災(zāi)報警控制器、消防水泵、防排煙風(fēng)機(jī)弱電系統(tǒng)：硬盤錄像機(jī)、對講主機(jī)、道閘主機(jī)等房屋本體：幕墻第25頁/共29頁2、填寫設(shè)備登記卡的主要內(nèi)容設(shè)備的基本資料主要規(guī)格及技術(shù)參數(shù)主要零配件安裝記錄（摘要）驗收記錄（摘要）保養(yǎng)要求（摘要）保養(yǎng)記錄大中修記錄第26頁/共